房地產(chǎn)估價(jià)第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格評估課程內(nèi)容第二章房地產(chǎn)價(jià)格第三章市場比較法第四章收益法第五章成本估價(jià)法第六章假設(shè)開發(fā)法第七章土地價(jià)格評估第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的定義二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念三、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位四、房地產(chǎn)的存在形態(tài)五、房地產(chǎn)的其他名稱第二節(jié)房地產(chǎn)的特性與類型一、房地產(chǎn)的特性二、房地產(chǎn)的類型第三節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)的概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念（一）對土地的各種定義土地指陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。（二）房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義1.地表范圍：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有坐標(biāo)點(diǎn)的建設(shè)用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認(rèn)，面積大小依水平投影面積計(jì)算。2.地面以上一定范圍內(nèi)的空間：從該宗土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間。通常高度以飛機(jī)的飛行高度為限。3.地面以下一定范圍的空間：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。地下空間深度以人類能力所及為限。

從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。

地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識土地的層面（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施三、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位⒈實(shí)物：房地產(chǎn)看得見、摸得著的部分，如：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。（有形的實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量、組合完成的功能）⒉權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。所有權(quán)：法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。使用權(quán)：對國家或農(nóng)民集體所有的土地占有、使用、收益的權(quán)利租賃權(quán)：指支付租金從房屋所有人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利。抵押權(quán)：指債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。典權(quán)：是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。房地產(chǎn)各種權(quán)利是權(quán)益基礎(chǔ)受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利受到房地產(chǎn)權(quán)利意外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。房地產(chǎn)的額外利益或收益。注意建設(shè)用地使用權(quán)地役權(quán)：房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、瞭望地役權(quán)等。（三）區(qū)位：指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了位置，還包括可及性，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。在城市或區(qū)域中的地位等距離分為：空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同四、房地產(chǎn)的存在形態(tài)1.土地形態(tài)：是指一塊無建筑物的空地?；蛴薪ㄖ镏辉u估土地價(jià)值。（征收土地稅費(fèi)、補(bǔ)交出讓金）①無視建筑物的存在②考慮建筑物的存在對土地的影響2.建筑物形態(tài)：雖然必須建在土地上，單獨(dú)看待建筑物。（火災(zāi)保險(xiǎn)評估）①無視土地的存在②考慮土地的存在對建筑物的影響3.房地形態(tài)：當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。從實(shí)物角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象有下列幾種1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地與建筑物的合成體5.在建工程6.未來狀況下的房地產(chǎn)(如預(yù)測)7.已經(jīng)消失的房地產(chǎn)(如保險(xiǎn)估價(jià))8.房地產(chǎn)的局部10.包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)11.作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)的其他名稱

不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、realestate、realproperty

六、本課對房地產(chǎn)的用詞1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體2.房地：專指土地與建筑物的合成體3.土地：僅指土地部分4.建筑物：僅指建筑物部分7、易受限制性

（1）警察權(quán)：限制某些房地產(chǎn)的使用—城市規(guī)劃（2）征收權(quán)：為公共利益的需要給予補(bǔ)償后可強(qiáng)行取得單位和私人房產(chǎn)

（3）征稅權(quán)：房地產(chǎn)征稅

（4）充公權(quán)

8、大量投資性

9、難以變現(xiàn)性：變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差（分析影響變現(xiàn)能力的因素，見63頁）

10、保值增值性：總體趨勢看是波浪式上升。（分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因）香港全港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（香港大學(xué)）保值增值性：就是能保證投資一定時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠買到當(dāng)初的投資額可以買到的同等商品或服務(wù)。

房地產(chǎn)就具備這種特性，他可以保存其價(jià)值，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會自然增加。增值原因：通貨膨脹、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、外部經(jīng)濟(jì)、本身的投資改良。（二）、按開發(fā)程度來劃分的類型1、

生地：不具備市政基礎(chǔ)設(shè)施的土地2、

毛地：指具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，未拆遷平整。3、

熟地：具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如七通一平。能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。4、

