贏了網(wǎng)法律咨詢遇到建筑工程糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險防范時下在商品房預(yù)售的買賣合同中，在“付款方式及期限”一欄，房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主約定的幾乎都是“一次性付款”方式，很少約定“分期付款”或“其他方式”付款。這種“一次性付款”除很少一部分業(yè)主用自有資金一次性付清房款之外，普遍采取的是業(yè)主首付與按揭貸款組合付款方式。按揭貸款促進(jìn)了房屋的銷售，加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并為開發(fā)商化解了業(yè)主分期付款方式下不能及時收回房款的風(fēng)險，但隨之而來的問題是開發(fā)商為停供、斷供貸款的業(yè)主向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此，購房人在購房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會因按揭購房這一“橋梁”波及到本來與購房人債務(wù)毫無瓜葛的開發(fā)商。如最近一家房地產(chǎn)開發(fā)商就來咨詢：一位貸款購買期房的業(yè)主因生意上的債務(wù)糾紛，招致法院上門查封了還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋，銀行眼見房屋被封欲起訴已數(shù)月未還款的業(yè)主和承擔(dān)保證責(zé)任的開發(fā)商，開發(fā)商一時不知該怎么處理這一團(tuán)亂麻。因此，如何防范業(yè)主按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來的風(fēng)險，已成為開發(fā)商不得不面對和解決的難題。

一、預(yù)售商品房按揭貸款的法律性質(zhì)1、按揭貸款的概念預(yù)售商品房按揭貸款也稱樓花按揭貸款，按揭擔(dān)保方式是借鑒香港地區(qū)的法律規(guī)定，來源于英美法的mortgage。樓花按揭擔(dān)保，是指房屋預(yù)售合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商支付部分購房款后，將其根據(jù)合同取得的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得貸款的擔(dān)保，貸款額度為尚未支付的購樓款。如果買方還清所有貸款本息后將期待權(quán)贖回，取得房屋產(chǎn)權(quán)；如果買方未能依約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利，銀行有權(quán)處分按揭房屋并優(yōu)先清償其貸款。也就是說房地產(chǎn)按揭人把房地產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦貸款全部還清后，所保證的債務(wù)或者責(zé)任解除，房地產(chǎn)歸購房者所有，抵押品上的封條也可“揭”下來了。因此“按揭”的概念是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)益以保證償還債務(wù)的一種法律行為，相當(dāng)于大陸法的讓與擔(dān)保。樓花竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為房屋抵押。由此可見，樓花按揭法律性質(zhì)，根據(jù)對按揭權(quán)人與按揭人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無論從設(shè)定的目的，還是法律效力方面，樓花按揭與房屋抵押是基本相同的，并未超出抵押的范疇，是一種不動產(chǎn)抵押方式。但另一方面，樓花按揭從權(quán)利標(biāo)的物范圍、設(shè)定方式、實現(xiàn)方式、標(biāo)的物風(fēng)險承擔(dān)等方面又與我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式不同，所以其又有別于我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式，給司法實踐帶來一定問題，在此就不作展開。我國現(xiàn)行法律中，對依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋設(shè)定抵押是有法律依據(jù)的。具體為最高人民法院《關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條規(guī)定“以用按揭一詞的話，那么倒不如使用“可由某銀行提供個人住房抵押貸款”的法律用語，這樣既規(guī)范又更加讓老百姓感到通俗易懂。2、按揭貸款擔(dān)保的特點抵押加階段性保證的擔(dān)保方式的特點，可以概括為兩個擔(dān)保階段、三方當(dāng)事人和四種法律關(guān)系。從擔(dān)保的階段來看，共分為兩個階段。第一階段自貸款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有權(quán)證》，并辦妥抵押登記，將《房屋他項權(quán)證》及其他有關(guān)資料交銀行保管之日止。該階段由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二階段始于銀行取得《房屋他項權(quán)證》，此時抵押合同開始生效，由于抵押合同生效之日亦即保證合同失效之時，通過兩個階段的緊密銜接，貸款銀行的債權(quán)獲得了不間斷的保障。