5月房地產(chǎn)行業(yè)新聞匯總（1）成都出臺(tái)綜合體布局新規(guī)，需臨近軌道交通站點(diǎn)（5月主要內(nèi)容：按照成都市委市政府“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略的總體要求，為進(jìn)一步優(yōu)化城市空間形態(tài)，提升城市化水平和質(zhì)量，5月7日成都市規(guī)劃局公布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》。從2012年6月7起，成都市中心城區(qū)范圍內(nèi)修建的大型城市綜合體項(xiàng)目，需臨近軌道交通站點(diǎn)，且需具備臨兩條(含兩條)以上道路的條件。另外，規(guī)定還明確了成都中心城區(qū)新建城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)具備商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)議會(huì)展、文化娛樂(lè)、體育、交通、住宅等三種或三種以上的城市功能，除住宅外，應(yīng)有一種或一種以上的城市功能作為項(xiàng)目的主導(dǎo)城市功能，形成具有特色的大型城市綜合體項(xiàng)目，如商業(yè)綜合體、酒店綜合體、會(huì)展綜合體等。理解分析：成都市是為進(jìn)一步優(yōu)化城市空間形態(tài)，提升城市化水平和質(zhì)量，制定了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定》，規(guī)范了成都市的大型城市綜合體項(xiàng)目，為以后成都市的特色化、規(guī)范化發(fā)展，優(yōu)化城市發(fā)展形態(tài)奠定了制度基礎(chǔ)。（2）買房趕緊，七月起成都二手房交易執(zhí)行稅收新政（5月主要內(nèi)容：目前實(shí)行的相關(guān)政策中，二手房交易環(huán)節(jié)涉及的契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種的計(jì)稅依據(jù)為房屋買賣合同標(biāo)注的交易價(jià)格，如果成交價(jià)低于有關(guān)部門出臺(tái)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，則按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)核稅，而現(xiàn)行的房屋指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)和二手房的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)。7月1日后，成都二手房交易全部啟用參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)計(jì)征稅收。目前，根據(jù)房屋總量、房屋價(jià)格平衡要求，將成都中心城區(qū)（五城區(qū)含高新區(qū)）劃分了19個(gè)評(píng)估區(qū)。每個(gè)評(píng)估區(qū)確定有基準(zhǔn)價(jià)，然后再根據(jù)房屋的樓層、朝向、環(huán)境、新舊等情況進(jìn)行批量修訂，形成具體到每套房屋的評(píng)估價(jià)，作為計(jì)稅的參考價(jià)格。目前，受到新政的影響，成都二手住宅市場(chǎng)回暖的跡象也十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，成都主城區(qū)二手住宅成交量連續(xù)3月上漲。據(jù)伊誠(chéng)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周二手房（住宅）方面，六大城區(qū)共成交1007套，成交面積8.52萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲92.18%和90.31%。理解分析：由于成都將在2012年7月1日起執(zhí)行二手房交易“稅收新政”。按評(píng)估價(jià)核定計(jì)稅，相比原來(lái)“成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價(jià)格”征稅標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際交易金額相同的情況下，實(shí)際納稅額將會(huì)有不同幅度的增加，最高的納稅金額可能會(huì)是原來(lái)的2-3倍。新政將大大壓縮避稅空間，因此在政策執(zhí)行前有可能會(huì)產(chǎn)生“末班車行情”，進(jìn)一步推高二手住宅成交量。想買二手房的可以在政策交替前夕抓緊時(shí)間行動(dòng)。（3）新政滿月，成都土地市場(chǎng)變天，郊縣驟熱主城區(qū)爆冷（5月主要內(nèi)容：4月14日樓市“新政”出臺(tái)以及接下來(lái)中央及地方政府出臺(tái)了一系列的土地、商品房、交易環(huán)節(jié)、信貸的宏觀調(diào)控，特別是對(duì)土地市場(chǎng)已經(jīng)起到了立竿見(jiàn)影的作用。據(jù)成都搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示今年4月14日-5月13日，成都市土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整型階段，主城區(qū)土地市場(chǎng)慘淡，成交2宗，占總量的12.5%；郊縣土地市場(chǎng)火熱，成交14宗，占總量的87.5%。4月14日-5月13日，成都市主城區(qū)僅成交2宗地塊，其中一塊是位于金牛區(qū)三環(huán)外迎賓大道板塊的商業(yè)用地，凈用地面積7625.98平方米，以總價(jià)3088.53萬(wàn)元成交，樓面地價(jià)達(dá)1687.50元/平方米。另一塊是位于高新區(qū)三環(huán)外的商住用地，凈用地面積77263.25平方米，以總價(jià)34768.29萬(wàn)元成交，樓面地價(jià)達(dá)531.12元/平方米。理解分析：樓市“新政”出臺(tái)以及國(guó)家對(duì)土地、信貸以及交易環(huán)節(jié)的宏觀調(diào)控，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響，特別是對(duì)土地市場(chǎng)的影響作用更加顯著，起到了立竿見(jiàn)影的作用，成都市的土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整型階段，土地出讓主城區(qū)銳減，而郊縣土地成交面積驟增，從最近的土地拍賣可以看出，一些開(kāi)發(fā)商的視線已經(jīng)從成都市市區(qū)轉(zhuǎn)移到郊縣地區(qū)。（4）中地指數(shù)6年來(lái)首次全面回落，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不改（5月主要內(nèi)容：近期，國(guó)土資源部等有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前樓市仍處于僵持狀態(tài)，所供土地若正常開(kāi)發(fā)，2—3年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加7000多萬(wàn)套住宅，將大大加快房地產(chǎn)價(jià)格向長(zhǎng)期均衡水平的調(diào)整速度，再加上越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，以價(jià)換量是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇，房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)不改。