物業(yè)公司工程管理部制度匯編工程部組織構(gòu)架圖工程部經(jīng)理維運修內(nèi)行主勤主管管變配維電空鍋電梯修調(diào)爐室維電維運值修工修行班工工工電工工程管理工作職能工程部門是各類設(shè)備主管部門。在總經(jīng)理室及管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責本物業(yè)區(qū)域的電氣、電梯、通訊、智能化設(shè)備、空調(diào)、暖通、給排水、機械等設(shè)備的運行管理、維修保養(yǎng)、更新、改造以及土建裝飾的管理等業(yè)務(wù)，其職能如下：一．按照國家有關(guān)法規(guī)，負責制訂近、遠期各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃。提出設(shè)備更新的設(shè)想、可行性研究方案、年度經(jīng)費預(yù)算以及有關(guān)設(shè)備、物資的采購意見。二．加強管理，建立健全各項規(guī)章制度和工作流程。認真落實崗位責任制，減少和杜絕各種違章、違紀現(xiàn)象、安全事故的發(fā)生。三．嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全維護維修。組織實施設(shè)備的定期點檢、保養(yǎng)和維修，負責各類設(shè)備的應(yīng)急搶修，并及時排除故障，保證設(shè)備處于正常安全工作狀態(tài)。四．配合開展各類專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和技術(shù)水平，做好員工的晉級、考核、評聘工作。五．樹立勤儉持家的精神，積極開展節(jié)能和技術(shù)改進工作，降低能耗，開源節(jié)流，提高物業(yè)管理費用使用效率。六．加強工程設(shè)備、工具領(lǐng)用的管理，建立健全設(shè)備器材、備品備件的領(lǐng)用制度。七．建立健全規(guī)范化的、先進的圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備臺賬檔案、巡檢日制及相關(guān)技術(shù)資料、管理制度，加強對工程技術(shù)檔案的管理。八．負責高壓容器、電梯、鍋爐、動力、消防設(shè)備及安全裝置的管理，定期檢查維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。九．在設(shè)備維護檢修時，做好必要的安全防范措施，定期組織維修人員進行安全操作教育，在大修、特殊工種操作時應(yīng)做好現(xiàn)場監(jiān)護，保障人身、設(shè)備的安全。運行組工作職能在部門經(jīng)理、主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責對供配電、照明、電梯、智能化弱電設(shè)備和其他各類電氣設(shè)備的運行、維護、維修工作。其職能如下：一．負責電梯、擦窗機和其它登高設(shè)備的運行、操作、維護工作，保證垂直運輸系統(tǒng)正常、安全使用。二．負責自動控制、監(jiān)控、消控、廣播、通訊等各種弱電設(shè)備的運行、維護工作，確保各種弱電系統(tǒng)的正常使用。三．負責照明、馬達等各類電氣設(shè)施的運行、維護工作，確保各類電氣類設(shè)備處于良好的狀態(tài)。四．配合勞動、消防、供電部門做好供電、消防、電梯設(shè)施的年檢，配合、督促各專業(yè)設(shè)備維修單位對供電、電梯、弱電設(shè)施的維護、保養(yǎng)工作。五．嚴格執(zhí)行設(shè)備的操作規(guī)程，巡檢、維護保養(yǎng)制度和安全操作制度，確保各類設(shè)備和人身的安全，杜絕重大事故的發(fā)生。六．接收各類電氣設(shè)備、供電設(shè)施、電梯、弱電設(shè)備的報修，及時迅速修復(fù)，努力減少故障時間。七．落實各種節(jié)能和降低材料消耗的措施，減少支出，不斷提高管理水平。八．完成上級交辦的其他各項任務(wù)。維修班組工作職能在部門經(jīng)理、主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責空調(diào)、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)設(shè)施的操作、運行、維護維修工作。其職能如下：一．負責供配電設(shè)施的運行、操作、維護維修工作，確保正常、安全用電。二．負責空調(diào)、暖通設(shè)施的操作、運行、維護工作，保證入駐客戶處于安適的環(huán)境。三．負責給排水、煤氣管道系統(tǒng)的運行、操作、維護工作，確保各類管道暢通，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。四．負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)外結(jié)構(gòu)設(shè)施、裝飾的維護維修工作，確保結(jié)構(gòu)、裝飾的完整性和完好性。五．配合消防、衛(wèi)生防疫、供汽、供水部門做好年檢、水質(zhì)化驗等工作，配合、督查各專業(yè)設(shè)備維修單位對各類設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。六．嚴格執(zhí)行設(shè)備的操作規(guī)程、巡檢、維護保養(yǎng)制度和安全操作制度，確保各類設(shè)施和人身的安全，杜絕重大事故的發(fā)生。七．接受空調(diào)、暖通、給排水、房屋結(jié)構(gòu)、裝飾的報修，及時修復(fù)，努力減少故障時間。八．落實各種節(jié)能和降低材料消耗的措施，減少支出，不斷提高管理水準。九．完成上級交辦的其他各項任務(wù)。工程經(jīng)理崗位職責一．工作內(nèi)容在總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責工程管理工作，制定工程設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃，落實管理處質(zhì)量體系中有關(guān)工程設(shè)備管理的各項程序和質(zhì)量要求，確保設(shè)備正常運行，為用戶提供良好的生活和辦公條件。二．工作要求1．根據(jù)總經(jīng)理室的要求，制訂并帶領(lǐng)本部門員工自覺遵守各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責，嚴格按工作規(guī)范操作。2．負責制訂工程年度維修保養(yǎng)計劃，提出設(shè)備更新的可行性方案和預(yù)算報告，做好設(shè)備、物資的請購工作。3．熟悉物業(yè)區(qū)域各重要設(shè)備的性能，抓好設(shè)備維修、保養(yǎng)和土建、裝飾工程的管理工作，確保所有設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。4．負責處理客戶對工程維修的投訴，經(jīng)常檢查報修工作的完成情況，及時組織突發(fā)性設(shè)備故障的搶修。5．加強管理，科學(xué)安排部門各項工作，深入現(xiàn)場檢查員工工作質(zhì)量與服務(wù)情況，嚴格按崗位責任制實施獎懲。6．深入調(diào)查研究，從實際出發(fā)，制訂節(jié)能措施，降低能源消耗，提高經(jīng)濟效益。7．根據(jù)工作需要提出部門員工的增減意見，并參與新員工招聘面試工作和業(yè)務(wù)技術(shù)考核。8．抓好人才培養(yǎng)工作，協(xié)助行政部門做好對員工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和考核工作，提高部門人員的整體素質(zhì)。9．協(xié)調(diào)好部門內(nèi)部與其他各部門的關(guān)系，負責處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套主管部門的協(xié)調(diào)工作。10．會同裝修審圖公司對用戶二次裝修工程進行管理，簽署《裝修協(xié)議》，并抓好有關(guān)裝修規(guī)定的落實。三．注意事項1．工程管理在物業(yè)項目的管理中處于十分重要的地位，工作接觸面廣，涉及關(guān)系復(fù)雜，因此部門經(jīng)理要特別注意協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。2．工程部門擔負著各物業(yè)資產(chǎn)的運行和管理重任，因此部門經(jīng)理不僅要具備多方面的專業(yè)技術(shù)， 還要具備高度的工作責任性， 精心管理，確保業(yè)主財產(chǎn)保值增值。運行主管崗位職責一．工作內(nèi)容：協(xié)助部門經(jīng)理作好年度各項工作計劃、維保計劃、培訓(xùn)計劃等；協(xié)助制定完善工程管理各類管理文件、技術(shù)文件；負責對部門員工進行相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)；在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，處理各類報修；大樓內(nèi)裝、外裝的整修與維護；機電設(shè)備的維修保養(yǎng)；領(lǐng)導(dǎo)、安排和督促維修組員工安全、優(yōu)質(zhì)、高效地完成各項工作。二．工作要求：1．編制各類設(shè)備的年度檢修保養(yǎng)計劃，包括計劃的具體的內(nèi)容和材料預(yù)算報經(jīng)理審批；負責(經(jīng)批準)計劃的落實和實施。每月向部門經(jīng)理提交計劃的完成情況和質(zhì)量情況報告。2．配合部門經(jīng)理完善物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種強、弱電系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機及其它控制設(shè)備的各項管理制度、保養(yǎng)制度、操作規(guī)程、工作標準、巡查表格及應(yīng)急措施等報經(jīng)理批準實行。3．負責配合工程內(nèi)勤做好各類強弱電系統(tǒng)設(shè)備圖紙、操作說明等技術(shù)資料的建立、修正和歸檔工作，建立電氣系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等設(shè)備臺帳。隨時檢查所分管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并負責解決有關(guān)技術(shù)問題。組織分析設(shè)備易發(fā)事故并落實預(yù)防措施，防止和減少設(shè)備事故的發(fā)生，嚴禁設(shè)備帶病運行。4．堅持預(yù)防為主的方針，切實做好各類電氣設(shè)備的絕緣測試、接地測試、防雷測試、預(yù)防性試驗、測量儀表校驗等工作；負責落實電梯、擦窗機、火警系統(tǒng)、衛(wèi)星接收等特種設(shè)備按政府各職能部門要求的年檢工作。保證所分管設(shè)備經(jīng)常處于良好的運行狀態(tài)。5．配合經(jīng)理編制員工培訓(xùn)計劃；負責編輯電氣系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等技術(shù)指導(dǎo)文件；對員工進行以上專業(yè)的培訓(xùn)和理論、操作考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。6．負責及時處理各種報修，科學(xué)安排維修組的各項工作，派發(fā)和落實相關(guān)維修工作單；督促檢查《報修單》完成情況，執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量回訪；對重要設(shè)備的報修或故障搶修必須親臨現(xiàn)場組織實施。 堅持每天巡視、作好班組的各類工作記錄。7．