2004年上半年南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告抉策地產(chǎn)研究中心2004年8月8日2004年上半年南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告目錄目錄綜述1.前言2.抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介2.1研究背景說明2.2抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明3.名詞定義4.抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù)摘要第一節(jié)市場容量分析1．2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場容量分析1.1拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低1.2改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成1.3投資購房比例小幅下調(diào)1.4結(jié)婚購房比例穩(wěn)中略升1.5城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)2.南京房地產(chǎn)市場需求特征分析2.1購房者需求心理特征分析2.2現(xiàn)實(shí)需求的減少與潛在需求的增加2.3前期已實(shí)現(xiàn)購房需求的社會(huì)階層層次分析3．2004年上半年房地產(chǎn)市場交易狀況分析3.12004上半年新建商品房的交易情況3.22004二季度新建商品房的交易情況3.32004上半年存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況3.42004年上半年及二季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析4.2004年上半年需求結(jié)構(gòu)分析4.1各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況4.2價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況4.3樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1.南京市2004年二季度市場供給狀況南京市2004年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2.南京市2004年二季度南京市土地供應(yīng)狀況2.1土地一級市場的供應(yīng)狀況2.2土地二級市場的供應(yīng)狀況3.南京市2004年上半年經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況4.南京市2004年二季度南京市商品房供應(yīng)情況4.12004年二季度商品房總體供需狀況4.2抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介4.2.1需求監(jiān)測模型簡介4.2.2供給監(jiān)測模型簡介4.2.3供需比監(jiān)測模型簡介4.32004年二季度南京市新建商品房供應(yīng)總量4.4分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況4.4.1分片區(qū)的新建商品房供需分析4.4.2分價(jià)格層次的供需分析4.4.3分樓型的供需狀況5.2004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況5.12004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總量5.22004年三季度南京市新建商品房供給狀況5.2.12004年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況5.2.22004年三季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況5.32004年二、三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比5.3.1分片區(qū)市場供給變化5.3.2分物業(yè)類型市場供給比較第三節(jié)價(jià)格研究1.供給價(jià)格水平分析1.1抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)1.2新建商品房價(jià)格水平分析1.3新建商品住宅價(jià)格水平分析1.4分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析1.5經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格水平分析1.6存量房價(jià)格水平分析1.7南京市租賃行情分析1.8土地價(jià)格水平分析2.2004年上半年南京商品房價(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析2.1供需比例失衡對房價(jià)的影響2.1.12004年二季度商品房供需狀況對房價(jià)漲幅的影響分析2.1.2價(jià)格層次供需矛盾對南京市商品房價(jià)格的影響2.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力增長支撐南京房價(jià)2.3房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價(jià)的影響2.4宏觀金融政策對房價(jià)的影響2.5行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)房價(jià)上漲2.6商品房直接成本帶動(dòng)房價(jià)上漲2.7城市化進(jìn)程加快，帶動(dòng)房價(jià)上漲2.82004年南京商品房房價(jià)趨勢性分析2.92004年南京存量房市場趨勢分析3.2004年上半年南京房地產(chǎn)發(fā)展特征綜述3.1商品房價(jià)格兩極分化情況嚴(yán)重，郊區(qū)與城區(qū)商品房價(jià)格差距繼續(xù)拉大，軌道沿線物業(yè)價(jià)格攀升速度明顯，但市場接受程度存在較大的差異。3.2產(chǎn)品向多元化發(fā)展，戶型設(shè)計(jì)更加人性化3.3房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于穩(wěn)定，價(jià)格變化趨于理性3.4新建商品房市場繼續(xù)升溫，存量房市場交易平穩(wěn)第四節(jié)消費(fèi)者調(diào)查1.研究背景2.研究說明2.1樣本特征2.2樣本量2.3研究方法2.4研究指標(biāo)3.被訪者的基本特征3.1被訪者年齡結(jié)構(gòu)3.2被訪者學(xué)歷結(jié)構(gòu)3.3被訪者的家庭結(jié)構(gòu)3.4被訪者家庭年收入分布4.購房需求特征分析4.1面積需求4.2套型需求4.3理想的購房區(qū)域4.4樓型與年齡特征的交叉分析4.5不同區(qū)域和樓型需求交叉比較4.6購房目的分析4.7年齡與購房目的的交叉分析5.準(zhǔn)購房者價(jià)格需求分析5.1可以承受的最高單價(jià)5.2家庭年收入與可承受總價(jià)的交叉分析5.3付款方式5.4被訪者對南京地區(qū)市場房價(jià)的評價(jià)6.準(zhǔn)購房者的媒體接觸習(xí)慣及媒體影響6.1媒體接觸6.2廣告宣傳和推薦活動(dòng)的影響力分析第五節(jié)生活指數(shù)評價(jià)1.生活指數(shù)評價(jià)1.1區(qū)域生活指數(shù)模型1.2應(yīng)用與測評結(jié)果2.典型樓盤生活指數(shù)評價(jià)2.1典型樓盤生活指數(shù)模型2.2應(yīng)用與測評結(jié)果3.典型樓盤性價(jià)比分析4.抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究4.1《抉策地產(chǎn)典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告》4.2《抉策地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目前期定位研究》4.3《抉策地產(chǎn)市場吸納與性價(jià)比定價(jià)模型》第六節(jié)媒體監(jiān)測與研究1.2004年二季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測1.1樓盤報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率1.2分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)1.3分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì)1.4開發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì)1.5報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì)2.2004年二季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測分析3.2004年二季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動(dòng)分析3.1房地產(chǎn)營銷主題分析3.2其它促銷活動(dòng)分析4.結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體影響度分析4.1購房者媒體偏好分析4.2各類型媒體廣告對購房者決策的影響度4.3典型樓盤廣告策略淺析5.抉策地產(chǎn)研究中心營銷監(jiān)測產(chǎn)品簡介5.1競爭對手SWOT分析5.22003~2004南京市主要樓盤廣告投放變化統(tǒng)計(jì)與分析結(jié)語1.前言

