房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是是一項(xiàng)較單純純的技術(shù)工作作，任務(wù)來自自于甲方，可可能是規(guī)劃局局、地產(chǎn)公司司、或其他建建設(shè)單位，提提供的服務(wù)就就是按照甲方方的設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書和委托書書對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完完成的標(biāo)準(zhǔn)是是甲方滿意，并并同時(shí)滿足國國家標(biāo)準(zhǔn)和政政府要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則則是作為地產(chǎn)產(chǎn)商自己實(shí)施施的對(duì)投資開開發(fā)項(xiàng)目展開開的有目標(biāo)的的管理活動(dòng)。地地產(chǎn)商的唯一一投入就是資資金，投資的的目的是賺取取更多的利潤潤。項(xiàng)目是賺賺錢的一個(gè)工工具，項(xiàng)目的的運(yùn)作也是因因?yàn)榘l(fā)展商的的資金源源不不斷的注入而而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的的一切資源都都來自市場(chǎng)，根根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展，購買活活動(dòng)在陸續(xù)發(fā)發(fā)生，市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、國際咨咨詢、國際招招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、施工建建設(shè)、建筑材材料和設(shè)備、銷銷售服務(wù)都可可以通過一定定的價(jià)格在市市場(chǎng)上獲得，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理理是基于內(nèi)部部需求的一種種管理，要求求代表甲方對(duì)對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)關(guān)的活動(dòng)，如如市場(chǎng)調(diào)查、土土地購買、國國際咨詢和招招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比比、報(bào)批和設(shè)設(shè)計(jì)變更等進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一管理理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面面對(duì)的不僅有有很多乙方，而而且也有很多多審批方，上上下的協(xié)調(diào)，合合同方的協(xié)調(diào)調(diào)管理，管理理的目的是按按照公司的決決定和計(jì)劃，在在投資、質(zhì)量量和工期等方方面進(jìn)行控制制和管理，以以實(shí)現(xiàn)公司的的主要目標(biāo)。大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)管理，作為為管理規(guī)劃師師，要有明晰晰的設(shè)計(jì)程序序，應(yīng)知道在在什么時(shí)候作作什么事。作作出明智的選選擇，比什么么都重要。選選擇意味著確確定下一步的的方向，如果果選擇出現(xiàn)偏偏差，就會(huì)走走入誤區(qū)，多多走很多彎路路。因此，管管理與策劃一一樣重要，而而作為一個(gè)大大型項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)管理，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)圍繞以以下三個(gè)要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的的成功運(yùn)作，歸歸根到底是市市場(chǎng)需求的結(jié)結(jié)果，而市場(chǎng)場(chǎng)需求的發(fā)展展和變化在很很大程度上是是由發(fā)展商的的引導(dǎo)和媒體體的渲染促成成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)通常需要三三個(gè)特定階段段：前期規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施工工建設(shè)、銷售售和經(jīng)營。其其中，前期規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段是項(xiàng)目運(yùn)作作的龍頭和開開端，他包含含了發(fā)展商最最初的投資決決策、目標(biāo)分分析和項(xiàng)目定定位以及市場(chǎng)場(chǎng)供需關(guān)系的的深入研究，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品將來來的顧客對(duì)象象的特征：地地區(qū)、年齡、收收入、工作、性性別等。銷售售是實(shí)現(xiàn)投資資贏利目標(biāo)和和商品價(jià)值的的重要階段。重重點(diǎn)工作一是是放在前期規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一一是放在后期期銷售上。而而這都需要對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深深入細(xì)致的調(diào)調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其其他流動(dòng)商品品，市場(chǎng)競(jìng)爭爭存在較強(qiáng)的的地域性，往往往以一個(gè)城城市為單元，在在城市的范圍圍內(nèi)展開公司司與公司，住住宅與住宅，寫寫字樓與寫字字樓、商場(chǎng)與與商場(chǎng)的競(jìng)爭爭。由于資金金需求較大，很很難有幾家公公司壟斷市場(chǎng)場(chǎng)的狀況，深深圳各類大小小的房地產(chǎn)公公司有幾千家家，萬科、招招商、金地，這這么大的企業(yè)業(yè)，其年開發(fā)發(fā)的住宅規(guī)模模，也就那么么幾個(gè)樓盤。一一個(gè)公司，在在完成了對(duì)一一個(gè)城市的快快速擴(kuò)張和原原始積累后，如如何走出家門門，將本地已已經(jīng)成熟的管管理經(jīng)驗(yàn)和技技術(shù)及資本輸輸出到外地新新城市，進(jìn)行行市場(chǎng)擴(kuò)張，值值得研究。