目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc222842041"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc222842042"1.1項(xiàng)目提提出的背景11HYPERLINK\l"_Toc222842043"1.2項(xiàng)目概概況2HYPERLINK\l"_Toc222842044"1.3項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必必要性2HYPERLINK\l"_Toc222842045"1.4主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc222842046"1.5結(jié)論及及建議4HYPERLINK\l"_Toc222842047"1.6可行性研研究報(bào)告編制制的依據(jù)5HYPERLINK\l"_Toc222842048"第二章市場(chǎng)分析析6HYPERLINK\l"_Toc222842049"2.1全國(guó)房房地產(chǎn)環(huán)境分分析6HYPERLINK\l"_Toc222842050"2.2涇陽(yáng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析8HYPERLINK\l"_Toc222842051"2.3項(xiàng)目周邊邊房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析9HYPERLINK\l"_Toc222842052"2.5項(xiàng)目的的SWOT分析析11HYPERLINK\l"_Toc222842053"2.6市場(chǎng)分分析結(jié)論及項(xiàng)項(xiàng)目初步定位位12HYPERLINK\l"_Toc222842054"第三章項(xiàng)目的建建設(shè)條件155HYPERLINK\l"_Toc222842055"3.1項(xiàng)目建建設(shè)自然條件件15HYPERLINK\l"_Toc222842056"3.2項(xiàng)目建建設(shè)用地條件件15HYPERLINK\l"_Toc222842057"3.3項(xiàng)目市市政配套條件件15HYPERLINK\l"_Toc222842058"第四章項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案17HYPERLINK\l"_Toc222842059"4.1規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的指指導(dǎo)思想177HYPERLINK\l"_Toc222842060"4.2總體設(shè)設(shè)計(jì)思路177HYPERLINK\l"_Toc222842061"4.3項(xiàng)目主要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)21HYPERLINK\l"_Toc222842062"第五章項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)度安排排22HYPERLINK\l"_Toc222842063"5.1項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度安排依據(jù)據(jù)22HYPERLINK\l"_Toc222842064"5.2項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的進(jìn)度安安排22HYPERLINK\l"_Toc222842065"第六章項(xiàng)目初步步營(yíng)銷(xiāo)方案策策劃23HYPERLINK\l"_Toc222842066"6.1營(yíng)銷(xiāo)理理念23HYPERLINK\l"_Toc222842067"6.2項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略244HYPERLINK\l"_Toc222842068"6.3價(jià)格定定位28HYPERLINK\l"_Toc222842069"6.4銷(xiāo)售面面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃劃及銷(xiāo)售收入入回籠計(jì)劃330HYPERLINK\l"_Toc222842070"第七章項(xiàng)目的總總投資估算331HYPERLINK\l"_Toc222842071"7.1項(xiàng)目總總投資估算的的依據(jù)31HYPERLINK\l"_Toc222842072"7.2項(xiàng)目總總投資估算的的原則31HYPERLINK\l"_Toc222842073"7.3項(xiàng)目總總投資估算331HYPERLINK\l"_Toc222842074"7.4項(xiàng)目總總投資的資金金來(lái)源33HYPERLINK\l"_Toc222842075"第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)35HYPERLINK\l"_Toc222842076"8.1財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的測(cè)算355HYPERLINK\l"_Toc222842077"8.2財(cái)務(wù)盈盈利能力分析析35HYPERLINK\l"_Toc222842078"8.3項(xiàng)目不確確定性分析336HYPERLINK\l"_Toc222842079"第九章項(xiàng)目綜合合評(píng)價(jià)結(jié)論及及建議39HYPERLINK\l"_Toc222842080"9.1項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論399HYPERLINK\l"_Toc222842081"9.2合理化化的建議399附表第一章總論1.1項(xiàng)目提提出的背景房地產(chǎn)業(yè)作為提提供城鎮(zhèn)居民民住房且有著著高相關(guān)性的的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在在國(guó)家宏觀政政策調(diào)控的基基礎(chǔ)上，一直直保持著持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭頭。近年來(lái)，國(guó)國(guó)家一系列相相關(guān)政策的出出臺(tái)，既抑制制了少數(shù)大中中城市房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)高的問(wèn)題，同同時(shí)也完善了了中西部城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)，保證證了房地產(chǎn)市市場(chǎng)的整體穩(wěn)穩(wěn)定和發(fā)展?！拔飨桃惑w化”戰(zhàn)略的提出,打破了西咸共共建的區(qū)域上上空的沉寂,為之樓市抹上了了一筆濃墨重重彩。涇陽(yáng)作作為連通**與**的重要門(mén)戶(hù),隨著西咸一體化化這一戰(zhàn)略的的實(shí)施,在資源配置置、功能分區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局局等方面發(fā)揮揮了強(qiáng)大的城市市間互補(bǔ)效應(yīng)應(yīng)，共同推動(dòng)動(dòng)兩市經(jīng)濟(jì)跨跨越式發(fā)展，并并充分發(fā)揮大大**的輻射和帶帶動(dòng)作用，促促進(jìn)關(guān)中經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)快速發(fā)展展。涇陽(yáng)是我國(guó)大地地原點(diǎn)所在地地。西咸一體化化后，涇陽(yáng)被被劃歸**大都市圈圈范圍內(nèi)，許許多**企業(yè)遷址涇涇陽(yáng)工業(yè)密集集區(qū)。各方面面的優(yōu)勢(shì)給其其帶來(lái)商貿(mào)、旅旅游、文化等等的繁榮，特特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)家居建材材業(yè)將遇到千千載難逢的契契機(jī)。在此背景下，根根據(jù)涇陽(yáng)縣人人民政府2007年度第十二二次政府常委委會(huì)議的精神神，****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司投投資開(kāi)發(fā)**小區(qū)項(xiàng)目。該該項(xiàng)目是涇陽(yáng)陽(yáng)縣城東環(huán)島島拆遷、規(guī)劃劃重建的重要要組成部分。1.2項(xiàng)目概概況1.2.1開(kāi)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商*****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司于于2001年正式成立立，注冊(cè)資本本金800萬(wàn)元人人民幣，法人人代表。公司司主營(yíng)業(yè)務(wù)為為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、銷(xiāo)售等。已已開(kāi)發(fā)運(yùn)作的的項(xiàng)目主要有有涇陽(yáng)**小區(qū)、**小區(qū)，開(kāi)發(fā)發(fā)面積2.5萬(wàn)平方米。公司依照現(xiàn)代化化企業(yè)管理制制度，堅(jiān)持以以市場(chǎng)為導(dǎo)向向，以人才為為根本、以核核心競(jìng)爭(zhēng)力為為支撐的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略，確定定“創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)創(chuàng)效益、創(chuàng)品品牌”的經(jīng)營(yíng)方針針，抓住西部部大開(kāi)發(fā)、“西咸一體化”的大好機(jī)遇遇，為促進(jìn)涇涇陽(yáng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)發(fā)展、改善城城市環(huán)境、提提高人民生活活水平做出了了應(yīng)有的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于涇陽(yáng)縣縣**村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰，南南靠**大道。項(xiàng)目宗地東西長(zhǎng)長(zhǎng)約62米，南北長(zhǎng)長(zhǎng)約74米，規(guī)劃占地地面積7.22畝，規(guī)劃建建筑面積93397平方米，多層層結(jié)構(gòu)，其中中住宅8770平方米，商商業(yè)配套627平方米。項(xiàng)目建設(shè)周周期1.5年。1.3項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必必要性1.3.1滿(mǎn)足足目標(biāo)客戶(hù)需需求，增加市市場(chǎng)有效供給給的需要近年來(lái)，涇陽(yáng)縣縣城市化進(jìn)程程速度加快，城城區(qū)人口規(guī)模模不斷擴(kuò)大。