常熟古城控制性詳細(xì)規(guī)劃第1頁/共54頁規(guī)劃回顧早期——控規(guī)的基本內(nèi)容采用指標(biāo)一覽表中期——注重研究規(guī)劃的可操作性計算機(jī)輔助設(shè)計，分圖則的運(yùn)用近期——注重規(guī)劃的系統(tǒng)性、法規(guī)性基本形成完整的古城控規(guī)編制方法第2頁/共54頁存在問題古城控規(guī)各街坊分別編制，缺乏分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)，規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性和全局的考慮。針對局部地段進(jìn)行的控規(guī)，缺乏立法的依據(jù)，對古城城市設(shè)計缺乏系統(tǒng)的研究及具體的落實(shí)。指標(biāo)的確定依據(jù)不足，難以反映古城的特殊性和復(fù)雜性。現(xiàn)狀建筑評價缺乏更可靠的手法。缺乏對規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)分析，也就缺乏對規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性及實(shí)際操作性的研究。第3頁/共54頁常熟古城詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容規(guī)劃文本—有關(guān)土地使用、建筑控制、環(huán)境容量、開發(fā)方式、城市設(shè)計引導(dǎo)和基礎(chǔ)設(shè)施配套等六方面規(guī)劃控制的技術(shù)規(guī)定。規(guī)劃圖則—1.常熟古城詳細(xì)規(guī)劃圖則

2.常熟古城詳細(xì)規(guī)劃地塊規(guī)劃圖則（分圖則）規(guī)劃說明—1.古城用地布局調(diào)整規(guī)劃

2.古城傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃

3.形體規(guī)劃示意

4.專項規(guī)劃專題研究—常熟古城詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析第4頁/共54頁常熟古城詳細(xì)規(guī)劃的主要特點(diǎn)以分區(qū)規(guī)劃為指導(dǎo)完整的古城控規(guī)建筑評價與開發(fā)方式相結(jié)合試做形體規(guī)劃示意分圖則強(qiáng)調(diào)可操作性經(jīng)濟(jì)分析第5頁/共54頁常熟古城詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容介紹第一部分：綜合分析第二部分：用地布局調(diào)整規(guī)劃第三部分：古城傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃第四部分：形體規(guī)劃示意第五部分：專項規(guī)劃第六部分：規(guī)劃文本第七部分：分圖則第八部分：經(jīng)濟(jì)分析專題研究第6頁/共54頁第一部分綜合分析第7頁/共54頁區(qū)位及周邊環(huán)境區(qū)位常熟古城位于常熟市的中心，西依虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)，東、北、南三面為新城區(qū)。古城范圍為虞山古城墻遺址及護(hù)城河所圍合的區(qū)域，面積228.18公頃（以護(hù)城河內(nèi)側(cè)邊線為界）。周邊環(huán)境分析古城東北方向為規(guī)劃的城市商貿(mào)中心和文化中心，目前城市新中心尚未形成，古城方塔街商業(yè)街區(qū)是全市的商業(yè)中心。第8頁/共54頁土地使用現(xiàn)狀古城現(xiàn)狀是以居住、商業(yè)、風(fēng)景名勝區(qū)為主要功能的城市片區(qū)。其中，居住用地中89%為傳統(tǒng)民居；市級商業(yè)主要沿方塔街、縣南街分布；風(fēng)景名勝區(qū)主要有虞山風(fēng)景區(qū)、方塔園及眾多的傳統(tǒng)園林。古城區(qū)現(xiàn)狀道路網(wǎng)由次干道、支路、巷弄三級組成。次干道寬15-36米，支路寬10-20米，巷弄寬度一般在2-5米。第9頁/共54頁人口分布現(xiàn)狀古城區(qū)分屬城東、城西兩個街道，共分27個居委會，實(shí)住人數(shù)33686人?，F(xiàn)狀總用地上的人口毛密度為148人／公頃，現(xiàn)狀總居住用地上的人口毛密度為340人／公頃，現(xiàn)狀住宅用地上的人口密度為441人／公頃。第10頁/共54頁現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評定現(xiàn)狀建筑分為四類：一類建筑：結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施基本配套。二類建筑：結(jié)構(gòu)基本完好，設(shè)施配套不全。三類建筑：結(jié)構(gòu)較差，設(shè)施不配套。四類建筑：結(jié)構(gòu)破損的簡棚、危房第11頁/共54頁建筑保護(hù)與更新對原有建筑采取保護(hù)、保留、改善、整飾、改造五種方式進(jìn)行控制。保護(hù)：指優(yōu)秀的傳統(tǒng)建筑和近代建筑，需加以保護(hù)。保留：指結(jié)構(gòu)質(zhì)量完好，設(shè)施配套且能與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的新建筑，予以保留。改善：傳統(tǒng)建筑，風(fēng)貌較好，但結(jié)構(gòu)質(zhì)量稍差，需修繕并增加內(nèi)部設(shè)施。整飾：指結(jié)構(gòu)較好、設(shè)施基本配套但不能與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的新建筑，需改善立面及對建筑外部進(jìn)行整飾。改造：指結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破損風(fēng)貌一般的建筑及違章搭建、簡棚危房。需要重新建造并體現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)格。第12頁/共54頁古城歷史文化傳統(tǒng)風(fēng)貌特色山水城一體的特色空間與形態(tài)優(yōu)雅的城市天際輪廓線富有地方特色的傳統(tǒng)民居和古建筑尺度宜人的傳統(tǒng)街巷充滿生活氣息的空間結(jié)點(diǎn)豐富的文物古跡和深厚的歷史文化內(nèi)涵第13頁/共54頁古城歷史文化傳統(tǒng)風(fēng)貌特色第14頁/共54頁現(xiàn)狀存在的主要問題

