第6頁(yè)共6頁(yè)老舊小?區(qū)監(jiān)理?部總結(jié)?范文?老舊小?區(qū)問(wèn)題?城市?發(fā)展得?好不好?，不能?只看高?樓廣場(chǎng)?這些“?面子”?，更要?看老舊?小區(qū)這?些“里?子”。?老舊小?區(qū)是城?市管理?的難點(diǎn)?，也是?群眾關(guān)?心的熱?點(diǎn)，一?方面基?礎(chǔ)設(shè)施?差、亂?堆亂放?多、臟?亂差多?，整治?難，易?反彈，?真愁人?；另一?方面，?困難群?眾多，?收費(fèi)非?常難，?治安案?件多，?真可憐?。就事?論事，?談?wù)勛?己的看?法，望?能拋磚?引玉。?一、?老舊小?區(qū)現(xiàn)狀?各地?對(duì)老舊?小區(qū)的?界定稍?有不同?，一般?是指_?___?年以前?建成的?、建設(shè)?標(biāo)準(zhǔn)不?高、設(shè)?施設(shè)備?落后、?功能配?套不全?、沒(méi)有?建立長(zhǎng)?效管理?機(jī)制的?老舊小?區(qū)，普?遍存在?以下問(wèn)?題。?（一）?基礎(chǔ)設(shè)?施老化?破損比?較嚴(yán)重?，設(shè)計(jì)?規(guī)劃不?合理。?經(jīng)過(guò)二?___?_的使?用，小?區(qū)路面?、墻面?、地面?、欄桿?扶手、?樓道門(mén)?窗、照?明等設(shè)?施老化?破損比?較嚴(yán)重?，一般?沒(méi)有樓?道門(mén)、?監(jiān)控技?防設(shè)施?等較新?基礎(chǔ)設(shè)?施。小?區(qū)外墻?面、線?桿、線?路私拉?亂扯問(wèn)?題嚴(yán)重?，消防?設(shè)施不?全。有?時(shí)修補(bǔ)?小區(qū)路?面，揭?開(kāi)一看?，下水?道基本?全壞了?，需要?重做。?規(guī)劃?戶型不?盡合理?。有一?些小區(qū)?的老樓?，房子?特別小?，只有?五六十?個(gè)平方?，還沒(méi)?有配建?儲(chǔ)藏室?，住戶?不得已?把一些?物品堆?放到樓?道、樓?下，甚?至是私?建儲(chǔ)藏?室。還?有些房?屋沒(méi)有?供暖，?冬季有?人儲(chǔ)備?一些煤?、劈柴?用來(lái)取?暖，堆?放在樓?道里，?這樣的?亂堆放?，清理?起來(lái)難?度都比?較大。?___?_年，?___?_市大?明湖街?道實(shí)施?了按市?場(chǎng)價(jià)回?收蜂窩?煤的行?動(dòng)，共?回收_?___?多噸，?街道專?門(mén)租用?了一處?廢舊廠?房存放?蜂窩煤?，這也?是沒(méi)有?辦法的?辦法。?（二?）主體?混亂。?老舊小?區(qū)既有?單位宿?舍，也?有商品?房，回?遷房，?房管所?公房等?，再加?上由于?房改體?制的推?進(jìn)，住?宅產(chǎn)權(quán)?已呈多?元化。?早期房?屋開(kāi)發(fā)?重建設(shè)?、輕管?理，導(dǎo)?致建管?脫節(jié)，?天長(zhǎng)日?久，開(kāi)?發(fā)商不?管了。?隨著很?多企業(yè)?破產(chǎn)、?合并、?重組，?加之近?年來(lái)單?位開(kāi)始?推進(jìn)職?工住宅?物業(yè)服?務(wù)社會(huì)?化和后?勤服務(wù)?體制改?革，通?過(guò)發(fā)放?物業(yè)補(bǔ)?貼，逐?漸和單?位宿舍?脫鉤，?通過(guò)組?建業(yè)委?會(huì)，把?宿舍管?理推向?市場(chǎng)化?，單位?也不管?了。?但是由?于老舊?小區(qū)業(yè)?主成分?復(fù)雜，?參與積?極性差?，__?__過(guò)?程繁瑣?等原因?，現(xiàn)在?業(yè)委會(huì)?成立的?也不是?很多，?運(yùn)行情?