項(xiàng)目的成功策劃劃以及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，離不開開全面細(xì)致、深深入的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和分析研研究。沒有周周密的調(diào)查資資料，就無法法了解房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀狀情況以及產(chǎn)產(chǎn)品的分布和和競(jìng)爭特點(diǎn)，也也就無法進(jìn)行行項(xiàng)目的正確確定位，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)也就如如無源之水。所所以成功的項(xiàng)項(xiàng)目來自于詳詳實(shí)的調(diào)查研研究，這是項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作的出出發(fā)點(diǎn)和根本本點(diǎn)。1、市場(chǎng)調(diào)查地產(chǎn)商要做的第第一件事，就就是委托專門門的調(diào)查公司司展開當(dāng)?shù)爻浅鞘蟹康禺a(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)查、基基礎(chǔ)資料的收收集工作，建建立起動(dòng)態(tài)的的資料補(bǔ)充和和修正機(jī)制，以以期隨時(shí)準(zhǔn)確確反映房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的變化化趨勢(shì)和發(fā)展展特點(diǎn)，并能能及時(shí)反映到到項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中，在在實(shí)施前或?qū)崒?shí)施中能快速速適應(yīng)市場(chǎng)的的細(xì)微變化。管理要著重于檢檢查資料的全全面性、來源源的可靠性、時(shí)時(shí)間性、細(xì)節(jié)節(jié)的準(zhǔn)確性和和競(jìng)爭公司的的內(nèi)部情報(bào)。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況況，包括各地地產(chǎn)公司的實(shí)實(shí)力、開發(fā)樓樓盤、經(jīng)營業(yè)業(yè)績、品牌和和知名度、銷銷售率、消費(fèi)費(fèi)群認(rèn)可度、市市場(chǎng)份額以及及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)經(jīng)營手段和競(jìng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)等等等。要弄清房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上的產(chǎn)品類型型和百分比，以以及市場(chǎng)發(fā)展展的趨勢(shì)和市市場(chǎng)的細(xì)分情情況，分析我我公司應(yīng)進(jìn)入入哪個(gè)領(lǐng)域或或者將計(jì)劃在在哪一塊細(xì)分分的市場(chǎng)上博博得消費(fèi)者的的歡迎和認(rèn)可可。從哪一個(gè)個(gè)地方打入和和突破，并能能很快立住腳腳跟，推出新新產(chǎn)品，引起起消費(fèi)者的注注意，刺激消消費(fèi)者的購買買欲望，完成成第一階段的的工作：突擊擊入城，偏居居一角。市場(chǎng)調(diào)查的目的的是可以做什什么，不能做做什么，比如如住宅，是做做豪華住宅，還還是普通住宅宅，還是小戶戶型住宅等，至至少要有幾套套比較成熟的的項(xiàng)目選擇方方案，便于下下一步?jīng)Q策時(shí)時(shí)進(jìn)行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查查從城市規(guī)劃的角角度研究地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展和項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃選址問題題。土地開發(fā)和建設(shè)設(shè)總是城市規(guī)規(guī)劃的一部分分，購買土地地之前一定要要弄清城市的的總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃情情況，要與當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)院和和管理者保持持親密的關(guān)系系，對(duì)城市的的現(xiàn)狀、規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展展計(jì)劃以及城城市的戰(zhàn)略要要有深入的研研究，要結(jié)合合土地儲(chǔ)備和和規(guī)劃選址通通盤考慮，比如，公司要樹樹形象，先上上短而快的項(xiàng)項(xiàng)目，就不能能在城市郊區(qū)區(qū)選址，最好好選擇城市新新開發(fā)密集區(qū)區(qū)或中心商業(yè)業(yè)區(qū)，因?yàn)槭鞘浅鞘泄膭?lì)優(yōu)優(yōu)先發(fā)展的地地段，而且可可能較多的地地產(chǎn)公司聚集集在一起，如如果有精心策策劃，建成精精品，會(huì)很快快打開局面，為為公司樹立良良好的公眾形形象。當(dāng)然，如如果有好的市市場(chǎng)追捧，選選擇在城市的的邊區(qū)進(jìn)行開開發(fā)，也未必必不可，只要要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)場(chǎng)的節(jié)奏，有有鮮明的主題題和優(yōu)秀的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，再再加上優(yōu)質(zhì)的的施工建設(shè)必必會(huì)贏得消費(fèi)費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與與城市近期建建設(shè)和中遠(yuǎn)期期發(fā)展保持同同步，期待政政府大規(guī)模開開發(fā)帶來的商商機(jī)。