貫徹落實崗位責任制，督促下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和《員工手則》。嚴肅處理各種違章、違紀行為。深入現(xiàn)場檢查員工的工作和服務(wù)質(zhì)量，按考核標準對本組員工實施月度、年度考核。8．參與變電站各項技術(shù)工作，督促變電站值班人員嚴格執(zhí)行各項規(guī)程制度。不定期檢查“二票三制”執(zhí)行情況；負責簽發(fā)工作票，審核各類操作票。親自擔任比較復(fù)雜的倒閘操作或停電作業(yè)的雙監(jiān)護工作。9．負責電梯的正常運行；負責督促電梯維保單位落實維保計劃，并對維修、保養(yǎng)質(zhì)量進行核查，發(fā)現(xiàn)問題及時提交維保單位整改。10．遇到大樓內(nèi)裝（外裝）、各類機電設(shè)備/系統(tǒng)發(fā)生無法自行修復(fù)，需維保單位解決的問題時應(yīng)及時采取合理措施， 聯(lián)系維保單位盡快修復(fù)和解決；并負責監(jiān)督所有維保合同執(zhí)行情況，作好專項記錄。11．提出各項維修工具、材料、備品備件的儲備種類、數(shù)量及采購計劃。負責各系統(tǒng)電費測算及實際消耗的統(tǒng)計工作， 提出或收集合理化建議，盡量降低設(shè)備的能耗。節(jié)約設(shè)備的維修材料，杜絕設(shè)備運行中的浪費現(xiàn)象。12．負責處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政對口主管部門的協(xié)調(diào)工作。13．抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提高員工的主觀能動性。帶領(lǐng)班組員工，按時完成上級交辦的其它任務(wù)。維修主管崗位職責一．工作內(nèi)容：協(xié)助部門經(jīng)理做好年度各項工作計劃、維保計劃、培訓(xùn)計劃等；協(xié)助制定和完善工程各類管理文件、技術(shù)文件；負責對部門員工進行相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)；在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責變配電室、水泵房、中央空調(diào)主機房、通風（防排煙）機房、燃氣鍋爐房等及其設(shè)備的日常運行、巡視檢查、一般故障排除和清潔保養(yǎng)工作，使設(shè)備在運行過程中始終保持良好的技術(shù)狀態(tài)；督促運行組員工安全、優(yōu)質(zhì)、高效地完成各項工作。二．工作要求：1．編制各種設(shè)備的日常保養(yǎng)計劃、材料計劃、具體內(nèi)容和要求，報部門經(jīng)理審批，并負責(經(jīng)批準)計劃的落實和實施，并檢查計劃的完成情況和質(zhì)量情況。每月提交計劃的完成情況和質(zhì)量情況于部門經(jīng)理審核。2．配合部門經(jīng)理完善大樓（大廈）內(nèi)變配電、給水、中央空調(diào)、BA等系統(tǒng)的管理制度、保養(yǎng)制度、操作規(guī)程、工作標準、巡查表格及應(yīng)急措施等報經(jīng)理批準實行。3．負責配合工程內(nèi)勤做好生活給排水、 消防水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風防排煙系統(tǒng)及燃氣鍋爐等設(shè)備圖紙、操作說明等技術(shù)資料的建立、修正和歸檔工作，建立以上設(shè)備臺帳。隨時檢查所分管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并負責解決有關(guān)技術(shù)問題。組織分析設(shè)備易發(fā)事故并落實預(yù)防措施，防止和減少設(shè)備事故的發(fā)生，嚴禁設(shè)備帶故障運行。4．堅持預(yù)防為主的方針，切實做好各類機械設(shè)備的清潔潤滑；連接件緊固；易損件更換；機械設(shè)備運行噪音測試；防腐防銹及管道、容器壓力測試；減壓、恆壓閥調(diào)整；水質(zhì)化驗、計量表校驗等工作；負責落實空調(diào)主機、鍋爐、送排風機、生活水箱等設(shè)備按政府各職能部門要求的年檢工作。保證所分管設(shè)備經(jīng)常處于良好的運行狀態(tài)。5．配合經(jīng)理編制員工培訓(xùn)計劃； 負責編輯空調(diào)、鍋爐、給排水、防排煙及五金裝修等技術(shù)指導(dǎo)文件，對員工進行專業(yè)的培訓(xùn)和理論、操作考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。6．負責安排各系統(tǒng)日常和節(jié)假日的運行值班，合理安排運行組的各項工作，派發(fā)和落實運行保養(yǎng)、維修工作單；督促檢查運行保養(yǎng)、維修工作情況，執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量回訪；對重要設(shè)備的運行故障或存在缺陷必須親臨現(xiàn)場組織排除。堅持每天巡視、作好班組的各類工作記錄。7．貫徹落實崗位責任制，督促下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和《員工手則》。嚴肅處理各種違章、違紀行為。深入現(xiàn)場檢查工作和服務(wù)質(zhì)量，按考核標準對本組員工實施月度、年度考核。8．負責大樓（大廈）內(nèi)變配電、給水、中央空調(diào)、 BA等系統(tǒng)的運行數(shù)據(jù)的采集、歸檔、分析，配合部門經(jīng)理完善各系統(tǒng)的經(jīng)濟運行模式，降低能源消耗。9．參與中央空調(diào)冷水機組、鍋爐設(shè)備、生活給水、消防水系統(tǒng)等的季節(jié)、年度保養(yǎng)；中修、大修計劃制定及實施。提出各機房及設(shè)備改善的合理化建議，并對經(jīng)批準的建議實施積極跟進。10．提出各項維修工具、材料、備品備件的儲備種類、數(shù)量及采購計劃。負責大廈各系統(tǒng)燃氣、用水測算及實際消耗的統(tǒng)計工作，提出或收集合理化建議，盡量降低設(shè)備的能耗。節(jié)約設(shè)備的維修材料，杜絕設(shè)備運行中的跑、冒、滴、漏及各種浪費現(xiàn)象。11．協(xié)調(diào)好部門各專業(yè)之間的關(guān)系， 負責處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套的主管部門的協(xié)調(diào)工作。12．抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提高員工的主觀能動性。帶領(lǐng)班組員工，按時完成上級交辦的其它任務(wù)。工程內(nèi)勤崗位職責一．工作內(nèi)容：協(xié)助部門經(jīng)理處理本部門日常事務(wù)， 受理客戶報修，保管工程文件資料和技術(shù)檔案。二．工作要求：1．遵守各項規(guī)章制度，正確穿戴員工制服，儀表儀容符合要求。2．負責部門各類文件及報告的收發(fā)、打印、復(fù)印、傳真及檔案等工作。3．負責接聽有關(guān)工程方面的投訴、問訊電話，做好記錄并報告部門經(jīng)理。4．協(xié)助部門經(jīng)理做好工作計劃、小結(jié)等工作；參加有關(guān)工程會議做好會議記錄，并整理、歸檔。5．認真執(zhí)行設(shè)備技術(shù)檔案管理制度，在運行主管和維修主管配合下負責工程圖紙、設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、歸檔及設(shè)備臺帳的建立。6．負責收集、整理工程設(shè)備運行記錄，建立專項檔案，并按要求及時歸檔。7．協(xié)助主管翻譯有關(guān)工程技術(shù)外文資料。8．負責所有圖紙、設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運行記錄；各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)、費用測算等，檔案資料保管、借閱，并嚴格執(zhí)行設(shè)備技術(shù)檔案借閱制度。9．接受報修電話并認真填寫《報修單》，聯(lián)絡(luò)各專業(yè)主管調(diào)配技術(shù)人員及時維修。對完成的《報修單》保存歸檔，并輸入電腦統(tǒng)計分析。10．負責工程部門員工的考勤統(tǒng)計、勞防用品的領(lǐng)取、發(fā)放、登記；備品備件及材料的領(lǐng)用、登記管理，擬定部門月物資采購計劃。11．熟悉各類器材、設(shè)備配件、工具，各種易耗物品性能、用途；負責領(lǐng)用材料、物品的保管，掌握物品、材料消耗情況，做好日常消耗及應(yīng)急物品的儲備工作。12．負責每月分類統(tǒng)計物業(yè)項目的水、電、氣用量。13．積極完成部門經(jīng)理交給的其它工作。變配電室值班電工崗位職責一．工作內(nèi)容：負責變配電室值班工作，嚴格執(zhí)行各項規(guī)程、制度，確保供電系統(tǒng)安全運行，正常供電。二．工作要求：1．在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，在當值時間內(nèi)負責變配電室高低壓開關(guān)設(shè)備、變壓器等設(shè)備的操作、運行管理。樹立高度責任感，切實執(zhí)行運行值班制度，認真填寫各項記錄。2．嚴格執(zhí)行變配電室交接班制度及交接程序，接班人員未到崗及辦完交接班手續(xù)前，交班人員應(yīng)堅守崗位，不得擅離職守。3．切實執(zhí)行巡回檢查制度，定時巡視高、低壓配電室；準確抄錄高、低壓各類表計和變壓器等各項運行數(shù)據(jù)，填寫運行記錄。密切注意各種異常情況，每次巡視查得缺陷應(yīng)立即記入專項記錄簿， 并按缺陷管理制度執(zhí)行。4．每天向主管匯報變、配電系統(tǒng)運行情況，新發(fā)現(xiàn)的缺陷、操作安全及其它情況應(yīng)及時向部門經(jīng)理匯報。5．嚴格執(zhí)行操作票制度，正確掌握倒閘操作十二個步驟。在操作前審核操作票、在操作中任監(jiān)護人、操作完畢后需現(xiàn)場復(fù)核、正確無誤后在操作票上簽名存檔。6．嚴格執(zhí)行工作票制度和工作監(jiān)護、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。認真做好許可驗收工作，當值時認真審核、安排人員許可、驗收。保證檢修人員人身安全及設(shè)備的安全運行。7．配電設(shè)備發(fā)生一般故障時，要保持冷靜。與其他維修人員共同在可能的條件下迅速排除故障，恢復(fù)正常供電，并認真做好記錄；在夜班或休假日，向值班領(lǐng)導(dǎo)匯報或電話向電氣主管、部門經(jīng)理請示，采取相應(yīng)措施。8．在發(fā)生嚴重設(shè)備故障時，必須立即向主管、部門經(jīng)理報告，在保證安全前提下，采取緊急措施防止造成嚴重后果。9．做好變配電室防火、防水、防小動物等安全工作；主動完成清潔維護工作，保持設(shè)備和環(huán)境的整潔；嚴格遵守變配電室進出登記制度。10．在夜間或節(jié)假日當值工程人員緊缺情況下， 力所能及地協(xié)助處理其它設(shè)備的突發(fā)事件。11．嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅守工作崗位，不擅離工作職守。接班前、值班期間嚴禁飲酒，嚴禁在變配電室吸煙、就餐、娛樂、使用其他電器設(shè)備。12．完成上級交辦的其它各項任務(wù)。三．注意事項1．配電室操作要嚴格執(zhí)行電力行業(yè)的安全操作規(guī)程，時刻不忘安全。2．變配電室好比大樓（大廈）的心臟，值班時務(wù)必保持高度的責任性和警惕性， 切不可麻痹大意。維修電工崗位職責一．