房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理方法研究地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，做好項目開發(fā)各階段的成本控制極為主要，設(shè)計階段作為項目開發(fā)階段成本的關(guān)鍵，若對設(shè)計階段的成本不看重，將會使項目成本構(gòu)成可能會出現(xiàn)不合理，也會降低資金利用效率，造成項目開發(fā)利潤下降，以至虧損。根據(jù)作者親身開發(fā)項目在設(shè)計階段成本管理的經(jīng)歷體驗，總結(jié)出本文為后期新項目開發(fā)提供參考。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的重要工作是根據(jù)市場定位報告的指點設(shè)計出知足市場需求的、能夠適銷對路的產(chǎn)品，在這一階段，大家更多關(guān)注的是設(shè)計效果能否知足營銷需求，設(shè)計結(jié)果質(zhì)量能否知足報批報建的要求，往往會忽視設(shè)計產(chǎn)品的成本高低。但是，若對設(shè)計階段的成本不看重，將會使項目成本構(gòu)成可能會出現(xiàn)合理，也會降低資金利用效率。設(shè)計階段項目造價的計價形式是編制設(shè)計預(yù)算，通過設(shè)計預(yù)算能夠了解項目造價的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并能夠利用理論分析項目各個構(gòu)成部分功能與成本的匹配水平，調(diào)整使項目功能與成本更合理，并能夠?qū)ν顿Y比例較大的部分進行投資重點控制，提升資金控制效率。其次，在設(shè)計階段通過編制成本計劃，自動發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計方面的差別，使設(shè)計更經(jīng)濟；同時，在設(shè)計階段控制項目成本能夠具體表現(xiàn)出技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的原則，在充足考慮經(jīng)濟因素的情況下，使設(shè)計方案較好的具體表現(xiàn)出技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟、適用、美觀。就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，設(shè)計階段的重要存在下面問題?！?〕—味尋求設(shè)計效果，導(dǎo)致成本投入過大，降低項目預(yù)期收益?！?〕一味削減成本，導(dǎo)致實際效果與預(yù)期偏差較大，造成返工?！?〕設(shè)計方案不經(jīng)比選，倉皇出圖，錯失最佳方案或造成后期發(fā)現(xiàn)后被動變化。某地產(chǎn)公司在重慶某樓盤開發(fā)建設(shè)中，積極探尋求索和嘗試怎樣在設(shè)計階段做好成本管理工作，減少了以上問題在公司開發(fā)項目上出現(xiàn)的情況。以下為該項目設(shè)計階段成本管理的方法。設(shè)計階段一般分三個重要進程，分別為方案設(shè)計階段、擴初設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段，各階段成本控制的重要工作、成本控制要求、控制重點和結(jié)果文件都不一樣。要做好設(shè)計階段的成本管理，歸根結(jié)底是做到設(shè)計工作與成本管理工作嚴(yán)密結(jié)合，設(shè)計人員與造價人員親密配合。在不同的設(shè)計階段，成本管理工作有著與之相對應(yīng)的工作，造價人員要配合設(shè)計人員完成各項測算分析。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍采取三階段設(shè)計，基本控制流程可表示為：根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)精確定成本目的，根據(jù)成本目的確定經(jīng)營目的。在建立控制基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上對成本堅持心中有數(shù)，并做到事先預(yù)算，堅持成本與產(chǎn)品不脫節(jié)。下面重點就各個階段怎樣開展成本管理工作進行介紹。