PAGE2PAGE3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯·斯特恩對于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響投資的風(fēng)險和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。進行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素正確判斷和評估投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資點，已成為投資者決策前的重要一環(huán)。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對投資環(huán)境作不同的分類：1、從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境是指整個國家范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和；微觀投資環(huán)境是指一個地區(qū)范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和。各個地區(qū)的投資環(huán)境是國家宏觀投資環(huán)境的構(gòu)成部分，因此，各地區(qū)投資環(huán)境的改善也能促進國家宏觀投資環(huán)境的改善。2、從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經(jīng)濟環(huán)境，包括一國經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟體制、基礎(chǔ)設(shè)施、外匯管制、市場的完善程度、物價和經(jīng)濟的穩(wěn)定狀況等；廣義的投資環(huán)境除包括狹義的即經(jīng)濟的投資環(huán)境外、還包括政治、法律、社會文化等對投資可能發(fā)生直接間接影響的各種因素。通常所說的投資環(huán)境主要指廣義的投資環(huán)境。3、從投資環(huán)境表現(xiàn)的形態(tài)來劃分可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那些具有物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如交通運輸、郵電通訊、供水、供電、供氣、環(huán)保、社會生活服務(wù)設(shè)施等；軟投資環(huán)境是指那些沒有具體物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如政策、法規(guī)、投資雙方的管理水平等。硬投資環(huán)境對國際投資活動固然重要，但軟投資環(huán)境也不可忽視。4、從投資環(huán)境的屬性劃分，可分為自然投資環(huán)境和人為投資環(huán)境。自然投資環(huán)境主要指自然地理條件，如有觀賞和游玩價值的自然山水、有開采價值的礦產(chǎn)資源等；人為投資環(huán)境主要指生產(chǎn)性、生活性及社會性基礎(chǔ)設(shè)施等。對東道國來說，既要重視對自然投資環(huán)境的利用，更要重視人為投資環(huán)境的改善。本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對投資環(huán)境要素進行詳細(xì)闡述。硬環(huán)境是指房地產(chǎn)項目所在地及周邊區(qū)域的自然地理條件、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施（其中包括市政、辦公、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等），也就是投資區(qū)域的物質(zhì)條件。良好的硬環(huán)境是項目成功的物質(zhì)條件。相應(yīng)地，軟環(huán)境就是該項目運作的非物質(zhì)條件，如政治、經(jīng)濟、法律、文化等外部要素都屬于軟環(huán)境范疇。軟環(huán)境的好壞難以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬環(huán)境更難以把握。（一）硬環(huán)境要素從房地產(chǎn)市場來看，硬環(huán)境的改善能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生較大的拉動作用，促進客群聚集，促進市場活躍。而所謂的硬環(huán)境主要包括以下幾個方面：1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（Infrastructure），是來源于拉丁文infra（下部、底層）和structure（結(jié)構(gòu)、建筑物）的合成詞。其最早是作為工程術(shù)語來使用的，主要指建筑物、構(gòu)筑物的底層結(jié)構(gòu)或“下部結(jié)構(gòu)”。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，20世紀(jì)40年代末，西方經(jīng)濟學(xué)家開始把“基礎(chǔ)設(shè)施”一詞引入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會再生產(chǎn)的研究，用“基礎(chǔ)設(shè)施”來概括那些為社會生產(chǎn)提供一般條件和服務(wù)的部門與行業(yè)，從而使基礎(chǔ)設(shè)施一詞由一個單純的工程術(shù)語演變?yōu)橐粋€重要的經(jīng)濟術(shù)語。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施在社會和經(jīng)濟發(fā)展中的作用日益重要，因此引起了國內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)家的普遍重視，用基礎(chǔ)設(shè)施來指稱在國民經(jīng)濟系統(tǒng)中為社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)提供一般條件的部門與行業(yè)的總體，已經(jīng)成為各國學(xué)者和政府的普遍做法。