學(xué)府家園工程評(píng)估報(bào)告目錄工程概況投資環(huán)境市場(chǎng)分析及開展前景工程投資概算效益分析工程評(píng)估結(jié)果正文學(xué)府家園工程評(píng)估報(bào)告一工程概況１工程名稱學(xué)府家園２工程地點(diǎn)

長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、汽車西站和麓谷高開區(qū)穿插地段。建立用地規(guī)劃許可證號(hào)：湘規(guī)地證字〔２００５〕第##號(hào)。工程?hào)|側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側(cè)為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。３工程背景

第一、長沙市經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展提供有力保障。長沙市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。

第二、長沙市區(qū)西移，使岳麓區(qū)成為新的市中心區(qū)，“白領(lǐng)公寓〞所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置。第三、“銀晟花園〞的成功開發(fā)，為“學(xué)府家園〞開發(fā)奠定了良好的根底?？梢哉f“學(xué)府家園〞的開發(fā)是應(yīng)消費(fèi)者之求，按需而開，順勢(shì)而生。

３工程規(guī)劃設(shè)計(jì)

學(xué)府家園將建立成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。

〔一〕、總體規(guī)劃學(xué)府家園工程占地面積約萬平方米，總建筑面積約４萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造１０—１５層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。規(guī)劃構(gòu)造力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的構(gòu)造模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。

以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。住宅首層大局部規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場(chǎng)東西向貫穿整個(gè)小區(qū)。小區(qū)以東部４０米規(guī)劃路為界，分為東西兩局部，兩局部在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互照應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。

〔二〕學(xué)府家園主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

１、規(guī)劃用地平衡表：

２、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表：

項(xiàng)目數(shù)量單位

總征用地３３０００平方米

總建筑面積１４０９０５平方米

其中：１、住宅建筑面積２１４５０平方米

２、其中公建面積８２５０平方米

綠地面積７０５０平方米

道路面積１２００平方米

綠地率２５%

容積率３.０５

建筑密度２５%

(三)、形態(tài)構(gòu)造規(guī)劃

小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)開展的居住園區(qū)。

住宅設(shè)計(jì)—安康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，防止架空層無人光臨的情景，屋頂局部作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間防止視線干擾。

〔四〕、住宅根本戶型

小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共２３棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等６種戶型，住宅面積從６６.９５—１４０平方米〔套內(nèi)面積〕。二、投資環(huán)境〔一〕宏觀環(huán)境鑒于２００４年我國出現(xiàn)房價(jià)過快上漲的情況，今年國務(wù)院辦公廳發(fā)出了關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，即大家講的前八條和后八條。宏觀調(diào)控主要有兩個(gè)目的：抑制開發(fā)投資的過快增長和抑制房價(jià)的過快增長。這次的宏觀調(diào)控有三個(gè)立足點(diǎn)：第一個(gè)立足點(diǎn)，立足與促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定開展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的業(yè)的開展，必然和宏觀經(jīng)濟(jì)的開展有密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)最大的產(chǎn)品就是住宅，住宅有關(guān)社會(huì)的穩(wěn)定，因此這次的宏觀調(diào)控首先是立足于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定開展。第二個(gè)立足點(diǎn)，立足于幫助廣闊種地收入家庭盡快解決根本住房的問題，我們講住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，主要是指中低家庭的住宅供不應(yīng)求，有一些城市的經(jīng)濟(jì)適用房一開場(chǎng)銷售，就有幾千人排隊(duì)求購，所以這次的宏觀調(diào)控就是立足于幫助廣闊中低收入家庭，盡快解決根本住房的問題。第三個(gè)立足點(diǎn)，立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主的綜合調(diào)控，例如，從城市的規(guī)劃土地供給的源頭抓起，改善住房供給構(gòu)造。關(guān)于住房供給構(gòu)造這個(gè)問題，我們比較長的時(shí)期內(nèi)認(rèn)為供給構(gòu)造有問題，尤其是中低房。我們供給和開發(fā)得太少，高檔房開發(fā)得多，因此供給構(gòu)造不合理。我們購置房屋的主力軍是中低收入者，但是社會(huì)供給中低戶型的房屋產(chǎn)品比較少，為了改善中低住房者的供給構(gòu)造，文件規(guī)定在住房價(jià)格上漲過快，中低經(jīng)濟(jì)適用房供給缺乏的情況下，住房要以中低價(jià)位和普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房工程為主，為了到達(dá)這個(gè)政策目標(biāo)，在規(guī)劃、許可、監(jiān)管、審查等工程上進(jìn)展限制性的審批，在土地供給方面，逐步的增加經(jīng)濟(jì)適用房建立用地的供給量。繼續(xù)停頓別墅類用地的供給。為了使我們社會(huì)保障型的住房能夠得到積極的開展，中央采取了一些措施：大力開展審批型的住宅，在規(guī)劃、審批、土地供給以及稅收等方面，對(duì)中小套型，中低價(jià)位的普通住房給予優(yōu)惠的政策支持，并且文件明確的規(guī)定，普通住房的原那么標(biāo)準(zhǔn)。原來是經(jīng)濟(jì)適用房，這次宏觀調(diào)控又出了一個(gè)普通商品住房，實(shí)際上就是小戶型、低價(jià)位的住房。從宏觀環(huán)境來看，新政策為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、安康開展提供了良好的外部環(huán)境?！捕硡^(qū)域環(huán)境近年來，長沙市近幾年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長，GDP保持二位數(shù)的增長，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。９８年至２００３年１１月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資３２５.４５億元，占全市固定資產(chǎn)投資的１/３。２００４年開場(chǎng)，長沙市將實(shí)施新的“三年大變樣〞戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及根底設(shè)施建立將得到極大提升，原有的地域差異不斷縮小，地段升值潛力大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間?！踩吃缆磪^(qū)環(huán)境隨著長市經(jīng)濟(jì)的不斷開展，長沙市區(qū)不斷向四周擴(kuò)展，河西到現(xiàn)在已經(jīng)成為長沙新的繁榮地段。站在新世紀(jì)開發(fā)的高度來看岳麓區(qū)，它在長沙地產(chǎn)板塊中極具潛力。相較于河?xùn)|的房地產(chǎn)開發(fā)密度，河西的地產(chǎn)資源有著大量的空間。隨著市政配套設(shè)施的逐步完善，河西板塊的潛在價(jià)值正日益凸現(xiàn)：家車擁有量的提高，個(gè)人生活半徑擴(kuò)大，河西路網(wǎng)日益通暢、興旺，自然環(huán)境的優(yōu)美，人文環(huán)境優(yōu)雅，定居岳麓區(qū)，意味著在都市城區(qū)到達(dá)了自然與人的結(jié)合，使居住空間與社區(qū)環(huán)境到達(dá)和諧共生的境界，從而擁有一方“人文與生態(tài)共存〞的理想家園。