工作內(nèi)容：嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)程，主動認真地進行各類電氣設(shè)備的日常巡視檢查和維修保養(yǎng)工作，確保電氣設(shè)備始終處于最佳運行狀態(tài)；配合變電室值班電工完成倒閘操作、計劃保養(yǎng)、定期測試及處理突發(fā)事件等工作，確保供電系統(tǒng)安全運行，正常供電。二．工作要求：1．遵守各項規(guī)章制度,服從工作安排，每天對物業(yè)區(qū)域電氣設(shè)備、照明、擦窗機進行認真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。2．熟練掌握變配電、各類照明、動力的供電系統(tǒng)及所有設(shè)備的電氣控制原理及維修技術(shù)，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，持證操作，注意施工安全。3．嚴格執(zhí)行工程報修制度、報修程序和作業(yè)規(guī)范，主動、及時、優(yōu)質(zhì)地完成工程報修，隨時清理維修場地，做到工完料盡場地清。工作完畢即向主管匯報并回班組待命，同時做好維修記錄。4．非經(jīng)主管同意，不得隨意更改原接線方式和工作原理。不得破壞裝飾格調(diào)。5．協(xié)助電梯保養(yǎng)公司做好電梯的例行保養(yǎng)工作。遇到電梯失靈等緊急事故，應(yīng)在主管指揮下按應(yīng)急預(yù)案處理。6．做好擦窗機的例行保養(yǎng)工作。7．定期打掃每層樓面強電豎井及工作場所，保持機房和工作場所整潔。8．在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，在當值時間配合變配電室值班電工完成倒閘操作、計劃保養(yǎng)、定期測試及處理突發(fā)事件等工作，確保供電系統(tǒng)安全運行，正常供電。9．嚴格執(zhí)行操作制度，正確掌握倒閘操作十二個步驟。10．日班變配電室設(shè)備發(fā)生一般故障時， 配合值班電工在可能的條件下迅速排除故障，恢復(fù)正常供電，并認真做好記錄。11．變配電室發(fā)生嚴重設(shè)備故障時， 必須服從主管及工程部門經(jīng)理安排，最快時間內(nèi)到達現(xiàn)場，在保證安全前提下，采取緊急措施排除故障，防止造成嚴重后果。12．發(fā)揚團隊合作精神，主動認真地做好其他人員登高、帶電等作業(yè)的監(jiān)護、配合工作。13．遵守各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，認真完成上級交辦的其它工作。電梯維修工崗位職責一．工作內(nèi)容：在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責垂直電梯和其他登高或起重設(shè)備的日常巡視、檢查和維修保養(yǎng)工作，協(xié)助電梯維保單位做好電梯的例行維保工作，確保設(shè)備處于良好狀態(tài)，遇電梯故障應(yīng)在部門經(jīng)理、主管的指揮下，按應(yīng)急預(yù)案處理。二．工作要求：1．熟悉垂直電梯、登高設(shè)備等工作原理、性能、各主要部件的位置，認真鉆研業(yè)務(wù)技術(shù)以及相關(guān)技能，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)和工作技能。2．服從安排，嚴格按巡視制度對垂直電梯和其他登高起重設(shè)備進行巡視、檢查、維修，并做好電梯保養(yǎng)、維修專項記錄。3．積極配合督查專業(yè)維保單位對垂直電梯、登高、起重設(shè)備的例行保養(yǎng)工作。保養(yǎng)修理時應(yīng)有明顯標志，影響客人上下的，應(yīng)提前告示。4．遇電梯故障等緊急事故應(yīng)及時報告部門經(jīng)理，同時立即通知專業(yè)電梯維保公司，按應(yīng)急預(yù)案處理，確保客人的安全。5．做好電梯機房的防火、防水、防小動物侵入的“三防”工作。嚴格遵守機房出入許可登記制度，保持機房設(shè)備、井坑、門框內(nèi)外沿的整潔。6．掌握各類照明、動力供配電系統(tǒng)及所有設(shè)備電氣控制的一般原理及維修技術(shù)、安全操作規(guī)程，配合其他維修人員完成強電方面的報修。7．遵守各項規(guī)章制度，服從工作安排，每天負責對消防系統(tǒng)、BA系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)及音響廣播、電視會議系統(tǒng)等各設(shè)備進行保養(yǎng)，點檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并做好相應(yīng)記錄，填寫值班日志，確保各系統(tǒng)設(shè)備的正常運行。8．發(fā)揚團隊合作精神，主動認真地做好其他人員登高、帶電等作業(yè)的監(jiān)護、配合工作。9．認真完成上級交辦的其它工作任務(wù)。空調(diào)(給排水)工崗位職責一．工作內(nèi)容：按照主管的工作安排，認真、主動地進行水暖設(shè)備的運行操作、巡視、檢查和維修保養(yǎng)工作，確保水暖設(shè)備始終處于最佳運行狀態(tài)。二．工作要求：1．遵守各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性。2．熟悉物業(yè)區(qū)域的空調(diào) (空調(diào)鍋爐)、給排水、消防設(shè)備的管道布置和走向及其控制系統(tǒng)，掌握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運行。3．服從工作安排，努力完成空調(diào)、給排水、空調(diào)鍋爐本體及一切附屬設(shè)備的運行操作、巡視、檢查、保養(yǎng)、維修、抄表等工作，保證設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。4．主動處理和排除常見故障，及時處理客戶的報修和投訴。5．保持所有設(shè)備房、水泵房、控制室所有風口濾網(wǎng)的整潔、干凈，嚴格遵守機房出入許可登記制度。6．根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，及時調(diào)整空調(diào)、通風設(shè)備的運行，滿足客戶的需要。7．密切監(jiān)視鍋爐壓力、溫度、負荷、調(diào)整燃燒工況，確?？照{(diào)鍋爐安全、正常、經(jīng)濟運行。8．嚴格執(zhí)行空調(diào)鍋爐安全運行規(guī)程，時刻不忘安全生產(chǎn)，認真做好空調(diào)鍋爐運行記錄及交接班記錄， 掌握空調(diào)鍋爐在運行中的一切數(shù)據(jù)及情況，發(fā)現(xiàn)異常及時調(diào)整排除，并向直屬主管匯報。9．定期對水箱、儲水池進行消毒、清掃、沖冼，保證用水清潔。10．嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅守工作崗位，不得擅離工作職守。11．發(fā)揮主觀能動性，積極完成上級交辦的其它任務(wù)。工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求工程管理部門擔負著物業(yè)項目設(shè)備設(shè)施的使用、運行、養(yǎng)護、維修等工作，并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟地運行。一．工程管理部門職責為：1．確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運行狀態(tài)。負責設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修（含應(yīng)急搶修）等。2．負責工程資料的建檔與管理。3．提供其它委托修理等服務(wù)。二．保證設(shè)備運行，滿足正常運行需要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況， 為保證客戶的日常工作需要，對設(shè)備的準時開啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進行嚴格的管理，保障水、電、暖通等按時正常供應(yīng)三．設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修為合理有效地使用各類設(shè)備， 追求設(shè)備最經(jīng)濟的壽命周期、 最合理的費用成本及最佳的設(shè)備綜合性能，設(shè)備管理工作必須達到：1．管好—設(shè)備設(shè)施完好率達到 98%。各類附件、儀器儀表、安全防護等裝置完好無缺，達到正常使用要求。無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。2．用好—按操作規(guī)程或要求進行工作，嚴禁設(shè)備帶故障工作或超負荷運行。3．養(yǎng)好—做好日常及定期清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。4．員工應(yīng)做到：1）會使用—對設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用（控制）范圍清楚，使用方法熟練。2）會保養(yǎng)—精心養(yǎng)護、善于保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3）會檢查—熟悉設(shè)備的正常運行狀況，隨時觀察（看、聽、聞、摸或借助儀器工具等）設(shè)備運行狀態(tài)。4）會維修—準確判斷故障原因，掌握維修操作方法，徹底排除設(shè)備的各種故障。四．設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系：1．應(yīng)以“養(yǎng)”為主，以“修”為輔，平時加強主動保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動維修。2．維修又應(yīng)以計劃為主，預(yù)防第一、重在平時（日常或定期巡檢、維修）。3．設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見下圖所示；日常維修 巡檢、報修預(yù)防性維修計劃內(nèi)維修 定期檢修改良性維修 完善、改造、更新維修應(yīng)急維修計劃外維修接受委托維修服務(wù)4．設(shè)備設(shè)施的巡視檢查設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一， 應(yīng)定期或不定期進行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢，不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時安排進行。巡視的目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題， 消除隱患。每次巡檢均要有詳細記錄。五．建立設(shè)備運行及維保制度，明確操作規(guī)程建立健全設(shè)備的運行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計劃，設(shè)備運行人員的崗位責任制度、 交接班制度等。工程管理人員要對設(shè)備進行普查，掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，落實維保計劃。定期巡檢或測試重要設(shè)備（如：加強配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測試工作），以確保設(shè)備的安全運行。六．設(shè)備運行值班根據(jù)實際需要及有關(guān)規(guī)定，安排設(shè)備運行值班。如：高低壓配電室應(yīng)二十四小時值班；中央空調(diào)運行期間安排專人值班操作。七．