2004年上半年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的“春天”，監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在2004年8月31日前今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20％提高到35％以上；銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢已經(jīng)明朗；近日中央5家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。眾多政策動(dòng)態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上對房地產(chǎn)行業(yè)采取了進(jìn)行適度打壓和緊縮態(tài)度。而在這種背景下，2004年6月，全國共完成商品房施工面積165499.36萬平米，同比增長23%，其中住宅93414.62萬平米，同比增長20.2%，竣工面積20888.49萬平米，同比增長14.4%，其中住宅12905.5萬平米，同比增長7.8%。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為5413.58億元，同比增長28%，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的24.8%，各項(xiàng)同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全國的商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲9.1%，土地交易價(jià)格上漲9.5%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%；2004年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價(jià)格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價(jià)格上漲2.3%，土地交易價(jià)格上漲4.1%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房價(jià)格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：上半年全市完成生產(chǎn)總值902.81億元，同比增長18.2%，增幅比去年同期高4個(gè)百分點(diǎn)，比全國平均水平高出8.5個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高3.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年南京城市居民人均可支配收入達(dá)5839.32元，同比增長13.7％，增幅比去年同期高出5.5個(gè)百分點(diǎn)；今年1-5月南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)357.84億元，比去年同期增長30.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)80.32億元，比去年同期增長26.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額22.45%，增幅有所回落。但房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求實(shí)現(xiàn)比例有所降低，這是2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融方面，國家連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，如提高房貸門檻，減少貸款投放，對南京市房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，觀察南京市2004年二季度以來的房地產(chǎn)需求實(shí)現(xiàn)情況可以發(fā)現(xiàn)，由于拆遷量有限，剛性購房需求減少，消費(fèi)者普遍認(rèn)為目前房價(jià)過高而推遲購房時(shí)間，持幣觀望群體絕對總量有所增加。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動(dòng)較大，5月成交量降低，6月有所恢復(fù)。土地一級市場方面，4月底國務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國有儲(chǔ)備土地充足，因此短期內(nèi)不會(huì)影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量，但土地價(jià)格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本期季度調(diào)查顯示，南京市2004年二季度房地產(chǎn)市場有兩個(gè)主要特征，一是商品房總體供需比和新建商品房的供需比都大于1，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求，買方市場已經(jīng)到來；二是結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場微觀特征錯(cuò)綜復(fù)雜。眾多事實(shí)也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入全面競爭時(shí)代。市場表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn)局部的供過于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費(fèi)者購買心理更加成熟。由于市場逐步成熟，法律法規(guī)的不斷健全、產(chǎn)品競爭的加劇，一批資金不足的房地產(chǎn)發(fā)展商面臨被淘汰、優(yōu)勢企業(yè)之間開始尋求聯(lián)合等等，一個(gè)更開放、資源整合水平更高的新市場平臺(tái)正在形成中。抉策地產(chǎn)研究中心的基本判斷是：未來南京房地產(chǎn)市場的增長率有所放緩既是在宏觀調(diào)控的影響下的合理表現(xiàn)，也是其走向成熟與理性的標(biāo)志，地產(chǎn)企業(yè)只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，將項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展結(jié)合起來，才能打造出市場能夠接受、消費(fèi)者迫切需要的產(chǎn)品。

抉策地產(chǎn)研究中心將繼續(xù)以建立并完善適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的信息指標(biāo)體系及信息共享的基礎(chǔ)平臺(tái)為己任，以及時(shí)的微觀市場數(shù)據(jù)支持市場研究，服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和全社會(huì)，為南京市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！2.抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介2.1研究背景說明

隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)市場研究、咨詢服務(wù)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建抉策購房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。

抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：

（1）購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立于2001年中，截至2004年6月已經(jīng)擁有會(huì)員16682名，這些會(huì)員具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購房需求的準(zhǔn)購房者。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。在所有會(huì)員中，26-45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的70%，60%的會(huì)員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過65%，會(huì)員數(shù)據(jù)中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量117余萬條。

（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對項(xiàng)目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄住宅、公寓、商住寫字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及樓盤數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。

（3）媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。監(jiān)測范圍為南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。2.2抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明

考慮到目前南京房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分習(xí)慣及各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。

抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)評價(jià)、媒體監(jiān)測六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價(jià)開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競爭力及市場地位，分析市場的未來發(fā)展趨勢。

市場容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場容量、價(jià)格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。相關(guān)監(jiān)測模型見報(bào)告第1、2節(jié)，

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析——主要分析南京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)狀況、商品房開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。（抉策地產(chǎn)研究中心市場實(shí)際供給量統(tǒng)計(jì)模型及供需比模型，詳見報(bào)告第2節(jié)）。

價(jià)格指數(shù)——以抉策南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因及走勢。

消費(fèi)者調(diào)查——以抉策購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?00份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，研究消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。生活指數(shù)評價(jià)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房價(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。

媒體監(jiān)測——通過對南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻次、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，對媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究，并結(jié)合樓盤實(shí)際營銷狀況進(jìn)行項(xiàng)目營銷效果評價(jià)。

以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的綜合體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場的全貌，只有經(jīng)過對各主要指標(biāo)及分級指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域在某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場狀態(tài)。3.名詞定義商品房：按樓型分為新建房和存量房。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。新建房：包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價(jià)格、銷售對象的中低價(jià)商品房。存量房：包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū)：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)；河西片區(qū)：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū)：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū)：龍?bào)粗新芬晕?，長樂路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)；城南片區(qū)：長樂路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)；城北片區(qū)：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū)：長江以北南京市區(qū)。注：以上定義僅限本研究報(bào)告。4.抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù)

本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯，我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查延伸服務(wù)和專項(xiàng)深度研究。

開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況/競爭對手價(jià)格策略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。

通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動(dòng)態(tài)/通過購房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項(xiàng)目的定位決策建議方案。

具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)：

數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營銷監(jiān)測分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；

專項(xiàng)市場調(diào)研：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營銷環(huán)境及市場機(jī)會(huì)研究即市場環(huán)境綜合評價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。

深度市場調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價(jià)策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃建議，項(xiàng)目全程營銷解決方案。

注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。摘要1.2004年二季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落

2004年1-6月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110.35億元，比上年同期增長34.1%；施工面積1614.36萬平米，同比增長46.9%，其中住宅面積1283.42萬平米，同比增長49.6%；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)216.35萬平米，同比增長48.4%，其中住宅銷售187.05萬平米，同比增長39.7%；商品房銷售額84.92億元，同比增幅高達(dá)78.4%。2.2004年二季度南京房地產(chǎn)市場總供給稍高于需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)，2004年三季度南京（包括江寧、浦口與六合區(qū)域）新建商品房的供給總量約為314萬平米。

2004年二季度，南京房地產(chǎn)市場商品房總供需比已經(jīng)是1.05：1，供略大于求。新建商品房的供需比是1.12：1。從片區(qū)來說，河西的市場需求份額在處于緩慢下降的趨勢，城東位居第二，接下來依次是江寧江北、城中、城南和江北。（南京抉策地產(chǎn)研究中心擁有南京在售樓盤的精確資料，有能力對以月度為單位的樓盤供給、吸納作出精確統(tǒng)計(jì)與分析，分析模型見第二節(jié)中4.2所示。）3.2004年上半年南京房地產(chǎn)開發(fā)用地供給狀況