況也一?般，群?眾參與?的積極?性也不?太高，?現(xiàn)在還?沒(méi)擔(dān)起?老舊小?區(qū)管理?這個(gè)重?擔(dān)。所?以，很?多時(shí)候?都是街?道、社?區(qū)管理?，可以?說(shuō)投入?了大量?的精力?、人力?、財(cái)力?。（?三）居?住群體?復(fù)雜，?弱勢(shì)群?體多。?老舊小?區(qū)居民?有單位?職工、?退休人?員、下?崗職工?、回遷?戶、外?來(lái)購(gòu)房?戶、租?賃戶等?。老年?人多、?弱勢(shì)群?體多、?外來(lái)人?口多，?一方面?是部分?人素質(zhì)?不高，?個(gè)人利?益至上?，亂堆?亂放、?亂潑亂?倒、私?搭亂建?、毀綠?種菜時(shí)?有發(fā)生?。這部?分人對(duì)?于清理?自己的?亂堆亂?放、毀?綠種菜?、亂搭?亂建、?飼養(yǎng)家?禽等行?為，持?抵觸、?不理解?態(tài)度，?甚至胡?攪蠻纏?、撒潑?耍賴罵?大街。?另一方?面是一?些人尤?其是老?年人和?弱勢(shì)群?體的生?活習(xí)慣?問(wèn)題。?很多人?經(jīng)濟(jì)困?難或是?會(huì)過(guò)慣?了，用?不著又?舍不得?扔的舊?東西，?習(xí)慣于?堆放到?樓道或?樓下，?見(jiàn)到有?別人扔?的這些?東西，?還喜歡?撿回來(lái)?，久而?久之，?形成亂?堆放。?這在?一個(gè)小?區(qū)，形?成鮮明?對(duì)比，?六排樓?，前三?排基本?沒(méi)有亂?堆放，?后三排?經(jīng)常有?。一打?聽(tīng)，原?來(lái)前三?排是住?的是年?輕人，?這破爛?東西給?都不會(huì)?要，后?三排是?住的是?老年人?還有些?困難群?眾，經(jīng)?常往回?撿。有?時(shí)這邊?清理出?來(lái)剛堆?成堆，?垃圾車?還沒(méi)到?，就有?大爺大?娘過(guò)來(lái)?撿，一?眼看不?見(jiàn)就撿?走了，?所以會(huì)?看到似?曾相識(shí)?的破沙?發(fā)、舊?床“長(zhǎng)?腿”跑?回來(lái)了?，讓人?哭笑不?得。?（四）?管理費(fèi)?用不足?，收費(fèi)?難度很?大。首?先是收?費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?低，現(xiàn)?在老舊?小區(qū)一?般是一?戶一年?___?_元的?衛(wèi)生費(fèi)?，約合?每月每?平方米?___?_元，?這個(gè)標(biāo)?準(zhǔn)也就?是一個(gè)?掃掃地?、拉垃?圾的錢(qián)?，養(yǎng)不?起保安?、保潔?、維修?、綠化?等服務(wù)?，更談?不上封?閉、監(jiān)?控、路?燈等硬?件投入?，但就?是這個(gè)?標(biāo)準(zhǔn)，?能收到?___?_%算?是比較?好的。?極少數(shù)?人、極?極少數(shù)?人是真?不自覺(jué)?，自己?不交衛(wèi)?生費(fèi)，?堆積了?垃圾就?打__?__電?話投訴?、叫新?聞媒體?曝光，?說(shuō)垃圾?堆成山?，就是?沒(méi)人管?，用這?種手段?來(lái)倒逼?居委會(huì)?給他打?掃衛(wèi)生?。（此?辦法觀?眾切勿?模仿，?謝謝。?）其?次是收?費(fèi)困難?，居住?在老舊?小區(qū)的?居民，?多數(shù)業(yè)?主沒(méi)有?確立有?償購(gòu)買?物業(yè)服?務(wù)的意?識(shí)，其?思維仍?然停留?在計(jì)劃?經(jīng)濟(jì)時(shí)?期“國(guó)?家管修?房，自?己管住?房”的?福利住?房階段?，這個(gè)?是全國(guó)?普遍存?在的問(wèn)?題。_?___?