目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總則 11.1規(guī)程制定的目的 11.2規(guī)程合用范圍 11.3從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 11.4職業(yè)道德 11.5土地估價(jià)報(bào)告的有效期 11.6土地估價(jià)的法律依據(jù) 11.7規(guī)程解釋權(quán) 12城市土地估價(jià)基本原則和程序 22.1城市土地估價(jià)的基本原則 22.2城市土地估價(jià)的程序 23城市土地價(jià)格的影響因素 43.1城市土地價(jià)格影響因素分類 43.2一般因素 43.3區(qū)域因素 43.4個(gè)別因素 44基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 44.1準(zhǔn)備工作 44.2資料調(diào)查與整理 54.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 64.4級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 64.5運(yùn)用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 114.6運(yùn)用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 164.7城市基準(zhǔn)地價(jià)的擬定 174.8基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 184.9基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 214.10基準(zhǔn)地價(jià)更新 225宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 265.1宗地估價(jià)程序 265.2收益還原法 275.3市場(chǎng)比較法 305.4成本逼近法 365.5剩余法 385.6基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 406各類用地宗地價(jià)格評(píng)估 426.1宗地類型 426.2居住類宗地價(jià)格評(píng)估 436.3商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估 446.4工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估 456.5交通用地宗地價(jià)格評(píng)估 466.6綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估 486.7公共綠地價(jià)格評(píng)估 497不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估 507.1按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別： 507.2土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估 507.3土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 517.4土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估 517.5土地抵押價(jià)格評(píng)估 527.6土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估 528土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn) 548.1基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及確認(rèn) 548.2宗地估價(jià)成果的確認(rèn) 559名詞解釋 55城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程1總則1.1規(guī)程制定的目的為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。1.2規(guī)程合用范圍本規(guī)程合用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建設(shè)用地的土地估價(jià)也合用本規(guī)程。本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3從事土地估價(jià)的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于２名。1.4職業(yè)道德土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。1.5土地估價(jià)報(bào)告的有效期土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。1.6土地估價(jià)的法律依據(jù)土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。1.7規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。

2城市土地估價(jià)基本原則和程序2.1城市土地估價(jià)的基本原則2.1.1土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：1．合法原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預(yù)期收益原則；5．供需原則；6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；7．多方法相比較原則。2.1.2遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。2.1.3遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來(lái)用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。2.1.4遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等運(yùn)用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。2.1.5遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常運(yùn)用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地區(qū)性。2.1.7遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1.8遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，互相比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。2.2城市土地估價(jià)的程序2.2.1城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1.擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)；2.編制估價(jià)工作計(jì)劃；3.實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象；4.搜集估價(jià)所需資料；5.選定估價(jià)方法計(jì)算；6.擬定估價(jià)結(jié)果；7.提交估價(jià)報(bào)告。2.2.2擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)，是指擬定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本領(lǐng)項(xiàng)。擬定估價(jià)對(duì)象涉及擬定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文獻(xiàn)和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；擬定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的規(guī)定而定；擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方規(guī)定而定，采用公歷表達(dá)，精確到日。2.2.3編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。估價(jià)工作計(jì)劃重要應(yīng)涉及以下幾項(xiàng)：1.估價(jià)擬采用的技術(shù)環(huán)節(jié)；2.估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法；3.需要調(diào)查的資料及取得途徑；4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。2.2.4實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核算估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界線、周邊環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周邊環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。2.2.5估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核算、分析和整理。估價(jià)所需資料重要應(yīng)涉及下列方面：1.估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及協(xié)議等；2.對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料；3.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；4.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；5.擬定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料；6.反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法。2.2.7估價(jià)人員在擬定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的規(guī)定撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目委托協(xié)議，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)本地土地管理機(jī)關(guān)確認(rèn)后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。3城市土地價(jià)格的影響因素3.1城市土地價(jià)格影響因素分類城市土地價(jià)格的影響因素重要有以下三大類：1.一般因素；2.區(qū)域因素；3.個(gè)別因素。