工程技術(shù)資料檔案管理應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料，驗收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時準確填寫設(shè)備臺帳等。八．二次裝修管理1．為了大樓（大廈）整體要求及避免對其他客戶的影響，對客戶租賃（自用）物業(yè)的二次裝修須進行管理和監(jiān)督，要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定（此項管理與服務(wù)清潔部門、保安部門共同執(zhí)行）。2．二次裝修的管理包括：受理裝修申請、確定裝修公司后，應(yīng)向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書（復(fù)印件）及裝修圖紙等資料，并予審核，若不符合國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責任協(xié)議書等。此外，根據(jù)需要還須申報消防、衛(wèi)生防疫等部門批準。3．裝修施工期間加強現(xiàn)場監(jiān)督檢查，裝修工程結(jié)束需驗收或整改，驗收通過后需將驗收記錄、工程圖紙資料等存檔。九．空置房屋管理對尚未交付使用的空置房屋， 為保證空置單元完好，達到可隨時交付要求，平時仍需要對其加強管理。定期巡查空置房屋，記錄狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時投入交付使用。十．報修及應(yīng)急搶修設(shè)備設(shè)施運行使用中，往往會出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況，工程部門須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備，恢復(fù)正常使用功能。接到報修后一般在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，報修工作需填寫《報修單》，修復(fù)后客戶驗收簽字（包括所用材料）。若遇搶修或重大事故報修，相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達現(xiàn)場，同時報工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時，由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。十一．委托服務(wù)客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝（小型）時，需填寫《 委托服務(wù)單》，由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項服務(wù)屬有償服務(wù)，維修（安裝）的人工材料費用均在《 委托服務(wù)單》中填寫，請用戶驗收簽字確認。十二．機房管理制定機房管理制度，定人定期清掃機房。確保所管機房的環(huán)境整潔、通道暢通、無積水、無積灰、無雜物、無鼠害、無“跑、冒、滴、漏”；主要機組和附屬設(shè)備無積灰、無銹蝕、運行良好、標識清楚、安全防護裝置齊全。十三．安全管理．設(shè)備安全防護裝置及消防設(shè)施齊全無缺。供配電設(shè)備要定期進行預(yù)防性試驗及接地安全檢查，定期檢查事故隱患并及時整改。設(shè)備機房內(nèi)嚴禁抽煙，各種動火、動電操作須按照有關(guān)規(guī)定進行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險品倉庫內(nèi)。．特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對新進人員應(yīng)進行“三級”安全教育（公司、部門、班組），對安全事故的處理，必須做到“三不放過”（事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實不放過、員工未受到教育不放過）。十四．節(jié)能降耗根據(jù)設(shè)備性能及客戶要求，本著節(jié)約能源、節(jié)省開支、降低消耗、杜絕浪費的原則，通過技術(shù)措施和管理手段，最大限度地達到節(jié)能降耗的目的。安全生產(chǎn)管理制度一．堅決貫徹“安全第一”的指導(dǎo)思想，當生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時，生產(chǎn)必須服從安全。二．工程作業(yè)人員必須經(jīng)過“三級”安全教育。三．嚴格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，電工、電梯工、電焊工等特殊工種必須持證上崗，杜絕無證作業(yè)。四．工作時間必須按規(guī)定做好勞動安全保護。五．倒閘操作必須持有操作票。六．危險設(shè)備必須配備安全保護網(wǎng)罩并懸掛醒目警示標志。七．登高作業(yè)必須戴好保險帶并有監(jiān)護人，井下作業(yè)應(yīng)有專人監(jiān)護。八．凡動用明火，必須辦理動火審批手續(xù)，并設(shè)有安全措施，如機房需動用明火，應(yīng)按“機房設(shè)備‘動火’管理制度”操作。九．處理事故原則：事故原因分析不清不放過；事故責任者和群眾沒有受到教育不放過；沒有防范措施不放過。十．定期對本部門員工進行安全生產(chǎn)教育，組織好各類安全活動及演示。工具管理制度一．維修電工、強弱電維修電工、電梯維修電工每人領(lǐng)用一套個人常用工具并填寫工具卡。二．各班組專用和公用工具，由主管統(tǒng)一領(lǐng)出集中保管。三．屬貴重而又不常用的儀器、儀表及特殊工具，由工程部門統(tǒng)一保管并保證完好，用時填寫借用證明，由經(jīng)理簽署后才可使用。四．工具一律不準帶出大廈（大樓） ，特殊情況由工程部門經(jīng)理批準辦理出入手續(xù)，若因私造成損壞者，全額賠償。五．個人工具若在正常工作過程中損壞，原則以舊換新，填寫報廢單后才能申領(lǐng)，因保管不善遺失者，按折舊率賠償。六．調(diào)離工程部門，工具如數(shù)歸還，不歸還者從工資中扣除。七．工程部門不定期對各班組的專用、 公用工具及個人工具進行抽查、核對，如有缺損，由專業(yè)主管酌情處理。設(shè)備設(shè)施清潔衛(wèi)生制度一．各主管負責制訂衛(wèi)生包干責任人的區(qū)域， 部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。二．各班組需做好設(shè)備和環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作， 保持機房及設(shè)備的整潔。三．工作完成后需立即作現(xiàn)場清掃工作。四．衛(wèi)生包干地區(qū)地面不準有積水、雜物，不準隨地亂丟雜物、煙頭、亂倒茶水。五．機房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不準亂放。六．工作鞋、衣服等要放在各人規(guī)定位置上，否則做無主物品處理。七．每班隨時都應(yīng)進行設(shè)備衛(wèi)生清潔工作，及時擦去油污積垢，用作清潔機械的柴油、廢油等及時倒放在規(guī)定地方，注意不要將雜物、砂石倒進排水溝和積水坑。八．員工工作制服要穿著整齊，佩戴名牌，儀容整潔。設(shè)備機房管理制度一．未經(jīng)管理處主任或部門經(jīng)理批準， 員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機房內(nèi)參觀。二．經(jīng)批準到機房參觀者，進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許拍照和攝像，除非經(jīng)總經(jīng)理室批準方能進行。三．要嚴格按照設(shè)備點檢有關(guān)規(guī)定，抄錄設(shè)備各運行數(shù)據(jù)，認真做好記錄并填表。四．在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，處理不了的及時上報。五．值班人員必須嚴格遵守公司有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機房。六．嚴禁在機房內(nèi)吃任何食品。七．在機房內(nèi)不允許接用臨時電器設(shè)備。八．在機房內(nèi)不允許隨意挪動消防器材。九．未經(jīng)批準不允許在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。十．在機房內(nèi)嚴禁吸煙。十一.保持機房整潔，確保機房及設(shè)備無塵，搞好文明生產(chǎn)。十二.做好記錄，認真填寫《值班日記》。節(jié)能降耗管理制度一．節(jié)能降耗工作的指導(dǎo)思想是領(lǐng)導(dǎo)重視、 全員參加、管理從嚴、措施扎實、重在實效，以節(jié)能和合理用能為重點。二．工程部門經(jīng)理主要負責節(jié)能降耗管理， 各分管主管負責制定本年度的節(jié)能計劃與實施方案。三．每月搞好能源統(tǒng)計工作，保存好能源消耗原始記錄和統(tǒng)計資料。四．加強設(shè)備設(shè)施的維保工作，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時處理。五．定期召開節(jié)能工作會議，貫徹國家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究和部署節(jié)能計劃和實施方案。六．定期組織節(jié)能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：能源、法規(guī)教育、用能現(xiàn)狀、節(jié)能任務(wù)、能源計量管理及統(tǒng)計、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。設(shè)備事故分析及處理制度一．設(shè)備因非正常原因發(fā)生故障，造成物業(yè)停電、停水、通訊中斷（或部分中斷）、設(shè)備損壞、人身傷亡，影響正常工作秩序等，應(yīng)立即上報部門經(jīng)理，及時組織搶修、搶救，并進行事故調(diào)查。二．做到三不放過，即：第一、原因沒有查清不放過；第二、肇事者和員工沒有受到教育不放過； 第三、沒有采取有效防范措施不放過。三．事故處理結(jié)果及時上報物業(yè)管理處和公司總經(jīng)理室，對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人應(yīng)追究行政和經(jīng)濟直至刑事責任。四．記錄《事故分析及處理報告》交接班管理制度一．接班人必須提前15分鐘接班，交班人員在接班人員未到場或未完成接班檢查工作前不得擅自離崗。二．交班人員應(yīng)將本班情況及遺留工作作詳細記錄，并向接班人員如實反映。三．接班人員應(yīng)認真閱讀值班記錄，了解上一班的工作情況，如接班人員休假后上班，應(yīng)同時閱讀休假期間的工作記錄，了解整個工作運行情況。四．交班人員應(yīng)明確回復(fù)接班人員提出的問題，并和接班人共同核實、檢查設(shè)備的運行情況及運行參數(shù)，包括各安全附件、運行設(shè)備、工具、鑰匙、環(huán)境和設(shè)備衛(wèi)生等。五．接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認真完成有關(guān)工作及已檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人員不能給予明確的回復(fù)或不加以改善，接班人員可拒絕接班，并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。六．