08.03.26Page1萬科成本管理介紹萬科集團成本管理部2010年08月提綱引言成本核算方法成本管理模式新的課題與挑戰(zhàn)引言耳熟能詳的聲音：日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…某某大公司為了削減開支，裁員5%...中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資…進口關稅降了，買原裝進口車便宜多了…逃離“北上廣深”，生活成本太高了………引言“成本”對社會經濟的影響無處不在，是使用頻率最高的詞之一。什么是成本？

嚴謹的定義是：成本是企業(yè)在產品生產經營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費的總和。對于房地產企業(yè)而言，成本是什么？再來看看下面的說法：引言甲：我明白了，萬科的成本就是蓋房子的費用支出！乙：哪里，我們的工資不是成本嗎？丙：還有買地的錢吶！地可是越來越貴了…丁：對了，還有住宅小區(qū)的綠化，我最喜歡那些漂亮的樹啊、花花草草了…戊：我來總結吧，把你們說的加起來，再加上你們誰都沒有想到的，呵呵…政府收取的稅房地產的成本就完整了！他們每人都說對了一部分，正確的答案是什么呢？引言《萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導》成本核算之房地產成本的構成房地產成本的構成房地產的成本包括九個大類：第一部分土地獲得價款：指為獲取土地開發(fā)使用權發(fā)生的各項費用。一般包括：土地出讓金合作款項拆遷補償紅線外市政費用我們請合作方吃飯的費用，算不算合作款項？我們在前往土地拍賣現(xiàn)場的車費算不算土地獲得價款？答案：都不是。第二部分開發(fā)前期準備費指取得土地開發(fā)使用權后，在項目開發(fā)前期的費用。一般包括：設計費從規(guī)劃到施工圖的全部設計過程產生的費用；報批報建費用向政府繳納的規(guī)定費用；三通一平費用通水、通電、通路和場地平整產生的費用；臨時設施費用項目部辦公室、項目圍墻、臨時水電費用；1、項目部為項目開工慶典花費15000元，算不算開發(fā)前期準備費？2、項目場地內發(fā)現(xiàn)文物，我們請專人看守現(xiàn)場花費600元，算不算前期準備費？3、項目部的臨時食堂，使用3個月后拆除，算不算臨時設施費？答案：1、2項不是，3項是。房地產成本的構成第三部分主體建筑工程費：項目開發(fā)過程中的建筑費用，包括：基礎費用建筑的地基與基礎費用；結構與粗裝修費完成地面以上的結構與基本裝修的費用；門窗工程費用室內外門與窗的費用；公共部位裝修費用外立面、公共部位的裝飾與裝修費用；室內精裝修費用對精裝修交付的房屋的裝修費用；1、某高層項目基坑支護花費400萬元，能否計入基礎費用費？2、某工程基礎施工中的土方外運花費50000元，后期土方回填又花費8000元，請問外運能否計入基礎費用，回填又是否能計入？3、某項目由于成品保護不力，門窗破損損失5000元，能否計入門窗工程費？4、陽臺欄桿能否計入主體建筑費？答案：均可。房地產成本的構成第四部分分主主體安裝裝工程費費指項目開開發(fā)過程程中的室室內安裝裝費用，，包括：：室內水電電安裝費費用室內各類類水電相相關工程程費用；；電梯安裝裝費用高層建筑筑的電梯梯費用；；消防系統(tǒng)統(tǒng)費用防火所必必需的消消防設施施費用；；智能化系系統(tǒng)費用用業(yè)主安全全保護、、通話、、訪客系系統(tǒng)等費費用；1、你所了了解的智智能化系系統(tǒng)包括括哪些？？答案：防防盜（攝攝像頭、、監(jiān)控室室）系統(tǒng)統(tǒng)、對講講（對講講機）系系統(tǒng)、車車庫進出出（IC卡）系統(tǒng)統(tǒng)、門禁禁（IC卡、密碼碼、指紋紋）等。房地產成成本的構構成第五部分分社社區(qū)管網網費指項目管管網配套套費用，，包括：：室外給排排水費用用小區(qū)接入入市政自自來水、、排水至至城市排排水系統(tǒng)統(tǒng)費用；；室外采暖暖費用小區(qū)接入入市政采采暖或自自行建設設采暖設設施費用用；室外燃氣氣費用小區(qū)接入入市政燃燃氣的費費用；室外電氣氣與高低低壓費用用小區(qū)從市市政供電電網絡引引入電至至各家各各戶的費費用；小區(qū)為節(jié)節(jié)水設置置的中水水系統(tǒng)，，約200萬元，能能否計入入室外給給排水費費用？社區(qū)管網網費用是是最容易易被普通通人忽略略的成本本支出。。房地產成成本的構構成答案：是是。