3.2一般因素一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容涉及人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過(guò)程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地運(yùn)用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華限度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4個(gè)別因素個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。4基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估4.1準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作重要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容涉及：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來(lái)制定。一些基本表格見附錄A?；鶞?zhǔn)地價(jià)工作底圖為：大城市1:10000—1:20230中檔城市1:5000—1:10000小城市以下1:1000—1:5000按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。4.2資料調(diào)查與整理4.2.1資料調(diào)查的一般規(guī)定1.調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上；2.調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地區(qū)為單位進(jìn)行；3.樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；4.樣本要有代表性；5.樣本分布要均勻；6.調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地運(yùn)用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)；7.所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或運(yùn)用效益和相相應(yīng)的土地條件資料；8.出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和公司單位土地運(yùn)用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；9.調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2資料調(diào)查的內(nèi)容1.土地定級(jí)成果資料：涉及土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；2.土地運(yùn)用效益資料：涉及不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金運(yùn)用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的公司勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或公司土地運(yùn)用效益資料；3.地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；4.影響地價(jià)的因素資料；5.其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。4.2.3樣本資料的整理1.樣本剔除。逐表審查調(diào)查資料，將缺重要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合規(guī)定和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。2.樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地區(qū)、土地用途、公司用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定規(guī)定期應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。4.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線4.3.1以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線重要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。4.3.2用土地條件劃分均質(zhì)地區(qū)（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線重要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是此后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的重要技術(shù)路線。4.3.3用土地條件劃分均質(zhì)地區(qū)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線重要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。4.4級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)4.4.1土地級(jí)別的擬定根據(jù)《城鄉(xiāng)土地定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，擬定土地的級(jí)別。4.4.2樣本數(shù)據(jù)解決4.4.2.1土地運(yùn)用類型的劃分土地運(yùn)用類型的劃分按運(yùn)用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)限度和現(xiàn)狀運(yùn)用限度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地運(yùn)用規(guī)劃。土地運(yùn)用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地運(yùn)用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。4.4.2.2單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：fiXin=——n式中：Xin：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；fi：某單元總分值；n：土地級(jí)別數(shù)4.4.2.3行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：CrmKci=——Cr式中：Kci：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)Crm：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率Cr：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率4.4.2.4規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中本地行業(yè)最佳公司規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：CrnＫcs=——Cmax式中：Ｋcs：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)Crn：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率Cmax：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率4.4.2.5公司標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算公司標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：Cs=Ce×Kci×Kcs式中：Cs：公司標(biāo)準(zhǔn)資本額Ce：公司實(shí)際使用的資本額Kci、Kcs同前。4.4.2.6合理工資量的計(jì)算按本地各行業(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)：LPsLcs=Lce×——LPe式中：Lcs：某公司在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額Lce：該公司實(shí)際支出的工資額LPs：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的公司應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量LPe：公司實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量4.4.2.7公司效益資料的整理將收集到的公司效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。4.4.3指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類4.4.3.1級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)重要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、公司所在土地的級(jí)別或單元總分值。4.4.3.2樣本數(shù)據(jù)歸類以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地運(yùn)用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。4.4.3.3樣本數(shù)據(jù)檢查數(shù)據(jù)檢查以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋剡\(yùn)用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢查。用卡方檢查法、秩和檢查法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢查。用t檢查法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢查后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增長(zhǎng)抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4模型選擇與系數(shù)估計(jì)4.4.4.1模型選擇1.常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模型有：A、Yn=A(1+r)X1n或Yn=A(1+r)aX1n其中：Yn：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；A：常數(shù)；r：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)；X1n：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；α：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)１，２，……n排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,……2，１。Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3式中：Yn：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；X1n：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b0：常數(shù)，大于零；b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。C、Yn=A(1+r)X1n＊X2b2＊X3b3式中：Yn：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；A：常數(shù)；r：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)；X1n：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。D、Yn=F(X1n)+b2X2+b3X3+V式中：Yn：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值；X1n：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；F(X1n)：自變量X1n的未知函數(shù)，為土地帶給公司的利潤(rùn)；X2：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)；Ｖ：誤差項(xiàng)。2.模型選擇方法根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來(lái)初步擬定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入也許的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、記錄和計(jì)量檢查，按檢查結(jié)果，選定測(cè)算模型。4.4.4.2系數(shù)估計(jì)1.模型擬定根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，擬定收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。2.系數(shù)估計(jì)將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作環(huán)節(jié)為：(1).線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；(2).構(gòu)造擬合誤差的平方和；(3).導(dǎo)出正規(guī)方程組；(4).求解正規(guī)方程組；(5).擬定因素系數(shù)估計(jì)值。4.4.4.3因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢查1.經(jīng)濟(jì)意義檢查一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢查。符號(hào)檢查重要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)成的條件進(jìn)行檢查；值域檢查是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。2.記錄檢查通過(guò)回歸系數(shù)bj的記錄顯著性檢查，判斷因素Xi對(duì)凈收益Y的影響限度。通過(guò)回歸系數(shù)的總體顯著性檢查，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響限度。通過(guò)模型的擬合優(yōu)度檢查，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合限度。3.計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢查通過(guò)異方差性檢查和多重共線性檢查，判斷記錄檢查的有效性。4.4.5土地收益計(jì)算將樣本數(shù)據(jù)代入擬定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：Ａ模型Ini=A(1+r)X1nB模型Ini=Yni–(b0+b2X2+b3X3)YniC模型Ini=———(X2b2*X3b3)D模型Ini=Yni-(b2X2+b3X3+V)式中：Ini：第n級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益；Yni：第n級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn)；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算：式中：In：第n級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益；Ｍ：第n級(jí)土地上的樣本量。4.4.6基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算4.4.6.1土地還原利率的擬定土地還原利率擬定方法見5.2.5條中第二款。4.4.6.2基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：InP1b=—rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；In：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益；rd：土地還原利率根據(jù)計(jì)算結(jié)果，擬定用級(jí)差收益（地租）測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地運(yùn)用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，擬定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地運(yùn)用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用擬定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法擬定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。按測(cè)算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。4.5運(yùn)用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)4.5.1各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的擬定4.5.1.1以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。假如城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。4.5.1.2在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地區(qū)，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，擬定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的擬定。4.5.1.3均質(zhì)地區(qū)中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過(guò)均質(zhì)地區(qū)同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。4.5.2樣點(diǎn)地價(jià)的整理交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理涉及一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的擬定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，擬定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。4.5.2.1土地聯(lián)營(yíng)入股資料根據(jù)協(xié)議內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。1.用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)：Plg1Pls=（——）×——srd式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)Plg——土地股每年分享的利潤(rùn)或股息s——聯(lián)營(yíng)土地面積rd——土地還原利率2.用協(xié)議規(guī)定的資本投入情況和提成比例，按下式計(jì)算地價(jià)：re1Pls=Cg×（——）×——rcs式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)Cg——出資方的資本總量re——出地方利潤(rùn)提成量rc——出資方利潤(rùn)提成量s——聯(lián)營(yíng)土地面積4.5.2.2以地?fù)Q房資料用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)：Stb×PbsPls=————s式中：Pls——宗地單位面積地價(jià)Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積Pbs——單位建筑面積的平均售價(jià)Ｓ——讓出的土地面積4.5.2.3聯(lián)建提成資料聯(lián)建提成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn)，則地價(jià)計(jì)算公式為：（Pbm+T）×Slb（Pbm+T）×Slb×RvPls=————————=——————————SclScb式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)Pbm——房屋單位建筑面積造價(jià)T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)Slb——出地方提成建筑面積Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣eRv——容積率Scb——出資方提成建筑面積4.5.2.4樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才干用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。1.有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：計(jì)算公式為：[1－（1/（1+rd）m）]Pm=Pml×——————————[1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期Pm1──樣點(diǎn)地價(jià)m──基準(zhǔn)地價(jià)年期rd──土地還原利率2.所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：計(jì)算公式為：Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。4.5.2.5樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才干用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的擬定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。計(jì)算公式為：PisKij=──Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù)Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)4.5.2.6樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才干用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。