美國《現(xiàn)代經(jīng)濟詞典》把基礎(chǔ)設(shè)施定義為：社會的間接資本，支撐一國的經(jīng)濟基礎(chǔ)（即運輸、通訊系統(tǒng)、電力設(shè)備和其他公共服務(wù)設(shè)施），還可以包括人們受教育的水平、社會風(fēng)尚、生產(chǎn)技術(shù)以及管理經(jīng)驗等無形資產(chǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施（urbaninfrastructure）已經(jīng)成為城市建設(shè)管理中的一個重要詞匯。一般來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施可以分成兩類，一類是生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，包括能源、交通、郵電等設(shè)施；另一類是社會性基礎(chǔ)設(shè)施，包括文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施。我國對城市基礎(chǔ)設(shè)施概念的引入和研究始于20世紀(jì)80年代。1983年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于北京城市建設(shè)總體規(guī)劃方案的批復(fù)》中，第一次以正式的文件形式肯定和應(yīng)用了“城市基礎(chǔ)設(shè)施”一詞。1985年7月，中國城市科學(xué)研究會和中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所聯(lián)合在北京召開了城市基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)術(shù)討論會，在國內(nèi)首次界定了城市基礎(chǔ)設(shè)施一詞的含義：城市基礎(chǔ)設(shè)施是既為物質(zhì)生產(chǎn)又為人民生活提供一般條件的公共設(shè)施，是城市賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質(zhì)和規(guī)模有所不同，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成大體相同，一般來講主要包括6大系統(tǒng)：（1）城市能源系統(tǒng)主要包括城市電力生產(chǎn)和供應(yīng)系統(tǒng)，人工煤氣的生產(chǎn)及煤氣、天然氣、石油液化氣的供應(yīng)系統(tǒng)，集中供熱的熱源生產(chǎn)和熱力輸送系統(tǒng)。城市能源系統(tǒng)在城市中的作用是發(fā)生和組織發(fā)生和組織能源流循環(huán)，現(xiàn)代化城市能源系統(tǒng)具有安全、經(jīng)濟、舒適等特點。（2）城市水資源和供水排水系統(tǒng)主要包括水資源的開發(fā)、利用和管理系統(tǒng)，自來水的生產(chǎn)與供應(yīng)系統(tǒng)，污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)，中水供應(yīng)系統(tǒng)等。其功能是組織水流及廢水流循環(huán)。（3）城市交通運輸系統(tǒng)3、商務(wù)設(shè)施商務(wù)環(huán)境的成熟度對房地產(chǎn)需求的影響是非常明顯的。一個繁榮的商務(wù)中心，其內(nèi)部和周邊的寫字樓市場、公寓市場和商鋪市場都有較高的價格和旺盛的需求。這從CBD、金融街、中關(guān)村等的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況就可以看出。1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》中，北京市政府明確提出，“在建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)路之間，開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)”。同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計院編制完成了《北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃》對上述范圍內(nèi)的面積、開發(fā)構(gòu)成、高度、容積率等方面進行了初步規(guī)劃。1997年，北京市規(guī)劃局在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，確定了北京商務(wù)中心區(qū)的范圍為目前大“西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路之間的3.99平方公里的區(qū)域”，其核心就是以國貿(mào)為中心、建國門外大街與東三環(huán)路交匯形成的“金十字”地區(qū)。2001年，在國際征集、國際咨詢、國際評審的基礎(chǔ)上，編制完成了《北京商務(wù)中心區(qū)總體規(guī)劃》，對區(qū)域的功能布局、空間形態(tài)、綠化系統(tǒng)及公共開放空間、地下空間利用等方面進行了科學(xué)規(guī)劃，確定了北京CBD規(guī)劃建筑規(guī)模約1000萬平方米，其中寫字樓占50％，公寓占25％，其它為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。為這些極其活躍的商務(wù)活動提供支撐的是完善的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，CBD區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓、公寓、酒店及商務(wù)配套設(shè)施項目40多個，總建筑量超過200萬平方米。一流的商務(wù)環(huán)境創(chuàng)造了巨大的產(chǎn)業(yè)增長動力。