這年05月28日長沙奧克斯廣場公寓、寫字樓營銷策第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策略257934報告內容頁碼8、9月任務概述時間緊，任務重！8月初，5-7#住宅底商，24套，約1億；8月15-25日，4#公寓，450套，約1.5億；8月底，南區(qū)商鋪，111套，約3.2億；9月5日，5#住宅，124套，約1億；9月25日，3#寫字樓，216套，約2.5億；9月底，7#棟住宅，124套，約1億……2個月內，總銷售金額高達約10.2億！長沙土地市場

供應增長逆市回暖需求增長續(xù)上行長沙內五區(qū)非工業(yè)地年度供求情況表（2008-2012年上半年）一二三2012年上半年長沙內五區(qū)土地供應面積為89萬方，同比增長27.44%。供應區(qū)域集中于雨花區(qū)和岳麓區(qū)，其中雨花區(qū)就供應了13宗，占了全部供應的一半。而供應熱點集中于雨花區(qū)五一村和岳麓區(qū)梅溪湖、洋湖垸幾個地區(qū)。2012年上半年長沙內五區(qū)土地成交面積為353萬方，同比增長8.87%，成交建筑面積的再次回漲，主要是供應地塊增多，整體的容積率相對較高。2012年上半年長沙土地市場供求上漲，宗數(shù)、宗地面積和建筑面積都有不同幅度的上漲，其中供應宗數(shù)漲幅更是高達36%。2012年調控依舊繼續(xù)，但是經(jīng)濟環(huán)境的寬松和地方政策的適當調整，下半年土地供應或將繼續(xù)保持良好的增長態(tài)勢。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新房供應需求市場及政策環(huán)境影響開發(fā)商對未來樓市預期，推動其改變推貨節(jié)奏，進而影響供應市場。2012年上半年住宅供應同比下跌26%?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新房成交受調控政策延續(xù)性的影響，2012年上半年住宅成交量下跌三成。3月底，間歇性的利好政策使成交市場迎來轉機，二季度回升之勢漸顯。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30成交均價“以價換量”未全面鋪開。2012年第二季度價格上漲勢頭漸顯，環(huán)比漲幅為7%。高價項目面市及部分項目借勢盲目漲價拉高整體均價。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30可售庫存內六區(qū)住宅存量接近900萬方。2012年，受整體市場影響，去化速度均較慢，存量去化時間擴大一倍，未來各區(qū)銷售壓力仍較大。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30開盤成交率1.2月最低迷期40%——6月60%?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新開盤供需比客戶量明顯上升，開盤供需比從以上華麗轉身?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30新開工面積長沙內六區(qū)新開工面積共202萬方，同比下滑64%，未來將持續(xù)一段時間供應不足，導致供需失衡。小結

