商業(yè)地產(chǎn)策劃范例第一部分：市場(chǎng)場(chǎng)分析一、項(xiàng)目概況二二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向四、推廣思路五五、項(xiàng)目建議第第二部分：整整合推廣策略略一、商鋪推廣策策略二、項(xiàng)目全程推推廣方案1、策略的選擇2、具體執(zhí)行的的策略分析3、廣告推廣策策略4、SP活動(dòng)策略5、銷售計(jì)劃6、整合推廣計(jì)計(jì)劃7、物業(yè)管理策策略第三部分分：公司簡介介一、國商策劃公公司介紹二、具備優(yōu)勢(shì)三三、工作理念四四、成功案例五五、對(duì)本案的態(tài)態(tài)度六、工作目標(biāo)七七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)八八、附加服務(wù)后后記前言考慮到貴貴項(xiàng)目對(duì)銷售售策劃進(jìn)行招招標(biāo)的意義與與目的，因此此，本方案重重點(diǎn)在整合推推廣方面進(jìn)行行了全面的策策劃，而對(duì)于于項(xiàng)目市場(chǎng)分分析及目標(biāo)客客戶分析等進(jìn)進(jìn)行了簡要的的分析。本案案主要由市場(chǎng)場(chǎng)分析、整合合推廣方案及及公司簡介三三部分組成，具具體包括項(xiàng)目目概況、SWOT分析、項(xiàng)目目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣廣思路及項(xiàng)目目建議；項(xiàng)目目的整合推廣廣策略及公司司簡介。本案案僅僅是體現(xiàn)現(xiàn)了我司對(duì)于于貴項(xiàng)目在運(yùn)運(yùn)作過程中的的一些思路和和操作手法，并并且也未與貴貴公司進(jìn)行深深入且具有針針對(duì)性的討論論，難免有不不足和偏差之之處，因此具具體的一些執(zhí)執(zhí)行方案還須須經(jīng)雙方協(xié)商商達(dá)成一致意意見后另行制制定。本項(xiàng)目目前期通過商商鋪銷售來營營銷造勢(shì)，以以此帶動(dòng)住宅宅的銷售；而而后期通過住住宅的銷售來來達(dá)到商鋪的的價(jià)值最大化化，因?yàn)楸卷?xiàng)項(xiàng)目具有比較較獨(dú)特的項(xiàng)目目特色，須通通過營銷造勢(shì)勢(shì)來形成影響響力，并推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的整體體銷售。另外外，我方在對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目所所具有的各種種資源整合之之后，將本方方案的重點(diǎn)定定位于住宅的的整合推廣。第第一部分市場(chǎng)分析一一、項(xiàng)目概況況：本項(xiàng)目地地處繁華的大大西路及斜橋橋街的交界口口，地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，其總總占地面積170933m2,由兩棟18層電梯公寓寓和臨街商鋪鋪圍合而成。二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬；2）配套優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢(shì)分析：1）消費(fèi)群劣勢(shì)高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；機(jī)會(huì)分析：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢(shì)；2）稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競爭威脅潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：①形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD生活---------概念創(chuàng)新3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)---------位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁②功能定位1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來的“湖南路”3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來了方便4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）③品牌定位通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項(xiàng)目“USP”的提煉通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”是關(guān)鍵?！裢怀龉δ茉V求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）●高位嫁接，從形象上提升USP；①時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）②舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活）③高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）⑤便利性（交通的便利，生活的便捷）四、項(xiàng)目推廣思路總的思路：以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。