xxxxxxxx項目物業(yè)發(fā)展溝通提案xxxx房地產(chǎn)顧問有限公司對國維定益而言，本案不是單純的為逐利而展開的地產(chǎn)項目，國維更希望通過本案實現(xiàn)品牌形象的建立，從教育業(yè)向地產(chǎn)業(yè)進軍，為后期品牌擴張奠定基礎(chǔ)。實現(xiàn)開發(fā)利潤提升品牌影響+國維定益，將從這里進軍地產(chǎn)xx項目，上風(fēng)上水之地，注定成全國維定益的開篇力作2011xxxxxx畔傳世之作宏觀背景區(qū)域概況房地產(chǎn)概況報告結(jié)構(gòu)國維定益區(qū)位與地塊分析產(chǎn)品建議營銷推廣銷售執(zhí)行今年2次加息，5次調(diào)整存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率加息與調(diào)整存存款金率已成成常態(tài)，信貸貸將進一步收收緊宏觀大勢宏觀大勢通脹上行信信貸收緊信貸收緊對xx樓市的影響：：中小型開發(fā)企企業(yè)面臨資金金的嚴(yán)峻考驗驗，購房者受受波及大，購購房成本加大大，貸款難。。宏觀大勢城市商品房成交建筑面積（萬㎡）2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月北京176.3358.5102.1591.51上海217.5860.84134.5122.24廣州114.8442.165.9477.13深圳34.958.5922.9215.95杭州63.8611.8212.8714.93成都11495.8136.0135.12xx163.964.9123.5140.2在宏觀政策的的調(diào)控下，全全國各區(qū)域的的成交量均有有一定幅度的的下滑；xx在全國范圍內(nèi)內(nèi)成交量排名靠靠前，超過了了廣州、北京京等區(qū)域。xx樓市相對活躍躍宏觀大勢xx2011年成交量相比比去年明顯下下跌，平均下下降幅度約30%；而建面成交交均價同比上上漲，平均上上漲幅度約25%，2011年1月-4月，建面均價價突破7000元/㎡量跌價漲,拉鋸戰(zhàn)持續(xù)宏觀大勢從3月份開始，xx主城房地產(chǎn)市市場供需比呈呈供過于求態(tài)勢，調(diào)控的的威力正逐漸漸滲透購房者觀望情情緒加重,調(diào)控威力逐漸漸滲透宏觀大勢近三年來xx房交會成交情況一覽表

2011春交會2010秋交會2010春交會2009秋交會2009春交會第一天（套）7861982308824973749第二天（套）10772435477628013870第三天（套）8162503516026493108第四天（套）7241712559219762798總成交套數(shù)(套)3403863218616992313525總成交面積(萬㎡)32.9478.13176.6295.25127.44建面成交均價(元/㎡)62756105586748784351量跌價挺，開開發(fā)商仍具““硬抗”資本本調(diào)控政策“新國八條”1.進一步落實地地方政府責(zé)任任2.加大保障性安安居工程建設(shè)設(shè)力度3.調(diào)整完善相關(guān)關(guān)稅收政策，，加強稅收征征管4.強化差別化住住房信貸政策策5.嚴(yán)格住房用地地供應(yīng)管理6.合理引導(dǎo)住房房需求7.落實住房保障障和穩(wěn)定房價價工作的約談?wù)剢栘?zé)機制8.堅持和強化輿輿論引導(dǎo)雖然，限購令令xx尚未執(zhí)行，但但其影響已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)——區(qū)縣市場正得得到空前關(guān)注注熱潮。xx房產(chǎn)稅征收對象1、個人擁有的的獨棟商品住住宅——目前主要指存存量房；2、個人新購的的高檔住房——包括增量房和和存量房；3、在xx市同時無戶籍籍、無企業(yè)、、無工作（三三無人士）的的個人新購的的第二套（含含）以上的普普通住房；4、征收范圍限限定在主城區(qū)區(qū)。調(diào)控政策區(qū)縣市場迎來來絕佳機會??！“90㎡、144㎡”政策契稅：90㎡以下房產(chǎn)契稅稅為1%，90-144㎡契稅為1.5%，超過144㎡，契稅為3%。調(diào)控政策在項目面積控控制時，部分分戶型若無必必要超過90㎡或144㎡，盡量控制在在90㎡或144㎡之內(nèi)。二手房營業(yè)稅稅：房產(chǎn)證未滿五五年的，需要要繳納總房價價的5.5%；房產(chǎn)證滿5年的，并且面面積在144以上的需要繳繳納房產(chǎn)交易易盈利部分的的5.5%；房產(chǎn)證滿5年的，并且面面積在144以下的不需要要繳納。信貸緊縮，開開發(fā)商與購房房者壓力同增增眾多中小開發(fā)發(fā)商生存空間間受到進一步步壓縮，購房房者購房成本本增加，貸款款難?！皾q”與“限限”的博弈仍仍在艱苦持續(xù)續(xù)限貸、限漲未未放松，開發(fā)發(fā)商抗衡決心心依然強烈，，價格下跌信信號弱。觀望嚴(yán)重，市市場嗅到政策策層面的影響響力深度調(diào)控主基基調(diào)已形成，，多方數(shù)據(jù)顯顯示，新國八八條的限購內(nèi)內(nèi)容等政策利利器導(dǎo)致市場場信心受挫。。房產(chǎn)稅限定定主城，區(qū)區(qū)縣高端市市場機會來來臨目前房產(chǎn)稅稅征收范圍圍限定為主主城區(qū)，這這為區(qū)縣（（尤其是臨臨近主城的的區(qū)縣）高高端市場提提供了絕好好機會。部分戶型面面積盡量控控制在90㎡或144㎡之內(nèi)在項目面積積控制時，，部分戶型型若無必要要超過90㎡或144㎡，盡量控制制在90㎡或144㎡之內(nèi)。宏觀市場總總結(jié)宏觀背景區(qū)域概況房地產(chǎn)概況況報告結(jié)構(gòu)國維定益區(qū)位與地塊塊分析產(chǎn)品建議營銷推廣銷售執(zhí)行xx棋盤，中國國奇葩中國進入xx時間美國《新聞周刊》報道時間：：2010年7月、2009年3月關(guān)鍵詞：xx代表中國經(jīng)經(jīng)濟未來英國《金融時報》報道時間：：2010年1月關(guān)鍵詞：投資潛力超超過東京新加坡《聯(lián)合早報》報道時間：：2011年1月關(guān)鍵詞：“xx模式”成中中國發(fā)展新新路徑日本“共同同社”報道時間：：2010年3月關(guān)鍵詞：促進日企來來渝投資世界看xx……xx在核變xx在蝶變xx規(guī)劃至2020年，形成都都市區(qū)1個特大城市市，萬州、、涪陵、江江津、合川川、xx、長壽6個大城市，，黔江、璧璧山等25個中等城市市和小城市市，495個左右小城城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系?！秞x市城鄉(xiāng)總體體規(guī)劃（2007-2020）》在xx核變發(fā)展下下，xx從xx衛(wèi)星城—xx西部中心城城市—區(qū)域性中心心城市，定位升級，，xx必須以高瞻瞻的眼光，，時代的步步伐前行。。