另外，在進(jìn)行規(guī)規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要要避開規(guī)劃的的細(xì)節(jié)和爭議議地，從市長長和規(guī)劃局長長、規(guī)劃專家家的角度進(jìn)行行思考，要著著眼于那些有有潛在規(guī)劃價(jià)價(jià)值和市場(chǎng)潛潛力的地段進(jìn)進(jìn)行周密的調(diào)調(diào)查，要盡可可能想得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)一些，3年、5年或10年后該地段段的預(yù)測(cè)情況況，要從規(guī)劃劃的戰(zhàn)略發(fā)展展中，而不是是從規(guī)劃的細(xì)細(xì)微出，尋找找市場(chǎng)的價(jià)值值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)公司司在戰(zhàn)略布局局時(shí)一定要結(jié)結(jié)合城市的總總體規(guī)劃和發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行行安排，否則則就成為無源源之水?？上?，一般的公公司在這方面面做的還很不不夠，實(shí)際上上城市政府在在進(jìn)行城市建建設(shè)時(shí)都會(huì)帶帶來很多商機(jī)機(jī)，關(guān)鍵是看看你能不能抓抓住。房地產(chǎn)公司進(jìn)入入市場(chǎng)，首要要的門檻是土土地，而后是是資金，最后后是人才。人人才可以通過過高薪去爭奪奪和挖掘，資資金也可以通通過銀行去融融資，土地則則較復(fù)雜，如如果有良好的的政府資源和和當(dāng)?shù)卣牡闹С?，購買買土地會(huì)簡單單一些，畢竟竟在內(nèi)地很多多城市，土地地市場(chǎng)依然是是一張不透明明的網(wǎng)，看不不清，摸不透透，沒有一定定的政府關(guān)系系很難開展土土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡簡單的購買和和儲(chǔ)備，要與與公司發(fā)展的的戰(zhàn)略計(jì)劃和和整體布局以以及市場(chǎng)增長長緊密結(jié)合起起來。建立與與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國國土部門建立立良好的工作作關(guān)系。如果果在當(dāng)?shù)赜泻芎芎玫恼P(guān)關(guān)系，那對(duì)前前期土地的儲(chǔ)儲(chǔ)備和擴(kuò)張將將很有幫助，在在土地成本、區(qū)區(qū)位和數(shù)量方方面將能夠按按照公司制定定的發(fā)展戰(zhàn)略略進(jìn)行，為進(jìn)進(jìn)一步的實(shí)施施開發(fā)打下一一個(gè)良好的基基礎(chǔ)，在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭中占據(jù)據(jù)較高的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。購買土地前首先先做好三個(gè)準(zhǔn)準(zhǔn)備：1）規(guī)劃選址。某一種開發(fā)項(xiàng)目目概念確定后后，下一步的的工作就是項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃選選址，首先，要要了解城市規(guī)規(guī)劃和用地的的現(xiàn)狀，分析析空地及周邊邊的現(xiàn)狀和發(fā)發(fā)展情況，并并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行實(shí)地調(diào)查和和核實(shí)。其次次，根據(jù)項(xiàng)目目的定位和對(duì)對(duì)土地的具體體要求，擬選選5處以上的位位置進(jìn)行選址址和評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)主要考慮周周圍市場(chǎng)、公公共配套、市市政基礎(chǔ)設(shè)施施、周邊建設(shè)設(shè)情況、本地地的規(guī)劃趨勢(shì)勢(shì)和發(fā)展方向向、交通的便便利程度、基基地的現(xiàn)狀和和是否引起較較高代價(jià)以及及項(xiàng)目進(jìn)入后后的市場(chǎng)反映映及銷售預(yù)測(cè)測(cè)等，評(píng)價(jià)應(yīng)應(yīng)結(jié)合選址和和前面的調(diào)查查及項(xiàng)目定位位綜合考慮，必必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目定位進(jìn)行行調(diào)整。最后后，根據(jù)各選選址評(píng)價(jià)報(bào)告告，進(jìn)行針對(duì)對(duì)性分析和比比較，從中遴遴選出有較大大開發(fā)價(jià)值的的地段作為公公司發(fā)展的決決策依據(jù)。比如，城市大型型購物中心，影影響其規(guī)劃選選址的主要因因素有兩個(gè)：：一是地區(qū)人人口密度和流流動(dòng)率。二是是交通便利程程度。在汽車車高度發(fā)展的的國家，如美美國，其大型型城市購物中中心大多位于于城市郊區(qū)高高速公路的旁旁邊，因?yàn)榻唤煌ǚ浅７奖惚?，而且開汽汽車也非常容容易到達(dá)，買買完后就可以以直接回到位位于郊外的別別墅了。雖然然，高速公路路邊的購物中中心周邊地區(qū)區(qū)可能人口稀稀少，不比市市區(qū)人口密度度大，但高速速公路上的較較高數(shù)量的來來往車輛，保保證了購物中中心設(shè)置的第第一個(gè)因素：：人口流動(dòng)率率。所以，交交通便利和人人口密度及流流動(dòng)率，對(duì)于于購物中心的的規(guī)劃選址，兩兩者缺一不可可。在深圳地區(qū)，私私人汽車擁有有率逐年提高高，加入WTO后，購買家家庭轎車速度度日長，深圳圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)現(xiàn)在也月售1萬輛。而深深圳戶籍人口口也就120萬，平均每每家也有一輛輛。這樣一種種情況下，在在郊區(qū)設(shè)置購購物中心適合合嗎？答案是是否定的。因?yàn)?，深圳是一一個(gè)特區(qū)，市市區(qū)內(nèi)已基本本處于飽和開開發(fā)狀態(tài)，沒沒有哪個(gè)地方方的交通是非非常順暢的地地方，即便濱濱海大道、深深南大道、北北環(huán)大道交通通也多處于臨臨界飽和狀態(tài)態(tài)，另外，有有車族大多居居住在城市中中心和密集居居住區(qū)，很少少一部分在城城市邊區(qū)購房房，他們不大大可能在下班班時(shí)饒路去郊郊區(qū)購物中心心進(jìn)行采購，這這不符合人們們順便的心理理。所以，在在深圳郊區(qū)設(shè)設(shè)置購物中心心缺乏吸引力力。所以，在高密度度的人口地區(qū)區(qū)或高流動(dòng)率率的道路邊上上，如果交通通非常方便，停停車和進(jìn)出都都很不錯(cuò)，可可以有一個(gè)較較好的市場(chǎng)前前景。