樓市三部曲：低迷、見底、回升1231-2月份，成交量為歷史最低，價格繼續(xù)下行3-4月份，在年內第一次降存準的情況下，預期出現(xiàn)波動，供需緩慢釋放，價格完成筑底5-6月份，年內兩次降準、降息，直接改變市場預期，“紅五月、紅六月”精彩上演中原觀點：在政府年內不出臺更加嚴厲政策的預期下，預計下半年長沙的市場態(tài)勢將是：筑底成功，量價略微上行！上行的價格必將受到中央打壓，本案在8、9月份中央與地方的博弈局勢尚未明朗情況下，應盡快出貨，盡快回籠資金；第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策略257934報告內容頁碼第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行公寓市場分析公寓價值體系公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策略257934報告內容頁碼在售公寓情況：全市已知在售公寓項目共46個，其中住宅公寓38個（精裝修公寓19個，占比50%），商務公寓8個（精裝修公寓7個，占比87.5%）供銷主力情況：30-60平米的一房為目前在售公寓的主力供銷主力產(chǎn)品公寓市場價格情況：

按毛坯價計算，麓北6600-7500元/平米，中心區(qū)9000-130000元/平米，省府紅星6200-10000元/平米，伍家?guī)X月湖4800-7000元/平米，尚東6300-10000元/平米裝修標準：800-1000元/平米左右供應量:全市已知在售公寓項目共46個，總供應面積89.67萬方；其中商務公寓16.03萬方，住宅公寓73.64萬方成交量:長沙2011年公寓市場成交量66萬平米，月均成交量為5.6萬平米潛在項目體量較大2012年預計28個公寓項目即將入市，供應量達95.24萬平米，約合20000套左右。其中40年產(chǎn)權公寓約為39.2萬方；住宅公寓競爭激烈2012年住宅公寓產(chǎn)品銷售明顯受阻，加之如此龐大的市場貨量，未來住宅公寓產(chǎn)品競爭巨大；商務公寓有一定契機40年產(chǎn)權公寓體量相對較小，且不限購限貸政策影響，有一定的市場契機。潛在貨量：2012年將售公寓貨量95萬方以上，其中40年產(chǎn)權公寓約39.2萬方供銷分析：2012年前5月60㎡以下小戶供應量同比增長近5成，銷售量下降超七成；內五區(qū)小戶型總銷售量僅1864套，供銷矛盾突出，市場存量屯積價格區(qū)格：全市公寓產(chǎn)品板塊價格分化明顯，城央?yún)^(qū)單價0.8-1.5萬元/方，河西0.6-0.7萬元/方，東二環(huán)內0.7-0.9萬元/方，南城0.6-0.7萬元/方，河西板塊受傳統(tǒng)地域因素影響，仍處于公寓市場較低價位水平40年公寓限購令前后銷售對比70年公寓限購令前后銷售對比70年公寓限購令前后銷售對比：住宅公寓產(chǎn)品直接受到政策調控的影響，銷售速度慢。住宅屬性公寓基本靠首次置業(yè)客戶成交，銷售速度尤其慢;40年公寓限購令前后銷售對比：商業(yè)屬性公寓受政策影響略小，但由于首付比例較高，銷售速度也較慢.銷售速度：受限購影響，公寓年度整體去化速度緩慢，熱銷盤居住類公寓月均去化120套，近期呈下降趨勢；商務類公寓受信貸限制，銷售速度較慢，月均去化量約為100套公寓市場特征：公寓市場規(guī)模日益膨脹，以居住類公寓為主，產(chǎn)權式公寓逐漸增多，精裝市場擴大，商務類公寓存在市場空白點；公寓樓盤多以單體樓形式出現(xiàn)，中大規(guī)模盤公寓為重要補充銷售代表訪談：客戶購買公寓產(chǎn)品主要是用于投資，因此他們更青睞于毛坯產(chǎn)品，首先是總價能得到控制，其次在需要裝修的情況下，客戶傾向于按照自己的意愿去實行，這也是市面上主流產(chǎn)品都選擇推出毛坯產(chǎn)品的原因?？傊?，如何提高總體溢價是他們關心的核心問題。關于產(chǎn)權的問題，客戶在置業(yè)過程中很少提及這個問題，僅有少數(shù)客戶會對70年產(chǎn)權感興趣。