在建工程：建筑物尚未建成，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不具備使用條件的房地產(chǎn)。5、現(xiàn)房（含土地）：已建成，可直接使用。（三）、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型1、

收益性房地產(chǎn)：可直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益2、

非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生收益（四）、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型1、

出售型房地產(chǎn)2、

出租型房地產(chǎn)：公寓、寫字樓（也可出售）3、

營業(yè)型房地產(chǎn)：旅館、影劇院4、

自用型房地產(chǎn)；學(xué)校、行政辦公、特殊廠房等不同類型采用不同估價(jià)方法。第三節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)的概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。簡單定義：指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。（二)估價(jià)目的：指估價(jià)項(xiàng)目的期望用途，舉例。1、不同的估價(jià)目的要影響到估價(jià)結(jié)果（估價(jià)方法不同）2、估價(jià)目的決定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開（三）估價(jià)原則：是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。主要有合法原則、獨(dú)立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則。（四）估價(jià)程序：是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后順序房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序：1、

獲取估價(jià)業(yè)務(wù)2、

受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)3、

擬定估價(jià)作業(yè)方案4、

搜集估價(jià)所需資料5、

實(shí)地查勘估價(jià)對象6、

選定估價(jià)方法計(jì)算7、

確定估價(jià)結(jié)果8、

撰寫估價(jià)報(bào)告9、

交付估價(jià)報(bào)告10、估價(jià)資料歸檔主要網(wǎng)站資源：中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會：估價(jià)師咨詢網(wǎng)：中國土地估價(jià)師協(xié)會：中華人民建設(shè)部：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)信息中心：第二章房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件三、房地產(chǎn)價(jià)格決定理論第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的特征第三節(jié)

房地產(chǎn)供求與價(jià)格一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的種類第五節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估原則

第二章房地產(chǎn)價(jià)格

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念1、為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣表示--現(xiàn)象2、

是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)--本質(zhì)

房地產(chǎn)價(jià)格：是和平的獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。從本質(zhì)上講它是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一,是房產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件1、有用性2、房地產(chǎn)的稀缺性3、有效需求----購買力三、房地產(chǎn)價(jià)格決定理論價(jià)值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。（1）勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為決定商品價(jià)格的基礎(chǔ)是商品的價(jià)值，即價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。而價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動(dòng)，商品的價(jià)值量是由社會必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。（2）供求決定論認(rèn)為商品的價(jià)格是由供求雙方?jīng)Q定的。（3）效用決定論認(rèn)為商品的價(jià)格取決于商品的效用。（4）收益決定論認(rèn)為商品之所以有價(jià)值是因?yàn)槠淠軌蛟谖磥斫o商品擁有者帶來收益。作為一種特殊商品，其價(jià)格決定應(yīng)以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，以供求決定論、效用決定論和收益決定論作為補(bǔ)充。

第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的特征

與一般物價(jià)共同之處：

—都是價(jià)格—都有波動(dòng)—按質(zhì)論價(jià)一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同1、生產(chǎn)成本不同：地價(jià)本質(zhì)不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。2、折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù)性，本身不存在折舊。3、價(jià)格差異不同：一般物品可以大量制造，價(jià)格較一致。土地價(jià)格差異很大。

4、市場性質(zhì)不同：一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。

5、供求變化不同：由于土地?cái)?shù)量難以增加或減少，并具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小。所以地價(jià)多受需求方面的影響。

第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的特征

①受區(qū)位的影響大；②實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，就象資本的本金與利息的關(guān)系；④是在長期、綜合考慮下形成的；⑤一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素影響。

第三節(jié)

房地產(chǎn)供求與價(jià)格

一.供求:供給與需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平：替代品和互補(bǔ)品消費(fèi)者對未來的預(yù)期一、房地產(chǎn)需求一定時(shí)間，一定價(jià)格水平下和一定市場上所有消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購買的數(shù)量，是所有消費(fèi)者需求的總和。二、房地產(chǎn)供給一定時(shí)間，一定價(jià)格水平下和一定市場上所有所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。房地產(chǎn)價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期供給彈性？三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格供求平衡點(diǎn)所對應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。一、根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類成交價(jià)格：簡稱成交價(jià)，使交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。市場價(jià)格：是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格。理論價(jià)格：在合理的市場上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格