家樂福的規(guī)劃選選址比較成功功，梅林一村村有7000戶居民、3萬人口，居居民多為層次次較高的政府府公務(wù)員和教教師，對(duì)大型型購物中心的的環(huán)境較重視視，而且家樂樂福是梅林一一村唯一的一一家商場(chǎng)。由由于家樂福位位于市政道路路上，將消費(fèi)費(fèi)者人群擴(kuò)大大到整個(gè)梅林林地區(qū)，并通通過公共交通通吸引人流，而而門前連續(xù)不不斷的車流又又是購物中心心高人口流動(dòng)動(dòng)率的保證，幾幾個(gè)方面保證證了家樂福的的巨大成功。這這是購物中心心和居住區(qū)共共同開發(fā)建設(shè)設(shè)的良好案例例。2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)批過程中中的目標(biāo)管理理：土地合同同、用地紅線線和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅僅是批準(zhǔn)的問問題，時(shí)間上上的問題，要要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)批是將設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)通過過政府的批準(zhǔn)準(zhǔn)加以確認(rèn)和和合法化。跟跟蹤者要學(xué)會(huì)會(huì)與管理者的的溝通和協(xié)調(diào)調(diào)。盡管用地紅線和和規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)都是規(guī)劃劃國土部門下下達(dá)的，但我我們可以通過過合法的正當(dāng)當(dāng)途徑將公司司的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖圖反映給他們們，去積極協(xié)協(xié)商和溝通，影影響他們的決決策傾向。規(guī)劃選址初步確確定后，就要要進(jìn)行土地的的購買工作。土土地購買時(shí)要要事先與規(guī)劃劃土地部門將將土地價(jià)格、土土地面積和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)以及開發(fā)建建設(shè)要求協(xié)商商好，要做到到心中有數(shù)，盡盡可能把今后后開發(fā)建設(shè)中中遇到的問題題想清楚，并并在合同中為為公司的發(fā)展展調(diào)整留下調(diào)調(diào)整余地。所所以，用地紅紅線和規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)關(guān)鍵技術(shù)工作作。用地紅線要根據(jù)據(jù)法定圖則或或控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃所確定定的路網(wǎng)進(jìn)行行下達(dá)，地產(chǎn)產(chǎn)公司要及時(shí)時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)調(diào)，如果在一一個(gè)范圍允許許選擇或規(guī)劃劃部門有商量量的余地，地地塊在一個(gè)街街坊內(nèi)的區(qū)位位價(jià)值，就要要結(jié)合下一步步的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、城市規(guī)劃劃以及公司的的項(xiàng)目定位，作作出地塊評(píng)估估和判斷，比比如商業(yè)，最最好臨近道路路和便于出入入，如果住宅宅最好遠(yuǎn)離市市政干道，選選擇僻靜處，而而周邊如果有有好的景觀如如公園、海景景或水庫、山山體，則對(duì)辦辦公和住宅的的銷售或租賃賃有較大的吸吸引力。所以以，用地紅線線的跟蹤，不不是一個(gè)簡單單的劃線問題題，而是一個(gè)個(gè)重新進(jìn)行細(xì)細(xì)分和目標(biāo)確確定的過程。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是是項(xiàng)目的靈魂魂和技術(shù)核心心，他影響著著公司的一系系列決策和經(jīng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確確定，比如，3.5的容積率對(duì)對(duì)于開發(fā)住宅宅來講，就是是高層住宅，而而在某些城市市，如果消費(fèi)費(fèi)人群還達(dá)不不到可以承受受電梯的管理理成本和高層層土建成本的的情況下，茫茫然采用高容容積率，會(huì)使使公司陷入困困境，而且還還要交納高容容積率帶來的的樓面地價(jià)。所以，在簽定土土地合同時(shí)，就就要做好經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)分析，重重點(diǎn)對(duì)容積率率、公共配套套（學(xué)校、幼幼兒園、商場(chǎng)場(chǎng)等）進(jìn)行成成本分析，計(jì)計(jì)算建設(shè)后的的單方成本，與與市場(chǎng)同類項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行比較較，并作出方方案判斷和選選擇。因?yàn)?，?guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)在下達(dá)后就就不容易調(diào)整整，所以，之之前一定要將將開發(fā)建設(shè)遇遇到的問題在在規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)中考慮進(jìn)進(jìn)去，為今后后自我調(diào)整留留出余地。一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，必須在在深入細(xì)致的的市場(chǎng)調(diào)查后后，在占有第第一手基礎(chǔ)資資料后，并經(jīng)經(jīng)過多方面、全全面細(xì)致的分分析研究后，才才能和市場(chǎng)緊緊密結(jié)合起來來。項(xiàng)目是否否成功，需要要一系列的運(yùn)運(yùn)作和精心策策劃才能逐漸漸達(dá)到所定目目標(biāo)，其中，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍龍頭，是關(guān)鍵鍵。尤其是大大型項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，更更應(yīng)重視。