xx正經(jīng)歷蝶變變……渝西廣場商業(yè)中心20世紀(jì)的后期期，xx進入城市發(fā)發(fā)展初期階階段，但城市發(fā)展方方式單一，，更多的是是以“道路路聚集人流流”，帶動動發(fā)展，仍仍是“大縣縣城”的發(fā)發(fā)展格局。。它們都曾是是城市中心心但不斷被替替代不斷衰落城市變遷名豪老政治中心21世紀(jì)的初期期，xx醞釀了新的的中心，促促進新城發(fā)發(fā)展，但新中心仍仍局限于城城市基本的的配套功能能，對城市市升級及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展并并未有所突突破。景觀軸線人民廣場新政治商業(yè)中心城市變遷城市格局2008年，xx提出建設(shè)““渝西高地地、精美城城市、幸福福xx”。根據(jù)城市市規(guī)劃，xx將建成百萬萬人口的大大城市。城市如何再再次拓展、、升級……成為了城市市發(fā)展的重重要課題。。經(jīng)過多次對對國內(nèi)外宜宜居性高城城市的考察察，xx區(qū)委區(qū)府決決定“以水水為”道具具“，擴大大城市規(guī)模模、提高城城市品質(zhì)，，讓城市充充滿靈氣””，確立了以興興龍湖、神神女湖、鳳鳳凰湖構(gòu)建建而成的““三湖時代代”神女湖片區(qū)興龍湖片區(qū)鳳凰湖片區(qū)“三湖時代”為為xx第二產(chǎn)業(yè)和第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)擴擴展發(fā)展奠定定堅實的基礎(chǔ)礎(chǔ)，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留留足擴展的空空間，主流開開發(fā)商和主流流一線項目主主要聚集于此此。城市格局起步階段（2009-2012年）：完成““三湖”水體體建設(shè)和核心心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，產(chǎn)業(yè)業(yè)逐步起步，，初步展示““三湖”時代代形象；開發(fā)發(fā)規(guī)模達到10平方公里。整體推進階段段（2013-2015年）：建成““三湖”各片片區(qū)框架，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模模；開發(fā)規(guī)模模到達8平方公里。全面繁榮階段段（2016-2020年）：完成““三湖”各片片區(qū)開發(fā)，形形成高品質(zhì)生生態(tài)環(huán)境，成成為渝西地區(qū)區(qū)新地標(biāo)；開開發(fā)規(guī)模達到到7平方公里。。然而，“三湖”的意意義并不止于于三個裝滿水水的湖泊，每個湖都是““xx產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級級的核心載體體”。興龍湖——大氣靈動的，集商務(wù)、文化、休閑、居住于一體的和諧生態(tài)新城。神女湖——自然資源富集，茶山竹海的第一驛站。鳳凰湖——綠色、科技、環(huán)保的工業(yè)示范基地、生態(tài)宜業(yè)工業(yè)園。城市格局興龍湖人民廣場鳳凰湖神女湖確立“三湖新新區(qū)”的發(fā)展展方向，改變變由點到線的的“中心”發(fā)發(fā)展模式，與與人民廣場結(jié)結(jié)合，摒棄傳傳統(tǒng)城市功能能化的發(fā)展模模式，將中心復(fù)合化，，規(guī)?；?，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化！城市格局三湖片區(qū)從歷史的角度度，是xx城市進化論濃墨重彩的一一筆！從發(fā)展的角度度，雖然無法法預(yù)見永恒，，但就目前涵涵蓋未來20年的規(guī)劃來看看，將是xx“最后的城市中中心”。總體規(guī)劃：“雙百”大城市到2030年，xx中心城區(qū)將建建設(shè)成為人口口過100萬、城市建設(shè)設(shè)面積達100平方公里，經(jīng)經(jīng)濟總量位于于成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)中上游，城城市輻射力覆覆蓋川黔渝地地區(qū)的大型城城市。至2015年，中心城區(qū)區(qū)人口規(guī)模為為60萬，城市建設(shè)設(shè)用地面積63.3平方公里；至2020年，中心城區(qū)區(qū)人口規(guī)模為為75萬，城市建設(shè)設(shè)用地面積80平方公里；至2030年，中心城區(qū)區(qū)人口規(guī)模為為100萬，城市建設(shè)設(shè)用地103平方公里。目標(biāo)分解：六大中心城市市共有規(guī)劃，，非獨有規(guī)劃劃。但城市擴張帶帶來的機會及及需求非?？煽捎^。xx”雙百”規(guī)劃xx城鎮(zhèn)化率57%，略高于xx平均水平，依依納瑟姆曲線線而言，xx正處于房地產(chǎn)產(chǎn)高速發(fā)展時時期。納瑟姆曲線：：城鎮(zhèn)化率0-30%發(fā)展準(zhǔn)備期，，發(fā)展緩慢；；30%-70%，高速擴張發(fā)發(fā)展期；70%以上，發(fā)展成成熟，擴張緩緩慢。年均新增住房房需求：129萬㎡。2011年，xx城區(qū)人口為42.8萬人。若到2015年城市人口達達到60萬人，則年均均新增4.3萬人，按照人人均住房需求求30㎡計算，則年均均新增住房需需求為129萬方。xx城市人口xx、xx、瀘州、宜賓賓銅梁、xx、江津神女湖興隆湖鳳凰湖①成渝高鐵2011年3月22日動工擬于2014年建成全長56分鐘②xx—瀘州—宜賓高鐵從成渝高速鐵鐵路xxxx站引出，向西西到達瀘州，，經(jīng)南溪縣到到達宜賓，與與成貴（成都都至貴陽）高高速鐵路在宜宜賓匯合全長約200公里，其中xx至瀘州約80公里計劃2020年建成③銅梁-xx-江津高鐵遠遠期規(guī)劃劃“高鐵效應(yīng)”業(yè)內(nèi)說：成渝高鐵的建建設(shè)，必將帶帶動xx房價大幅上漲漲！成渝高鐵xx經(jīng)濟——GDP表：近年xx區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)發(fā)展情況（單單位：萬元））數(shù)據(jù)來源：xx市統(tǒng)計局網(wǎng)站站數(shù)據(jù)來源：2004-2009年xx市統(tǒng)計年鑒，，2010年統(tǒng)計局網(wǎng)站站近年來，xx區(qū)GDP總值年均增長達到約20%，上升趨勢明顯。2010年，xx區(qū)GDP總值預(yù)計達到300億元，在“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)處于中上水平。2010年xx區(qū)縣經(jīng)濟排名名排名區(qū)域

