-.z花園小區(qū)二期開發(fā)工程工程可行性研究報告工程背景

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、工程名稱：

“**花園〞住宅小區(qū)

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、承辦單位概況：“****建立集團**〞是名列黃岡市十強的建立集團。始建于1998年，

注冊資本5318萬元，流動資金3000余萬元。集團下設房地產(chǎn)開發(fā)公司、裝飾裝潢公司、樁基公司、并在全國各地設有分公司。2009年度實現(xiàn)產(chǎn)值近10億元，創(chuàng)利稅5000萬元，年生產(chǎn)能力達150萬平方米。3

、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)?城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)*?

(2)?黃岡市規(guī)劃管理條例?及?技術規(guī)定?

(3)?城市居住區(qū)公共效勞設施設置規(guī)定?(4)?住宅設計規(guī)*?

(5)?住宅建筑設計標準?

(6)?建筑工程交通設計及停車場設置標準?

(7)?城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)*?

(8)?高層民用建筑設計防火規(guī)*?工程概況1

、地塊位置：

本工程建立用地位于**大道與中環(huán)路大道交匯處，屬于黃岡市主要商業(yè)地段之一，并且目前是離**8+1經(jīng)濟城市圈的黃岡站最近的的花園小區(qū)之一〔黃岡站至**站輕軌約40分鐘可到達〕。周邊無大型污染源及工業(yè)設施，地勢平坦，交通便利，環(huán)境安靜舒適。不僅未來開展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟，商場、菜場、休閑廣場眾多，學校，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠?！?*花園〞住宅小區(qū)周邊有：黃岡實驗中學、體育路小學、**區(qū)人民醫(yī)院、黃岡婦幼保健醫(yī)院、赤壁公園等。位于此地生活方便而多彩。

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、建立規(guī)模與目標：

土地總面積：8112平方米

建筑面積：26733.19平方米

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：600萬元

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、周圍環(huán)境與設施

(1)位于中環(huán)路，步行約2分鐘可至**大道，交通便利；

(2)離黃商購物中心、黃岡商城、武商量販等消費場所均比擬近；

(3)周邊學校，醫(yī)院等根底生活設施齊全；

(4)著名的東坡赤壁位于本案南側

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、工程一期投入資金及效益情況

工程一期總投資：1300萬元

住宅銷售價格：2200

元/平米起

工程銷售收入：2000萬元5、工程分析優(yōu)勢及時機(1)**集團豐富的房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)歷以及良好的信譽。(2)該工程地處黃岡市最具開展?jié)摿Φ牡囟沃唬苓叚h(huán)境在不久的將來是最正確的居住區(qū)域。(3)黃岡市近幾年的經(jīng)濟開展和市政建立步伐，并參加**8+1城市圈，未來開展前景看好。使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(4)位于東側的三清國際華城的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(5)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氣氛的逐步形成，為該工程的商鋪價格奠定了一定的根底。(6)我公司是黃岡十強建立集團，并且與黃岡市的政府及建立主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐拈_展。(7)工程一期A，B棟工程已通過竣工驗收，銷售情況良好，售出量超過93%，二期工程前景喜人。三、市場分析

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、黃岡概況

黃岡位于楚頭吳尾和鄂豫皖贛四省交界，與省會**山水相連，是1+8**城市圈的重要組成局部。境內(nèi)依傍一條黃金水道〔長江〕，緊鄰兩座機場〔**天河國際機場、**機場〕，貫穿四條鐵路〔京九鐵路、合九鐵路、京廣聯(lián)接線、滬漢蓉快速鐵路〕，飛架四座長江大橋〔鄂黃大橋、**大橋、**大橋、鄂東大橋〕，縱橫五條高速公路〔滬蓉高速、黃小高速、江北高等級公路、武英高速、大廣高速〕，具有“承東啟西、縱貫南北、得中獨厚、通江達海〞的區(qū)位優(yōu)勢。改革開放尤其是1996年撤地建市以來，黃岡人民搶抓機遇，開拓奮進，全市經(jīng)濟社會長足開展。工業(yè)初步形成食品飲料、醫(yī)藥化工、紡織服裝、建筑建材、機械電子等五大支柱產(chǎn)業(yè)，吸引了匯源、**太子奶、**伊利、**奧康、**穩(wěn)健等大批知名企業(yè)落戶。農(nóng)業(yè)建成全國重要的優(yōu)質(zhì)糧油基地，蠶繭、板栗、茯苓、花生、油菜、淡水珍珠等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量居**之冠。市區(qū)城市功能不斷增強，城鄉(xiāng)根底設施逐步完善，精神文明和各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)開展。2009年度全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。全市地區(qū)生產(chǎn)總值700.3億元，增長15%；規(guī)模以上工業(yè)增加值192.9億元，增長27.6%；全口徑財政收入75億元，增長25.9%；地方一般預算收入32.2億元，增長22.7%。除外貿(mào)出口外，經(jīng)濟社會開展預期目標全面超額完成。主要經(jīng)濟指標增幅繼續(xù)保持全省領先。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)及規(guī)模以上工業(yè)增加值、全社會固定資產(chǎn)投資及城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、全口徑財政收入及地方一般預算收入，均在2006年的根底上實現(xiàn)了翻番。財政收入、固定資產(chǎn)投資等10項指標提前兩年，地區(qū)生產(chǎn)總值和社會消費品零售總額提前一年完成“十一五〞規(guī)劃預期目標?？沙掷m(xù)開展能力增強。全社會固定資產(chǎn)投資553.3億元，增長49.2%，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資484.6億元，增長53.4%。單位生產(chǎn)總值能耗下降6.74%，化學需氧量和二氧化硫排放量分別下降2.51%和0.83%。民生質(zhì)量提高。新增城鎮(zhèn)就業(yè)5.1萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.25%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11336元，增長13.9%；農(nóng)民人均純收入4130元，增長9.4%。2、黃岡市房地產(chǎn)住宅市場分析