客戶置業(yè)以投資為主，主投資客占70%；區(qū)域客戶占60%，地州市占30%，省外占10%；主要看重地段及砂子塘小學教育配套；客戶職業(yè)構成由青年白領及政府公務員為主；客戶置業(yè)投資自住各占50%；客戶構成主要為區(qū)域上班族及附近醫(yī)院醫(yī)生，占比60%，剩余為區(qū)域老舊小區(qū)改善型養(yǎng)老客群，占比40%；客戶置業(yè)以投資為主，投資客占比80%；客群分布本地占30%、地州市占50%、外地占20%；客戶比較有購買力，絕大部分為一次性付款；萬博匯君悅紫園保利國際壹號公館投資客占比42%，主要看中項目地段及稀缺的江景資源；成交客戶中長沙市占比78%，而外地客戶僅7%；客戶多為投資客，且以周邊區(qū)域地緣客為主，較傾向于毛坯房，對產(chǎn)權時限抗性不大供應：2011年，公寓市場供應多集中在6-10月，隨著客戶對生活品質要求的不斷提升，精裝公寓逐漸成為公寓市場發(fā)展主體，30-60平米的一房公寓為市場供求主力；銷售：住宅型公寓多為小戶型投資項目，受調控政策影響較大，短期內客戶無法購買。商務公寓客戶影響較小，為其提供了資金安全港；價格：以毛坯計算，中心板塊成交均價較高，其次為省府紅星板塊、尚東板塊，目前在售項目裝修標準多在800-1000元/平米左右。競爭對手：以降低首付的形勢或者實在的投資回報價值為吸引力，市場表現(xiàn)優(yōu)秀。住宅公寓受新政影響較大，銷售壓力較大。建議限購政策放松后再行推售；商務公寓不限購不限貸，有一定的市場契機，但核心賣點需具備足夠吸引力。公寓市場小結及啟示：第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行公寓市場分析公寓價值體系公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策略224報告內容頁碼第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行公寓市場分析公寓價值體系公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策略257934報告內容頁碼我們的公寓核心策略：短時間、高效率、集中爆破式營銷爆破點2整層售賣超值9折起優(yōu)惠爆破爆破點1集中爆破式推廣爆破點3大規(guī)模行銷掃客爆破爆破營銷推廣渠道：全面渠道覆蓋前期渠道效果分析：戶外、報廣、網(wǎng)絡、短信效果較好，但從來訪客戶分布來看，項目影響力仍較為局限于河西岳麓區(qū)；推廣渠道主要延續(xù)前期已有渠道資源：含戶外、報廣、網(wǎng)絡、電臺、短信、機場高鐵燈箱；渠道修正建議：1、新增渠道：新增機場、高鐵停車場+電梯框架；2、增加地州市推廣渠道：三湘都市報來電渠道分析來訪渠道分析來訪客戶分布區(qū)域分析爆破點1：集中爆破式推廣推廣主題：直白式銷售話語推廣階段推廣主題：爆破點1：集中爆破式推廣推廣渠道：推廣媒體渠道鋪排建議爆破點1：集中爆破式推廣線下推廣：中小型活動相互配合，保持線上熱度，維持現(xiàn)場人氣系列暖場活動：千變萬化售樓部，包羅萬象大商圈活動1：夏日音樂最震撼！變身演唱會！活動2：最清新冰淇淋！變身哈根達斯！活動3：夏日激情HIGH翻天！抽獎樂不停！活動4：比基尼美女看不停！變身夏威夷！披頭士OR搖滾樂隊現(xiàn)場演唱哈根達斯現(xiàn)場DIY售樓部周末大抽獎（周末晚上）千億大商圈夏日清涼泳裝秀爆破點1：集中爆破式推廣公寓銷售策略：承接購房節(jié)團購9折起優(yōu)惠活動，4#公寓采取整層+散賣方式進行銷售；爆破點2：整層售賣超值9折起優(yōu)惠爆破4#劃定指定樓層，只給整層客戶購買，具體樓層劃分：8-13樓、23、24、25樓整層售賣；14-22樓，分散賣；整層優(yōu)惠：建議承接購房節(jié)團購（30套起）9折優(yōu)惠活動，整層購買客戶同時也享受9折優(yōu)惠；整層定房：先交納整層誠意金，拿到預售證后，整層客戶直接預定：整層購買要求：整層購買客戶會有一些特殊需求，視具體情況，在不影響建筑結構等的情況下，酌情考慮；比如是否保留精裝修，是提供給店招等；23-25層：整層8-13層：整層14-25層：散賣拓客：拓客策略：廣撒網(wǎng)多鋪面，多物業(yè)類型同時拓展，加強拓客費效比爆破點3：大規(guī)模行銷掃客爆破銷售培訓安排：目前已啟動公寓認籌：認籌方式：登記，5千抵1萬，存5千到自己的銀行卡，辦理一張VIP卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