具體的推廣思路：1）商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）2）住宅①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：②以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“CLD”生活）：③通過商鋪的營銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售；

倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。五、項(xiàng)目建議1、案名設(shè)計(jì)紫金花園過于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如**華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如**府邸2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。3、景觀園林設(shè)計(jì)建議整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。4、建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。第二部分整合推廣策略（一）商鋪推廣策略一、商鋪功能策劃：1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。2）對(duì)于大西路商鋪；①整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂設(shè)施；主要通過關(guān)系營銷予以推廣。②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）二、定價(jià)原則：針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控；針對(duì)于大西路商鋪：1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營銷造勢(shì)也不無裨益。三、價(jià)格策略（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。（3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購場(chǎng)面。（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。四、行銷推廣廣策略：1、通過關(guān)系營營銷及市場(chǎng)營營銷分階段進(jìn)進(jìn)行推廣關(guān)系系營銷主要通通過新聞等方方式將項(xiàng)目整整體形象傳播播出去，吸引引目標(biāo)客戶通通過各種渠道道前來洽談，培培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴渴感，以利于于銷售的主動(dòng)動(dòng)性，而市場(chǎng)場(chǎng)營銷則是以以單個(gè)鋪面銷銷售為主。2、先關(guān)系營銷銷，后市場(chǎng)營營銷關(guān)系營銷銷主要是針對(duì)對(duì)于大宗的購購買客戶，而而市場(chǎng)營銷則則是針對(duì)于單單個(gè)客戶。3、以賣為主，以以租為輔對(duì)于于本案的商鋪鋪可以采用以以賣為主，而而以租為輔，當(dāng)當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)時(shí)全力銷售，而而市場(chǎng)反應(yīng)冷冷清則可采用用租賃為主（應(yīng)應(yīng)急策略）。其其具體的定價(jià)價(jià)及銷售價(jià)格格策略、銷售售執(zhí)行策略及及廣告策略詳詳見整合推廣廣方案（二）本本案的全程推推廣方案1、策略的選擇擇我司認(rèn)為采采用“概念策劃”的策略較為為適宜：（本本項(xiàng)目定位于于鎮(zhèn)江的高檔檔社區(qū)，通過過概念炒作來來吸引目標(biāo)客客戶群體,并且通過概概念策劃能夠夠成就項(xiàng)目品品牌。特點(diǎn)：：推薦項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷銷售起引導(dǎo)作作用，購房者者容易產(chǎn)生對(duì)對(duì)概念有一個(gè)個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)識(shí)，而樓盤的的品牌同時(shí)得得以提高；其其能夠達(dá)到促促銷的目的，減減少開發(fā)商的的成本。缺點(diǎn)點(diǎn)：其概念較較為單一，延延續(xù)性較差。