伴伴隨著住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)場(chǎng)化的日益推推進(jìn)，市民對(duì)對(duì)住房的需求求比例日益增增長(zhǎng)。根據(jù)**市城鎮(zhèn)化“十一五”規(guī)劃研究，未未來(lái)五年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新增人口和和現(xiàn)有居民人人均住宅建筑筑面積達(dá)到228平方米以以上，雖然涇涇陽(yáng)縣連續(xù)加加大住宅建設(shè)設(shè)投資力度，但但是仍不能滿(mǎn)滿(mǎn)足城市各層層次居民的住住房需求，尤尤其是對(duì)于高高品質(zhì)、中高高價(jià)位的住宅宅的需求。所所以，投資建建設(shè)**小區(qū)住宅項(xiàng)項(xiàng)目，是進(jìn)一一步滿(mǎn)足目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)購(gòu)房需需求，增加住住宅市場(chǎng)有效效供給的需要要。1.3.2加速速城市改造的的需要根據(jù)涇陽(yáng)縣人民民政府2007年度第十二二次政府常委委會(huì)議的精神神，該項(xiàng)目是是涇陽(yáng)縣城東東環(huán)島拆遷、規(guī)規(guī)劃重建的重重要組成部分分。項(xiàng)目的實(shí)施施將進(jìn)一步滿(mǎn)滿(mǎn)足潛在的購(gòu)購(gòu)房需求，提提升區(qū)域內(nèi)的的人氣，帶動(dòng)動(dòng)周邊的商業(yè)業(yè)氛圍，促進(jìn)進(jìn)**大道東區(qū)快速速發(fā)展。1.3.4開(kāi)發(fā)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展展的需要****房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司作為一家家以開(kāi)發(fā)商品品住宅為主的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，在成功運(yùn)運(yùn)作**小區(qū)、**小區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，抓住市市場(chǎng)機(jī)遇，快快速啟動(dòng)**小區(qū)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)于保證公司司的良性循環(huán)環(huán)，傳承企業(yè)業(yè)的理念，實(shí)實(shí)現(xiàn)公司的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)，具具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義。1.4主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本本次可行性研研究依據(jù)現(xiàn)有有規(guī)劃建設(shè)方方案和目標(biāo)客客戶(hù)群體定位位，擬定了銷(xiāo)銷(xiāo)售方案并進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)。計(jì)算主要要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)如下表。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及及評(píng)價(jià)指標(biāo)表表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元11132總銷(xiāo)售收入萬(wàn)元1538.73銷(xiāo)售稅金及附加加萬(wàn)元84.64利潤(rùn)總額萬(wàn)元3185所得稅萬(wàn)元936稅后利潤(rùn)萬(wàn)元225二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值萬(wàn)元79.62項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率率21.18%3靜態(tài)投資回收期期年2.094資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬(wàn)元1865資本金內(nèi)部收益益率34.1%6盈虧平衡點(diǎn)77.8%1.5結(jié)論及建建議通過(guò)對(duì)項(xiàng)目多方方面的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析論證證，我們得出出如下結(jié)論：：（1）市場(chǎng)銷(xiāo)售售前景良好，有有建設(shè)的必要要性；（2）建設(shè)條件件具備，滿(mǎn)足足項(xiàng)目建設(shè)的的要求；（3）設(shè)計(jì)方案案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)合理；（4）財(cái)務(wù)可行行性研究結(jié)論論可行；（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在可接受的的限度內(nèi)。結(jié)合公司及項(xiàng)目目的實(shí)際情況況，提出以下下幾點(diǎn)建議：：（1）在項(xiàng)目的的整個(gè)開(kāi)發(fā)周周期內(nèi)，**完善的市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，及及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)場(chǎng)信息，并制制定應(yīng)對(duì)措施施。（2）針對(duì)公司司目前的多項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作局面面，建議采用用扁平化的項(xiàng)項(xiàng)目管理模式式，合理利用用現(xiàn)有的人力力資源，提高高人員的工作作效率，并適適時(shí)借助外部部資源。（3）建議在施施工階段采用用項(xiàng)目管理公公司代管的模模式，對(duì)工程程實(shí)施監(jiān)督與與管理，確保保工程的質(zhì)量量和進(jìn)度，按按時(shí)按質(zhì)完工工。（4）在保證工工程質(zhì)量的前前提下，有效效的實(shí)施成本本控制，防止止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生生。（5）**完善善的風(fēng)險(xiǎn)管理理系統(tǒng)，制定定一套針對(duì)突突發(fā)事件的應(yīng)應(yīng)急措施，加加大事前控制制的力度，尤尤其做好項(xiàng)目目的前期規(guī)劃劃論證工作。1.6可行性研研究報(bào)告編制制的依據(jù)（1）委托方提提供的有關(guān)書(shū)書(shū)面材料；（2）開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)意向；（3）**小區(qū)區(qū)《國(guó)有土地使使用權(quán)證》；；（4）**小區(qū)區(qū)《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證》；；（5）《陜西省省建筑安裝工工程綜合概預(yù)預(yù)算定額》；；（6）《陜西省省工程建設(shè)其其它費(fèi)用定額額》。第二章市場(chǎng)場(chǎng)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)分分析將從全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境境、涇陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)、周周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目以及本項(xiàng)目目自身所具有有的優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)、投資機(jī)機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威威脅等方面進(jìn)進(jìn)行分析，最最后對(duì)項(xiàng)目的的功能、目標(biāo)標(biāo)群體、品牌牌形象和價(jià)格格等進(jìn)行初步步定位。2.1全國(guó)房房地產(chǎn)環(huán)境分分析政治—法律環(huán)環(huán)境2006年初建建設(shè)部頒布《民民用建筑節(jié)能能管理規(guī)定》，要求所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中公布各項(xiàng)能耗指標(biāo)；5月份國(guó)務(wù)院提出的切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，**有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析析從房地產(chǎn)供給狀狀況分析，據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯顯示，07年全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資的月均同比比增長(zhǎng)率為28.766%。另外，未來(lái)來(lái)商品房供給給將更多來(lái)源源于非一線城城市。從住房需求求狀況分析，購(gòu)購(gòu)房需求仍有有巨大潛力。中中西部地區(qū)總總體經(jīng)濟(jì)水平平雖然相對(duì)東東部比較落后后，但商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售無(wú)論是銷(xiāo)售價(jià)格還還是銷(xiāo)售量都都處于穩(wěn)定提提速中。隨著著整體經(jīng)濟(jì)水水平逐漸提高高和城市化進(jìn)進(jìn)程的加速，未來(lái)很長(zhǎng)一一段時(shí)間內(nèi)基基本購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)需求都將保保持旺盛。從市場(chǎng)價(jià)格分析析，由于國(guó)家家對(duì)于增量土土地的控制使住房供供給能力不足，而而需求又隨著經(jīng)濟(jì)水水平提高和人人口的增加保保持旺盛，這這種供給增速速減緩與需求求的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)應(yīng)求，尤其對(duì)對(duì)于二、三線線城市尤為突突出。2.1.3社社會(huì)環(huán)境分析析“十一五”是我我國(guó)全面建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化，加快快實(shí)現(xiàn)小康社社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期。