土地利用不盡合理。傳統(tǒng)民居建筑老化現(xiàn)象較嚴(yán)重。道路系統(tǒng)不完善。街坊內(nèi)綠地十分欠缺。街坊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較差。道路的拓寬改變了古城的傳統(tǒng)格局，大部分水體污染嚴(yán)重，有些文物古跡已面臨被破壞的危險。第15頁/共54頁第二部分用地布局調(diào)整規(guī)劃第16頁/共54頁古城性質(zhì)、人口規(guī)模

性質(zhì)融山水城為一體的傳統(tǒng)風(fēng)貌旅游區(qū)以旅游服務(wù)、文化服務(wù)為主要功能的商業(yè)中心以傳統(tǒng)民居為特色的居住區(qū)

人口規(guī)模古城區(qū)居住人口控制在2.8萬人。第17頁/共54頁用地布局調(diào)整原則在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下將用地細(xì)分，并結(jié)合古城的發(fā)展要求對布局作適當(dāng)調(diào)整，重點(diǎn)理順路網(wǎng)，增加停車場地，加強(qiáng)綠化及城市開敞空間建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，合理調(diào)整各類公共設(shè)施用地，遷出所有工廠及其它對古城有影響的單位，進(jìn)一步優(yōu)化古城功能布局結(jié)構(gòu)。第18頁/共54頁總體布局結(jié)構(gòu)十字加一環(huán)的干道系統(tǒng)一區(qū)三街的商業(yè)中心一區(qū)五園多點(diǎn)的綠化系統(tǒng)二片一線傳統(tǒng)民居保護(hù)片為代表的居住街坊第19頁/共54頁道路系統(tǒng)古城規(guī)劃道路網(wǎng)由次干道、支路、巷弄三級組成。次干道古城與新區(qū)、風(fēng)景區(qū)聯(lián)系的主要通道，紅線寬度為20～36米。支路街坊之間的聯(lián)系道路，規(guī)劃紅線10～20米。巷弄街坊內(nèi)部道路，其中一級巷弄5～9米，能滿足搬家、消防、救護(hù)等偶發(fā)性機(jī)動車交通；二級巷弄2～4米，主要為步行和非機(jī)動車服務(wù)。第20頁/共54頁第三部分古城傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃第21頁/共54頁保護(hù)原則遵循歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃提出的保護(hù)原則：全面保護(hù)與重點(diǎn)保護(hù)相結(jié)合的原則分層次、分級保護(hù)的原則保護(hù)、整治、利用相結(jié)合的原則第22頁/共54頁保護(hù)內(nèi)容保護(hù)歷史遺存下來的山水城一體的古城格局與空間形態(tài)，虞山、方塔兩個制高點(diǎn)構(gòu)成的城市空間關(guān)系與視廊，以及整個古城區(qū)平緩的天際輪廓線。保護(hù)現(xiàn)存文物古跡，以及其它人文景觀。保護(hù)傳統(tǒng)街巷格局，明清時代的傳統(tǒng)民居形態(tài)和建筑風(fēng)格，以及琴川河兩岸的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，古樹、石井、石橋、河道等其它景觀要素。保護(hù)虞山風(fēng)景名勝區(qū)的自然景觀及生態(tài)環(huán)境，保護(hù)方塔園、曾園、趙園、燕園等傳統(tǒng)園林的空間環(huán)境和造園藝術(shù)手法。第23頁/共54頁保護(hù)重點(diǎn)10處文物保護(hù)單位三片傳統(tǒng)民居保護(hù)區(qū)

