第頁共頁如何簽訂購房合同購房合同:如何簽訂購房合同。目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購書肯定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是假如認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)偂㈥P(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)展咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)展修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能根據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了防止不必要的費(fèi)事，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時告開發(fā)商違約。4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)展選擇)。5、質(zhì)量問題。有些購房人認(rèn)為，商品房開工后已經(jīng)過政府主管部門組織的開工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成局部，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。商品房開工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且開工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。根據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下情況下，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?！斗ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)?？傊阍诤炗喩唐贩抠I賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。如何簽訂購房合同范文這篇如何簽訂購房合同范文是由合同范本網(wǎng)整理提供，請！如何簽訂購房合同范文目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購書肯定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是假如認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)展咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)展修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能根據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了防止不必要的費(fèi)事，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時告開發(fā)商違約。4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)展選擇)。5、質(zhì)量問題。有些購房人認(rèn)為，商品房開工后已經(jīng)過政府主管部門組織的開工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成局部，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。商品房開工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且開工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。根據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下情況下，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。《法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)。總之，你在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。如何簽訂購房合同2023這篇關(guān)于如何簽訂購房合同2023，是合同范本網(wǎng)特地為大家整理的，有所幫助！如何簽訂購房合同2023目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購書肯定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是假如認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)展咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)展修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能根據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了防止不必要的費(fèi)事，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時告開發(fā)商違約。4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)展選擇)。5、質(zhì)量問題。有些購房人認(rèn)為，商品房開工后已經(jīng)過政府主管部門組織的開工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成局部，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。商品房開工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且開工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。根據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下情況下，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?！斗ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當(dāng)?？傊?，你在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。有關(guān)如何簽訂購房合同有關(guān)如何簽訂購房合同新的《商品房買賣合同示范文本》的使用，使購房者的權(quán)益更加得到保護(hù)，許多讀者來信詢問，怎樣填寫新合同呢?日前，建立部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司結(jié)合對新的合同示范文本如何填寫逐條進(jìn)展了說明，本版摘錄了一局部，希望能在購房者簽合同時給予幫助?！幷叩谖鍡l面積確認(rèn)及面積差異處理說明：本條約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的商品房的面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”(本條款中均簡稱面積)為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。說明：本款是要確定處理面積差異的根據(jù)。進(jìn)展面積差異處理必須與計(jì)價方式相對應(yīng)，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計(jì)價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的建筑面積數(shù)為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理;選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的，不適用本條約定。說明：當(dāng)事人選擇按套計(jì)價時，是以整個商品房為計(jì)價單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價問題，因此就無從談起面積差異處理問題。對于按套計(jì)價的商品房如何在合同中確定總價款，2023年4月發(fā)布的《銷售方法》(建立部令第88號)對此有明確規(guī)定，可為當(dāng)事人雙方提供根據(jù)。該方法規(guī)定：按套(單元)計(jì)價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計(jì)價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)違約責(zé)任。因此，采取按套計(jì)價的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價款及相關(guān)違約責(zé)任等問題專門進(jìn)展約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。說明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終確實(shí)定面積，也是按面積確定價款的最終根據(jù)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進(jìn)展處理：說明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。為了表達(dá)合同的雙方自愿原那么，第一種約定采取雙方自行約定方式?？紤]到買受人在商品房買賣中處于弱勢地位，為了提醒買受人，本示范文本又明確寫了第二種約定方式，當(dāng)事人可以借鑒第二種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取第二種方式。需要說明的是，為了充分保護(hù)買受人的利益，解決目前商品房買賣中的面積糾紛問題，《銷售方法》第二十條明確規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原那么處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。本條中的第二種處理方式根本上是《銷售方法》第二十條規(guī)定的詳細(xì)表達(dá)。1、雙方自行約定：(1)_________________;(2)________;(3)__________;(4)________。2、雙方同意按以下原那么處理：(1)面積誤差比絕對如何簽訂購房合同_合同范本目前，大家簽訂商品房買賣合同時，最好使用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認(rèn)購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但____于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售答應(yīng)證之前所簽訂的認(rèn)購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該認(rèn)購書肯定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)一樣。第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是理論中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是假如認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。2、補(bǔ)充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間確實(shí)定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付