其中規(guī)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新新的更高要求求，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：調(diào)整住住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普普通商品住房房和經(jīng)濟(jì)適用用住房，嚴(yán)格控制大大戶(hù)型高檔商商品房，按照保障供供給、穩(wěn)定房房?jī)r(jià)的原則加加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控控，促進(jìn)住房房梯次消費(fèi)等等方面，提高高行業(yè)的市場(chǎng)化化程度。由此此可見(jiàn)，房地地產(chǎn)業(yè)仍是未來(lái)國(guó)家發(fā)展的重要支支柱產(chǎn)業(yè)之一一，發(fā)展前景景廣闊。2.1.4技技術(shù)環(huán)境分析析現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展展給企業(yè)提供供了一些機(jī)遇遇，技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步使企業(yè)可可以通過(guò)利用用新的生產(chǎn)方方法，新的生生產(chǎn)工藝過(guò)程程或新材料等等各種途徑，生生產(chǎn)出高質(zhì)量量、高性能的的產(chǎn)品，同時(shí)時(shí)也可能使得得產(chǎn)品的成本本大大降低。建筑節(jié)能是我國(guó)國(guó)可持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略的重要要組成部分，是是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的必然趨趨勢(shì)。國(guó)家出出臺(tái)的一系列列相關(guān)政策法法規(guī)，促使開(kāi)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)過(guò)程中考慮慮各種建筑節(jié)節(jié)能新技術(shù)、新新措施的應(yīng)用用，保證房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)緊跟技術(shù)的的腳步，接受受新的開(kāi)發(fā)理理念，利用節(jié)節(jié)能材料提高高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，以更好好的滿(mǎn)足消費(fèi)費(fèi)者的需求。2.2涇陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析涇陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概概況涇陽(yáng)縣地處關(guān)中中平原中部，涇涇河下游?？h縣境介于東經(jīng)經(jīng)108°229′～108°558′，北緯34°26′—34°44′。東與**、**縣交界，南南與**市**區(qū)接壤，西西隔涇河與**縣相望，北北依**山、**山與**、**縣毗鄰?？h縣城位于**市北偏西54公里,**市北偏東28公里。涇陽(yáng)縣是全國(guó)食食品工業(yè)強(qiáng)縣縣和**市工業(yè)發(fā)展展先進(jìn)縣，全全縣共有工業(yè)業(yè)企業(yè)2350戶(hù)，從業(yè)人人員1.86萬(wàn)人。近年年來(lái)涇陽(yáng)縣按按照“產(chǎn)業(yè)調(diào)整工工業(yè)為先”的要求，牢牢固樹(shù)立工業(yè)業(yè)強(qiáng)縣、工業(yè)業(yè)立縣思想，大大力實(shí)施“121466”工程，依托托一城（縣城城）兩區(qū)（縣縣城工業(yè)密集集區(qū)和涇陽(yáng)工工業(yè)密集區(qū)）一一帶（涇河產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶）產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，加加快建設(shè)食品品加工、建材材水泥、醫(yī)藥藥制造、飼料料農(nóng)資“四大基地”，做大做強(qiáng)強(qiáng)食品飲料、建建筑建材、醫(yī)醫(yī)藥化工、飼飼料農(nóng)資、機(jī)機(jī)械加工和電電磁線纜“六大產(chǎn)業(yè)”，不斷確立立工業(yè)經(jīng)濟(jì)主主導(dǎo)地位，形形成縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)工業(yè)化新格格局?？h域經(jīng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力力顯著增強(qiáng),呈出結(jié)構(gòu)升升級(jí)、改革深深化、建設(shè)加加快、開(kāi)放擴(kuò)擴(kuò)大、社會(huì)進(jìn)進(jìn)步的良好態(tài)態(tài)勢(shì)。2005年，全全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值完成38.18億元，同比比增長(zhǎng)13.7%；地方財(cái)政政收入完成5247萬(wàn)元，同口徑增長(zhǎng)17.9%%；農(nóng)民人均純純收入達(dá)到2495元，較上年年增長(zhǎng)10.1%。2.2.2涇陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分析涇陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展目前正正處于初步發(fā)發(fā)展階段，2007年竣工面積積為5萬(wàn)多平方米米，投資約6億元。各物物業(yè)形態(tài)和開(kāi)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)基本處于同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),,產(chǎn)品單一,大型特色商商圈還未形成成、城市功能能板塊還不明明確。由此造成住宅類(lèi)類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)體量較小，配配套設(shè)施不完完善，居住品品質(zhì)差，開(kāi)發(fā)發(fā)商仍局限于于多層的低門(mén)門(mén)檻置業(yè),對(duì)小高層、高高層的認(rèn)知尚尚未成熟。隨隨著部分高收收入階層生活活品質(zhì)的提高高,其對(duì)居住質(zhì)質(zhì)量的綜合要要求越來(lái)越全全面，開(kāi)發(fā)大大型的、多樣樣化的居住組組團(tuán)成為涇陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)的主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展方向。2.2.3市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格特征分分析2008年以來(lái)來(lái)，涇陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)良好，走勢(shì)勢(shì)強(qiáng)勁，呈現(xiàn)現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺旺的格局，房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升升。其中多層層普通住宅平平均售價(jià)為1400元/㎡—1700元/㎡。但由于于在建項(xiàng)目的的層次因?yàn)榈氐囟魏团涮椎牡囊蛩?銷(xiāo)售價(jià)格相相差很大。其其中以**大街、中心心大街沿線為為主開(kāi)發(fā)在建建的住宅項(xiàng)目目，如**花園、**園等，物業(yè)類(lèi)類(lèi)型相對(duì)豐富富化，配套齊齊全，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，銷(xiāo)售均均價(jià)16000元/㎡左右。2.3項(xiàng)目周邊邊房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析2.3.1周邊邊市場(chǎng)總體狀狀況分析**大道是涇陽(yáng)陽(yáng)城市發(fā)展的的重心，東環(huán)環(huán)島區(qū)域是縣縣城拆遷改造造的重點(diǎn)區(qū)域域，隨著周邊邊城市公建和和基礎(chǔ)設(shè)施的的完善，營(yíng)造造了良好的商商業(yè)、生活、辦辦公環(huán)境，吸吸引了大量企企業(yè)商家和城城市居民入住住，帶動(dòng)了區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的繁榮，目目前普通住宅宅的均價(jià)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到1500元/㎡以上，處處于涇陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位。同同時(shí)，絕佳的的地段成為進(jìn)進(jìn)入大**都市圈的快快車(chē)道，輻射射**、**的投資人群群前往涇陽(yáng)工工業(yè)密集區(qū)，進(jìn)進(jìn)一步促進(jìn)本本區(qū)房地產(chǎn)的的發(fā)展。2.3.2周邊邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)分析（1）**花園園**花園項(xiàng)目由由陜西**房地產(chǎn)有有限公司開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目位于于涇陽(yáng)縣中心心街東段，占占地56畝，總建筑面面積8萬(wàn)余平米，分分兩期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目由多棟多層層組成，主力力戶(hù)型為二室室二廳、三室室兩廳。銷(xiāo)售售均價(jià)為15590元/㎡。（2）**住宅宅小區(qū)**住宅小區(qū)由由**農(nóng)工貿(mào)有限責(zé)責(zé)任公司開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目位于**大街和運(yùn)政政路十字西北北角，項(xiàng)目由由6棟多層住宅宅組成。銷(xiāo)售售均價(jià)為14450元/㎡。（3）**園**園由陜西***房地產(chǎn)有有限公司開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目位于**大街和東環(huán)環(huán)路十字東南南角，項(xiàng)目建建筑面積7萬(wàn)㎡。銷(xiāo)售均均價(jià)為16000元/㎡。