公開市場價(jià)值：在公開市場上最有可能形成的價(jià)格。評估價(jià)格：是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值估算和判定的結(jié)果。

第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的種類市場價(jià)格理論價(jià)格評估價(jià)格成交價(jià)格公開市場價(jià)值成交價(jià)格圍繞市場價(jià)格上下波動(dòng)，市場價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng)一個(gè)良好的評估價(jià)=正常成交價(jià)=市場價(jià)格公開市場：

1.交易雙方追求最大的經(jīng)濟(jì)利益2.市場信息充分3.有充裕的時(shí)間交易4.對交易對象有必要的專業(yè)知識5.交易條件公開且不具有排他性正常成交價(jià)格形成的條件（7點(diǎn)）：1.公開市場2.交易對象本身具備市場性3.眾多的買者和賣者4.買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿5.買者和賣者都具有完全信息，了解市場價(jià)值6.理性的經(jīng)濟(jì)行為：力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去追逐和獲得自身最大的利益7.適當(dāng)?shù)钠陂g、不易急于出售成購買二、從價(jià)格單位來劃分總價(jià)格：一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格，不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低；單位價(jià)格：每單位土地、建筑物或房地的價(jià)格，可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低；樓面地價(jià)：每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積=單位地價(jià)/容積率樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。如：甲土地單價(jià)700元/平米（容積率5），乙510元/平米（容積率3），如房價(jià)1200元/平米，造價(jià)900元/平米，試比較利潤。

三、從價(jià)格管理角度劃分基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格城市基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等主要土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)土地管理的需要，在基準(zhǔn)地價(jià)評估基礎(chǔ)上，修訂評估出一定時(shí)期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。房屋重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤。四、從不同目的和狀態(tài)劃分

買賣價(jià)格租賃價(jià)格：租金 抵押價(jià)值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 計(jì)稅價(jià)值：為政府課稅目的，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值征用價(jià)值：政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。

舉例說明抵押價(jià)格房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。但不包括拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。抵押貸款額度=抵押價(jià)值×貸款成數(shù)抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值—法定優(yōu)先受償款—已貸款余額/社會一般貸款成數(shù)例題：某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積25000m2，擬建500套住宅，總建筑面積50000m2，已完成總投資的80％，開發(fā)商以5000元／m2的價(jià)格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計(jì)10000m2，預(yù)購人按房價(jià)的70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商拖欠施工單位建設(shè)款200萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為65%。求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。再次抵押價(jià)值=2000×（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(萬元）五、從產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分所有權(quán)價(jià)格：所有權(quán)是最完整最重要的權(quán)利，設(shè)有其他權(quán)利會降低其價(jià)格；使用權(quán)價(jià)格：大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格。其他權(quán)利價(jià)格：如部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，設(shè)抵押權(quán)的房地產(chǎn)。六、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格名義價(jià)格：是在成交日期時(shí)講明，并不是一次付清如一套住宅100m2，單價(jià)3000元/m2，總價(jià)三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況：（1）成交日期一次付清；（2）分期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。七、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格期貨價(jià)格：是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格房地產(chǎn)期貨價(jià)格：是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易對象的價(jià)格資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而形成的增值資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩方面來理解：第一，將資金用作某項(xiàng)投資，由于資金的運(yùn)動(dòng)，可獲得一定的收益或利潤。第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當(dāng)于付出一定的代價(jià)。資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于本金的數(shù)量多少，占用時(shí)間的長短及利息率（或收益率）的高低等因素?，F(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值。期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格—期變現(xiàn)期間現(xiàn)房出租凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例：某套商品住宅期房的面積為90m2，需10個(gè)月才能入住，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計(jì)年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的2%。請計(jì)算該期房目前的市場價(jià)格。八、補(bǔ)地價(jià)：是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下四種：（1）更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途（2）增加容積率（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，（4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期第五節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估原則一、合法原則（一）要求房地產(chǎn)估價(jià)在以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行（二）內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。