1方案設(shè)計階段的成本管理工作方案設(shè)計階段的成本管理工作重要為設(shè)計單位選擇、方案優(yōu)化、結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)制訂成本目的、制訂出圖計劃。該階段的成本控制要求是符合項目定位。控制重點重要具體表現(xiàn)出在兩個方面，一是在方案評審、比選時對擬選方案進行成本測算，為選定設(shè)計方案提供參考根據(jù)；二是在方案設(shè)計確定后，論證設(shè)計方案的目的成本，對目的總成本進行分配，為后續(xù)設(shè)計提供指點。擬選方案成本測算的重要根據(jù)：總圖設(shè)計指標(biāo)、不同物業(yè)形態(tài)的單方成本等。擬選方案成本測算的步驟〔1〕根據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算城市建設(shè)配套費：〔2〕根據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算設(shè)計費，根據(jù)總圖估算勘察費用、場平費用等，結(jié)合歷史經(jīng)歷體驗測算出工程前期成本：〔3〕根據(jù)總圖中規(guī)劃的不同物業(yè)形態(tài)的面積，參考公司積累的同一地區(qū)一樣物業(yè)形態(tài)的成本數(shù)據(jù)，測算建筑安裝成本。當(dāng)公司內(nèi)部成本數(shù)據(jù)庫缺乏時，可參考建設(shè)當(dāng)?shù)卦靸r部門發(fā)布的一樣物業(yè)形態(tài)的成本指標(biāo)進行測算分析；〔4〕根據(jù)總圖設(shè)計中的建筑密度、占地面積、戶數(shù)、總建筑面積、用水用電負(fù)荷估算等數(shù)據(jù)，測算景觀綠化成本、水電氣接入成本、綜合管網(wǎng)成本等基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)成本；〔5〕根據(jù)總圖中規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)情況，結(jié)合公司過往經(jīng)歷體驗和自有資金情況初步測算項目管理費、資金成本；〔6〕匯總上述各項測算的成本，加上實際發(fā)生的土地開發(fā)成本后大致測算出對應(yīng)方案設(shè)計的估算成本。在方案設(shè)計階段，設(shè)計部門應(yīng)根據(jù)地塊定位報告盡可能的多提供可選擇的方案，成本部門應(yīng)對每個方案的總成本進行測算，供者在綜合考慮營銷部門測算的每個方案的預(yù)期收入等#況后確定設(shè)計方案。設(shè)計方案確定后，成本部門組織公司有關(guān)部門和人員，對設(shè)計方案的測算成本進行分析論證，研究確定選定設(shè)計方案的總成本目的和單方成本目的?？偝杀灸康暮蛦畏匠杀灸康拇_定后，成本部門根據(jù)方案設(shè)計中不同物業(yè)〔如：多層住宅、高層住宅、地下車庫、公寓、寫字樓、商業(yè)門面等〕的情況，對各種物業(yè)的建安成本根據(jù)專業(yè)進行分配，需要進行成本分配的專業(yè)重要有：基礎(chǔ)、主體構(gòu)造、砌體抹灰、門窗、保溫、防水、水電安裝、欄桿、外立面裝潢、電梯等。除了上述對建安成本目的確實定和分配，還需要對景觀、水電氣、綜合管網(wǎng)等各個配套專業(yè)的成本目的進行分配。成本部門初步分配各專業(yè)的成本目的后，組織設(shè)計部門、營銷部門，結(jié)合項目定位和市場同類同檔次的產(chǎn)品設(shè)計情況進行論證，構(gòu)成各個專業(yè)的成本目的，指點下一步的設(shè)計工作。幾乎所有設(shè)計，都要從方案開始優(yōu)化進行成本控制。方案設(shè)計I價段的重點是設(shè)計優(yōu)化，十分是設(shè)計要與成本穿插互動，以便于控制結(jié)果、細分經(jīng)過。要通過在設(shè)計^程中對設(shè)計的中間結(jié)果進行功能及成本的評估，對整體設(shè)計思路或部分做法、材料選用進行檢査比較、改良，以期獲得更滿意性價比的設(shè)計結(jié)果。在該階段，房地產(chǎn)公司的施行做法是：組織保證：成立公司〔項目〕設(shè)計工作小組，詳細負(fù)責(zé)方案設(shè)計階段的整體協(xié)調(diào)組織工作。預(yù)備充足：提出方案設(shè)計的時間節(jié)點計劃，并重視相關(guān)或同類項目的方案成本資料。事前控制：簽訂好方案設(shè)計合約，對成本指標(biāo)進行約束。