據(jù)2002年統(tǒng)計，CBD現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為2075家，內(nèi)資企業(yè)1460家，外資企業(yè)615家，占29.64%，外國駐京代表機構(gòu)570家，其中外資銀行保險證券公司及辦事機構(gòu)150多家，中外律師會計師投資咨詢等中介服務(wù)機構(gòu)192家。從行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，信息、咨詢服務(wù)業(yè)有411家，零售業(yè)214家，食品、飲料、煙草和家庭用品批發(fā)業(yè)107家，能源、材料和機械電子設(shè)備批發(fā)業(yè)89家，其他社會服務(wù)業(yè)76家，計算機應(yīng)用服務(wù)業(yè)72家，房地產(chǎn)管理業(yè)55家等。優(yōu)秀的商務(wù)環(huán)境和強勁的產(chǎn)業(yè)增長也促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。國貿(mào)有著北京市最高的寫字樓租金，CBD內(nèi)大多數(shù)公寓項目的均價超過10000元/平方米，商業(yè)地產(chǎn)也一樣火爆。就連朝陽東鄰與CBD有高速公路相連的通州區(qū)，住宅的價格都因此大幅上升，僅2001～2003年，通州住宅項目就普遍上升了500～1000元/平方米，甚至有的樓盤出現(xiàn)了與一期相比翻倍的巨大漲幅，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報。4、其他因素除了上述以外，還有一些配套設(shè)施或公共設(shè)施會對房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場環(huán)境產(chǎn)生有利或不利的影響，也應(yīng)該特別注意。諸如工廠、傳染病醫(yī)院、發(fā)電站、垃圾站等如果在項目周邊，對地塊開發(fā)有不利的影響。繁忙的鐵路線也會嚴(yán)重破壞社區(qū)的生活環(huán)境，影響產(chǎn)品品質(zhì)的提高。注意考察研究項目附近的污染和其他不利的設(shè)施，將更好地控制風(fēng)險。（二）軟環(huán)境要素軟環(huán)境要素相對硬環(huán)境來說，更加難以把握。因為它的形態(tài)更具變化性，影響的程度也不容易估計，分析的主觀性更強。1、社會文化社會文化環(huán)境是指一個地區(qū)在社會與文化等方面所具有的基本條件。它的內(nèi)容比較廣泛，主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價值觀念、道德準(zhǔn)則、教育水平及人口素質(zhì)等。在一些人的意識或潛意識里認(rèn)為影響投資的，只是地區(qū)經(jīng)濟實力、政策環(huán)境以及現(xiàn)代化設(shè)施等可以量化的指標(biāo)。這種認(rèn)識是有失偏頗的。深厚的文化底蘊，也是一種張力、吸引力、感召力和凝聚力，對于優(yōu)化城市經(jīng)濟環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、人才環(huán)境有著重要影響，是無價的“無形資產(chǎn)”。在一個有著良好社會文化氛圍和傳統(tǒng)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的順利程度和風(fēng)險都有一定程度的改善。雖然社會文化環(huán)境是一種軟環(huán)境，但仍會直接或間接對開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響，在某些方面甚至可能產(chǎn)生重大影響。譬如，在房地產(chǎn)投資活動中，盡管漢語是最廣泛使用的語言，但完全使用漢語也是不現(xiàn)實的。很多少數(shù)民族聚居的地區(qū)都有一種當(dāng)?shù)卣Z言，也有的地區(qū)有兩種或多種地方語言。廣東的通用語言有漢語和粵語，福建則有包括客家話和閩南話的大量方言，新疆的當(dāng)?shù)卣Z言是維吾爾語。語言障礙的存在，勢必要增加翻譯環(huán)節(jié)，給開發(fā)活動帶來一定的不便。特別是，在不同文化的語言中，某些詞匯的內(nèi)涵和外延存在一定程度的差異，易造成不必要的誤解。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)更樂于到使用自己熟悉語言的地區(qū)進行投資。2、政治政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險等方面的基本條件。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。政治環(huán)境的變化，土地、房產(chǎn)、物業(yè)等法律法規(guī)的變化，都將對項目開發(fā)產(chǎn)生影響，甚至是翻天覆地的影響。開發(fā)地區(qū)政治環(huán)境如何，直接關(guān)系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素之一。因為開發(fā)企業(yè)進行地域性很強的房地產(chǎn)開發(fā)投資，首先要考慮當(dāng)?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定、社會是否安定、地區(qū)信譽高低等直接關(guān)系到投資有無保障的問題。只有政治穩(wěn)定、社會安定、講求效益、致力于和平建設(shè)的地區(qū)，才能確保投資的安全，并為經(jīng)營獲利創(chuàng)造必要的前提。反之，一個政治腐敗，社會不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風(fēng)險帶來的巨大損失。3、經(jīng)濟在影響房地產(chǎn)價格變動的市場因素中，經(jīng)濟周期變動，或稱景氣的變動，是最重要的因素之一，它對投資效率和安全性的影響極大。因此對經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)性是開發(fā)企業(yè)不能忽略的。