房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告第頁 房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。第一信托經(jīng)理（簽名）：第二信托經(jīng)理（簽名）：部門負(fù)責(zé)人（簽名）：公司分管領(lǐng)導(dǎo)（簽名）：信托項(xiàng)目要素表信托項(xiàng)目名稱信托項(xiàng)目名稱集合資金信托計(jì)劃信托項(xiàng)目規(guī)模不超過億元信托項(xiàng)目期限各期信托資金期限均為無固定期限，滿2個(gè)月可提前終止。信托報(bào)酬不低于0.7%/年?duì)I銷方案自主營銷結(jié)合渠道營銷信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用管理運(yùn)用方式向某某發(fā)放貸款，用于某某項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。主要交易對手借款人：股權(quán)出質(zhì)人：；保證人：。增信措施1、；2、；3、。監(jiān)管銀行待定其他要素托管銀行法律顧問法律顧問目錄第一章 信托項(xiàng)目概述7一、信托項(xiàng)目背景7二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)7（一）主要交易要素7（二）信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖10（三）信托項(xiàng)目交易流程10（四）信托項(xiàng)目發(fā)行和放款先決條件10三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用11第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查12一、借款人基本情況及分析12（一）基本情況12（二）經(jīng)營情況13（三）財(cái)務(wù)情況13（四）輿情分析15二、保證人：某集團(tuán)15基本情況15經(jīng)營情況17財(cái)務(wù)情況18輿情分析26三、上市公司：某中國26基本情況26經(jīng)營情況27財(cái)務(wù)情況29輿情分析36第三章 標(biāo)的項(xiàng)目盡職調(diào)查36一、標(biāo)的項(xiàng)目基本信息36地理位置36周邊配套37二、某市房地產(chǎn)市場分析37三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)39四、標(biāo)的項(xiàng)目投資效益分析40壓力測試和敏感性分析42銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測43五、開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度安排44六、標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)性分析45第四章增信措施盡職調(diào)查45一、質(zhì)押擔(dān)保45二、保證擔(dān)保46三、資金歸集措施46第五章還款來源分析46一、第一還款來源：標(biāo)的項(xiàng)目銷售回款46二、第二還款來源：某集團(tuán)現(xiàn)金流46三、第三還款來源：質(zhì)物處置收入46第六章信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示及優(yōu)劣勢分析46一、信托項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢分析46二、信托項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對措施分析47第七章必備法律文件48第八章申請審批事項(xiàng)48第一章信托項(xiàng)目概述一、信托項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目來源和合作背景某中國控股有限公司（HK:1918，以下簡稱“某中國”）是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，由孫宏斌于2003年創(chuàng)立，位列2016中國房企500強(qiáng)第7位。某集團(tuán)系其境內(nèi)最大運(yùn)營主體暨發(fā)債主體，主體評級AA+。近期，某集團(tuán)因公司經(jīng)營需要，擬以某投資有限公司（以下簡稱“某”、“項(xiàng)目公司”）向中建投信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“中建投信托”、“受托人”）申請信托融資，用于某河濱之城雨瀾軒項(xiàng)目（以下簡稱“標(biāo)的項(xiàng)目”）的開發(fā)建設(shè)。二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)（一）主要交易要素項(xiàng)目名稱：中建投信托·安泉X號（某河濱之城）集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：不超過8億元，可分期募集成立。信托期限：各期信托資金的期限均為無固定期限，待項(xiàng)目公司清算后終止，滿2個(gè)月可提前終止。主要交易對手：借款人：某投資有限公司（簡稱“某”、“項(xiàng)目公司”）；股權(quán)出質(zhì)人：某投資有限公司（簡稱“某奧城”）；保證人：某房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“某集團(tuán)”）。信托利益分配期間分配受托人以信托計(jì)劃成立日起每滿6個(gè)月之日為期間分配基準(zhǔn)日，受托人在期間分配基準(zhǔn)日起10個(gè)工作日內(nèi)向全體受益人分配信托利益。各受益人可獲分配信托利益=該受益人持有的信托份額*對應(yīng)的預(yù)期年化收益率*期間存續(xù)天數(shù)/360天。終止分配各類信托單位的終止分配基準(zhǔn)日為該類信托單位終止日（包括正常終止日和提前終止日），受托人在終止分配基準(zhǔn)日起10個(gè)工作日內(nèi)向該類受益人分配信托利益。各受益人可獲分配信托利益=該受益人持有的信托份額+該受益人持有的信托份額*對應(yīng)的預(yù)期年化收益率*期間存續(xù)天數(shù)/360天。終止分配的順序如下：①應(yīng)付未付的信托費(fèi)用，包括但不限于信托報(bào)酬、保管費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、印花稅等稅費(fèi)；②受益人信托本金；③受益人剩余預(yù)期基礎(chǔ)收益；④若信托財(cái)產(chǎn)仍有現(xiàn)金形式的剩余，則該部分信托財(cái)產(chǎn)作為受托人的浮動(dòng)信托管理費(fèi)。6、信托各項(xiàng)費(fèi)用及費(fèi)率（1）信托費(fèi)用的種類本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托費(fèi)用包括但不限于下列一項(xiàng)或多項(xiàng)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況確定：①受托人信托報(bào)酬；②信托保管費(fèi)（托管費(fèi)）、資金監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、資產(chǎn)評估費(fèi)以及聘請同業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)及投資顧問機(jī)構(gòu)等中介費(fèi)用；③信息披露費(fèi)用；④信托計(jì)劃終止時(shí)的清算費(fèi)用；⑤文件或賬冊制作、印刷費(fèi)用；⑥信托計(jì)劃營銷及募集費(fèi)用；⑦銀行代理收付和賬戶服務(wù)費(fèi)用；⑧信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)；⑨受益人大會召開費(fèi)用；⑩按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用。（2）主要信托費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付①信托報(bào)酬（信托管理費(fèi)）信托管理費(fèi)分為固定信托管理費(fèi)和浮動(dòng)信托管理費(fèi)。固定信托管理費(fèi)=信托規(guī)?？傤~*固定信托管理費(fèi)率*對應(yīng)實(shí)際存續(xù)天數(shù)/360。受托人有權(quán)于信托利益分配日、每年的12月20日收取，具體以實(shí)際收取時(shí)間為準(zhǔn)。固定信托管理費(fèi)率為不低于0.7%/年。信托計(jì)劃存續(xù)期間，信托規(guī)?？傤~發(fā)生變化的，則分段計(jì)算。浮動(dòng)信托管理費(fèi)是指信托財(cái)產(chǎn)在支付信托計(jì)劃稅、費(fèi)，分配受益人信托利益后的剩余部分。受托人有權(quán)在信托計(jì)劃終止分配時(shí)收取。②信托保管費(fèi)本項(xiàng)目由中國農(nóng)業(yè)銀行某城西支行推薦，保管行定為中國農(nóng)業(yè)銀行某城西支行，保管費(fèi)費(fèi)率不超過0.03%/年，計(jì)提方式和支付時(shí)間將在信托計(jì)劃成立前與保管行協(xié)商確定。③其他費(fèi)用受托人管理信托財(cái)產(chǎn)過程中發(fā)生的其他稅、費(fèi)按約定進(jìn)行支付。