2009年8月寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告總結(jié)1、土地掛牌情情況1）寧波市市六區(qū)土地出出讓情況09年8月月寧波市六區(qū)區(qū)共有住宅、商商業(yè)土地出讓讓公告15宗，合計(jì)出出讓面積達(dá)到到了6704115平方米，與7月份的出讓讓總數(shù)及土地地面積相比（7月份出讓土土地公告14宗，合計(jì)出出讓土地面積積約為6472003平方米），土土地供應(yīng)量環(huán)環(huán)比增加了23212平方米。出出讓土地分布布在5個(gè)區(qū)域，包包括江東區(qū)、江江北北區(qū)、鄞鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海海區(qū)與東部新新城區(qū)域。從區(qū)域出讓讓情況看，東東部新城的出出讓幅數(shù)最多多，共有7幅住宅與商商業(yè)用地出讓讓，合計(jì)面積積為90509平方米，而而江北北區(qū)出出讓面積最多多，僅有1幅住宅用地地出讓，為江江北慈城新區(qū)區(qū)湖西地塊，其其單幅出讓面面積也為最大大，達(dá)到3142008平方米。8月份寧波市市六區(qū)土地出出讓明細(xì)表2）寧波周邊縣縣市土地出讓讓8月份，寧波市市區(qū)周邊區(qū)域域，共用住宅宅及商業(yè)用地地出讓公告16宗，合計(jì)出出讓面積為2919221.2平方米；出出讓區(qū)域主要要分布在慈溪溪、象山與余余姚，其中，余余姚出讓面積積較多，共出出讓住宅及商商業(yè)用地6幅，合計(jì)面面積1506442.2平方米。8月份寧波市市周邊區(qū)域土土地出讓明細(xì)細(xì)表2、土地成交情情況1）寧波市市六區(qū)土地成成交09年8月月份寧波市六六區(qū)共成交住住宅、商住及及商業(yè)用地5宗，合計(jì)成成交面積約為為1534007.43平方米，與7月份成交數(shù)數(shù)量相比（7月份成交土土地9宗，合計(jì)成成交面積為3656668.5平方米），本本月土地成交交面積環(huán)比減減少了2122661.06平方米。從成交區(qū)域域來看，成交交土地均集中中于鄞州區(qū)，其其中，高橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)聯(lián)升村1號(hào)居住地塊塊成交面積較較大，面積約約為502866.91平方米，由由寧波吉時(shí)達(dá)達(dá)置業(yè)有限公公司競(jìng)得。8月份寧波市市六區(qū)土地成成交明細(xì)表2）寧波周邊縣縣市土地成交交8月份，寧波周周邊區(qū)域共成成交住宅與商商業(yè)用地10幅，合計(jì)面面積約為3373448.4平方米；從從成交區(qū)域來來看，分布在在慈溪、余姚姚、象山、寧寧海與奉化，其其中，寧海縣縣成交面積最最多，僅成交交1幅商住用地地，面積約為為1158000.6平方米，由由寧波市交通通房地產(chǎn)有限限公司競(jìng)得。8月份周邊區(qū)區(qū)域土地成交交一覽表寧波商品房市場(chǎng)場(chǎng)分析1、住宅市市場(chǎng)成交分析析(1)88月份住宅市市場(chǎng)總體情況況截止月底，市市六區(qū)住宅市市場(chǎng)共成交住住宅產(chǎn)品2481套，成交面面積為2581773.47平方米；市市六區(qū)住宅成成交套數(shù)比上上個(gè)月減少了了861套，環(huán)比下下降了25.766%。市四區(qū)共成成交住宅產(chǎn)品品1871套，成交面面積為1912881.58平方米，市市四區(qū)的住宅宅產(chǎn)品成交均均價(jià)為12804元/平方米；市市四區(qū)住宅成成交套數(shù)較上上月減少了478套，環(huán)比下下降了20.344%。