經(jīng)濟周期的衰退、危機、復(fù)蘇和繁榮四個階段，一般說來，在衰退時期，房地產(chǎn)價格逐漸下跌，到危機時，房地產(chǎn)跌至最低點，在經(jīng)濟復(fù)蘇開始時，房地產(chǎn)價格又逐步上升，到繁榮時，房地產(chǎn)價格上漲至最高點。經(jīng)濟周期的變化，影響著房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和房地產(chǎn)價格的走勢，使其也呈現(xiàn)出周期性的變化。通過對經(jīng)濟周期變化的研究，能夠指導(dǎo)和提高人們對房地產(chǎn)市場行情變化規(guī)律的認(rèn)識。經(jīng)濟周期，也稱為經(jīng)濟循環(huán)和商業(yè)循環(huán)，它是經(jīng)濟處于生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中經(jīng)濟擴張與經(jīng)濟收縮的交替更迭、循環(huán)往復(fù)。按照美國國民經(jīng)濟研究所的定義，經(jīng)濟周期是在主要按商業(yè)企業(yè)來組織活動的國家的總體經(jīng)濟活動中所看到的一種波動。一個周期幾乎同時在許多經(jīng)濟活動中所發(fā)生的擴張，隨著而來的普遍的衰退、收縮和與下一個周期擴張階段相連的復(fù)蘇所組成；這種變化的順序反復(fù)出現(xiàn)，但并不是定時的；經(jīng)濟周期持續(xù)的時間在一年以上或十年十幾年；它們不再分為具有接近自己的振幅的類似特征的更短周期。從不同的角度，經(jīng)濟學(xué)家們分析了經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因。經(jīng)濟周期的外生成因理論認(rèn)為，太陽黑子或星象；戰(zhàn)爭、革命和選舉；金礦的發(fā)現(xiàn)、人口增長率與移民；新大陸和資源的發(fā)現(xiàn)；科學(xué)上的突破和技術(shù)創(chuàng)新等等外生因素是經(jīng)濟周期的成因。而內(nèi)生經(jīng)濟周期把引起經(jīng)濟周期的原因歸結(jié)為經(jīng)濟制度內(nèi)部的一些因素，這些因素本身要受經(jīng)濟的影響，但又反過來影響經(jīng)濟，如貨幣供給、投資、消費和心理等因素。就經(jīng)濟周期而言，如果整體經(jīng)濟持續(xù)向好，對房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定和回升是有利的，房地產(chǎn)行業(yè)投資的風(fēng)險也相對較低；但如果經(jīng)濟處于經(jīng)濟周期的衰退和低谷階段，房地產(chǎn)作為一個重要的固定資產(chǎn)投資行業(yè)，將受到較大的抑制作用，無論是房地產(chǎn)市場需求還是房地產(chǎn)投資需求，都難以保證投資的安全性和回報率。經(jīng)濟環(huán)境的具體內(nèi)容包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、生產(chǎn)要素供應(yīng)和吸引投資情況等。其中經(jīng)濟發(fā)展水平是指當(dāng)?shù)谿DP及人均GDP數(shù)值及增長率、當(dāng)?shù)剡M口貿(mào)易、當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)模市場潛力及開放度、當(dāng)?shù)亟迥陙淼耐ㄘ浥蛎浐彤?dāng)?shù)氐南M水平及結(jié)構(gòu)、配套金融服務(wù)和信息服務(wù)市場等方面，生產(chǎn)要素供應(yīng)是指原材料供應(yīng)及價格、勞動力供應(yīng)及工資水平、土地資源及價格、資金供應(yīng)及利率、外匯管制方式及匯率等方面，吸引投資情況是指最近三年吸引投資金額、增長率和新增投資企業(yè)情況。目前中國境內(nèi)較權(quán)威和有指導(dǎo)性借鑒性的經(jīng)濟分析成果主要有統(tǒng)計局、國務(wù)院發(fā)展研究中心等政府部門做出的統(tǒng)計分析以及各大科研機構(gòu)的課題研究等等。4、法制市場經(jīng)濟在一定意義上說是法制經(jīng)濟。只有加強法制建設(shè)，才能保護投資企業(yè)在市場競爭中的平等、有序、有效，才能保護投資企業(yè)的自主權(quán)和利益。因此，加強法制建設(shè)，為投資企業(yè)和開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，能夠?qū)ΡＷC投資安全和開發(fā)過程的順利進行起到促進作用。然而，在中國，各地的法制環(huán)境，由于立法和執(zhí)法等方面的差異，還存在很大程度的不完善性。這在西部大開發(fā)中可見一斑。中央提出西部開發(fā)的戰(zhàn)略決策，對西部來說，無疑是一種機遇，同時也是一種挑戰(zhàn)。但由于長期以來各種因素的影響，西部還沒有形成一個讓人滿意的投資環(huán)境，外資和國內(nèi)東部地區(qū)的資金尚不能放心地投入西部。只有在嚴(yán)格執(zhí)行法律、法規(guī)和政策，西部大開發(fā)才能健康有序進行。而良好的法制環(huán)境，需要政府部門、司法機關(guān)、社會各界的法律工作者的共同培育與維護。在這一過程中，環(huán)境的改善，具有十分重要的意義。良好的法律環(huán)境，將改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，幫助開發(fā)企業(yè)和投資方快速順利地收回資本，完成開發(fā)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，法制中對房地產(chǎn)影響最大的是土地政策及房地產(chǎn)法律法規(guī)，還包括國家和當(dāng)?shù)貙τ谝?guī)劃建設(shè)條件的規(guī)定，這些政策的變化常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)方向開發(fā)重點和盈利模式的重大轉(zhuǎn)變。一個重要例子就是2002年北京市下發(fā)的33號文件。2002年6月28日，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)(2002)33號），對已沿用多年的協(xié)議出讓國有土地方式叫停。按照通知要求，