一方面編制容積率修正系數(shù)表：PisKr=──Pi式中：Kr──容積率修正系數(shù)Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià)Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià)Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格Kr──同前4.5.2.7樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：1.交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。2.地價(jià)樓層分派修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分派關(guān)系求出其基地價(jià)。3.基礎(chǔ)設(shè)施配套限度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套限度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套限度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。4.同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。等等。4.5.2.8樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。1.按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖；2.土地級(jí)別界線和均質(zhì)地區(qū)界線要反映在圖上；3.直接在圖上表達(dá)地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表達(dá)地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。4.5.3樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢查和解決4.5.3.1樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢查1.同一土地級(jí)或均質(zhì)地區(qū)中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本同一性檢查。同一均質(zhì)地區(qū)中樣本數(shù)量不能滿足總體檢查的需要時(shí)，需對(duì)均質(zhì)地區(qū)進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢查。2.同一均質(zhì)地區(qū)中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過(guò)樣本總體同一性的檢查。3.樣本總體檢查規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2樣點(diǎn)數(shù)據(jù)解決1.城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表達(dá)。2.相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在擬定方差檢查精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢查規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。3.同一級(jí)別、均質(zhì)地區(qū)中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。4.5.3.3數(shù)據(jù)整理將通過(guò)修正及樣本數(shù)據(jù)解決以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。4.5.4運(yùn)用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)4.5.4.1用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)1.有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估A.樣本數(shù)量的擬定。按數(shù)理記錄規(guī)定，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的４倍。B.模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)，可運(yùn)用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)：或式中：Pla：某均質(zhì)地區(qū)或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)；Pli：某均質(zhì)地區(qū)或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)；M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可運(yùn)用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)；SI：樣點(diǎn)宗地面積。2.沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估沒有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋篈.對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表；B.將沒有交易資料或數(shù)量局限性的區(qū)域或級(jí)別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化；C.比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近限度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)；D.因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；E.通過(guò)擬定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.2建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)A.模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：Yn=A(1+r)Xn或Yn=A(1+r)aXn其中：Yn：第n級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)）；A：常數(shù)；r：地價(jià)級(jí)差系數(shù)；Xn：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)α：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，擬定測(cè)算模型。B.系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過(guò)檢查的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢查，檢查規(guī)定按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。C.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散限度，擬定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.3用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算根據(jù)市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場(chǎng)細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.6運(yùn)用土地交易資料評(píng)估路線價(jià)4.6.1路線價(jià)的評(píng)估范圍路線價(jià)重要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。4.6.2商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分4.6.2.1地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：1.商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；2.商服繁華限度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段4.6.2.2區(qū)段劃分方法：1.以道路、溝渠或其他明顯地物為界線；2.在擬定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。4.6.3樣點(diǎn)地價(jià)的整理與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.4樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢查與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.5評(píng)估區(qū)段地價(jià)4.6.5.1有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種：1.取中位數(shù)。2.取眾數(shù)。3.取算術(shù)平均數(shù)。4.6.5.2無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估沒有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。4.6.6劃分地價(jià)等級(jí)把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級(jí)。4.7城市基準(zhǔn)地價(jià)的擬定4.7.1基準(zhǔn)地價(jià)擬定的原則1.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。2.地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。3.地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。4.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。