全國2017年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或來涂均無分。1、城市的整體規(guī)劃、對公有房屋和私有房屋的管理反映了（C）（理解）A、城市物業(yè)管理關(guān)系 B、土地承包和管理關(guān)系C、城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 D、城市建筑設(shè)計管理關(guān)系2、征用基本農(nóng)田50畝進行房地產(chǎn)開發(fā)的，其批準(zhǔn)機關(guān)是（D）A、縣級人民政府 B、市級人民政府C、省級人民政府 D、國務(wù)院3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)的，該塊土地下的礦產(chǎn)資源所有權(quán)屬于（B）A、開發(fā)商 B、國家C、業(yè)主委員會 D、業(yè)主大會4、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年未動工開發(fā)的，該土地使用權(quán)（A）A、可以無償收回 B、只能有償收回C、應(yīng)當(dāng)無償收回 D、應(yīng)當(dāng)有償收回5、建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地（A）A、轉(zhuǎn)用審批手續(xù) B、征用審批手續(xù)C、出讓審批手續(xù) D、轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)6、房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增減時，所進行的登記屬于（B）A、原始登記 B、變更登記C、轉(zhuǎn)移登記 D、他項權(quán)登記7、通過房地產(chǎn)權(quán)屬登記建立產(chǎn)籍資料，為房地產(chǎn)的規(guī)劃、稅收提供依據(jù)，屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的（B）教材上找不到答案A、產(chǎn)權(quán)確認功能 B、管理功能C、宣示功能 D、保障功能8、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)（C）/90A、均有期限限制 B、一般有期限限制C、原則上不允許進入房地產(chǎn)市場 D、原則上允許進入房地產(chǎn)市場9、根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)的擁有流動資金為（A）教材上找不到答案A、2000萬元以上 B、3000萬元以上C、4000萬元以上 D、5000萬元以上10、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過依法申請所獲得的建設(shè)用地，國家依然享有該片土地的（B）A、使用權(quán) B、所有權(quán)C、占有權(quán) D、出讓權(quán)11、在我國現(xiàn)行法律制度下，對征收補償形式（B）A、當(dāng)事人不可以選擇 B、當(dāng)事人可以選擇C、一律實行貨幣補償 D、主要實行產(chǎn)權(quán)置換12、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進行（D）A、征收范圍內(nèi)各項活動的凍結(jié) B、被征收房屋權(quán)屬調(diào)查C、被征收房屋建筑面積登記 D、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估13、在城鎮(zhèn)房屋征收補償過程中，要對被征收的房屋進行補償，（A）教材上找不到答案A、對附屬物也應(yīng)當(dāng)進行補償 B、對附屬物不予補償C、對超過了用地期限的臨時建筑也應(yīng)予以補償 D、對宅基地也應(yīng)當(dāng)予以補償14、下列情形不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是（B）教材上找不到答案A、房地產(chǎn)贈與B、國家對集體土地所有權(quán)的征收C、以房地產(chǎn)抵債D、一方以土地使用權(quán)為條件，另一方以資金為條件進行合作建房15、根據(jù)我國現(xiàn)行法律制度，商品房預(yù)售（A）A、必須交付全部土地出讓金 B、必須取得建設(shè)規(guī)劃許可證，但不需要施工許可證C、必須取得土地使用證，但不需要施工許可證 D、必須取得土地使用證，但可以只繳納部分土地出讓金16、房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種（C）教材上找不到答案A、獨立權(quán) B、優(yōu)先權(quán)與獨立權(quán)C、價值支配權(quán) D、獨立權(quán)與價值權(quán)17、職工以成本價購買的公有住房，其產(chǎn)權(quán)所有人是（C）教材上找不到答案A、單位 B、居委會C、個人 D、國家18、房改后國家投入住房建設(shè)的資金將主要通過分配機制轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ模ˋ）教材上找不到答案A、貨幣工資 B、績效工資C、實物工資 D、補發(fā)工資19、公有住房的出售帶有很強的政策傾向性，主要是為了解決職工家庭的（A）教材上找不到答案A、居住問題 B、經(jīng)濟問題C、工作問題 D、使用權(quán)問題20、在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，起主導(dǎo)作用的主體是（D）A、開發(fā)商 B、物業(yè)管理企業(yè)C、政府房地產(chǎn)管理部門 D、業(yè)主21、下列不屬于業(yè)主大會職責(zé)的是（B）A、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)B、自主成立物業(yè)管理企業(yè)C、決定專項維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施D、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作22、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的物業(yè)管理關(guān)系是基于（A）A、雙方的服務(wù)合同而產(chǎn)生 