從2002年７月起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。通知規(guī)定，凡用于經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，按以下規(guī)定辦理：符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃的新征土地，用于經(jīng)營性開發(fā)的，由市或區(qū)、縣人民政府統(tǒng)一征地后，納入市人民政府土地儲備，通過市土地交易市場公開交易。原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營性開發(fā)的，須進入市土地交易市場公開交易。凡進入市土地交易市場公開交易的土地，由市土地交易市場按照規(guī)定程序進行招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。經(jīng)營性項目用地投資者需要使用土地的，須在市土地交易市場通過掛牌、招標(biāo)或拍賣方式獲得土地使用權(quán)。

但通知同時規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、危舊房改造項目，以及其他重大建設(shè)項目中的經(jīng)營性項目用地，因和其他非經(jīng)營性項目確實不可分割而不能進入市土地交易市場公開交易的，屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項目用地確需協(xié)議出讓的，市政府批準(zhǔn)的其他經(jīng)營性項目用地，可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

從后來的發(fā)展情況看，這一政策對2002年前進行協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地影響很大。因為按照北京市33號文件，到2002年12月31日，所有之前協(xié)議出讓“圈到的”土地，必須完成立項、規(guī)劃和土地出讓合同，否則政府將收回；另外文件規(guī)定那些拿到的土地如果兩年內(nèi)不開發(fā)，政府也有權(quán)收回。這成為2003年北京市開復(fù)工面積創(chuàng)歷史之最的重要原因之一。該通知雖然限制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地交易方式，但在促進北京市土地市場交易透明化、公開化方面，效果并不明顯。但在后續(xù)政策未出臺前，真正掛牌交易的土地在整個北京市的開發(fā)面積中所占比重仍然很小，大量的土地交易通過合作開發(fā)、公司收購等形式隱蔽進行，同時通知規(guī)定的不受限制地區(qū)——城區(qū)危改地區(qū)、綠化隔離帶地區(qū)和重點建設(shè)項目成了房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，這也成為2003～2004年房地產(chǎn)市場的重要特征。5、金融金融是房地產(chǎn)開發(fā)投資前必須重點考察的因素。這是由房地產(chǎn)項目投資的特殊性和現(xiàn)實性決定的。房地產(chǎn)投資與普通項目投資相比，一個突出的差別就是資金需求量大，占用時間長，因此，對資金和融資渠道的依賴性更強。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70～80％甚至更高，償債能力弱。受種種條件的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常狹窄，更多地還是依賴銀行貸款，從開發(fā)貸款到房屋按揭。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，開發(fā)企業(yè)的自有資金基本在項目總投資額的30％左右，其余部分基本來自銀行，不論直接還是間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強烈影響著房地產(chǎn)開發(fā)活動。這種影響，在2003年央行頒布的121號文件以及后續(xù)的相關(guān)執(zhí)行政策得到充分的展示?！?21號文件”的核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。在個人房貸方面，通知規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。121號文件不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲備、施工企業(yè)貸款和公積金貸款。121號文件出臺，是因為日益增多的房地產(chǎn)違規(guī)貸款引起了央行的密切關(guān)注。來自建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，其中土地出讓金、項目啟動資金都來自銀行；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入的30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款，此外，至少一半的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中61%的資金是來源于銀行。從銀行角度說，目前房地產(chǎn)貸款已占全國商業(yè)銀行貸款總額的17%，銀行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也已經(jīng)相當(dāng)高。121號文件正是在控制銀行風(fēng)險、控制房地產(chǎn)擴張、限制其形成泡沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。總的說來，121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）、改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運作模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的主要依靠銀行貸款、建筑單位墊款和消費者按揭貸款資金運作方式在121文件發(fā)揮效力后將不復(fù)存在。