大型項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，要結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度和市市場(chǎng)情況，分分階段進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，將將規(guī)劃設(shè)計(jì)的的目標(biāo)逐步進(jìn)進(jìn)行深化和細(xì)細(xì)分。所以，對(duì)對(duì)于一個(gè)大型型項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)首先要要有一個(gè)整體體的清晰的概概念，而后要要清楚開始做做什么，中間間做什么，實(shí)實(shí)施時(shí)做什么么?？傊?，要要將項(xiàng)目的整整體運(yùn)作和策策劃精神貫穿穿到每一步中中去，并逐步步進(jìn)行落實(shí)和和反饋。做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案，離離不開三個(gè)前前提條件：甲甲方的指導(dǎo)和和目標(biāo)激勵(lì)，高水平善溝通的的設(shè)計(jì)單位，推推出優(yōu)秀作品品的機(jī)制和設(shè)設(shè)計(jì)方式。這這三點(diǎn)相輔相相成，互為推推進(jìn)。1）甲方的指導(dǎo)導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)勵(lì)誰也無法代替甲甲方作出最后后的判斷，甲甲方或許在某某些環(huán)節(jié)需要要設(shè)計(jì)方、監(jiān)監(jiān)理方、顧問公司司的積極配合合，這些伙伴伴也提出了自自己的方案或或觀點(diǎn)，但只只有甲方能夠夠從項(xiàng)目的整整體上進(jìn)行選選擇和判斷。項(xiàng)目的運(yùn)作，自自始至終是甲甲方自己的事事，從投資決決策到市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、項(xiàng)目確確定和定位，規(guī)規(guī)劃選址和購購買土地，每每一步都是甲甲方精心策劃劃的結(jié)果，里里面都隱含或或付出了大量量的心血和代代價(jià)，而目標(biāo)標(biāo)也在一步步步的進(jìn)展中逐逐步調(diào)整或加加強(qiáng)。所有這些發(fā)生或或?qū)l(fā)生的故故事及來龍去去脈，也只有有甲方掌握和和清楚，而這這些細(xì)節(jié)或故故事不可能告告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)設(shè)計(jì)師也不可可能在一下子子就能消化吸吸收。所以，甲甲方作為全過過程的統(tǒng)籌策策劃方，一定定要清楚應(yīng)該該讓設(shè)計(jì)師在在哪一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)揮作用，決決不能將所有有問題都交給給設(shè)計(jì)師來解解決，一來設(shè)設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不不可能代替甲甲方來作出判判斷，二來有有些原則性問問題，必須由由甲方進(jìn)行拍拍板。設(shè)計(jì)師師只了解你讓讓他做的那部部分，他無法法從項(xiàng)目的整整體運(yùn)作上看看到問題所在在，這是作為為設(shè)計(jì)人員的的角色所限。我以前作設(shè)計(jì)，就就是這樣，你你可以有很多多想法，而且且也可以在方方案中體現(xiàn)，但但如果不獲得得甲方的認(rèn)可可就無法進(jìn)行行下一步的工工作，多數(shù)情情況下，設(shè)計(jì)計(jì)師因?yàn)闇贤ㄍɑ驅(qū)?xiàng)目的的認(rèn)識(shí)深度或或甲方提出的的要求過粗或或背景資料太太少，設(shè)計(jì)師師稍不注意就就會(huì)偏離甲方方的目標(biāo)，作作出一些無用用功，浪費(fèi)時(shí)時(shí)間和精力。設(shè)計(jì)過程中，甲甲方加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)導(dǎo)，不能僅通通過幾次會(huì)議議或匯報(bào)的方方式來解決復(fù)復(fù)雜的技術(shù)問問題，比較復(fù)復(fù)雜的問題要要主要依靠甲甲方的主要技技術(shù)人員與設(shè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行行面對(duì)面的溝通和商量量，必要時(shí)，甲甲方應(yīng)派駐工工程師與設(shè)計(jì)計(jì)人員一起參參與設(shè)計(jì)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)現(xiàn)的問題，甲甲方工程師可可及時(shí)返回公公司向領(lǐng)導(dǎo)匯匯報(bào)尋求解決決方案或意見見，這種措施施可有效的將將一些細(xì)節(jié)或或不大的問題題解決好，而而且因?yàn)橛屑准追酱淼呐耘哉緟⒓?，設(shè)設(shè)計(jì)師的積極極性和主動(dòng)性性會(huì)得到加強(qiáng)強(qiáng)，工作效率率會(huì)大幅提高高，由領(lǐng)導(dǎo)拍拍板決策的范范圍縮小，節(jié)節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的的精力。通過匯報(bào)會(huì)，主主要目的有兩兩個(gè)：一是向向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)方方案的進(jìn)展和和中間成果。二二是就方案中中的關(guān)鍵問題題進(jìn)行討論，尋尋求解決方法法或意見，以以便于下一步步設(shè)計(jì)的繼續(xù)續(xù)。甲方的指導(dǎo)，影影響到設(shè)計(jì)的的進(jìn)展和方向向。在設(shè)計(jì)大大的原則和目目標(biāo)上，甲方方應(yīng)比設(shè)計(jì)方方更高明、更更前瞻，在某某些方面來講講，甲方對(duì)于于一個(gè)方案比比設(shè)計(jì)者更能能看出和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題所在，眼眼光更高一些些。所以，甲方的指指導(dǎo)應(yīng)放在以以下三個(gè)方面面：一是方案案的整體布局局和框架。二二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)。