在處理設(shè)備及附屬設(shè)備事故時，不得進行接班，交班人員應(yīng)堅守崗位，繼續(xù)進行事故處理，并有權(quán)指揮接班人員配合工作，在此情況下交班人員應(yīng)經(jīng)上級主管同意方可進行交班工作。七．當接班檢查工作完成，并且接班人員無其他疑問后，方可進行交接班簽名工作。八．交接班工作一旦完成，接班人員則負責全系統(tǒng)的安全運行操作。九．調(diào)休、事假、公休應(yīng)提前通知主管。變配電室交接班制度交接班工作必須嚴肅認真進行,交班人員要發(fā)揚風格,把困難留給自己,方便讓給別人,為接班人員創(chuàng)造有利的工作條件。一．值班人員應(yīng)根據(jù)批準的值班時間表按時進行交接班,未經(jīng)部門經(jīng)理同意不得私自調(diào)班。二．如已到交接班時間,接班人員未到,交班人員應(yīng)立即向主管或經(jīng)理報告,并留在班上繼續(xù)工作等待接班人員到來,接班員工未到不得擅自離職。個別因特殊情況遲到的接班人員,同樣應(yīng)履行接班手續(xù)。三．在交班期間,應(yīng)盡量避免倒閘操作和許可工作。四．在交班過程中發(fā)生事故應(yīng)停止交接班,由交班人員負責處理,同時可要求接班人員協(xié)助處理,事故處理告一段落后繼續(xù)交接。五．在交接巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷及異常情況,由接班人員填寫缺陷記錄，交班人員簽名確認。六．在下列情況下,不得進行交接班：1．在倒閘操作及許可工作未告一段落時；2．在事故處理時未告一段落時；3．發(fā)現(xiàn)接班人員喝酒或精神不正常時；4．交班人員未正式辦理交班手續(xù) ,接班人就擅自離開工作崗位的。七．交接班前，交班人應(yīng)整理好應(yīng)交內(nèi)容；接班人員應(yīng)提前到站做好接班前一切準備工作。八．交接班內(nèi)容包括下列項目；1．設(shè)備運行方式、設(shè)備變更和異常情況以及事故處理經(jīng)過；2．設(shè)備檢修、擴建和改進工作進展情況及結(jié)果；3．許可的工作票、接地線的使用組數(shù)及位置；4．巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷及處理情況；5．繼電保護、自動裝置的運行及動作情況；6．上級指示及電氣主管布置的工作；7．工具、器具、儀表、備品備件、鑰匙等使用和變動情況；8．安全情況；9．本值自行完成的維修工作；10．當班未完成要求下班完成的事項；11．新收到的圖紙資料；12．各種記錄簿等。九．接班人員根據(jù)交接內(nèi)容會同交班人員逐項檢查。十．交接班檢查后交接雙方仍應(yīng)集中值班室， 由交班人員向接班人員匯報，接班人認為無差錯,在運行工作日志上依次簽名 ,再由交班人員簽名,到此交接班手續(xù)正式結(jié)束。十一.接班人接班后，應(yīng)及時完成的本班工作重點及應(yīng)做的維護工作等。變配電室值班制度一．值班人員必須遵守物業(yè)管理處及工程管理的各項規(guī)章制度；持證上崗。二．值班人員要按上級批準的值班方式和時間進行值班。值班表經(jīng)部門經(jīng)理批準上報行政部后，員工不得任意更改，不得私自調(diào)班和連值兩班。個人確有急事請假或要求調(diào)班，必須提前一天報經(jīng)理批準。三．變配電值班室電話、對講機是生產(chǎn)工具。接班時和值班中應(yīng)隨時檢查對講機頻道，使用電話應(yīng)簡潔明了，不準聊天、拔打與工作無關(guān)的電話。四．值班人員當值時間必須堅守崗位，不得無故遲到、早退，不得擅離職守。嚴格按部門制定的工作內(nèi)容和時間作業(yè)。凡因工作需要臨時離開值班室，必須佩戴對講機，并在門上掛告知牌。五．值班人員嚴格執(zhí)行交接班制度，接班當值后認真做好各項工作。嚴格執(zhí)行各項操作規(guī)程，做到嚴肅認真、一絲不茍。定期巡視、準時抄表，密切注意各項運行數(shù)據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)各種異常情況。發(fā)現(xiàn)可疑之處另需加強監(jiān)視。六．值班人員必須按規(guī)定作好各項記錄，做到字跡清楚、準確、詳細。不得馬虎、字跡模糊、含意不清，嚴禁隨意涂改、偽造數(shù)據(jù)等。七．發(fā)生異常和差錯，要如實反映情況、吸取教訓(xùn)，不得弄虛作假隱瞞真相。八．遵守各項規(guī)章制度，值班人員不在變配電室、值班室內(nèi)高聲喧嘩，不打瞌睡、不睡覺，不做與工作無關(guān)的事情。九．注意通風降溫、保持室內(nèi)干燥；隨時保持變配電室環(huán)境、設(shè)備整潔干凈。十．嚴禁在變配電室內(nèi)煮食、存放食物和就餐。不存放易燃器具。十一．變配電室內(nèi)的專用工具，只限于在本配電室內(nèi)使用，嚴禁出借。變配電室巡視檢查制度變配電室設(shè)備的巡視檢查是為了經(jīng)常掌握設(shè)備的運行情況， 以便及時發(fā)現(xiàn)和消除設(shè)備缺陷，預(yù)防事故發(fā)生，是確保設(shè)備安全運行的一項重要工作。每個值班人員必須嚴格按照規(guī)定和要求， 認真做好設(shè)備的巡視檢查工作。一．變配電室設(shè)備巡視檢查工作 ,應(yīng)遵守以下規(guī)定。1．認真按記錄表規(guī)定進行巡視檢查。特殊巡視檢查根據(jù)主管的布置。2．擔任正式操作的值班人員可單獨巡視檢查高壓配電裝置，新進人員不可單獨進行巡視檢查。3．巡視檢查高壓設(shè)備時，應(yīng)遵照電業(yè)安全工作規(guī)程中關(guān)于“高壓設(shè)備的巡視”規(guī)定的條文辦理。4．值班人員進巡查，應(yīng)隨帶手電筒和記錄本，按規(guī)定路線巡視檢查，防止漏查設(shè)備。5．值班人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷和異常運行情況，應(yīng)詳細記錄在值班記錄簿和缺陷簿上； 對緊急缺陷及嚴重異常情況應(yīng)立即匯報上級和主管，主管應(yīng)到進行復(fù)查。6．巡視檢查中遇有嚴重威脅人身和設(shè)備安全的情況，應(yīng)按事故處理的有關(guān)規(guī)定處理，并向上級匯報。二．巡視檢查周期：1．每次交接班檢查。2．每班班中檢查。3．主管,維修人員每周監(jiān)督性巡視檢查一次。4．每周關(guān)燈夜巡一次。5．季節(jié)性特巡。三．巡查檢查的基本方法：1．設(shè)備巡視檢查要認真仔細 ,集中思想,運用“五官”進行,勤看,細聽和嗅覺以及對外殼不帶電部分用手摸 ,并分析設(shè)備運行是否正常。2．采用先進技術(shù),目前用紅外線測溫儀進行定期測試 ,將測試的結(jié)果進行分析。3．高溫高峰時重點檢查設(shè)備是否發(fā)熱。4．設(shè)備經(jīng)過操作后重點檢查，特別是斷路器跳閘后的檢查。5．氣候突然變熱或變冷,檢查各壓接點是否正常。6．根據(jù)歷次的設(shè)備事故進行重點檢查。7．新設(shè)備投入運行，增加一次巡視。四．各種設(shè)備的巡視內(nèi)容，應(yīng)嚴格按規(guī)范和記錄表要求進行。變配電室設(shè)備缺陷管理制度一．變配電室值班人員須全面掌握設(shè)備正常運行狀況， 及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，認真分析缺陷產(chǎn)生原因，采取積極措施盡快消除設(shè)備隱患。二．發(fā)現(xiàn)缺陷，應(yīng)根據(jù)具體情況，判斷缺陷類型。1．緊急缺陷：將可能導(dǎo)致人身傷亡、設(shè)備損壞及停電事故。因情況危急，須立即處理。2．重要缺陷：已影響設(shè)備效率，不能滿足系統(tǒng)正常運行的需要，或短期內(nèi)將會發(fā)生事故威脅安全運行。因情況緊急，必須及時處理。3．一般缺陷：對安全運行造成局部影響，使設(shè)備帶病工作，將會導(dǎo)致故障發(fā)生，必須盡快處理。三．發(fā)現(xiàn)缺陷后的匯報和處理要求。1．嚴重缺陷：值班人員發(fā)現(xiàn)嚴重缺陷后，應(yīng)立即報告主管和部門經(jīng)理，并由部門經(jīng)理立即組織搶修。2．重要缺陷：值班人員發(fā)現(xiàn)重要缺陷后，應(yīng)立即向主管和部門經(jīng)理匯報，并在主管組織下及時搶修。3．一般缺陷：值班人員及時向主管匯報，并在主管主持下盡快解決。四．嚴重和重要缺陷在未修復(fù)前，應(yīng)加強監(jiān)視并采取積極有效措施，控制事態(tài)的發(fā)展。所有缺陷均由主管負責記入缺陷記錄簿，作為重要技術(shù)資料存檔。變配電室設(shè)備維護保養(yǎng)制度一．變配電室設(shè)備由當班人員每天清潔保養(yǎng)一次，責任制度上墻，明確責任人。二．高壓設(shè)備每年停電清潔保養(yǎng)一次，并進行年度檢驗，在設(shè)備臺帳中做好記錄。三．當班人員如發(fā)現(xiàn)各開關(guān)柜指示燈損壞，應(yīng)立即調(diào)換以保證開關(guān)狀態(tài)正常反映，調(diào)換情況登記在值班日記上。四．變配電室內(nèi)不亮的照明燈應(yīng)及時調(diào)換，原則上要求當班發(fā)現(xiàn)，當班調(diào)換，調(diào)換情況登記在值班日記上。五．各類工具和安全用具由當班人員負責清點、就位。六．變配電室值班室要隨時保持整潔，交班前全面清掃一次。變配電室停電管理制度為了確保物業(yè)正常運行及客戶的正常辦公，對臨時停電作以下規(guī)定：一．因供電設(shè)施、設(shè)備檢修工作需要時停電，則需要提前三天由部門提出停電檢修申請報告，經(jīng)總經(jīng)理室報公司領(lǐng)導(dǎo)審核同意后，由服務(wù)部書面通知物業(yè)內(nèi)的客戶。二．由于施工等原因需要臨時停電，需到工程部門填寫《臨時停電申請單》并經(jīng)同意后由工程部電工憑單執(zhí)行。三．供電部門的供電網(wǎng)線路臨時停電分兩種情況管理：1．事先接到停電通知，應(yīng)即上報總經(jīng)理室，由服務(wù)部書面通知大廈有關(guān)客戶并說明原因，同時工程不門作好發(fā)電機(大油機及車載發(fā)電機)的供電準備。2．供電網(wǎng)絡(luò)突然停電則立即上報總經(jīng)理室，由服務(wù)部通知物業(yè)內(nèi)有關(guān)客戶并說明情況，同時立即開啟備用發(fā)電機供電。變配電室安全保衛(wèi)制度一．變配電室屬重要危險場所，非部門經(jīng)理、主管和值班人員一律不得擅自入內(nèi)。二．凡本單位有關(guān)員工因工作需要進入上述場地，須經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)同意方可進入，并辦理登記手續(xù)。三．外單位人員聯(lián)系工作或參觀，須經(jīng)工程部經(jīng)理批準，并由工程部安排陪同人員，方可進入上述場地，來者還須辦理登記手續(xù)。四．非工程部專業(yè)人員進入上述場地，不得隨意亂動設(shè)備及自動裝置，不得擅自抄錄有關(guān)資料和進行拍攝。五．進出設(shè)備機房，必須隨手關(guān)門，嚴防小動物進入。六．凡進入上述場地的外來人員，違反上述規(guī)定，值班人員有權(quán)采取必要的措施，并及時向有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)匯報。七．上述場地內(nèi)不準使用明火和吸煙。八．配電室涉及“動火”等可能引起火災(zāi)報警的施工，必須按“機房設(shè)備‘動火’管理制度”規(guī)定實行。發(fā)電機巡視檢查制度一．每日兩次(早晚班各一次)巡視機房環(huán)境有無安全隱患，保持衛(wèi)生狀況良好，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正常現(xiàn)象。二．每日檢查油庫電氣線路有無過熱老化現(xiàn)象，有無火災(zāi)等安全隱患。三．每日檢查發(fā)電機油箱有無滲、漏油現(xiàn)象，油箱內(nèi)備用燃油是否充足。