4.7.2基準(zhǔn)地價(jià)的擬定以一種方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法擬定的級(jí)別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y(cè)算結(jié)果，根據(jù)本地土地市場(chǎng)狀況和地價(jià)水平，擬定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評(píng)估結(jié)果、土地市場(chǎng)狀況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，擬定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)城市土地運(yùn)用特點(diǎn)，在一些大城市，假如其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.8基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制4.8.1基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按相應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。4.8.2級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地運(yùn)用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。假如基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地運(yùn)用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡也許編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。假如其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地運(yùn)用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。4.8.2.1用土地運(yùn)用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表1.擬定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按4.7條的評(píng)估結(jié)果，擬定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2.宗地地價(jià)影響因素的選擇(1)商業(yè)用地的影響因素A.商業(yè)繁華度。重要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。B.交通便捷度。重要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利限度。C.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。重要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)用限度和質(zhì)量高低。D.環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。重要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。E.規(guī)劃限制。重要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地運(yùn)用的規(guī)定。F.宗地條件。重要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、運(yùn)用方向（細(xì)類）和運(yùn)用強(qiáng)度等。G.其他因素。(2)住宅用地的影響因素A.住宅區(qū)的位置。涉及距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級(jí)及級(jí)中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的影響限度等。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。重要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)用限度和質(zhì)量高低。C.交通便捷度。重要指生活和工作的交通方便限度。D.公用設(shè)施完備度。重要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善限度，涉及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。E.環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。重要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育限度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化限度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。F.規(guī)劃限制。重要指城市規(guī)劃對(duì)住宅區(qū)土地運(yùn)用的規(guī)定。G.宗地條件。重要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、運(yùn)用方向（細(xì)類）和運(yùn)用強(qiáng)度等。H.其他因素。(3)工業(yè)用地的影響因素A.交通便捷度。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。C.環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。D.產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E.規(guī)劃限制。F.宗地條件。G.其他因素。(4)各因素影響地價(jià)限度的擬定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響限度，擬定各因素的權(quán)重值。3.各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算(1)修正幅度值的計(jì)算以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：Inh-IlbＦ１＝———*100%Ilb下調(diào)幅度的計(jì)算公式為：Ilb-InlＦ2＝———*100%Ilb式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益Inb級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值在擬定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃提成五個(gè)檔次。(2)影響地價(jià)各因素修正幅度的擬定按照4.8.2.1條第二款中擬定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。F1i=F1*WiF２i=F２*Wi式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度F２i――某一因素的下調(diào)幅度Wi――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時(shí)擬定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時(shí)擬定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。4.編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下擬定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并擬定各種修正系數(shù)相應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。各表形式見附錄。4.8.2.2用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表1.擬定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按4.7條的評(píng)估結(jié)果，擬定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2.修正幅度值的計(jì)算將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3.影響地價(jià)各因素修正值的擬定根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，擬定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。4.擬定宗地價(jià)修正系數(shù)相應(yīng)的因素條件具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。4.8.3路線價(jià)修正系數(shù)表的編制路線價(jià)修正系數(shù)表是指運(yùn)用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。4.8.3.1擬定路線價(jià)依4.6條中路線價(jià)的擬定方法擬定。4.8.3.2編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化限度制定。其基本程序?yàn)椋?.標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的擬定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。2.擬定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化限度較小，并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而擬定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。3.擬定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為a1,a2,a3……an，其單獨(dú)深度百分率為：a1>a2>a3……>an。4.選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。A.平均深度百分率：a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……a1>——>———>……>———————23nB.累計(jì)深度百分率：a1<a1+a2<a1+a2+a3<……<a1+a2+a3+……an4.9基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制4.9.1基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容1.基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鄉(xiāng)道路、土地用途等。基準(zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過(guò)不同的圖斑、色調(diào)、注記等來(lái)反映。2.編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，擬定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。3.地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鄉(xiāng)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表達(dá)。4.將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。A.“級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表達(dá)“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。