概概念設(shè)計(jì)之一一：以“首席高檔電電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)概概念設(shè)計(jì)之二二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行行宣傳設(shè)計(jì)概概念設(shè)計(jì)之三三：以“新生活、新新主張”為主題設(shè)計(jì)計(jì)概念設(shè)計(jì)之之四：以“教育、文化化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)計(jì)概念設(shè)計(jì)之之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)計(jì)等等……2、具體執(zhí)行的的策略分析1）定價(jià)策略本本案建議采用用不同樓層的的差異化定價(jià)價(jià)（每層遞增增50元），而后后對(duì)于不同的的朝向運(yùn)用價(jià)價(jià)格系數(shù)進(jìn)行行調(diào)整；2）價(jià)格策略分分析建議采用用“低價(jià)開盤”策略，其一一能夠迅速占占領(lǐng)房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)；其其二有利于以以后的價(jià)格浮浮動(dòng)；其三能能夠提升項(xiàng)目目形象，給消消費(fèi)者信心。價(jià)價(jià)格策略實(shí)施施：1）不公開售售價(jià)，客戶可可以交納誠意意金，開盤時(shí)時(shí)采用低于市市場(chǎng)價(jià)策略（轟轟動(dòng)效應(yīng)），同同時(shí)迅速聚集集人氣。（低低價(jià)單位控制制比例在6%左右）2）開盤期交交納誠意金的的客戶通過抽抽簽形式挑選選單位（造勢(shì)勢(shì)），如果挑挑選不到合適適單位或價(jià)格格不能接受，誠誠意金可以退退還。此策略略適用于入世世初期。3）營銷渠道分分析采用以第第一營銷渠道道（銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表表推薦）為主主，銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)作為沙盤以以及單體模型型的展示地，對(duì)對(duì)于客戶來說說是以直觀的的認(rèn)識(shí)，同時(shí)時(shí)也能夠讓客客戶產(chǎn)生購房房的沖動(dòng)；其其次考慮到鎮(zhèn)鎮(zhèn)江本地的消消費(fèi)心理及消消費(fèi)習(xí)慣，建建議采用業(yè)務(wù)務(wù)推廣的方式式來擴(kuò)大本項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶群體，并并由此來推動(dòng)動(dòng)本項(xiàng)目的廣廣泛傳播；通通過業(yè)務(wù)代表表直銷推廣可可以快速占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，并在在最短的時(shí)間間內(nèi)將項(xiàng)目推推售到一定的的高度。以第第二營銷渠道道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我我司認(rèn)為第二二營銷渠道在在本項(xiàng)目中將將有明顯的作作用；考慮到到本項(xiàng)目的特特殊性，客戶戶之間的傳播播效果可能比比硬性廣告效效果更好，因因?yàn)橘彿空咧g的信息傳傳遞是很迅速速的，同時(shí)口口碑效應(yīng)能帶帶動(dòng)集團(tuán)客戶戶的購買欲，也也能夠增強(qiáng)本本案的可信度度。4）媒體分析及及策劃媒體選選擇：1）報(bào)紙媒體體：大眾傳媒媒，具有覆蓋蓋面廣的特點(diǎn)點(diǎn)；2）電視媒體體：通過鎮(zhèn)江江“金山聚焦”新聞欄目（收收視率遙居榜榜首）3）燈箱廣告告：給人以視視覺沖擊（多多為形象廣告告）媒體策劃劃：報(bào)紙廣告告：（項(xiàng)目賣賣點(diǎn)宣傳）通通過銷售進(jìn)度度進(jìn)行調(diào)整，以以市場(chǎng)的變化化為導(dǎo)向；電電視廣告：（以以概念、事件件宣傳為主）體體現(xiàn)樓盤形象象，展現(xiàn)樓盤盤品質(zhì)；DM單廣告：具具有快速、便便捷的滲透效效果，同時(shí)節(jié)節(jié)約成本。3、廣告推廣策策略●備注：以下下為簡要策劃劃，各階段廣廣告策劃見詳詳細(xì)整合推廣廣方案主導(dǎo)思思想：以商鋪鋪的旺銷來成成名，而后通通過造勢(shì)來進(jìn)進(jìn)行廣告宣傳傳；廣告訴求求點(diǎn)：（“以倡導(dǎo)新生生活方式”為主線設(shè)計(jì)計(jì)）1）地段訴求；；主要表現(xiàn)手手法通過同“南京的湖南南路，成都的的春熙路”進(jìn)行類比，來來說明本案所所具備的升值值潛力；2）新生活方式式訴求：首倡倡CLD生活品質(zhì)，而而后通過“金山聚焦”欄目進(jìn)行推推廣；3）教育文化訴訴求，展現(xiàn)本本案的文化底底蘊(yùn)；4）商業(yè)的附中中心和教育文文化中心的完完美結(jié)合；5）……等等各階段段廣告策略的的簡要實(shí)施：：一、籌備期：宣宣傳重點(diǎn)為地地段宣傳，宣宣傳其商業(yè)氛氛圍的濃厚，為為商鋪的推出出埋下伏筆；；提出新的生生活方式等概概念；二、公開期：以以倡導(dǎo)新生活活方式為主題題進(jìn)行宣傳，同同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來進(jìn)進(jìn)行造勢(shì)，如如解密“CLD”生活為主線線進(jìn)行宣傳；；三、熱銷期：通通過文化社區(qū)區(qū)、商業(yè)社區(qū)區(qū)的完美結(jié)合合進(jìn)行推廣四四、持續(xù)期：針針對(duì)于主訴求求點(diǎn)進(jìn)行宣傳傳4、SP活動(dòng)方案SP活動(dòng)方案思思路1）