GB6017.1-20起重機(jī)械安全規(guī)程-第1部分綜合樓酒店租售定價(jià)及說明一、租售定價(jià)的基本方法介紹市場比較法：通常的租售定價(jià)，我們是通過市場上同類型物業(yè)現(xiàn)有的租售水平來進(jìn)行租售價(jià)格比較定價(jià)。這種方式是最能反映市場真是情況和項(xiàng)目市場競爭力的定價(jià)方式。成本定價(jià)法：根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本及企業(yè)贏利預(yù)期進(jìn)行定價(jià)。實(shí)際操作中，我們往往將二者結(jié)合，通過對權(quán)重的選擇來確定項(xiàng)目的具體租售價(jià)格，確保合理的利潤水平，同時(shí)又具備較強(qiáng)的市場競爭力。租售價(jià)格之間存在一定的內(nèi)在聯(lián)系，不同的物業(yè)的租售價(jià)格系數(shù)有一定的差別。通常，商業(yè)物業(yè)，我們認(rèn)為合理的銷售和租賃價(jià)格之間的比值為10-15,本案我們選擇12。此外，本案以計(jì)算基礎(chǔ)租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，并最后通過租賃價(jià)格反算銷售價(jià)格。二、 綜合樓定價(jià)的困難及其解決1、 定價(jià)中的難點(diǎn)難以尋找可類比的物業(yè)進(jìn)行市場比較；高企的開發(fā)成本和費(fèi)用，與當(dāng)?shù)叵街g存在較大的差距；綜合樓綜合形象價(jià)值帶給其他物業(yè)的價(jià)值增值（即價(jià)值外溢）難以量化解決。2、 解決的辦法基于本案自身特點(diǎn)，難以找到適合的物業(yè)作為市場比較，因此，只有采用類商業(yè)物業(yè)的做的方式，來確定可比的市場基礎(chǔ)。同時(shí)，對于成本建設(shè)高企的現(xiàn)實(shí)，我們必須尊重實(shí)際的造價(jià)成本及各種管理費(fèi)用；但也必須認(rèn)識(shí)到綜合樓屬于超高層建筑，高容積率必然會(huì)拉低該項(xiàng)目綜合樓面價(jià)，因此，本綜合樓樓面價(jià)應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目整體建設(shè)中剝離出來單獨(dú)計(jì)算。對于綜合樓物業(yè)的價(jià)值溢出，我們應(yīng)當(dāng)正確面對，不能無視其存在，應(yīng)當(dāng)在最后確定物業(yè)租售價(jià)格時(shí)給予合理考慮。三、 本案物業(yè)定價(jià)基本原理及方法1、類商業(yè)市場比較法，即將本案物業(yè)類比為商業(yè)物業(yè)，通過對市場商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格考量來確定1h本案的可比市場租賃價(jià)格。對于本案來說，主要有以下三種類商業(yè)物業(yè)，可以作為市場價(jià)格參照：核心城區(qū)的門面房2F平均租賃價(jià)格。首先，地處核心區(qū)域，位置上具相似之處；其次，2F作為商辦的情況較為普遍，具有一定的可行性。大型集中商業(yè)物業(yè)（超市、賣場）的市場租賃格等。大型集中商業(yè)具有體量上的批量出租的優(yōu)勢，因此，將這一特征作為類比的基礎(chǔ)，成為可供參考的標(biāo)準(zhǔn)之一。精裝修單身公寓的市場租賃價(jià)格。這是當(dāng)?shù)嘏c本物業(yè)在使用功能和屬性上最為相似的物業(yè)，因此，將其作為參照的標(biāo)準(zhǔn)。2、成本定價(jià)法，即通過成本測算和合理利潤預(yù)估，確定本案的租賃價(jià)格。四、類商業(yè)的市場租賃價(jià)格情況1、核心城區(qū)的門面房2F平均租賃價(jià)格（1）核心城區(qū)標(biāo)桿門面的租賃價(jià)格情況店名面積（單位：平米）年租金（元/年）單位租金（元/平米*天備注九牧王4007000004.791F+2F移動(dòng)公司1504000007.311F勁霸男裝501300007.121F（2）核心城區(qū)2F門面的租賃價(jià)格計(jì)算公式租金備注1F平均租金（移動(dòng)公司+勁霸男裝）/27.21元/平米*天2F租金（九牧王綜合租金-1F租金）/面積173333元2F單位租金2F租金/面積/365天2.37元/平米*天九牧王'2、大型集中商業(yè)物業(yè)（超市、賣場）的市場租賃格物業(yè)面積（單位：平米）租金（單位：元/平米*天）備注