（4）**小區(qū)區(qū)**小區(qū)由陜西西**房地產(chǎn)有有限公司開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目位于于涇陽(yáng)縣檢察察院內(nèi)，總建建筑面積1.3萬(wàn)㎡，戶(hù)型主主要在80-1330㎡之間。2.5項(xiàng)目的的SWOT分析2.5.1項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析析（1）項(xiàng)目地理理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于涇陽(yáng)縣縣城的核心地地帶，是未來(lái)來(lái)城市發(fā)展的的重心。隨著著政府加大東東環(huán)島區(qū)域基基礎(chǔ)設(shè)施投資資力度以及大大**戰(zhàn)略的實(shí)施施，項(xiàng)目周邊邊區(qū)域的發(fā)展展?jié)摿⒃絹?lái)來(lái)越大。項(xiàng)目目緊鄰**大道，交通極極其便利。（2）項(xiàng)目周邊邊良好的社會(huì)會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬屬于東環(huán)島規(guī)規(guī)劃重建的核核心位置，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有有**小學(xué)、花園園酒店等商業(yè)業(yè)、教育配套套設(shè)施，社會(huì)會(huì)環(huán)境良好。（3）開(kāi)發(fā)商的的知名度不斷斷提升****房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司在涇陽(yáng)成功開(kāi)發(fā)發(fā)了多個(gè)標(biāo)志志性樓盤(pán)，創(chuàng)創(chuàng)造了多項(xiàng)榮榮譽(yù)，市場(chǎng)知知名度不斷提提升，公司的的品牌得到了了廣泛的認(rèn)可可。這些都為為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)和銷(xiāo)售提供供了有利條件件。2.5.2項(xiàng)項(xiàng)目劣勢(shì)分析析從目前來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目的劣勢(shì)主主要體現(xiàn)在周周邊城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有有待完善，項(xiàng)目周邊作為為拆遷開(kāi)發(fā)用用地，城市基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)有待進(jìn)一步步的完善，建建議開(kāi)發(fā)商與與新區(qū)城建部部門(mén)積極聯(lián)系系爭(zhēng)取早日解解決。2.5.3項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)分析，本項(xiàng)項(xiàng)目符合國(guó)家家促進(jìn)住房制制度改革，加加快住宅建設(shè)設(shè)步伐的住房房政策。從區(qū)區(qū)域發(fā)展來(lái)看看，西咸一體體化為本項(xiàng)目目提供了開(kāi)發(fā)發(fā)契機(jī)。**市向西北發(fā)發(fā)展，與涇陽(yáng)陽(yáng)工業(yè)密集區(qū)區(qū)對(duì)接，大量企企業(yè)入駐給本本地房地產(chǎn)市市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)機(jī)。2.5.4項(xiàng)項(xiàng)目威脅分析析涇陽(yáng)市房地產(chǎn)市市場(chǎng)還處于初初步發(fā)展階段段，市場(chǎng)還不不成熟，擬開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的**小區(qū)將受到到周邊樓盤(pán)的的競(jìng)爭(zhēng)，必然然會(huì)影響到項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)銷(xiāo)售、公司的的收益。項(xiàng)目附近樓盤(pán)較較多，有**花園、**住宅小區(qū)、**園、**小區(qū)等，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為激烈。另外，這些項(xiàng)目目成為本項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的同時(shí)，也對(duì)對(duì)本地區(qū)住宅宅市場(chǎng)的發(fā)展展起到一定的的推動(dòng)作用。幾幾個(gè)項(xiàng)目在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)形形成一種互補(bǔ)補(bǔ)的關(guān)系，互互相促進(jìn)、互互相發(fā)展、各各具特色。由由此可以預(yù)測(cè)測(cè)，該地段附附近的住宅市市場(chǎng)需求潛力力較大，銷(xiāo)售售形勢(shì)看好。2.6市場(chǎng)分析析結(jié)論及項(xiàng)目目初步定位2.6.1市場(chǎng)場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上的市場(chǎng)場(chǎng)分析，可以以得出以下結(jié)結(jié)論：住宅市市場(chǎng)供需兩旺旺，穩(wěn)中有升升，消費(fèi)者需需求理念有所所變化，更加加關(guān)注住宅的的品質(zhì)，中檔檔價(jià)位的住宅宅市場(chǎng)供給量量與需求量之之間仍有足夠夠大的市場(chǎng)空空間。本項(xiàng)目目自身優(yōu)勢(shì)較較為明顯，在在所處市場(chǎng)環(huán)環(huán)境中的機(jī)會(huì)會(huì)大于威脅，區(qū)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)展會(huì)更更加突顯本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值，市市場(chǎng)前景樂(lè)觀觀。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)本著著超前、實(shí)用用、創(chuàng)造、舒舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開(kāi)創(chuàng)生活新概念。2.6.2項(xiàng)目目的形象定位位本項(xiàng)目的形象定定位：（1）健康舒適適和諧小區(qū)；；（2）涇陽(yáng)東環(huán)環(huán)島拆遷改造造文明示范居居住小區(qū)。2.6.3項(xiàng)目目的功能定位位本項(xiàng)目是商品住住宅小區(qū)，在在滿(mǎn)足居住功功能的前提下下，結(jié)合一期期開(kāi)發(fā)的成功功經(jīng)驗(yàn)，提出出項(xiàng)目的功能能定位如下。（1）營(yíng)造良好好的小區(qū)環(huán)境境，實(shí)現(xiàn)人與與自然的融合合；**一個(gè)舒適的的、和諧的、健健康的、可持持續(xù)發(fā)展的高高品質(zhì)家園。（2）為業(yè)主提提供一個(gè)安全全、恬靜、溫溫馨的居住生生活空間，促促進(jìn)鄰里關(guān)系系；（3）**方便便快捷、完善善的智能化系系統(tǒng)，為業(yè)主主提供全方位位的便利服務(wù)務(wù)，構(gòu)建和諧諧的居住小區(qū)區(qū)。2.6.4項(xiàng)目目的目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)的需要要，充分利用用項(xiàng)目在地理理位置、自然然條件、文化化氛圍等方面面的天然優(yōu)勢(shì)勢(shì)，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而而確定項(xiàng)目的的市場(chǎng)目標(biāo)客客戶(hù)群體如下下。（1）涇陽(yáng)的中中高收入階層層；（2）涇陽(yáng)工業(yè)業(yè)密集區(qū)入住住企業(yè)的員工工；（3）有意在此此二次置業(yè)的的周邊城市富足足人群；（4）有意對(duì)房房地產(chǎn)進(jìn)行保保值、增值的的外地投資者者。2.6.5項(xiàng)目目的初步價(jià)格格定位本項(xiàng)目在在對(duì)近期相似似樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)調(diào)研，以確定定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的初步范圍，根根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)果，本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格初初步定為：多層1450－－1600元／㎡；參考區(qū)域內(nèi)的同同類(lèi)物業(yè)，商商鋪價(jià)格初步步定為3000元/平方米左右右。第三章項(xiàng)目目的建設(shè)條件件項(xiàng)目建設(shè)條件包包括項(xiàng)目建設(shè)設(shè)自然條件、項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)用地地條件以及項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的市市政配套條件件。3.1項(xiàng)目建建設(shè)自然條件件涇陽(yáng)縣屬暖溫帶帶大陸性季風(fēng)風(fēng)氣候，四季季冷暖、干濕濕分明.年平均氣溫13℃,冬季(1月)最冷為－20.8℃,夏季最熱(7月)為41.4℃。年均降水水量548.7毫米，最多多降水量829.7毫米，最少少為349.2毫米。日照照時(shí)數(shù)年平均均為2195..2小時(shí)，最多多（8月）為241.6小時(shí)，最少(2月)為146.2小時(shí)。無(wú)霜霜期年均213天。3.2項(xiàng)目建建設(shè)用地條件件項(xiàng)目位于涇陽(yáng)縣縣**村，東臨**，西與**小學(xué)相鄰，南南靠**大道。項(xiàng)目宗地東西長(zhǎng)長(zhǎng)約62米，南北長(zhǎng)長(zhǎng)約74米，規(guī)劃占地地面積7.22畝，規(guī)劃建建筑面積93397平方米，項(xiàng)目建設(shè)具備備五通一平的的用地條件。3.3項(xiàng)目市市政配套條件件供暖：分戶(hù)式計(jì)計(jì)量，集中供供暖；網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合合布線系統(tǒng)，高高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信信息網(wǎng)絡(luò)，家家庭信息化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化；電話通訊：小區(qū)區(qū)室外電話通通訊網(wǎng)將在施施工圖設(shè)計(jì)后后期由電信公公司配合設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天天然氣管線，將將在施工圖設(shè)設(shè)計(jì)后期由天天然氣公司配配合設(shè)計(jì)實(shí)施施；道路：本項(xiàng)目鄰鄰近城市主干干道世紀(jì)大道道，可直接駁駁接；供電：小區(qū)供電電管線，將在在施工圖設(shè)計(jì)計(jì)后期由供電電局配合設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)施；排水：駁接城市市專(zhuān)用的排水水道；供水：小區(qū)供水水管線，將在在施工圖設(shè)計(jì)計(jì)后期由供水水局配合設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)施。