新聞追蹤（充充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目優(yōu)勢(shì)）①通過探討鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的次商業(yè)業(yè)圈為主題系系列新聞跟蹤蹤報(bào)道②通過探討城城市“CLD”為主線的系系列新聞活動(dòng)動(dòng)2）開盤慶典活活動(dòng)①舉行開盤慶慶典儀式②排隊(duì)抽簽摸摸獎(jiǎng)活動(dòng)3）節(jié)假日復(fù)合合促銷活動(dòng)①中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶慶典活動(dòng)②國慶節(jié)以普普天同慶為主主題的文藝活活動(dòng)4）公關(guān)促銷①名人代言以以上方案具體體實(shí)施還須進(jìn)進(jìn)行深入的探探討后進(jìn)行具具體事項(xiàng)的策策劃。5、銷售計(jì)劃根根據(jù)我司的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與操作水水平，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比比較有把握的的。住宅部分分：上半年完完成40％以上的銷銷售率，下半半年完成50％以上的銷銷售率。商鋪鋪部分：上半半年完成60％以上的銷銷售率，下半半年完成30％以上的銷銷售率。6、整合推廣計(jì)計(jì)劃（簡要實(shí)實(shí)施計(jì)劃，詳詳見整合推廣廣方案）i.基本原則：1、強(qiáng)化項(xiàng)目目賣點(diǎn)；2、規(guī)避項(xiàng)目目劣勢(shì)；ii.推廣實(shí)施步步驟：實(shí)施的的第一步，樓樓盤VI形象的全面面整合，采用用樓盤基本色色調(diào)，統(tǒng)一主主題，運(yùn)用POP廣告、戶外外廣告，制造造視覺沖擊，配配以少量報(bào)紙紙形象廣告造造勢(shì)。開通電電話咨詢熱線線。實(shí)施的第第二步，售樓樓部形象展示示，直接咨詢?cè)兣盘?hào)。實(shí)施施的第三步，開開盤左右時(shí)期期的廣告強(qiáng)勢(shì)勢(shì)出擊。實(shí)施施的第四步，采采用低成本廣廣告保持熱度度。實(shí)施的第第五步，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)尾盤清理。前前期工作1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝1）樓盤名稱、logo設(shè)計(jì);2）樓書、DM單設(shè)計(jì);樓書、DM單底色均為為藍(lán)色（宜采采用深藍(lán)），樓樓書的賣點(diǎn)除除了周邊的交交通、醫(yī)療、購購物等居家配配套，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)內(nèi)容外，還應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)介紹以以下幾部分的的內(nèi)容：①本案的升值值潛力；②本案倡導(dǎo)的的生活方式。③開發(fā)商實(shí)力力介紹（以往往項(xiàng)目介紹）。3）售樓部設(shè)計(jì)及POP、戶外廣告展示①售樓部的設(shè)計(jì)②POP、戶外廣告展示4）售樓人員培訓(xùn)（略詳見培訓(xùn)教材《銷售講習(xí)》）5）銷售管理制度制定（略詳見《銷售管理制度》整合推廣簡案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）1、整合推廣策劃之價(jià)格策劃第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：①預(yù)售證尚未辦理；②以價(jià)格競猜，吸引客戶的注意。③收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購買關(guān)系；④試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶的心理價(jià)位，為開盤定價(jià)考慮。第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：①在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；②以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購房客戶對(duì)自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。第三階段：強(qiáng)銷期（開盤到開盤后2個(gè)月）定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷態(tài)勢(shì)基本定價(jià)：定價(jià)說明：①從公開期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考。②價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。第四階段：持銷期（開盤后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完）定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售?；径▋r(jià)：