截至到2004年上半年，南京市主城區(qū)及江寧、江北片區(qū)通過拍賣成交的地塊共21塊，土地成交總面積為136.8公頃，成交總金額為35.2億元，土地平均成交價(jià)格為2436.09元/平米，2004年上半年南京市土地出讓樓面地價(jià)為2030.08元/平米。2004年上半年為止，南京新增儲(chǔ)備土地32幅。4.2004年上半年新建商品房價(jià)格穩(wěn)中上升，存量房交易量有所下降

2004年上半年南京房地產(chǎn)市場新建商品房銷售狀況平穩(wěn)，半年上升近300元/平米，南京新建商品房加權(quán)均價(jià)達(dá)到4813元/平米，其中商品住宅加權(quán)均價(jià)達(dá)到4650元/平米，與上季度相比有所上漲，2004年上半年存量房市場交易量有所回落，但各片區(qū)二手房均價(jià)均有一定幅度的上漲。

?2004年上半年南京市因拆遷產(chǎn)生的購房需求比例明顯下降，消費(fèi)者購房行為趨向理性，投資購房比例有所下降。?2004年二季度南京市住宅及公寓項(xiàng)目報(bào)紙平面廣告投放量仍然居于各物業(yè)的首位，占投放總量的77.79%，2004年二季度以來，南京市商鋪項(xiàng)目的報(bào)紙廣告投放有較大幅度的下降。

第一節(jié)市場容量分析

市場容量，是指在一段時(shí)間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費(fèi)者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場總需求量。由于存在著大量的購房需求，南京的房地產(chǎn)市場近幾年一直處于高速發(fā)展的階段，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場中區(qū)域、價(jià)位、樓型、套型等方面的供應(yīng)與需求（市場容量）不平衡。市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市場容量分析中，既進(jìn)行了總?cè)萘糠治觯策M(jìn)行了分區(qū)域、價(jià)格層次等分容量結(jié)構(gòu)分析。1．2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場容量分析

2004年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求和存量房（二手房和上市公房）需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年南京增加新建商品房的需求為800萬平米，存量房500萬平米，共1300萬平米。這樣，2004年的總需求為1440萬平米，2003年由于各種原因（價(jià)格、戶型、套型、地理位置）未實(shí)現(xiàn)的需求為140萬平米。

2004年二季度，南京商品房總需求量（包括一季度未滿足的需求90萬平米）為415萬平米。2004年上半年南京新增新建商品房需求約為410萬平米,存量房需求約為275萬平米。2004年上半年南京房地產(chǎn)市場的總需求為685萬平米。鑒于抉策地產(chǎn)研究中心2004年第一季度報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將主要針對第二季度的需求進(jìn)行分析。

購房會(huì)員俱樂部會(huì)員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、市民改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房等。

我們將2003年全年、2004年一季度以及2004年二季度的購房動(dòng)因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動(dòng)因變化的趨勢。1.1拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低

根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2002年以來，拆遷一直是購房需求的主要?jiǎng)恿Γ驗(yàn)椴疬w購房需求是相對剛性的。而進(jìn)入2004年，拆遷購房的比例下降，由一季度的24.20％下降到二季度的20.50％，主要原因是上半年以來南京市拆遷速度下降及拆遷量驟降。隨著南京拆遷速度的加快，拆遷購房在2004年下半年的購房動(dòng)因的比例將會(huì)有所上升，見下圖。圖1-12003年到2004年二季度購房動(dòng)因結(jié)構(gòu)圖

2004年南京計(jì)劃拆遷近3萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在4萬－5萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在360萬平米左右。2004年一季度南京市的拆遷速度較慢，進(jìn)入5月份，南京明顯加快了拆遷進(jìn)程。到上半年為止，南京已經(jīng)拆遷或者正在拆遷的項(xiàng)目有15個(gè)。

由于2004年一季度拆遷產(chǎn)生的購房需求大部分進(jìn)入了二季度，一季度拆遷量的減少，使得南京市2004年二季度因拆遷產(chǎn)生的購房需求也明顯減少，約在70萬平米左右，占市場容量的20.50％。1.2改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成

由于生活水平的提高，產(chǎn)生了大量的以改善條件為目的的對商品房的市場需求。在圖1中可以清楚看出，隨著南京居民收入水平的提高和消費(fèi)理念的變化，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升。2004年二季度，這部分購房者在0.88萬戶左右，需求量為125萬平米，占南京總體市場容量的28.2％。1.3投資購房比例小幅下調(diào)

銀行實(shí)際利率超低、股市的低迷及投資風(fēng)險(xiǎn)太高，使得大量的民間資本急于尋找風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)率較高的投資渠道，而商品房恰恰滿足了這種投資要求。投資購房的基本特征是：投資者的購房需求并不是建立在自己的實(shí)際需求之上的，他們的購房心理受眾多因素影響，并且極其不穩(wěn)定，這一點(diǎn)在圖1中可以清楚的反映出來。

在圖1中可以看出，投資購房者的比例波動(dòng)較大。2003年全年投資購房的比例只有17.10％，隨著南京房價(jià)的攀升，2004年一季度投資購房的比例高達(dá)27.60％。進(jìn)入二季度，受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是4月1日起開始實(shí)施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”的政策影響，在以短期投資為目的投資購房需求下降的帶動(dòng)下，二季度投資購房需求比例由一季度的27.60％下降到23.60％，需求量約在98萬平米左右。1.4結(jié)婚購房比例穩(wěn)中略升

根據(jù)南京市第五次人口普查的數(shù)據(jù)分析，在未來的幾年內(nèi)，南京人口中的30歲以下群體的比例將逐步增高，因而結(jié)婚購房的需求呈穩(wěn)中略升趨勢。根據(jù)購房會(huì)員俱樂部統(tǒng)計(jì)資料，2004年二季度，有結(jié)婚購房意向的購房者在0.77萬戶左右，需求量為86萬平米，占二季度購房總需求的19.50％。1.5城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)

世界上各大城市的城市化都具有一個(gè)相同的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，城市化速度也越快。南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年2％左右的速度增長。而要維持人均住宅面積的穩(wěn)定，每年的房地產(chǎn)需求很大。

由于大學(xué)的擴(kuò)招，南京每年高校畢業(yè)生在9萬人左右，其中有相當(dāng)一部分人會(huì)留在南京工作。短期內(nèi)這部分人群的需求主要集中于租賃市場和中小套型住宅市場，商品房的購買需求不會(huì)太大。2004年二季度由于城市化進(jìn)程所帶來的購房需求為36萬平米，占購房總需求的8.20％。2.南京房地產(chǎn)市場需求特征分析2.1購房者需求心理特征分析

