關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析

自2003年起，中國房地產(chǎn)市場最大的普通化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅項目，故中國掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流。看似繁榮的表象下，往往掩蓋著利潤暗流。商業(yè)地產(chǎn)的諸多風(fēng)險決定了它是一種雙刃劍形式的投資種類。在面對商為地產(chǎn)開發(fā)時，多一點理性思考，少一點感性熱潮，方能避開暗流，駛向成功。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運用SWOT分析？核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？核心問題六：如可正確處理購物中心商品組合功能定位與消費者的關(guān)系？核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？核心問題八：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？核心問題十：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的人性化規(guī)劃設(shè)計？核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費者的四贏局面？核心問題十二：選擇什么樣的項目開發(fā)流程？核心問題十三：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？

好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商長舒一口氣，終于可以坐下來享享清福了，但好景不長，租戶撤場，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時間焦頭料額，望天興嘆，難道商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運不可逆轉(zhuǎn)。創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于要看開發(fā)商是否有長遠經(jīng)營的心態(tài)。一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？1、以經(jīng)營商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn)

案例一：G市某大廈（1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營銷操作不當（2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定診斷處方：做好前期市場調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性

一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？案例二：F市著名步行街某大型商業(yè)廣場（1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費（2）癥狀表現(xiàn)二：擴建商鋪引起業(yè)主強烈不滿（3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴（4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣診斷處方：做好前期市場，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？案例三：K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動關(guān)系二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項目。那么，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)有什么本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是什么？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項長期投資行為，必須著眼于全局，放長線釣大魚。二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？1、商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生期長，產(chǎn)生模型不一而足