絕對額（億元)同比±%1

九龍坡區(qū)589.5815.12

渝北區(qū)573.6417.23

渝中區(qū)553.0314.34

萬州區(qū)500.1320.15

涪陵區(qū)434.4919.36

沙坪壩區(qū)419.5417.37

江北區(qū)391.3918.78

南岸區(qū)351.2315.99

巴南區(qū)308.7216.310

江津區(qū)303.0017.611xx區(qū)300.0423.012

合川區(qū)244.4917.113

北碚區(qū)232.3717.414

長壽區(qū)228.6419.315

大渡口區(qū)177.2116.016

綦江縣167.2816.917

榮昌縣159.9515.1絕對值居全xx11名，區(qū)縣第4名，增速高達達23%，全市領(lǐng)先。。xx區(qū)第二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比例較較大，09年占比達到90%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展展良好，總體體呈上升趨勢勢；近年xx工業(yè)園區(qū)的規(guī)規(guī)劃和實施，，各類規(guī)模工工業(yè)企業(yè)的招招商引資，帶帶來第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的飛速發(fā)展展，所占比重重逐年增加，，與第三產(chǎn)業(yè)業(yè)齊頭并進，，后勁十足；；xx職教產(chǎn)業(yè)（第第三產(chǎn)業(yè)）發(fā)發(fā)達，是全國國著名的職教教基地。2005—2010年xx三產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨趨勢圖第二產(chǎn)業(yè)是xx的支柱產(chǎn)業(yè)，，第三產(chǎn)業(yè)是是主導(dǎo)，第一一產(chǎn)業(yè)占比逐逐步下降。xx經(jīng)濟——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖：2004-2009年xx區(qū)社零總額（（單位：萬元元）圖：2009年各區(qū)社零總總額對比（單單位：億元））數(shù)據(jù)來源：xx市2009年統(tǒng)計年鑒xx區(qū)社零總額年年均增長約22%，05-09年呈現(xiàn)加速上升態(tài)態(tài)勢。2009年xx區(qū)社零總額102萬元，在全市處于于相對較高的水平平。從2007年起，消費總額超超過儲蓄總額，消消費力強勁。2009年xx城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)35.5%，達一般富裕程度度，農(nóng)村恩格爾系系數(shù)46.6%，達到小康水平。。xx消費強勁，位于一一圈五大城市之首首，在“1小時經(jīng)濟圈”內(nèi)內(nèi)處于較高水平，，在遠郊區(qū)縣中僅僅次于萬州。2009年城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)數(shù)為35.5%，居民生活富裕度度較高。圖：2004-2009年xx區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余余額（單位：萬元元）消費增加圖：2009年xx區(qū)居民恩格爾系數(shù)數(shù)xx經(jīng)濟——消費結(jié)構(gòu)xx正經(jīng)歷蝶變從發(fā)展的角度，雖雖然無法預(yù)見永恒恒，但就目前涵蓋蓋未來20年的規(guī)劃來看，三湖片區(qū)將是xx“最后的城市中心””?！半p百”規(guī)劃為城城市擴張帶來可觀觀的機會到2030年，xx中心城區(qū)將建設(shè)成成為人口過100萬、城市建設(shè)面積積達100平方公里，經(jīng)濟總總量位于成渝經(jīng)濟濟區(qū)中上游，城市市輻射力覆蓋川黔黔渝地區(qū)的大型城城市。年均新增住房需求求將達129萬㎡2011年，xx城區(qū)人口為42.8萬人，若到2015年城市人口達到60萬人，則年均新增增4.3萬人，按照人均住住房需求30㎡計算，則年均新增增住房需求為129萬方。經(jīng)濟增幅全市領(lǐng)先先，消費力位于一一圈前列2010年GDP絕對值居全xx11名，區(qū)縣第4名，增速高達23%，全市領(lǐng)先。xx消費強勁，位于一一圈五大城市之首首，在“1小時經(jīng)濟圈”內(nèi)內(nèi)處于較高水平，，在遠郊區(qū)縣中僅僅次于萬州。區(qū)域解讀小結(jié)宏觀背景區(qū)域概況房地產(chǎn)概況報告結(jié)構(gòu)國維定益區(qū)位與地塊分析產(chǎn)品建議營銷推廣銷售執(zhí)行國維定益區(qū)域房地產(chǎn)概況xx房地產(chǎn)中觀市場分分析xx房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀分分析xx房地產(chǎn)潛在競爭分分析xx房地產(chǎn)客戶分析園林景觀及營銷推推廣分析典型個案分析xx房產(chǎn)發(fā)展歷程2002年1992年2008年其住宅形態(tài)以多層層為主，多為集資資建房產(chǎn)品特征客戶特征發(fā)展特征舊城改造第一次升升級，城市建設(shè)開開始加速xx本地客群，多為政政府、工廠、企業(yè)業(yè)員工第一階段老城不能滿足城市市發(fā)展，以行政中中心東遷為動力，，新區(qū)建設(shè)開展，，城市化進程加劇劇其住宅形態(tài)主要是是傳統(tǒng)的多層，市市場出現(xiàn)少量高層層xx城區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群大大量進入城區(qū)，農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非客群增多第二階段雙百級城市定位，，三湖時代的城市市建設(shè)目標(biāo)，全面面加速房地產(chǎn)市場場發(fā)展電梯洋房、、高品質(zhì)高高層出現(xiàn)，，房地產(chǎn)市市場進入成成熟期客戶兩極分分化明顯：：改善型客戶戶和首改、、農(nóng)轉(zhuǎn)非客客戶構(gòu)成主主力置業(yè)兩兩極第三階段2011年2010年銷售面積積達到132萬方，居于于區(qū)縣城市市之首?。ǜ⒘瓴蛔阕?00萬方）萬m22005-2010年成交面積積2005-2010年市場價格格房價持續(xù)上上漲，2010年漲幅最大大；均價與與其它區(qū)縣縣基本持平平。2011年市場供應(yīng)應(yīng)及成交月份成交套數(shù)(套)環(huán)比增幅面積(萬方)環(huán)比增幅金額(億元)環(huán)比增幅成交均價（元/㎡）環(huán)比增幅1月1152

11.64

5.30

3989

2月1003-13%10.04-14%4.50-15%3930-1%3月147547%14.7547%6.3541%39621%4月890-40%8.24-44%3.42-46%41595%合計452044.6719.57月份住宅新增套數(shù)同比增幅環(huán)比增幅住宅新增面積（萬㎡）同比增幅環(huán)比增幅1月2792229%12%27.05176%14%2月419-11%-85%4.2227%-84%3月582-59%39%4.61-63%9%4月16932%191%18.2537%296%合計5486

54.12

供應(yīng)持續(xù)增增加量大跌，價價微漲國維定益區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)概況xx房地產(chǎn)中觀觀市場分析析xx房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀分析析xx房地產(chǎn)潛在在競爭分析析xx房地產(chǎn)客戶戶分析園林景觀及及營銷推廣廣分析典型個案分分析未售在售xx部分項目分分布金科中央公公園城神女湖板塊塊興龍湖板塊塊茶山竹海板板塊鳳凰湖板塊塊老城區(qū)板塊塊山水林間棠麓源時代國際渝西印象香緹漫城鳳凰育才森望滟瀾湖湖本案項目名稱物業(yè)形態(tài)推盤進度在售面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前價格（元/㎡）目前銷售情況三華博雅苑高層預(yù)計7.8月份推出3棟80-1203600在售4棟已余少量房源巨宇江南高層多層6棟多層待售40-12043002010年底開盤，只余30%房源未售巴塞羅那花園洋房17#18#19#棟在售116-1465300銷售較差月去化御瓏山高層4#高層待售52-1434300（上期）4#樓辦卡中暫無可售康安·尚都高層、多層2棟高層在售90-13040003月26開盤164套，已售100套君臨棠城高層4棟在售110-13043003月開盤推出188套房源銷售率70%香緹漫城花園洋房6棟洋房在售70-19048004月23日推出120套房源開盤成交60%時代國際高層花園洋房高層在售104-2615000推１０８套銷售5０套左右金科中央公園城高層花園洋房7棟高層在售70-1105100銷售情況良好，低樓層基本售完。渝西印象小高層、高層6棟純板式高層在售103—1134300目前去化30%森望滟瀾湖小高層、高層3月26號開盤。2.3號樓在售35—983800小戶型售罄，整體銷售80%鳳凰育才高層多層高層多層均在售70—1303800銷售較好，銷售率達到約80%房地產(chǎn)市場場板塊特征征板塊在售未售合計特點茶山竹海011茶山竹海屬于xx風(fēng)景旅游區(qū)，目前僅有棠麓源別墅項目面市預(yù)計2011年5月開盤鳳凰湖303鳳凰湖板塊屬于三湖時代重點拓展區(qū)域，但是目前進入項目較少，開發(fā)水平較低神女湖000神女湖重點發(fā)展旅游地產(chǎn)，目前市政道路剛開始完善，暫時無項目面市老城區(qū)103131)老城區(qū)版塊優(yōu)勢明顯，市政設(shè)施完備，生活配套成熟，商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)發(fā)達，為xx主要人群居住區(qū)域。

(2)開發(fā)用地比較稀缺，商品房品質(zhì)不高，本區(qū)域在城市后期房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)成本較高。體育公園808體育公園板塊是以體育中心為核心的開發(fā)區(qū)域，目前也是xx房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域，市政配套相對較為成熟，客戶認(rèn)知度較高，代表樓盤有香緹漫城、時代國際、巴塞羅那等興龍湖10313新城區(qū)開發(fā)熱點板塊，市政配套在新區(qū)屬于最好水平，整體開發(fā)水平較高，樓盤品質(zhì)也相對較高，客戶對該區(qū)域認(rèn)知度也是最高合計311038三湖時代的xx，客戶在不考慮價格的情況下都愿意在新區(qū)置業(yè)六大板塊中中，興龍湖湖板塊優(yōu)勢勢明顯，鳳凰湖板塊塊起步較晚晚，未來放放量較大項目名稱銷售狀態(tài)板塊總建筑面積容積率產(chǎn)品組合建筑風(fēng)格項目推廣開發(fā)商開盤時間森望滟瀾湖在售鳳凰湖1600002.5小高層，高層托斯卡納雙湖大社區(qū)，小戶大贈送xx森望實業(yè)有限公司2011年3月中旬鳳凰育才在售鳳凰湖530002.5高層、多層北歐北歐洋房，闊景洋房xx福特佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年上半年嘉和·圣托里尼未售鳳凰湖2800002.5高層，花園洋房artdeco一生圣托里尼時光xx市大仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年7月鳳凰湖板塊塊鳳凰湖板塊塊區(qū)域內(nèi)，，在售樓盤盤少，品質(zhì)質(zhì)感不強。。便于本案案在區(qū)域內(nèi)內(nèi)尋找空白白點。三湖片區(qū)項項目基本全全為洋房和和高層的組組合，同質(zhì)化現(xiàn)象象嚴(yán)重。市場在售物物業(yè)類型板塊物業(yè)別墅、洋房別墅、洋房、高層多層多層、高層高層小高層、高層洋房洋房、高層總計茶山竹海11鳳凰湖314老城區(qū)12115313體育公園21148興龍湖152513總計221212611442房型面積（平米）套數(shù)比例房型面積（平米）套數(shù)比例一房40以下1453.35%18.2%三房90-1002906.71%33.7%40-50581.34%100-1103478.02%50-602245.18%110-12044110.20%60-702986.75%120-1301844.26%70以上661.53%130以上1964.53%兩房70-803708.56%37.8%四房130-150972.24%10%80-9067715.43%150以上2215.11%90-10043310.01%