均質(zhì)地區(qū)編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表達(dá)。B.用地類型用漢字“商、住、工”分別表達(dá)“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。C.基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地區(qū)）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號(hào)如：商業(yè)3000商業(yè)2023--4000Ⅱ住宅950或Ⅱ住宅900—1100工業(yè)375工業(yè)200—500D.地價(jià)級(jí)別或區(qū)段邊界用實(shí)線表達(dá)。5.基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表達(dá)城鄉(xiāng)中與土地區(qū)位和運(yùn)用有關(guān)的重要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表達(dá)。6.表達(dá)土地運(yùn)用類型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表達(dá)各級(jí)商服中心，其它土地類型只反映可以上圖的圖斑。土地運(yùn)用類型界線用點(diǎn)劃線表達(dá)，土地分類及圖示符號(hào)按《城鄉(xiāng)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。7.其它內(nèi)容盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按《城鄉(xiāng)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。8.各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級(jí)色差不宜過(guò)大。4.9.2基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾4.9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪1.土地級(jí)別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和0.2mm的實(shí)線表達(dá)。2.主干道用0.3mm的雙實(shí)線表達(dá)，次干道用0.2mm的雙實(shí)線表達(dá)，支路用0.3mm的單實(shí)線表達(dá)。3.土地運(yùn)用類型界線用間隔5mm、線徑0.3mm的點(diǎn)劃線表達(dá)。4.土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表達(dá)。5.基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見附錄B。4.9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾基準(zhǔn)地價(jià)圖按規(guī)定標(biāo)出級(jí)別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見附錄B。4.10基準(zhǔn)地價(jià)更新4.10.1基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條：1.以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。2.以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。3.以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。4.10.2級(jí)差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.2.1應(yīng)用范圍：該方法重要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。4.10.2.2基本方法1.有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。2.沒有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級(jí)方法先定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。3.更新的環(huán)節(jié)和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的環(huán)節(jié)和方法相同。4.10.3運(yùn)用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.3.1應(yīng)用范圍：重要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易資料較多的城市。4.10.3.2基本方法1.有定級(jí)的城市，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)，運(yùn)用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。2.沒有定級(jí)的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級(jí)，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新；3.市場(chǎng)交易資料的規(guī)定：與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的規(guī)定基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。4.具體來(lái)講，運(yùn)用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。4.10.3.3區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法1.基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級(jí)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可運(yùn)用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。2.市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。4.10.3.4地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法1.基本原理：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。2.市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。4.10.3.5地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法1.基本原理：運(yùn)用各均質(zhì)地區(qū)（或級(jí)別）內(nèi)的土地定級(jí)因素分值與該地區(qū)內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價(jià)定級(jí)，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)。基本思想是：當(dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化，足以引起土地級(jí)別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無(wú)法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級(jí)因素分值的變化來(lái)計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。2.合用范圍：該法合用于大中小各類城鄉(xiāng)，也合用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鄉(xiāng)。3.基本模型：Yn=A(1+r)Xn式中：Yn：第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)）；A：常數(shù)；r：地價(jià)級(jí)差系數(shù)或區(qū)域級(jí)差系數(shù)；Xn：第n級(jí)或區(qū)域內(nèi)定級(jí)因素綜合分值先用級(jí)別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級(jí)因素綜合分值，通過(guò)模型運(yùn)算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。4.10.4運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.4.1基本原理：通過(guò)定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，掌握各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價(jià)格變化情況，運(yùn)用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或運(yùn)用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。4.10.4.2合用范圍：合用于大中小各類城市，也合用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。1.運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。(1)直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評(píng)估方法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。這與用市場(chǎng)交易地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法相同。(2)間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過(guò)地價(jià)指數(shù)來(lái)更新基準(zhǔn)地價(jià)。這與用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)相同。(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)立。規(guī)定形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。2.運(yùn)用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)(1)基本環(huán)節(jié)：A.建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)地價(jià)指數(shù)分區(qū)域（級(jí)別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和市場(chǎng)交易價(jià)格中選擇。采用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法計(jì)算分區(qū)（級(jí)）分類平均地價(jià)。