對應一套房；7月22日公寓升級（拿到預售后立即升級）：升級方式：繳納5000元誠意金，升級一張VIP卡；每人不限辦卡數(shù)，一張卡對應一套房；公寓定價：建議商務公寓整體今年銷售均價為6000-6500元/平米（毛坯）精裝公寓定價：加權評分法取整后得到目前靜態(tài)價格：6400元/㎡+精裝修1000元/㎡=7400元/㎡（入市價格）第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策寫字樓市場分析寫字樓價值體系寫字樓營銷策略寫字樓營銷執(zhí)行257934報告內容頁碼寫字樓租金租金分化明顯空置水平回落7個主要城市甲級寫字樓租金走勢圖（2004-2012H1）

上半年主要城市寫字樓租金上升乏力，平均來看七個主要城市的租金上漲3%，遠低于去年全年的14%。整體來看，表現(xiàn)優(yōu)異的城市有北京、杭州、成都，上半年租金漲幅分別為19%、3%、9%，超過去年全年漲幅的一半。上海、廣州、深圳、重慶表現(xiàn)較差，廣州租金僅微漲1%，上海、深圳、重慶甚至下跌1%、8%、1%，與去年相比大相徑庭。長沙·武漢宏觀經(jīng)濟及寫字樓市場對比概述宏觀經(jīng)濟與經(jīng)濟結構對比武漢寫字樓市場概述長沙寫字樓場概述GDP總值對比：作為華中地區(qū)最大城市，2011年，武漢GDP總值超長沙約1136.87億元，占長沙GDP20.23%；武漢年地區(qū)生產(chǎn)總值6756.20億元，比上年增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值198.70億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3254.02億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3303.48億元，增長9.6%。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升2.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降2.5個百分點。長沙全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）5619.33億元，比上年增長14.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值243.38億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3151.68億元，增長18.3%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值2662.47億元，增長20.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2224.27億元，增長10.7%。長沙作為湖南省會城市，與中部最大城市武漢相比尚有一定差距；第二產(chǎn)業(yè)GDP貢獻值對比：武漢多出長沙約100億元，武漢是華中區(qū)最大的重工業(yè)生產(chǎn)城市；武漢一、二、三產(chǎn)業(yè)比重2.9：48.2：48.9，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升2.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降2.5個百分點。長沙第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.2、9.8、5.5個百分點，三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率分別為1.3%、63.1%、35.6%。