合法原則1、產(chǎn)權(quán)合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價(jià)過程合法權(quán)益狀況不同，評估價(jià)值就會不同。1、合法產(chǎn)權(quán):房地產(chǎn)所有的產(chǎn)權(quán)必須的房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。2、合法使用:應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。3、合法處分:應(yīng)以法律、法規(guī)合同等允許的處分方式為依據(jù)。4、其他方面:如評估的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策，經(jīng)濟(jì)適用房等。在合法產(chǎn)權(quán)方面：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長久用地來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來估價(jià)，等等?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》、物權(quán)法、擔(dān)保法案例分析例:在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨(dú)立發(fā)揮效用，即具有單項(xiàng)工程的特點(diǎn)，可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。工廠擬以其為抵押物，擔(dān)保工廠的某些債務(wù)，并言明工廠將因遇到劈路需部分拆遷，拆遷后該廠房將臨街，適宜更改為商業(yè)用途房，要求以商業(yè)用途來評估其價(jià)格。對于該案例抵押估價(jià)涉及問題：（1）現(xiàn)時(shí)的抵押估價(jià)按上述要求評估是否合理;(2)評估時(shí)應(yīng)注意什么事項(xiàng)?合法原則有兩個(gè)問題:其一是按現(xiàn)時(shí)的房屋用途進(jìn)行估價(jià);其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。具體是主廠房位于廠區(qū)中央，主廠房的水、電供應(yīng)，排水排污均通過該廠的供排系統(tǒng)供應(yīng)和排放。因此設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)在評估報(bào)告中明確該主廠房設(shè)定抵押權(quán)的界面，以保證一旦權(quán)利讓渡后估價(jià)對象的合法使用。這些內(nèi)容包括，明確主廠房四至范圍，土地使用權(quán)的分?jǐn)偡秶ＷC該主廠房權(quán)利人由該廠房至市政道路（廠區(qū)大門外）的通行地役權(quán)，享用水電供應(yīng)、排水排污的相應(yīng)權(quán)利等。二、最高最佳使用原則（一）最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)。（二）原因：擁有者意圖取得最大經(jīng)濟(jì)利益（三）內(nèi)涵：最佳規(guī)模、最佳用途、最佳集約度（五）、原理：1、收益遞增遞減原理----最佳集約度和最佳規(guī)模2、均衡原理----生產(chǎn)要素組合均衡，房地產(chǎn)的效用才能有效發(fā)揮。建筑物與土地的組合狀態(tài)。3、適合原理----是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，最佳用途（四）尋找方法（滿足四個(gè)條件）：1、

法律上的許可性2、

技術(shù)上的可能性3、

經(jīng)濟(jì)上的可行性：收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值；4、

價(jià)值是否最大對一個(gè)大型浴場的抵押價(jià)格作出評估，一估價(jià)師評為每平方米建筑面積近4000元，另一位評為每平方米建筑面積6000余元。兩人的評估結(jié)果差異如何形成？案例分析前者僅僅從房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)來評估的，注重的是房地產(chǎn)權(quán)利的登記及相應(yīng)的證書；后者不僅注意到了這些問題，同時(shí)認(rèn)識到浴場作為一種特許經(jīng)營公共場所，有相應(yīng)的特許經(jīng)營許可和證書。抵押人承諾，一旦發(fā)生估價(jià)對象的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將隨之一并讓渡相應(yīng)的權(quán)利，保證估價(jià)對象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。三、供求原則供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價(jià)格特性，其價(jià)格與供給量成反比，與需求量成正比。1998年唐山市二手房價(jià)格的房價(jià)與新建商品房市場相比差距較大；2007年二手房單價(jià)高于同類新建商品房單價(jià)。原因？四、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價(jià)格過高的價(jià)格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價(jià)格過低的價(jià)格成交，最終是類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。（1）由相近效用的房地產(chǎn)已知價(jià)格推算估價(jià)對象的未知價(jià)格；（2）不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)值，要考慮相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是將動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)格，鎖定在靜態(tài)的時(shí)點(diǎn)上，為評估房地產(chǎn)的價(jià)格提供靜態(tài)的分析點(diǎn)和確定的明確的參照物系。例如在動(dòng)拆遷估價(jià)中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時(shí)間的結(jié)合點(diǎn)上都是一致的。時(shí)點(diǎn)截取的房市斷面價(jià)格水平的一致性也體現(xiàn)了動(dòng)拆遷及安置價(jià)格結(jié)算的公平一致性。1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。六、獨(dú)立、客觀與公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)必須站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。七、謹(jǐn)慎原則存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》74