第六部分分園園林環(huán)境境費指項目內內的景觀觀費用，，包括：：道路廣場場費用小區(qū)建設設道路、、廣場的的費用；；綠化建設設費用小區(qū)內用用于綠化化工程的的費用；；小區(qū)圍墻墻費用小區(qū)圍墻墻、組團團圍墻的的費用總總和；室外照明明費用各種照明明所花費費的費用用零星設施施費用各類未細細述的設設施費用用總和1、綠化工工程中的的土方費費用，屬屬于綠化化費用還還是主體體建筑費費用？2、由于養(yǎng)養(yǎng)護不善善，造成成的綠化化苗木枯枯死損失失30000元，能否否計入綠綠化建設設費？3、小區(qū)內內的路燈燈照明，，社區(qū)管管網還是是園林環(huán)環(huán)境？答案：1綠化費用用，2計入，3屬于園林林環(huán)境工工程費用用，。。房地產成成本的構構成第七部分分配配套設施施費指項目內內為業(yè)主主服務的的各項配配套設施施費用，，包括：：會所費費用學校費費用物業(yè)用用房垃圾轉轉運站站……1、萬科科建的的已經經銷售售給華華潤超超市的的1000m2四季花花城商商業(yè)設設施是是否屬屬于配配套設設施？？2、政府府在小小區(qū)內內建設設的公公交車車站，，是否否屬于于配套套設施施費？？答案：：1不屬于于，2萬科未未投資資，不不屬于于。房地產產成本本的構構成第八部部分開開發(fā)發(fā)間接接費指項目目開發(fā)發(fā)直接接相關關，但但不能能明確確屬于于特定定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)的費費用支支出以以及項項目營營銷設設施建建造費費等費費用，，包括括：工程管管理費費項目發(fā)發(fā)生的的行政政、監(jiān)監(jiān)理、、造價價咨詢詢等費費用資本化化利息息項目使使用資資金的的利息息營銷設設施建建造費費非臨時時性銷銷售大大廳、、樣板板房等等建造造費用用物業(yè)完完善費費物業(yè)維維修基基金與與請物物業(yè)公公司配配合項項目的的支出出等1、財務務部門門的人人工成成本是是否屬屬于工工程管管理費費的范范疇？？2、物業(yè)業(yè)是萬萬科物物業(yè)，，為什什么還還要支支付費費用？？答案：：1不屬于于，2、親兄兄弟明明算賬賬。房地產產成本本的構構成第九部部分期期間間費用用公司管管理費費公司發(fā)發(fā)生的的但無無法明明確到到項目目上管管理費費用營銷費費用營銷部部門行行政費費用、、廣告告、銷銷售代代理等等營銷銷費用用1、公司司總經經理的的人工工成本本屬于于公司司管理理費嗎嗎？答案：：屬于于。房地產產成本本的構構成土地獲獲得價價款開發(fā)前前期準準備費費主體建建筑工工程費費主體安安裝工工程費費社區(qū)管管網工工程費費園林環(huán)環(huán)境工工程費費配套設設施費費開發(fā)間間接費費開發(fā)成成本完全成成本回顧一一下：：房地地產項項目成成本組組成房地產產成本本的構構成（成本本部））（財務務部））期間費費用成本核核算之成本本核算算對象象的確確定成本核核算對對象的的確定定成本核核算對對象的的確定定哪些是是核算算對象象呢？？在某項項目中中包括括：5棟6層住宅宅；2棟11層住宅宅，底底層是是可售售商業(yè)業(yè)；2棟24層住宅宅，其其中一一棟進進行了了室內內精裝裝修；；配套幼幼兒園園；配套會會所。。成本核核算對對象的的確定定可售性性：配套的的會所所、學學校差異性精裝修修房與與毛坯坯房、、多層層洋房房與普普通多多層功能區(qū)區(qū)分底商與與上部部住宅宅便于成成本費費用的的歸集集樓棟、、單元元、戶戶型原則：：成本核核算對對象的的確定定一期開開發(fā)完完畢的的項目目：按獨立立別墅墅、聯(lián)聯(lián)排（（雙拼拼）別別墅、、多層層洋房房、普普通多多層、、小高高層、、高層層、超超高層層、獨獨立商商業(yè)、、底層層商業(yè)業(yè)、寫寫字樓樓、可可售車車位等等不同同的可可售產產品類類型劃劃分成成本核核算對對象。。成本核核算指指導中中所確確定的的產品品類型型不允允許自自行增增加，，特殊殊項目目若需需增加加應報報集團團審批批。成片分分期（（區(qū)））開發(fā)發(fā)的項項目：應分期期分別別核算算。在在此基基礎上上，若若同一一期內內有各種可售產產品類類型，，則再再按可可售產產品類類型劃劃分成成本核核算對對象。。項目分分期按按照公公司的的經營營計劃劃確定定多層住住宅：一般是是六層層（含含）以以下；；小高層層為七七層至至十一一層（（含））；高層是是指十十二層層及以以上且且總建建筑高高度小小于100米；建筑高高度100米以上上為超超高層層。