根據(jù)抉策南京購房會(huì)員俱樂部的最新數(shù)據(jù)，在準(zhǔn)購房者中有63.3％的購房者認(rèn)為南京的房價(jià)過高，有34.2％的購房者認(rèn)為南京的房價(jià)偏高，兩部分之和達(dá)到了97.5％，比一季度的比例有所升高（詳見本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。從市場營銷學(xué)的角度分析，消費(fèi)者的消費(fèi)心理和態(tài)度會(huì)影響其購買行為，購房者的這種心理狀態(tài)導(dǎo)致的直接后果就是推遲其需求滿足的時(shí)間，也就是說在未來市場中，購房者的消費(fèi)行為會(huì)越來越理性。市場中持幣觀望氣氛會(huì)相對濃重，這是南京房地產(chǎn)市場進(jìn)步和成熟的標(biāo)志。2.2現(xiàn)實(shí)需求的減少與潛在需求的增加

市場容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的和非彈性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，不易得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。

根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2003年南京市商品房總體需求約為1400萬平米，其中有1260萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實(shí)需求，而140萬平米的需求由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因，特別是價(jià)格方面的原因，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，價(jià)格上升必然引起有效需求的下降。隨著南京房價(jià)的攀升，現(xiàn)實(shí)需求在市場容量中的比例將進(jìn)一步減少，潛在的需求將會(huì)增多，更多的需求無法在短期實(shí)現(xiàn)。2.3前期已實(shí)現(xiàn)購房需求的社會(huì)階層層次分析

根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在南京房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除去由于拆遷原因?qū)崿F(xiàn)的市場需求，買房群體主要是由企業(yè)主、公務(wù)員等中等偏高收入的社會(huì)階層組成，他們的需要首先得到了滿足。

2002年以來，南京房價(jià)一路攀升，雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，南京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在上升，但是隨著收入水平兩極分化現(xiàn)象的加劇，平均邊際消費(fèi)傾向（新增加的收入中被消費(fèi)的比例）呈現(xiàn)遞減的趨勢。這樣，在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商短期內(nèi)面對的是購房者的平均收入相對下降、對房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)需求同時(shí)下降的局面，這在某些別墅、高檔樓房銷售市場消化速度放緩等市場表現(xiàn)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。3．2004年上半年房地產(chǎn)市場交易狀況分析

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2004年1-6月，南京市商品房交易總量為436萬平米。具體情況如下：3.12004上半年新建商品房的交易情況

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2004年1-6月，南京市商品房交易總量為436萬平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)216.35萬平米，同比增長48.4%，新建商品房銷售額84.92億元，同比增幅高達(dá)78.4%；其中新建商品住宅銷售187.05萬平米，同比增長39.7%3.22004二季度新建商品房的交易情況

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2004年4-6月，南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)81.70萬平米，同比增長48.4%，新建商品房銷售額26.1億元，同比增幅高達(dá)21.4%。

將數(shù)據(jù)與03年的同期進(jìn)行對比，得到下表：

表1-12003年、2004年一、二季度南京市商品房銷售面積、銷售額對比時(shí)間商品房銷售面積（萬平米）商品房銷售額（億元）03年一季度63.0621.503年二季度82.7326.104年一季度134.65↑55.2↑04年二季度81.70↓29.72↓

從上表可以看出，2004年一季度的商品房銷售面積和商品房銷售額同比都有較大幅度的上升，但是二季度的商品房銷售面積及銷售額比起一季度有較大幅度的下降，甚至比起2003年同期都有小幅下降，究其原因，宏觀方面，是因?yàn)閲乙种乒潭ㄙY產(chǎn)投資過熱，對土地、金融等各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控；微觀方面，正如本報(bào)告在南京房地產(chǎn)需求特征分析中所指出的，購房者的購買行為更為理性，購房者大量的推遲其需求滿足的時(shí)間，造成了市場中“持幣觀望”氣氛濃重；同時(shí)短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場的潛在購房者的平均收入相對下降、對商品房的現(xiàn)實(shí)需求也同時(shí)下降。3.32004上半年存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況

2004年上半年，全市二手房實(shí)際交易量2.7萬多套，銷售面積220萬平米。上半年二手房交易月度數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，受到國家宏觀調(diào)控以及銀行按揭門檻提高的影響，5月二手房成交量急劇減少，共成交3374套，比4月份減少21.9％。進(jìn)入6月份，交易量有所回升。

隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，今年南京有9個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，共計(jì)342公頃。今年原計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房146.24萬平米，竣工122.5萬平米，共15798套。截至5月中旬，已開工97萬平米。

但是經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況相比去年有所變化，首批竣工的經(jīng)濟(jì)適用房百水家園小區(qū)第一次申購只有52戶家庭報(bào)名，第二次申報(bào)僅僅只有35戶報(bào)名。原因一方面是拆遷速度的緩慢，另一方面是經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格、區(qū)位、配套等相關(guān)因素方面未能滿足購房者的需要。3.42004年上半年及二季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析

根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2004年上半年由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實(shí)現(xiàn)的需求為249萬平米。

2004年二季度的市場容量為415萬平米，而二季度市場的實(shí)際總供給是435萬平米，已供過于求。

數(shù)據(jù)顯示，南京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供需矛盾的典型市場特征：

一方面有249萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；

另一方面至少有260萬平米（二季度未消化的供給量）的商品房同樣是因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾非常突出！2004年上半年需求結(jié)構(gòu)分析

商品房與普通商品最大的不同就是不動(dòng)性，因而南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。不同的區(qū)域具有不同區(qū)位特性、不同的相關(guān)配套，從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。所以需求的結(jié)構(gòu)分析比需求的總量分析更具有現(xiàn)實(shí)的意義，抉策地產(chǎn)研究中心已于2004年元月起推出更深層次的《南京房地產(chǎn)市場月度片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告》（注：收費(fèi)定制報(bào)告）。4.1各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年上半年購房者對各片區(qū)的需求比例如下圖所示：圖1-22003年三季度至2004年二季度各片區(qū)市場需求比例變化

從上圖可以看出，河西的需求比例仍處于首位，但有緩慢下降的趨勢，由2003年三季度的31.20％逐漸下降到2004年二季度的24.50％。這種現(xiàn)象的主要原因是河西在二季度供應(yīng)量有所放大，實(shí)現(xiàn)了供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，消費(fèi)者在買房時(shí)開始更多的考慮位置、總價(jià)、配套等相關(guān)因素（參見第五節(jié)生活指數(shù)模型），消費(fèi)趨于理性化。