除法律、法規(guī)另有規(guī)定，本信托計(jì)劃存續(xù)期間實(shí)際發(fā)生的應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用，列入當(dāng)期費(fèi)用，從信托財(cái)產(chǎn)中支付。受托人以固有財(cái)產(chǎn)先行墊付的，有權(quán)從信托財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償。7、信托業(yè)保障基金本項(xiàng)目成立后需認(rèn)購的信托業(yè)保障基金，由受托人自有資金代為認(rèn)購。（二）信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖（三）信托項(xiàng)目交易流程合格投資者認(rèn)購中建投信托發(fā)行的集合資金信托計(jì)劃；中建投信托向某發(fā)放貸款；某集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，某奧城提供某100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；某償還貸款本息；信托計(jì)劃終止時(shí)，中建投信托以該時(shí)點(diǎn)全部信托財(cái)產(chǎn)為限，在扣除應(yīng)由信托計(jì)劃承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)后，向全體受益人分配信托利益。（四）信托項(xiàng)目發(fā)行和放款先決條件1、發(fā)行先決條件：合作各方正式簽署全套交易合同且所有合同已經(jīng)生效，包括但不限于《投資協(xié)議》、《保證合同》、《股權(quán)質(zhì)押合同》，并辦妥抵押登記手續(xù)；某、某奧城、某集團(tuán)完成本次合作有關(guān)的內(nèi)部審批手續(xù)，并取得內(nèi)部決議文件。2、放款先決條件：委托人認(rèn)購金額達(dá)到信托計(jì)劃成立規(guī)模。三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式：信托資金向某發(fā)放貸款，資金用于標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。信托資金閑置時(shí)，可投資銀行存款（包括同業(yè)存款等）、固定收益類或保本類銀行理財(cái)產(chǎn)品及其他高流動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。資金成本：第一年7.0%/年，第二年8.0%/年，第三年10.0%/年，第四年11.0%/年，第五年及以后12%/年。貸款資金成本原則上每年結(jié)算一次，每滿一年之日為結(jié)算日。如某或某中國于任一貸款年度內(nèi)分紅的，則于結(jié)算日支付該貸款年度全年資金成本；未分紅的，則順延至下一個(gè)結(jié)算日支付資金成本，且概念資金成本率上浮50%。特別的，第一個(gè)貸款年度內(nèi)，某應(yīng)于每貸款季度指定結(jié)算日向監(jiān)管賬戶歸集相當(dāng)于季度貸款資金成本金額的資金。某有權(quán)以該資金用于提前還款。增信措施：某集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；某奧城提供某100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。（四）銷售資金歸集：自標(biāo)的項(xiàng)目剩余可售貨值（按各物業(yè)前3個(gè)月的銷售均價(jià)核算）等于本次信托借款的110%時(shí)（即歸集時(shí)點(diǎn)）起，某應(yīng)將項(xiàng)目銷售回款金額超過歸集時(shí)點(diǎn)已售物業(yè)合同金額的部分歸集至監(jiān)管賬戶，每滿10000萬歸集一次。歸集資金可隨時(shí)用于償還貸款，經(jīng)受托人同意后可進(jìn)行高流動(dòng)性低風(fēng)險(xiǎn)投資。第二章交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查一、借款人基本情況及分析（一）基本情況主體資格企業(yè)全稱企業(yè)全稱某投資有限公司成立時(shí)間2013年08月28日注冊地址某市西湖區(qū)文二西路820號3幢4025室注冊號貸款卡房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定注冊資本5億元實(shí)收資本5億法定代表人王鵬經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（上述經(jīng)營范圍涉及前置審批項(xiàng)目，在批準(zhǔn)的有效期內(nèi)方可經(jīng)營）。物業(yè)管理，實(shí)業(yè)投資，投資管理。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）股權(quán)結(jié)構(gòu)股東股東出資方式認(rèn)繳金額（萬元）持股比例實(shí)繳金額（萬元）某投資有限公司貨幣50000.00100%50000.00某奧城系某集團(tuán)全資子公司。公司治理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》及公司章程，公司設(shè)董事會，成員三人，由股東委派產(chǎn)生，任期三年，任期屆滿，連派可以連任。公司設(shè)總經(jīng)理一人，由董事會聘任或者解聘。公司不設(shè)監(jiān)事會，設(shè)監(jiān)事一人，由股東委派產(chǎn)生，董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事，監(jiān)事任期三年，任期屆滿，連派可以連任。公司高管公司法定代表人及董事長為王鵬，男，1981年07月11日出生,2004年至今一直任職于某中國，分別擔(dān)任集團(tuán)法務(wù)部經(jīng)理、某某商業(yè)管理公司總經(jīng)理、某某物業(yè)管理公司總經(jīng)理、某某置地有限公司項(xiàng)目總經(jīng)理、某某區(qū)域總經(jīng)理。河濱之城項(xiàng)目總經(jīng)理為張理軍，曾于中國鐵路局第十工程局五公司任土建結(jié)構(gòu)工程師，于蘇州中茵置業(yè)集團(tuán)有限公司任土建工程師。（二）經(jīng)營情況某系為開發(fā)河濱之城雨瀾軒項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司，目前，河濱之城雨瀾軒項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證，去化率約55.19%。（三）財(cái)務(wù)情況某資產(chǎn)負(fù)債表科目（單位：萬元）科目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收賬款預(yù)付賬款其它應(yīng)收款存貨非流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)總資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債預(yù)收賬款應(yīng)付賬款應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)付利息其他應(yīng)付款非流動(dòng)負(fù)債長期借款總負(fù)債所有者權(quán)益實(shí)收資本資本公積未分配利潤截至2015年12月，公司總資產(chǎn)47.68億元，總負(fù)債43.17億元，凈資產(chǎn)4.51億元，資產(chǎn)負(fù)債率90.54%。公司資產(chǎn)以流動(dòng)資產(chǎn)為主，其中，存貨29.42億元（主要為標(biāo)的項(xiàng)目在建工程），其他應(yīng)收款9.53億元（主要為與某集團(tuán)及其全資子公司之間的往來款），貨幣資金8.50億元（主要為銀行存款）。公司負(fù)債主要包括：預(yù)收賬款11.66億元（主要為標(biāo)的項(xiàng)目預(yù)售款），其他應(yīng)付款18.69億元（全部為應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司借款，排名前三的關(guān)聯(lián)公司分別為某富陽某置業(yè)有限公司5.26億元、某望江府置業(yè)有限公司5.16億元、某世融匯盈置業(yè)有限公司3.43億元），長期借款13.00億元（為農(nóng)行、工行銀團(tuán)貸款，預(yù)計(jì)于2016年9月前分筆還清）。某利潤表項(xiàng)目（項(xiàng)目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）一、營業(yè)收入一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤標(biāo)的項(xiàng)目仍處于預(yù)售狀態(tài)，尚未確認(rèn)收入，公司利潤表表現(xiàn)為以三費(fèi)支出為主。2013、2014、2015分別支出三費(fèi)-0.40萬元、1198.34萬元、4975.72萬元。（四）輿情分析經(jīng)查詢，交易對手無負(fù)面輿情，對與我司合作無不利影響。二、保證人：某集團(tuán)（一）基本情況主體資格企業(yè)全稱企業(yè)全稱某房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立時(shí)間2003年1月31日注冊地址經(jīng)濟(jì)性質(zhì)注冊資本實(shí)收資本法定代表人統(tǒng)一社會信用代碼經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；物業(yè)管理；室內(nèi)外裝飾；自有房屋租賃；房地產(chǎn)信息咨詢（不含中介）；企業(yè)管理信息咨詢服務(wù)；建筑材料批發(fā)零售；貨物進(jìn)出口（國家法律法規(guī)禁止的除外）。