從經(jīng)濟結構來看，第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))對GDP對經(jīng)濟的貢獻值和比重基本相當，但武漢第二產(chǎn)業(yè)的絕對值超出長沙約100億元。武漢2011年對外貿易和實際利用外資及其增長速度：從進出口總額絕對值來看，武漢高于長沙約153.01億元,超出長沙約2倍；從武漢對外貿易數(shù)值來看，2011年，武漢進出口總額達227.9億元，長沙僅為74.89億元，無論從進口還是出口，差距都在2倍左右，長沙作為內需型消費城市的特征異常明顯；世界500強入駐數(shù)量對比：2007年，67家世界500強進駐武漢并開辦實體，截止2011年已近100家。長沙截止2011年僅39家；長沙和武漢兩地作為中部核心城市由于產(chǎn)業(yè)結構的高端企業(yè)的頂尖需求一般向武漢靠攏宏觀經(jīng)濟與經(jīng)濟結構對比武漢寫字樓市場概述長沙寫字樓場概述價格：受前期寫字樓租金較低、租戶檔次較低影響，大部分寫字樓售價與住宅倒掛：與高漲的租金相比，目前武漢可出售的寫字樓項目價格仍處于相對較低的水平。近期上市的福星惠譽水岸國際江景寫字樓，均價為11000元/平方米；該項目在3月底開盤的SOHO商務公寓，均價為9000元/平方米。而同地段江景住宅均價早已超過兩萬元。在高新企業(yè)云集的光谷，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份住宅成交均價達7425元/平方米。而寫字樓方面，在售的光谷金融港標準寫字樓均價約5000元/平方米；產(chǎn)業(yè)園類型的寫字樓價格更低，如光谷芯中心均價為3600元/平方米。參照國際上一些大城市的經(jīng)驗，同地段的商用物業(yè)價格一般都高于住宅價格。甚至有業(yè)內人士總結出一套詳細的參照數(shù)據(jù)：如中心地段的商鋪價格一般為住宅的2-5倍；寫字樓一般為同地段住宅售價的1.5倍，當然按照寫字樓檔次的區(qū)別，這個比例也許會更高。雖然這種價格比例并非絕對準確，但足可以反映市場的一些特征。市場人士分析，過去武漢的產(chǎn)業(yè)結構以中小生產(chǎn)型企業(yè)為主，對寫字樓的剛性需求遠不如住宅來得強烈，因此在供應、成交方面都不溫不火。從投資的角度來看，寫字樓首付最低為五成，較住宅市場更高，而且租金水平長期低迷，因此吸引的投資者少，投資市場較為冷清。租金3.6元/㎡·月；高于長沙1.5元/㎡·月近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平穩(wěn)步增長，自2010年租金漲幅明顯提升，目前，平均租金達到71.3元/平方米/月，較2003年增長26.8元/平方米/月，年均增長幅度為6.3％；與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠低于成都(100元/平方米/月)，但略高于長沙(63元/平方米/月)；武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大，2003年初平均租金與2011年1季度相差14元/平方米/月，年均增長幅度為4.3％。寫字樓租戶對比：武漢寫字樓以制造業(yè)為主，長沙則以咨詢服務、房地產(chǎn)等為主；且外資和內資企業(yè)占比上，武漢遠超長沙武漢優(yōu)質寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會服務業(yè)、批發(fā)和零售貿易、餐飲業(yè)及金融保險業(yè)等為主；武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質寫字樓租戶的22%，而內資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達到40%與38%。