住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型利潤總銷售收入（銷售額）項目總開支（開發(fā)成本）=–二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總收入利潤項目總成本=–X營利模式不定性可行性Y營利模式自營銷售收入租金有入貨成本或沒有入貨成本短期5年或10年或N年收入=售貨利潤+現(xiàn)金流邊際利潤或中期收入=租金XN年收入=銷售面積X售價（元/平方米）其中N年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)；Y和X代表不定性收入模式。二、如何把把握商業(yè)地地產(chǎn)與住宅宅開發(fā)的本本質(zhì)區(qū)別？？2、商業(yè)地地產(chǎn)項目的的調(diào)研對象象是商家3、商業(yè)地地產(chǎn)項目多多是一次性性投資4、商業(yè)地地產(chǎn)項目要要求發(fā)展商商的資金儲儲備雄厚5、商業(yè)地地產(chǎn)項目的的配套設(shè)施施功能需求求多元化（1）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)講究以鬧鬧為主，多多選址交通通條件好的的地塊（2）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的配套設(shè)設(shè)施要綜合合全面（3）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目應(yīng)具備較較強的輻射射力（4）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目更注重綜綜合氣氛的的營造二、如何把把握商業(yè)地地產(chǎn)與住宅宅開發(fā)的本本質(zhì)區(qū)別？？6、商業(yè)地地產(chǎn)的營銷銷手法與住住宅不同（1）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目多以投資資回報率、、回報周期期為營銷重重點（2）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目不同的推推廣階段，，推廣對象象、推廣手手法均有所不同同A、商鋪出出售或出租租階段，投投放媒體廣廣告，吸引引客戶B、整體交交鋪運作階階段，吸引引消費者光光顧（3）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的營銷周周期短（4）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的推廣節(jié)節(jié)奏快（5）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的客戶更更關(guān)心投資資潛力三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？開發(fā)住宅項目目前要進行調(diào)調(diào)研，開發(fā)商商業(yè)項目前也也要進行市場調(diào)研。但但商業(yè)地產(chǎn)的的市場調(diào)研同同住宅的市場場調(diào)研有較大的區(qū)別，切切記不可將住住宅調(diào)研的模模式套用在商商業(yè)地產(chǎn)市場上。了解大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目的的調(diào)研流程，，是進行商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前奏。三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅市場調(diào)調(diào)研有本質(zhì)的的區(qū)別宏觀市場研究究區(qū)域市場研究究經(jīng)濟數(shù)據(jù)的多多元化調(diào)研多元化消費市市場研究投資小業(yè)主定定位調(diào)研目標商戶定位位調(diào)研多元化零售市市場供求狀態(tài)態(tài)研究購物中心產(chǎn)品品設(shè)計調(diào)研人口環(huán)境行業(yè)環(huán)境先行指標快速消費品個人/家庭服服務(wù)耐用消費品同步環(huán)境競爭環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境奢侈品滯后指標消費環(huán)境金融/保險服服務(wù)嗜好品房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研流程三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？住宅地產(chǎn)市場場調(diào)研流程宏觀市場調(diào)研研區(qū)域市場調(diào)研研消費市場調(diào)研研目標客戶定位位產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研研三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？