（以上經(jīng)營范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證，在有效期限內(nèi)經(jīng)營。國家有專項(xiàng)專營規(guī)定的按規(guī)定辦理。）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 壹級某集團(tuán)為某中國控股有限公司（HK1918）在中國境內(nèi)最主要的控股平臺。公司實(shí)際控制人孫宏斌。2015年某集團(tuán)總資產(chǎn)、營業(yè)收入、凈利潤等指標(biāo)在某中國整體所占比重如下：20152015年總資產(chǎn)營業(yè)收入凈利潤金額(億元)比例金額(億元)比例金額(億元)比例某集團(tuán)（原“某某”）某中國某集團(tuán)原名某某置地有限公司，2015年更名，同時(shí)，注冊資本由9億元增加至100億元，實(shí)收資本由9億元增加至70億元。股權(quán)結(jié)構(gòu)公司治理公司按《公司法》規(guī)定設(shè)立。公司設(shè)股東會，股東會為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司設(shè)董事會，成員為6人，由股東選派。董事任期三年，任期屆滿，可連派連任。董事會設(shè)董事長一名，由董事會選舉產(chǎn)生。董事長任期三年，任期屆滿，可連選連任。董事長為公司的法定代表人。公司不設(shè)監(jiān)事會，設(shè)監(jiān)事一名，成員由職工代表一人組成，職工代表由公司職工通過職工代表大會、職工大會或者其他形式民主選舉產(chǎn)生。監(jiān)事任期每屆三年，任期屆滿，可連選連任。公司下設(shè)發(fā)展部、研發(fā)中心、項(xiàng)目管理部、營銷中心、融資管理部、財(cái)務(wù)管理部、成本管理部等14個(gè)職能部門。管理層簡介法定代表人、董事長、總經(jīng)理：xx，男，于1997年畢業(yè)于南開大學(xué)審計(jì)專業(yè)，獲學(xué)士學(xué)位。于2006年加入某中國，現(xiàn)任某中國執(zhí)行總裁，曾任某中國財(cái)務(wù)總監(jiān)及副總裁。在加入某中國之前，曾任順馳中國運(yùn)營總監(jiān)及財(cái)務(wù)總監(jiān)、華東地區(qū)總經(jīng)理。首席財(cái)務(wù)官：xx，男，于2003年畢業(yè)于廈門大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位，于2004年取得利物浦大學(xué)金融碩士學(xué)位。于2007年加入某中國，現(xiàn)任某中國副總裁、首席財(cái)務(wù)官，曾任資本運(yùn)作中心總經(jīng)理及行政總裁助理。在加入某中國之前，曾任順馳中國總裁助理、首創(chuàng)證券資產(chǎn)管理部項(xiàng)目經(jīng)理。（二）經(jīng)營情況某集團(tuán)采取“區(qū)域聚焦”和“高端精品”發(fā)展戰(zhàn)略，已經(jīng)發(fā)展成為一家主營中、高端房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、服務(wù)于一體的大型知名企業(yè)，在北京、某、上海、重慶、某、蘇州、無錫、濟(jì)南、西安、合肥、南京等地?fù)碛?0余家子、孫公司，主營產(chǎn)品涵蓋中、高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。目前，某集團(tuán)已經(jīng)形成了“壹號系列”、“玉蘭系列”、“中心系列”等具有較高市場認(rèn)可度和信任度的產(chǎn)品系列。在房地產(chǎn)市場分化日趨明顯的今天，某集團(tuán)聚焦一二線城市的戰(zhàn)略的項(xiàng)目布局，維持公司業(yè)績穩(wěn)定增長，有效降低公司運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，一二線城市的土地價(jià)值高企，為了控制投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，某集團(tuán)更多的采取合作開發(fā)模式，合作對象主要為保利、綠城、方興（金茂）、葛洲壩、西安天朗等品牌房企。合作開發(fā)模式導(dǎo)致某集團(tuán)并表范圍內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量逐年減少。從利潤表來看，合作開發(fā)項(xiàng)目帶來的投資收益占營業(yè)利潤比重逐年增長，2013年、2014年、2015年依次為4.17%、50.85%、94.13%。但是，某集團(tuán)層面并未單獨(dú)就銷售指標(biāo)、土地儲備指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)等進(jìn)行“并表+權(quán)益”的獨(dú)立統(tǒng)計(jì)，因此，公司經(jīng)營情況介紹參考某中國公開披露信息。下文僅就某集團(tuán)有限信息進(jìn)行簡單列舉。銷售情況（僅并表）2014年2013年2012年2014年2013年2012年24115424126115495140153銷售面積（萬平方米）項(xiàng)目開發(fā)情況（僅并表）項(xiàng)目項(xiàng)目2015年2014年2013年2012年在建項(xiàng)目（個(gè)）18121815施工面積（萬平方米）306191306299新開工項(xiàng)目（個(gè)）95911新開工面積（萬平方米工面積（萬平方米）1851061851493、境內(nèi)發(fā)債情況代碼債券類型評級到期日債券余額（億元）票面利率118470.SZ私募債聯(lián)合AA+2023-01-2250%6.39135408.SH私募債聯(lián)合AA+2022-05-0327%5.98.SH135268私募債聯(lián)合AA+2021-03-07355.40%122445.SH公司債聯(lián)合AA+2020-09-0110%4.48122433.SH公司債聯(lián)合AA+2020-08-1425%5.70122432.SH公司債聯(lián)合AA+2020-08-14254.50%.SH135079私募債聯(lián)合AA+2020-01-21155.20%合計(jì)187某集團(tuán)于2015年合計(jì)發(fā)行60億元公司債，票面利率在4.48%-5.70%之間；于2016年合計(jì)發(fā)行127億元私募債，票面利率在5.20%-6.39%之間。低成本債券的發(fā)行對于某集團(tuán)降低融資成本、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)起到了重要積極的作用。此外，中誠信于2016年4月13日就某集團(tuán)公開發(fā)行債券40億元出具評級報(bào)告，主體評級已上升至AAA。（三）財(cái)務(wù)情況注：（1）2014年審計(jì)報(bào)告年末數(shù)與2015年審計(jì)報(bào)告年初數(shù)有小幅差異，系前期會計(jì)差錯(cuò)更正所致，對某集團(tuán)無實(shí)質(zhì)影響。本報(bào)告沿用2014年審計(jì)報(bào)告年末數(shù)。（2）某集團(tuán)通過并購取得股權(quán)的公司主要有：上海昊川（綠城）、上海融綠匯誼（綠城）、上海融綠啟威（綠城）、蘇州融鼎（綠城）、北京中投置業(yè)、成都國嘉中渝、天茂置業(yè)（西安天朗）、四川宏凌（西安天朗）、上海楓丹、上海領(lǐng)悟（上海丹楓）等。處置子公司全部或部分股權(quán)主要有：上海華浙、某匯凱、無錫某綠城（綠城）、蘇州融鼎（綠城）。前述變化與某中國在2015年度公開披露的并購事宜吻合。1、資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目（項(xiàng)目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)貨幣資金應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款預(yù)付款項(xiàng)其他應(yīng)收款存貨非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款遞延所得稅負(fù)債其他非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債合計(jì)所有者權(quán)益合計(jì)實(shí)收資本(或股本)資本公積金盈余公積金未分配利潤歸屬母公司所有者權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益截至2015年末，公司總資產(chǎn)規(guī)模902.35億元，最近3年平均增長率為15.04%；公司總負(fù)債規(guī)模648.56億元，所有者權(quán)益253.80億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益247.90億元，歸屬于少數(shù)股東所有者權(quán)益5.90億元。資產(chǎn)方面：公司資產(chǎn)以流動(dòng)資產(chǎn)為主，流動(dòng)資產(chǎn)693.39億元，占比76.84%，非流動(dòng)資產(chǎn)208.97億元，占比23.16%。流動(dòng)資產(chǎn)排名前三的科目為存貨341.49億元（其中：開發(fā)成本213.81億元，開發(fā)產(chǎn)品71.63億元），貨幣資金206.82億元（主要為銀行存款），其他應(yīng)收款112.76億元（其中：應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款104.70億元，應(yīng)收少數(shù)股東往來款33.40億元，應(yīng)收第三方往來款21.78億元）。