市社科?院做過(guò)?問(wèn)卷調(diào)?查，老?舊住宅?區(qū)住戶?中明確?表示愿?意出資?引入物?業(yè)管理?或愿意?繳納管?理費(fèi)的?，僅占?___?_%和?___?_%，?換句話?說(shuō)，有?___?_%以?上的住?戶明確?表示不?想出資?參與引?進(jìn)物業(yè)?管理的?前期投?入，即?便實(shí)行?了物業(yè)?管理也?會(huì)提出?各種理?由而不?愿繳納?管理費(fèi)?。老?舊小區(qū)?住戶對(duì)?小區(qū)改?造整治?和引入?規(guī)范物?業(yè)管理?的愿望?強(qiáng)烈、?非常強(qiáng)?烈，但?在出資?和繳費(fèi)?問(wèn)題上?態(tài)度消?極、非?常消極?。磚家?說(shuō)是“?你要管?理我歡?迎，你?要投資?我贊成?，讓我?出錢(qián)你?別想”?。所以?物業(yè)公?司普遍?不愿進(jìn)?駐老舊?小區(qū)，?即便是?進(jìn)駐了?的也是?慘淡經(jīng)?營(yíng)，很?多地市?出現(xiàn)老?舊小區(qū)?改造提?升后物?業(yè)進(jìn)駐?，收不?起來(lái)物?業(yè)費(fèi)最?后跑路?的現(xiàn)象?。二?、解決?問(wèn)題的?建議?（一）?大力實(shí)?施老舊?小區(qū)改?造，提?升硬件?。__?__年?___?_月，?中央城?市工作?會(huì)議提?出“加?快推進(jìn)?老舊小?區(qū)改造?”，這?是大好?事，難?點(diǎn)在籌?錢(qián)。關(guān)?于資金?問(wèn)題，?一是可?以成立?一個(gè)專?門(mén)的老?舊小區(qū)?維修基?金，市?場(chǎng)化運(yùn)?作，負(fù)?責(zé)資金?的籌集?、運(yùn)營(yíng)?和調(diào)配?。二是?盡最大?可能、?最大限?度地合?理利用?小區(qū)閑?置土地?或簡(jiǎn)陋?房屋進(jìn)?行二次?開(kāi)發(fā)，?獲得收?益進(jìn)行?貼補(bǔ)。?三是借?鑒__?__南?通“p?pp”?模式改?造老小?區(qū)道路?照明的?經(jīng)驗(yàn)，?吸引社?區(qū)資金?參與。?四是創(chuàng)?造融資?平臺(tái)，?通過(guò)一?定優(yōu)惠?政策，?吸引有?興趣參?與老舊?小區(qū)物?業(yè)管理?的大型?物業(yè)企?業(yè)出資?。（?二）明?確主體?，盡快?建立業(yè)?主委員?會(huì)。老?舊小區(qū)?業(yè)主的?物管意?識(shí)普遍?淡薄，?多數(shù)人?不清楚?業(yè)委會(huì)?是干什?么的，?自我管?理、自?我__?__意?識(shí)不強(qiáng)?，不愿?意參加?業(yè)主大?會(huì)，更?不愿意?參選業(yè)?委會(huì)委?員，常?說(shuō)的一?句話是?“管閑?事落閑?事”。?仍停留?在有問(wèn)?題找政?府的舊?思維上?，難以?___?_成立?業(yè)主大?會(huì)和選?舉產(chǎn)生?業(yè)主委?員會(huì)。?業(yè)主委?員會(huì)普?遍缺乏?辦公經(jīng)?費(fèi)，加?上很多?委員都?是兼職?的、沒(méi)?有報(bào)酬?的，積?極性及?公益熱?情難以?持久。?（三?）引入?物業(yè)化?管理，?樹(shù)立大?物業(yè)理?念。小?區(qū)建設(shè)?“三分?建、七?分管”?，政府?投入了?巨大的?資金進(jìn)?行老舊?小區(qū)改?造，如?果管理?不跟上?，必定?會(huì)反彈?。把老?舊住宅?小區(qū)整?治完的?后續(xù)的?管理工?作讓位?于社會(huì)?化、市?場(chǎng)化、?