近兩年來，隨著住房制度改革的不斷深化，在黃岡市委市政府的正確領導下，通過深入貫徹國務院、省政府?關于加快房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的通知?精神，黃岡市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，住宅建立步伐進一步加快，居民住房條件有了較大的改善，房地產(chǎn)交易市場日趨活潑，開發(fā)物業(yè)管理逐步規(guī)*，城市化進程的不斷加快，對培育新的經(jīng)濟增長點和提高人民生活水平起到了重要作用。黃岡市2009年房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢表現(xiàn)為：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增幅有所上升。2009年度全市完成商品房開發(fā)投資約35.13億元，同比擬上年度的27.38億元增長了28.3%。其中，市區(qū)到12月底完成商品房開發(fā)投資約9.92億元，比上年的8.8億元同期的增長了12.7%。房地產(chǎn)投資總額增長，主要是新開工的住房保障工程增多；商品住宅向高層開展，品質(zhì)提高，加上建筑節(jié)能、環(huán)境配套等投入加大所致〔2〕在建商品房規(guī)模有所變化，市區(qū)新開工面積增幅較大。從商品房建立規(guī)?？?，初步統(tǒng)計到12月底，全市房屋總施工面積約313.21萬平方米，比上年度同期277.67萬平方米增長了12.8%。其中新開工面積約191.83萬平方米，比上年度同期的160.49增長了約19.5%。

到12月底，市區(qū)房屋施工總面積約91.12萬平方米，比上年度同期的84.21萬平方米增長了8.2%。其中新開工面積約為62.42萬平方米，較上年度同期新開工面積59.05萬平方米增長了約5.7%。

2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)主要是延續(xù)2008年經(jīng)濟形勢影響，市場需求不強勁。下半年受國家拉動內(nèi)需擴大投資新政策鼓勵，全市施工面積有所增長，特別是新開工面積增幅明顯?！?〕商品房屋銷售有所回暖，剛性需求逐漸提升。初步統(tǒng)計2009年，全市商品房屋銷售面積152.08萬平方米，比去年同期的127.58萬平方米上漲了約19.2%。2009年，市區(qū)銷售房屋52.6萬平方米，比上年的43.51萬平方米上漲了20.9%，說明市場銷售在快速回暖，剛性需求逐漸提升?！?〕商品房銷售價格穩(wěn)中有升。2009年，黃岡市商品住房銷售價格總體呈上升趨勢，縣市銷售均價根本維持在1400-1700元/平方米之間；市區(qū)商品房銷售價格平均在2200元/平方米上下，新開小高層、高層樓盤銷售均價在2600元/平方米左右，局部樓盤在2800-2900元/平方米之間，總體上升，尤其是下半年增幅每平方米到達200元左右。2010年國家相關的調(diào)控文件相繼出臺房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴厲調(diào)控的打擊，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的開展面臨被減速和進入冰凍期的局面。本輪及未來的行業(yè)調(diào)控都將遵循“有保有壓〞、“精準打擊〞的原則，此時房地產(chǎn)行業(yè)拓展的空間和方向已經(jīng)發(fā)生轉移，二、三線房地產(chǎn)已經(jīng)進入高速開展階段，未來十年的繁榮是可以預期的。住房市場的開展空間向二、三線城市轉移。未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市。二、三線城市房地產(chǎn)盈利空間巨大。房價上升空間較大，投資回報率有可能到達30%，運營本錢低，銷售面積和銷售額屢創(chuàng)新高。二沖擊、三線城市房地產(chǎn)市場風險可控。調(diào)控政策在未來5年內(nèi)推廣到二三線城市的可能性很小。因此經(jīng)濟適用房和廉租房的大規(guī)模供給，以及物業(yè)稅等措施對房地產(chǎn)價格空間造成擠壓等因素的影響較小，對二三線房地產(chǎn)市場的較小。黃岡市城區(qū)的居民的購置能力和購置欲望持續(xù)上升，消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行〞的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型〞向“享受型〞轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。而周邊縣鎮(zhèn)有意來城區(qū)置業(yè)安家的人也與日俱增。3、黃岡市住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層：作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供給量的主體。目前市中心的多層工程越來越多，并快速向城市外延擴展。如近幾年黃岡市新建的各小區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層：目前小高層是黃岡市小區(qū)建立的最大的熱點，已經(jīng)成為當前小區(qū)建立的主流。如位于十字街的坤泰名居〞，推出了數(shù)棟帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，良好的小區(qū)環(huán)境，市場反映良好。此外，目前銷售最熾熱的位于西湖一路上的