公司貨幣資金逐年增長，短期流動(dòng)性充裕。非流動(dòng)資產(chǎn)主要為長期股權(quán)投資146.74億元（主要為對合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)投資），其他非流動(dòng)資產(chǎn)47.22億元（預(yù)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后進(jìn)行合并或記入長期股權(quán)投資科目）。長期股權(quán)投資與其他非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)達(dá)193.96億元，較2014年大幅增長68.25%，反應(yīng)公司進(jìn)一步加大合作開發(fā)項(xiàng)目力度。負(fù)債方面：公司負(fù)債以流動(dòng)負(fù)債為主，流動(dòng)負(fù)債510.31億元，占比78.68%，非流動(dòng)負(fù)債138.25億元，占比21.32%。流動(dòng)負(fù)債排名前三的科目為其他應(yīng)付款243.25億元（主要為應(yīng)付少數(shù)股東、聯(lián)營及合營企業(yè)、關(guān)聯(lián)方往來款222.75億元，應(yīng)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款10.32億元）、預(yù)收賬款90.84億元（其中，預(yù)收購房款89.77億元，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.07億元）、應(yīng)交稅費(fèi)62.17億元。此外，應(yīng)付賬款56.56億元（主要為應(yīng)付工程款51.00億元和應(yīng)付土地款4.11億元），一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債51.30億元。非流動(dòng)負(fù)債主要為長期借款60.29億元（加計(jì)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的總數(shù)為111.59億元，其中抵押借款64.31億元，質(zhì)押及其他借款47.28億元，公司取得信用貸款能力較強(qiáng)。長期借款利率區(qū)間為4.48%-10.70%，融資成本控制得當(dāng)），應(yīng)付債券59.67億元（2015年發(fā)行三期合計(jì)60億元公司債，票面利率在4.48%-5.70%之間，扣除發(fā)行費(fèi)用3.30億元，余額為59.67億元）。所有者權(quán)益方面：公司所有者權(quán)益較2014年大幅增長50.88%，主要包括：1、股東增資，實(shí)收資本從2014年的9億元增加至2015年的70億元。2、未分配利潤增加31.45億元。3、盈余公積增加11.46億元。4、收購少數(shù)股東權(quán)益產(chǎn)生資本公積3.85億元。2、利潤表項(xiàng)目（項(xiàng)目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）營業(yè)總收入營業(yè)收入營業(yè)總成本營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失其他經(jīng)營收益公允價(jià)值變動(dòng)凈收益投資凈收益營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出利潤總額減：所得稅凈利潤減：少數(shù)股東損益歸屬于母公司所有者的凈利潤2012年至2015年，公司凈利潤逐年穩(wěn)定增長，同時(shí)營業(yè)收入波動(dòng)下降，投資收益逐年穩(wěn)定增長，主要是公司為降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，近年來采取合作開發(fā)項(xiàng)目的方式逐漸增多，公司對該部分項(xiàng)目產(chǎn)生的收益，不是通過營業(yè)收入體現(xiàn)，而是通過投資收益體現(xiàn)。投資收益主要有：合營聯(lián)營企業(yè)股權(quán)投資收益17.35億元、處置子公司收益12.22億元（主要為上海華浙外灘項(xiàng)目、某某匯凱項(xiàng)目），資金占用費(fèi)收入8.17億元。近幾年來，投資收益占營業(yè)利潤比重逐漸提高，2013年、2014年、2015年依次為4.17%、50.85%、94.13%。對公司盈利規(guī)模產(chǎn)生了積極的影響。公司營業(yè)收入構(gòu)成如下。房地產(chǎn)銷售系主要收入來源，占收入比重93.11%，毛利率15.23%。其他業(yè)務(wù)收入對公司業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比不大。項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入（億元）業(yè)務(wù)成本（億元）毛利率房地產(chǎn)銷售物業(yè)管理及其他出售投資性房地產(chǎn)品牌費(fèi)收入租金及代理費(fèi)收入合計(jì)公司2015年三費(fèi)支出較2014年減少1.56億元。公司2015年?duì)I業(yè)外收入達(dá)5.86億元，主要系取得子公司、聯(lián)營或合營公司的投資成本小于其公允價(jià)值，對公司現(xiàn)金流無實(shí)質(zhì)影響?，F(xiàn)金流量表項(xiàng)目（單位：萬元）項(xiàng)目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額公司經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入，2012年-2015年分別為117.17億元、116.10億元、180.02億元、59.38億元。2015年經(jīng)營性凈流入減少明顯，主要是因?yàn)楣鞠蚝蠣I及聯(lián)營公司提供往來款增多所致。公司投資性現(xiàn)金流凈流出，且逐年小幅增長，2012年-2015年分別為-60.06億元、-77.25億元、-89.54億元、-98.94億元。主要是因?yàn)楣靖嗖扇『献鏖_發(fā)模式，加大對子公司、合營及聯(lián)營公司的股權(quán)投入。公司籌資性現(xiàn)金流主要為銀行借款，在2012年-2014年均為負(fù)，在2015年轉(zhuǎn)正，主要因?yàn)?012年-2014年償還借款本息較多，2015年取得較多借款并發(fā)行60億元公司債所致。財(cái)務(wù)分析償債能力分析項(xiàng)目項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）資產(chǎn)負(fù)債率貨幣資金/短期債務(wù)現(xiàn)金比率流動(dòng)比率速動(dòng)比率某中國資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，截至2015年末的資產(chǎn)負(fù)債率為71.87%，低于行業(yè)平均水平，長期償債能力較佳。隨著市場資金面寬松，融資渠道打開，公司貨幣資金/短期債務(wù)、現(xiàn)金比率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)逐年增長，短期償債能力較佳。尤其是貨幣資金/短期債務(wù)達(dá)3.86，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。盈利能力分析項(xiàng)目項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）銷售毛利率銷售凈利率資產(chǎn)回報(bào)率凈資產(chǎn)收益率某中國2015年銷售毛利率較2014年大幅下降，但同時(shí)銷售凈利率較2014年大幅增長，主要因?yàn)椋汗静⒈眄?xiàng)目數(shù)量減少，營業(yè)收入大幅減少；而合作開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增多，投資利潤大幅增長。2015年，公司投資利潤占稅前利潤比重高達(dá)94.13%。某中國2015年凈利潤47.53億元，較2014年增長29.12%，帶動(dòng)資產(chǎn)回報(bào)率增長至5.27%。由于公司凈資產(chǎn)增長50.88%（主要因?yàn)閷?shí)收資本增加61億元），凈資產(chǎn)收益率下滑至18.73%。綜合來看，公司專注中高端市場，具有較強(qiáng)銷售能力，區(qū)域市場認(rèn)可度較高，總體利潤水平高于行業(yè)平均水平。營運(yùn)能力分析項(xiàng)目項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（天）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（天）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（天）存貨周轉(zhuǎn)率（天）某中國固定資產(chǎn)、應(yīng)收賬款規(guī)模較小，周轉(zhuǎn)較快。應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)較小。由于并表項(xiàng)目數(shù)量較少，營業(yè)收入、營業(yè)成本減少，導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較2014年有較大幅度增長。實(shí)際上，公司銷售能力和產(chǎn)品質(zhì)量獲市場認(rèn)可，實(shí)際周轉(zhuǎn)天數(shù)遠(yuǎn)小于賬面數(shù)字。