結論該項目從投入產(chǎn)出進行分析，以即時市場定位銷售，一即表態(tài)分析，投資利潤率高達45％以上，財務凈回報率達32％，有顯著的經(jīng)濟效益。該項目在二期銷售中，商品房市場銷售價會有上漲幅度。３、從動態(tài)角度分析，該項目實際完成時，商品房價格會有較大的提升，實際利潤尚有提升的空間。結論：該項目投資利潤率在45％以上。項目的投資是可行的。二、從市場供求關系進行項目投資可行性分析（一）、住宅市場需求分析由于受到當?shù)亟?jīng)濟水平、文化觀念、地理位置等方面原因，XX市的商品房發(fā)展起步在2004年后，市中心內真正意義上的有規(guī)模、上檔次的小區(qū)寥寥可數(shù)，尤其是XX本土的開發(fā)公司開發(fā)高尚社區(qū)的數(shù)量更少。從另一個角度來看，這對于開發(fā)公司是一個利好的消息。因為倘若開發(fā)公司建造的是一個比較普通的小區(qū)，那么必然受到相當?shù)母偁帢潜P沖擊力，但社區(qū)若有別于當?shù)貙こ潜P，其優(yōu)勢必然成為XX樓盤嶄新的亮點，就像當初我們在與XX當?shù)毓賳T、私營業(yè)主、尋常百姓交流中得到這樣的信息，XX就是缺少高品質、擁有優(yōu)雅環(huán)境、能夠代表XX城市形象的社區(qū)。根據(jù)對當?shù)厥杖胨降恼{查了解以及結合相似樓盤的分析，我們認為由于受到當?shù)厥杖胨降挠绊?，具有購買力的人群主要集中在政府公務員、教師、私營業(yè)主。當?shù)仄髽I(yè)的員工收入普遍較低，大多的月工資不高于1000元，這與購買本項目，乃至購買XX商品房所需的經(jīng)濟實力還是有一定的差距。相對而言，政府公務員、教師、私營業(yè)主屬于高收入人群，同時具有相對較高的生活品位以及投資意識。另一方面，由于XX市所在的相鄰邊緣地區(qū)大中型城市較少，不僅XX市行政所屬的縣市地區(qū)，如太和、潁上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民大型娛樂購物到XX市區(qū)，即便是臨近的亳州、蚌埠、六安等地級市部分消費還是到XX，因此，XX的商業(yè)輻射力十分強，這也是XX市整體經(jīng)濟水平一般，但總體消費力尚可，高檔商場、娛樂場所眾多的原因所在。（二）、商品房市場需求分析本區(qū)域屬于黃金地段，這對商業(yè)產(chǎn)品而言是十分有利的，但目前XX城區(qū)市場云集，周邊浙江商貿城、利源商場、溫州街、金茂廣場、匯鑫財富廣場等皆有檔次不高或人氣不足或銷售工作尚未結束的硬傷，因而如何對本項目進行產(chǎn)品定位，如何吸引人氣成為本項目商鋪銷售順利的關鍵。倘若本項目商鋪能夠形成周邊區(qū)域商業(yè)熱點，將會拉動住宅價格，獲取更高利潤。通過以上原因，我們得出四個定位取向：1、獨特性2、稀缺性有效需求附加值獨特性——是指在各類、品種、規(guī)格、結構區(qū)別于其他項目XX城區(qū)市場云集，浙江商貿城、金茂廣場等，如走單一的專業(yè)路線，必然形成惡性競爭之勢，因此我們在經(jīng)營項目上更多考慮形成自己特有的專業(yè)銷售商圈，以此吸引一大部分有此類專業(yè)需求的顧客。從規(guī)劃來看，本項目地處于市中心潛在的CBD（中央商圈），距離繁華的潁州路不過數(shù)十米，毗鄰利源商場，加上文峰公園的大量人流量和項目自身擁有的8000多平米的文峰廣場，足以支撐起與利源大廈、華聯(lián)商廈三足鼎立的新興中央商圈。這個商圈的建立，需要我們的市場定位要明確，使消費者既有目的的來購物，也能“逛著逛著就進來了”?；诖?，我們提出“持續(xù)改善”的概念，所謂持續(xù)改善指的做XX所沒有的商圈形式，借助文峰公園和自建的文峰廣場、社區(qū)人氣，引導外地品牌和知名大型商場以及本地想突破區(qū)域限制的商家進駐，推廣形成本區(qū)域質好、量精的優(yōu)質地段，營造XX獨一無二出售稀缺的商圈。依靠獨一無二吸引人氣，人氣吸引稀缺，強調從地段和產(chǎn)品規(guī)劃等小處著手，以獲得更多的人氣、財氣。稀缺性——是指該地段商鋪具有保值、增值的潛力項目所在地的阜臨路臨近XX主干道——潁州路，毗鄰XX市行政中心，可謂是交通便利，人流如潮，加之文峰公園這一休閑場所的存在，決定了地塊的稀缺性。在這個寸土寸金的地段開辟出一塊新的商業(yè)區(qū)，已然成為一個不可抵擋趨勢。從長遠來看，隨著新的文峰廣場的建成，本項目的商鋪必將成為真正的鉆石地段。因此，我們在做商鋪定位和推廣時，可以讓消費者看到該處的潛在價值與升值潛力，使其出于投資的目的來購買。有效需求——是指增加商鋪的社會影響力有效需求的產(chǎn)生源自于社會影響力。社會影響力從深層次而言無非是人們所共識的需求。當供應與需求失衡時，有效需求被放大化。怎么挖掘出本案商鋪的有效需求，對銷售而言事關重大，如能有重量級商家進駐或名譽聯(lián)姻（指在推廣時某某商家已提前進駐等）形成此商圈的惜售氣氛，激發(fā)有效需求，形成良性循環(huán)。