121號文加大了開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，這構(gòu)成了未來房地產(chǎn)開發(fā)的更高的門檻，將對資金實力弱、資金鏈條脆弱的中小開發(fā)商起到隔離和驅(qū)散的作用，降低銀行的信貸風(fēng)險，同時促進房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)奩實和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著121號文件的執(zhí)行和深化，土地資源將向一些專業(yè)化程度高、公司管理規(guī)范、土地資源儲備豐富、資金實力雄厚的大公司集中，而身單力薄的中小公司將淡出房地產(chǎn)開發(fā)市場。（2）、抑制投資型客戶的購房需求。通過提高第二套住房的首付比例以及上調(diào)高檔房和第二套住房的貸款利率，將增加投資客戶的資金壓力，從而限制其進行住房的投資型購買。這一規(guī)定將極大地影響著北京市場上中高檔樓盤的需求，因為在這一產(chǎn)品消費群體內(nèi)投資型客戶占的比重最大。銀行的個人房貸風(fēng)險將得到控制，而房地產(chǎn)的投資用途卻受到了限制。（3）、限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲備。121號文件提出，對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。這將限制地方政府對土地進行開發(fā)，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)總量減少。而規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會導(dǎo)致開發(fā)商土地儲備不足，影響其進行連續(xù)生產(chǎn)的能力。金融力量，在目前中國實際環(huán)境中，對房地產(chǎn)行業(yè)具有顛覆性的影響，必須在投資環(huán)境分析中得到應(yīng)有的重視。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法投資環(huán)境分析評估是開發(fā)企業(yè)對外開發(fā)活動中可行性研究的重要組成部分。投資環(huán)境分析的結(jié)論是開發(fā)企業(yè)制定投資戰(zhàn)略、選擇開發(fā)地區(qū)、確定開發(fā)的物業(yè)形式和選擇投資方式的重要依據(jù)。認(rèn)真做好市場調(diào)查和投資環(huán)境評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的基礎(chǔ)。據(jù)民間機構(gòu)的一項調(diào)查顯示，凡是投資前對目標(biāo)市場的投資環(huán)境和市場潛力作過深入調(diào)查研究的項目，大都比較成功；而那些對可行性研究敷衍了事的項目多以失敗而告終，這方面的教訓(xùn)的確不少。如某公司在中國北方城市進行開發(fā)，沒有考慮到當(dāng)?shù)貧鉁赜绊?，而將汽車車位設(shè)于地面，因為冬季汽車停在戶外會導(dǎo)致長時間無法發(fā)動，從而影響到物業(yè)銷售，進而導(dǎo)致投資回收出現(xiàn)問題，這就是事先環(huán)境評估不夠的不良后果。投資環(huán)境的分析評估是一項復(fù)雜的、涉及面十分廣泛的工作。全面評價一個地區(qū)的投資環(huán)境，不僅要考慮經(jīng)濟因素和經(jīng)營條件，還要認(rèn)真研究政治、法律、自然資源等諸方面的因素。一般來說，并非每個企業(yè)都擁有上述所有領(lǐng)域的專家，一切評估工作都由自己進行。這就要求評估者根據(jù)自身的條件和被評估地的情況，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方式，對投資環(huán)境進行科學(xué)客觀的評價。投資環(huán)境的評估方式主要有專家實地論證、問卷調(diào)查評價和咨詢機構(gòu)評估3種。（一）專家實地論證為了解某地區(qū)的投資環(huán)境，投資者可以派遣一個專家組前往當(dāng)?shù)剡M行實地考察和評價。在幾天或幾周的考察中，專家組不僅要進行廣泛的調(diào)查，而且還要同當(dāng)?shù)氐恼賳T、有關(guān)專家學(xué)者、企業(yè)家、商人等直接接觸和會談，以盡可能收集到第一手資料。在考察結(jié)束后，專家組要提交調(diào)查報告，對被調(diào)查地區(qū)的投資環(huán)境進行較為詳盡的介紹和評價。專家組對該地區(qū)投資環(huán)境進行實地考察論證時，所獲得的資料、信息的來源是影響評價結(jié)論的一個重要因素。準(zhǔn)確、完整、全面的信息是專家組做出正確評估結(jié)論的基礎(chǔ)；反之，錯誤、失真、殘缺的信息可能將投資環(huán)境的評價引入歧途。為了獲取準(zhǔn)確、全面的資料和信息，專家組應(yīng)該廣泛而直接地同該地區(qū)各行各業(yè)的人接觸。這些人員主要包括：（1）該地區(qū)有關(guān)機構(gòu)和部門的官員和工作人員；（2）銀行等金融企業(yè)；（3）當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家；（4）外國企業(yè)家和商人；（5）與本公司有間接關(guān)系的人員；（6）大學(xué)教授及研究人員；（7）新聞機構(gòu)和報刊；（8）顧客和潛在的顧客。采用專家實地論證方式評估投資環(huán)境，可以增加評價者的感性認(rèn)識，獲得許多從官方公布的統(tǒng)計資料中無法獲得的第一手資料，有利于對該地區(qū)投資環(huán)境做出比較客觀的評價。然而，專家組要想在很短的考察期內(nèi)，對該地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會、自然條件等方面做出詳盡、全面的評價是很困難的。