2、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的宏觀觀市場研究3、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的區(qū)域域市場研究（1）分析項項目所屬區(qū)域域的行業(yè)環(huán)境境（2）從競爭爭環(huán)境分析中中尋找市場空空白點（3）理解消消費市場和消消費環(huán)境三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？4、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)的多元化化調(diào)研（1）先行指指標分析先行指標指數(shù)數(shù)的構(gòu)成A、消費品和原料料的新訂單B、庫存的實實際變化C、流動資產(chǎn)產(chǎn)總額的變化化D、敏感性物物價的變化E、成套設(shè)備備的合同及訂訂單F、新頒發(fā)的的私人住宅建建筑許可證G、凈經(jīng)濟主主體的組成H、銷售及招招商不暢公司司的比例三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研與與住宅地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研有何區(qū)別別？4、商業(yè)地產(chǎn)項項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)的的多元化調(diào)研（2）同步指標標和滯后指標同步指標和滯后后指標A、國民生產(chǎn)總總值及價格平減減指數(shù)B、失業(yè)率C、零售指數(shù)D、個人收入E、個人消費支支出F、工業(yè)生產(chǎn)指指數(shù)G、全國采購經(jīng)經(jīng)理協(xié)會指數(shù)H、商業(yè)庫存I、工廠訂單J、住房開工率率K、消費物價指指數(shù)L、生產(chǎn)物價指指數(shù)三、商業(yè)地產(chǎn)市市場調(diào)研與住宅宅地地產(chǎn)市場場調(diào)研有何區(qū)別別？5、商業(yè)地產(chǎn)項項目的多元化消消費市場研究消費品類別表消費品類別具體內(nèi)容快速消費品指消費者在日常生活中必須使用的，消耗量大且必須進行快速重復(fù)消費的用品，如：食品、飲料、個人/家庭衛(wèi)生護理用品等。耐用消費品指日常生活必備，但消費周期長，重復(fù)消費率低的商品，如家用電器、汽車等。奢侈品指消費者除購買日常必須或必備的商品外，用剩余可自由支配的收入所購買的能夠滿足個人心愿的商品，如高檔化妝品、高檔服裝、珠寶鉆石以及藝術(shù)/收藏品等。嗜好品指消費者由于某種強烈的愛好和習(xí)慣而選擇消費的商品，如：香煙、酒類等。個人/家庭服務(wù)指居民為使日常生活中更加方便或為完成某種目的而必須借助的，由各行業(yè)專業(yè)機構(gòu)所提供的各種支持，如：裝修服務(wù)、家政服務(wù)、電視節(jié)目等。金融/保險服務(wù)指由國家金融機構(gòu)提供、用于企業(yè)和消費者的投資、結(jié)算、貿(mào)易、儲蓄、商業(yè)保險等方面的服務(wù)。房地產(chǎn)則是指城市居民出于居住、投資或其他目的而選擇的商業(yè)性房屋及相關(guān)設(shè)施。三、商業(yè)地產(chǎn)市市場調(diào)研與住宅宅地地產(chǎn)市場場調(diào)研有何區(qū)別別？6、商業(yè)地產(chǎn)項項目的投資小業(yè)業(yè)主定位調(diào)研7、商業(yè)地產(chǎn)項項目的目標商戶戶定位調(diào)研8、商業(yè)地產(chǎn)項項目的多元化零零售市場供求狀狀態(tài)研究9、商業(yè)地產(chǎn)項項目的產(chǎn)品設(shè)計計調(diào)研四、如何在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目中運運用SWOT分分析？SWOT矩陣分分析同樣也適用用于商業(yè)地產(chǎn)項項目，但商業(yè)地地產(chǎn)項目的SWOT分析與住住宅項目的SWOT分析卻有有各自的側(cè)重點點，商業(yè)地產(chǎn)項項目的SWOT分析具有復(fù)合合性的特點，要要對項目自身所所在市場上的各各方面的元素進進行分析。商業(yè)地產(chǎn)項目的的SWOT分析析具有多元化的的特色，應(yīng)該從從項目、功能、、業(yè)態(tài)、小業(yè)主主、發(fā)展商、經(jīng)經(jīng)營者、消費者者、經(jīng)營管理等等諸多方面進行行分析。四、如何在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目中運運用SWOT分分析？