城東以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中躍居第二，占市場容量的20.50％，較以前有所上升。由于城東片區(qū)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地資源緊缺，房價(jià)也是節(jié)節(jié)升高，超出了很多人能夠承受的范圍（見圖1-2），這樣高的需求比例將會(huì)受到實(shí)際供給的打壓。

由于距離市中心較遠(yuǎn)，相關(guān)配套較差，江寧、江北片區(qū)的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價(jià)格上。進(jìn)入二季度以來，這兩個(gè)片區(qū)的房價(jià)上漲很快，江寧的均價(jià)約在3400元/平米左右，江北的均價(jià)也已經(jīng)逼近2700元/平米。上漲的房價(jià)使得這兩個(gè)片區(qū)的需求比例繼續(xù)下降，目前為18.3％。其余片區(qū)的需求比例波動(dòng)不大。4.2價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況

價(jià)格是制約需求實(shí)現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京購房者俱樂部的數(shù)據(jù)，2004年二季度南京市商品房價(jià)格層次市場容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖1-3。

與一季度相比，2004年二季度南京市消費(fèi)者能夠承受的商品房單價(jià)有所上升，但是市場需求的主體還是3000－5000元/平米的價(jià)格區(qū)間，這部分的需求占到市場容量的七成以上。值得關(guān)注的是，3000元/平米以下的市場容量仍占到總量的16.4％，這為江北及周邊郊縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。與03年三季度以來數(shù)據(jù)比較，可觀察市場對價(jià)格層次的需求變化，見圖1-4。圖1-32004年二季度南京市商品房價(jià)格層次容量分析圖1-4南京房地產(chǎn)市場價(jià)格層次市場容量變化圖

上圖是南京購房者能夠承受的商品房單價(jià)的變化圖，表面上看，從2003年三季度到2004年二季度，消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平有所上升，這能不能說明消費(fèi)者的實(shí)際價(jià)格承受能力提升了呢？結(jié)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（見本報(bào)告第二節(jié)）和消費(fèi)者調(diào)查（見本報(bào)告第四節(jié)）交叉分析可知：一，2003年下半年以來，小戶型商品房上市量有所上升，小戶型單價(jià)雖高但總價(jià)低（需要強(qiáng)調(diào)的是，商品房交易中，商品房總價(jià)是最關(guān)鍵的因素），所以相對的市場接受度高，間接表現(xiàn)為消費(fèi)者商品房單價(jià)接受能力提高；二，當(dāng)市場上產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，市場的主導(dǎo)是賣方，只要消費(fèi)者需求就只有被迫接受目前的產(chǎn)品價(jià)格……。指標(biāo)的交叉分析是市場調(diào)查常用方法，它能夠使我們避免以單一市場指標(biāo)判斷市場。雖然進(jìn)入2004年二季度，南京市新建商品房的總量已經(jīng)供大于求，但是，在消費(fèi)者可以選擇并且能夠接受的價(jià)格層次的細(xì)分市場中，商品房仍是供不應(yīng)求，所以在價(jià)格層次上，消費(fèi)者的需求仍是受到供給結(jié)構(gòu)主導(dǎo)的。詳見本報(bào)告第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。4.3樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況

圖1-5顯示了2004年二季度南京市商品房分樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，可以看出，購房者對多層的需求在呈逐步下降趨勢，對小高層的需求逐步上升。圖1-52003年至2004年二季度分樓型的市場容量分析

對于開發(fā)商而言，小高層以及高層建筑能夠提高土地的利用效率，相對減少了土地的成本，為了取得的較高的收益，開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)小高層、高層建筑是非常正常的，從全國一二級城市的發(fā)展來看也有比較明顯的趨勢，目前城市中心地段樓型為小高層的商品房開發(fā)比例較高；而對購房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購房者更傾向于購買多層建筑，但在現(xiàn)實(shí)面前，只能退而求其次，這也促進(jìn)了市場對小高層或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。

正如本報(bào)告在第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析中4.1部分提出的，雖然二季度房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)供大于求，但是在大部分購房者可以選擇的分樓型的細(xì)分市場中，仍然是供不應(yīng)求的局面。這表明了房地產(chǎn)市場中仍是產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求。所以在現(xiàn)有的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)條件下，消費(fèi)者對多層的需求只能逐漸下降，小高層、高層的需求逐漸上升。

抉策地產(chǎn)研究中心每季度發(fā)布的《南京市房地產(chǎn)季度消費(fèi)者調(diào)查》將對南京市每季度的購房需求特征、影響因素及其變化進(jìn)行深入分析，詳情可咨詢我中心研究部。第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，主要是從供給的角度來分析市場的狀況，包括土地的供給情況、新建商品房的供給結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)投資概況。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡的角度對目前的南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了綜合分析。南京市2004年二季度市場供給狀況南京市2004年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況

圖2-1顯示的是2000年至2004年上半年南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。從圖中可以看出，從2000年南京的房地產(chǎn)市場開始正式的市場化運(yùn)作以來，固定資產(chǎn)投資額都處于高速增長時(shí)期（見圖2-2）。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長，至2004年上半年已達(dá)110.35億元。

圖2-12000年至2004年上半年南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元）

圖2-22002年至2004年上半年固定資產(chǎn)投資增長速度

2004年二季度國家對于固定資產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控初見成效，表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資的增長速度由2003年的58.20％下降為2004年上半年的23.10％（見表2－2）。

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字2004年1-6月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110.35億元，比上年同期增長34.1%；施工面積1614.36萬平米，同比增長46.9%，其中住宅面積1283.42萬平米，同比增長49.6%；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)216.35萬平米，同比增長48.4%，其中住宅銷售187.05萬平米，同比增長39.7%；商品房銷售額84.92億元，同比增幅高達(dá)78.4%。南京市2004年二季度南京市土地供應(yīng)狀況2.1土地一級市場的供應(yīng)狀況

2004年4月份，南京市政府發(fā)布《2004年住宅建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，《計(jì)劃》指出，今年全市計(jì)劃提供住宅建設(shè)的土地將達(dá)到1020公頃，其中商品住宅用地900公頃。

6月8日，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見》，《意見》指出，授權(quán)審批農(nóng)用地專用的市、州人民政府國土資源管理部門暫停辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。隨后，江蘇省和南京市也相繼發(fā)出緊急通知，開始執(zhí)行國家暫停土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的決定，并拉開了深入治理整頓土地市場的序幕。