而且，盡管要求專家組在調(diào)查中力求獲取第一手資料，但事實上，他們同該地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會實際還是有相當(dāng)?shù)木嚯x，所得到的可能是千篇一律的介紹，這些介紹以后可能成為他們調(diào)查報告的主要內(nèi)容。由此而可能形成的不切實際的調(diào)查報告會令許多投資者做出不恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策，甚至蒙受重大損失。（二）問卷調(diào)查評價問卷調(diào)查評價就是用函詢調(diào)查方式，把影響投資環(huán)境的因素及其重要程度編寫成幾個意見征詢表，寄給有關(guān)的投資者、政府官員和專家，并要求用書面回答并寄回，然后用統(tǒng)計方法來歸納、整理調(diào)查結(jié)果，最后得出對投資環(huán)境的評價。采用問卷調(diào)查方式評價投資環(huán)境，一般要包括兩方面的內(nèi)容：一是對各個投資環(huán)境因素的重要性進行評估；另一是評價各個投資環(huán)境因素的現(xiàn)狀。由于投資者對各因素的重視程度各不相同，這就要求在評價投資環(huán)境時，應(yīng)區(qū)別各因素的重要程度，并在問卷調(diào)查表中予以反映。征詢調(diào)查表是進行問卷調(diào)查的重要工具。調(diào)查表的制定要求簡單明了，重點突出，用詞準(zhǔn)確，問題的數(shù)量也要適當(dāng)。同時，為了使評價者全面了解情況，調(diào)查表一般都有前言，用以簡要說明調(diào)查的目的和任務(wù)，以及評價者的回答在投資環(huán)境最終評價中的作用。選擇適當(dāng)?shù)脑u價者則是問卷調(diào)查評價成敗的關(guān)鍵。一般來說，評價者的選擇應(yīng)具備廣泛的代表性。至少應(yīng)包括以下3方面的人員：一是該地區(qū)有關(guān)部門的官員和工作人員；二是有代表性的投資者；三是有關(guān)政治、經(jīng)濟和法律等方面專家學(xué)者。最后，還應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計歸納和處理。其主要任務(wù)是就調(diào)查結(jié)果的傾向性和一致性做出分析。其中所謂傾向性是指大多數(shù)評價者的意見是什么，或者說評價者的主要傾向是什么，這也就是統(tǒng)計上所說的集中趨勢。而所謂評價者意見的一致性則是指評價者的意見是否集中，集中到什么程度；這種評價者意見的離散程度，也就是統(tǒng)計上所說的離散趨勢。（三）咨詢機構(gòu)評估投資環(huán)境評估也可以委托專門的咨詢機構(gòu)進行。咨詢機構(gòu)接受委托，以專門的知識和經(jīng)驗，通過調(diào)查研究取得信息，用現(xiàn)代科學(xué)的咨詢方法，對該地區(qū)的投資環(huán)境進行評價，為委托者進行投資決策，或制定改善投資環(huán)境的措施提供依據(jù)。同其他研究工作一樣，咨詢機構(gòu)的工作也有一定的程序。它大體可分為3個階段：1．評估前的洽談這一階段從委托者提出要求開始直至簽訂咨詢委托合同。該階段的實施程序主要有：（1）咨詢機構(gòu)與委托者談判，明確了解委托者的意圖和目標(biāo)；（2）在咨詢機構(gòu)內(nèi)組織課題組，選派知識淵博、經(jīng)驗豐富的通才擔(dān)任課題組長；（3）課題組收集信息并做事前調(diào)查，根據(jù)掌握的信息，制定出評估工作計劃書；（4）與委托者確定工作計劃書，正式簽訂咨詢委托合同。2．評估階段在這一階段，課題組要根據(jù)合同的要求，進行廣泛調(diào)查，收集投資環(huán)境所涉及的各方面信息，必要時還應(yīng)做實地考察。在占有大量資料的基礎(chǔ)上，課題組運用各種分析方法對投資環(huán)境做出分析和評價。3．評估報告評估報告是咨詢機構(gòu)進行投資環(huán)境評估的最終成果。對它的要求，一般來說既要系統(tǒng)全面，又要簡明扼要，以便于委托者做出投資與否的決策，或便于委托者進一步完善投資環(huán)境。（四）冷熱對比法這是1968年美國學(xué)者伊西阿·利特法克和彼得·班廷兩人提出的投資環(huán)境評估方法。他們歸納出一個地區(qū)投資環(huán)境“冷熱”（即優(yōu)劣）的七大因素，并從投資者的角度出發(fā)，對一些地區(qū)的投資環(huán)境進行了評價。這些因素包括：1、政治穩(wěn)定性。有一個由社會各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護的政府。該政府能夠鼓勵和促進企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經(jīng)營的環(huán)境。當(dāng)一個地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時，這一因素被稱為“熱”因素。2、市場機會。有廣大的顧客，對開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當(dāng)市場機會大時，它就被稱為“熱”因素。3、經(jīng)濟發(fā)展與成就。一個地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一個地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)文化一元化的程度高時，那它就是一個“熱”因素。5、法令阻礙。一個地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這將會影響今后的投資環(huán)境。若法令阻礙大，這就是一個“冷”因素。6、實質(zhì)阻礙。一個地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風(fēng)力等，往往會對企業(yè)的有效經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。如果實質(zhì)阻礙高，就是一個“冷”因素。7、地理文化差異。與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個“冷”因素。表1冷熱對比例表