1、SWOT分分析同樣適用于于商業(yè)地產(chǎn)S：強項、優(yōu)勢勢W：弱弱項、劣勢O：機會、機遇遇T：威威脅、對手2、商業(yè)地產(chǎn)項項目的SWOT分析具有復(fù)合合性的特點住宅購物中心S——優(yōu)勢分分析W——劣勢分析析O——機會分分析T——威脅脅分析多元化ABCDEFABCDEF、、N是代表：項項目本身、功能能、業(yè)態(tài)、小業(yè)業(yè)主、發(fā)展商經(jīng)營者、消費者者、經(jīng)營管理等等多方面的含義義。四、如何在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目中運運用SWOT分分析？2、商業(yè)地產(chǎn)項項目的SWOT分析具有復(fù)合合性的特點（1）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的強項和和優(yōu)勢分析（2）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的弱項與與劣勢分分析（3）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的機會和和機遇分分析（4）商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的威脅與與競爭對對手分析析五、怎樣樣尋找稀稀缺性業(yè)業(yè)態(tài)？大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商都會有一個個模糊的概念，即即只有稀缺性的業(yè)業(yè)態(tài)定位才能獲得得較高的利潤。沒沒錯，這是市場經(jīng)經(jīng)濟的基本理論，，可是，怎樣才能能找出稀缺性的業(yè)業(yè)態(tài)？五、怎樣尋尋找稀缺性性業(yè)態(tài)？1、以供求求關(guān)系判別別稀缺性業(yè)業(yè)態(tài)稀缺性商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)=項項目所在區(qū)區(qū)域急需產(chǎn)產(chǎn)品=未來項目目所在區(qū)域域需求產(chǎn)品品商機=項目均衡衡點=商機六、如何正正確處理購購物中心商商品組合功功能定位與與消費者的的關(guān)系？商場商品組組合與消費費者有不可可分割的關(guān)關(guān)系。所以以商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)一定定要分析消消費者心理理，明確消消費者需求求及消費動動機，有目目的地進行行商品組合合。六、如何正正確處理購購物中心商商品組合功功能定位與與消費者的的關(guān)系？1、重視消費需需求和消費選擇擇分析2、了解消費者者購物十一種動動機（消費需求求購物動機構(gòu)成成元素）功能定位市場定位主題定位業(yè)態(tài)定位目標投資小業(yè)主主定位目標消費群定位位目標經(jīng)營商戶定定位經(jīng)營規(guī)模定位經(jīng)營方式定位個人動機：角色扮演娛樂自我滿足學(xué)習(xí)新趨勢身體活動感官刺激社會動機：家庭外的社交經(jīng)經(jīng)驗與有相同興趣溝溝通同伴團體吸引身份與權(quán)威殺價的樂趣六、如何正確處處理購物中心商商品組合功功能定位與消費費者的關(guān)系？3、商業(yè)地產(chǎn)項項目商品組合應(yīng)應(yīng)與顧客定位對對接4、商業(yè)地產(chǎn)項項目的成本檢核核六、如何正確處處理購物中心商商品組合功功能定位與消費費者的關(guān)系？案例：加拿大劍劍橋購物中心隨隨機應(yīng)變經(jīng)營策策略個案展示1、劍橋購物中中心管理公司營營運范圍與績效效介紹2、重要經(jīng)營策策略解析（1）背景分析析：北美地區(qū)購購物中心發(fā)展之之路（2）根據(jù)市場場變化不斷調(diào)整整的總體經(jīng)營策策略A、策略一：集集中化策略B、策略二：選選擇性投資C、策略三：加加強核心資產(chǎn)的的管理D、策略四：保保守的財務(wù)策略略六、如何正確處處理購物中心商商品組合功功能定位與消費費者的關(guān)系？（3）加強功功能性管理措施一：強調(diào)調(diào)人力的有效效運用措施二：尋求求節(jié)稅之道措施三：鎖定定美國大型零零售業(yè)者措施四：爭取取在美國不動動產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展機會措施五：加強強與各利害關(guān)關(guān)系人之間的的管理措施六：強化化環(huán)境品質(zhì)的的管理（4）謹慎樂樂觀的投資態(tài)態(tài)度3、劍橋購物物中心管理公公司經(jīng)驗借鑒鑒借鑒一：了解解相關(guān)顧客的的需求借鑒二：以收收入保證方式式招商七、如何尋求求商業(yè)地產(chǎn)項項目效益與風(fēng)風(fēng)險的平衡？？高風(fēng)險，高收收益。但前提提條件是，在在實際運作中中規(guī)避風(fēng)險。。