三是是方案的風(fēng)格格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要要具體到每一一個(gè)具體設(shè)計(jì)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要要積極想辦法法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人人員的設(shè)計(jì)才才能和積極性性，將他們的的才華施展出出來就成功了了一半。通過過設(shè)定一定目目標(biāo)激勵(lì)設(shè)計(jì)計(jì)師進(jìn)行創(chuàng)造造，設(shè)計(jì)出甲甲方滿意、大大家滿意的作作品。甲方的指導(dǎo)不可可有太多的隨隨意性，比如如確定了的設(shè)設(shè)計(jì)原則和意意圖，不要輕輕易改動(dòng)，因因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員員已經(jīng)按甲方方的意圖作出出了很多努力力，如果不說說清楚，突然然改動(dòng)，會(huì)給給設(shè)計(jì)人員造造成很大的壓壓力和打擊，因因此，甲方作作出的決定一一旦作出后就就不要?jiǎng)?。這也是在留仙村村住宅區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管理中中遇到的突出出問題。留仙仙村住宅區(qū)由由于在可行研研究階段對(duì)許許多總體的概概念和原則沒沒有研究透徹徹，致使在規(guī)規(guī)劃國際招標(biāo)標(biāo)后，在中標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)調(diào)整過程中，需需重新研究和和確定這些概概念，如總體體人口規(guī)模、交交通方式選擇擇、停車比、人人車分流、容容積率、建筑筑層高及分期期建設(shè)等。由由于設(shè)計(jì)方案案已經(jīng)初步確確定，上述概概念的調(diào)整引引起規(guī)劃方案案的大修改，因因而帶來設(shè)計(jì)計(jì)單位的抵觸觸，矛盾由此此引起。加上上中途甲方中中途意見的反反復(fù)，和設(shè)計(jì)計(jì)單位的不合合作，造成設(shè)設(shè)計(jì)方案久而而不決的局面面。2）高水平、善善溝通的設(shè)計(jì)計(jì)單位作為地產(chǎn)商，為為做好一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，都愿意意拿出更高的的成本來雇請(qǐng)請(qǐng)一家高水平平的設(shè)計(jì)單位位。但是高水水平的設(shè)計(jì)單單位不一定就就適合，原因因有很多，一一是一個(gè)項(xiàng)目目從前期策劃劃、概念規(guī)劃劃、總體規(guī)劃劃到詳細(xì)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、單體體設(shè)計(jì)、初步步設(shè)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)，有有很多階段，每每一個(gè)階段對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)的要求求不一樣，因因此，方案能能力強(qiáng)的不一一定做好施工工圖，而策劃劃作得好不一一定代表可以以做總體規(guī)劃劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分分工和市場(chǎng)的的細(xì)化，配合合設(shè)計(jì)各階段段的咨詢顧問問公司、方案案設(shè)計(jì)公司、建建筑設(shè)計(jì)公司司、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)公司等更更加專業(yè)的公公司會(huì)更加適適合階段設(shè)計(jì)計(jì)工作的需要要，而且會(huì)作作得更好，更更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階階段邀請(qǐng)?jiān)撾A階段高水平的的公司來做，不不要張冠李戴戴。如做市場(chǎng)場(chǎng)研究，要請(qǐng)請(qǐng)市場(chǎng)調(diào)查公公司，做項(xiàng)目目策劃，請(qǐng)地地產(chǎn)策劃公司司，做概念規(guī)規(guī)劃，最好請(qǐng)請(qǐng)國外的顧問問設(shè)計(jì)公司，交交通規(guī)劃要請(qǐng)請(qǐng)交通顧問公公司，而詳細(xì)細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則則可以通過國國際招標(biāo)來選選擇，施工圖圖讓國內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)院來做更塌塌實(shí)。高水平的設(shè)計(jì)單單位內(nèi)部一定定要有主設(shè)計(jì)計(jì)師來支撐，甲甲方在選擇設(shè)設(shè)計(jì)單位時(shí)，要要對(duì)主要設(shè)計(jì)計(jì)人員進(jìn)行考考察，并要求求在提供服務(wù)務(wù)時(shí)，保證主主設(shè)計(jì)師到位位。另外，設(shè)設(shè)計(jì)單位的配配合情況也要要重點(diǎn)考察，因因?yàn)?，如果水水平高，但是是不聽甲方指指?dǎo)和意見，無無法進(jìn)行溝通通和交流，那那水平再高，也也無法實(shí)現(xiàn)甲甲方的設(shè)計(jì)目目標(biāo)和主要意意圖。設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和和設(shè)計(jì)單位應(yīng)應(yīng)該成為一道道橋梁，將雙雙方通過方案案的交流和互互動(dòng)，提高雙雙方對(duì)方案的的認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)計(jì)水平，并最最終成為雙方方共同的心血血和設(shè)計(jì)財(cái)富富。3）推出優(yōu)秀作作品的機(jī)制和和設(shè)計(jì)方式通過什么樣的途途徑獲得好的的設(shè)計(jì)方案，是是值得考慮的的，但要考慮慮到成本和收收獲的價(jià)值比比較。對(duì)于大大型項(xiàng)目，如如果比較復(fù)雜雜，邀請(qǐng)國際際知名設(shè)計(jì)單單位進(jìn)行咨詢?cè)?，可以幫助助甲方理清思思路，獲得一一些創(chuàng)新性想想法和啟發(fā)，這這一階段的成成果可以作為為甲方的部分分意圖貫徹到到下一步的設(shè)設(shè)計(jì)中去，咨咨詢會(huì)有一些些費(fèi)用，但不不是太大，得得到的信息卻卻很多。