而且，貸款銀行為了防止抵押物的意外毀損、滅失風(fēng)險，還要求借款人在借款合同簽訂前辦理房屋保險，并將貸款銀行列為第一受益人。從主體上來看，在抵押加階段性保證借款中須具備三方當(dāng)事人，即借款人（抵押人、購房人）、貸款人（債權(quán)人、抵押權(quán)人）和保證人（開發(fā)商）。在這三方當(dāng)事人間產(chǎn)生了四種法律關(guān)系，即購房人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系（實質(zhì)上是一種遠(yuǎn)期交貨合同）；購房人與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系；購房人與貸款銀行之間的抵押合同關(guān)系，開發(fā)商與貸款銀行之間的保證合同關(guān)系。3、按揭貸款擔(dān)保的效力從擔(dān)保的效力來看，在銀行抵押權(quán)憑證辦妥之前，借款人違約不還款時，貸款銀行有權(quán)要求開發(fā)商履行保證責(zé)任。開發(fā)商在償還借款人到期的和未到期的全部貸款以及違約金等債務(wù)后，可以依據(jù)《擔(dān)保法》第12條的規(guī)定，通過協(xié)商或訴訟途徑向借款人追償。二、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任面臨的主要風(fēng)險1、業(yè)主遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，盡管沒有出現(xiàn)停供、斷供貸款情況，但開發(fā)商的保證責(zé)任一直不能解脫。案例：2005年4月，業(yè)主劉某與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，購買商品房一套，并順利的從房地產(chǎn)公司指定的貸款銀行辦理了18萬元貸款，銀行把貸款直接劃到了房地產(chǎn)公司在銀行開立的帳戶上。同時房地產(chǎn)公司與提供貸款的銀行簽訂一份保證協(xié)議，約定：銀行向購買該房地產(chǎn)公司商品房的業(yè)主提供按揭貸款，銀行把貸款劃轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司在貸款銀行開立的帳戶上。當(dāng)年底，房地產(chǎn)公司交付了房屋，并通知業(yè)主劉某可辦理房屋所有權(quán)證，但劉某無任何理由情況下一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。由于業(yè)主劉某拒不辦理房屋所有權(quán)證，進(jìn)而不能辦理抵押登記，所以依據(jù)房地產(chǎn)公司與銀行簽訂的協(xié)議，銀行不允許房地產(chǎn)公司動用帳上的貸款，并且房產(chǎn)公司有隨時承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險。公司多次催促劉某，劉某一直不予配合。無奈，房地產(chǎn)公司把業(yè)主劉某告上了法庭，要求其辦理房產(chǎn)證。2、業(yè)主停供、斷供貸款，開發(fā)商被追究保證責(zé)任案例：2000年，陸先生在北京眾多房地產(chǎn)項目中選中了北京萬泉新新家園的房子，并向中國建設(shè)銀行北京海淀支行申請按揭貸款。2000年11月17日，銀行向陸先生發(fā)放個人住房貸款455萬元，貸款期限10年，月還款4.9萬余元。陸先生以其購買的北京萬泉新家園房屋作抵押，北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起初，陸先生主動交了一段時間的房屋貸款，然而自2002年9月起，他卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經(jīng)逾期七個月沒有交“月供”，銀行遂向北京市第一中級人民法院起訴，請求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任。經(jīng)審理，法院判令陸先生償還銀行360余萬元本金及利息，萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商被迫承擔(dān)還款義務(wù)，替業(yè)主償還381萬元欠款。隨后，替人還債的房地產(chǎn)開發(fā)商在履行擔(dān)保責(zé)任后，向法院申請行使追償權(quán)，向拒不支付“月供”款的購房人討回這筆巨款。最終雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，由房地產(chǎn)開發(fā)商退還購房款，同時業(yè)主將已購商品房退還給開發(fā)商。3、業(yè)主停供、斷供貸款，又因其他債務(wù)導(dǎo)致尚未過戶的房屋被法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅面臨被追究保證責(zé)任，而且因房屋被查封面臨承擔(dān)保證責(zé)任后無法追償?shù)奈C(jī)。如本文開頭所講的案例：一位貸款購買期房的業(yè)主因生意上的債務(wù)糾紛，招致法院查封了業(yè)主還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋（即房屋產(chǎn)權(quán)還屬于房地產(chǎn)開發(fā)商），銀行眼見房屋被封欲起訴已數(shù)月未還款的業(yè)主和承擔(dān)保證責(zé)任的開發(fā)商。