100以上1573.63%五房及以上160以上1192.76%兩房和三房房為主力戶戶型，占70%以上。在售物業(yè)面積配比房型面積（㎡）套數(shù)比例房型面積（㎡）套數(shù)比例一房40以下1453.35%18.2%三房90-1002906.71%33.7%40-50581.34%100-1103478.02%50-602245.18%110-12044110.20%60-702986.75%120-1301844.26%70以上661.53%130以上1964.53%兩房70-803708.56%37.8%四房130-150972.24%10%80-9067715.43%150以上2215.11%90-10043310.01%

100以上1573.63%五房及以上160以上1192.76%熱銷戶型呈呈現(xiàn)三極：：一極：50-80中小戶型，，主要為剛剛需客戶購購買。二極：90-110中大戶型，，主要為初初級換房客客戶購買。。三極：130-150大戶型，主主要為多次次置業(yè)客戶戶購買，傾傾向于終身身置業(yè)。在售物業(yè)熱銷戶型各類物業(yè)綜綜合對比慢不足3套/月300-400㎡總價120萬-160萬銷售速度面積區(qū)間價格區(qū)間獨棟別墅聯(lián)排別墅洋房小高層（板式）慢不足8套/月240㎡左右總價100萬左右快95套/月70-190㎡單價4800/㎡中20套/月103-113㎡單價4300/㎡參照項目山水林澗稥緹漫城渝西印象山水林澗去化極慢去化快去化慢高品質(zhì)物業(yè)業(yè)去化速度度慢，品質(zhì)質(zhì)感強、性性價比高的的洋房項目目市場接受受程度較好好。國維定益區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)概況xx房地產(chǎn)中觀觀市場分析析xx房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀分析析xx房地產(chǎn)潛在在競爭分析析xx房地產(chǎn)客戶戶分析園林景觀及及營銷推廣廣分析典型個案分分析項目名稱物業(yè)形態(tài)容積率總建（萬方）剩余體量（萬方）月源山水別墅、洋房、高層2.585香緹漫城洋房、高層2.52013金科·中央公園城洋房、高層2.536.515滟瀾湖洋房、高層2.5169宇界·維詩卡洋房、高層3.21814奧蘭半島高層353518巴塞羅那洋房1.77174時代國際洋房、高層2.53020渝西印象高層2.59.44.5荷塘月色高層、洋層2.1192君臨棠城高層2.62712御瓏山高層3.310.52鳳凰育才高層、洋房2.55.33.6竣祥·紅河楓景高層3.5246浦江·上海城高層2.2126三華·博雅苑高層、多層2.573.5康安·尚都高層、洋房3.05148總計308.7145.6據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，xx房地產(chǎn)市場場目前在售售項目總體體量309萬方，未推推售量達146萬方。xx房地產(chǎn)市場場目前在售售項目剩余余體量據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，xx房地產(chǎn)市場場目前在售售項目總體體量309萬方，未推推售量達146萬方。項目名稱容積率物業(yè)類型總體量（萬方）江鴻風(fēng)橋郡2.5洋房、高層31江鴻盧浮2.5洋房、高層39金科·陽光小鎮(zhèn)2.5洋房、高層41宏帆·棠麓源0.6別墅、洋房34善群興龍湖項目3高層11.5嘉托·圣托里尼2.5洋房、高層28.7利安·凰城華府2.0洋房、高層49興龍湖C4地塊3高層10.8總計245xx房地產(chǎn)市場場潛在項目目據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，xx房地產(chǎn)市場場潛在項目目達245萬方，其中中包括江鴻鴻、金科和和宏帆項目目。xx房地產(chǎn)待售售體量分析析xx房地產(chǎn)市場場目前待售售體量=xx房地產(chǎn)市場場目前在售售項目剩余余體量+xx房地產(chǎn)市場場潛在項目目體量≈390萬方按照目前年年140萬方的去化化，需要開開發(fā)接近3年的時間競爭異常激激烈國維定益區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)概況xx房地產(chǎn)中觀觀市場分析析xx房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀分析析xx房地產(chǎn)潛在在競爭分析析xx房地產(chǎn)客戶戶分析園林景觀及及營銷推廣廣分析典型個案分分析調(diào)查結(jié)果顯顯示，36-40歲是洋房潛在在主力客戶戶，占38.90%的比重，這部分消費費者多為二二次置業(yè)，，經(jīng)濟實力力比較強，，希望改善善居住環(huán)境境從家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，31.48%的受訪者的的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)為“夫妻妻加小孩””，這部部分人因子子女結(jié)婚、、改善居住住條件產(chǎn)生生住房需求求，而““夫妻二人人”、“三三代同堂’’的受訪者者分別占20.37%、25.93%，二、三房房將是這部部分人的理理想戶型改善型客戶戶比例突破破70%需求調(diào)查分分析從置業(yè)次數(shù)數(shù)來看，第第二次置置業(yè)的客戶戶比例達到到51.85%，三次及以以上的客戶戶也占到11.11%的比重，多次置業(yè)客客戶多，改改善性需求求大。自住仍然是是xx房地產(chǎn)市場場購房者的的購房目的的，自住兼兼投資也占占有一定的的比重，為為20.37%二次置業(yè)及以以上客戶占63%需求調(diào)查分析析54.6%的兩房客戶需需求的建筑面面積在81—100平方米，屬寬寬闊性兩房，，顯示兩房主主力客戶對生生活舒適性的的追求。三房客戶的主主力需求的面面積區(qū)間101-110平方米、111-120平方米各占30.0%、43.3%。81.8%的四房及以上上需求的主力力客戶需求的的面積在120平方米以上。。