四．每日檢查發(fā)電機電池電壓是否正常（26.1V），蓄電池連線有無松動氧化。五．每日檢查發(fā)電機散熱器水位是否正常。六．每日檢查并確認發(fā)電機處“自動”狀態(tài)。七．每日檢查發(fā)電機出線柜斷路器處合上位置。八．每日檢查機房火災(zāi)報警系統(tǒng)探頭工作是否正常、氣體滅火器、手提滅火器及室外手動放氣按鈕是否完好。九．遇到技術(shù)上、備品原因自身無法排除的故障，巡視人員應(yīng)及時報告主管和經(jīng)理，同時通知發(fā)電機專業(yè)公司派人來解決，并做好記錄。十．在發(fā)電機運行過程中，發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患須立即停機，上報部門主管和經(jīng)理并通知發(fā)電機專業(yè)維修公司處理、排除，確認處理結(jié)果，做好各種記錄存檔備案。發(fā)電機維護保養(yǎng)制度一．部門指定發(fā)電機主管人員--主管；日常維保人員--變配電值班電工。二．發(fā)電機例行保養(yǎng)按照《發(fā)電機維護保養(yǎng)手冊》所規(guī)定的運行時間對應(yīng)的各級別維保項目進行。三．對委托專業(yè)維保公司的維護保養(yǎng)，一是要配合、二是要監(jiān)督維保質(zhì)量。四．對發(fā)電機進行例行維護保養(yǎng)需較長時間的,應(yīng)事先通報信息技術(shù)局,征得同意后方可進行。五．對發(fā)電機的各種維護保養(yǎng)要如實填寫維保記錄。六．發(fā)電機實行日檢、周檢、月檢及根據(jù)運行時間（ 50小時、小時）進行的各種級別的例行維護保養(yǎng)。1．日檢1）每日兩次(早晚班各一次)巡視機房環(huán)境有無安全隱患，保持衛(wèi)生狀況良好，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正?，F(xiàn)象。2）檢查發(fā)電機油箱有無滲漏油現(xiàn)象。3）檢查發(fā)電機電池電壓是否正常（26.1V）。4）檢查并確認發(fā)電機處“自動”狀態(tài)。5）檢查發(fā)電機出線柜斷路器處合上位置。2．周檢1）日檢所有項目。2）檢查發(fā)電機進氣罩是否正常。3）檢查發(fā)電機進、出風口是否正常。4）檢查發(fā)電機散熱器水位是否正常。6）檢查油庫電氣線路有無過熱老化現(xiàn)象，有無火災(zāi)等安全隱患。3．月檢1）日檢及周檢的所有項目。2）檢查發(fā)電機機油油位及油質(zhì)是否正常。3）檢查蓄電池連線有無松動氧化。4）檢查油箱內(nèi)備用燃油是否充足。5）每月1日空載運行發(fā)電機約20分鐘，待發(fā)電機水溫上升至80℃后，停止發(fā)電機并轉(zhuǎn)換啟動方式至“自動”位置。發(fā)電機機房管理制度一．保持機房整潔，確保機房及設(shè)備無塵。二．每周對機房(發(fā)電機房及油庫)進行清掃并擦拭發(fā)電機及其輔助設(shè)備（發(fā)電機出線柜、雙電源切換柜、氣體滅火箱等），保持設(shè)備清潔無塵。三．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機房內(nèi)參觀。四．經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準來機房參觀者，進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許拍照和攝像，除非經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準方能進行。五．進出機房應(yīng)隨手關(guān)門，防止小動物進入。六．要嚴格按照設(shè)備點檢有關(guān)規(guī)定，抄錄設(shè)備各運行數(shù)據(jù)，認真做好記錄并填表。七．在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，處理不了的及時上報。八．值班人員必須嚴格遵守有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機房。九．在機房內(nèi)不允許接用臨時電器設(shè)備。十．定期檢查機房內(nèi)消防自報系統(tǒng)是否正常，機房內(nèi)配置的手提滅火器應(yīng)放置規(guī)范，便于緊急情況時使用，嚴禁隨意挪動消防器材。十一．未經(jīng)批準不允許在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。十二．在機房內(nèi)嚴禁吸煙。十三．保持發(fā)電機房門口通道的暢通與清潔衛(wèi)生， 嚴禁堆放雜物，阻塞進出。電梯巡視檢查制度一．每日至少兩次對機房內(nèi)所有設(shè)備 (電梯電源柜、電梯控制柜、曳引機、空調(diào)、排風扇等 )進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正?，F(xiàn)象。二．每日早高峰前對電梯轎廂（照明、內(nèi)選內(nèi)顯、裝飾、排風、運行舒適感、開關(guān)門性能、到站鐘等）進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正常現(xiàn)象。三．每日對各個樓層的層顯、外呼及廳門進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正?，F(xiàn)象。四．保持轎廂門、廳門滑槽的清潔，清除轎廂門、廳門滑槽內(nèi)落入的雜物以免影響轎廂門、廳門的正常開啟和關(guān)閉。五．遇到技術(shù)上、備品原因自身無法排除的故障，電梯維修工應(yīng)及時報告主管和經(jīng)理，同時通知電梯專業(yè)公司派人來解決。六．發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患須立即停機，上報部門主管和經(jīng)理并通知電梯專業(yè)維修公司處理、排除；并確認處理結(jié)果。七．凡電梯專業(yè)維修公司前來維修，工程部電梯維修工必須配合并全程跟進。八．維修保養(yǎng)嚴格執(zhí)行“電梯維護保養(yǎng)安全操作規(guī)程” 。九．所有巡檢、維修或保養(yǎng)，電梯維修工必須做好各種記錄交工程部按月歸類存檔備案。電梯維護保養(yǎng)制度一．根據(jù)政府主管部門規(guī)定，物業(yè)公司必須與注冊資質(zhì)的電梯專業(yè)維保公司簽署電梯維保合同。二．部門明確專門管理人員—主管、專門維修人員—電梯維修工。三．對電梯專業(yè)維保公司的維護保養(yǎng)一是要配合、二是要監(jiān)督維保質(zhì)量。四．每月檢查并督促電梯專業(yè)維保公司完成維保計劃。五．凡維修保養(yǎng)電梯應(yīng)嚴格按操作規(guī)程和公司其它要求執(zhí)行。六．每年在技術(shù)監(jiān)督局年檢前半月，以專業(yè)維保公司為主，完成對所有電梯的檢查和特例保養(yǎng)。七．在技術(shù)監(jiān)督局年檢前10天，由部門主管組織人員和專業(yè)維保公司人員對應(yīng)檢電梯進行一次全面性技術(shù)自查。八．由部門主管組織我方人員會同電梯專業(yè)維保公司配合技術(shù)監(jiān)督局對應(yīng)檢電梯進行年檢；并督促電梯公司完成整改內(nèi)容， 確認年檢報告及整改報告，存檔備案。九．當電梯停用較長時間后，需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進行全面性的詳細檢查后才能投入使用。十．電梯維護保養(yǎng)記錄由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，工程部電梯維修工根據(jù)跟進情況如實填寫核對意見，最后報主管或經(jīng)理簽名確認。電梯機房、井道管理制度一．保持機房整潔，確保機房環(huán)境及設(shè)備無塵；每周必須對電梯轎頂及井道底坑進行清掃，保證轎頂及底坑清潔無雜物。二．根據(jù)電梯機房溫度開啟排氣扇降溫，必要時開啟空調(diào)降溫除濕。確保機房溫度控制在30℃以下，以保證電梯控制設(shè)備的穩(wěn)定可靠工作。三．緊急救人盤車用手輪應(yīng)在機房本電梯曳引機旁墻上規(guī)范掛置。四．每周必須檢查鋼絲繩平層標記是否完好，對掉漆的要及時補漆；平層標記對照表應(yīng)貼在本電梯曳引機旁墻壁上，便于盤車救人時查看對照。五．機房內(nèi)各電梯檢修掛鉤應(yīng)定期檢查是否牢固， 有無安全隱患。六．電梯控制柜上與電梯轎廂的對講電話不用時應(yīng)拔出放在本電梯控制柜上，以便于緊急情況救人時與轎箱內(nèi)通話。內(nèi)線電話不準聊天。七．進出電梯機房應(yīng)隨手關(guān)門，無人值守時關(guān)好電梯窗戶，防止小動物進入。八．定期檢查機房內(nèi)消防報警系統(tǒng)是否正常，機房內(nèi)配置的手提滅火器應(yīng)放置規(guī)范，便于緊急情況時使用，嚴禁隨意挪動消防器材。九．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機房內(nèi)參觀。十．經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準來機房參觀者，進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許拍照和攝像，除非經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準方能進行。十一．值班人員必須嚴格遵守有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機房、做與工作無關(guān)的事，嚴禁在機房內(nèi)吃食、吸煙等。十二．嚴禁在機房內(nèi)聊天、瞌睡，不允許接用臨時電器設(shè)備。十三．未經(jīng)批準嚴在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。十四．在進入井道或轎頂進檢修作業(yè)時，應(yīng)在本層開啟的廳門外放置警示標志牌，并有專人在廳門外值守，以防物件墜落井道及人員傷亡。十五．每周應(yīng)定期檢查井道及轎頂照明，確保照明完好，便于檢修時使用。生活供水管理制度一．維修人員及水箱清洗人員上崗前必須進行健康檢查， 合格后方能上崗。二．飲用水水箱必須做好衛(wèi)生、安全工作。三．水箱必須有蓋，室外必須上鎖，由專人負責保管鑰匙，保證水箱的密閉性和安全性，水箱溢流管出口處應(yīng)安裝網(wǎng)罩。四．地下室水箱、水泵房內(nèi)不得堆放有毒、有害及揮發(fā)性物質(zhì)。五．地下室水箱、屋頂水箱每年必須清洗兩次，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫部門要求。清洗水箱必須嚴格執(zhí)行“生活水箱清洗操作規(guī)程”。六．每日由指定專業(yè)人員兩次巡檢生活給水系統(tǒng)，排除異常，做好巡檢記錄。七．定期檢查水箱的水位控制儀表和高、低水位設(shè)定值，確保正常供水。八．水箱維護材料、涂料必須無毒、無異味，其材料有衛(wèi)生部門同意使用的鑒定報告。九．負責運行人員交接班時必須對水泵房檢查，并在交接班內(nèi)容中做記錄。十．記錄1．健康證（區(qū)級醫(yī)院簽發(fā)）2．水質(zhì)化驗報告（市防疫站簽發(fā)）3．巡檢記錄水泵房管理制度一．除工程人員巡檢、維修保養(yǎng)外，一般不得擅自進入水泵房。二．外單位人員聯(lián)系工作或參觀，須經(jīng)工程部經(jīng)理批準，并由工程部安排陪同人員，方可進入水泵房并辦理登記手續(xù)。三．水泵房設(shè)備維保單位進行維保作業(yè)需進入水泵房必須辦理施工單，由水泵房責任人陪同全程跟進，并填寫出入登記。四．水泵房巡檢每天兩次。五．任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵，如要啟動消防水泵、噴淋泵，須經(jīng)公司總經(jīng)理同意，方可操作。