附加值——是指通過提升樓盤其他配套價值的同時，對商鋪價值進行提升。隨著精神享受、娛樂休閑需求的日益增大，娛樂市場和文化市場在商鋪銷售中也占舉足輕重的一塊份額，如對這部分客戶只強調銷售刺激和對產(chǎn)品優(yōu)點的張揚，而輕視對賣點的建立和對消費者的引導、幫助與服務，忽視了他們的意愿和偏好，必然導致客戶層的流失。多元化因素的存在，能夠增加項目的附加力，如通過邀請形象代言人，舉辦一些有收益行為的活動，提升樓盤多層次的形象，以樓盤來帶動商鋪，使兩者相輔相成，互相提升?？紤]到本項目商鋪的供應量較大，商鋪銷售是關鍵，經(jīng)營更是重要?；谝陨峡紤]，我們建議在銷售過程中，考慮對定向經(jīng)營的鼓勵培育，在售價上有所傾向，給與一部分優(yōu)秀業(yè)主優(yōu)惠。同時，引入品牌店、旗艦店，帶動本項目走向穩(wěn)定、成熟。（三）、分析結論本項目自身具有良好的自然環(huán)境、區(qū)塊優(yōu)勢、稀缺性，有較高的附加值，能有效地抵御樓市風險，在營造差異化競爭，走品牌開發(fā)，引導XX市房地產(chǎn)市場方面，有著比其他項目無可比擬的優(yōu)勢，在一定程度上左右著XX市的供求關系。本項目的住宅銷售基本上沒有風險，供應量能適應市場的供求關系。本項目的商業(yè)房體量較大，在擁有廣場的前提下，基本上也能夠消除風險。結論：項目分為一、二兩期開發(fā)，在謹慎、積極的態(tài)度下進軍XX市，可以參照其他樓盤的工作，減少風險。在提出并修建文峰廣場的規(guī)劃方案后，確保了項目的人氣匯聚工作，化解了項目風險，因而可以得出這樣的結論：本項目從市場供求關系進行項目投資分析，是可行的。第十章項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（STRENGTHS）：、地處市中心，客戶對于區(qū)域的認可度較強，有利于“中央生活”理念推廣。、緊鄰文峰小學和XX一中，靠近市委市政府等公建，項目潛在價值大；、緊靠成熟商圈，周邊生活設施齊全，交通方便；、本案南面為文峰公園、文峰塔等自然景觀，南面環(huán)境優(yōu)勢明顯；、文峰公園，有效阻隔臨近交通干道帶來的車輛噪聲。（六）、本案東邊的利源商廈經(jīng)營，對本案的商業(yè)部分起到一定的帶動作用。（七）、社區(qū)內“春夏秋冬”四大景觀組團、中心水景園林全面支撐景觀社區(qū)概念，尤其南面主出入口綠化組團。景觀組團以四季時宜花為主題，做到四季花開。（八）、社區(qū)的多層住宅符合當?shù)厝藗鹘y(tǒng)居住觀念，配合高層、小高層住宅、SOHO，能夠適應多種類型的購房需求。、貼近大都市的海派建筑風格；、500㎡尊崇會所配置；、全亮間戶型，景色入室；二、劣勢分析(WEAKNESSES)：（一）、本案西北側環(huán)境不佳，有待改善；三、機會分析(OPPORTUNITIES)：、市場缺少雙景觀中央生活社區(qū)的品質樓盤，類似的競爭較少；、中心區(qū)域概念已經(jīng)深入人心；、現(xiàn)有樓盤物業(yè)管理檔次不高；、XX現(xiàn)有樓盤策劃、銷售手段運用不足，留有較大的操作空間；、政府班子穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展趨于穩(wěn)定復興，為XX的房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大動力。四、危機分析(THREAT)：、直接競爭項目溫州街、環(huán)球國際外灘新城無論是從位置、體量和規(guī)劃定位來講，都給本案帶來威脅；、郊區(qū)的一些樓盤明后年投放量較大，將分化部分周邊區(qū)縣的潛在客戶；、市場對小高層、高層接受程度還需要過程；第十一章可行性研究結論本項目的實施有利于XX市的城市化、現(xiàn)代化建設，有利于城市基礎設施的完善和生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，有利于提高城市的承載力和綜合服務功能，提高城市行政中心街景街貌的品位，改善市民的居住條件，較大幅度的提升城市形象。本項目具備明顯的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益，但也存在著一定的市場風險。小高層、高層市場的認可度不高，需要進行一段時間的培育。本項目基于上述十章的可行性研究分析，項目優(yōu)勢明顯、可操作性強，雖存在一定的風險和工作難度，但通過投資、開發(fā)企業(yè)先進的開發(fā)建設理念，堅持科學的運作模式和高效、務實的工作態(tài)度，依靠XX市各級黨委、政府的高度重視以及全市人民的關愛和支持，本項目一定會成功建設，達到預定的各項效益目標。結論：經(jīng)分析，本項目的投資建設是可行的。浙江嵊州市X