從供銷情況況來看，寧波波市四區(qū)商品品住宅新增住住宅產(chǎn)品面積積為842366.56平方米，環(huán)環(huán)比減少了3.29％。截止5月底，市四四區(qū)商品住宅宅存量約為60.25萬平方米。8月份，從從銷售走勢(shì)來來看，寧波住住宅市場(chǎng)價(jià)升升量跌的趨勢(shì)勢(shì)較為明顯，09年1-8月份，供應(yīng)應(yīng)量與銷售量量均劃出一個(gè)個(gè)金字型的拋拋物線。而從從整體市場(chǎng)來來看，僅有高高新區(qū)江南一一品二期北區(qū)區(qū)的公寓樓和和海曙區(qū)青林林灣三期觀瀾瀾小高層，成成為8月份市場(chǎng)的的亮點(diǎn)樓盤，由由于客戶蓄水水期較為充分分以及市場(chǎng)需需求空缺較大大，使這2個(gè)樓盤在開開盤后，均有有不錯(cuò)的銷售售業(yè)績(jī)。（2）各區(qū)域的的成交情況分分析從各區(qū)域的的成交情況來來看，僅有海曙區(qū)區(qū)與高新區(qū)還還能保持上升升的成交態(tài)勢(shì)勢(shì)，而其他各各區(qū)域的成交交量均有不同同程度的下降降。其中，海海曙區(qū)主要由由青林灣的三三期觀瀾小高高層住宅放量量，較7月份增加了206套，上升幅幅度較大；高高新區(qū)的江南南一品在長(zhǎng)期期蓄水后終于于正式開盤，由由于客戶累積積較好，而且且區(qū)域圍繞東東部新城，未未來預(yù)期較好好，而且競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手匱乏，成成交量與成交交價(jià)格一路攀攀高；北侖區(qū)區(qū)域在7月份世茂世世界灣集中放放量后，續(xù)量量不足使該區(qū)區(qū)域成交量下下降幅度較大大，但區(qū)域內(nèi)內(nèi)低價(jià)樓盤的的存量也逐步步消化，客戶戶更多選擇一一些低單價(jià)大大面積的戶型型，成績(jī)量依依然能維持在在500套以上；鄞鄞州區(qū)由于后后續(xù)供量不足足，成交量較較7月份又下降降了352套，目前主主要為盛世天天城、上上城城等大盤的存存量消化，其其他個(gè)盤成交交量均較??；；江北北區(qū)由由于單價(jià)相對(duì)對(duì)較低，而成成為了許多首首次置業(yè)群的的選擇區(qū)域，但但隨著市區(qū)價(jià)價(jià)格不斷升高高，也使該區(qū)區(qū)域的價(jià)格水水漲船高，如如奧林80的單價(jià)已上上升到10000元/平米左右，但但月成交量還還是能維持近近200套；其他各各區(qū)域成交量量均在100套以下，主主要原因還是是在于供應(yīng)量量不足。鄞州各區(qū)域成交交情況明細(xì)從鄞州各區(qū)區(qū)域成交情況況來看，5-8月份的總體體成交呈遞減減趨勢(shì)，8月份僅下應(yīng)應(yīng)區(qū)域與7月份持平，而而其他各區(qū)域域均有下滑，其其中，中心區(qū)區(qū)還是保持了了各片區(qū)成交交首位，合計(jì)計(jì)成交283套，但較上上月則減少了了109套；城西片片區(qū)下降最多多，本月僅成成交84套，較上月月減少了186套。由各區(qū)域11-8月的價(jià)格走走勢(shì)來看，大大部分區(qū)域均均保持了水平平向上的曲線線，說明由年年初以來隨著著市場(chǎng)的逐步步回暖，各區(qū)區(qū)域的價(jià)格平平穩(wěn)向上的態(tài)態(tài)勢(shì)明顯。