第四章項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案**小區(qū)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案從從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思思想、總平面面設(shè)計(jì)以及建建筑設(shè)計(jì)、專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾幾個(gè)方面進(jìn)行行說(shuō)明，最后后對(duì)設(shè)計(jì)方案案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡闡述。4.1規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的指指導(dǎo)思想**小區(qū)項(xiàng)目是是****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司繼繼**小區(qū)、**小區(qū)后開(kāi)發(fā)發(fā)的第三個(gè)品品牌項(xiàng)目，本本著“以人為本”的設(shè)計(jì)思想和“科學(xué)地產(chǎn)、適適宜棲居”的開(kāi)發(fā)理念念進(jìn)行項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（1）以人為本本的原則。堅(jiān)堅(jiān)持以人為核核心，以科學(xué)學(xué)化的技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)人性性化設(shè)計(jì)的科科學(xué)地產(chǎn)，創(chuàng)創(chuàng)造舒適優(yōu)美美的居住環(huán)境境。（2）可持續(xù)發(fā)發(fā)展的原則。堅(jiān)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)發(fā)展的思想，追追求人與自然然、建筑與環(huán)環(huán)境的相互交交融，以及住住宅形式與居居住內(nèi)涵的高高度統(tǒng)一。（3）整體規(guī)劃劃原則。小區(qū)區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格格按照涇陽(yáng)縣縣城總體規(guī)劃劃和東環(huán)島拆拆遷、規(guī)劃的的要求進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（4）協(xié)調(diào)的原原則。項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)過(guò)程中中，兼顧與周周邊區(qū)域的銜銜接，力求在在保持總體和和諧的同時(shí)突突出單體個(gè)性性。（5）建筑節(jié)能能的原則。節(jié)節(jié)能是未來(lái)住住宅設(shè)計(jì)發(fā)展展的必然方向向，項(xiàng)目在考考慮日照、通通風(fēng)等要求的的前提下，通通過(guò)建筑形式式及景觀布置置調(diào)節(jié)室內(nèi)外外環(huán)境，通過(guò)過(guò)選擇新材料料、新工藝等等措施降低住住宅的能源消消耗。4.2總體設(shè)設(shè)計(jì)思路根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的的思路，以項(xiàng)項(xiàng)目中心景觀觀為核心，分分組團(tuán)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，自南向向北依次布置置1～3號(hào)樓。各棟棟單體建筑平平行布局，在在空間營(yíng)構(gòu)上上，力求構(gòu)筑筑人性化生態(tài)態(tài)空間，發(fā)掘掘園林藝術(shù)適適合人居的精精華要素，體體現(xiàn)和諧與自自然，構(gòu)成一一座精雕細(xì)琢琢的精品。設(shè)計(jì)理念**小區(qū)摒棄傳傳統(tǒng)、保守的的建筑風(fēng)格，采采用低層、低低密度式布局局，公共空間間充足，環(huán)境境優(yōu)美和諧，充充足的綠地隔隔離了外界的的紛擾。這里里的安靜閑適適是新城市生生活的代表，展展現(xiàn)了人類(lèi)對(duì)對(duì)環(huán)境、健康康、美麗、輕輕松、閑適的的詩(shī)意居住的的追求，創(chuàng)造造一種舒適感感、安全感和和滿(mǎn)足感，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社會(huì)與自自然、人文歷歷史等關(guān)系的的完美和諧。環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社社區(qū)主要特色色的體現(xiàn)，同同時(shí)也是居民民室外活動(dòng)的的場(chǎng)地形態(tài)，它它的設(shè)計(jì)直接接影響到項(xiàng)目目的整體形象象。本項(xiàng)目景景觀設(shè)計(jì)以貼貼近自然、享享受生活為出出發(fā)點(diǎn)，提供供開(kāi)敞流動(dòng)的的空間感和通通透的景觀面面，項(xiàng)目綠化化率達(dá)35.7%。（1）規(guī)模大，除除了各個(gè)組團(tuán)團(tuán)內(nèi)設(shè)宅前綠地空間間，給居民提提供經(jīng)常使用用的公共場(chǎng)所所以外，小區(qū)區(qū)中心2號(hào)和3號(hào)樓之間設(shè)有有大型的中心心景觀廣場(chǎng)，形成圍圍而不閉的向向心性布局；；（2）首層住戶(hù)戶(hù)均設(shè)落地窗窗，且窗前都都有室外小花花院，減少了了外部干擾，大大多數(shù)住戶(hù)能能夠看到中心心花園的景觀觀，多數(shù)居民民到達(dá)中心花花園的路程最最短；（3）步移景異異，空間富有有層次，同時(shí)時(shí)，空間關(guān)系系清晰，可識(shí)識(shí)別性好；（4）考慮細(xì)致致周到，重視視每一個(gè)細(xì)微微之處，考慮慮不同年齡居居民的不同需需求，真正做做到“想客戶(hù)所想”；（5）宅間綠地地相對(duì)私密、幽幽靜，為居民民提供良好的的居住環(huán)境和和休閑、活動(dòng)動(dòng)、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設(shè)計(jì)，使使其具有識(shí)別別性。道路交通體系系規(guī)劃（1）道路設(shè)計(jì)計(jì)原則便捷性原則：主主干道盡量直直達(dá)，次干道道和步徑多采采用迂回曲折折的手法，做做到曲徑通幽幽。舒適性原則：道道路與環(huán)境相相結(jié)合，對(duì)景景生情，營(yíng)造造停留空間。（2）交通體系系設(shè)計(jì)居住區(qū)道路按照照三級(jí)路網(wǎng)系系統(tǒng)布置，在在保證內(nèi)外交交通聯(lián)系便利利、順暢的前前提下，創(chuàng)造造適度的人車(chē)車(chē)分流交通系系統(tǒng)。其中，主主干道路寬9米，次干道6米，宅前小小路3米。在整個(gè)小區(qū)規(guī)劃劃中設(shè)一主入入口，次干道道與主干道枝枝狀相連，輔輔以宅前小路路。（3）停車(chē)場(chǎng)地地考慮到小區(qū)規(guī)模模較大，選擇擇在2號(hào)和3號(hào)樓之間空空閑角落設(shè)置置地上停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，方便快捷捷，力求對(duì)居居民生活影響響最小。公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)發(fā)，按國(guó)家有有關(guān)政策及設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范要求求，**小區(qū)項(xiàng)目的的公建配套設(shè)設(shè)施完善，主主要有物業(yè)管管理中心、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施等，各項(xiàng)成成熟的配套設(shè)設(shè)施在為客戶(hù)戶(hù)提供良好服服務(wù)的同時(shí)，也也解除了他們們的后顧之憂(yōu)憂(yōu)。住宅類(lèi)型根據(jù)市場(chǎng)需求的的調(diào)查，針對(duì)對(duì)人們普遍喜喜歡的樓型，同同時(shí)依照小區(qū)區(qū)原有的地形形地貌，方案案中選擇以多多層為主，多層為六層層磚混結(jié)構(gòu)。住宅所有戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)均考考慮到自然通通風(fēng)，創(chuàng)造良良好的室內(nèi)氣氣候，依據(jù)人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區(qū)。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設(shè)計(jì)，各種種戶(hù)型均設(shè)計(jì)計(jì)了相應(yīng)配套套的儲(chǔ)藏空間間，并優(yōu)化住住宅陽(yáng)臺(tái)、露露臺(tái)設(shè)計(jì)。戶(hù)型設(shè)計(jì)在考慮周邊同類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售情情況和當(dāng)前的的市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)下，可以以看出在現(xiàn)有有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下下追求“高品質(zhì)”成為客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的特點(diǎn)，給給予此項(xiàng)目二二期我們將多多層定位在二二房二廳和三三房二廳，花花園洋房定位位在三房二廳廳和四房二廳廳。專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)（1）電視廣播播系統(tǒng)設(shè)衛(wèi)星電視接受受前端室，在在城市有線電電視節(jié)目基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可為用用戶(hù)提供三顆顆衛(wèi)星的200套節(jié)目。另另設(shè)一套社區(qū)區(qū)自辦節(jié)目。