專業(yè)化?的物業(yè)?管理，?無(wú)疑是?最好的?選擇。?針對(duì)?收費(fèi)難?的情況?，可以?采取靈?活多樣?的方式?，一是?參照公?交公司?模式，?成立公?辦的非?營(yíng)利性?老舊小?區(qū)物業(yè)?公司，?政府補(bǔ)?貼資金?。二是?在老舊?小區(qū)改?造整治?中，在?規(guī)劃許?可的情?況下，?可以按?照有關(guān)?規(guī)定建?設(shè)物業(yè)?服務(wù)用?房和一?定比例?的經(jīng)營(yíng)?性用房?。經(jīng)營(yíng)?性用房?可用于?出租經(jīng)?營(yíng)，經(jīng)?營(yíng)收益?作為小?區(qū)物業(yè)?管理費(fèi)?用的補(bǔ)?充資金?。三是?對(duì)承擔(dān)?老舊小?區(qū)管理?的物業(yè)?公司或?社區(qū)進(jìn)?行補(bǔ)貼?，比如?淄博市?，__?__年?度老舊?小區(qū)物?業(yè)管理?收費(fèi)標(biāo)?準(zhǔn)為每?月每平?方米建?筑面積?___?_元。?政府補(bǔ)?貼標(biāo)準(zhǔn)?為每月?每平方?米建筑?面積_?___?元，業(yè)?主交費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)為?每月每?平方米?建筑面?積__?__元?。徐州?市的老?舊小區(qū)?物業(yè)服?務(wù)費(fèi)采?取市、?區(qū)財(cái)政?補(bǔ)貼為?主，居?民負(fù)擔(dān)?為輔，?分級(jí)負(fù)?擔(dān)的辦?法，每?月由市?、區(qū)兩?級(jí)按推?行準(zhǔn)物?業(yè)管理?的建筑?面積各?負(fù)擔(dān)_?___?元/m?2/月?的標(biāo)準(zhǔn)?費(fèi)用，?小區(qū)居?民按住?房建筑?面積負(fù)?擔(dān)__?__元?/m2?/月的?標(biāo)準(zhǔn)承?擔(dān)費(fèi)用?。四是?對(duì)老舊?小區(qū)物?業(yè)實(shí)行?以“以?獎(jiǎng)代補(bǔ)?”政策?，設(shè)立?長(zhǎng)效管?理獎(jiǎng)勵(lì)?資金，?即對(duì)每?個(gè)小區(qū)?安排一?定數(shù)額?資金，?經(jīng)考核?達(dá)到文?明城市?標(biāo)準(zhǔn)要?求的，?每年實(shí)?行一次?性獎(jiǎng)勵(lì)?。大物?業(yè)管理?是指物?業(yè)外包?的范圍?不光是?老舊小?區(qū)的環(huán)?境衛(wèi)生?，還包?括店外?經(jīng)營(yíng)、?占道經(jīng)?營(yíng)、亂?停車、?亂搭建?、小廣?告、五?小行業(yè)?等，以?彌補(bǔ)現(xiàn)?有執(zhí)法?力量的?不足，?這種大?包的方?式，在?___?_、_?___?、舟山?都有試?行，也?有一些?爭(zhēng)議。?其實(shí)城?管外包?不是洪?水猛獸?，需要?認(rèn)真分?析，加?強(qiáng)管理?來(lái)解決?，公共?服務(wù)外?包是改?革的重?要方向?，不應(yīng)?因噎廢?食。?（四）?更新觀?念，教?育群眾?。通過(guò)?建立市?場(chǎng)機(jī)制?來(lái)培育?老舊小?區(qū)百姓?的市場(chǎng)?觀念，?即“政?府花錢(qián)?買機(jī)制?，百姓?花錢(qián)買?服務(wù)”?。要讓?廣大居?民懂得?，房屋?的產(chǎn)權(quán)?已經(jīng)多?元化，?房產(chǎn)證?是你的?名，你?作為產(chǎn)?權(quán)人要?承擔(dān)維?修