理想的建筑面積合計71-80平方米81-90平方米91-100平方米101-110平方米111-120平方米120平方米以上理想的戶型二房36.4%18.2%36.4%.0%.0%.0%100.0%三房.0%.0%26.7%30.0%43.3%.0%100.0%四房及以上.0%.0%.0%9.1%9.1%81.8%100.0%合計9.3%3.7%22.2%18.5%29.7%16.7%100.0%需求呈現(xiàn)多極極化，總體而而言100-120㎡的三房需求最最多，其次為為70-95㎡㎡的兩房，再次次為120㎡以上的四房。。需求調(diào)查分析析國維定益區(qū)域房地產(chǎn)概概況xx房地產(chǎn)中觀市市場分析xx房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析xx房地產(chǎn)潛在競競爭分析xx房地產(chǎn)客戶分分析園林景觀及營營銷推廣分析析典型個案分析析園林景觀打造造蜿蜒的小道兩兩側(cè)搭配白樺樺樹種游泳池的水景景使園林靈動動、生動色彩浪漫的花花卉展現(xiàn)園林林主題金科中央公園園城園林景觀打造造細(xì)致層次分明水景、花卉、、樹木搭配得得當(dāng)xx高端市場園林林景觀代表廣場采用情景景雕塑營造氛氛圍景觀植物層次次分明墻面立體化綠綠化裝飾風(fēng)情味道濃郁郁的小品裝飾飾園林景觀打造造宇界維詩卡香緹漫城高端項目營銷銷水平高注重細(xì)節(jié)打造造視覺沖擊感強強項目包裝——售房部售樓部及示范范區(qū)打造粗糙糙沒有亮點不細(xì)致渝西印象項目包裝——售房部注重售后服務(wù)務(wù)，重視物業(yè)業(yè)管理，引入入知名品牌物物管的入駐，，提升項目品品質(zhì)。物業(yè)管理定位清晰，個個性鮮明廣告與活動雙雙線并行，強強調(diào)體驗性和和參與性營銷推廣園林及營銷小小結(jié)除個別樓盤外外，園林景觀觀打造稍顯粗粗糙，形似神未達，，細(xì)節(jié)不夠精致致；資源匱乏的項項目往往通過過后期人造景景觀打造提升升項目賣點；；樓盤個性鮮明明，廣告訴求求明晰，互動動性和參與性性強的體驗式式營銷。國維定益區(qū)域房地產(chǎn)概概況xx房地產(chǎn)中觀市市場分析xx房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析xx房地產(chǎn)潛在競競爭分析xx房地產(chǎn)客戶分分析園林景觀及營營銷推廣分析析典型個案分析析別墅典型：棠麓源、山水林澗洋房典型：金金科中央公園園城、昕暉香香緹漫城、宇宇界維詩卡（類）板式（（?。└邔拥涞湫停河逦饔∮∠蟆⑸黉贋懞穆丛吹湫蛣e墅個案案項目名稱棠麓源項目地址茶山竹海（粽粑水庫北側(cè)）開發(fā)商xx晟京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積650畝總建面34萬方容積率0.6綠化率48%建筑形態(tài)別墅、洋房建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)600多戶面積區(qū)間180-230㎡棠麓源是目前前xx最高端的別墅墅項目，位于于茶山竹海風(fēng)風(fēng)景區(qū)，由2-7聯(lián)的聯(lián)排和花花園洋房組成成，目前正在在蓄客，預(yù)計計今年6-7月初次面市。。別墅區(qū)別墅區(qū)洋房區(qū)商業(yè)及會所所粽粑水庫別墅區(qū)商業(yè)街棠麓源典型別墅個個案棠麓源項目包裝棠麓源施工工現(xiàn)場根據(jù)施工現(xiàn)現(xiàn)場觀察，，作為項目目的重要資資源——粽粑水庫，，在枯水期期時，水景景景觀實際際上是相對對差的，不不足以支撐撐高端別墅墅產(chǎn)品。粽粑水庫山水林澗一期（別墅墅）二期（別墅墅+洋房）三期（別墅墅）項目名稱山水林澗項目地址xx區(qū)昌州大道中段6號（xx植物園）開發(fā)商xx市xx宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積50萬方總建面20萬方容積率0.41綠化率61%建筑形態(tài)別墅、洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)300戶面積區(qū)間獨棟300-400㎡聯(lián)排240㎡洋房155-200㎡山水林澗是是目前xx早期別墅項項目，分三三期開發(fā)，，目前一、、二期均以以售罄，預(yù)預(yù)計今年下下半年推出出三期獨立立別墅。典型別墅個個案去化狀況推盤時間分期物業(yè)類型推盤價格去化周期2006年一期獨棟30001.5年2008年二期獨棟50002.3年2008年二期聯(lián)排40002.3年2008年二期洋房27002.3年山水林澗作作為xx早期別墅項項目，在銷銷售過程中中，銷售價價格低，去去化周期長長?，F(xiàn)代風(fēng)格別別墅及洋房房別墅項目極極少，去化化速度極慢慢目前xx僅山水林澗澗及棠麓源源兩個別墅墅項目。從從山水林澗澗的去化周周期來看，，別墅的去去化速度非非常慢。xx別墅項目基基本位于風(fēng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)山水林澗位位于xx植物園內(nèi)，，棠麓源位位于茶山竹竹海山腰，，自身資源源非常豐厚厚，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。目前別墅市市場需求容容量支撐不不足綜觀xx區(qū)縣市場，，別墅項目目鳳毛麟角角，其主要要原因在于于需求不足足以支撐——區(qū)縣高端客客戶購買別別墅基本選選擇xx主城區(qū)或更更發(fā)達的城城市。而xx市場也不例例外。別墅項目小小結(jié)典型洋房項項目分析金科中央公公園城昕暉香緹漫漫城宇界維詩卡卡綜合品質(zhì)最最好，售價價最高性價比最高高，去化最最快綜合質(zhì)素較較高，去化化較快區(qū)位分布宇界維詩卡卡昕暉香緹漫漫城金科中央公公園城樓盤名稱金科中央公園城香緹漫城維詩卡占地600余畝81337㎡49746㎡建筑面積365000㎡200000㎡180000㎡容積率2.52.53.2產(chǎn)品形態(tài)高層、洋房洋房高層、洋房洋房面積90-130㎡面積區(qū)間：70-200㎡主力區(qū)間：90-110㎡

面積區(qū)間：110-140㎡主力面積：118-125㎡銷售均價620049004700客戶群政府、事業(yè)單位、公務(wù)員、個體經(jīng)營戶（洋房客戶多以老帶新為主）主要以政府公務(wù)員事業(yè)單位為主，占50%，生意人企業(yè)職工占40%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房、原住民、外地客占10%政府、事業(yè)單位、公務(wù)員、個體經(jīng)營戶（洋房客戶多以老帶新為主）銷售情況洋房一期售罄推出體量整體銷售90％4月28號開盤，洋房銷售達75%宣傳賣點開發(fā)商品牌、區(qū)域價值、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境面積贈送、社區(qū)景觀、開發(fā)商品牌、項目品質(zhì)區(qū)域價值、社區(qū)環(huán)境、項目品質(zhì)、開發(fā)商品牌指標(biāo)情況區(qū)位優(yōu)勢【金科中央公公園城】核心賣點梳梳理金科品牌金科物業(yè)戶型面積+園林景觀興龍湖CBD強大的品牌牌號召力物管服務(wù)產(chǎn)品打造能能力平層平層平層125㎡125㎡115㎡負(fù)一層一層二層三層四層五層六層平層115㎡頂躍94㎡七層金科中央公公園城洋房房產(chǎn)品分析析贈送地下室室贈送地下室室躍層躍層134㎡134㎡外立面【昕暉·香緹漫城】核心賣點梳梳理昕暉地產(chǎn)戴德梁行顧顧問戶型贈送面面積+園林景觀開發(fā)商品牌牌物管服務(wù)高產(chǎn)品附加加值++不含地下室室130㎡㎡含地下室190㎡㎡平層平層平層不含地下室室120㎡㎡含地下室170㎡㎡112㎡108㎡97㎡負(fù)一層一層二層三層四層五層六層平層92㎡七層昕暉·香緹漫城洋房產(chǎn)品分分析地下室地下室躍層躍層平層92㎡平層85㎡平層75㎡九層八層含地下室190㎡平層平層平層含地下室180㎡120㎡110㎡90㎡負(fù)一層一層二層三層四層五層六層平層75㎡地下室地下室躍層躍層周邊配套興龍湖中心心“管家式””服務(wù)項目品質(zhì)+園林景觀公園+體育館、商商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢物管服務(wù)項目綜合質(zhì)質(zhì)素【宇界·維詩卡】核心賣點梳梳理+++平層平層平層135㎡137㎡125㎡負(fù)一層一層二層三層四層五層六層平層126㎡七層贈送地下室室贈送地下室室躍層躍層141㎡138㎡平層119㎡平層118㎡平層115㎡九層八層1F2F3F4F5F6F7F8F9F宇界·維詩卡洋房產(chǎn)品分析洋房戶型面積匯匯總樓層金科中央公園城昕暉·香緹漫城宇界·維詩卡1層134㎡190㎡（含地下室）141㎡2層134㎡170㎡（含地下室）138㎡3層125㎡112㎡135㎡4層125㎡108㎡137㎡5層115㎡97㎡125㎡6層115㎡92㎡126㎡7層94㎡92㎡119㎡8層