六．對消防水泵例行檢查，嚴格執(zhí)行“消防水泵例行檢查操作規(guī)程”。七．水泵房各種設(shè)備、閥門必須掛有運行標識。管道標有流向指示。八．生活水箱必須上鎖，鑰匙由指定人員保管。九．不能隨意更改數(shù)字液位測控儀上的數(shù)字，及相關(guān)系統(tǒng)閥門。十．發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時修理并做好記錄。十一．水泵房內(nèi)嚴禁打鬧，吸煙，做與工作無關(guān)的事。十二．進出水泵房要隨手關(guān)門。設(shè)備設(shè)施防火管理制度一．工程部門員工既是操作維修、 值班人員同時又是義務(wù)消防隊員，必須積極參加本物業(yè)的消防培訓(xùn)、消防演習，同時負責管理所轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施。二．每個工程部員工都應(yīng)熟悉所轄區(qū)域的整體布局及其設(shè)備平面圖上標明的消防設(shè)施的位置和消防工具的數(shù)量。三．每個工程部員工都應(yīng)了解所轄區(qū)域配備滅火機的滅火原理及性能，熟練掌握滅火機的使用方法。四．每個工程部員工都應(yīng)掌握觸電急救法、 人工呼吸法等搶救方法，熟練處理觸電事故及其他意外事故。五．各機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆物品。六．電氣設(shè)備著火，應(yīng)立即斷開電源并報消控室，同時使用“1211”和干粉滅火機進行滅火，嚴禁使用水、泡沫滅火機和黃沙滅火。使用滅火機對帶電體進行滅火時，須保持一米以上距離。安全運行管理制度一．根據(jù)市技術(shù)監(jiān)督局有關(guān)規(guī)定，定期組織特殊工種員工（包括電工、電梯工、電氣焊工、司爐工）等進行技術(shù)考核，待考核合格持有操作證后才能上崗。二．工程部和各班組均應(yīng)有專人兼任安全員，負責監(jiān)督檢查各班組安全操作情況。三．根據(jù)勞動安全規(guī)程，指定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。四．加強對工程部員工的安全教育，在進行有危險性設(shè)備檢修時，主管工程師或經(jīng)理應(yīng)到現(xiàn)場檢查安全措施落實情況。五．對變配電、電梯和壓力容器必須由市勞動局進行年度檢驗。六．對中央空調(diào)、變配電設(shè)備上的各類儀表，保險閥等，須定期送有關(guān)單位進行校驗。七．重要機房如變配電房，空調(diào)機房、電梯機房、鍋爐房等應(yīng)設(shè)警戒標牌，禁止非工作人員入內(nèi)。八、水箱、蓄水池、機房、技術(shù)設(shè)備層、配電房等操作柜均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)放在固定點并由專人保管。九．定期對員工進行急救及消防知識的教育和考核。十．對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書，在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故的發(fā)生。十一．對高空外墻清洗的吊架、吊籃等設(shè)備，工程部要定期進行維修保養(yǎng)，并按有關(guān)規(guī)定進行年檢。十二．避雷裝置必須在每年雨季前進行測試檢查，并認真做好記錄，對銹蝕部分要定期敲鏟油漆。十三．對各類接地設(shè)施，每年要檢查保養(yǎng)一次。其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。十四．本物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須先辦理動火證，由保安部和工程部經(jīng)理簽字蓋章并落實監(jiān)護措施后方可施工。設(shè)備機房“動火”管理制度一．在機房內(nèi)因維修需要，需動用電、氣焊時，均需要辦理動火證方可作業(yè)。二．在動火作業(yè)時，在現(xiàn)場應(yīng)有人監(jiān)視，且配備滅火器材，必要時由保安部簽發(fā)《動火申請表》實施監(jiān)督。三．電、氣焊工必須持證操作。四．燒焊地點周圍 5米以內(nèi)應(yīng)清除任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。五．電焊機地線不準接在建筑物、設(shè)備和各種管道上，必須設(shè)立專用地線。六．焊割的地點與乙炔發(fā)生器保持十米以上距離。七．工作完成后，立即切斷電源、氣源、清理現(xiàn)場，在保證無余火、余熱復(fù)燃的危險時方可離開。八．完工后必須做到場地清潔、設(shè)備清潔和機房清潔。工程技術(shù)資料檔案管理制度一．各類技術(shù)資料必須裝訂成冊， 由工程部內(nèi)勤保管并編制詳細目錄。二．資料室要有兩套完整的竣工驗收后的圖紙和設(shè)備技術(shù)資料，其中一套存檔作備用，另一套分發(fā)給工程部各主管工程師作管理之用。三．檔案室的備用圖紙，如設(shè)備的規(guī)范、標準等，如要借用，必須填寫資料借用單，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后方可借閱，但必須限期歸還。四．工程部重要設(shè)備的運行記錄，每月必須裝訂成冊，歸檔保存。如有破損應(yīng)責成班組重新抄寫，保存期三年，記錄時須使用籃、黑墨水鋼筆或簽字筆，不得使用圓珠筆或鉛筆。五．工程部班組值班記錄，須每月歸檔保存，保存期三年，記錄時須使用籃、黑墨水鋼筆或簽字筆，不得使用圓珠筆或鉛筆。六．《報修工作單》每月裝訂成冊，歸檔保存，保存三年。七．每一臺設(shè)備都必須建立設(shè)備臺賬卡，詳細記錄設(shè)備的生產(chǎn)廠家，各種性能、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、調(diào)試驗收記錄，每次維修維護記錄，每次設(shè)備事故記錄等，臺帳記錄時須使用籃、黑墨水鋼筆或簽字筆，不得使用圓珠筆或鉛筆。八．設(shè)備及系統(tǒng)技改圖紙、二次裝修圖紙資料等均需裝訂成冊，編制目錄。工程報修工作制度一．目的對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)故障，在接到報告或緊急告知后，應(yīng)迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備、設(shè)施正常運行。二．范圍適用于物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施報修、急修過程。三．職責1．公司分管副總經(jīng)理監(jiān)督本制度的執(zhí)行。2．管理處工程部負責具體實施，保安部、服務(wù)部配合。四．報修、急修程序1．工程部人員定期或周期性檢查發(fā)現(xiàn)的故障，應(yīng)及時報工程部主管，填寫報修記錄，安排修理。2．其他人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施故障，及時用電話或其他方式通知工程部，急修人員填寫報修記錄，安排修理。3．用戶發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施問題，通知服務(wù)部或其他部門，其他部門應(yīng)轉(zhuǎn)到工程部，及時填寫報修記錄，安排修理。4．用戶報修其房內(nèi)設(shè)施故障，應(yīng)填寫《維修工作單》 ，應(yīng)說明報修內(nèi)容，工程接報人員指派專業(yè)員工在 15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。遇特殊情況未能在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場者，應(yīng)及時向客戶說明，求得諒解。5．如遇維修人員無法立即完成該項修理工作時， 應(yīng)向主管報告，由工程部主管立即赴現(xiàn)場檢查，確定維修方案，決定進一步解決的方案。6．如報修內(nèi)容影響客戶正常工作，應(yīng)向客戶說明，求得諒解。7．重大事故搶修立即報告工程部經(jīng)理， 由工程部經(jīng)理報總經(jīng)理，并通報有關(guān)專業(yè)公司采取應(yīng)急措施，進行搶修。8．情況特別嚴重的事故報修應(yīng)立即報告物業(yè)公司總經(jīng)理，并報告業(yè)主或業(yè)主委員會。9．事故如涉及已保險項目應(yīng)立即與保險公司理賠人員取得聯(lián)系。10．急修處理結(jié)束，接修人員應(yīng)在《報修記錄》上注明維修內(nèi)容并簽字。11．報修處理結(jié)束后，請客戶進行確認后在《維修工作單》上簽字，工程部保存記錄。如需收費，通知服務(wù)部。12．工程部管主管對報修項目定期抽檢，抽檢質(zhì)量做好記錄。13．服務(wù)部對客戶報修內(nèi)容進行電話回訪征詢意見，并在《用戶回訪記錄》中注明。五．相關(guān)文件1．《用戶手則》2．《用戶設(shè)備維修收費標準》3．《維修操作作業(yè)標準》六．記錄1．報修記錄*2．維修工作單*3．訪問記錄*工程事故處理程序一．在事故發(fā)生時，值班人員、專業(yè)主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進行事故處理。二．事故發(fā)生后，首先應(yīng)切斷有可能擴大事故的相關(guān)的電源、煤氣、水源、察看有無人員傷亡。三．當事故發(fā)生與供配電系統(tǒng)有關(guān)時，事故處理人員可不持操作票、工作票，但必須確定拉閘開關(guān)是與事故相關(guān)的。當事故造成跳閘或事后拉閘后，在沒有確定事故的原因、位置，沒有經(jīng)過嚴格檢查、沒有電氣主管的指令，操作人員決不能合閘。四．事故處理時不得進行交接班，應(yīng)由交班人員負責處理，接班人員協(xié)助處理，事故處理后方可交接班。五．事故發(fā)生后，全部員工必須聽從在場最高職務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)工作。六．事故發(fā)生后，應(yīng)及時向上級報告。并做好《事故分析報告》。說明事故發(fā)生的時間、地點、現(xiàn)象、受損情況以及解決方法，事后分析的事故原因、責任，今后采取的防范措施等。對于設(shè)備事故，事后應(yīng)在設(shè)備臺賬及設(shè)備維修保養(yǎng)記錄中作記錄。七．凡遇重大事故不能處理的應(yīng)立即報部門經(jīng)理，或直接報告公司總經(jīng)理，當班人員應(yīng)堅守崗位，維護好現(xiàn)場。八．事故原因是因為工作人員的責任或管理不善引起的，應(yīng)追究相關(guān)人員的責任。設(shè)備維護保養(yǎng)程序一．工程各專業(yè)主管結(jié)合本專業(yè)設(shè)備的實際情況，于每年 12月中旬提出下一年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。部門經(jīng)理根據(jù)各主管上報計劃編制《工程設(shè)備維護保養(yǎng)年度計劃》。計劃內(nèi)容包括維護保養(yǎng)設(shè)備的名稱、內(nèi)容、費用預(yù)算、周期、時間等，計劃在每年12月底報總經(jīng)理室審核。二．設(shè)備維護保養(yǎng)原則上立足自行保養(yǎng)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)要求高、保養(yǎng)設(shè)備昂貴，超出工程部技術(shù)、設(shè)備能力的項目，可請有資質(zhì)的專業(yè)公司維護保養(yǎng)。三．工程部經(jīng)理根據(jù)年度計劃和實際需要編制《工程部月度工作計劃》各主管應(yīng)編制《設(shè)備維修保養(yǎng)實施方案》，以確保設(shè)備保養(yǎng)的具體內(nèi)容、要求、技術(shù)標準。