計(jì)息負(fù)債分析注：下表所指長期借款，包括長期借款科目和1年內(nèi)到期的長期借款科目。計(jì)息負(fù)債構(gòu)成項(xiàng)目項(xiàng)目2015年2014年短期借款應(yīng)付票據(jù)長期借款應(yīng)付債券合計(jì)某集團(tuán)2015年計(jì)息負(fù)債合計(jì)174.43億元，占總負(fù)債比重僅26.90%，較2014年增加30.47億元，主要因?yàn)楣居?015年發(fā)行合計(jì)60億元低成本公司債。公司2015年短期借款較2014年顯著減少。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目1年以內(nèi)1到2年2到5年合計(jì)短期借款應(yīng)付票據(jù)長期借款應(yīng)付債券合計(jì)比重某集團(tuán)1年以內(nèi)到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模54.58億元，占比31.23%，1到2年到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模43.19億元，占比24.76%，2到5年到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模76.77億元，占比44.01%。公司長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。憑借公司強(qiáng)大的銷售能力和再融資能力，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。擔(dān)保事項(xiàng)分析根據(jù)審計(jì)報(bào)告，截至2015年末，某集團(tuán)為合營公司、聯(lián)營公司、其他關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保合計(jì)137.60億元，為購房者按揭貸款提供擔(dān)保合計(jì)262.33億元。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)可控。（四）輿情分析經(jīng)查詢，交易對手無負(fù)面輿情，對與我司合作無不利影響。三、上市公司：某中國（一）基本情況1、公司簡介某中國控股有限公司（HK:1918）是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，由孫宏斌于2003年創(chuàng)立。公司地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目分布于北京、某、重慶、上海和某等一二線城市，產(chǎn)品涵蓋高層及多層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、商業(yè)、寫字樓及泊車位等多種物業(yè)類型。公司注冊于開曼群島，總部設(shè)于某南開區(qū)賓水西道奧城商業(yè)廣場，香港聯(lián)絡(luò)地址位于中環(huán)置地廣場告羅士打大廈。2015年以來，某中國在其原有戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。一線城市土地價(jià)格快速上漲，某中國秉持更加嚴(yán)格的拿地策略，果斷放棄了價(jià)格偏高的土地。同時(shí)，某中國積極加大對潛力二線城市的布局，在原有重慶、某、蘇州、無錫進(jìn)一步深耕，并進(jìn)入一直關(guān)注并長期看好的濟(jì)南、南京、成都、西安、合肥和武漢。在供求關(guān)系健康的二線城市獲得了價(jià)格合理的土地。某集團(tuán)已經(jīng)基本完成了主要目標(biāo)城市的布局，為未來的發(fā)展打開了更為廣闊的空間。某中國堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，專注于中高端物業(yè)的開發(fā)和管理，致力于打造中高端精品物業(yè)。經(jīng)過多年操作積累，某中國在所進(jìn)入城市產(chǎn)生了一定的市場影響力和品牌競爭力，所開發(fā)的項(xiàng)目曾榮獲詹天佑大獎(jiǎng)、金石獎(jiǎng)、全球住區(qū)最佳規(guī)劃范例、中國國際花園社區(qū)金獎(jiǎng)等眾多殊榮。2011-2016年，某中國持續(xù)快速發(fā)展，尤其是在房地產(chǎn)市場整體低迷的2013、2014年，其在中國房地產(chǎn)行業(yè)排名快速躥升，依次為第60位、第17位、第13位、第12位、第8位、第7位。2、管理架構(gòu)孫宏斌先生，某中國創(chuàng)始人、董事會主席、執(zhí)行董事兼本集團(tuán)行政總裁。孫宏斌先生于1994年開始創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)，多年來積累了豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。目前，孫宏斌先生負(fù)責(zé)某中國整體的發(fā)展戰(zhàn)略和日常重大經(jīng)營事項(xiàng)的最終決策，包括土地采購、股權(quán)收購及高級管理人員的任命。（二）經(jīng)營情況1、銷售情況年，某中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額715.5億元（其中，合同銷售金額658.5億元，預(yù)定銷售金額57.0億元），同比增長31%，合約銷售面積339.2萬平方米，合約銷售均價(jià)21090元/平方米，首次在房企中排名第10。其中，歸屬于某中國的權(quán)益合約銷售金額423.5億元，權(quán)益合同銷售金額394.6億元。某中國區(qū)域深耕戰(zhàn)略得到有效落實(shí)，銷售金額在所深耕的各個(gè)城市銷售排名均居前列：2014年，在某、上海、重慶、無錫居第一，在北京居第四，在某、蘇州居第五。年，某中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額682億元，同比增長3.6%，在房企中排名繼續(xù)上升至第9。其中，歸屬于某中國的權(quán)益合同銷售金額435億元，同比增長10.3%。2015年銷售均價(jià)12430元/平米，較2014年15001元/平米下降，主要是因?yàn)橐痪€、高端樓盤（如某奧城、北京西山一號院、重慶亞太商谷等）占比減少，二線、中高端樓盤（主要位于某、重慶及成都）占比上升。2015年，在某居第一，在上海居第七，在重慶居第二，在北京居第八，在某、蘇州居第五年，某中國預(yù)計(jì)新開盤項(xiàng)目貨值350億元，加上2015年底尚未出售的資源以及老項(xiàng)目新推資源，全年可售貨值超1300億元。某中國公布2016年的銷售目標(biāo)為800億元。某中國是一家典型的高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商，公司的產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，銷售執(zhí)行力高，在行業(yè)增速放緩的情況下逆勢增長，業(yè)務(wù)范圍由區(qū)域聚焦向全國布局，完成2016年銷售目標(biāo)可期。項(xiàng)目開發(fā)情況截至2014年末，某中國共計(jì)開發(fā)項(xiàng)目71個(gè)（含合作開發(fā)項(xiàng)目），總占地面積1381萬平方米，總建筑面積3381萬平方米；在開發(fā)項(xiàng)目45個(gè)（含合作開發(fā)項(xiàng)目），總建筑面積1011萬平方米；待開發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，總建筑面積916萬平方米。截至2015年末，某中國共計(jì)開發(fā)項(xiàng)目92個(gè)（含合作開發(fā)項(xiàng)目），總占地面積1698萬平方米，總建筑面積4312萬平方米；在開發(fā)項(xiàng)目61個(gè)（含合作開發(fā)項(xiàng)目），總建筑面積1091萬平方米；待開發(fā)項(xiàng)目41個(gè)，總建筑面積1271萬平方米。土地儲備情況年，某中國在北京（2個(gè)）、某（常州僅1個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目——玉蘭廣場，融創(chuàng)持股49%。個(gè)）、上海（3個(gè)）、重慶（2個(gè)）、某（3個(gè)）和蘇州（1個(gè)）等一二線城市，通過掛牌出讓、收購等方式，獲取12幅土地，補(bǔ)充土地儲備349萬平方米（含合作開發(fā)項(xiàng)目）。截至2014年末，某中國土地儲備面積約2162萬平方米，其中權(quán)益土地儲備面積1280萬平方米。土常州僅1個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目——玉蘭廣場，融創(chuàng)持股49%。某中國某中國2014年土地儲備分布（單位：平方米）區(qū)域總土地儲備占比權(quán)益土地儲備占比北京某上海（含蘇州、無錫、常州）上海（含蘇州、無錫、常州）重慶某合計(jì)年，某中國在一二線城市，通過掛牌出讓、收購等方式，獲取27幅土地，補(bǔ)充土地儲備1015萬平方米（含合作開發(fā)項(xiàng)目）。截至2015年末，某中國土地儲備面積約2720萬平方米，其中權(quán)益土地儲備面積1805萬平方米。土地儲備在北京、某、重慶、上海、某、無錫、蘇州、常州等一二線城市的基礎(chǔ)上，增加了對南京、成都、西安、合肥、武漢、濟(jì)南等潛力二線城市的布局。。某中國某中國2015年土地儲備分布（單位：平方米）區(qū)域總土地儲備占比權(quán)益土地儲備占比北京（含濟(jì)南）某（含西安）上海（含蘇州、南京、無錫、宜興、常州）成都、重慶某（含合肥）海南武漢合計(jì)總體來看，某中國在所深耕的一二線城市獲取多幅優(yōu)質(zhì)土地，為未來發(fā)展提供了充足的土地儲備。