如果甲方愿意，可可以在咨詢成成果的基礎(chǔ)上上，選出1-2家單位展開開下一步的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作作，可以在原原先的立意基基礎(chǔ)上深入發(fā)發(fā)展，形成一一個(gè)基本確定定的方案，供供甲方進(jìn)行選選擇，這種方方式，可以發(fā)發(fā)揮設(shè)計(jì)單位位的積極性和和設(shè)計(jì)空間，推推出優(yōu)秀作品品。所以，創(chuàng)新性或或概念性的東東西，讓國外外的公司做可可以吸引更多多先進(jìn)的設(shè)計(jì)計(jì)概念和理念念，提升項(xiàng)目目的內(nèi)涵品質(zhì)質(zhì)和層次。而而務(wù)實(shí)性的設(shè)設(shè)計(jì)則讓國內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)院來做做。我以為，在策劃劃階段和市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查階段，擬擬采取指定單單位的方式進(jìn)進(jìn)行策劃和調(diào)調(diào)查，尤其邀邀請(qǐng)本地的公公司更適合一一些。在概念念和總體規(guī)劃劃階段，或采采取先咨詢，后后招標(biāo)的方式式，或完全采采取招標(biāo)方式式，或者請(qǐng)一一家著名設(shè)計(jì)計(jì)公司直接做做。要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況來選選擇。而規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建筑筑單體設(shè)計(jì)也也可采取招標(biāo)標(biāo)形式。總之之，為獲得高高水平、高質(zhì)質(zhì)量的作品，在在不同階段，采采取相應(yīng)的方方式進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)有助于方案案精品的出現(xiàn)現(xiàn)。留仙村大型住宅宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，我們采采取了國際公公開招標(biāo)方式式，根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)單位實(shí)力，從從中選出了5家國內(nèi)外著著名設(shè)計(jì)單位位參加招標(biāo)，美美國HOK、日本日建建、英國阿特特金斯、新加加坡駟馬設(shè)計(jì)計(jì)公司以及重重慶建筑大學(xué)學(xué)。最后選中中了新加坡駟駟馬公司的方方案。后來證明了，不不僅中標(biāo)方案案整體性調(diào)整整，已失去了了原來方案的的面貌，而且且其他方案的的特長也沒有有被吸收到方方案中去，引引進(jìn)國外先進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)理念的的目標(biāo)也就沒沒有達(dá)到。由于語言問題，導(dǎo)導(dǎo)致溝通無法法順利進(jìn)行，而而產(chǎn)生很多誤誤解。新加坡坡作為中標(biāo)方方，在設(shè)計(jì)方方案調(diào)整過程程中，過于堅(jiān)堅(jiān)持自己中標(biāo)標(biāo)時(shí)采用的設(shè)設(shè)計(jì)理念和方方法，甲方為為使方案更易易實(shí)現(xiàn)而作出出的種種努力力，也因此無無法貫徹到設(shè)設(shè)計(jì)中去，這這就是一個(gè)典典型的配合上上的問題。解解決不好，設(shè)設(shè)計(jì)無法開展展，甲方意圖圖無法落實(shí)，設(shè)設(shè)計(jì)也就無法法完成。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公公司設(shè)計(jì)部門門的一些看法法作為房地產(chǎn)公司司的設(shè)計(jì)部門門，究竟應(yīng)該該怎樣才能真真正發(fā)揮其作作用？一、其所擔(dān)任的的角色由于房地產(chǎn)公司司的設(shè)計(jì)部門門人員精簡，因因此管理成本本比設(shè)計(jì)院的的要低得多，而而且，由于其其往往掛靠外外面的設(shè)計(jì)院院，因此要處處理工程變更更和圖紙修改改方面更具靈靈活性和更快快的速度。即即使不掛靠外外面的設(shè)計(jì)院院，也可以開開發(fā)商的名義義進(jìn)行工程變變更，最大限限度保護(hù)開發(fā)發(fā)商的利益。所所以，簡單來來說，設(shè)計(jì)部部門所擔(dān)任的的角色不單是是設(shè)計(jì)，更重重要的全面參參與工程管理理。因?yàn)闊o論論從設(shè)計(jì)上，還還是在材料選選擇、圖紙優(yōu)優(yōu)化和質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收上，設(shè)計(jì)計(jì)部門都有著著舉足輕重的的作用。具體體體現(xiàn)在：1、在項(xiàng)目前期期，參與項(xiàng)目目的立項(xiàng)和初初步設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))。這一點(diǎn)很容易理理解，如今的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司為了減減少成本，往往往是自己設(shè)設(shè)計(jì)、自己建建設(shè)，因此設(shè)設(shè)計(jì)部門所要要完成的任務(wù)務(wù)不單單像在在設(shè)計(jì)院里完完成相應(yīng)的設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)即可可。其所擔(dān)負(fù)負(fù)的職能，不不僅僅包括了了設(shè)計(jì)任務(wù)，還還應(yīng)包括項(xiàng)目目的立項(xiàng)準(zhǔn)備備工作，為項(xiàng)項(xiàng)目的前期開開發(fā)提供相應(yīng)應(yīng)的專業(yè)支持持，協(xié)助建筑筑師進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)工作。眾多多的成功項(xiàng)目目表明，前期期準(zhǔn)備工作往往往是影響項(xiàng)項(xiàng)目成功開發(fā)發(fā)的重要因素素。所以，設(shè)設(shè)計(jì)部門在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)前期期所做的工作作，更是份量量十足。2、在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中，根根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展情況完成成相應(yīng)的圖紙紙配套服務(wù)和和變更處理。