發(fā)展商若想想在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中取得得較好的經(jīng)濟濟效益，就必必須通過最佳佳的投資回報報方式規(guī)避風(fēng)風(fēng)險。七、如何尋求商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目效益與與風(fēng)險的平衡？1、通過最佳的投投資回報方式尋求求效益與風(fēng)險的平平衡低利潤高利潤中高利潤中低利潤利潤低風(fēng)險風(fēng)險高風(fēng)險中高風(fēng)險中低風(fēng)險業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成成正比例風(fēng)險：：利潤=1：1主力店零售百貨類（低利利潤/低風(fēng)險）個體店連鎖品品牌店、便利店（高利潤/高風(fēng)險險）專賣店批批發(fā)零售（中高利潤/中高高風(fēng)險）次主力店酒樓、小型專賣店店超市、折扣店（中高利潤/中高高風(fēng)險）八、如何實現(xiàn)大型型商業(yè)地產(chǎn)項目的的百分百銷售？商鋪的價格比住宅宅的價格高很多，，面對著較高端的的客戶群體。實現(xiàn)現(xiàn)購物中心的全面面營銷，發(fā)展商必必須樹立購物中心心的良好形象及擬擬定有吸引力的招招商租賃合約。八、如何實現(xiàn)大型型商業(yè)地產(chǎn)項目的的百分百銷售？1、樹立良好形象象并制定不同的招招商辦法（1）擬定廣告爭爭取承租的整體策策略（2）制定有效的的招商策略策略一：運用租用用、抽成策略策略二：簽定知名名主題商店策略三：展現(xiàn)完整整的行銷推廣計劃劃策略四：顧客導(dǎo)向向的商品架構(gòu)策略五：擁有專業(yè)業(yè)團隊指導(dǎo)行銷策策略，結(jié)為利害與與共的經(jīng)營團隊八、如何實現(xiàn)大大型商業(yè)地產(chǎn)項項目的百分百銷銷售？2、根據(jù)不同定定位制定招商辦辦法（1）主題商店店條件及其招商商辦法（2）一般商店店招商辦法（3）招商合理理的租賃條件主題商店招商條條件A、符合業(yè)主之之擬定發(fā)展方向向、具有良好形形象B、過去三年具具有良好的經(jīng)營營績效C、具有經(jīng)營管管理特色D、擁有帶動發(fā)發(fā)展及集客能力力之國內(nèi)外具有有大店鋪經(jīng)營能力者E、參與主題商商店的經(jīng)營能導(dǎo)導(dǎo)入專業(yè)技術(shù)并并提升本購物中心形象象者，皆皆為優(yōu)先先考慮或或主動爭爭取的對對象八、如何何實現(xiàn)大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的百百分百銷銷售？3、擬定定有吸引引力的招招商租賃賃合約（1）購購物中心心租賃合合約應(yīng)具具備彈性性核心內(nèi)容容設(shè)計基本條款款A(yù)、管理理費用及及其他公公共空間間維護管管理費用用B、水費費、電費費、保全全費、保保險費C、參與與經(jīng)營的的商品（（編號））、業(yè)種種D、使用用面積及及公共使使用部分分的約定定使用條條件E、管理理規(guī)則F、違約約及懲罰罰之規(guī)定定G、租賃賃期間程程序及相相關(guān)原則則A、訂約約日期B、、業(yè)主C、租賃賃人D、租租賃人地地址E、租賃賃人商店店名稱F、租租賃期間間G、租賃賃物件交交給租賃賃人的日日期H、試賣賣起始日日期I、固定定最低租租金、每每年或每每月租金金J、、租金百百分率K、使用用區(qū)域L、、保證金金M、保證證人N、商商圈范圍圍O、商店店編號P、、商店面面積八、如何何實現(xiàn)大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的百百分百銷銷售？3、擬定定有吸引引力的招招商租賃賃合約（2）不不斷維持持業(yè)主與與招商租租賃的關(guān)關(guān)系租賃關(guān)系系維持內(nèi)內(nèi)部原則則：追求求并維持持高顧客客滿意度度租賃關(guān)系系維持外外部原則則：落實實業(yè)主與與招商租租賃商店店間和積積極運作作關(guān)系外部原則則一：對對內(nèi)管理理合理化化，對外外爭取顧顧客滿意意度，達達成招商商營運目目標外部原則則二：有有效利用用資源與與人才外部原則則三：利利用業(yè)績績與租金金的掛鉤鉤，建立立業(yè)主與與租賃關(guān)關(guān)系外部原則則四：依依托各商商店原有有商譽，，整合為為購物中中心形象象外部原則則五：建建立團隊隊經(jīng)營的的依存關(guān)關(guān)系八、如何何實現(xiàn)大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的百百分百銷銷售？案例：廣廣州中華華廣場購購物中心心營銷策策略解讀讀1、中華華廣場的的市場定定位和客客戶定位位2、中華華廣場營營銷策略略、特點點解析策略一：：給客戶戶統(tǒng)籌經(jīng)經(jīng)營的信信心策略二：：主題超超市選取取準確策略三：：主題活活動迎合合消費者者多姿多多彩的生生活需要要3、中華華廣場資資金投入入及回報報統(tǒng)籌九、如何何完成大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的招招商活動動？