（三）財(cái)務(wù)情況數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來源wind，根據(jù)融創(chuàng)中國2015年年報(bào)進(jìn)行整理。1、資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目（單位：萬元） 2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)收賬款及票據(jù)其他應(yīng)收款存貨受限制現(xiàn)金非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)固定資產(chǎn)凈值權(quán)益性投資其他長期投資商譽(yù)及無形資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)總資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)應(yīng)付賬款及票據(jù)應(yīng)交稅金短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分其他流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長期借貸遞延所得稅總負(fù)債總負(fù)債股東權(quán)益合計(jì)普通股股本儲備普通股權(quán)益總額歸屬母公司股東權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益截至2015年末，公司總資產(chǎn)規(guī)模1155.09億元，最近3年平均增長率為20.95%；公司總負(fù)債規(guī)模960.89億元，所有者權(quán)益194.20億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益190.05億元，歸屬于少數(shù)股東所有者權(quán)益4.15億元。資產(chǎn)方面：公司資產(chǎn)以流動(dòng)資產(chǎn)為主，流動(dòng)資產(chǎn)937.25億元，占比81.14%，非流動(dòng)資產(chǎn)217.84億元，占比18.86%。流動(dòng)資產(chǎn)排名前三的科目為存貨498.70億元（其中：發(fā)展中物業(yè)341.43億元，持作出售的竣工物業(yè)157.27億元，存貨中的321.82億元用于抵押融資），貨幣資金226.87億元（主要為銀行存款），其他應(yīng)收款167.04億元（其中：應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款116.60億元，貿(mào)易及其他應(yīng)收款9.70億元，預(yù)付款41.66億元）。公司貨幣資金逐年增長，短期流動(dòng)性充裕。非流動(dòng)資產(chǎn)主要為長期股權(quán)投資152.61億元（主要為對合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)投資），其他非流動(dòng)資產(chǎn)47.22億元（預(yù)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后進(jìn)行合并或記入長期股權(quán)投資科目）。負(fù)債方面：公司負(fù)債以流動(dòng)負(fù)債為主，流動(dòng)負(fù)債644.95億元，占比67.12%，非流動(dòng)負(fù)債315.94億元，占比32.88%。流動(dòng)負(fù)債主要為其他流動(dòng)負(fù)債343.75億元（包括應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)182.13億元，預(yù)收購房款134.20億元），短期借款及長期借款當(dāng)期到期部分145.84億元（其中：長期借款當(dāng)期到期部分117.57億元）。非流動(dòng)負(fù)債主要為長期借款272.14億元（含60億元公司債）。所有者權(quán)益方面：未分配利潤較2014年增加17.50億元。所有者權(quán)益較2014年小幅下降至194.20億元，主要因?yàn)樯贁?shù)股東權(quán)益大幅減少。利潤表2015年（審計(jì)）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）營業(yè)收入營業(yè)成本毛利銷售費(fèi)用管理費(fèi)用其他收入及收益其他開支及虧損營業(yè)利潤財(cái)務(wù)收入財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)收入/(費(fèi)用)凈額以權(quán)益法核算的投資收益/(損益)除稅前溢利所得稅凈利潤(含少數(shù)股東權(quán)益)凈利潤(不含少數(shù)股東權(quán)益)少數(shù)股東損益某中國追求快速擴(kuò)張和快速去化，短期盈利有所犧牲。2015年?duì)I業(yè)收入下降8.2%至230.11億人民幣，毛利下降34.2%至28.57億元。公司其他收入及收益大幅增長300%至41.12億元，主要系公司出售上海華浙外灘項(xiàng)目取得收益11.29億元、出售某某匯凱項(xiàng)目取得收益7.28億元、關(guān)聯(lián)及非關(guān)聯(lián)公司利息收入10.01億元。某中國凈利潤利潤36.08億元，同比增長11.62%，歸屬于股東的凈利潤32.98億元，同比增長2.35%。公司營業(yè)收入構(gòu)成如下，物業(yè)銷售系主要收入來源，占收入比重97.82%。其他業(yè)務(wù)收入對公司業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比不大。某中國主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成某中國主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成項(xiàng)目2015年2014年金額占比金額占比物業(yè)銷售物業(yè)管理服務(wù)收入及其他投資物業(yè)租金收入合計(jì)現(xiàn)金流量表項(xiàng)目（單位：萬元）項(xiàng)目（單位：萬元）2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）2012年（審計(jì)）經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額匯率變動(dòng)影響現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期初余額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額公司經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入，2012年-2015年分別為95.09億元、83.24億元、167.17億元、159.42億元。2015年無明顯變化。公司投資性現(xiàn)金流凈流出，且逐年小幅增長，2012年-2015年分別為-52.60億元、-150.67億元、-88.85億元、-125.32億元。主要是因?yàn)楣靖嗖扇『献鏖_發(fā)模式，加大對子公司、合營及聯(lián)營公司的股權(quán)投入。公司籌資性現(xiàn)金流主要為銀行借款及公司債券，2015年，公司取得286.28億元借款及60億元公司債，同時(shí)公司進(jìn)行較大規(guī)模的債務(wù)置換，用低成本借款置換高成本置換，當(dāng)年籌資性凈現(xiàn)金流為-16.23億元。截至2015年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)226.87億元，短期流動(dòng)性寬裕。財(cái)務(wù)分析償債能力分析項(xiàng)目項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債某中國資產(chǎn)負(fù)債率小幅上升，截至2015年末的資產(chǎn)負(fù)債率為83.19%，處于行業(yè)中等水平，有一定償債壓力。隨著市場資金面寬松，融資渠道打開，公司貨幣資金/短期債務(wù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)逐年增長，短期償債能力較佳。盈利能力分析項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報(bào)酬率銷售凈利率銷售毛利率某中國銷售毛利率下降至12.42%，較2014年下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于當(dāng)期毛利較高的項(xiàng)目（如某奧城、北京西山一號院、重慶奧林匹克花園、重慶亞太商谷）比重降低，拉低了集團(tuán)整體的毛利率。第一上海預(yù)測項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報(bào)酬率銷售凈利率銷售毛利率營運(yùn)能力分析項(xiàng)目項(xiàng)目2015年（審計(jì)）2014年（審計(jì)）2013年（審計(jì)）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某中國固定資產(chǎn)、應(yīng)收賬款規(guī)模較小，周轉(zhuǎn)較快。應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)較小。