接接入寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)，住戶(hù)戶(hù)可以在家庭庭內(nèi)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上上沖浪。（2）保安監(jiān)控控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控控制主機(jī)及相相關(guān)設(shè)備，實(shí)實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控控。小區(qū)各出出口處設(shè)防盜盜探測(cè)器。小小區(qū)主要出入入口、車(chē)庫(kù)、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機(jī)，采用用半球形吸頂頂安裝，既有有隱蔽性，又又有裝飾性。采采用多畫(huà)面分分割器?？梢砸愿嗟娘@示示、記錄、回回放圖像。公公寓樓設(shè)置用用戶(hù)平臺(tái)，將將防盜、防火火、防煤氣泄泄露、三表查查抄、對(duì)講信信號(hào)等通過(guò)用用戶(hù)平臺(tái)傳送送至管理中心心。（3）交通及停停車(chē)場(chǎng)管理系系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)統(tǒng)采用自動(dòng)化化系統(tǒng)，用于于停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)車(chē)況的監(jiān)測(cè)、車(chē)車(chē)輛的服務(wù)管管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)環(huán)境狀況監(jiān)視視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)費(fèi)管理等，并并在東道出入入口設(shè)讀卡機(jī)機(jī)和欄桿機(jī)，入入口處和機(jī)房房?jī)?nèi)設(shè)有空位位數(shù)量顯示。4.3項(xiàng)目主要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位建設(shè)規(guī)模1總用地面積畝7.22總建筑面積平方米9397其中住宅平方米8780商業(yè)平方米6273建筑密度%39.64容積率1.965綠化率%35.7第五章項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)度安排排5.1項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度安排依據(jù)據(jù)（1）建筑安裝裝工程工期定定額（2）**小區(qū)區(qū)項(xiàng)目初步規(guī)規(guī)劃5.2項(xiàng)目實(shí)施施的進(jìn)度安排排根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)結(jié)構(gòu)類(lèi)型和建建筑面積查《建建筑安裝工程程工期定額》，擬擬確定本項(xiàng)目目的工期為一一年半。具體采用同時(shí)啟啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的方方案，同時(shí)建建設(shè)1、2、3號(hào)住宅樓，最最后完成室外外配套工程。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫橫道圖季度工程名稱(chēng)第一年第二年123412前期工程基礎(chǔ)工程主體工程裝修工程室外工程第六章項(xiàng)目目初步營(yíng)銷(xiāo)方方案策劃綜合考慮目前房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)情況及及開(kāi)發(fā)商的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)能力，借借鑒同類(lèi)項(xiàng)目目成功的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)項(xiàng)目采用代理理營(yíng)銷(xiāo)的模式式，由開(kāi)發(fā)商商委托代理商商開(kāi)展項(xiàng)目的的整體營(yíng)銷(xiāo)。6.1營(yíng)銷(xiāo)理理念在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，倡倡導(dǎo)以品牌為為先導(dǎo)，以工工程為基礎(chǔ)，以以策劃為主導(dǎo)導(dǎo)，以營(yíng)銷(xiāo)為為龍頭，以管管理為動(dòng)力，以以服務(wù)為手段段，以效益為為目標(biāo)，開(kāi)展展項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工作。和諧健康康和諧的生活活更能打動(dòng)消消費(fèi)者對(duì)未來(lái)來(lái)生活的美好好向往，在小小區(qū)的建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、形形成的鄰里關(guān)關(guān)系，居住的的氛圍中注入入和諧的基因因，達(dá)到人與與自然、人與與社會(huì)，以及及人與人、人人的自我身心心內(nèi)外統(tǒng)一的的社區(qū)?？茖W(xué)本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)充分考考慮與周邊環(huán)環(huán)境的結(jié)合，采采用合理的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案，戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)體現(xiàn)人性化化設(shè)計(jì)思想，追追求居住空間間與自然空間間的交融滲透透，堅(jiān)持以“人”為中心，完完善成熟的配配套設(shè)施，賞賞心悅目的園園林景觀，使使自然和諧的的氛圍與科學(xué)學(xué)地產(chǎn)理念完完美結(jié)合，形形成一個(gè)健康康的居住生活活小區(qū)，為業(yè)業(yè)主打造完美美的人居環(huán)境境。舒適本項(xiàng)項(xiàng)目在符合住住宅建設(shè)基本本要求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，大部分分消費(fèi)者要求求小區(qū)能夠更更加舒適、健健康、安全和和環(huán)保。因此此，本小區(qū)在在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)注重空間布布局、私密保保護(hù)、視野景景觀、感官色色彩，材料選選擇等，關(guān)注注舒適、健康康，關(guān)注社會(huì)會(huì)。誠(chéng)信目前前，虛假宣傳傳已使購(gòu)房者者不太輕易相相信樓盤(pán)廣告告。隨著整個(gè)個(gè)社會(huì)對(duì)誠(chéng)信信的呼聲增加加，消費(fèi)者關(guān)關(guān)心的已不是是概念新奇，而而是房屋質(zhì)量量過(guò)硬，產(chǎn)品品物有所值，合合同信守總現(xiàn)現(xiàn)，物業(yè)管理理到家。因此此，本項(xiàng)目必必須樹(shù)立城信信營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念，塑造造企業(yè)良好的的社會(huì)形象。6.2項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售策略項(xiàng)目采用中開(kāi)高高走的手法入入市，逐步走走高，并留有有升值空間，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值值，以此吸引引投資與消費(fèi)費(fèi)者。同時(shí)，根根據(jù)不同的銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)期，制制定不同的價(jià)價(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)策策略，大致分分為項(xiàng)目試銷(xiāo)銷(xiāo)期、項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期、銷(xiāo)售售持續(xù)期和項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案期?！镌囦N(xiāo)期（1）通過(guò)戶(hù)外外、車(chē)身廣告告、報(bào)紙、電電視等媒體宣宣傳本項(xiàng)目和和諧、科學(xué)、舒舒適、誠(chéng)信的的開(kāi)發(fā)理念，吸吸引涇陽(yáng)本地地購(gòu)房者及涇涇陽(yáng)密集區(qū)入入住企業(yè)員，匯匯聚人氣，增增強(qiáng)本項(xiàng)目的的市場(chǎng)認(rèn)知度度，從而樹(shù)立立項(xiàng)目品牌形形象。（2）做好開(kāi)盤(pán)盤(pán)準(zhǔn)備，通過(guò)過(guò)媒體宣傳，進(jìn)進(jìn)一步拓寬影影響范圍，并并開(kāi)始接受內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。（3）參加住博博會(huì)、房交會(huì)會(huì)等展銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，邀請(qǐng)一些些明星現(xiàn)場(chǎng)表表演，為樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售助陣陣。并舉行免免費(fèi)上網(wǎng)查詢(xún)?cè)?，吸引更多多的消費(fèi)者。（4）銷(xiāo)售人員員培訓(xùn)，規(guī)范范行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)統(tǒng)一制定銷(xiāo)售售說(shuō)詞，加強(qiáng)強(qiáng)培訓(xùn)相關(guān)的的法律法規(guī)、建建筑常識(shí)、物物業(yè)管理等知知識(shí)。★項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期與與持續(xù)期隨著項(xiàng)目自身設(shè)設(shè)施的不斷完完善以及周邊邊環(huán)境的改善善，利用項(xiàng)目目銷(xiāo)售初期聚聚集的人氣，根根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)銷(xiāo)售情況適當(dāng)當(dāng)上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格，這樣便便于控制價(jià)格格的走勢(shì)，避避免價(jià)格失控控。根據(jù)銷(xiāo)售售一線的信息息反饋?zhàn)龀稣{(diào)調(diào)整，加大意意向性客戶(hù)的的銷(xiāo)售力度。