上述糾紛中有幾個問題：首先法院查封業(yè)主購買的尚未辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)依據(jù)何在？這是一個存在較大爭議的問題。因為根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣柙、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第2條、第19條規(guī)定，法院查封房屋原則上應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對預(yù)售房屋的查封有“被執(zhí)行人已全部或部分支付價款并實際占有該財產(chǎn)”的特殊要求。但根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條，法院對“被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋”和“被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封效力等同于正式查封。根據(jù)這個規(guī)定，法院查封底業(yè)主尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋又是有依據(jù)的。其次的問題是：不管法院的查封究竟有無道理，由于業(yè)主未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)名義上的產(chǎn)權(quán)人還是開發(fā)商，因此如果法院真的進(jìn)入執(zhí)行程序，采取拍賣、變賣等形式處理該房產(chǎn)，在操作上還確實有一定問題和難度。在此狀態(tài)下一般的解決辦法是：開發(fā)商與購房人解除房屋買賣合同，開發(fā)商收回所售房產(chǎn)，同時將購房人尚未償還的銀行貸款，返還給銀行，剩余部分的房款應(yīng)屬于購房人所有。但在此又有一系列問題，開發(fā)商在簽約和解約的過程中，發(fā)生了以下一系列的費(fèi)用和損失，這些費(fèi)用和損失如何處理：1．包括印花稅、銷售人員傭金、交易手續(xù)費(fèi)等等，開發(fā)商能否從剩余房款中先行扣除？2．這一過程使開發(fā)商已經(jīng)發(fā)生的一系列房產(chǎn)價值增值活動又回到了起點，需要重新處理該房產(chǎn)，今后新發(fā)生的費(fèi)用如何處理？3．在解約前，購房人一般已經(jīng)入住了一段時間，這段時間的房屋占用是否可以收取費(fèi)用？按什么標(biāo)準(zhǔn)？4．如果是毛坯房，而購房人已經(jīng)裝修，對裝修如何進(jìn)行處理？5．這種解約并不是購房人違反了《商品房買賣合同》而導(dǎo)致的合同解除，開發(fā)商能否根據(jù)購房合同中的違約條款，追究購房人的違約責(zé)任？具體說，能否扣除購房人的定金或違約金？以上問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，如果買賣雙方又沒有事先約定，處理起來會很困難。三、預(yù)售商品房按揭貸款開發(fā)商保證風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析1、業(yè)主受經(jīng)濟(jì)能力所限無法償還業(yè)主因為意外事故或疾病等失去還款能力，更多的情況是，家庭收入扣除基本生活費(fèi)用外不足還款。如上海市住房抵押貸款違約因素的實證分析中，中低收入家庭所占比例遠(yuǎn)高于高收入家庭，其中，家庭月收入小于3000元的占違約案的一半以上。而我國目前的按揭的借款時間偏短，還款壓力大，在借款期內(nèi)由于某種原因?qū)е率杖氪蠓葴p少，就有可能造成違約還款。2、惡意欠債不還我國缺乏個人破產(chǎn)制度。在國外，一旦欠債不還，貸款人就不可能從任何一家銀行手中借到錢，生活開銷與職業(yè)選擇都會有許多限制。在國內(nèi)，按揭這種購房方式剛出現(xiàn)時，購房者都非常老實地償還貸款，但是，當(dāng)購房者意識到采取反擔(dān)保的貸款方式中，是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，個人拖欠銀行貸款并不會受嚴(yán)厲的處罰后，違約現(xiàn)象就開始萌芽了。3、業(yè)主與開發(fā)商的矛盾所致近日，某銀行起訴業(yè)主李先生償還房貸及利息共計100多萬元，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。而業(yè)主李先生在法庭上辯稱，入住四年至今尚未拿到房產(chǎn)證，并且開發(fā)商當(dāng)初承諾的地下車庫、綠化等多項配套設(shè)施均沒有實現(xiàn)。他之所以中止還款，是因為考慮到繼續(xù)還款將會給自己帶來巨大風(fēng)險。4、業(yè)主投資行為，節(jié)省投資成本有很大一部分業(yè)主買房不是為了自己居住，而是為了投資?？匆粍t案例：2002年7月，業(yè)主劉某與北京松瑜花園房地產(chǎn)公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，以數(shù)百萬元購買了一套住房。但讓房地產(chǎn)公司為難的是，盡管在購房協(xié)議中雙方約定“應(yīng)共同辦理房屋過戶手續(xù)并相互積極配合”，可劉某在接到辦理產(chǎn)權(quán)證的書面通知后，耗了一年多就是不肯辦過戶手續(xù)。無奈之下，房地產(chǎn)公司將劉某告上法院。