85㎡118㎡9層

75㎡115㎡

暢銷戶型暢銷戶型去化速度較為均均衡市場普遍現(xiàn)象：：小戶型、低總總價產(chǎn)品去化快快；大戶型、高高總價產(chǎn)品主要要受貸款政策影影響較大，去化化偏慢。品牌滲滲透力強的項目目受市場影響較較小，去化較為為均衡與穩(wěn)定。。洋房品質(zhì)普遍偏偏高，注重環(huán)境境及產(chǎn)品附加值值打造目前xx項目品質(zhì)普遍偏偏高，其中洋房房尤為如此。除除了地段和開發(fā)發(fā)商品牌等先天天資源無法對比比之外，各洋房房項目在社區(qū)環(huán)環(huán)境和產(chǎn)品附加加值打造方面非非常重視，強調(diào)調(diào)園林景觀、物物管服務(wù)和戶型型贈送等。主力面積110-135㎡，戶型偏舒適除了底TOWN和頂層之外，中中間層洋房面積積主要集中在110-135㎡之間，當(dāng)然也有有更大和更小的的面積存在，但但洋房市場整體體偏舒適。中小戶型、低總總價去化快，大大戶型、高總價價現(xiàn)滯銷110㎡以下的戶型去化化較快，其中又又以70-90㎡去化最快；而130㎡以上的大戶型去去化速度明顯滯滯緩。典型洋房項目小小結(jié)渝西印象高層典型項目分分析森望滟瀾湖教育配套【渝西印象】核心賣點梳理體育公園贈送面積一梯兩戶270度景觀面新紅旗小學(xué)區(qū)位價值產(chǎn)品附加值唯一純板式高層層+++建筑規(guī)?？傉嫉孛娣e3萬方，總建筑面積9萬方銷售房源平層87—88㎡兩房、103—113㎡三房躍層232—281㎡銷售價格最低價：4100元/㎡；最高價4590元/㎡；均價：4300元/㎡已開發(fā)體量3萬方未開發(fā)體量9萬方戶型平層87—88㎡兩房（58套）、103—113㎡三房（135套）躍層232—281㎡（5套）配套設(shè)施籃球、羽毛球、網(wǎng)球、游泳池、幼兒園優(yōu)惠方式辦卡最高5000元優(yōu)惠；100元辦卡，優(yōu)惠1000元渝西印象——xx當(dāng)前唯一類板式式項目現(xiàn)場包裝示范區(qū)園林打造造粗糙現(xiàn)場包裝品質(zhì)感感不足開盤時間2011.1.9開盤推盤與銷售截止5月中旬現(xiàn)階段共推出6、7、8、10號樓6號樓共22套，剩11套；7號樓共55套，剩28套；8號樓共67套，剩31套；10號樓共54套，剩18套共推出198套，銷售率約為56%月均去化19套銷售情況去化滯緩+置業(yè)顧問反應(yīng)客客戶喜好度中等等純粹的類板式住住區(qū)客戶接受度度推斷：中偏下下備注說明：渝西印象在產(chǎn)品品導(dǎo)出及營銷推推廣方面表現(xiàn)較較差，因此這也也導(dǎo)致了項目的的去化滯緩。渝西印象項目小小結(jié)產(chǎn)品亮點明顯類板式——xx唯一的類板式高高層住區(qū)。產(chǎn)品附加值——戶型均配有15%左右的贈送空間間，提高產(chǎn)品附附加值。產(chǎn)品多樣化——項目產(chǎn)品面積偏偏大，通過設(shè)計計可變空間，增增加產(chǎn)品核核心賣點。項目包裝及營銷銷推廣較差與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品相比比，項目包裝及及營銷推廣明顯顯讓項目降檔，，這也在很大程程度上導(dǎo)致了項項目銷售較差。。好產(chǎn)品次營銷+=失敗作品——值得深思！森望·滟瀾湖——距離本案最近的的項目建筑規(guī)?？傉嫉孛娣e7萬方，總建筑面積16萬方規(guī)劃特點共18棟，一期共6棟點式高層戶型35㎡單間配套（112套）；55—66㎡一變二（224套）；50—95㎡二變?nèi)?44套）銷售價格3.26首期開盤，大戶型價格3700，小戶型價格4000銷售階段3.26推出2、3號樓，約銷售？。配套設(shè)施公園、羽毛球、網(wǎng)球、游泳池、小學(xué)、初中經(jīng)典戶型建筑面積50㎡一室一廳一衛(wèi)戶型方正通透，，贈送6㎡設(shè)計院館，一房房可變二房，增增加產(chǎn)品附加值值。兩室兩廳一衛(wèi)，，贈送面積9㎡左右贈送面積較大建筑面積85㎡兩室兩廳一衛(wèi)熱銷64㎡熱銷57㎡熱銷49㎡熱銷57㎡熱銷34㎡熱銷34㎡熱銷66㎡熱銷57㎡去化情況（小戶戶型）小戶型整體熱銷銷去化情況（大戶戶型）熱銷87㎡熱銷90㎡熱銷85㎡大戶型普遍滯銷銷，其中大戶型型中的面積偏小小的戶型去化較較好。森望·滟瀾湖小結(jié)戶型配置偏小，，且小戶型去化化快；項目首推戶型為為35-119㎡㎡小戶型，其中35-90㎡戶型去化較快；；以小戶型撬動市市場，投資客戶戶偏多；首批面市房源由由于面積小，購購買客戶主要用用于投資，其主主要看中因素為為學(xué)府及工業(yè)園園區(qū)。中觀市場2010xx成交132萬方，區(qū)縣領(lǐng)先先；2011供應(yīng)持續(xù)增加，，成交量大跌價價微漲。微觀整體供應(yīng)xx項目品質(zhì)感強，，堪比主城區(qū)，，后續(xù)項目若僅僅在品質(zhì)上下功功夫很難出位。。三湖片區(qū)項目基基本全為洋房和和高層產(chǎn)品的組組合，同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。六大板塊中，興興龍湖板塊優(yōu)勢勢明顯，鳳凰湖湖板塊起步較晚晚，在售樓盤少少，品質(zhì)感不強強，未來放量較較大。戶型供應(yīng)與去化化兩房和三房的供供應(yīng)比重，達到到了70%以上。熱銷戶型呈現(xiàn)三三極：一極：50-80中小戶型，主要要為剛需客戶購購買。二極：90-110中大戶型，主要要為初級換房客客戶購買。三極：130-150大戶型，主要為為多次置業(yè)客戶戶購買，傾向于于終身置業(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)市場場總結(jié)潛在競爭在目前能統(tǒng)計的的范圍內(nèi)，未來來xx潛在供應(yīng)量為390萬方，按照目前前年140萬方的去化，需需要開發(fā)接近3年的時間。需求市場改善性客戶占據(jù)據(jù)60-70%：36-45歲客戶比例突破破70%；二次置業(yè)及以以上客戶占63%；需求呈現(xiàn)多極化化：總體而言100-120㎡的三房需求最多多，其次為70-95㎡㎡的兩房，再次為為120㎡以上的四房。園林景觀及營銷銷水平園林打造優(yōu)于多多數(shù)區(qū)縣城市，，但更偏向于““形似而非神似似”，且表現(xiàn)較較為粗糙，精致致度不夠。xx項目先天資源匱匱乏，主要是以以后期人造景觀觀打造為主。個性鮮明，營銷銷水平普遍較高高，可與主城比比肩，各樓盤差差距小，競爭非非常激烈。xx房地產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)別墅市場別墅項目極少，，基本位于風(fēng)景景區(qū)內(nèi)；去化速速度極慢；目前前區(qū)縣別墅市場場需求容量支撐撐不足。洋房市場洋房品質(zhì)普遍偏偏高，注重環(huán)境境及產(chǎn)品附加值值打造；主力面面積110-135㎡，戶型偏舒適；；中小戶型、低低總價去化快，，大戶型、高總總價現(xiàn)滯銷。板式（?。└邔訉邮袌龈邔邮袌瞿壳?，xx板式產(chǎn)品僅渝西西印象有供應(yīng)，，但優(yōu)于其包裝裝及營銷推廣水水平較差，整體體去化較慢。純純粹的類板式住住區(qū)客戶接受度度為中偏下。