此時(shí)已進(jìn)入銷(xiāo)售旺期，應(yīng)表現(xiàn)出旺銷(xiāo)搶購(gòu)的氛圍，具體烘染措施如下：（1）銷(xiāo)售人員員的講解：形形成開(kāi)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)頭，創(chuàng)造銷(xiāo)銷(xiāo)售期的第一一次高潮，突突出項(xiàng)目獨(dú)特特賣(mài)點(diǎn)，**項(xiàng)目高銷(xiāo)售售率的市場(chǎng)形形象。（2）加大銷(xiāo)售售部的氛圍渲渲染，在銷(xiāo)售售中心不斷播播放廣告錄像像，請(qǐng)求合同同公證處、保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀銀行按揭處有有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氛顯得得更熱鬧。（3）直銷(xiāo)：揚(yáng)揚(yáng)棄傳統(tǒng)的坐坐店式銷(xiāo)售，提提倡與目標(biāo)客客戶(hù)的更多實(shí)實(shí)效性溝通，講講究走出去、請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)來(lái)；以階階段性重點(diǎn)事事件營(yíng)銷(xiāo)為引引爆點(diǎn)。（4）階段性主主題營(yíng)銷(xiāo)模式式：以波浪式式營(yíng)銷(xiāo)事件和和主題活動(dòng)貫貫穿全案，形形成各階段的的核心舉措。（5）完善為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的包包裝手段：會(huì)會(huì)所設(shè)施開(kāi)放放日，到場(chǎng)可可以免費(fèi)游玩玩，并有冷餐餐招待。舉辦辦現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)動(dòng)及各類(lèi)的比比賽，讓客戶(hù)戶(hù)關(guān)注項(xiàng)目和和了解項(xiàng)目的的配套。（6）對(duì)有意向向的客戶(hù)進(jìn)行行電話聯(lián)系，跟跟訪?！镤N(xiāo)售結(jié)案期這一期售樓已接接近尾聲，為為了盡早銷(xiāo)售售完畢，可根根據(jù)前期的實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售情況況，對(duì)余下的的進(jìn)行折扣調(diào)調(diào)節(jié)銷(xiāo)售價(jià)。6.2.2促促銷(xiāo)策略促銷(xiāo)策略是保證證項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工工作更加順利利進(jìn)行的重要要手段，針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的具具體特色，采采用如下的促促銷(xiāo)策略。（1）媒體宣傳傳◆媒介組合：①報(bào)紙：作為房房地產(chǎn)廣告主主要媒體，起起效快、影響響廣泛、購(gòu)房房者習(xí)慣性查查詢(xún)、效果消消減速度快，故故應(yīng)安排較為為穩(wěn)定的發(fā)布布周期。建議議在**、涇陽(yáng)的主主要報(bào)紙上刊刊登樓盤(pán)的硬硬性指標(biāo)和銷(xiāo)銷(xiāo)售信息以及及宣傳項(xiàng)目品品質(zhì)的軟文。如如《涇房信刊刊》、《**日?qǐng)?bào)》等。②印刷宣傳品：：作為房地產(chǎn)產(chǎn)主要宣傳載載體，起效快快、效果直接接、成本低廉廉、作用全面面、適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)，主要用于于接待中心陳陳列、贈(zèng)送客客戶(hù)、適應(yīng)場(chǎng)場(chǎng)所陳列（酒酒店大堂、餐餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所所閱覽架、展展會(huì)等）、行行銷(xiāo)員布點(diǎn)派派發(fā)、促銷(xiāo)活活動(dòng)配合發(fā)放放等。③戶(hù)外廣告：建建議本項(xiàng)目在在試銷(xiāo)期開(kāi)始始前兩個(gè)月在在涇陽(yáng)縣城主主干道、大型型廣場(chǎng)、公交交車(chē)站及工業(yè)業(yè)密集區(qū)必經(jīng)經(jīng)路旁樹(shù)立大大型的室外廣廣告，宣傳本本項(xiàng)目特色、形形象、及開(kāi)盤(pán)盤(pán)預(yù)告等。④廣播：適合配配合報(bào)紙、電電視等主流媒媒體，進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)期形象的**，也可在黃黃金欄目播發(fā)發(fā)短期性的活活動(dòng)公告、促促銷(xiāo)措施。⑤電視：適合大大中型規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)商商品牌形象樹(shù)樹(shù)立，現(xiàn)房形形象展示等。針針對(duì)本項(xiàng)目，建建議采用如下下措施：PRR活動(dòng)、新聞聞發(fā)布會(huì)、開(kāi)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)訪等等新聞報(bào)道；；產(chǎn)品詳細(xì)介介紹；3D動(dòng)畫(huà)房地地產(chǎn)專(zhuān)題播出出。⑥車(chē)體：流動(dòng)的的平面廣告，區(qū)區(qū)域影響重復(fù)復(fù)率高、作用用時(shí)間長(zhǎng)，適適于知名度**、形象宣傳傳，價(jià)格相對(duì)對(duì)低廉。建議議本項(xiàng)目選擇擇當(dāng)?shù)刂饕痪€路作為為車(chē)體廣告對(duì)對(duì)象。（2）其他促銷(xiāo)銷(xiāo)方式①人員推銷(xiāo)：變變坐銷(xiāo)為主動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售，可以以讓銷(xiāo)售人員員直接到潛在在客戶(hù)門(mén)上推推銷(xiāo)本公司物物業(yè)，通過(guò)問(wèn)問(wèn)答形式排除除客戶(hù)疑慮，再再通過(guò)探測(cè)，誘誘導(dǎo)打開(kāi)客戶(hù)戶(hù)心理障礙。②公關(guān)促銷(xiāo)：?jiǎn)螁渭冃酝其N(xiāo)會(huì)會(huì)使客戶(hù)產(chǎn)生生一種逆反心心理，因此可可以在工程開(kāi)開(kāi)工、主體封封頂及竣工時(shí)時(shí)酌情邀請(qǐng)市市政府、房產(chǎn)產(chǎn)局、市建委委、規(guī)劃局、商商貿(mào)委、報(bào)社社、電臺(tái)負(fù)責(zé)責(zé)人等社會(huì)名名流前來(lái)參加加典禮，將消消息以新聞的的形式發(fā)布，產(chǎn)產(chǎn)生一種名人人效應(yīng)。③營(yíng)業(yè)推廣：將將物業(yè)按時(shí)交交付顧客，打打消客戶(hù)買(mǎi)房房的疑慮。在在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)期期房時(shí)，請(qǐng)權(quán)權(quán)威機(jī)構(gòu)（銀銀行、公證處處等）進(jìn)行擔(dān)擔(dān)?；蚬C以以確保公司的的信譽(yù)，盡可可能的消除客客戶(hù)購(gòu)房時(shí)的的“怕”的心理。④住宅博覽會(huì)展展示：房產(chǎn)交交易中有一大大部分是通過(guò)過(guò)住宅博覽會(huì)會(huì)達(dá)成的。因因?yàn)檫@樣可以以避免購(gòu)房者者四處的奔波波，節(jié)約時(shí)間間。同時(shí)，住住博會(huì)上聚集集了大量的精精品樓盤(pán)，與與房產(chǎn)交易有有關(guān)的法律咨咨詢(xún)、貸款辦辦理等服務(wù)一一應(yīng)俱全。因因此，在住博博會(huì)上選擇人人流量大的服服務(wù)臺(tái)，進(jìn)行行精心布置，盡盡量突出本項(xiàng)項(xiàng)目的特色。6.2.3營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備（1）市場(chǎng)氣氛氛培養(yǎng)：建議議在現(xiàn)階段利利用項(xiàng)目一期期所營(yíng)造的濃濃烈市場(chǎng)氣氛氛，吸引買(mǎi)家家的關(guān)注，為為項(xiàng)目推出時(shí)時(shí)的銷(xiāo)售打下下良好市場(chǎng)基基礎(chǔ)。（2）樣板房展展示：樣板房房是顧客對(duì)擬擬購(gòu)房屋狀況況最直接最真真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)對(duì)喚起顧客的的購(gòu)買(mǎi)欲望非非常重要，所所以樣板房的的設(shè)置要非常常慎重，顧客客心理，布局局、質(zhì)量、裝裝飾、外觀、設(shè)設(shè)備甚至色彩彩都要仔細(xì)研研究，反復(fù)比比較，力求突突出優(yōu)點(diǎn)，掩掩飾不足。（3）樓盤(pán)正式式推出儀式：：可借助儀式式向外部發(fā)布布樓盤(pán)正式推推出市場(chǎng)的信信息，借助大大規(guī)模慶典儀儀式來(lái)吸引各各傳播媒介記記者，還可邀邀請(qǐng)政府人士士和社會(huì)知名名人士參加，以以獲得良好的的社會(huì)宣傳效效果。6.2.4銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格策略略物業(yè)價(jià)格的確定定受樓層、朝朝向、景觀等等多種因素的的制約，因所所受影響不同同，同層各單單元呈現(xiàn)不同同的物業(yè)質(zhì)素素，要合理體體現(xiàn)這種差異異，就需要適適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定。6.3價(jià)格定定位多層住宅價(jià)格確確定（1）選擇可比比實(shí)例選擇的可比實(shí)例例有**花園、**住宅小區(qū)，**園。（2）修正因素素的確定★區(qū)域因素★交交易情況★個(gè)別因素★交交易時(shí)間（3）計(jì)算修正正系數(shù)確定修正系數(shù)（見(jiàn)見(jiàn)下表）：可比實(shí)例比較因素**花園15990元/m2**住宅小區(qū)1450元/mm2**園1600元/mm2交易時(shí)間101/1000101/1000101/1000區(qū)域因素100/1022100/1000100/1000交易情況100/1000100/1000100/1000個(gè)別因素100/1022100/99100/1011修正系數(shù)0.971.021.00（4）權(quán)重的確確定**園與本項(xiàng)目目較為接近，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的影響響較大，故對(duì)對(duì)各可比實(shí)例例的權(quán)重確定定如下：**園：0.44；**花園：0.3；**住宅小區(qū)：：0.3。