樂天馬特8000華潤蘇果16000租賃時(shí)間為2006年，租約金0.751.1樂天馬特8000華潤蘇果16000租賃時(shí)間為2006年，租約金0.751.1額為0.6元/平米*天，租金平均年增長率設(shè)為5%租賃時(shí)間為2009年，租約金額為1元/平米*天，租金平均年增長率設(shè)為5%3、精裝修單身公寓的市場租賃價(jià)格泗陽當(dāng)前，還沒有真正單身公寓，未來城屬于商業(yè)性質(zhì)改造而成，總計(jì)約40余套，精裝修后市場租金約為900元/月。此外，當(dāng)前的主要商住樓是位于淮海東路與繁榮路交匯處的恒大國際（入駐酒店為：名豪國際大酒店），當(dāng)前，單位租金約為1300元/平米。物業(yè)面積（單位：平米）年租金（元/月）單位租金（元/平米*天）備注未來城369000.83單身公寓恒大國際4613000.94商住平均租金0.89五、建設(shè)成本導(dǎo)出的租賃價(jià)格情況1、 成本導(dǎo)出租賃價(jià)格的假設(shè)前提首先，售租比值設(shè)定為12；利潤綜合預(yù)測為開發(fā)成本的5%。（對其他物業(yè)的價(jià)值溢出及對成本的攤薄不單獨(dú)計(jì)算）2、 本案成本構(gòu)成本案成本構(gòu)成主要依據(jù)成本核算中心前期制定的有關(guān)成本的計(jì)算數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)微調(diào)整。調(diào)整項(xiàng)目主要是第一項(xiàng)土地成本。下面所稱的土地成本是指綜合樓及附屬設(shè)施（裙樓）的建筑占地面積所發(fā)生的土地費(fèi)用（含契稅）與綜合樓及其附屬設(shè)施可銷售部分（避難層等為不可銷售部分）之間的比值。序號(hào)項(xiàng)目單位成本（單位：元/平米）備注

1土地成本105.172前期費(fèi)用1383建安成本44304營銷及管理費(fèi)用1865利息1486各項(xiàng)稅款975合計(jì)5982.17預(yù)計(jì)本案單位開發(fā)成本為5980元，單位利潤為開發(fā)成本的5%,即300元，合計(jì)成本銷售定價(jià)為6280元/平米。3、建設(shè)成本導(dǎo)出本案的租賃價(jià)格租賃價(jià)格=成本銷售價(jià)格/12/365=6280/12/365=1.43（元/平米*天）六、權(quán)重設(shè)定與基準(zhǔn)租售價(jià)格建議1、權(quán)重設(shè)定及基準(zhǔn)租賃價(jià)格的導(dǎo)出基于以上第四、五部分的計(jì)算，我們基本得出了可類比的市場租賃價(jià)格，以及成本導(dǎo)出的租賃價(jià)格，因此，具備了對本案進(jìn)行價(jià)格計(jì)算的依據(jù)和基礎(chǔ)。項(xiàng)目單位租金（單位：元/平米*天）權(quán)重比較租金（單位：元/平米*天）備注門面房租金市場比較法2.3720%0.474公寓租金市場比較法0.8920%0.178成本定價(jià)法1.4320%0.286集中商業(yè)租金市場比較法1.120%0.22

同類城市比較法0.5920%0.118合計(jì)100%1.276通過以上租金價(jià)格，我們可以測算出項(xiàng)目的基準(zhǔn)銷售價(jià)格約為5590元/平米2、整體租售價(jià)格的建議基于對行業(yè)租金水平的衡量，以及酒店對本案自身質(zhì)素的影響，建議在保證整體租賃價(jià)格平衡的基礎(chǔ)上，遵循商業(yè)培育、成長、成熟的基本原理，采用低起點(diǎn)、階梯式的租賃價(jià)格策略，確保15年的租金水平達(dá)到平均租金水平1.28元/平米*天。租賃價(jià)格租金（單位：元/平米*天）增幅備注第1年0.800%第2年0.80第3年0.9316%第4年0.93第5年1.1018%第6年1.10第7年1.2918%第8年1.29達(dá)到平均1.276元第9年1.4915%第10年1.49第11年1.608%第12年1.60第13年1.600%第14年1.60第15年1.600%平均租金1.28平均租金1.276元備注：參照15年租約執(zhí)行。銷售價(jià)格我們前面提到，由于綜合樓的價(jià)值外溢，所以在最終定價(jià)時(shí)必須對這一部分價(jià)值進(jìn)行考量，根據(jù)項(xiàng)目綜合平衡的原則和公司整體戰(zhàn)略的考慮，我們建議綜合樓租賃和銷售價(jià)格可以適當(dāng)尋求與市場價(jià)格的平衡，因此，建議銷售價(jià)格為5500-5800元/平米。附件：泗陽商業(yè)租售參考價(jià)格結(jié)構(gòu)形式面積銷售價(jià)格租賃價(jià)格經(jīng)營外街人民路單層/雙層50200平米34萬元/平米普通門面1F3.54元/平米*天；核心區(qū)1F6.87.5元/平米*天，雙層4.55元/平米*天珠寶、高檔行、中華廣場1復(fù)2120160平米1.21.3萬/平米1.652.5元/平米*天服飾、碧云商城單層5080平米1.21.4萬元/平米22.4元/平米*天女包、鞋中央商城步行街單層40120平米08年6000元/平米，當(dāng)前約1萬元/平米1.41.5元/平米*天電腦配件內(nèi)街財(cái)富廣場商業(yè)街2層分開租售3850平米1F自用1.4萬元/平米，返祖三年1.2萬/平米；2F自用3800元/平米，返祖3000元/平米11.2元/平米*天1F服裝、家電

萬豪國際商街2層分開租售3350平米1F1.11.4萬元/平米11.2元/平米*天1F女裝、皮2F網(wǎng)吧、碧云商城2層分開租售4060平米1F11.2萬元/平米1.2元/平米*天1F運(yùn)動(dòng)、：品批發(fā)；時(shí)間：年月曰 帶班領(lǐng)導(dǎo):值班人員簽名值班情況（來電、來訪、接收、偶發(fā)事件、巡查監(jiān)