以招銀大廈為例：香港匯豐銀行；日本陸奧銀行；法國興業(yè)銀行；新加坡APP；南方證券公司；平安保險公司；柯達中國.均入駐，此外在武漢，共有5家全國金融機構總部：漢口銀行、長江證券、合眾人壽、交銀國際信托、武漢農村商業(yè)銀行；14家中外資銀行區(qū)域總部：中行、建行、交行、招行、匯豐、東亞等；19家證券公司區(qū)域總部：國信證券、招商證券等；15家保險公司區(qū)域總部：太平洋保險、平安保險、陽光保險等。還有投資擔保、顧問咨詢等非銀行類金融企業(yè)也在這里聚集。武漢寫字樓租戶組合長沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以本土的咨詢服務培訓類、科技信息類駐戶為主；同時房地產(chǎn)公司、金融投資公司、知名企業(yè)駐長沙辦事處占比也較大長沙寫字樓租戶組合宏觀經(jīng)濟與經(jīng)濟結構對比武漢寫字樓市場概述長沙寫字樓場概述從長沙目前的寫字樓分布格局來看，主要集中在五一大道傳統(tǒng)商務區(qū)、芙蓉路傳統(tǒng)商務區(qū)、韶山路次中心商務區(qū)、勞動路新興商務區(qū)四大板塊；長沙寫字樓分布：四大板塊商務區(qū)從1998年起，截止目前長沙市場上可識別寫字樓項目，總供應量在112.69萬方未來5年內，可預見寫字樓供應量在107萬方左右。未來幾年寫字樓，尤其是高端寫字樓的競爭將非常激烈！長沙寫字樓歷史供應情況：與住宅和商業(yè)相比，長沙寫字樓市場還處于萌芽階段。施工量較少，歷年最高值不足150萬方，但施工增速增加幅度較大，預計未來寫字樓上市量將大幅增加。市場條件——長沙寫字樓目前處于萌芽階段新開工/施工(%)施工/竣工施工增速竣工增速1、2003-2006年，長沙市寫字樓年施工面積不足100萬方，新開工面積不足40萬方，寫字樓市場處于萌芽階段。2007年以后，施工和新開工量波動中上揚，2011年達到歷年來最高值。新開工占比接近45%，但新開工量不足67萬方，依舊較小。2、2003-2007年，長沙市寫字樓年竣工面積不足30萬方，2008年首次破30萬。09年達到歷年來最高值，34萬方。近兩年來，邁入下行軌道。施工量逐年大幅增加，竣工量持續(xù)萎縮，施工與竣工倍數(shù)比創(chuàng)新高，2011年超過10，未來長沙市場寫字樓供應量較大。數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)湖南中原研究中心整理分析2011年，全市（包含縣城）寫字樓施工面積大幅上漲，寫字樓將會出現(xiàn)集中供應，寫字樓市場競爭進入白熱化。市場條件——未來2-3年供應量較大數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)辦公新開工增速辦公竣工增速辦公施工增速單位：萬方1、2011年長沙市辦公類施工面積147.9萬方，同比上漲35.61%，其中竣工面積14.53萬方，同比下跌26.62%，新開工面積66.39萬方，同比上漲35.55%。與2010年相比，施工和新開工同比增長近三成。2、2006-2009年，辦公類施工、新開工、竣工波動均較平穩(wěn)。近兩年來，施工和新開工面積增幅較大，竣工連續(xù)下跌，前幾年辦公類新開工量較少是主要原因。2011年，施工面積漲幅擴大一倍，預計未來2-3年辦公類用房將出現(xiàn)集中供應。市場條件——近期將繼續(xù)下行，不容樂觀目前長沙寫字樓銷售情況長沙寫字樓量價：2012年上半年持謹慎態(tài)度，態(tài)勢不容樂觀2011年初，高端寫字樓成交價格受市場影響較小，銷售速度快，態(tài)勢良好。2011年下半年特別是九、十月以后，隨著政府調控力度的加大，客戶缺乏信心，受整體市場下滑的影響，寫字樓的價格、成交量均受到影響，明顯“一月不如一月”。目前，已開盤項目如泊富廣場、萬達廣場的余貨銷售極其緩慢，基本停滯，月銷售套數(shù)多為1-2套。