保護(hù)分區(qū)絕對保護(hù)區(qū)重點(diǎn)保護(hù)區(qū)建設(shè)控制區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)第24頁/共54頁視廊保護(hù)古城以虞山辛峰亭、方塔為城市空間的兩個制高點(diǎn)，維持整個古城區(qū)平緩的天際輪廓線，保護(hù)以方塔、辛峰亭為視覺焦點(diǎn)的視線走廊。對于反映傳統(tǒng)風(fēng)貌有代表性的典型巷弄應(yīng)加以重點(diǎn)保護(hù)，基本維持原巷弄尺度、走向、兩側(cè)建筑物的院墻輪廓線等。傳統(tǒng)巷弄保護(hù)第25頁/共54頁第四部分形體規(guī)劃示意第26頁/共54頁形體規(guī)劃目的是古城保護(hù)規(guī)劃及城市設(shè)計意圖的具體體現(xiàn)。為今后古城街坊改造修建設(shè)計提供重要參考。作為確定地塊容量指標(biāo)的依據(jù)。第27頁/共54頁規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)傳統(tǒng)肌理巷弄空間小塊綠地改造方式建筑風(fēng)格新的居住模式第28頁/共54頁規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)傳統(tǒng)肌理巷弄空間小塊綠地改造方式建筑風(fēng)格新的居住模式第29頁/共54頁規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)傳統(tǒng)肌理巷弄空間小塊綠地改造方式建筑風(fēng)格新的居住模式第30頁/共54頁規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)傳統(tǒng)肌理巷弄空間小塊綠地改造方式建筑風(fēng)格新的居住模式第31頁/共54頁容量指標(biāo)的確定

形體規(guī)劃方案著重滿足容量指標(biāo)確定的需要，因而方案亦需經(jīng)過反復(fù)修改。根據(jù)形體規(guī)劃方案得出的指標(biāo)可進(jìn)行橫向比較，從而找出規(guī)律，即相近大小、相近拆建比的地塊可按相同的指標(biāo)進(jìn)行控制。容積率、建筑密度、綠地率在形體規(guī)劃得出的原始數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊具體情況，經(jīng)過適當(dāng)橫向比較，加以微調(diào)。居住人口、人口密度根據(jù)住宅建筑面積確定居住戶數(shù)和人數(shù)。按照地塊的不同情況確定不同的人均住宅建筑面積指標(biāo)?；A(chǔ)設(shè)施容量指標(biāo)根據(jù)地塊建筑面積或居住人數(shù)分別得出基礎(chǔ)設(shè)施容量指標(biāo)。第32頁/共54頁第五部分專項規(guī)劃第33頁/共54頁專項規(guī)劃

專項規(guī)劃包括給水工程、排水工程、供電工程、電信郵政工程、管線綜合五部分內(nèi)容。規(guī)劃目標(biāo)是完善古城基礎(chǔ)設(shè)施，滿足現(xiàn)代生活方式的需要。第34頁/共54頁專項規(guī)劃(1)第35頁/共54頁專項規(guī)劃(2)第36頁/共54頁管線綜合(1)第37頁/共54頁管線綜合(2)第38頁/共54頁管線綜合(3)第39頁/共54頁管線綜合(4)第40頁/共54頁第六部分規(guī)劃文本第41頁/共54頁規(guī)劃文本主要內(nèi)容土地利用建筑控制道路交通、河道古城保護(hù)與更新城市設(shè)計導(dǎo)則環(huán)境控制市政公用設(shè)施第42頁/共54頁第七部分分圖則第43頁/共54頁地塊劃分整個古城區(qū)分為8個街坊，每個街坊從01開始編號劃分區(qū)塊，每個區(qū)塊內(nèi)再從1開始編號劃分地塊，劃分均遵循從左向右，從上至下的順序。古城區(qū)共分為69個區(qū)塊，287個地塊。第44頁/共54頁分圖則分圖則以區(qū)塊為單位，每個區(qū)塊包含現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖兩幅圖紙，當(dāng)整個區(qū)塊現(xiàn)狀建筑全部保留而沒有新增或改造建筑，則兩幅圖合并為一幅，以規(guī)劃圖的格式表示。分圖則每張均包括圖紙、指標(biāo)和簡要說明三部分的內(nèi)容。分圖則圖紙比例一般為1∶1000，當(dāng)區(qū)塊較大時，則采用其它比例。第45頁/共54頁分圖則示意現(xiàn)狀分圖則規(guī)劃分圖則第46頁/共54頁現(xiàn)狀分圖則第47頁/共54頁規(guī)劃分圖則第48頁/共54頁第八部分古城詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析第49頁/共54頁經(jīng)濟(jì)分析的目的在保護(hù)歷史文化名城風(fēng)貌的前提下，兼顧房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。促進(jìn)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，完善投資環(huán)境，適應(yīng)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。合理調(diào)整城市政策、法規(guī)，使古城更新沿著法制化、規(guī)范化的道路發(fā)展。

第50頁/共54頁分析研究的技術(shù)路線第51頁/共54頁結(jié)論通過分析和測算可以看出針對開發(fā)商這一主體，古城改造總體是盈利的。

1、開發(fā)純商業(yè)用途的地塊盈利頗豐。

2、居住建筑中開發(fā)院落式住宅收益高。

3、成片改造地塊收益高，零星改造一般虧損。

4、地段對于街坊改造影響巨大，中心地段街坊贏利額較高；虞山風(fēng)景區(qū)周圍，開發(fā)強(qiáng)度很小，因此總體虧