四．設(shè)備維護保養(yǎng)時間應(yīng)盡可能不影響客戶的正常使用，當無法避免時，應(yīng)通過服務(wù)部發(fā)出書面通知及時告之客戶。五．在設(shè)備維護保養(yǎng)中，工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常赴現(xiàn)場督導(dǎo)，專業(yè)主管應(yīng)參加維護保養(yǎng)全過程，及時指導(dǎo)維護保養(yǎng)工作的進行。六．專業(yè)公司進行設(shè)備維護保養(yǎng)時，專業(yè)主管應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，進行督導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)。七．設(shè)備維護保養(yǎng)后，由主管進行質(zhì)量驗收，重大設(shè)備維護保養(yǎng)時，由工程部組織專業(yè)人員進行驗收、測試，驗收后應(yīng)填寫《設(shè)備維護保養(yǎng)驗收記錄》、專業(yè)公司維修保養(yǎng)的應(yīng)出具技術(shù)報告。八．通過驗收后，專業(yè)主管將設(shè)備維護保養(yǎng)過程的相關(guān)資料匯總歸檔并根據(jù)資料及時準確填寫設(shè)備臺帳卡。變配電室操作規(guī)程一．工作內(nèi)容根據(jù)《電業(yè)安全工作規(guī)程》規(guī)定進行巡視抄表，正常倒閘和失電操作，通過與有關(guān)電力供應(yīng)部門聯(lián)系，保證供電設(shè)備正常運行，確保供電狀況穩(wěn)定良好。二．工作要求（一）巡視抄表每天準時進入變配電間內(nèi)巡視抄表。掌握變配電間內(nèi)每天環(huán)境狀況，設(shè)備運行、用電和負荷分配狀況，保障物業(yè)安全供電，設(shè)施設(shè)備正常運行。2．檢查變配電間清潔、氣味、環(huán)境溫度、通風、照明、門、風口等情況是否正常。3．檢查高壓進線三相電壓、電流、信號繼電器，加溫裝置及量電柜電壓指示等是否正常。4．檢查變壓器聲音、溫度及風扇運轉(zhuǎn)狀況是否正常。5．檢查低壓三相電壓，三相電流平衡與變壓器負載情況是否正常。6．檢查各分路開關(guān)負荷分配，三相電流與變壓器負載情況是否正常。7．檢查電容柜電容投入情況，三相電流平衡，功率因數(shù)自動調(diào)節(jié)裝置運作是否正常。每兩星期必須檢查柜內(nèi)電容、接觸器、保險等情況是否正常。8．檢查各盤指示燈，指示儀表，認真抄表，二次熔斷絲是否正常。9．按變配電記錄表內(nèi)容認真抄表，同時對抄到變化較大的數(shù)據(jù)應(yīng)進行分析，搞清原因。10．發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)迅速向電氣主管匯報。（二）倒閘操作1．根據(jù)工程部維修工作安排或清潔等原因，以及供電局發(fā)出有關(guān)通知，主管應(yīng)決定倒閘方法，正常倒閘操作時間應(yīng)安排在非營業(yè)和非辦公時間。2．倒閘操作必須符合《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定。操作人員必須持有高壓操作證。3．操作前必須填寫好倒閘操作票，監(jiān)護人和值班負責人都應(yīng)認真審核后簽字認可。4．倒電閘操作前，應(yīng)通知所有受停電影響的部門，使其提前作好各方面準備。5．正常操作必須由二人進行，一人操作，一人監(jiān)護。6．操作后，及時記錄操作時間，并在模擬板上反映出當前電氣設(shè)備的運行狀態(tài)，操作過程中需掛告示牌的地方應(yīng)提前掛好。7．按變配電間運行記錄表的要求重新抄表一次，并在值班記錄本上作好相應(yīng)記錄。最后，將倒閘操作完成時間的信息通知有關(guān)人員。（三）失電操作（變配電突然失電，直接影響系統(tǒng)正常運行，要迅速查明原因，正確果斷操作，迅速恢復(fù)供電。 ）1．失電發(fā)生時，值班電工應(yīng)攜帶鑰匙和應(yīng)急燈迅速進入變配電間，同時注意是否有煙氣，異常氣味等現(xiàn)象。值班電工對于失電現(xiàn)象，要有高度的心理準備，一旦發(fā)生后要沉著冷靜，果斷采取措施。2．值班電工應(yīng)首先進入高壓配電間，注意高壓電壓是否正常，高壓信號繼電器是否掉牌，高壓開關(guān)是否跳閘。3．檢查低壓主開關(guān)故障指示鈕是否凸出，各大容量分路開關(guān)故障指示鈕是否凸出。4．根據(jù)檢查結(jié)果判斷失電原因，并采取相應(yīng)措施。1）由于線路瞬間失電而造成失壓動作，應(yīng)迅速按操作順序恢復(fù)供電。2）由于線路進線故障而造成進線失電，應(yīng)與供電部門聯(lián)系，恢復(fù)供電時間需等待較長時間時，應(yīng)考慮使用聯(lián)絡(luò)柜，同時應(yīng)注意容量限止。3）高壓開關(guān)跳閘又高壓信號繼電器掉牌，應(yīng)禁止合閘，并通知主管和工程部門經(jīng)理，查明原因，組織搶修。4）高壓開關(guān)未跳閘，僅低壓主開關(guān)跳閘，并故障按鈕凸出，應(yīng)考慮低壓盤內(nèi)故障，應(yīng)通知電氣工程師和工程部經(jīng)理，組織檢查搶修。5）高壓開關(guān)未跳閘，低壓主開關(guān)跳閘，故障按鈕凸出，某大容量分路開關(guān)故障按鈕凸出，應(yīng)考慮外部故障造成此段整體失電。應(yīng)禁止合閘開關(guān)，但可迅速恢復(fù)這一段其他開關(guān)供電。對于禁止合閘開關(guān)的外部線路故障，通知主管組織人員搶修。5．失電操作結(jié)束后，值班電工應(yīng)補辦操作票，并在記錄本上詳細記錄。對于內(nèi)部故障造成的失電，電氣工程師應(yīng)寫好事故分析報告。6．失電恢復(fù)操作后，當前電氣設(shè)備運行狀態(tài)與模擬屏不同時，應(yīng)將模擬屏改正。7．如外部線路失電造成停電，應(yīng)與供電部門聯(lián)系，及時了解情況，并立即通知有關(guān)部門。8．操作后2小時內(nèi)，值班電工注意在變配電間觀察，以防再度失電。柴油發(fā)電機操作規(guī)程一．作業(yè)前：1．斷開發(fā)電機負荷，檢查冷卻水箱水位情況以及室內(nèi)冷卻通風情況是否良好.2．檢查油閥門在開啟位置，檢查電啟動鑰匙在開啟位置，自動 /手動開關(guān)在相應(yīng)位置。3．檢查油庫油液位、機油位，蓄電池電壓等。二．作業(yè)中：1．由手動（或自動控制啟動）啟動按鈕啟動發(fā)電機轉(zhuǎn)動，電壓調(diào)整至正常工作電壓。2．檢查各部位是否有異常現(xiàn)象（如：油壓、水溫、潤滑油、頻率、電壓），并做記錄，檢查油庫油液位，將油泵馬達上電。3．啟動后數(shù)秒，發(fā)電機正常，方可合上負荷（分布合負荷） 。三．作業(yè)后：1．由手動按扭（或自動或電網(wǎng)來電互鎖）停止，停止后檢查發(fā)電機各凡爾、閥門有無漏水、漏油，水箱水位，油庫油液位是否正常。2．每周清掃一次機房及設(shè)備，保持機房整潔；每周檢查一次水箱水位，油庫液位、機油位、蓄電池電壓等。3．每次開機后全面檢查螺栓有無松動、摩擦，每半年一次清潔控制盤灰塵，檢查各接觸器觸頭，每年檢查一次空氣過濾器、柴油、機油濾網(wǎng)，及時更換各種濾網(wǎng)等。變配電倒閘操作規(guī)程倒閘操作是一項復(fù)雜的工作 ,同時也是值班人員的一件重要工作,為了防止操作中發(fā)生錯誤 ,值班人員必須嚴格執(zhí)行本規(guī)程。一．變配電室所有電氣倒閘操作必須做到以下七條：1．要有經(jīng)考試合格并獲供電部門或政府有關(guān)部門頒發(fā)的“電工進網(wǎng)(10KV及以上)作業(yè)許可證”及本單位領(lǐng)導(dǎo)批準公布的操作人和監(jiān)護人，倒閘操作必須由兩人共同執(zhí)行。2．現(xiàn)場一次、二次設(shè)備要有明顯標志，包括命名、編號、銘牌、轉(zhuǎn)動方向、切換位置的指示及區(qū)別電氣相色的漆色。3．要有現(xiàn)場設(shè)備標志和運行方式符合的一次系統(tǒng)圖及二次回路原理和接線圖。4．除緊急事故處理外操作應(yīng)有確切的調(diào)度命令和合格的操作票，必須使用標準格式的操作票及符合現(xiàn)場設(shè)備實際的典型操作票。5．要有統(tǒng)一的操作術(shù)語。6．要有合格的操作工具、安全用具和設(shè)施。7．操作接發(fā)令時應(yīng)使用錄音設(shè)備。二．變配電所內(nèi)的倒閘操作主要范圍包括下列各項：1．開關(guān)、刀閘及熔絲的合上或拉開。2．交直流操作回路的合上或拉開。3．繼電保護、自動裝置的用上或停用。4．臨時接地線的拆除或掛上 (包括驗電、放電)。5．變壓器分接頭的調(diào)整。6．核相、核相序及用搖表測絕緣。7．保安鎖的掛上或取下。三．操作票制度基本的執(zhí)行程序為：1．預(yù)發(fā)和接受操作任務(wù)。2．填寫操作票。3．審票。4．考問和預(yù)想。5．正式發(fā)布操作命令。6．模擬圖預(yù)演。7．安全措施。8．實際操作。9．操作任務(wù)完成匯報。10．記錄與簽銷。四．為了避免誤操作,一切倒閘操作，不得在交接班時進行，并應(yīng)盡可能在負荷最小時運行 ,除了緊急和事故情況,不得在高峰負荷時進行。五．在正常情況下，操作人員進行實際操作時必須嚴格遵守下列步驟。1．進入現(xiàn)場、立正地位；2．核對設(shè)備銘牌和狀態(tài)；3．允許正式操作；4．實際操作；5．逐項勾票，記時間；6．檢查設(shè)備、退出現(xiàn)場。電梯維護保養(yǎng)安全操作規(guī)程一．電梯的維護保養(yǎng)工作必須要有經(jīng)過技術(shù)監(jiān)督部門專門培訓(xùn)并經(jīng)過考試合格的兩個員工才能進行。二．機房設(shè)備的維護保養(yǎng)一般必須拉開本機電源方可進行，特殊情況下不能斷開電源時應(yīng)做好安全措施。三．電梯因檢修或保養(yǎng)而需停機時，確認轎箱內(nèi)無乘客后方能操作，并在基站上貼上標志。四．在維護保養(yǎng)工作中，必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機前都必須用對講機聯(lián)絡(luò)，在得到對方應(yīng)答后方能進行操作。五．在轎頂做檢修工作時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止行快車。工作時必須戴好安全帽。六．下井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口應(yīng)設(shè)遮欄并有人監(jiān)視，防止無關(guān)人員靠近。七．進入井底時，首先開亮井底照明，按下井底安全開關(guān)，必須戴安全帽。八．維護保養(yǎng)工作完成后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留并做好清潔工作。九．機房、井道需動用明火時，必須遵守物業(yè)動火規(guī)定，辦理動火證。指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。十．在維護保養(yǎng)電梯時，必須對檢修的電梯設(shè)置，“檢修停用”或類似字樣的標示牌。十一．在做檢修運行時，禁止載客、載貨。十二．維護檢修電梯作業(yè)過程中，禁止在門開啟狀態(tài)下運行。生活水箱清洗操作規(guī)程一．工作內(nèi)容：根據(jù)《成都市飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》 ，每半年對物業(yè)水箱、蓄水池清洗一次，使水箱出水水質(zhì)達到國家衛(wèi)生防疫要求，步驟如下：二．工作要求：1．作業(yè)前1）操作人員必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格