由于南京的國有土地儲(chǔ)備非常豐富，短期內(nèi)政府的宏觀調(diào)控并不會(huì)減少南京的土地供應(yīng)量。根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截至到2004年上半年，南京市主城區(qū)及江寧、江北片區(qū)通過拍賣成交的地塊共21塊，土地成交總面積為136.8公頃，成交總金額為35.2億元，另外上半年溧水掛牌出讓地塊10幅53公頃，成交金額2.4億元；高淳掛牌出讓地塊11幅11.78公頃，成交金額0.68億元。

到2004年上半年為止，南京新增入庫（儲(chǔ)備）土地32幅，土地總面積198.86公頃，成為下半年土地潛在供應(yīng)量的一部分。

另外，由于8月31日國家清理閑置土地的最后期限的到來，市場上由于各種原因閑置、未動(dòng)工的地塊必須尋找到“歸宿”，預(yù)計(jì)其中一部分將通過再次交易進(jìn)入市場，從而增加了未來南京市土地的來源。2.2土地二級市場的供應(yīng)狀況

由于國家對于土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，提高開發(fā)項(xiàng)目貸款的門檻，增加了土地轉(zhuǎn)讓的難度，南京土地二級市場出現(xiàn)了一些新的變化。

2004年一季度，土地二級市場共成交土地50宗，交易面積77.5萬平米，交易金額16.89億元，同比分別下降21.88％、26.82％和9.97％，見下表：

表2-12003年與2004年一季度南京土地二級市場對比時(shí)間南京土地二級市場成交土地宗數(shù)成交面積（萬平米）成交金額（億元）成交土地均價(jià)（元/平米）2003年一季度64106.2618.761765.482004年一季度5077.516.892179.35

表2-1中可見，與2003年一季度相比，雖然成交土地宗數(shù)、成交面積以及成交金額都有不同程度的下降，但是土地成交的均價(jià)卻由1765.48元/平米上升至2179.35元/平米。在土地一級市場土地價(jià)格不斷上漲的情況下，二級市場的土地價(jià)格持續(xù)上漲，將導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)南京市商品房開發(fā)中土地成本的繼續(xù)增加。南京市2004年上半年經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，南京市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資7.4億元，同比增長55.4%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅21.3個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積189.25萬平米，比上年同期增長66.7%。目前，全市共有九個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)，一次性規(guī)劃用地總面積6157畝，規(guī)劃建筑356．39萬平米，可建住宅41300套。根據(jù)南京市政府的規(guī)劃，在原計(jì)劃完成120萬平米竣工面積的基礎(chǔ)上，下半年再建設(shè)30萬平米經(jīng)濟(jì)適用房?？梢源_保年底有150萬平米經(jīng)適房竣工、交付。今年全市已規(guī)劃建設(shè)南灣營、幕府西路等五處中低價(jià)商品房建筑面積共77.07萬平米，上半年已開工兩處。2004年下半年至2005年度，由于經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供應(yīng)量增加，中低價(jià)位商品房供需緊張狀況會(huì)有所緩解。南京市2004年二季度南京市商品房供應(yīng)情況?2004年二季度商品房總體供需狀況

根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年二季度，南京房地產(chǎn)市場總需求（新建商品房和存量房，包括一季度的未滿足的需求90萬平米）為415萬平米（其中新建商品房需求255萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為435萬平米（其中新建商品房供給271平米）。總的供需比為1.05：1，供略大于求，新建商品房的供需比是1.12：1。?抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介4.2.1需求監(jiān)測模型簡介

南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測的基本公式是：①報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量②上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量③本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場容量分析》。4.2.2供給監(jiān)測模型簡介

南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測包括實(shí)際的、現(xiàn)實(shí)的供給，我中心擁有南京在售的樓盤的精確資料，各類樓盤的市場供給模型簡介如下：Ⅰ①如果樓盤在報(bào)告期區(qū)間在售：

該樓盤的供給量＝開盤時(shí)的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷售的樓盤面積＋該樓盤在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)下期再次開盤及預(yù)售的面積②如果樓盤尚未開盤，也未預(yù)售，但是開盤期在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)：該樓盤的供給量＝開盤的供應(yīng)量③如果樓盤尚未開盤，并且開盤期亦不在報(bào)告期內(nèi)，但是樓盤已經(jīng)開始預(yù)售：該樓盤的供應(yīng)量＝該樓盤預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積Ⅱ?qū)⒏鱾€(gè)樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。4.2.3供需比監(jiān)測模型簡介報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場的實(shí)際總供應(yīng)量/報(bào)告期區(qū)間的總需求

需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的供求狀況，對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識具有參考價(jià)值，但總供需比無法反映各個(gè)細(xì)分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分價(jià)位等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對各個(gè)細(xì)分市場的供需狀況進(jìn)行交叉分析，欲了解更加詳盡的信息，敬請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告》。4.32004年二季度南京市新建商品房供應(yīng)總量根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)，2004年二季度南京新建商品房的供給總量為271萬平米，統(tǒng)計(jì)方法參照4.2節(jié)的模型簡介。4.4分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況4.4.1分片區(qū)的新建商品房供需分析圖2-32003年至2004年二季度分片區(qū)的新建商品房供需比

從圖2-3片區(qū)供需比變化圖可以看到，二季度南京市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的繼續(xù)加深。江寧江北片區(qū)、城南片區(qū)、河西片區(qū)和城北片區(qū)的供需比已經(jīng)大于1，城中片區(qū)供需比為0.95，供需基本平衡，城東供需比為0.63，供不應(yīng)求的情況有所加劇。

2004年二季度（特別是6月份）是樓盤開盤的集中時(shí)間，江寧江北、河西、城北片區(qū)都有大量的新樓盤進(jìn)入市場，大大增加了片區(qū)的市場供給量，同時(shí)，購房者對這些片區(qū)的購房需求量基本穩(wěn)定，有的片區(qū)甚至出現(xiàn)了需求減少的情況（見第一節(jié)中分片區(qū)的市場容量結(jié)構(gòu)），造成了這些片區(qū)供過于求的局面。結(jié)合2004年三季度的新建商品房供應(yīng)量分析（參見本節(jié)第5部分），在三季度，江寧、江北以及城南的市場供應(yīng)量有增無減，可以預(yù)計(jì)，這三個(gè)片區(qū)的供需比在三季度會(huì)繼續(xù)走高。

由于城東片區(qū)的土地供給很少，而購房者對于城東片區(qū)的需求卻呈上升趨勢，使得城東片區(qū)供不應(yīng)求的局面加劇。

結(jié)合第一節(jié)未實(shí)現(xiàn)的需求分析，我們可以清楚的看出，2004年上半年未實(shí)現(xiàn)的需求主要集中于供需比小于1的城東片區(qū)和城中片區(qū)，而未被消化的供給主要集中于供需比過大的江寧、江北以及城南片區(qū)。當(dāng)然，供需的平衡是受眾多因素影響的，在以下報(bào)告中我們將更加全面的分析這個(gè)問題。4.4.2分價(jià)格層次的供需分析圖2-42004年二季度南京市新建商品房分價(jià)格層次供需比