招商是大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)的重要要步驟。。目前，，業(yè)界通通行的是是統(tǒng)一招招商、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營原則。。統(tǒng)一招招商、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營對購物物中心的的永續(xù)發(fā)發(fā)展起著著極大的的作用。。統(tǒng)一招商商，持續(xù)續(xù)經(jīng)營是是大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的招商原原則。九、如何何完成大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的招招商活動動？1、大型型商業(yè)地地產(chǎn)項目目開發(fā)提提倡專業(yè)業(yè)團隊，，統(tǒng)一管管理2、堅持持統(tǒng)一招招商原則則商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)租金回回報規(guī)律律開業(yè)1———3年年品牌培養(yǎng)養(yǎng)期逐步實現(xiàn)現(xiàn)收支平平衡開業(yè)4———6年年品牌旺盛期投入減少租金金上升盈利九、如何完成成大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的招招商活動？3、堅持持續(xù)續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營原原則4、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目招招商流程總結(jié)結(jié)購物中心三大招商手法法A、通過業(yè)態(tài)態(tài)定位鎖定招招商目標B、通過對目目標商的多方方面評估，確確認它將為商商業(yè)中心帶來什么風(fēng)險與與經(jīng)濟效益C、進行全國國性的媒體推推廣，甚至是是將目標受眾眾群體重點放在零售商、、批發(fā)商、品品牌商戶、供供應(yīng)高包括消消費群體。如此才能能使媒體推廣廣費用使用直直接到位十、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的人人性化化規(guī)劃設(shè)計？？體驗經(jīng)濟時代代已來臨，購購物正慢慢地地從一種消費費發(fā)展到一種種享受。消費費者對購物環(huán)環(huán)境的注重引引發(fā)了商業(yè)地地產(chǎn)項目的設(shè)設(shè)計難題。那那么，怎樣才才能實現(xiàn)購物物中心的人性性化設(shè)計呢？？十、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的人人性化化規(guī)劃設(shè)計？？1、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目的的規(guī)劃設(shè)計會會影響后期經(jīng)經(jīng)營2、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)計要點要點一：先策策劃后設(shè)計，，策劃引導(dǎo)設(shè)設(shè)計要點二：注重重各單位空間間的個性要點三：借鑒鑒歐洲人性化化設(shè)計尺度要點四：因地地制宜，入鄉(xiāng)鄉(xiāng)隨俗要點五：強調(diào)調(diào)內(nèi)部空間的的可視性要點六：強調(diào)調(diào)交通組織的的引導(dǎo)性要點七：注重重室外廣場的的利用十、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的人人性化化規(guī)劃設(shè)計？？3、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)計備忘錄備忘一：利用用燈光渲染備忘二：色彩彩營造氣氛A、暖色系激激發(fā)購物欲望望B、低彩度挽挽留客戶C、色彩搭配配需適當備忘三：重視視天花板裝潢潢照明、備忘四：強化化櫥窗裝潢照照明十一、如何取取得發(fā)展商、、小業(yè)主、商商戶、消費費者的四贏局局面？商業(yè)地產(chǎn)項目目不同住宅項項目，它需要要平衡更多利利益關(guān)系，翻翻閱世界各大大商業(yè)地產(chǎn)項項目的成功史史，尋求發(fā)展展商、小業(yè)主主、商戶、消消費者之間的的四贏局面，，是其成功的的共同經(jīng)驗。。但怎樣才能能達到這種效效果？十一、如何取取得發(fā)展商、、小業(yè)主、商商戶、消費費者的四贏局局面？