這是由由國家家建筑筑相關關規(guī)范范、市市場營營銷術術語、、客戶戶對產產品認認知等等幾方方面因因素綜綜合確確定成本核核算對對象的的確定定成本核核算對對象的的確定定成本核核算之成本分分攤方方法成本分分攤匹配國國家稅稅務部部門《房地產產計稅稅成本本》的精神神，非非業(yè)主主共有有物業(yè)業(yè)，成成本不不能分分攤至至可售售產品品中。。按照““配比比原則則、受受益原原則””將成成本分分攤到到各期期、各各產品品對象象成本分分攤步驟一一：按各期期占地面面積比比將總地地價分分攤到到各期期，其其中公公攤地地價按按建筑筑面積積比分分攤攤至各各期；；步驟二二：將當期期地價價在各各成本本核算算對象象間進進行分分配：：A、若成本本核算算對象象單獨獨構成成明顯顯組團團，按按各獨獨立組組團的的占地面面積比比分攤地地價。。B、否則采采用““容積積率倒倒數法法”分分攤地地價。。通過過建筑筑面積積乘以以其“容積積率倒倒數””計算出出核算算對象象的占占地面面積，，通過過其比比例分分攤當當期地地價。。地價：：要求求嚴格格按產產品占占地面面積比比分攤攤地價價。目的：：以收益益原則則，更更客觀觀準確確地在在不同同容積積率產產品間間分攤攤地價價。成本分分攤地價分分攤示示例（（跨期期分攤攤）：：項目分期占地面積（m2）建筑面積（m2）一期分攤面積基數后期分攤面積基數備注一期20000480002000038000后期3800072000小區(qū)會所20008001200按建筑面積分攤總計600001200002080039200某項目目土地地價款款為7.2億元，建筑筑用地地面積積6萬㎡，，小區(qū)區(qū)會所所占地地0.2萬㎡（（全項項目配配套設設施）），一一期建建筑占占地面面積2萬㎡。。項目目總建建筑面面積12萬㎡，，一期期建筑筑面積積為4.8萬㎡。。則該該項目目一期期應承承擔的的地價價是多多少？？一期地地價=72000*（20800/60000）=24960（萬元元）成本分分攤地價分分攤示示例（（產品品分攤攤）：：產品建筑面積（m2）容積率分攤基數地價分攤（萬元）可售單方地價（元/m2）多層洋房180001.51200060003333.33小高層240002.01200060002500.00高層360003.01200060001666.67合計78000

3600018000

某項目目一期期，地地價為為1.8億元，建筑用地地面積3.6萬㎡，總建建筑面積為為7.8萬㎡，其中中，多層洋洋房建筑面面積為1.8萬㎡，小高高層建筑面面積為2.4萬㎡，高層層建筑面積積為3.6萬㎡（均可可售），若若多層洋房房、小高層層、高層的的容積率分分別以1.5、2和3計，則該項項目各產品品的可售單單方地價是是多少？多層洋房：：分攤地價=18000*（12000/36000）=6000（萬元）可售單方地地價=6000/1.8=3333（元/m2）成本分攤六類費用：：盡量真實反反映產品在在項目中的的資源受益益比例；社區(qū)管網、、園林環(huán)境境費用由按按各產品占占地面積進進行分攤。。目的：更準確核算算六類費用用在各產品品類型間的的分攤成本項目跨期分攤標準產品分攤標準開發(fā)前期準備費可售面積可售面積主體建筑工程費直接歸屬直接歸屬主體安裝工程費直接歸屬直接歸屬社區(qū)管網工程費可售面積占地面積園林環(huán)境工程費可售面積占地面積配套設施費可售面積可售面積成本分攤費用分攤示示例：分期可售面積（m2）園林環(huán)境工程費（萬元）一期1000001000后期900000跨期2000合計1000000某項目可售面積100萬㎡，分期期開發(fā)，一一期可售面積10萬㎡，其中中高層可售面積6萬㎡，占地地比50%，小高層可售面積4萬㎡，占地地比50%，。一期自自身園林環(huán)環(huán)境工程費費合計1000萬元，跨期期分攤園林林環(huán)境工程程費合計2000萬元，則高高層及小高高層的園林林環(huán)境工程程費為___元/㎡和___元/㎡。一期園林環(huán)環(huán)境工程費費＝1000＋2000＊（10／1000）＝1200（萬元）高層分攤＝＝1200＊50％＝600（萬元）單方＝600／6＝100(元/㎡)產品可售面積（m2）占地比園林環(huán)境工程費（萬元）高層６000050％600小高層４000050％600合計1000001200成本分攤除資本化利利息外的開開發(fā)間接費費按產品核核算對象建建筑面積比比分攤各產產品核算對對象中。目的：更準確核算算開發(fā)間接接費用在各各項目、各各產品間的的分攤。行政管理費費根據在建建項目各期期的建筑面積與與開工時間間的加權數數比例進行分攤。。