圖2-4顯示了分價(jià)格層次的供需平衡情況，2004年二季度，南京新建商品房在價(jià)格層次供需矛盾仍然尖銳。單價(jià)在5000元以下/平米價(jià)位的新建商品房基本是供不應(yīng)求，而且價(jià)位越低越是供不應(yīng)求；同時(shí)，單價(jià)在5000元以上/平米的新建商品房供過于求，單價(jià)在6000元以上/平米的新建商品房明顯的供過于求。而在第一節(jié)中分價(jià)格層次的需求結(jié)構(gòu)分析中，我們可以明顯看出，占市場需求主體地位的是的單價(jià)在5000元以下/平米的商品房，大概占到市場容量的88％。對此我們可以得出兩點(diǎn)結(jié)論：

一，從未實(shí)現(xiàn)的需求的角度進(jìn)行分析，上半年未實(shí)現(xiàn)的需求主要集中于單價(jià)在5000元以下/平米的新建商品房，并且主體為單價(jià)在4000元以下/平米的新建商品房；而未被消化的供給主要集中于單價(jià)在5000元以上/平米的新建商品房，特別是單價(jià)在6000元/平米乃至更高價(jià)位的商品房。

二，從片區(qū)的角度進(jìn)行分析，目前市場中能夠提供單價(jià)在5000元以下/平米的商品房的片區(qū)只有江寧、江北、城北以及城南的部分地區(qū)，而這些片區(qū)在交通、配套等方面都存在著某些問題，阻礙了購房者的購房計(jì)劃。4.4.3分樓型的供需狀況圖2-52004年一、二季度南京市商品房分樓型的供需比變化

正如第一節(jié)市場容量分析所指出的，目前南京房地產(chǎn)市場仍是供給主導(dǎo)需求，所以南京購房者對于多層的需求減少、對小高層、高層的需求相對增多了，這一趨勢為反映在分樓型的供需比變化上，如圖2-5，可以看出，雖然多層住宅仍是供不應(yīng)求，但是供需比緩慢上升，供需矛盾稍有緩解。無論對于開發(fā)商還是對于購房者而言，小高層的商品房都是折中的產(chǎn)物。2004年二季度，小高層的供需比接近于1，供需基本平衡。南京房地產(chǎn)市場高層住宅與別墅的供過于求仍較為嚴(yán)重，屬于市場壓力較大的細(xì)分市場，具體的市場表現(xiàn)就是高層住宅與聯(lián)排、獨(dú)立別墅消化速度的明顯放慢。?2004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況?2004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總量

抉策地產(chǎn)研究中心因?yàn)閾碛休^全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力對以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型如本節(jié)4.2所示。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)，2004年三季度南京新建商品房的供給總量約為314萬平米，比二季度的271萬平米增加了15.9%。?2004年三季度南京市新建商品房供給狀況?2004年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況圖2-62004年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例

在2004年三季度南京新建商品房的供給中，城中片區(qū)最高，占到了23.71％，主要原因是該片區(qū)存在著大量的未被消化的商務(wù)寫字樓，由此可以看出，城中片區(qū)的寫字樓明顯的供過于求。

鑒于本報(bào)告是常規(guī)層次的研究報(bào)告，有關(guān)城中片區(qū)的具體供給情況不再贅述，請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》。

2004年三季度河西的供應(yīng)量占到總體的20.05％，處于第二的位置。因?yàn)楹游髌瑓^(qū)樓盤眾多，而且大部分的樓盤開發(fā)周期較長，需要很長的消化時(shí)間。進(jìn)入三季度，又會(huì)有一批樓盤進(jìn)入市場，加大了河西的供應(yīng)量，接下來分別是江寧、城南、江北等片區(qū)。?2004年三季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況2004年三季度，南京市新建商品房市場供應(yīng)的主體仍是住宅，占到供應(yīng)總量的74％，接下來是商住寫字樓，占到供應(yīng)總體的17％。商鋪和別墅分別占到供應(yīng)總量的5％與4％。見圖2-7。圖2-72004年三季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例?2004年二、三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比5.3.1分片區(qū)市場供給變化圖2-82004年二、三季度南京市新建商品房分片區(qū)供給比例變化

由圖2-8可以看出2004年二季度向三季度過渡中，南京新建商品房供給的變化趨勢：城東、城北的供給份額明顯減少，而城中、江寧江北片區(qū)的供給比例有較大提高。

三季度城東片區(qū)新增的樓盤較少，在市場供應(yīng)總量增加的情況下，供給的份額被“沖淡”了；河西片區(qū)的樓盤市場消化量與新開盤的樓盤供應(yīng)量相互抵消，市場供給無明顯變化；城中片區(qū)主要供應(yīng)是寫字樓，在明顯供過于求的市場狀態(tài)下，過多的積壓導(dǎo)致了供應(yīng)量的增加；江寧江北未被消化的供給量較大，在二、三季度又有大量的樓盤進(jìn)入市場，表現(xiàn)出來就是市場供應(yīng)份額猛增。

與二季度分片區(qū)的市場供需情況進(jìn)行對比，在未來的三季度中，南京的片區(qū)供需狀況極有可能出現(xiàn)“兩級分化”現(xiàn)象，即城東片區(qū)供不應(yīng)求的情況將會(huì)加劇，江寧、江北片區(qū)供過于求的情況也會(huì)加劇。如何在這種市場中求得生存和發(fā)展，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請關(guān)注。5.3.2分物業(yè)類型市場供給比較圖2-92004年二、三季度分物業(yè)類型的供給變化（單位：萬平米）

由圖2-9可以看出，2004年二季度與三季度的供給對比中，住宅供應(yīng)量增加了近29萬平米；商住、寫字樓有近12萬平米的增加，這些新增的商住寫字樓幾乎都在城中片區(qū)；商鋪供給略有減少；別墅項(xiàng)目供應(yīng)略有增加。

增加的住宅主要集中在江寧、江北以及河西片區(qū)，這些片區(qū)都已經(jīng)供過于求；新增的寫字樓幾乎全部分布在城中地區(qū)，為市場壓力區(qū)。可以預(yù)見，在三季度，這些片區(qū)絕大部分的細(xì)分市場都將進(jìn)入供過于求的時(shí)代。第三節(jié)價(jià)格研究