新開盤項目價格直線下行，可以預見到當前市場，走勢十分謹慎，項目面臨“以價博量”，市場預期持續(xù)下行。甲級寫字樓駐戶中，制造業(yè)/工程、房地產(chǎn)、金融三大行業(yè)的駐戶比例高于乙級寫字樓比例，表明該類產(chǎn)業(yè)在長沙發(fā)展良好，承租能力強且對寫字樓品質形象要求較高。乙級寫字樓租戶層次低，行業(yè)來源龐雜，信息產(chǎn)業(yè)、貿易、服務行業(yè)的租戶比例均較高。甲級寫字樓租戶平均需求面積為554平方米。駐戶主力需求面積段依次為300-499平方米（41％），500-799平方米（24.6％），100-299平方米（22.2％）。但從2010年寫字樓成交情況來看，寫字樓出售面積以300~500平米為主；長沙高端甲級寫字樓、高端酒店式寫字樓駐戶一覽長沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以咨詢服務培訓類、房地產(chǎn)公司、金融投資公司、知名企業(yè)駐長沙辦事處、科技信息類駐戶為主；整體需求面積來看：第一主力需求面積在300-500㎡和800-1700㎡；中小型企業(yè)主要需求300-500㎡，大型企業(yè)和房地產(chǎn)公司、金融投資公司主要需求800-1700㎡；第二主力需求面積在500-800㎡；以知名企業(yè)駐長沙辦事處、銷售代理或分公司、進出口及貿易類公司、工業(yè)機械電器器械類公司為主；高端寫字樓、高端酒店式寫字樓駐戶分類及各類住戶辦公面積匯總各需求面積段駐戶租購比從各需求面積的駐戶租購情況來看：長沙絕大多數(shù)寫字樓以租用為主，但超過800㎡面積的駐戶中，有少量是自購，占到約13.2%，以金融投資、機關事業(yè)單位、其他大型公司為主；市場表現(xiàn)運達國際廣場項目評價租戶組合大堂裝修格調高雅電梯廳雍容華貴市場表現(xiàn)中天廣場項目評價租戶組合平和堂商貿大廈銀華大酒店商務樓五一新干線第一大道名匯達中隆藍色地標中天新華大廈華美歐萬達廣場核心驅動力租金/售價租售狀況發(fā)展趨勢傳統(tǒng)CBD，商業(yè)帶動商務租金：1.95元/平米·月;售價：中隆1W3；中天1w5出租率：85.3%；出售率：98%；隨著交通條件轉好，CBD地位不會轉移，但產(chǎn)品素質成為發(fā)展的最大制約；以五一市民綠化廣場為圓心、以五一大道為軸線的五一廣場商務圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務。cta財富中心湖南新聞大廈和府運達國際廣場明城國際定王大廈芙蓉國豪庭金源大酒店順天國際財富中心瀟湘華天湖南國際金融大廈建鴻達現(xiàn)代城摩天一號城市之心新世紀大廈核心驅動力租金/售價租售狀況發(fā)展趨勢傳統(tǒng)金融商務區(qū)，金融驅動租金：1.88元/平米·月;售價：湖南文化大廈7900隨著花旗銀行的加入，金融中心地位逐漸穩(wěn)固，但寫字樓產(chǎn)品的素質和形象仍是制約其發(fā)展的最大障礙；以芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機，這一區(qū)域掀起了一輪商住與商務樓盤建設的高潮。出租率：87.9%；出售率：99%；寫字樓租金、售價——中下水平大華賓館神禹大酒店華僑國際神農大酒店商務樓佳天國際新城核心驅動力租金/售價租售狀況發(fā)展趨勢以政府應酬類商務為驅動租金：1.71元/平米·月；售價：佳天國際6846元/平米政府的力量在此區(qū)域體現(xiàn)無疑，雖然大華賓館等產(chǎn)品素質、服務、檔次均不是最高檔次，但似乎并不影響其地位；只是此區(qū)域市場化商務發(fā)展仍有待考驗；出租率：88.4%；出售率：98%；華天酒店商務樓華僑大廈唯一星城國際湖南文化大廈匯富中心亞大時代湘域中央通程大酒店核心驅動力租金/售價租售狀況發(fā)展趨勢酒店為核心驅動租金：1.77元/平米·月;售價：匯富中心6400元/平米隨著各大五星級酒店進駐長沙，本區(qū)域未來地位將受挑戰(zhàn)，但除去過去愉快的合作經(jīng)驗，其他地方本區(qū)域寫字樓似乎并不具備任何優(yōu)勢；出租率：87.5%；出售率：99%；韶山路商務區(qū)主要為韶山北路靠近五一大道的一段，開發(fā)年份較早，級別弱于中心商務區(qū)；分布有九十年代建成的通程酒店商務樓和華天商務樓，均為開發(fā)年份較早的不成熟產(chǎn)品；但因五星級酒店為配套，形成了韶山路商務圈中心地帶地價高昂和商務活動頻繁的特色。