房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述臨界點分析敏感性分析7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7．2臨界點分析

7．2．1臨界點分析的含義

臨界點，是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即邊際利潤等于固定成本時企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點分析

臨界點分析是對房地產(chǎn)投資項目中的各變量進行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法，臨界點分析的目的是確定投資活動的盈虧臨界點，以及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。通過臨界點分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟評價。7．2臨界點分析7．2．2臨界點分析的數(shù)學(xué)模型1．成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本。變動成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7．2臨界點分析7．2．3線性分析1．線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7．2臨界點分析利用臨界點分析的數(shù)學(xué)模型我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點分析3．線性分析的應(yīng)用4．臨界點分析的圖解法將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點分析的圖解法。7．2臨界點分析7．2．4非線性分析

線性分析是在假設(shè)房地產(chǎn)項目的銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進行的分析。而在實際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價等均會發(fā)生變動，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不一定是線性關(guān)系。在這種情況下就要采用非線性分析方法進行分析。7．2臨界點分析綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的臨界點分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價和利潤之間的函數(shù)關(guān)系進行預(yù)測、分析房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力和考察項目承受風(fēng)險能力的一種技術(shù)方法。但應(yīng)用這一方法，只能對項目風(fēng)險作定性分析，而無法定量測度其風(fēng)險的大小，即對項目的風(fēng)險只能進行程度上的描述，這是臨界點分析在技術(shù)上的局限性。7．3敏感性分析

7．3．1敏感性分析的含義

敏感性分析是研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等；而主要變量是指前面介紹的八項因素。7．3敏感性分析二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項目經(jīng)濟效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強、可靠性大的項目或方案。7．3敏感性分析7．3．3敏感性分析的方法1．單變量敏感性分析

假設(shè)各變量之間相互獨立，每次只考察一項可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該變量對經(jīng)濟指標(biāo)的影響。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。7．3敏感性分析2．多變量敏感性分析

同時分析兩個或兩個以上的變動因素發(fā)生變化時對項目評估結(jié)果的影響，從而通過對多個變量的測試找出那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。7．3敏感性分析7．3．4單變量敏感性分析1．單變量敏感性分析的步驟1）確定分析指標(biāo)。2）選擇需要分析的變量。3）研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。4）通過分析各變量變動對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響程度，建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素。7．3敏感性分析

敏感因素是指對經(jīng)濟評價指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。一般可通過兩種方法來確定。一種是相對測定法。二是絕對測定法。7．3敏感性分析2．單變量敏感性分析圖

敏感性分析圖是通過在坐標(biāo)圖上做出各個不確定性因素的敏感性曲線，進而確定各個因素的敏感程度的一種圖解方法，它可以求出導(dǎo)致項目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值。具體做法是：1）將各個變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個評價指標(biāo)（敏感性分析的對象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。7．3敏感性分析3）在坐標(biāo)圖上作出項目分析指標(biāo)的臨界曲線（如NPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準(zhǔn)收益率曲線（即臨界曲線）的交點，則交點處所對應(yīng)的橫坐標(biāo)稱為變量因素變化的臨界值，即該變量因素允許變動的最大幅