B、開發(fā)商的指定麗產(chǎn)生C、開發(fā)商的聘任而產(chǎn)生 D、政府的任命而產(chǎn)生23、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，免征土地增值稅的條件是增值額未超過扣除項目的（C）A、10％ B、15％C、20％ D、25％24、開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)特定的管理機關(guān)批準(zhǔn)，該管理機關(guān)是（D）A、鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅務(wù)所 B、縣級稅務(wù)局C、地、市級稅務(wù)局 D、省級稅務(wù)局25、甲向乙購買房屋一套，所繳納契稅的計稅依據(jù)為（A）A、成交價格 B、賣方報價C、政府定價 D、買方報價26、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)依法取得（C）A、施工許可證 B、建設(shè)工程規(guī)劃許可證C、國有土地使用權(quán)證 D、商品房預(yù)售許可證27、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件之一是房屋建設(shè)工程完成開發(fā)投資總額的（B）A、15％以上 B、25％以上C、35％以上 D、50％以上28、房地產(chǎn)法律責(zé)任的主要形式不包括（A）A、經(jīng)濟責(zé)任 B、刑事責(zé)任C、行政責(zé)任 D、民事責(zé)任29、下列行為中應(yīng)受行政處罰的是（D）教材上找不到答案A、不履行商品房預(yù)售合同 B、不按期支付購房貸款本息C、不按時交付商品房 D、無照經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)30、對于土地復(fù)墾，應(yīng)遵循的原則是（C）教材上找不到答案A、誰主張，誰舉證 B、誰受益，誰負責(zé)C、誰破壞，誰復(fù)墾 D、誰使用，誰付費二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符會題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。31、根據(jù)《房屋登記辦法》第7條的規(guī)定，房屋登記的程序主要包括（ABCDE）A、當(dāng)事人申請 B、登記機構(gòu)受理C、登記機構(gòu)審核 D、記載于登記簿E、發(fā)證32、房地產(chǎn)開發(fā)的特征主要包括（BCDE）教材上找不到答案A、利潤豐厚 B、投資量大C、建設(shè)周期長 D、涉及面廣E、工程項目多33、物業(yè)管理關(guān)系的特征主要包括（BD）教材上找不到答案A、具有無償性 B、具有有償性C、是不平等關(guān)系 D、是民事關(guān)系E、等同于行政意義上的管理與被管理關(guān)系34、住房公積金所具有的特征主要有（ABCD）教材上找不到答案A、社會性 B、互助性C、保障性 D、政策性E、自愿性35、房地產(chǎn)契稅的征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，主要包括（ABCD）A、房屋買賣 B、房屋交換C、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D、國有土地使用權(quán)出讓E、農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）36、宅基地使用權(quán)答：是指農(nóng)村集體及組織的成員依法享有的，（1分）在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。（2分）37、商品房預(yù)售答：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，（2分）由承購人支付定金或者房價款的行為。（1分）38、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同答：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人訂立的，（1分）由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的合同。（2分）39、業(yè)主大會答：是指由全體業(yè)主組成的，實施建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的共有部分和共同事務(wù)的自治管理，（2分）代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織。（1分）40、經(jīng)濟適用住房答：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，（1分）面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（2分）四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分。共24分）41、簡述地役權(quán)的特征。答：（1）地役權(quán)的客體不限于土地，而且不限于需役地所有權(quán)人與供役地所有權(quán)人之間，供役地、需役地的用益物權(quán)人也可以約定設(shè)立地役權(quán)。（2分）（2）地役權(quán)通過書面形式的地役權(quán)合同設(shè)立。（2分）（3）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地與供役地同時存在，從屬于供役地與需役地，并與供役地、需役地不可分離。（2分）42、簡述房地產(chǎn)合作開發(fā)的特征。答：（1）房地產(chǎn)合作開發(fā)中負責(zé)具體開發(fā)的一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（2分）（2）合作開發(fā)雙方當(dāng)事人共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。