xx房地產(chǎn)市場總總結(jié)宏觀背景區(qū)域概況房地產(chǎn)概況報告結(jié)構(gòu)國維定益區(qū)位與地塊分分析產(chǎn)品建議營銷推廣銷售執(zhí)行鳳凰湖都市生生態(tài)工業(yè)園是是xx工業(yè)園區(qū)下屬屬三個工業(yè)園園之一。重點點發(fā)展通信設(shè)設(shè)備、計算機機及其他電子子設(shè)備制造業(yè)業(yè)（電子元件件制造）和通通用設(shè)備制造造產(chǎn)業(yè)，著力力打造xx汽摩零部件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地和xx電子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)配套基地。。30.54平方公里30.1平方公里8平方公里規(guī)模最大鳳凰湖工業(yè)園園鳳凰湖工業(yè)園園在售項目近期成交地塊塊潛在供應(yīng)地塊塊區(qū)域規(guī)劃：位于xx南部，規(guī)劃用用地面積7.43平方公里，居居住人口3萬人；區(qū)域?qū)傩裕壶P凰湖工業(yè)園園區(qū)以機械制制造、電子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、生物技術(shù)術(shù)與食品產(chǎn)業(yè)業(yè)為主要特色色的都市型生態(tài)工工業(yè)園；房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)無大型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目；土地供應(yīng)：從10年開始土地出出讓，價格上上升較快，一一年翻2倍，2011年還將有約500畝土地繼續(xù)供供應(yīng)。12312312地塊西側(cè)規(guī)劃劃為山體綠化化，有待后期期爭取為開發(fā)發(fā)建設(shè)用地。。非主流居家版版塊，配套相相對成熟。本案所在的鳳鳳凰湖片區(qū)定定位為復(fù)合型型生態(tài)工業(yè)園園區(qū)，目前在售兩個個樓盤，隨著著雙龍大道的的開通，城市市配套的完善善，鳳凰湖版版塊的居住氛氛圍日益成熟熟，居住價值值正在凸顯。。版塊崛起，區(qū)區(qū)位相對成熟熟鳳凰湖工業(yè)園園優(yōu)勢1、37畝原生湖泊2、420畝觀音山公公園3、上千畝原原生植被劣勢1、變電站2、地形條件件復(fù)雜3、生活配套套缺乏機會1、城市發(fā)展展帶來的機機會2、鳳凰湖版版塊逐漸成成熟3、高鐵經(jīng)濟濟威脅1、開發(fā)商品品牌缺失2、其余版塊塊市場分流流3、宏觀政策策對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響SWOT分析宏觀政策宏觀經(jīng)濟和和政策對于于房地產(chǎn)行行業(yè)的影響響逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，尤其是是金融政策策對于房地地產(chǎn)消費影影響嚴(yán)重。。市場競爭xx房地產(chǎn)市場場競爭異常常激烈，鳳鳳凰湖片區(qū)區(qū)短期內(nèi)居居家氛圍也也還不夠成成熟，但隨隨著城市規(guī)規(guī)劃的發(fā)展展，市政配配套的成熟熟，鳳凰湖湖版塊的房房地產(chǎn)市場場仍具有較較大的市場場空間。自然資源地塊范圍內(nèi)內(nèi)有數(shù)十畝畝的xx，且水質(zhì)較較好，地塊塊旁邊有數(shù)數(shù)百畝的觀觀音山生態(tài)態(tài)公園，是是不可多得得的自然資資源。地形條件除A地塊外，B、C地塊呈不規(guī)規(guī)則形狀，，高差較大大，增加項項目規(guī)劃難難度，如果果利用恰當(dāng)當(dāng)，也能營營造出層次次豐富的坡坡地建筑和和坡地景觀觀。關(guān)鍵點湖泊公園原山高品質(zhì)產(chǎn)品品組合核心優(yōu)勢有競爭力但非獨有通過努力可可以實現(xiàn)合理利用項目的優(yōu)勢資源（湖景資源源和公園優(yōu)優(yōu)勢），結(jié)結(jié)合創(chuàng)新的的產(chǎn)品設(shè)計計，形成項項目的核心心競爭力，，樹立產(chǎn)品品的獨特個個性，以差差異化策略略占領(lǐng)市場場份額。方向與出路路如何兼顧，，利潤和品牌鎖定產(chǎn)品組組合方向結(jié)合地塊功功能整體打打造思考變電站鳳凰湖工業(yè)園區(qū)配套性商業(yè)業(yè)景觀配套住宅住宅xx城市職業(yè)學(xué)學(xué)院商業(yè)產(chǎn)品定定位思考項目地點及及周邊環(huán)境境項目位于鳳鳳凰湖工業(yè)業(yè)園區(qū)龍頭頭區(qū)域。目前區(qū)域商商業(yè)發(fā)展尚尚不成熟。。優(yōu)勢、劣勢勢、商機、、威脅分析析優(yōu)勢、劣勢勢、商機、、威脅分析析xx市經(jīng)濟發(fā)展展迅速，是是中國最大大的直轄市市，國民生生產(chǎn)總值(GDP及外商直接接投資(FDI)在過去幾年年都有兩位位數(shù)的增長長；高鐵經(jīng)經(jīng)濟將會給給xx的商業(yè)帶來來非常大的的影響。在收入及生生活品質(zhì)的的提高下，，消費者亦亦會同時追追求高層次次的消費模模式；項目處于工工業(yè)園區(qū)，，周邊消費費群體收入入豐裕，具具消費能力力；項目周邊在在未來兩年年內(nèi)工業(yè)園園區(qū)的逐漸漸成熟，其其大部分為為中高收入入人士，消消費力大；；項目位于主主路旁，可可見度高；；校園經(jīng)濟帶帶來的產(chǎn)業(yè)業(yè)驅(qū)動優(yōu)勢xx為新發(fā)展的的城市，市市民的普遍遍教育水平平偏低，對對時尚生活活消費的模模式可能還還沒有接受受，這類型型的消費可可能需要一一段培養(yǎng)期期；項目在新居居住區(qū)的中中心，大部部分項目還還沒有完全全完工，工工地眾多，，對商業(yè)可可能一定的的影響；優(yōu)勢、劣勢勢、商機、、威脅分析析劣勢時尚生活消消費在xx還沒有被發(fā)發(fā)展，假如如成功，可可以做這方方面的領(lǐng)頭頭羊，又可可為發(fā)展商商造出一個個品牌；xx鳳凰湖區(qū)域域中產(chǎn)及高高收入階層層日益膨脹脹，對生活活消費及質(zhì)質(zhì)量要求日日漸增加，，為本項目目帶來很多多消費力量量；臺商等其它它工業(yè)園區(qū)區(qū)進入xx區(qū)域，可能能借這個平平臺引進他他們，從而而把他們再再引進到發(fā)發(fā)展商其它它的項目。。優(yōu)勢、劣勢勢、商機、、威脅分析析商機項目四周會會有有大量量商業(yè)相繼繼落成，對對本項目有有一定壓力力；時尚生活是是一種新消消費理念，，有一定的的風(fēng)險。優(yōu)勢、劣勢勢、商機、、威脅分析析威脅商業(yè)市場定定位、功能能及業(yè)態(tài)分分析xx會館HANI82湯師傅逸景景養(yǎng)生湯房房清邁足藝蘭貴吉語言言培訓(xùn)中心心法國爵士咖咖啡ALTAMIRA住宅產(chǎn)品定定位思考高層產(chǎn)品形態(tài)低低人一頭。。（新區(qū)主要要以洋房形形態(tài)為主。。純高層不不可取）高層+洋房產(chǎn)品形態(tài)混混入同質(zhì)化化競爭。