房地產(chǎn)估價(jià)第三章市場比較法市場比較法※

學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

1、市場比較法的基本原理

2、市場比較法估價(jià)步驟

3、市場比較法運(yùn)用舉例

市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)估價(jià)公式適用對象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法市場比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法市場資料比較法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法交易案例比較法（一）概念一、市場比較法的基本原理關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)估價(jià)公式適用對象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理（二）理論依據(jù)：替代原理基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況調(diào)整系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(3-1)直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理（三）估價(jià)公式適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型?？蛇x取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～4個(gè)。成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小。交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價(jià)格影響易量化。

基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法一、市場比較法的基本原理（四）適用對象（五）使用條件

運(yùn)用市場比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：1．搜集交易實(shí)例；2．選取可比實(shí)例；3．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4．進(jìn)行交易情況修正；5．進(jìn)行交易日期修正；6．進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7．求取比準(zhǔn)價(jià)格。

基本原理估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟（一）搜集交易實(shí)例注重平時(shí)交易實(shí)例的積累1．收集交易實(shí)例的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料

如成交價(jià)格、交易登記資料，近期政府出讓土地價(jià)格，公布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。（2）查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料（4）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解（5）以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）其他途徑基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟權(quán)益、實(shí)物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。

2．收集交易實(shí)例的內(nèi)容（1）交易雙方的基本情況及交易目的（2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況（3）成交價(jià)格及價(jià)格類型（4）成交日期（5）付款方式（6）交易情況基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等。

一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等

。

如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。

名稱坐落賣方買方成交價(jià)格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實(shí)物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：調(diào)查人員：調(diào)查日期：年月日（二）選取可比實(shí)例3個(gè)以上，10個(gè)以下用途應(yīng)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同所處地段應(yīng)相同估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相差1年以上不宜采用

價(jià)格類型應(yīng)相同成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟【例3-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。1．含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。2．造成成交價(jià)格偏差的原因有特殊利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購買的交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易特殊方式交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差二、市場比較法的估價(jià)步驟基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法（四）交易情況修正3．交易情況修正的方法（1）測定種種特殊因素對房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度

（2）利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實(shí)例的正常價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高（低）多少正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為1500元/m2，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？可比實(shí)例價(jià)格=1500*（1+10%）=1650例如：正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低10%，已知可比實(shí)例價(jià)格為1650元/m2，求正常價(jià)格？可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格*（1+10%）可比實(shí)例價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格1650*（1-10%）=1485對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易【例3-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟【例3-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格?！纠?-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正。

采用百分率法修正，其公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T％在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T％）或：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×

交易期日修正系數(shù)基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟（五）交易日期修正交易日期修正的具體方法

利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正估價(jià)人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/P1＝100P1/P02P2P2/P1P2/P13P3P3/P1P3/P2········nPnPn/P1Pn/Pn-1利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×【例3-6】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為1800元/m2，試計(jì)算修正到2002年10月的價(jià)格?；驹砉纼r(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正的公式為：【例3-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年6月的價(jià)格為2000元/m2，試計(jì)算修正到2006年10月的價(jià)格?；驹砉纼r(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：【例3-8】評估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％。試計(jì)算修正到2006年9月的價(jià)格。3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2）基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：【例3-9】某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年2月1日的價(jià)格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2006年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。試計(jì)算修正到2006年10月1日的價(jià)格。1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2）基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率有：一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。個(gè)別因素修正：包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。權(quán)益因素修正：包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。