海海曙區(qū)，在8月份青林灣灣三期觀瀾小小高層放量后后，價(jià)格相比比較二期觀庭庭別墅價(jià)格下下降不少，月月度均價(jià)在13424元/平米，江北北北區(qū)依然維維持市區(qū)價(jià)格格低谷的現(xiàn)狀狀，一直在6000--8000元/平米的區(qū)間間徘徊，雖然然奧林80、頤和名苑苑也隨著市場(chǎng)場(chǎng)開始拉高價(jià)價(jià)格，但由于于盛世嘉苑等等低價(jià)樓盤的的成交，區(qū)域域市場(chǎng)價(jià)格并并未大幅度提提升；而江北北區(qū)成交量大大幅下降，價(jià)價(jià)格也有所下下滑；江東區(qū)區(qū)、鄞州區(qū)、高高新區(qū)等東南南部的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，自年初初開始價(jià)格上上升的幅度均均在4000元/平米以上。從各區(qū)域的的銷售走勢(shì)圖圖來看，除鄞鄞州區(qū)走勢(shì)波波動(dòng)幅度較大大，8月的成交量量再次下滑，接接近600套，而高新新區(qū)由于江南南一品二期公公寓的放量，使使高新區(qū)的銷銷售總量上升升到600套以上，而而海曙區(qū)在青青林灣三期觀觀瀾的帶動(dòng)下下，銷售曲線線也有所提升升，而其他各各曲線，則在在7月的基礎(chǔ)上上進(jìn)一步下滑滑。（3）商品住宅宅成交數(shù)據(jù)分分析從成交均價(jià)價(jià)比例來看，由由于北侖區(qū)域域成交量的減減少，6000－8000元/平米的區(qū)間間，減少了20個(gè)百分點(diǎn)；；而10000元/平米以上的的區(qū)間有上升升的趨勢(shì)，12000－14000元/平米區(qū)間增增加了14個(gè)百分點(diǎn)；14000－16000元/平米區(qū)間增增加了12個(gè)百分點(diǎn)，16000－18000元/平米區(qū)間增增加了9個(gè)百分點(diǎn)。從成交面積積比例來看，60平米以下區(qū)區(qū)間的比例大大幅上升，較較上月增加拉拉27個(gè)百分點(diǎn)，這這主要由于江江南一品二期期公寓的大幅幅放量所致；；60－80平米區(qū)間，較較上月增加了了2個(gè)百分點(diǎn)；80－100平米的區(qū)間間與上月持平平；由于北侖侖區(qū)成交量下下滑，100平米以上區(qū)區(qū)域的比例均均有所下降，100－120平米區(qū)間下下降了3個(gè)百分點(diǎn)；120－140平米區(qū)間的的比例下降幅幅度較大，較較上月減少了了19個(gè)百分點(diǎn)，而而140－160平米區(qū)間較較上月也下降降了4個(gè)百分點(diǎn)。（4）8月份新新推樓盤情況況8月份，高高新區(qū)、鄞州州區(qū)、海曙區(qū)區(qū)以及江東區(qū)區(qū)均有樓盤推推出了新的房房源。從推出出的項(xiàng)目來看看，均為前期期項(xiàng)目的續(xù)推推，共推出889套，合計(jì)推推出面積842366.56平方米。從從推出的類型型來看涵蓋了了單身公寓、復(fù)復(fù)式公寓、別別墅、高層與與小高層，類類型較為豐富富。其中，高新新區(qū)的江南一一品公寓以及及青林灣三期期觀瀾推出的的量較大，均均接近3萬平米左右右。從銷售情況況來看，江南南一品由于前前期蓄水時(shí)間間較長(zhǎng)，而且且預(yù)定情況較較好，另一方方面，產(chǎn)品的的總價(jià)較低，適適宜投資；因因此，開盤前前2天的內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期間就有有不錯(cuò)的去化化量，開盤當(dāng)當(dāng)天幾乎已去去化完畢，僅僅有復(fù)式公寓寓可以供應(yīng)；；而青林灣三三期觀瀾在海海曙區(qū)幾乎無無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但但由于價(jià)格上上調(diào)以及優(yōu)惠惠的減少，對(duì)對(duì)銷售還是形形成了一定阻阻力，不過開開盤期間內(nèi)還還是能有70%的成交量，這這說明海曙區(qū)區(qū)由于大規(guī)模模拆遷，軌道道新建等因此此，需求量有有擴(kuò)大趨勢(shì)。