（新區(qū)主要要以洋房+高層組合形形態(tài)）放棄通過純洋房區(qū)域內(nèi)暫無無。（新區(qū)主要要以洋房+高層組合形形態(tài)）通過洋房+別墅區(qū)域內(nèi)暫無無。（新區(qū)主要要以洋房+高層組合形形態(tài)）通過純別墅目前別墅為為主項目銷銷售不暢。。風(fēng)險較大大。（新區(qū)主要要以洋房+高層組合形形態(tài)）放棄產(chǎn)品組合思思考（組合一））高層+洋房獨有項目自然景觀資源共有資源通過努力可以達成企業(yè)及項目目品牌|銷售湖泊支撐人文及區(qū)域域環(huán)境產(chǎn)品支撐缺點：高層層產(chǎn)品的融入很難高高調(diào)樹立項目的形象象。優(yōu)點：高層層可設(shè)置小面積產(chǎn)品品，有效帶來資金回回籠方案案不不可可取?。ńM合二））洋房+別墅獨有項目自然景觀資源共有資源通過努力可以達成企業(yè)及項目目品牌|銷售湖泊支撐人文及區(qū)域域環(huán)境產(chǎn)品支撐缺點：勢必必影響到項目整體回回款速度。。優(yōu)點：在區(qū)區(qū)域內(nèi)能形形成首個中中心別墅群群。方案案可取取產(chǎn)品組合思思考（組合三））純別墅及及類別墅洋洋房獨有項目自然景觀資源共有資源通過努力可以達成企業(yè)及項目品牌|銷售湖泊支撐人文及區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品支撐缺點：勢必影響到到項目整體回款速度度。對于二期項目開發(fā)發(fā)，的收尾，可以用追追求利潤最大化。優(yōu)點：將項目進行行推廣的升華，收收官之作拔高項目目形象。方案不不可取取產(chǎn)品組合思考產(chǎn)品方向結(jié)論別墅級洋房產(chǎn)品不直接提別墅，避避免推廣上過度排排外客戶。別墅級洋房。提升升洋房檔次。差異異化市場占位，夯夯實企業(yè)品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)。如何同時保證項目目一期的銷售回款速度呢？再次思考結(jié)合地塊打造出豐豐富的別墅級洋房房產(chǎn)品線4+1層別墅級洋房11層洋樓8層標(biāo)準(zhǔn)洋房別墅級奢侈豪華客戶群改善型城市客戶群改善或剛需客戶群通過不同的產(chǎn)品組組合,提升綜合品質(zhì);4+1層類別墅洋房打造造的情景院落提升升居住感;產(chǎn)品線豐富,具有一定的梯坎,客群層次明顯湖濱墅院坡地洋房板式洋樓聯(lián)排別墅別墅奢侈豪華客戶群親水別墅宏觀背景區(qū)域概況房地產(chǎn)概況報告結(jié)構(gòu)國維定益區(qū)位與地塊分析產(chǎn)品建議營銷推廣銷售執(zhí)行國維定益產(chǎn)品建議規(guī)劃布局建議面積組合建議建筑風(fēng)格園林景觀風(fēng)水屬性山旺人丁，水旺財財。山不在高，有仙則則名，水不在深，有龍則則靈。規(guī)劃布局建議產(chǎn)品規(guī)劃布局原則則：位置最好的地塊擺擺放品質(zhì)最高的產(chǎn)產(chǎn)品，反之，位置置相對較差的地塊塊擺放品質(zhì)次之的的產(chǎn)品。規(guī)劃布局目的：最大限度打造產(chǎn)品品的品質(zhì)感，提升升項目整體檔次，，塑造開發(fā)商的品品牌形象，保證項項目較高利潤?！吨芤状髩沿浴罚骸皩嵭卸埂?。?！痘茨献忧刈逵?xùn)》：“俯視天地，以以制度量，察陵陸陸，水澤、肥墩、、高下之宜，立事事生財，以除饑寒寒之?！薄妒访瘛へ浿沉袀鳌罚骸笆庥跔I營丘，地瀉鹵，人人民寡，于是太公公勸其女功，極技技巧，通漁鹽?！薄痹诮ㄖ?guī)劃上，主主張因地制宜，根根據(jù)環(huán)境的客觀性性，采取適宜于自自然的規(guī)劃方式。。不規(guī)則的地形必然然會導(dǎo)致某些部位位的缺角，與之相相對應(yīng)的八卦就會會出現(xiàn)缺陷，并造造成陰陽失衡、五五行失和，進而就就會影響到居住者者的健康和運氣，，應(yīng)該在有缺陷的的部位按照五行生生克的原理進行相相應(yīng)的處理。風(fēng)水與規(guī)劃排列整齊的樓房，，布局相對平衡，，陰陽和諧；而排排列不工整的住宅宅，由于建筑物布布置和空間分割的的不對稱，容易造造成住宅小區(qū)的陰陰陽失衡、五行失失和。但往往在景景觀和風(fēng)水布局上上，由于客戶對風(fēng)風(fēng)水不了解，所以以更注重景觀，因因而目前錯落有致致的樓盤比比皆是是。我們在規(guī)劃排排布的時候需要將將朝向、景觀和風(fēng)風(fēng)水等因素綜合考考慮。風(fēng)水與布局三星水庫D地塊A地塊B地塊C地塊交通建議思路地塊外部圍繞三星星水庫打造一條環(huán)環(huán)形的交通路線，，使其成為整個項項目的最大景觀點點。各地塊內(nèi)部建議實實行人車分流，保保證項目的品質(zhì)感感和舒適度。地塊功能分區(qū)建議議C地塊受到變電站和和高差較大的影響響，規(guī)劃成整個項項目的公園綠化配配套；在B地塊受變電站影響響較大的地方規(guī)劃劃為綠化用地，其其他部分規(guī)劃成整整個項目的商業(yè)配配套；A、D地塊位置相對較好好，地勢較平，規(guī)規(guī)劃為住宅建筑用用地。（A地塊）（C地塊）（B地塊）三星水庫A地塊B地塊C地塊D地塊C地塊B地塊D地塊住宅建筑用地地公園綠化配套套商業(yè)配套變電站鳳凰湖工業(yè)園區(qū)住宅建筑用地地（A地塊）（C地塊）（B地塊）三星水庫D地塊A地塊B地塊C地塊打造臨湖主題題性綠化公園園公園綠化配套套（A地塊）（C地塊）（B地塊）三星水庫D地塊A地塊C地塊B地塊建議打造部分分生活配套（（如便利店、、藥店等）和和外向服務(wù)型型商業(yè)（如經(jīng)經(jīng)濟性酒店，，大型餐飲等等），為整個個項目提供必必要的商業(yè)配配套服務(wù)。商業(yè)配套（A地塊）（C地塊）（B地塊）三星水庫D地塊A地塊B地塊C地塊住宅建筑用地地A地塊臨湖面規(guī)規(guī)劃8層洋房產(chǎn)品，，建議采用““W”型布局，保證證觀湖樓棟最最大化和景觀觀視線最優(yōu)化化；而在后排排規(guī)劃11層板式洋樓。。6-8層洋房11層洋樓住宅建筑用地地（A地塊）（C地塊）（B地塊）三星水庫D地塊A地塊C地塊B地塊D地塊臨湖、臨臨公園面建議議規(guī)劃為聯(lián)排排別墅，在中中間地段規(guī)劃劃疊拼墅院產(chǎn)產(chǎn)品，而在末末端不能觀湖湖的位置規(guī)劃劃部分洋房產(chǎn)產(chǎn)品，形成高高低有序的建建筑天際線。。聯(lián)排別墅疊拼墅院8層洋房建議在臨湖和和臨公園的位位置采用扇形形布局，保證證景觀樓棟的的最大化。負(fù)一層一層二層三層……N>4（N表示中套數(shù)））聯(lián)排別墅：——項目前期考慮慮的經(jīng)濟型別別墅產(chǎn)品，主主要集中在D地塊，臨湖，，量少，為提提升項目整體體形象服務(wù)，，吸引xx高端再改類客客戶群。鑒于對區(qū)位、、宏觀政策及及xx房地產(chǎn)市場的的研究，聯(lián)排排別墅產(chǎn)品均均為6聯(lián)以上。平層頂躍平層頂躍負(fù)一層一層二層三層四層五層疊拼墅院：——項目前期中次次高端產(chǎn)品，，類別墅產(chǎn)品品，其品質(zhì)遠遠高于xx市場上的洋房房，吸引xx當(dāng)?shù)仄胀ㄔ俑母念惪蛻?。此類產(chǎn)品每棟棟樓共計8套；底躍為：“負(fù)負(fù)一層+一層”和“負(fù)負(fù)一層+一層