開發(fā)間接費費如：項目一一、二期可可售面積（（車位除外外）面積分分別為40000m2、60000m2，當年開工工建設時間間分別為12個月、5個月，則分分攤比例為為（4×12）：（6×5）=48:30資本化利息息:分期之間，，資本化利利息按項目目各期實際際資金占用用分別計算算；同期內：按按期內各成成本對象成本占用的的比例進行分配。。萬科成本管管理基本模模式以目標成本和責任成本管理為核心心的現(xiàn)代企企業(yè)成本管管理體系。。成本管理模模式責任成本管管理目標成本與與動態(tài)成本本管理作業(yè)過程管管理成本管理軟軟件公司管理層層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模模式基本構構架領導機構管理工具管理制度成本、工程程文件成本管理模模式萬科責任成成本體系通過確定責責任主體和和評價部門門，通過技技術經濟指指標的目標標設定、執(zhí)執(zhí)行和考核核，來保證證整體成本本的合理性性和先進性性。執(zhí)行文件：《萬科責任成成本管理體體系指引》1、責任成本本管理成本管理模模式——責任成本實施要點總經理成本部配合部門主體部門責任成本考考核報告責任成本管管理辦法成本階段性性目標《萬科責任成成本管理指指引》總部備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布成本管理模模式——責任成本目標成本測算表動態(tài)成本月評估目標成本控制責任書書責任成本成本管理模模式——責任成本2、目標成本本管理管理原則：體現(xiàn)目標成成本的先進進性目標成本的的嚴肅性(納入績效考考核)目標成本：：目標成本是是企業(yè)預先先確定的、、在一定時時期內和經過努力力所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本目目標；是項項目成本的控制線線。動態(tài)成本：：是項目實施施過程中各各個時期體體現(xiàn)的預期期成本結果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸喝f科成本管管理軟件成本數據庫庫成本管理模模式——目標成本實施過程新項目發(fā)展展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計計施工組織與與材料采購竣工結算成本估算目標成本測測算一一目標成本測測算二二目標成成本本動態(tài)成本結算成本分分析目標成本形形成目標成本執(zhí)執(zhí)行成本管理模模式簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整動態(tài)成本構構成已發(fā)生成本本合同性成本本非合同性成成本已結算成本本未結算成本本待發(fā)生成本本動態(tài)成本=未結算合同同+已結算合同同+非合同性成成本+待發(fā)生成本本動態(tài)成本成本管理模模式——目標成本動態(tài)成本管管理要求決策、合同、變更、結算各科目、各部門即時記錄系統(tǒng)分解復審核對及時通報動態(tài)預測待發(fā)生成本、預計未來成本、財務定期核對公司領導層、相關部門

成本管理模模式——目標成本3、作業(yè)過程程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)業(yè)管理總目標是通過對房房地產各個個作業(yè)過程程進行成本本控制，實實現(xiàn)降低成成本的目的的。全過程、全全員、全方方位房地產成本本作業(yè)過程程：成本管理模模式——作業(yè)過程3.1新項目發(fā)展展成本控制制控制要點：：穩(wěn)健性合理確定估估算基礎，，合理預計計工程量和和工程綜合單價價?？刂圃瓌t：：準確、客觀觀、全面、、謹慎預測測新項目成成本。執(zhí)行文件：：《集團新項目目發(fā)展制度度》《集團新項目目發(fā)展經濟濟測算表》成本管理模模式——作業(yè)過程3.2設計成本控控制控制要點：：合理的產品品技術經濟濟指標設計周期、、設計質量量?？刂圃瓌t：：經濟合理性性最大。執(zhí)行文件：：《集團規(guī)劃設設計流程》成本管理模模式——作業(yè)過程3.3招標成本控控制控制要點：：獲取競爭性性低價成本本逐步實施工工程量清單單招標集團材料集集中采購控制原則：：全面招標原原則合理低價中中標原則透明公正原原則執(zhí)行文件：：《萬科工程采采購管理辦辦法》成本管理模模式——作業(yè)過程3.4簽約成本控控制控制要點：：合同談判合同審批控制原則：：合法性原則則、合同書書原則、事事前簽訂原則、招標標原則、利利益明晰原原則執(zhí)行文件：：《萬科工程合合同管理辦辦法》成本管理模模式——作業(yè)過程3.5施工成本