1、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)應(yīng)朝“四贏””目標邁進購物中心“四四贏”模式分分析圖運營管理經(jīng)濟效益市場調(diào)查情報報策劃商業(yè)中心項目目產(chǎn)品項目營銷對象象適用對象發(fā)展商/小業(yè)業(yè)主/經(jīng)營商商戶小業(yè)主/經(jīng)營營者-商戶-業(yè)態(tài)/消費費群體發(fā)展商/小業(yè)業(yè)主/經(jīng)營者者/消費群體體小業(yè)主/經(jīng)營營者/消費群群體小業(yè)主/經(jīng)營營者發(fā)展商/小業(yè)業(yè)主/經(jīng)營者者/消費群體體十一、如何取取得發(fā)展商、、小業(yè)主、商商戶、消費費者的四贏局局面？1、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)應(yīng)朝“四贏””目標邁進“四贏”的具體內(nèi)容A、發(fā)展商通通過租售結(jié)合合實際自身效效益的最大化化B、業(yè)主通過過所投資的商商業(yè)物業(yè)的增增值和租金回回報取得投資收益益C、商家通過過入場經(jīng)營取取得經(jīng)營利潤潤D、消費者在在消費中得到到體驗和一定定的滿足十一、如何取取得發(fā)展商、、小業(yè)主、商商戶、消費費者的四贏局局面？2、統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一銷售售、統(tǒng)一管理理的優(yōu)勢優(yōu)勢一：有利利于統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和項項目定位優(yōu)勢二：有利利于合理掌控控租金和售價價之間的均衡衡優(yōu)勢三：有利利于實現(xiàn)發(fā)展展商的利益最最大化（附圖圖）優(yōu)勢四：有利利于協(xié)調(diào)各利利益主體之間間的關(guān)系優(yōu)勢五：有利利于保證項目目的持久繁榮榮十一、如何取取得發(fā)展商、、小業(yè)主、商商戶、消費費者的四贏局局面？贏利模式特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。又租又售部分租，部分賣，出租部分起示范作用。分割產(chǎn)權(quán)商鋪進行出售然后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能掌握經(jīng)營權(quán)。不租不售，自主經(jīng)營同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。與商家聯(lián)營以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營。在聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標。大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的第一次贏贏利模式十二、選擇什什么樣的項目目開發(fā)流程？？同住宅開發(fā)一一樣，商業(yè)地地產(chǎn)項目有不不同的開發(fā)模模式。選擇不不同的開發(fā)模模式，會帶來來不同的開發(fā)發(fā)效益。目前前，業(yè)界較多多采取有機型型商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)流程。有機型開發(fā)流流程注重市場場大環(huán)境對購購物中心定位位的敏感度，，故在實踐中中采用較多。。十二、選擇什什么樣的項目目開發(fā)流程？？1、大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目多多采取有機型型開發(fā)流程大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的機械械開發(fā)流程情報策劃產(chǎn)品執(zhí)行資源市場調(diào)研分析析、房地產(chǎn)的的情報搜集房地產(chǎn)開發(fā)銷銷售策劃、宣宣傳廣告策劃劃規(guī)劃設(shè)計、景景觀設(shè)計、建建筑、裝修、、硬件機械設(shè)設(shè)施維護代理公司、營營銷公司、廣廣告公司、物物業(yè)管理公司司土地資源和來來自各方房地地產(chǎn)領(lǐng)域的合合作資源十二、選擇什么么樣的項目開發(fā)發(fā)流程？1、大型商業(yè)地地產(chǎn)項目多采取取有機型開發(fā)流流程大型商業(yè)地產(chǎn)項項目的有機型開開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管管理商業(yè)地產(chǎn)情報商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)營銷商業(yè)運營經(jīng)營管管理商業(yè)招商商業(yè)運營策劃商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品情情報商業(yè)管理軟件平平臺設(shè)計ABCDE十二、選擇什么么樣的項目開發(fā)發(fā)流程？