本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格特征。

本期價(jià)格研究內(nèi)容主要包括：2004年4-6月南京抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房價(jià)格水平分析，南京市商品房價(jià)格成因及價(jià)格走勢分析。1.供給價(jià)格水平分析1.1抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)

2003年8月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)評價(jià)系統(tǒng)，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測商品房價(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。南京市85%在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目與我中心簽定有數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動(dòng)態(tài)與價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。

注：70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動(dòng)態(tài)行情都是重要的指標(biāo)項(xiàng)目。

我們把2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)2003年10月、12月2004年2月公布的抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2004年4月－6月抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)。本期指數(shù)變化如下：1.1.12004年6月抉策南京70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表發(fā)布時(shí)間南京市70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值比上期增長率2004年06月120↑1.69％2004年04月118↑1.7％2004年02月116↑4.5%2003年12月111↑4.7%2003年10月106↑6%2003年08月100/1.1.22004年6月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑2003年12月111↑112↑110↑108↑115↑110↑1002003年10月106↑107↑106↑105↑109↑105↑/2003年08月100100100100100100/1.1.32004年6月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間住宅商住寫字樓別墅2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑2003年12月115↑108↑110↑2003年10月108↑105↑106↑2003年08月100100100

本期南京抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價(jià)格指數(shù)分析結(jié)果表明，2004年6月南京市房地產(chǎn)市場總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了1-2個(gè)點(diǎn)，與上期指數(shù)相比變化不大。

2004年以來南京市商品房市場價(jià)格波動(dòng)較小（除個(gè)別片區(qū)外），某幾個(gè)片區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，促使價(jià)格漲幅有所放緩，代表片區(qū)如：江寧、江北，但是南京商品房價(jià)格仍然保持著緩慢上升的態(tài)勢。

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2004年6月70指數(shù)仍保持緩慢上升，但個(gè)別片區(qū)已出現(xiàn)小幅下滑勢頭，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加，因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度與去年同期相比，全國房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲了10.4％，比2004年一季度上漲2.3％，土地交易價(jià)格比去年同期上漲11.5％，房屋租賃價(jià)格上漲1％。其中漲幅最大的為上海21.4％，其次為寧波19.9％、天津16.7％，南京居第四位為16.2％。今年4月央行發(fā)表《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，此報(bào)告估算80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接的來自銀行，從而使得房地產(chǎn)業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。今年4月27日。國務(wù)院發(fā)出通知，相應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，其中房地產(chǎn)開發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）由原來的20％或以上提高到35％或以上，相應(yīng)的銀行對個(gè)人住房貸款也作出規(guī)定，杭州、上海、南京等房地產(chǎn)增長較快的城市也發(fā)布政策限制炒房。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，表明上半年南京房地產(chǎn)市場在逐步發(fā)展，同時(shí)發(fā)展速度與去年相比處于微升狀態(tài)。1.2新建商品房價(jià)格水平分析圖3-12003年8月-2004年6月南京市新建商品房價(jià)格走勢（單位：元/平米）

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年6月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對象，根據(jù)供給面積與市場價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2004年6月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為4813元/平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖3-1所示。

圖3-22003年8月-2004年6月南京市新建商品房均價(jià)漲幅圖（單位：元/平米）

如圖3-2所示：自從去年8月份南京抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)成立以來，根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)并分析得，南京房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，商品房價(jià)格一路上漲，據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)至今，2003年8月至2004年6月一年以來南京商品房總均價(jià)每平米上漲627元，其中漲幅最大的為城中，每平米上漲了792元；江北受沿江開發(fā)及一系列交通設(shè)施建設(shè)的影響，商品房價(jià)格也連連上漲；上漲幅度最慢的屬江寧，2003年8月至2004年6月一年以來每平米僅上漲了438元，這與江寧的配套設(shè)施、交通及政策等因素有關(guān)。1.3新建商品住宅價(jià)格水平分析

圖3-32003年8月-2004年6月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢（單位：元/平米）

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出2004年6月南京新建商品住宅價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)如圖3-3，2004年6月七大片區(qū)的新建商品住宅加權(quán)均價(jià)位4650元/平米，與2004年2月價(jià)格相比增長70元/平米。

住宅加權(quán)均價(jià)超過6000元/平米的為城中片區(qū)，其它片區(qū)如：城北、城東、城南均有不同程度的上漲。目前城南片區(qū)漲幅較快，主要原因在于地鐵的建設(shè)及政府的關(guān)注。圖3-42003年8月-2004年6月南京市新建商品住宅價(jià)格漲幅（單位：元/平米）

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)發(fā)布一年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年8月至2004年6月一年以來，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了725元/平米，其中上漲幅度最大為河西片區(qū)達(dá)955元/平米。1.4分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年6月南京分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢，如圖3-5：圖3-52003年8月-2004年6月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢（單位：元/平米）

本期70典型寫字樓加權(quán)均價(jià)為6305元/平米，住宅加權(quán)均價(jià)為4650元/平米，別墅及公寓加權(quán)均價(jià)為6180元/平米。

近期高檔公寓及別墅物業(yè)銷售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度分物業(yè)市場容量中對別墅的需求占商品房總需求的6.8％。

圖3-62003年8月-2004年6月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅1.5經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格水平分析2004年原南京市計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房146.24萬平米，竣工122.5萬平米，共15798套。到5月中旬已開工97萬平米。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，價(jià)格由政府控制，上漲空間不大。當(dāng)前，中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重較小，因此對南京市各片區(qū)商品房均價(jià)沒有產(chǎn)生顯著影響，但是經(jīng)濟(jì)適用房的出租轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象很頻繁。1.6存量房價(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得2004年6月各片區(qū)二手房均價(jià)如圖3-7：圖3-72003年8月-2004年6月南京市存量房市場價(jià)格走勢（單位：元/平米）

根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得2004年6月南京各片區(qū)存量商品房價(jià)格，數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源的地址、面積、戶型、樓層、單價(jià)、總價(jià)、設(shè)施、年代等。

如圖3-7所示:6月份江寧二手房價(jià)格持續(xù)上漲，這與目前江寧的房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)，江寧商品房的空置率較高，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)來看，江寧的二手房主要以次新房源為主，這些因素致使江寧二手房價(jià)格連連上漲。同時(shí)也說明前期投資江寧商品房的購房者開始拋售手中房產(chǎn)，這將對未來江寧房地產(chǎn)形勢產(chǎn)生較大影響，詳情見抉策《南京市江寧片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》。1.7南京市租賃行情分析

從房屋租價(jià)和售價(jià)比來看南京房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價(jià)格水平較低，一部分準(zhǔn)購房者寧愿租