入駐這一區(qū)域的企業(yè)多為國際、國內大公司的駐長機構，大型代理商和大型貿易公司。勞動路靠近芙蓉南路段，賀龍體育館區(qū)域。勞動路靠近芙蓉路沿線作為向南擴展的新興商務區(qū)，同時依托省人大機關以及政府南遷的優(yōu)勢，未來將有更大的發(fā)展?jié)摿?。長沙現(xiàn)有商務區(qū)的平均租金、售價等均處于中下水平，1.8元/平米·月租金即可對本案入市價格形成支撐；大堂——面積狹窄，挑高較低，裝修以中檔為主長沙寫字樓平均層高為3.23m。文化大廈層高最高，達到3.6m，安裝中央空調吊頂后凈高也達到3—3.15m。長沙其他寫字樓基本層高都在3米以下；商住樓空調系統(tǒng)安裝的部是分戶空調。專業(yè)寫字樓大部分安裝的是中央空調系統(tǒng)，大部分加班時間沒有空調。最新的寫字樓做到了每人每小時36到40立方米的新風量，基本上跟國際接軌了。層高與空調——層高偏低，中央空調為主，加時空調成為趨勢長沙寫字樓電梯品牌絕大部分為三菱電梯，三菱電梯所占份額達70%多。經(jīng)統(tǒng)計長沙寫字樓平均每部電梯（載重1000kg）服務的辦公面積為6409.09平方米左右。電梯——國產(chǎn)電梯為主，單梯服務面積偏大，擁擠寫字樓車位配比在國際流行的標準為平均每200平方米至少有一個停車位，目前長沙平均車位配比為240平方米辦公面積還未達到國際標準。停車位——低于國際標準，非常擁擠寫字樓硬件水平——中下水平寫字樓整體硬件水平處于中下，高端寫字樓硬件設施也相對落后；行業(yè)分布：長沙頂級專業(yè)寫字樓用戶主要集中在金融保險、房地產(chǎn)、進出口貿易及咨詢培訓四大類；頂級酒店式寫字樓有較多的國內外知名企業(yè)長沙辦事處；持有形式：租賃使用占據(jù)絕對比例，僅有極少部分為自購物業(yè)辦公，且以大面積為主，租金敏感，配套敏感。面積需求：第一主力需求面積在300-500㎡；其中中小型企業(yè)主要需求300-500㎡，大型企業(yè)和房地產(chǎn)公司、金融投資公司主要需求800-1700㎡；第二主力需求面積在500-800㎡；以知名企業(yè)駐長沙辦事處、銷售代理或分公司、進出口及貿易類公司、工業(yè)機械電器器械類公司為主；偏好分析：主要關注形象、物管、配套三大方面，對租金水平相對較為看重目前來看長沙頂尖寫字樓硬件設施主要處在中等偏高的水平：大堂高度：目前長沙市寫字樓大堂高度一般在8米左右。奢華的在12-15米之間。

高檔的在8-12米之間，普通的在4-6米之間；大堂面積：一般在150-400㎡左右，酒店式寫字樓大多酒店大堂與寫字樓大堂

聯(lián)通；樓體結構：多為鋼架和鋼結構；層高：主力層高在3-3.6米，部分高檔寫字樓做到了3.9米；過道寬度：米；空調方式：中央空調；面積分割：10年及之前的項目主力面積分割從200-1300㎡不等，但新出的運

達和泊富都以柱網(wǎng)結構整層、半層打包分割；建發(fā)目前尚無具體分

割方案；停車位：長沙頂級寫字樓車位在600-1000個，建面車位比約為247:1；其中運達為212:1，低于平均水平；5A智能化水平：均為5A智能化，5A在長沙已經(jīng)基本普及；長沙產(chǎn)業(yè)結構的特征決定了：1、面積需求較小2、租金承受能力有限3、對物業(yè)性價比的需求、高端配套的需求大過對形象及硬件的需求第一部分目標及面臨形勢第二部分公寓營銷策略及營銷執(zhí)行第三部分寫字樓營銷策寫字樓市場分析寫字樓價值體