2、大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的有機機開發(fā)流程步驟驟步驟一：準確的的產(chǎn)品設(shè)計（硬硬件+軟件）A、項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的硬件設(shè)計計B、項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的軟件設(shè)計計步驟二：購物中中心準確定位的的支持點分析（（圖）A、圍繞市場定定位展開項目推推廣B、明確功能定定位C、以業(yè)態(tài)定位位吸引投資者D、以主題定位位搶占市場先機機十二、選擇什么么樣的項目開發(fā)發(fā)流程？購物中心定位購物中心定位目標投資小業(yè)主定位主題定位市場定位功能定位經(jīng)營方式定位位經(jīng)營規(guī)模定位目標經(jīng)營商戶定位目標標消費群定位業(yè)態(tài)定位十二、選擇什么么樣的項目開發(fā)發(fā)流程？2、大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的有機機開發(fā)流程步驟驟步驟三：準確制制定市場戰(zhàn)略步驟四：營銷執(zhí)執(zhí)行（銷售+招招商）步驟五：運營管管理結(jié)合經(jīng)營理理念步驟六：經(jīng)濟利利潤最大化十三、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的可持續(xù)續(xù)發(fā)展？順利開門，賓客客盈門并不意味味著投資回報好好，事實上，要要想取得好的開開發(fā)效益，必須須著眼項目的可可持續(xù)發(fā)展。大型商業(yè)地產(chǎn)項項目的可持續(xù)發(fā)發(fā)展必須依賴后后期良好的經(jīng)營營管理策略。十三、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的可持續(xù)續(xù)發(fā)展？1、經(jīng)營管理決決定發(fā)展可能性性2、實現(xiàn)良好經(jīng)經(jīng)營管理的策略略分析3、案例一：日日本上越WMC購物中心先進進經(jīng)營管理策略略鑒賞4、案例二：香香港海港城成功功經(jīng)營管理解讀讀5、案例三：中中信廣場——中中天購物城運營營管理策略解讀讀1、經(jīng)營管理決決定發(fā)展可能性性A、經(jīng)營管理是是業(yè)態(tài)布局定位位的離合器B、經(jīng)營管理是是商品功能定位位的延伸2、實現(xiàn)良好經(jīng)經(jīng)營管理的策略略分析策略一：策劃指指導(dǎo)操作執(zhí)行策略二：策劃商商場組織策略三：利用相相關(guān)設(shè)計圖與經(jīng)經(jīng)營管理互動策略四：利用廣廣場定期策劃推推廣活動十三、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的可持續(xù)續(xù)發(fā)展？3、案例一：日日本上越WMC購物中心先進進經(jīng)營管理策略略鑒賞A、上越WMC所在地經(jīng)濟背背景B、上越WMC所在地業(yè)態(tài)分分布狀況介紹C、上越WMC開發(fā)前景D、上越WMC項目開發(fā)概念念（表）十三、如何實現(xiàn)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的可持續(xù)續(xù)發(fā)展？上越WMC項目開發(fā)概念（1）集合經(jīng)營營低價格日用品品的專賣店，向向消費者提倡新新生活形態(tài)，首首創(chuàng)日本式的大型折扣店購購物中心。（2）從消費者的的立場構(gòu)思整個開開發(fā)概念，重點為為在中心內(nèi)各店業(yè)業(yè)種及商品部分重疊，形成適度競競爭，產(chǎn)生活力，，帶給消費者廣泛泛的選擇空間。（3）確保廣大的的基地面積及停車車場空間。（4）以倉庫型的的商店結(jié)構(gòu)，徹底底削減建筑、營業(yè)業(yè)及推廣成本，并并充分反映在售價之上。（5）自1994年7月開業(yè)之后后，不僅成為地方方性最大的摩爾購購物中心，且因徹徹底追求低價格的導(dǎo)向向和設(shè)店組和適當當，以近似美式作作風(fēng)而備受矚目，，出獲得專業(yè)人士的好評。。十三、如何實現(xiàn)大大型商業(yè)地產(chǎn)項目目的可持續(xù)發(fā)展？？E、上越WMC建建筑概況F、上越WMC交交通狀況G、上越WMC經(jīng)經(jīng)營理念附：上越WMC業(yè)業(yè)態(tài)組合（表）經(jīng)營理念（1）增加消費者者選擇的幅度（2）提供豐富的的產(chǎn)品，由消費者者自行搭配使用十三、如何實現(xiàn)大大型商業(yè)地產(chǎn)項目目的可持續(xù)發(fā)展？？進駐企業(yè)共90家，以食品、日用品及雜貨為中心的COWBOY及WINK公司