“宇濟一號〞也以小高層工程為主。在目前的黃岡市這類小區(qū)樓盤多不勝舉。

●高層：隨著黃岡市城區(qū)中心地價的上漲，市中心幾個高層樓盤的面世，為市區(qū)增添了幾分亮色。如位于東門路的紫金城、位于十字街的盛泰一品等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立黃岡樓市的頂級豪宅形象，對整個城市面貌都有所提升。

本工程建筑類型：

一期工程為兩棟6層的多層，2期工程將建立一棟13層的高層和一棟28層的高層。整個小區(qū)外觀上錯落有致，3.12的容積率既保證了住戶的舒適程度，又提高了土地的利用效率。

4、競爭樓盤分析本工程位于**大道與中環(huán)路大道交匯處，屬于黃岡市主要商業(yè)地段之一。城區(qū)周邊近年來相繼開發(fā)了一些與本工程相關的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對這些樓盤的分析有助于找準市場動向，對工程進展綜合市場定位。樓盤名稱

構造

價格(元/m2)

交房方式

三清國際華城框架2600期房、現(xiàn)房宇濟一號框架2700現(xiàn)房西湖華庭框架2400現(xiàn)房闊豪斯框架2600現(xiàn)房萬象巴黎框架2600現(xiàn)房紫金城框架3300期房工程優(yōu)勢和價格定位：和周邊其他競爭樓盤相比本工程的優(yōu)勢：樓層構造、文化氣氛、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、設施齊全，這些優(yōu)勢集中了當今黃岡成功開發(fā)樓盤的精華。黃岡市住宅市場存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運用、戶型設計還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都**小異。住宅開發(fā)工程有在概念上炒作的嫌疑。現(xiàn)在的黃岡市房地產(chǎn)市場正逐漸成熟，消費者在對住宅的選購上也比以前更加理智，所以本工程非常注重產(chǎn)品的建造和硬件設施的配套，相信能吸引更多的購房人。至2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11336元，增長13.9%，購置能力有所增強。但按黃岡市通行的消費標準，三口之家想要購置一套100平方米的住房，仍需近20年的左右的時間。所以本工程在價格定位非常慎重，充分考慮到黃岡家庭的普遍承受力。5、

目標市場地位

工程銷售目標群如下：

〔1〕各企業(yè)的職員；

〔2〕周邊學校的教師以及工作者；

〔3〕欲改善居住條件的置業(yè)者；

〔4〕政府及企事業(yè)單位中層管理人員；

〔5〕外地來黃岡的經(jīng)商者。

〔6〕其他

四、工程財務分析

1、建筑本錢分析本地塊規(guī)劃用地為8112平方米，約為12.17畝?？偨ㄖ娣e26733.19平方米。其中高層住宅130套，14753.75平方米；商業(yè)局部面積4044.64平方米，地下層建筑面積2996.6平方米。建筑密度32.79%.，綠地率36.5%，容積率3.15，地下停車位58個，地面停車位18個。2、建立本錢估算〔一〕、工程前期費：〔1〕、拆遷本錢〔2〕、土地出讓金〔3〕、城市根底設施配套費：26733.19㎡*50元/㎡=133.67萬元〔4〕、人防基金：配套建地下室〔5〕、規(guī)劃技術效勞費：26733.19*1.4=3.74萬元〔6〕、墻改：26733.19*8=21.39萬元〔7〕、散裝水泥：26733.19*2=5.35萬元〔8〕、白蟻防治費：26733.19*2=5.35萬元〔9〕、質(zhì)量監(jiān)視費：26733.19*2=5.35萬元〔10〕、施工圖審查：26733.19*1=2.67萬元〔11〕、防雷審查：26733.19*1=2.67萬元〔12〕、消防審查：〔13〕、文物：0.2萬元〔14〕、規(guī)劃設計：10萬元〔15〕、建筑設計：26733.19*30=80.19萬元〔16〕、地質(zhì)勘探：26733.19*2=5.35萬元〔17〕、測量定位：10萬元〔18〕、煤氣增容：2500元/戶〔19〕、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：285.93萬元〔18、19項代收代繳，未計