地名政治穩(wěn)定性市場機會經(jīng)濟發(fā)展成就文化一元化法令阻礙實質(zhì)阻礙地理文化差距A熱大大大中小中小冷B熱大中中大小小小冷C熱大大大大中小中冷D熱大大大大大中大冷E熱小中中中小中大冷F熱小中中中中大大冷G熱小中小中大大大冷H熱小中中小中大大冷I熱中中小中大大大冷J熱小小小中大大大冷

總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場機會大、經(jīng)濟發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。一個地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國的投資參與成分就越大；相反，若一個地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進一步的“熱冷”分析。“冷熱”對比法是最早的一種投資環(huán)境評估方法。雖然在因素的選擇及其評判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為投資環(huán)境評估提供了可資利用的框架，為后來投資環(huán)境評估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。同時，“冷熱”對比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。（五）多因素評估法

在1987年召開的“中國投資環(huán)境比較研究”研討會上，香港中文大學(xué)閔建蜀教授在羅氏等級尺度法的基礎(chǔ)上，提出了一種多因素評估方法。他將投資環(huán)境因素分為11類，即：政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機構(gòu)效率、文化環(huán)境、競爭環(huán)境。每一類因素又由一系列子因素構(gòu)成，如政治環(huán)境包括政治穩(wěn)定性、國有化的可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策等（見表）。在具體評估該地區(qū)投資環(huán)境時，首先對各類因素的子因素作出綜合評價；然后據(jù)此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計算該國投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計算公式如下：式中：G為投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)；Wi為第i類因素的權(quán)重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei分別為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在11～55之間，愈接近55，則說明投資環(huán)境愈佳；反之，愈接近11，則說明投資環(huán)境愈差。表閔氏多因素評估法影響因素子因素1．政治環(huán)境①政治穩(wěn)定性；②國有化可能性；③當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策

2．經(jīng)濟環(huán)境①經(jīng)濟增長；②物價水平

3．財務(wù)環(huán)境①資本和利潤匯出；②匯率；③集資和借款的可能性

4．市場環(huán)境①市場規(guī)模；②分銷網(wǎng)點；③營銷輔助機構(gòu)；④地理位置

5．基礎(chǔ)設(shè)施①國際通信設(shè)備；②交通與運輸；③外部經(jīng)濟

6．技術(shù)條件①科技水平；②合適的勞動力；③專業(yè)人才的供應(yīng)

7．輔助工業(yè)①輔助工業(yè)的發(fā)展水平；②輔助工業(yè)的配套情況

8．法律制度①各項法律是否健全；②法律是否得到很好的執(zhí)行

9．行政機構(gòu)效率①機構(gòu)的設(shè)置；②辦事效率；③工作人員的素質(zhì)

10．文化環(huán)境①當(dāng)?shù)厣鐣欠窠蛹{外國公司及對其的信任與合作程度；②外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣L(fēng)俗11．競爭環(huán)境①當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹娙?；②同類產(chǎn)品進口配額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~資料來源：王慧炯等，《中國投資環(huán)境》，國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月。

由于多因素評估法側(cè)重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般