公司存貨周轉(zhuǎn)率提升至0.41，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降至0.20，總體周轉(zhuǎn)速度仍然高于行業(yè)平均水平。5、計(jì)息負(fù)債分析計(jì)息負(fù)債構(gòu)成項(xiàng)目項(xiàng)目2015年2014年短期借款及長期借款當(dāng)期到期部分長期借款（不含當(dāng)期到期部分）應(yīng)付債券合計(jì)某中國2015年計(jì)息負(fù)債合計(jì)417.98億元，占總負(fù)債比重43.50%，較2014年增加74.14億元，主要因?yàn)楣居?015年發(fā)行合計(jì)60億元低成本公司債。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目1年以內(nèi)1-2年2-5年合計(jì)短期借款長期借款當(dāng)期到期部分長期借款（不含當(dāng)期到期部分）合計(jì)比重某集團(tuán)1年以內(nèi)到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模145.84億元，占比34.89%，1到2年到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模85.15億元，占比20.37%，2到5年到期的計(jì)息負(fù)債規(guī)模186.99億元，占比44.74%。公司長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。截至2015年末，公司賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)226.87億元。憑借公司強(qiáng)大的銷售能力和再融資能力，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。綜合融資成本截至2014年末，某中國加權(quán)平均利率由2013年的10.0%下降至2014年的9.1%，新增借款加權(quán)平均利率由2013年的8.3%下降至2014年的7.6%。截至2015年末，某中國加權(quán)平均利率由2014年的9.1%進(jìn)一步下降至2015年的7.6%，新增借款加權(quán)平均利率由2014年的7.6%進(jìn)一步下降至2015年的6.4%。6、擔(dān)保事項(xiàng)分析根據(jù)審計(jì)報(bào)告，截至2015年末，某中國為合營公司、聯(lián)營公司、其他關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保合計(jì)103.60億元，為購房者按揭貸款提供擔(dān)保合計(jì)48.80億元。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)可控。（四）輿情分析經(jīng)查詢，交易對手無負(fù)面輿情，對與我司合作無不利影響。第三章標(biāo)的項(xiàng)目盡職調(diào)查一、標(biāo)的項(xiàng)目基本信息某河濱之城，包括西區(qū)（毛坯，雨瀾軒）和東區(qū)（精裝，水瀾軒）兩個(gè)部分。西區(qū)即本信托計(jì)劃標(biāo)的項(xiàng)目，詳見下文分析。東區(qū)概況如下：東區(qū)由某與中節(jié)能合作開發(fā)，項(xiàng)目公司名稱為中節(jié)能綠建（某）科技發(fā)展有限公司。東區(qū)規(guī)劃14幢18層高層，地上建筑面積150,624.00平方米，戶型面積包括89平米、139平米和185平米，主要面向改善型客戶。目前主體結(jié)構(gòu)均已封頂，正進(jìn)行外立面及綠化景觀工程。東區(qū)四證齊全，已取得預(yù)售許可證面積12.85萬平米，其中已售面積8.07萬平米，未售面積3.11萬平米，去化比例62.80%；剩余部分近期將全部取得預(yù)售許可證。東區(qū)沿河景觀房前期銷售均價(jià)3.5萬/平米，現(xiàn)已漲價(jià)至3.9萬/平米，后排非景觀房銷售均價(jià)便宜2000-3000元/平米。（一）地理位置某河濱之城位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，主干道余杭塘路北側(cè)，西區(qū)和東區(qū)由五常港路區(qū)隔。河濱之城北面規(guī)劃心元兒童之家幼兒園、競舟小學(xué)，東面緊鄰浙江大學(xué)紫荊港校區(qū)二期、學(xué)軍中學(xué)高中部、華策影視基地，南側(cè)為萬科西廬、萬科西溪蝶園等優(yōu)質(zhì)小區(qū)及規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)，西南側(cè)更有西溪銀泰城、地鐵五號線花蔣站（在建）、綠城西溪誠園超大中高端樓盤。近幾年，隨著某市城市西擴(kuò)、旅游西進(jìn)之后，蔣村板塊價(jià)值迅速提升。蔣村板塊系西湖區(qū)行政中心所在地，擁有西溪濕地、浙江大學(xué)紫金港校區(qū)兩大金字招牌，并將用5年時(shí)間打造300萬平方米產(chǎn)業(yè)空間，輻射人口60萬人。蔣村板塊區(qū)域規(guī)劃、居住品質(zhì)超越申花板塊。（二）周邊配套標(biāo)的項(xiàng)目周邊配套齊全，主要有：交通配套：地鐵五號線花蔣站（在建）、余杭塘路、繞城高速、紫之隧道、余杭景觀河道水上巴士直達(dá)武林廣場。教育配套：已經(jīng)確定競舟小學(xué)、心元兒童之家幼兒園。緊鄰學(xué)軍中學(xué)高中部（規(guī)劃）、浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。旅游配套：西溪濕地（國家5A景區(qū)）、華策影視基地。行政配套：西湖區(qū)行政中心、西湖區(qū)文體中心。商業(yè)配套：西溪銀泰城、西溪天地、西溪天堂、西溪慢生活街區(qū)。典型樓盤：綠城西溪誠園、萬科西廬、萬科西溪蝶園、坤和西溪里。二、某市房地產(chǎn)市場分析對于某市來說，2015年可謂轉(zhuǎn)折性的一年。2014年某樓市低迷，整體供大于求，消化周期一度超過24個(gè)月，業(yè)內(nèi)集體看空。但2015年市場瞬間由供過于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求，去化壓力大大減輕；全年房地產(chǎn)成交規(guī)模大幅增長，成交金額僅次于上海、北京、深圳位居全國第四；土地市場方面，頻有高溢價(jià)地塊出現(xiàn)，文暉、濱江等熱點(diǎn)板塊屢破單價(jià)紀(jì)錄；經(jīng)濟(jì)基本面也很亮眼，GDP增速達(dá)到10.2%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。整體來看，2015年某市場呈五大特征：1、一手房成交創(chuàng)歷史新高，供求矛盾逐步緩解2015年某商品房成交1380萬平方米，創(chuàng)歷史同期新高，與2014年相比大幅上漲43%。其中商品住宅供應(yīng)量1182萬平方米，同比下滑4%，成交達(dá)1287萬平方米，成交金額為2043億元，同比分別上漲45%和48%，同比漲幅居二線城市第三。從2015年下半年開始，某住宅市場一路高漲，成交面積、金額均刷新歷史最高紀(jì)錄。某樓市供應(yīng)端也得到了調(diào)整，供求矛盾緩解，短期需求大于供應(yīng)。2、全年商業(yè)辦公供大于求，去化壓力攀升2015年某市商辦供應(yīng)393萬平方米，共成交93萬平方米，僅占商品房成交總量6.7%，供求比連續(xù)三年高于3.5，2015年更是大幅攀升至7.6。2015年商辦市場成交增速提高，一方面是今年某市商業(yè)、辦公供應(yīng)量明顯上漲，另一方面是整體市場的升溫，導(dǎo)致成交量的上漲。但從供求關(guān)系來看，全市商辦供應(yīng)過剩明顯，且持續(xù)價(jià)低量增，去化壓力仍在攀升。3、土地成交規(guī)模收窄，市場格局冷熱不均2015年某共成交土地建筑面積891萬平方米，同比大幅下跌36%，其中住宅用地占比51.6%；成交樓板價(jià)為9814元/平方米，同比增長6.5%；成交金額642億元，同比下跌26%。2015年某土地市場規(guī)模大幅萎縮，成交建面為2010年以來的最低點(diǎn)，但土地樓板價(jià)頻創(chuàng)新高，優(yōu)質(zhì)地塊競爭異常激烈。全年市場格局也明顯分化，在熱點(diǎn)板塊（主城區(qū)）樓面價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新的同時(shí)，余杭、蕭山等多宗地塊終止出讓或以底價(jià)成交。二手房成交量大增，套均面積上漲2015年二手房共成交5.7萬套，562萬平方米，成交套數(shù)和成交面積分別同比增長了85.5%和97.6%，套均面積也有所上升，由2014年的92平方米提升到了98平方米。但與其他重點(diǎn)城市相比，某市二手房成交規(guī)模較小，仍處于相對靠后的位置?；久嬷笜?biāo)出色，購買力快速上升2015年某樓市基本面表現(xiàn)出色，成交規(guī)模突破到新高度。與2014年供大于求的市場相比，商品住宅庫存、消化周期均大幅回落，2015年年底商品住宅庫存為1060萬平方米，消化周期9.1個(gè)月，分別同比回落了10.8%和15.6%；居民購買力也在穩(wěn)定上漲，主要原因還是城市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。就當(dāng)前某市場整體來看，供求比小于1，消化周期也在合理范圍內(nèi)，市場供求相對平衡，需求總量基礎(chǔ)也較為可觀，市場基本面向好。2015年2014年2015年2014年變動(dòng)幅度商品住宅庫存萬平方米商品住宅消化周期商品住宅消化周期月商品住宅供求比GDP總量億元實(shí)際增速（扣除價(jià)格）城鎮(zhèn)人均可支配收入元實(shí)際增速（扣除價(jià)格）房地產(chǎn)開發(fā)投資億元房屋新開工面積萬平方米住宅新開工面積萬平方米三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)河濱之城西區(qū)規(guī)劃18幢18層高層，地上建筑面積193,408.80平方米，東區(qū)規(guī)劃14幢18層高層，地上建筑面積150,624.00平方米。