（2分）（3）合作開發(fā)的雙方當(dāng)事人在最終分配利潤前，開發(fā)的項目在法律上屬于提供開發(fā)載體的一方當(dāng)事人。（2分）43、簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。答：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2分）（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（1分）（3）雙時了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（1分）（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（1分）（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（1分）44、簡述免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍。答：（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。（2分）（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；（1分）（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；（1分）（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；（1分）（5）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（1分）五、論述題（本題10分）45、試述房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。答：房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的生產(chǎn)過程，包含許多環(huán)節(jié)，大致要經(jīng)過以下幾個步驟：（1）項目備案——房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后，到建設(shè)主管部門備案、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。（2分）（2）設(shè)計——建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完成項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計后，向有關(guān)部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（2分）（3）進行項目施工單位招標(biāo)，確定項目工程施工單位。工程施工招標(biāo)，一般由招標(biāo)代理公司組織，完成招標(biāo)以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與中標(biāo)人簽訂項目工程施工合同。（2分）（4）建設(shè)工程施工許可證的申領(lǐng)和開工建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取工程施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。（2分）（5）建設(shè)項目的竣工驗收和竣工備案。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請項目所在地的縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進行驗收，通過竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時到建設(shè)主管部門進行項目竣工備案。（2分）六、案例分析題（本題11分）46、2014年8月，騰龍公司向A城市商業(yè)銀行申請貸款5000萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證書）進行抵押。于是A銀行與騰龍公司簽訂了貸款合同，貸款期限2年，從2014年8月16日起至2016年8月15日止，對利息等相關(guān)事項進行了約定，并且辦理了土地抵押的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時間里，騰龍公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的8公司臨時存放貨物，但沒有辦理租賃合同登記備案手續(xù)。后騰龍公司無法按期償還A銀行的貸款，于是A銀行要求拍賣其抵押的土地，以抵償貸款。騰龍公司卻提出，該地塊的土地所有權(quán)屬于國家，騰龍公司無權(quán)將其抵押，認為該土地抵押合同無效。A銀行堅持不同意，并提出不僅要將土地進行拍賣，而且要求騰龍公司將土地抵押期間所得的租金收益也應(yīng)交給A銀行。雙方爭執(zhí)不下，于是A銀行向人民法院起訴。問題：（1）騰龍公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押？為什么？（3分）（2）騰龍公司與B公司簽訂的租賃合同是否有效？為什么？（3分）（3）A銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權(quán)利？為什么？（3分）（4）本案應(yīng)如何處理？（2分）答：（1）騰龍公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押？為什么？（3分）騰龍公司能將以出讓方式取得的土地進行抵押。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用權(quán)屬于可以抵押的財產(chǎn)權(quán)利，騰龍公司取得了該地塊的土地使用權(quán)證書，擁有該地塊的土地使用權(quán)，故可以將其作為對外債務(wù)的抵押物用于抵押。（3分）（2）騰龍公司與B公司簽訂的租賃合同是否有效？為什么？（3分）騰龍公司與B公司簽訂的租賃合同有效。根據(jù)我國法律規(guī)定，租賃合