在法庭上，劉某認(rèn)為辦理過戶手續(xù)的時間比較長，而且還要為此支付31萬元的各種稅費(fèi)，這對于有意將房屋轉(zhuǎn)手的他來說“會發(fā)生不必要的費(fèi)用”。因此，劉某才沒有辦理手續(xù)。同時劉某認(rèn)為，只要自己在房屋貸款上按時交納不拖欠，房地產(chǎn)公司就不會承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險。四、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險防范在預(yù)售商品房中為業(yè)主提供保證的開發(fā)商經(jīng)常面臨承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險，一旦業(yè)主不按約定償還貸款，而又無任何財產(chǎn)可供執(zhí)行時，開發(fā)商就被迫走向前臺，不得不向銀行償付巨額貸款及利息，更難以讓開發(fā)商接受的是，通過銀行提起的訴訟，開發(fā)商在償付貸款后，還無法當(dāng)然取得商品房的抵押權(quán)，向業(yè)主追償全部損失難上加難。在充分認(rèn)識風(fēng)險之后，防范風(fēng)險更為重要，我們認(rèn)為，開發(fā)商至少可以采取以下措施防范或相對降低保證責(zé)任所帶來的風(fēng)險：1、首先開發(fā)商一定要有這么一個意識：協(xié)助購房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，不僅是開發(fā)商的一項義務(wù)，也是開發(fā)商保護(hù)自身合法權(quán)益的一項權(quán)利。我們經(jīng)常遇到購房人在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的環(huán)節(jié)上與開發(fā)商發(fā)生糾紛，許多開發(fā)商也認(rèn)為房子已經(jīng)賣出，后續(xù)的麻煩事能拖則拖，其實由上述的糾紛可以看出，協(xié)助購房人，特別是貸款買房的購房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，看似是開發(fā)商的一項義務(wù)，實際上也是開發(fā)商保護(hù)自身權(quán)益的一項重要權(quán)利。希望開發(fā)商能意識到，只要抵押登記沒有辦理完畢，開發(fā)商就一直在為購房人擔(dān)保，而且根據(jù)銀行的借款合同，這種擔(dān)保一般都是連帶擔(dān)保責(zé)任。一旦購房人出現(xiàn)了問題，貸款銀行依據(jù)規(guī)定，是不會去處理有關(guān)房產(chǎn)的，最省事的辦法是直接向開發(fā)商主張權(quán)利。2、在《商品房買賣合同》中設(shè)計解除條款。從上述糾紛中房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨的損失來看，如果開發(fā)商不能在事先未雨綢繆，一旦發(fā)生了上述的情況，承擔(dān)損失幾乎是必然的，因為屆時開發(fā)商需要面對的，不僅是購房人，還有法院和貸款銀行。因此開發(fā)商可以在《商品房買賣合同中》約定：當(dāng)業(yè)主未能按期還款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時，開發(fā)商即可解除雙方之間的買房合同，向業(yè)主索回商品房，并由業(yè)主承擔(dān)由此引起的損失。另，在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就起多少天之內(nèi)貸款業(yè)主必須委托開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書以及將權(quán)證交至貸款銀行辦理抵押，否則承擔(dān)違約責(zé)任。3、設(shè)定反擔(dān)保協(xié)議，由第三人或業(yè)主為房地產(chǎn)開發(fā)商的保證責(zé)任提供反擔(dān)保，一旦開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，可通過行使反擔(dān)保權(quán)利滿足自己的權(quán)利。4、審查購房人的資信情況，并杜絕幫助購房人虛假提高房價以獲取更高成數(shù)貸款的行為。實踐中，我們經(jīng)常會遇到開發(fā)商幫助購房人虛假提高房價以獲取更高成數(shù)貸款從而降低首付的情況，開發(fā)商時常疏于審查這類購房人的資信狀況，由于這類購房人支付的首付款少甚至未支付，因此斷供、停供的可能性非常大，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險也非常大。5、面對無理由遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證的貸款業(yè)主發(fā)函或訴訟要求業(yè)主辦證，主動結(jié)束懸而未決局面，不要坐等承擔(dān)保證承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，因此業(yè)主及時辦理產(chǎn)權(quán)證不僅是其權(quán)利也是一項法定義務(wù)。上面舉的業(yè)主劉某與北京松瑜花園房地產(chǎn)公司案例中，劉某因購買房屋系投資行為，為節(jié)省相關(guān)費(fèi)用遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，“著急上火”的開發(fā)商最終上法院“找說法”。最后北京朝陽區(qū)法院以業(yè)主違反誠實信用原則為由，判決業(yè)主必須交錢、辦證。