西區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：序號序號項(xiàng)目名稱內(nèi)容單位備注1建設(shè)用地面積平方米2總建筑面積平方米3地上總建筑面積平方米（可售）地上總建筑面積平方米其中中高層89㎡平方米（可售）中高層89㎡平方米中高層118/139㎡平方米（可售）中高層118/139㎡平方米裙房商業(yè)平方米（可售）裙房商業(yè)平方米保障房平方米4規(guī)劃地下不計(jì)容建筑面積平方米其中車庫面積平方米5規(guī)劃容積率66綠地率7建筑密度8建筑限高四、標(biāo)的項(xiàng)目投資效益分析項(xiàng)目項(xiàng)目金額（單位：萬元）備注項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入中高層89㎡中高層118/139㎡裙房商業(yè)車庫合計(jì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)成本土地出讓金及契稅配套工程建設(shè)工程營業(yè)稅及附加合計(jì)毛利潤項(xiàng)目預(yù)計(jì)三費(fèi)支出銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)稅前利潤稅前利潤企業(yè)所得稅凈利潤毛利率凈利率標(biāo)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅前總投資39.45億元（開發(fā)成本+三費(fèi)支出），其中土地出讓金及契稅21.85億元，占總投資比重55.39%。標(biāo)的項(xiàng)目折合樓面價(jià)11,457.47元/平方米，折合稅前成本價(jià)20,734元/平方米。標(biāo)的項(xiàng)目單方建設(shè)成本位4,880.17元/平方米，單方期間費(fèi)用成本2,992.91元/平方米，處于合理水平。標(biāo)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)取得銷售收入42.33億元，毛利率20.29%，凈利率5.10%。各類物業(yè)銷售單價(jià)的假設(shè)前提如下：1、住宅銷售均價(jià)23,000元/平方米。截至2016年3月，標(biāo)的項(xiàng)目累計(jì)銷售94,517.23平方米（僅地上建筑面積），去化面積占可售地上總建筑面積比例達(dá)55.19%，銷售均價(jià)21,661.36元/平方米；剩余貨值20.59億元（含住宅、商業(yè)、車位）。前期主推區(qū)位較差樓盤（主要為靠路邊的1號、4號、5號、7號、8號、9號、11號、12號、13號、15號、16號、17號），且經(jīng)歷2014年的樓市冷靜期，銷售均價(jià)相對較低。89方銷售價(jià)格在19,900-23,000元/平方米之間，118/139方銷售價(jià)格在25,000-28,000元/平方米之間。目前在推（待推）區(qū)位較好樓盤（如14號樓王，6號、10號次樓王，2號、3號河景房），且2016年開年以來某樓市表現(xiàn)火熱，在售均價(jià)已達(dá)25,000-30,000元/平米；14號樓王，89方銷售價(jià)格在23,500-27,000元/平米之間，118/139方銷售價(jià)格在32,500-33,500元/平米之間。數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局。河濱之城系目前某主城區(qū)少量在售樓盤之一，西湖區(qū)已經(jīng)沒有與之體量、配套相當(dāng)?shù)臉潜P，尤其是標(biāo)的項(xiàng)目周邊，綠城西溪誠園已經(jīng)售罄，萬科西廬售樓處即將清場。主城區(qū)（西湖區(qū)）供應(yīng)量稀缺，河濱之城成為板塊唯一選擇。加之河濱之城項(xiàng)目坐擁西溪濕地景觀資源、浙江大學(xué)教育資源、蔣村板塊配套資源，購房者認(rèn)可度較高。2015年，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)前十、西湖區(qū)第一。2016年一季度，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)第一。裙房商業(yè)均價(jià)30,000元/平方米標(biāo)的項(xiàng)目南側(cè)萬科西廬裙房商業(yè)售價(jià)約30,000元/平方米。綠城西溪誠園裙房商業(yè)售價(jià)約36,000元/平方米。標(biāo)的項(xiàng)目裙房商業(yè)按30,000元/平方米預(yù)估。車庫均價(jià)230,000元/個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目南側(cè)萬科西廬車位配比約1:1，售價(jià)240,000元/個(gè)。綠城西溪誠園車位配比1:1.15，一手價(jià)格220,000元/個(gè)，二手價(jià)格已達(dá)300,000元/個(gè)。標(biāo)的項(xiàng)目車位配比僅1.44:1，保守預(yù)計(jì)230,000元/個(gè)。（一）壓力測試和敏感性分析成本變動(dòng)的敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可變成本×90%預(yù)測成本可變成本×110%銷售總收入稅前總成本土地出讓金及契稅營業(yè)稅及附加可變成本稅前利潤凈利潤毛利率凈利率盈虧平衡點(diǎn)在銷售收入不變的前提下，考慮土地出讓金及契稅、營業(yè)稅及附加已經(jīng)確定，可變成本（包括配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用）上升18.96%，標(biāo)的項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。售價(jià)變動(dòng)的敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)×90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)×110%銷售總收入銷售總收入稅前總成本營業(yè)稅及附加其他固定成本稅前利潤凈利潤毛利率凈利率盈虧平衡點(diǎn)在其他固定成本（包括土地出讓金及契稅、配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用）不變的前提下，標(biāo)的項(xiàng)目銷售均價(jià)下降7.21%至21,341.70元/平方米時(shí)，標(biāo)的項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。標(biāo)的項(xiàng)目降價(jià)空間有限，但是前期銷售均價(jià)已達(dá)21,661.36元/平方米，目前仍處于房價(jià)上漲通道，預(yù)計(jì)實(shí)際下跌可能性較小。（二）銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測項(xiàng)目項(xiàng)目2014年-2015年2016年2017年6月合計(jì)去化比例現(xiàn)金流入銷售收入貸款流入自有資本金投入關(guān)聯(lián)公司歸還借款合計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出土地出讓金及契稅營業(yè)稅及附加其他成本支出歸還貸款本金返還自有資本金投入提供關(guān)聯(lián)公司借款合計(jì)凈現(xiàn)金流期初現(xiàn)金余額期末現(xiàn)金余額銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測基于如下假設(shè)：標(biāo)的項(xiàng)目2014年10月開盤至2016年3月，去化55.19%。假設(shè)2015年之前去化45%，2016年去化35%，2017年6月前去化20%。農(nóng)行、工行合計(jì)提供開發(fā)貸13億元，2016年4月起開始?xì)w還本金，預(yù)計(jì)于2016年9月前還清。本次信托融資8億元預(yù)計(jì)于2016年6月起分筆投放，用于標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)于2017年6月起分筆到期。土地出讓金于2014年付清，營業(yè)稅及附加根據(jù)銷售進(jìn)度確定，其他成本支出包括配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用，2015年、2016年各投入50%。根據(jù)銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果，預(yù)計(jì)某于2017年6月可用于歸還貸款的現(xiàn)金余額為15.88億元，對貸款本金的保障倍數(shù)為1.985倍。五、開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度安排2014年6月10日，開工。2014年11月28日，開盤預(yù)售。2016年12月31日，計(jì)劃交付。截至2016年3月，標(biāo)的項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂。六、標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)性分析四證取得情況標(biāo)的項(xiàng)目已取得四證，具體信息如下：國有土地使用