第頁共頁房屋租賃合同糾紛模板合集(5篇)[熱門]房屋租賃合同糾紛模板合集(5篇)。房屋租賃合同糾紛(篇一)1、租金違約糾紛承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。2、損害賠償糾紛房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：(1)房屋損壞賠償糾紛這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產(chǎn)生糾紛。(2)人身財物損害賠償糾紛由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對于出租人是否承擔責任，責任有多大而產(chǎn)生分歧。(3)房屋租賃房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛房屋共有人對所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，局部共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，進犯了其他共有人的合法權(quán)益。(4)裝修費用糾紛房屋租賃關系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關系建立后，經(jīng)常會在承租人裝修房屋時發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提早解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。3、房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購置權(quán)。《合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實生活中，很多出租人往往無視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是成心剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因此產(chǎn)生糾紛。出租人違背這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認為無效。4、房屋轉(zhuǎn)租糾紛我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠遠超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費后逃之夭夭。在理論中，有的房屋租賃出租人對未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。5、變更房屋用處糾紛一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用處，對房屋的損害比擬大和甚至威脅到戶主的人身平安，而房屋租賃承租人又認為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。6、單面解除合同糾紛房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而成心單方面毀約解除合同。房屋租賃合同糾紛(篇二)一、發(fā)包人原因形成的糾紛：發(fā)包人的義務主要表現(xiàn)為，按照約定支付工程款、提供合同約定的建筑材料、配件、履行約定的協(xié)助義務等等。假如發(fā)包人未按約定支付工程價款、或者提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備不符合強迫性標準的、或者不履行合同約定的協(xié)助義務的，導致承包人無法施工，且經(jīng)過催告在合理期限內(nèi)仍未履行相應義務，那么，假如承包人懇求解除建立工程施工合同，是依法應當受到支持的。二、工程開工日期糾紛：對工程開工日期爭議，假如工程經(jīng)開工驗收合格的，以開工驗收合格之日為開工日期;假如承包人已經(jīng)提交開工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為開工日期;假如建立工程未經(jīng)開工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建立工程之日為開工日期。三、工程的計價標準或者計價方法形成的'糾紛：對這類糾紛，有約定的從約定，無約定又不能協(xié)商一致的，那么應當參照簽訂合同時當?shù)亟⒅鞴懿块T發(fā)布的計價方法或者計價標準結(jié)算工程價款。四、工程量增加、減少形成的糾紛：房屋裝修合同糾紛中，關于工程量糾紛較為普遍，常常表現(xiàn)為工程量有爭議增加、有爭議減少。對于有爭議增加局部，承包人有義務提供關于發(fā)包人同意其增加工程量的根據(jù)，否那么，其主張難以受到支持;對有爭議減少局部，可能涉及已經(jīng)施工工程被減少、或者實際根本未于施工的爭議。如發(fā)包人撤除工程，那么應當支付工程款，反之，假如承包人不能提供發(fā)包人答應其工程量減少的根據(jù)，那么可能面臨承擔違約責任;對隱蔽工程量爭議，假如承包人不能提供事前工程預算資料或者合同約定，不能提供隱蔽前工程量的相關證據(jù)證明，即使是工程鑒定也可能難以被確認。五、施工墊資形成的糾紛：房屋裝修合同一般都有墊資約定。假如當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人懇求按照約定返還墊資及其利息的，可以受到支持，但約定的利息計算標準高于人行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。當事人對墊資沒有約定的，應當按照工程欠款處理。對墊資涉及的利息局部，假如當事人對墊資利息沒有約定，承包人懇求支付利息的，不能受到支持。六、對工程結(jié)算形成的糾紛：假如當事人在施工合同中約定按照固定價結(jié)算工程價款，那么應當按照約定進展結(jié)算。一方當事人懇求對建立工程造價進展鑒定，是不會受到支持的。七、關于合同主體與履行地問題裝飾裝修施工合同在某些情況下，可能出現(xiàn)發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實際施工人等多個主體存在，如涉及工程質(zhì)量糾紛，那么應當將承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實際施工人列為共同被告;如涉及工程款支付糾紛，那么應當將工程承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人列為共同被告。工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。房屋租賃合同糾紛(篇三)出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。房屋租賃合同糾紛為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通那么》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審訊理論，制定本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人按照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！窘庾x】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，理論中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。按照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。關于軍產(chǎn)房的租賃，根本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋。第二條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應證或者經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效?！窘庾x】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證的規(guī)定建立的房屋，詳細包括違背了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違背臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。否認就違背建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建立規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應證或者經(jīng)主管部門批準建立的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭辯論終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建立的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建立行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建立工程規(guī)劃答應證記載的使用期限、范圍、用處內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證規(guī)定建立的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強迫性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響?！参吹怯洸挥绊懞贤ЯΑ臣僭O當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方承受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條房屋租賃合同無效，當事人懇求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！窘庾x】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返復原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進展合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的時機所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，理論中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；〔二〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；〔三〕合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關規(guī)定處理。〔占有、登記、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。適宜么〕【解讀】本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原那么，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過侵占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。一房數(shù)租時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！窘庾x】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的；〔3〕承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；〔4〕承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重構(gòu)造或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在合理期限內(nèi)要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的，出租人方可解除合同。理論中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效；二是向法院起訴，懇求解除合同。對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀，同時載明假如不再此期限內(nèi)恢復原狀，合同即自動解除。第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人懇求解除合同的，人民法院應予支持：〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況的?！窘庾x】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或安康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；〔6〕司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的；〔8〕不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強迫性規(guī)定并導致承租人不能使用的；〔9〕一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違背法律、行政法規(guī)〔主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等〕關于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致租賃房屋無法使用。所謂無法使用是指無法按照租賃房屋的約定用處使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。司法機關對房屋的查封，實務中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務；而活封那么相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。