事中控制：及時跟進方案設(shè)計進程，對典型性的方案進行成本測算，并在確保效果的前提下提出修改建議。事后反應(yīng)：根據(jù)事前預(yù)算指標(biāo)對階段性結(jié)果進行檢查調(diào)整。并按合約進獎罰。方案設(shè)計階段具體表現(xiàn)出和構(gòu)成的工作文件重要有〔設(shè)計任務(wù)書〕、〔限額設(shè)計指點〕、〔開發(fā)項目成本目的〕和〔出圖計劃〕。2初步設(shè)計階段的成本管理工作初步設(shè)計階段的重要工作包含材料設(shè)備選型、編制部品控制計劃，控制的重點是電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、景觀、智能化、消防、防水保溫材料及其他新型材料。初步設(shè)計階段的成本管理工作重要做法和步驟是，一是將公司研究確定的成本目的傳達給設(shè)計單位，使設(shè)計單位能夠知曉建設(shè)單位的投資意圖；二是驗算，驗算初步設(shè)計中各專業(yè)的單方工程量能否會導(dǎo)致成本突破目的成本，便于設(shè)計部門及時分析查找原因，及時修正設(shè)計或調(diào)整成本目的：三是成本目的的平衡，根據(jù)各專業(yè)成本的驗算情況，在總成本目的框架下進行各專業(yè)的目的成本平衡，經(jīng)平衡后的各專業(yè)目的成本作為指點施工圖設(shè)計的根據(jù)。初步設(shè)計階段的成本控制要求重要具體表現(xiàn)出在設(shè)備選型合理、檔次與項目定位符合、設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)成熟、使用風(fēng)險可控、市場占領(lǐng)率較高，后期維護效勞成本低等。該階段也是限額設(shè)計的關(guān)鍵階段，具體表現(xiàn)出和構(gòu)成的工作文件重要有〔材料設(shè)備選意圖見〕〔部品控制計劃〕等。3施工圖設(shè)計階段的成本管理工作施工圖設(shè)計階段的成本管理工作愈加詳細。重要包含編制施工圖預(yù)算，比照調(diào)整成本目的、落實限額設(shè)計，并在招標(biāo)前進行第一次圖紙會審。首先，設(shè)計部門還是需要將公司研究確定的各專業(yè)的目的成本傳達給設(shè)計公司，而且對構(gòu)造單方含鋼量、單方砼指標(biāo)、單方砌體指標(biāo)、單方門窗含量等指標(biāo)意見傳達給設(shè)計公司。施工圖設(shè)計初步結(jié)果完成后，成本部門要對各單體工程分專業(yè)，針對擬定的單方工程量指標(biāo)進行驗算，設(shè)計部門根據(jù)驗算情況分析查找優(yōu)化途徑。在施工圖設(shè)計階段，成本管理工作最重要的工作是配合設(shè)計部門進行設(shè)計優(yōu)化，為了配合好設(shè)計優(yōu)化，成本部門需要做的工作就是不斷的進行計算、市場調(diào)査、成本分析及驗算，詳細包含工程量指標(biāo)的計算、選用材料的市場價格調(diào)杳、各種分項工程市場承發(fā)包價格的調(diào)查、各專業(yè)分部分項工程指標(biāo)的測算分析等?？傊?，這一階段成本管理工作的重點就是配合設(shè)計部門盡可能的優(yōu)化設(shè)計，在能知足產(chǎn)品定位要求的基礎(chǔ)上盡可能的降低成本。施工圖設(shè)計階段的控制重點重要是限額設(shè)計，要考慮鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線等的用量指標(biāo)，還要考慮有些項目的訛奪缺項。要求對圖紙的質(zhì)量和時間必需知足要求，不能因時間原因造成圖紙質(zhì)量1低劣，還要考慮預(yù)算的精確性和分析深度。施工圖設(shè)計階段構(gòu)成的重要工作文件有〔限額設(shè)計合同條件〕〔圖紙會審紀(jì)要〕、〔施工圖預(yù)算〕和〔成本目的調(diào)整報告〕。4景觀設(shè)計、裝修設(shè)計的成本管理工作對于景觀工程、裝修工程這類由開發(fā)商自立單獨設(shè)計的工程，要控制好投資，就必需在設(shè)計階段做好成本管理工作。這類單獨設(shè)計的工程，其設(shè)計階段的成本管理工作基本上與建安工程類似，重點是在設(shè)計前必需明確擬投入的成本目的，設(shè)計部門將公司研究的成本目的傳達給設(shè)計公司，指點設(shè)計公司做好設(shè)計工作。初步設(shè)計結(jié)果完成后，及時測算工程量，對設(shè)計使用的鋪裝材料、苗木、設(shè)備等進行市場詢價，及時編制預(yù)算書，對設(shè)計預(yù)算成本進行測