因此認(rèn)為，辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證不僅是購房者的權(quán)利，也是購房者的義務(wù)。而且，如果劉某不及時辦理上述手續(xù)的話，依據(jù)樓宇按揭擔(dān)保借款合同，銀行將因此無法辦理抵押登記證明，進(jìn)而不能免除房地產(chǎn)公司的還款保證責(zé)任，損害房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益。據(jù)此，法院以劉某的行為有違誠實信用原則為由，作出上述判決。6、如果開發(fā)商為業(yè)主承擔(dān)保證責(zé)任后，可以要求法院在判決書中直接明確其向業(yè)主的追償權(quán)，這樣開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，可依法院判決文書直接向債務(wù)人行使追償權(quán)或者申請強(qiáng)制執(zhí)行，而不必再重新再以追償權(quán)提起訴訟。

以上所述的開發(fā)商本身可采用的一些積極措施防范預(yù)售商品房為業(yè)主按揭貸款中開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，除此之外，我們大力呼吁盡快實行預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度。從今年10月1日起施行的《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了“不動產(chǎn)預(yù)告登記制度”，雖然《物權(quán)法》設(shè)定其制度的本意是主要是為了防止開發(fā)商一房兩賣現(xiàn)象，并未明確規(guī)定預(yù)售房屋抵押可以進(jìn)行預(yù)告登記，但因為最高人民法院《關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條已有了“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定；《物權(quán)法》第180條規(guī)定：正在建造的建筑物可以抵押，再加上現(xiàn)《物權(quán)法》又明確了“不動產(chǎn)預(yù)告登記制度”，所以我們認(rèn)為預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記的法律依據(jù)已經(jīng)充分。并且，建設(shè)部于今年7月根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號）的基礎(chǔ)上，組織起草了《房屋登記辦法》（征求意見稿）。該意見稿第五章節(jié)為“預(yù)告登記”，第67條明確規(guī)定了預(yù)購商品房抵押當(dāng)事人可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記；第七十條規(guī)定了預(yù)告登記的效力：“現(xiàn)房或正在建造的房屋經(jīng)依法辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理對該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記”。因此，如果實行了預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記，債權(quán)人銀行就預(yù)售房屋享有了抵押權(quán)，從而享有債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，即使買房人因其他債務(wù)導(dǎo)致商品房被法院查封，銀行仍對被查封的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)，這樣銀行的利益就不會受到損失，作為保證人的開發(fā)商也不會受到連帶損失。工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)/l/jz/701575.html地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)(2018年)是什么/l/jz/701574.html水利工程質(zhì)量事故處理暫行規(guī)定(2018)是什么/l/jz/701573.html工程勘察/l/jz/701572.html監(jiān)理工程師在建筑行業(yè)中的作用/l/jz/701571.html2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第九章重點（3）/l/jz/701570.html工程資料管理規(guī)程/l/jz/701569.html2018年監(jiān)理工程師案例分析沖刺復(fù)習(xí)（7）/l/jz/701568.html工程質(zhì)量風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)(2018年)是什么/l/jz/701567.html加強(qiáng)建筑工程施工管理對違法工程保持高壓態(tài)勢/l/jz/701566.html人身意外傷害保險內(nèi)容/l/jz/701565.html建設(shè)工程合同合并審理的規(guī)定(2018)/l/jz/701564.html招標(biāo)方式改為非招標(biāo)方式的五個關(guān)鍵點/l/jz/701563