基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟（六）房地產(chǎn)狀況修正計(jì)算公式：百分率法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟（七）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

簡單算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法

眾數(shù)法其他方法基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價(jià)步驟可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情況+2％+5％-3％房地產(chǎn)狀況-8％-4％+6％【例3-10】為評估某寫字樓2006年10月1日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià)2006年3月1日為1：8.5，2006年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場價(jià)格。【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）370042003900成交日期2006年5月24日2006年8月24日2006年9月24日可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況-2％0+1％月份45678910價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3－7～表3－10：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3－7～表3－10：【例3-11】為評估某商品住宅2006年10月24日的正常市場價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表3－7～表3－10：用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場比較法先求取估價(jià)對象房屋的單位售價(jià)；采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場比較法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場比較法三、市場比較法的運(yùn)用舉例案例1．估價(jià)對象概況

估價(jià)對象房地產(chǎn)為××居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計(jì)。

2．估價(jià)要求

需要評估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價(jià)格。

因素條件說明如表3-1所示：估價(jià)對象及內(nèi)比較實(shí)例容比較因素估價(jià)對象房地產(chǎn)（別墅）可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易地點(diǎn)××路××生活區(qū)××大道××山莊交易日期2006.5.10(基準(zhǔn)日)2006.032006.022006.03成交價(jià)格（萬元）待估127.00250.0085.8502房產(chǎn)面積（m2）364.18262.00462.20162.73成交單價(jià)（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況正常正常正常正常價(jià)格類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓用途別墅別墅別墅別墅區(qū)域因素商服業(yè)繁華度有部分商服店面繁華度稍好有部分商服店面繁華度較差稍優(yōu)優(yōu)交通條件較優(yōu)稍優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備度五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場等較遠(yuǎn)五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學(xué)菜市場等較近離市中心距離近較近較近近個(gè)別因素環(huán)境條件稍好較好好較好平面布置較優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)稍優(yōu)建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混3．估價(jià)過程（1）選擇估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場比較法估價(jià)。（2）采用市場比較法進(jìn)行評估的測算過程①市場比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②因素選擇根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于××市場近期房地產(chǎn)價(jià)格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。③比較實(shí)例選取

因?yàn)楣纼r(jià)對象為別墅，分別選取A、B、C三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實(shí)例分別與估價(jià)對象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因素及比較因素修正見表3-12和表3-13所示。

估價(jià)對象及指比較實(shí)例數(shù)比較因素估價(jià)對象房地產(chǎn)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交單價(jià)（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況100100100交易時(shí)間100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度9999101交通條件99100100基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度9999100離市中心距離102105102個(gè)別因素環(huán)境條件9910599平面布置100100100比較因素修正表估價(jià)對象及內(nèi)比較實(shí)例容比較因素估價(jià)對象房地產(chǎn)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交單價(jià)（元/m2）待估4847.435408.915275.82交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/99100/100100/101交通條件100/199100/99100/100基礎(chǔ)公用設(shè)施完備度100/199100/100100/100離市中心距離100/99100/99100/100個(gè)別因素環(huán)境條件100/102100/105100/102平面布置100/99100/105100/99比準(zhǔn)價(jià)格4997.205005.655121.674、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價(jià)格（4997.20+5005.65+5121.67）÷3＝5041.50（元/m2）作業(yè)：課后計(jì)算題1、2、3第四章成本法

房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

5.3成本法的計(jì)算公式

5.4建筑物的重置價(jià)格

5.5建筑物折舊

5.6成本法運(yùn)用舉例

（一）概念：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格和重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。非歷史成本是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本是社會平均成本基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)格≥成本=各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤和稅金從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)格≤他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)第四章成本法一、成本法的基本原理新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)單純建筑物的估價(jià)市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價(jià)適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理1.自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)采用逼近原則：成本的增減≠價(jià)值的增減

基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意：1.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本2.依據(jù)市場供求確定評估價(jià)值供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難第四章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；估算重新購建價(jià)格；估算折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟（二）農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定

征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評估。征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)：

為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：

每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值15倍；（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定

城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)工作的指導(dǎo)性文件。城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定