由于速度就是房房地產(chǎn)公司生生存發(fā)展的命命脈，因此很很多項(xiàng)目往往往是在前期完完成圖紙審批批之后便一邊邊建設(shè)一邊完完善圖紙。然然而，在施工工過程中，由由于各項(xiàng)管理理活動(dòng)都是以以圖紙、合同同為依據(jù)，因因此圖紙完成成的進(jìn)度相應(yīng)應(yīng)的影響著施施工進(jìn)度。在在這樣的情況況下，設(shè)計(jì)部部門更應(yīng)在總總工辦的安排排下，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)展情情況提前完成成和完善施工工過程中需要要的各項(xiàng)圖紙紙。同時(shí)，設(shè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)依依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反饋饋回來的信息息，相應(yīng)的進(jìn)進(jìn)行圖紙修改改和改進(jìn)，以以取得較好的的經(jīng)濟(jì)效益。3、在項(xiàng)目后期期，參與竣工工驗(yàn)收、交接接和相關(guān)的竣竣工圖審核。在竣工綜合驗(yàn)收收時(shí)，設(shè)計(jì)部部門亦應(yīng)參與與其中，并有有權(quán)對(duì)施工質(zhì)質(zhì)量提出整改改意見。同時(shí)時(shí)，協(xié)助工程程部做好相應(yīng)應(yīng)的工程圖紙紙交接，審查查施工單位提提交的竣工圖圖資料。二、影響其職能能的因素1、完善的圖紙紙質(zhì)量管理制制度。毋須否定的是，圖圖紙質(zhì)量直接接關(guān)系到施工工質(zhì)量的好壞壞和施工進(jìn)度度。如果一個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)公司、部部門無法對(duì)所所設(shè)計(jì)圖紙作作出客觀公平平的評(píng)價(jià)并采采取合理的獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲措施，那那么所設(shè)計(jì)出出來的圖紙質(zhì)質(zhì)量無論如何何也不會(huì)高到到那里去。我我一向主張個(gè)個(gè)人待遇與績績效掛鉤，但但是在沒有一一套完善的績績效考核制度度下，很難實(shí)實(shí)現(xiàn)。因此，我認(rèn)為可可采取下列措措施來提高圖圖紙質(zhì)量：首先要建立圖紙紙質(zhì)量評(píng)價(jià)體體系，對(duì)所設(shè)設(shè)計(jì)的圖紙有有嚴(yán)格的深度度要求。從根根本上來說，作作為施工圖，理理應(yīng)需要達(dá)到到相應(yīng)的深度度方可滿足指指導(dǎo)施工的要要求。但是在在實(shí)際中，由由于各方面的的原因，所設(shè)設(shè)計(jì)的圖紙不不盡如人意。綜綜合考慮，是是因?yàn)閷?duì)圖紙紙的審核不夠夠嚴(yán)格，并且且沒有相應(yīng)的的績效考核體體系來支撐。作作為設(shè)計(jì)師，當(dāng)當(dāng)然應(yīng)該為自自己設(shè)計(jì)出來來的東西負(fù)責(zé)責(zé)，也需要對(duì)對(duì)此帶來的損損失承擔(dān)一定定的責(zé)任。所所以，在合理理安排設(shè)計(jì)周周期的情況下下，一名合格格的設(shè)計(jì)師至至少能夠滿足足基本的施工工圖深度。假假設(shè)在一個(gè)待待遇嚴(yán)重不均均的公司里，如如果靠待遇低低的去審查待待遇高的圖紙紙并要承擔(dān)本本來不是他的的責(zé)任，那么么試問，他又又有什么興趣趣去自討苦吃吃？其次，將圖紙質(zhì)質(zhì)量和績效考考核聯(lián)系在一一起，并且與與績效獎(jiǎng)金直直接掛鉤。時(shí)時(shí)至今日，終終于理解大的的公司為什么么都設(shè)有人力力資源部門。這這是因?yàn)槿肆αY源部門的的作用不僅僅僅體現(xiàn)在對(duì)人人力資源的合合理安排上，更更多時(shí)候體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)員工績績效的考核上上。如果能夠夠做到公平的的對(duì)員工進(jìn)行行考核并且做做到績效與獎(jiǎng)獎(jiǎng)金掛鉤，那那么員工又怎怎么會(huì)有不公公平的感覺？？如果說，他他的崗位職責(zé)責(zé)是與他的待待遇成正比的的，那么他又又有什么理由由不去做好他他的本職工作作？2、層次分明的的管理制度。成然，中小企業(yè)業(yè)由于船小好好掉頭，靈活活性強(qiáng)而具競(jìng)競(jìng)爭力，但是是也必須是執(zhí)執(zhí)行效率高的的前提下。這這個(gè)執(zhí)行效率率高從另一個(gè)個(gè)方面也說明明了管理上的的方法，那就就是在人員的的管理上，應(yīng)應(yīng)盡量減少管管理的層數(shù)，并并且在管理的的層面上，下下級(jí)只對(duì)直接接上級(jí)負(fù)責(zé)，務(wù)務(wù)必做到權(quán)責(zé)責(zé)分明。但在在中小企業(yè)里里，問題就出出現(xiàn)在這。因?yàn)榕鋫涞南鄳?yīng)應(yīng)人員少，因因此每個(gè)人都都是相當(dāng)于一一個(gè)人當(dāng)作幾幾個(gè)人來用，在在這種情況下下，如何減少少管理的層數(shù)數(shù)是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)應(yīng)該考慮的問問題。當(dāng)一件件事確定由誰誰去做的時(shí)候候，那么就應(yīng)應(yīng)該讓他負(fù)責(zé)責(zé)到底，而不不是讓他做到到一半的時(shí)候候，把他撤了了再換另一個(gè)個(gè)人去?；蛘哒?，派他做力力所不能及的的事情，一旦旦造成損失，首首先應(yīng)該追究究的是安排任任務(wù)的人，而而不是去做的的人。作為一一名領(lǐng)導(dǎo)者，首首先具備的就就是知人能用用的能力。正如三國演義中中的諸葛亮揮揮淚斬馬稷，難難道痛失街亭亭就只是馬稷稷的錯(cuò)？難道道斬了馬稷就就能挽回?cái)【志?？其次，在員工的的權(quán)力分配上上，許多房地地產(chǎn)公司由于于是家族式管管理，因此普普遍存在著不不相信外來人人的心理，在在權(quán)力的分配配和下放上，均均設(shè)置了不少少的條條框框框，使得部門門在決策和運(yùn)運(yùn)作上作繭自自縛。另外存在著一種種情況，即是是在家族公司司中，權(quán)力過過于集中某個(gè)個(gè)人手里，無無論是材料采采購，還是工工程變更均要要經(jīng)過層層審審核上報(bào)到最最高領(lǐng)導(dǎo)，因因此造成決