.html關(guān)于固定單價合同書范本2018最新的問題/l/jz/701562.html福建建筑工程施工許可證1日起可網(wǎng)上辦理/l/jz/701561.html勘察/l/jz/701560.html2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第五章重點（2）/l/jz/701559.htmlBOT合同談判的程序/l/jz/701558.html2018年監(jiān)理工程師考試倒計時專家壓題沖刺專題/l/jz/701557.html土方運(yùn)輸工程承包合同范本/l/jz/701556.html2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第七章重點（3）/l/jz/701555.html挖河土方工程承包合同范本是什么/l/jz/701554.html2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第九章重點（2）/l/jz/701553.html2018年監(jiān)理工程師（法規(guī)）重要知識點（7）/l/jz/701552.html本地的裝飾裝修工程承包合同書寫格式2018/l/jz/701551.html附屬工程發(fā)包合同書寫格式2018/l/jz/701550.html建設(shè)工程糾紛案件造價鑒定要注意的問題/l/jz/701549.html監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第二章重點解析（2）/l/jz/701548.html定標(biāo)/l/jz/701547.html家裝工程質(zhì)保期是多久/l/jz/701546.html2018年監(jiān)理工程師考試輔導(dǎo)答疑（1）/l/jz/701545.html張家口2018年注冊監(jiān)理工程師資格考試報名條件/l/jz/701544.html影響建筑工程質(zhì)量的因素是什么/l/jz/701543.html招標(biāo)備案/l/jz/701542.html西藏2018年監(jiān)理工程師考試報名條件/l/jz/701541.html中標(biāo)后未簽訂書面合同書范本2018最新但建筑工程已經(jīng)中標(biāo)人實施之法律分析/l/jz/701540.html工程發(fā)包方與承包方的關(guān)系是什么/l/jz/701539.html建筑工程發(fā)包方應(yīng)注意的常見問題/l/jz/701538.html關(guān)于建筑施工安全三項行政許可事宜的通知/l/jz/701537.html監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第三章重點解析（8）/l/jz/701536.htmlTOT融資方式簡介/l/jz/701535.html隱蔽工程質(zhì)量問題劃分怎樣進(jìn)行/l/jz/701534.html監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)修訂工作/l/jz/701533.html監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容及其審核/l/jz/701532.html工程造價糾紛解決的途徑/l/jz/701531.html工程施工與工程結(jié)算對沖是怎么一回事/l/jz/701530.html提升高層民用建筑工程監(jiān)理工作質(zhì)量的措施/l/jz/701529.html最高人民法院關(guān)于集中清理拖欠/l/jz/701528.html建筑施工總承包等級標(biāo)準(zhǔn)(2018年)/l/jz/701527.html2018年北京市監(jiān)理工程師考試費(fèi)用/l/jz/701526.html2018年監(jiān)理工程師考試合格標(biāo)準(zhǔn)什么時候公布/l/jz/701525.html規(guī)范建設(shè)工程造價主要法律有哪些/l/jz/701524.html建筑工程施工監(jiān)理人員崗位責(zé)任制/l/jz/701523.html公路分布工程質(zhì)量評定結(jié)果是什么樣子的/l/jz/701522.html監(jiān)理工程師考試重點知識點與難點（20）/l/jz/701521.html水利工程建設(shè)監(jiān)理合同書范本2018最新范本/l/jz/701520.html監(jiān)理工程師（投資控制）第一章重點解析（1）/l/jz/701519.html關(guān)于折舊/l/jz/701518.html建筑工程索賠程序是什么樣子的,需要哪些證據(jù)/l/jz/701517.html監(jiān)理工程師（投資控制）第四章重點解析（3）/l/jz/701516.html建設(shè)行政主管部門的相關(guān)法律責(zé)任有哪些/l/jz/701515.html違法建筑復(fù)議申請/l/jz/701514.html減少工程簽證六類案例總結(jié)/l/jz/701513.html2018年監(jiān)理工程師（法規(guī)）重要知識點（13）/l/jz/701512.html風(fēng)險識別方法/l/jz/701511.html工程質(zhì)量管理技術(shù)措施書寫格式2018/l/jz/701510.html2018年監(jiān)理工程師考試案例分析考試技巧/l/jz/701509.html安排項目擔(dān)保的步驟/l/jz/701508.html工程質(zhì)量檢驗分類包括哪幾種/l/jz/701507.html廣告招牌工程承