公式為：其中：Pinl──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的平均地價(jià)Pil──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的樣點(diǎn)地價(jià)M──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)分區(qū)（級(jí)）分類地價(jià)指數(shù)用基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級(jí)）分類平均地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級(jí)）分類平均地價(jià)之比計(jì)算。公式為：Pnjlqnjl=────Pnol其中：qnjl──該分區(qū)（級(jí)）某類地價(jià)指數(shù)Pnjl──基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級(jí)）某類用地平均地價(jià)Pnol──基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年該分區(qū)（級(jí)）某類用地平均地價(jià)B.用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)在級(jí)別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新按區(qū)域和用途進(jìn)行?；竟綖椋篜nl=Pnol×qnjl其中：Pnl──該分區(qū)（級(jí)）某類用地更新后的基準(zhǔn)地價(jià)Pnol──該分區(qū)（級(jí)）某類用地更新前基準(zhǔn)地價(jià)qnjl──該分區(qū)（級(jí)）某類用地地價(jià)指數(shù)。4.10.5宗地地價(jià)修正體系的更新宗地地價(jià)修正體系的更新，重要是宗地地價(jià)影響因素的更新和各因素影響宗地地價(jià)修正幅度的更新，而影響因素的更新重要是地價(jià)影響因素的選擇和權(quán)重的擬定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等，與4.4.8條相同。5宗地地價(jià)評(píng)估基本方法5.1宗地估價(jià)程序5.1.1宗地估價(jià)的技術(shù)路線宗地估價(jià)的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價(jià)委托書開始，到完畢估價(jià)報(bào)書的全過(guò)程。具體估價(jià)程序?yàn)椋?．接受估價(jià)委托；2．明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)；3．?dāng)M訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；4．搜集估價(jià)所需資料；5．實(shí)地踏勘待估宗地；6．相關(guān)資料分析整理；7．選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；8．分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，擬定估價(jià)結(jié)果；9．撰寫估價(jià)報(bào)告書；10．估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔。5.1.2明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)重要涉及下列項(xiàng)目：1．明確估價(jià)對(duì)象:涉及明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。2．明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。3．明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的擬定，采用公歷表達(dá)，精確到日。4．明確價(jià)格類型：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的規(guī)定擬定。5．明確估價(jià)作業(yè)日期。根據(jù)委托方的規(guī)定和作業(yè)的難易限度擬定。5.1.3搜集的相關(guān)估價(jià)資料重要涉及：影響宗地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。5.1.4估價(jià)人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地運(yùn)用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周邊環(huán)境等情況；同時(shí)對(duì)待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時(shí)進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。此外，應(yīng)對(duì)已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及運(yùn)用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。5.1.5估價(jià)人員應(yīng)對(duì)所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：1．對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資料；2．對(duì)待估宗地所在區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；3．待估宗地自身?xiàng)l件對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；5．其他相關(guān)資料。5.1.6估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并對(duì)的運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，擬定估價(jià)結(jié)果。5.1.7擬定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：1．簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法；2．加權(quán)算術(shù)平均法；3．中位數(shù)法；4．眾數(shù)法；5．綜合分析法。5.1.8宗地估價(jià)報(bào)告書涉及估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書格式分為文字式和表格式。5.1.9估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完畢宗地估價(jià)報(bào)告書后，應(yīng)對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。5.2收益還原法5.2.1收益還原法的基本原理收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來(lái)地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益價(jià)格；a——年土地純收益；r——土地還原利率；m——土地使用年期。5.2.2運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；2．估算年總收益；3．估算年總費(fèi)用；4．計(jì)算年純收益；5．?dāng)M定還原利率；6．選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格；7．?dāng)M定待估宗地地價(jià)。5.2.3總收益指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中連續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，涉及租金收入、保證金和押金的利息收入等。5.2.4總費(fèi)用5.2.4.1土地租賃中的總費(fèi)用土地租賃中的總費(fèi)用重要涉及：1.土地使用稅；2.土地管理費(fèi)；3.土地維護(hù)費(fèi)；4.其他費(fèi)用。5.2.4.2房地出租中的總費(fèi)用房地出租中的總費(fèi)用重要涉及：1.經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)；2.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；3.房屋年保險(xiǎn)費(fèi)；4.房屋出租年應(yīng)交稅金；5.房屋年折舊費(fèi)；6.建房資本的利息7.其他費(fèi)用。5.2.4.3經(jīng)營(yíng)性公司房地產(chǎn)中的總費(fèi)用經(jīng)營(yíng)性公司房地產(chǎn)中的總費(fèi)用重要涉及：1.銷售成本；2.銷售費(fèi)用；3.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；4.銷售稅金；5.財(cái)務(wù)費(fèi)用；6.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。5.2.4.4生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的總費(fèi)用生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的總費(fèi)用重要涉及：1.生產(chǎn)成本，涉及原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)送費(fèi)等；2.產(chǎn)品銷售費(fèi)；3.產(chǎn)品銷售稅金及附加；4.財(cái)務(wù)費(fèi)用；5.管理費(fèi)用；6.公司利潤(rùn)。5.2.5求取年純收益1.土地租賃中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?年租金收入―年總費(fèi)用2.房地出租中的土地年純收益求取：土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率經(jīng)營(yíng)性公司房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。悍康禺a(chǎn)年純收益=經(jīng)營(yíng)總收入―經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。鹤杂猛恋鼗虼_發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，通過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。5.2.6還原利率的擬定5.2.6.1綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式擬定：r=(r1L+r2式中：r——綜合還原利率；r1——土地還原利率；r2——建筑物還原利率；L——土地價(jià)格；B——建筑物價(jià)格。5.2.6.2還原利率的擬定方法還原利率應(yīng)按下列方法擬定：1.不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響限度而擬定。3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所相應(yīng)的范圍，擬定其還原利率。在擬定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土地使用權(quán)價(jià)格的還原利率存在區(qū)別