（5）比準(zhǔn)價(jià)格格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確確定各案例的的比準(zhǔn)價(jià)格如如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格格：1590×0.97＝1542元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格格：1450×11.02＝1479元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格格：1600×11.00＝1600元/m2（6）項(xiàng)目最終終合理比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的確定多層比準(zhǔn)價(jià)格＝＝1542×0.4＋1479×0.3＋1600×0.3＝1540元//m2依據(jù)以上的計(jì)算算結(jié)果，綜合合確定本項(xiàng)目目多層住宅在在預(yù)售期的均均價(jià)為15440元/m2。隨著時(shí)間間的推移，價(jià)價(jià)格可逐步上上調(diào)。6.3.2商鋪鋪價(jià)格確定根據(jù)周邊商鋪的的出售價(jià)格，同同時(shí)考慮區(qū)域域市場(chǎng)因素，確確定本項(xiàng)目的的商鋪價(jià)格為為3000元/m2。6.4銷(xiāo)售面面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃劃及銷(xiāo)售收入入回籠計(jì)劃在樹(shù)立了營(yíng)銷(xiāo)理理念，明確了了銷(xiāo)售對(duì)象、制制定了具體的的銷(xiāo)售方式以以及促銷(xiāo)策略略的基礎(chǔ)上，可可以擬定項(xiàng)目目的銷(xiāo)售期為為6季度。同時(shí)，我們?cè)跀M擬定銷(xiāo)售面積積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃時(shí)時(shí)，充分考慮慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因因素，力求使使擬定的銷(xiāo)售售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售情況接近近。項(xiàng)目銷(xiāo)售售面積、銷(xiāo)售售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃表（見(jiàn)附表9）。(略)第七章項(xiàng)目目的總投資估估算7.1項(xiàng)目總總投資估算的的依據(jù)（1）陜西省建建筑安裝工程程綜合概預(yù)算算定額（1999）；（2）陜西省建建設(shè)工程其他他費(fèi)用定額；；（3）**市建建設(shè)項(xiàng)目城建建費(fèi)用統(tǒng)一征征收標(biāo)準(zhǔn)；（4）**小區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案；（5）國(guó)家發(fā)改改委、建設(shè)部部關(guān)于發(fā)布《工工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)規(guī)定》的通知知（計(jì)價(jià)格[20022]10號(hào)）；（6）類(lèi)似工程程的相關(guān)造價(jià)價(jià)費(fèi)用水平。7.2項(xiàng)目總總投資估算的的原則（1）項(xiàng)目投資資估算盡可能能反映項(xiàng)目的的實(shí)際情況；；（2）項(xiàng)目總投投資盡量符合合節(jié)約和安全全的原則；（3）項(xiàng)目總投投資估算對(duì)于于無(wú)法準(zhǔn)確估估算或因市場(chǎng)場(chǎng)變化導(dǎo)致投投資增加的項(xiàng)項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)費(fèi)中考慮。7.3項(xiàng)目總總投資估算項(xiàng)目的總投資包包括土地費(fèi)用用、工程前期期費(fèi)用、城建建費(fèi)用、建筑筑工程費(fèi)用、安安裝工程費(fèi)用用、室外工程程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以以及建設(shè)期利利息等項(xiàng)。（1）土地費(fèi)用用本項(xiàng)目占地7..2畝，其中土地地費(fèi)用為35萬(wàn)元，拆遷遷安置費(fèi)為100萬(wàn)元，三通通一平費(fèi)用為為10萬(wàn)元，合計(jì)145萬(wàn)元。（2）建安工程程費(fèi)用根據(jù)《陜西省建建筑工程綜合合概預(yù)算定額額》（99），結(jié)合合西咸兩市類(lèi)類(lèi)似工程的實(shí)實(shí)際造價(jià)確定定本項(xiàng)目建安安造價(jià):800元/㎡××9397㎡=752萬(wàn)元（3）工程前期期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包包括項(xiàng)目勘察察設(shè)計(jì)費(fèi)、可可行性研究費(fèi)費(fèi)用以及其他他費(fèi)用等。根據(jù)原國(guó)家計(jì)委委（現(xiàn)國(guó)家發(fā)發(fā)展與改革委委員會(huì)）與建建設(shè)部于20001年1月7日發(fā)布的《工工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)規(guī)定》及《工工程勘察收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和工程程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》，綜合合考慮工程復(fù)復(fù)雜程度調(diào)整整系數(shù)、專(zhuān)業(yè)業(yè)調(diào)整系數(shù)以以及市場(chǎng)行情情和工程勘察察費(fèi)用以后的的勘察設(shè)計(jì)等等費(fèi)用約8萬(wàn)元。（4）城建費(fèi)用用根據(jù)《**市建建設(shè)項(xiàng)目城建建費(fèi)用統(tǒng)一征征收標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況，定定出本項(xiàng)目城城建費(fèi)用包括括以下幾項(xiàng)：：城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、工程程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)、工程定額額測(cè)定費(fèi)、省省發(fā)展新型材材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用用、建筑業(yè)勞勞保統(tǒng)籌費(fèi)、天天然氣公網(wǎng)初初裝費(fèi)，具體體計(jì)費(fèi)見(jiàn)表7.2：表7.2城城建費(fèi)用統(tǒng)一一征收一覽表表收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)指標(biāo)小計(jì)（萬(wàn)元）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)總建筑面積133.58萬(wàn)㎡10元/㎡9.3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)建安總造價(jià)2.1‰1.6工程定額測(cè)定費(fèi)費(fèi)建安總造價(jià)1.5‰1.1建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌籌費(fèi)建安總造價(jià)3.55%26.7城建費(fèi)用（合計(jì)計(jì)）38.7注：建筑面積、建建安造價(jià)按政政府主管部門(mén)門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)考慮（5）室外工程程費(fèi)室外工程包括小小區(qū)道路、管管網(wǎng)和綠化以以及小區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)構(gòu)筑物等等內(nèi)容，分項(xiàng)項(xiàng)估算如下：：按建筑面積積計(jì)120元/m2，合計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目的室外工工程費(fèi)為1112萬(wàn)元。（6）建設(shè)監(jiān)理理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建建安工程總造造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)計(jì)為7.5萬(wàn)元。（7）建設(shè)單位位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)按2～6項(xiàng)的2.5%，共計(jì)21..6萬(wàn)元。（8）預(yù)備費(fèi)綜合考慮項(xiàng)目的的基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)，按2～7項(xiàng)之和的3%取，共計(jì)288.2萬(wàn)元。（9）項(xiàng)目的總總投資的確定定綜合一至九項(xiàng)的的費(fèi)用，總計(jì)計(jì)為11133萬(wàn)元。7.4項(xiàng)目總總投資的資金金來(lái)源本項(xiàng)目建設(shè)資金金全部自籌，籌籌集資金為1113萬(wàn)元。項(xiàng)目的投資使用用計(jì)劃及資金金籌措表（見(jiàn)附表2）。（略）第八章項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈利利能力、項(xiàng)目目的清償能力力及項(xiàng)目的不不確定性三個(gè)個(gè)方面進(jìn)行分分析，以確定定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)務(wù)上是否可行行。8.1財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的測(cè)算（1）基準(zhǔn)收益益率的確定基準(zhǔn)收益率考慮慮到資金成本本，機(jī)會(huì)成本本，投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，通貨膨脹脹，資金限制制等影響因素素，確定為12%。季度基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為2.87%。（2）計(jì)算期的的確定本項(xiàng)目計(jì)算期十十個(gè)季度。（3）銷(xiāo)售收入入和稅金及附附加估算表（見(jiàn)附表3）。（略）8.2財(cái)務(wù)盈盈利能力分析析項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表（見(jiàn)附表6）。（略）根據(jù)該表計(jì)算的的評(píng)價(jià)指標(biāo)：：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收收益率21..18%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（基準(zhǔn)收收益率為12%）為79.66萬(wàn)元，靜態(tài)態(tài)投資回收期期為2.09年。資本金現(xiàn)金流量量表（見(jiàn)附