三市場(chǎng)分析及開展前景２００５年市場(chǎng)分析

１.長沙市經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展提供有力保障

近幾年，長沙市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從１９９８年以來，增長速度都在兩為數(shù)以上，從而帶來長沙居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入８６８３.３９元，人均消費(fèi)性支出９５４６.２３元，比分別增長１６.９%和１７.４%，２００５年，１０、市政府預(yù)計(jì)增長速度仍會(huì)到達(dá)１２%，如果按國際上通行的年收入價(jià)格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)，２００４年長沙的這一比例超過了９，高于國際上較為合理水平３-６的范圍，目前，這一比例那么下降到７.５-８，居民的有效購房能力大大提高。

２.房地產(chǎn)投資資金充裕。房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。買房者平均月收入提高，房價(jià)承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００５年４４%潛在消費(fèi)者家庭月收入達(dá)３０００-６０００元，總體平均月收入５２１８.４元，比上年的４８０２元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善。當(dāng)中２０-４０歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭５００元甚至上千元。近城買家認(rèn)為２０００-３０００元/平方米的住房最易承受，平均單價(jià)為２５００元/M２，與上半年相比，他們對(duì)商品房價(jià)承受能力有所提高。３.從銷售情況來看，２００３年，全市共成交商品房２６７２７套，成交面積２９９.２７萬㎡，成交金額６３.１５億元，分別比去年同期增長２１.７４%、１９.１５%和１９.２４%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。

４.從商品房銷售價(jià)格來看，２００３年長沙市商品住房銷售均價(jià)為２４００元/㎡，比去年同期增長３.２９%，商品房價(jià)格在去年略有下跌的根底上穩(wěn)步上升，商品房價(jià)格根本保持穩(wěn)定。

５.城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長２００３年，全市共動(dòng)遷居民５０５６戶，拆遷房屋面積８５.７４萬㎡，分別比去年同期增長７８.４７%和２３.７８%。２００３年，雖然長沙已根本實(shí)現(xiàn)"三年大變樣"的城市建立總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進(jìn)，新一輪城市建立正在有序的展開。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求。６.學(xué)府家園的自身優(yōu)勢(shì)學(xué)府家園占據(jù)河西優(yōu)越的地理位置，東側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側(cè)為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。臨近多所大學(xué)和長沙市市政府，商業(yè)區(qū)，以及中國南方最好的醫(yī)院——湘雅醫(yī)院，擁有便利的交通，完善的公共設(shè)施，良好的人文環(huán)境，為入住公寓者提供了長沙市一流的地理環(huán)境。相較于附近樓盤平均２２００元/平米，我們處定為１８８０元/平米，這無疑更具有吸引力；相較于時(shí)代天驕，我們?cè)谖∑鋬?yōu)點(diǎn)的同時(shí)，將在戶型、綠化地、活動(dòng)區(qū)、物業(yè)管理等方面狠下功夫。通過以上分析，我們發(fā)現(xiàn)，在此建中低價(jià)位的小戶型經(jīng)濟(jì)房既符合國家、長沙市政府政策對(duì)房地產(chǎn)政策又符合長沙市商品房的開展?fàn)顩r和趨勢(shì)。四、投資概算幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)的時(shí)候都是按本錢利潤法來定價(jià)的，雖然房價(jià)走勢(shì)應(yīng)決定于房地產(chǎn)的有效需求力！投資估算表序號(hào)工程單價(jià)〔萬元/畝〕數(shù)量〔畝〕金額〔萬元〕１土地費(fèi)用４０５０２０００２前期費(fèi)用３０５０１５００勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)４５０２００各類規(guī)劃費(fèi)１５５０７５０３工程費(fèi)用４００５０２００００建安工程費(fèi)３５０５０１７５０室外工程１６５０８００機(jī)電工程１５５０７５０５總投資

２７７５０萬元建筑面積３３０００平米，其中住房面積占６５%，綠化占２５%，活動(dòng)區(qū)１０%。預(yù)售價(jià)格１８８０元/平米五、效益分析單位〔萬元〕時(shí)間