拆遷補(bǔ)償估價(jià)對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。拆遷估價(jià)的工作方式。第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成

商品房=成本+利潤+稅金+地段差價(jià)

經(jīng)濟(jì)適用房=成本+利潤+稅金（一）最基本的公式估算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊（二）適用于新開發(fā)土地的成本公式新開發(fā)土地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例新開發(fā)土地是指包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用+土地開發(fā)總費(fèi)用+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)總面積×100%對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)1．計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。2．計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。3．計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例4-1】某成片荒地面積2km2．取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的正常開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價(jià)格為每平方米多少元？【解】由題意：設(shè)荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為V，則：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）單價(jià)=V/（總面積*60%）新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

新建房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)時(shí)一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

由于舊建筑物所造成的土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該減損部分。注意第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)格，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。（一）重置價(jià)格和重建價(jià)格的基本含義

一般重建價(jià)格大于重置價(jià)格第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)格=直接成本+間接成本（二）重置價(jià)格的成本構(gòu)成

（三）重置價(jià)格的估算第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1．單位成本法2．分部分項(xiàng)法3．工料測量法4．指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生價(jià)值減損的現(xiàn)象，建筑物在使用年限內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價(jià)中折舊是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)待估建筑物相對于全新建筑物的價(jià)格差異，是對建筑物的一種減價(jià)修正。

（一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)會計(jì)折舊是原始賬面價(jià)值的減損估價(jià)的折舊是價(jià)值的減損修正第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)折舊的實(shí)質(zhì)（類型）1.物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。2.功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后等。

3.經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值損失。

包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。

第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例【例4-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額=3+8+7=18（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊=40-18=22（萬元）（二）房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會計(jì)制度——會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表》對經(jīng)租房產(chǎn)折舊時(shí)采用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下：第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋結(jié)構(gòu)分類表4-4序號結(jié)構(gòu)類型定義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等（二）房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限（單位：年）表4-5結(jié)構(gòu)

用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結(jié)構(gòu)10各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為0、磚混結(jié)構(gòu)2％、磚木結(jié)構(gòu)一等6％、磚木結(jié)構(gòu)二等4％、磚木結(jié)構(gòu)三等3％。（二）房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價(jià)格。房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房、基本完好房、一般損壞房、重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房等五類。（二）房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋完損等級的判定依據(jù)和成新度表4-6房屋完損等級判斷依據(jù)新舊程度完好房結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。或雖然個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的十、九、八成基本完好房結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)的七、六成一般損壞房結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通．水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的三成以下危險(xiǎn)房承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力．隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率=（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/折舊年限年折舊額=固定資產(chǎn)原值×年折舊率年折舊額的計(jì)算公式為：

Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

V=C-D×t=C-(C-S)(t/N)=C[1-(1-R)(t/N)]式中：V—建筑物的現(xiàn)值；Di—第i年的折舊額；C—建筑物的重新購建價(jià)格；S—預(yù)計(jì)的建筑物凈殘值，簡稱殘值；N—折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；R—凈殘值率；t—建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）建筑物折舊的計(jì)算方法【例4-6】某建筑物的建筑面積100m2，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元／m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5％，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。【解】已知C=500×100=50000（元）R=5％；N=30年；t=10年則：年折舊額Di=C(1-R)/N=[50000×(1-5%)]/30=1583元折舊總額D=1583×10=15830元建筑物現(xiàn)值V=50000–15830=34170元2．實(shí)際觀察法：通過估價(jià)人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。

3．綜合法：年限法與實(shí)際觀察法的結(jié)合估價(jià)方法從粗到細(xì)分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。

宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目；對于可修復(fù)項(xiàng)目，估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額；對于不可修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目；其次采用年限法或成新折扣法分別計(jì)算其折舊額將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。實(shí)務(wù)中第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例

【例4-7】某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零，試計(jì)算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計(jì)算分為以下幾個(gè)部分：（1）可修復(fù)部分的折舊額：

門窗等損壞的折舊額=2（萬元）（2）短壽命項(xiàng)目的折舊額：

裝修的折舊額