另另二個(gè)項(xiàng)目，盛盛世天城的頤頤墅以及BOBO城二期的小小小高層，由由于戶型較大大、總價(jià)較高高，銷售形勢(shì)勢(shì)一般。2、寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)成交分析（1）1--8月寧波市區(qū)區(qū)寫字樓成交交走勢(shì)8月份，寫寫字樓成交走走勢(shì)較為平穩(wěn)穩(wěn)，還是能保保持在近6萬平米的高高位，這就意意味著，每周周都有1萬平米以上上的銷售量，成成交的主力區(qū)區(qū)域依然在高高新區(qū)、鄞州州南部商務(wù)區(qū)區(qū)與江東區(qū)。從從市場(chǎng)層面來來看，成交較較多的項(xiàng)目分分二類產(chǎn)品，一一類是有價(jià)格格優(yōu)勢(shì)的近郊郊項(xiàng)目，并有有政策扶持以以及優(yōu)惠措施施；另一類是是項(xiàng)目接近交交付，區(qū)位較較好，這類項(xiàng)項(xiàng)目分布在江江東區(qū)較多。（2）各區(qū)域?qū)憣懽謽鞘袌?chǎng)成成交量排行從各區(qū)域的的成交情況來來看，高新區(qū)區(qū)以265000.06平米的成交交量高居首位位，但其成交交價(jià)格也為最最低，平均價(jià)價(jià)格在6042元/平米；鄞州州區(qū)以183399.66平米的成交交量次之，由由于南部商務(wù)務(wù)區(qū)寫字樓一一部分開始銷銷售，該區(qū)域域辦公樓的成成交量上升也也較為明顯，但但成交的價(jià)格格也僅在7653元/平米；江東東區(qū)合計(jì)成交交了105877.63平米，成交交均價(jià)為10960元/平米，成交交項(xiàng)目主要為為已建成寫字字樓居多。從成交面積積來看，本月月寧波寫字樓樓市場(chǎng)成交前前三位的樓盤盤是：第一、高新新區(qū)的寧波研研發(fā)園成交了了174套，成交面面積為213411.93平方米，成成交均價(jià)為5602元/平方米；第二、鄞州州區(qū)的創(chuàng)新.128成交了6套，成交面面積為5291..42平方米，成成交均價(jià)為5862元/平方米；第三、江東東區(qū)的東城國(guó)國(guó)際商務(wù)大廈廈成交了10套，成交面面積為4731..79平方米，成成交均價(jià)為10141元/平方米。3、商業(yè)（商鋪鋪）市場(chǎng)成交交分析（1）1--8月寧波市區(qū)區(qū)商業(yè)（商鋪鋪）成交走勢(shì)勢(shì)8月份，商商業(yè)項(xiàng)目成交交量有下滑趨趨勢(shì)，較上月月下降了7000多平米，但但還是能維持持1萬平米以上上的銷售量；；從成交區(qū)域域來看，鄞州州區(qū)以3819..96平米的成交交量保持第一一，江北北區(qū)區(qū)與北侖區(qū)次次之。從各區(qū)域的的成交情況來來看，鄞州區(qū)區(qū)已成交38套，合計(jì)面面積3819..96平米為各區(qū)區(qū)成交首位，區(qū)區(qū)域內(nèi)新建小小區(qū)開始逐步步成熟，社區(qū)區(qū)底層商業(yè)的的成交居多，另另一方面，廣廣場(chǎng)型商業(yè)也也有部分成交交，區(qū)域成交交均價(jià)為17761元/平米；江北北北區(qū)以3762..96平米的成交交量緊隨其后后，主要成交交項(xiàng)目為慈城城新天地商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)，該區(qū)區(qū)域的成交均均價(jià)為12410元/平米;北侖區(qū)成交交量位居第三三，其成交項(xiàng)項(xiàng)目以社區(qū)底底商型物業(yè)為為