當(dāng)前最重要的是堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖。據(jù)了解，中地指數(shù)是綜合反映土地市場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量、總量和結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和趨勢(shì)的整體性波動(dòng)的規(guī)律指標(biāo)，它以2004年一季度為測(cè)算基點(diǎn)，基點(diǎn)是100點(diǎn)，通過(guò)點(diǎn)數(shù)來(lái)直觀描述土地市場(chǎng)的運(yùn)行和變化情況。國(guó)土資源部還公布了中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)CLI測(cè)算結(jié)果和一季度土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一季度綜合指數(shù)和規(guī)模、價(jià)格、結(jié)構(gòu)、集約及景氣5個(gè)分指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比回落，這是6年來(lái)的首次全面回落。從預(yù)警狀態(tài)看，CLI綜合指數(shù)在經(jīng)歷了8個(gè)季度的連續(xù)偏熱狀態(tài)后，今年一季度回到正常運(yùn)行區(qū)間。理解分析：供地政策是土地參與樓市調(diào)控的核心，我國(guó)土地資源極其寶貴，這幾年土地的放量供應(yīng)，向市場(chǎng)釋放出強(qiáng)烈信號(hào)，顯示出政府促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，并避免未來(lái)的招商和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，成都的商業(yè)地產(chǎn)今后要在開(kāi)發(fā)思路、運(yùn)營(yíng)策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場(chǎng)需求特點(diǎn)的創(chuàng)新，打造出有特色、有差異的品質(zhì)地產(chǎn)，而不能一味追求數(shù)量體量。（9）城南寫字樓"租售倒掛"引擔(dān)憂，投資者需謹(jǐn)慎（5月主要內(nèi)容：今年3月份，第一太平戴維斯發(fā)布“2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2012年展望”報(bào)告稱，2012年成都寫字樓租金將上漲0.5%，而成都寫字樓回報(bào)率已連續(xù)三年高達(dá)8%以上，位居納入監(jiān)測(cè)的北京、上海等全國(guó)五大城市榜首。然而現(xiàn)實(shí)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有展望美好。事實(shí)上，目前成都城南部分寫字樓回報(bào)率很難達(dá)到8%。以城南某項(xiàng)目為例，目前該寫字樓目前售價(jià)為14000元/平方米，已經(jīng)出租的部分物業(yè)租金約為80元/平方米，按照回報(bào)率公式計(jì)算，該寫字樓回報(bào)率僅為6.8%。世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)今年將會(huì)有巨量寫字樓入市，將加劇供過(guò)于求這一現(xiàn)狀。仲量聯(lián)行報(bào)告也顯示，大量新增供應(yīng)及竣工高峰將令成都寫字樓市場(chǎng)面臨巨大壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，全市寫字樓空置率將呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)。就城南CBD區(qū)域所面臨的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致城南寫字樓租金難以與其甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相匹配的原因有兩個(gè)，一是供過(guò)于求，二是短期內(nèi)寫字樓，因此小業(yè)主爭(zhēng)搶客戶，租金持續(xù)走低。理解分析：成都市寫字樓出現(xiàn)供過(guò)于求以及實(shí)際使用需求不足的狀況是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)超前的寫字樓規(guī)劃，以及寫字樓供應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)過(guò)于集中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)南三環(huán)外寫字樓新增供應(yīng)在未來(lái)三到四年預(yù)計(jì)超過(guò)三百萬(wàn)平方米，而每年成都凈吸納在十幾至二十萬(wàn)平方米水平。新增供應(yīng)將加劇供過(guò)于求，持續(xù)影響區(qū)域內(nèi)的售價(jià)及租金。開(kāi)發(fā)商想短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)售價(jià)與租金倒掛的情況，最直接的是方式就是降價(jià)。另外還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商資源多引進(jìn)大型企業(yè)租戶，對(duì)項(xiàng)目招租產(chǎn)生帶動(dòng)力。（10）住宅"熱"土地"冷"，20城土地出讓金跌至3年最低（5月主要內(nèi)容：得益于剛需集中入市，5月全國(guó)各城市住宅成交量紛紛攀高，而與住宅市場(chǎng)的“成交熱”相比，當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)的冷清卻已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延，并且在5月份進(jìn)一步加重。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部向中新網(wǎng)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓金僅為237億元，創(chuàng)下自2009年3月以來(lái)，3年時(shí)間內(nèi)土地出讓金的歷史新低。與此同時(shí)，5月的成交土地宗數(shù)僅294塊，也在繼今年3月份后，再次落入200塊的級(jí)別。盡管土地價(jià)格下降，但是全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市前5個(gè)月土地市場(chǎng)共計(jì)成交1691塊，累計(jì)土地出讓金為1892.6億元，僅為去年全年土地出讓金的21.3%，同比大幅縮水了1140.9億元。其中，住宅用地累計(jì)僅成交380塊。理解分析：雖然目前全國(guó)土地市場(chǎng)的樓面價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的降幅，然而成交量卻仍持續(xù)下行。當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的冷清，所體現(xiàn)出的隱患不僅僅是能否保持土地供應(yīng)充足，更多的