理論中，租賃房屋被查封，假如是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；假如是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。當租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，假如出租人最終被確認為房屋的所有權(quán)人，那么房屋租賃合同有效；假如出租人最終被確認不是房屋的所有權(quán)人，那么構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失?！窘庾x】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可別離或者雖可別離但花費宏大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未到達不可別離狀態(tài)，那么不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人撤除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人撤除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用處而為的裝飾裝修，屬好心添附；二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用處的合理范圍擅自進展的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不管房屋租賃合同是否有效，原那么上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進展分攤。理論中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責任原那么，分別對待：〔1〕屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、撤除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值?！?〕屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失?！?〕屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀?！窘庾x】適用本條的前提條件有三：〔1〕承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即好心添附；〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進展撤除，且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否那么應恢復原狀或賠償損失；〔3〕當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應按照意思自治原那么從其約定。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：〔一〕因出租人違約導致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；〔二〕因承租人違約導致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；〔三〕因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；〔四〕因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！窘庾x】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：〔1〕因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失?！?〕因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值?！?〕因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)木植康氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，那么按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔?！?〕因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截熑卧敲?，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。所謂剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。假設雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進展鑒定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！窘庾x】承租人要對租賃房屋進展裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。同意分為明示和默示，明示有書面、口頭、等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責任；假如出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)說明其已同意裝飾裝修的，那么可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人懇求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持?！窘庾x】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物撤除后返還房屋給出租人，撤除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。在房屋租賃合同解除場合，假設因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯；假設因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可根據(jù)本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：〔一〕辦理合法建立手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；〔二〕未辦理合法建立手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔?！窘庾x】所謂擴建，是指在原有建筑根底上加以擴大的建立工程，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建立工程規(guī)劃答應證。本條所規(guī)定的過錯僅指導致未辦理合法建立手續(xù)的過錯，詳細包括以下四種情況：〔1〕假設系單純出租人的過錯所致，那么擴建費用由出租人承擔；〔2〕假設系單純承租人的過錯所致，那么由承租人承擔；〔3〕假設系雙方過錯所致，那么由雙方按照各自的過錯程度分別承擔；〔4〕假設雙方均無過錯，那么按公平原那么，由雙方分擔。房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導致合同解除的，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么擴建費用由出租人承擔；假設未辦理合法手續(xù)，那么應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。〔2〕因承租人違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由懇求減少擴建費用的負擔；假設未辦理合法手續(xù)，那么出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用?！?〕因雙方違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少；假設未辦理合法手續(xù)，那么由雙方按照過錯程度各自承擔相應的擴建費用?！?〕因不可歸責于雙方原因?qū)е潞贤獬?，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么由出租人承擔擴建費用，否那么，由雙方按照過錯承擔分別承擔。關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！窘庾x】適用本條應注意如下幾個問題：〔1〕群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與二房東將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為?！?〕再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應適用本條規(guī)定。第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！窘庾x】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為催促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的根底不復存在而歸于終止，好心的次承租人〔訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租〕可以要求承租人賠償損失。在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進展裝飾裝修或者擴建，那么次承租人對訴訟標的享有獨立的懇求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立懇求權(quán)的第三人，也可以是無獨立懇求權(quán)的第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進展使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要件。第十七條因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時，次承租人懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，假設出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償懇求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償懇求權(quán)。次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應支付的租金相折抵。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人懇求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持?！窘庾x】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法根據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持?！窘庾x】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的共同居住擴大為共同經(jīng)營，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，假設承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要根據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔風險、共享收益〕，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人懇求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：〔一〕房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！窘庾x】本條系買賣不破租賃及其適用例外的規(guī)定?！逗贤ā返?29條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原那么，假設無法定或約定的除外情形，該原那么即應被適用。抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標的物的交換價值，而租賃權(quán)那么更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設定在先，因此具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用買賣不破租賃原那么。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應適用買賣不破租賃原那么。〔抵押和租賃同等效力，按時間順序〕涉及到法院依法查封的場合下，假設查封在先，租賃在后，那么法院強迫拍賣時不適用買賣不破租賃；假設租賃在先，查封在后，可以使用該原那么。〔查封和租賃同等效力，按時間順序〕第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購置權(quán)情形，承租人懇求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！窘庾x】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時的救濟措施。房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購置權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。關于合理期限的認定，《民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提早三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無效，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購置，視為放棄優(yōu)先購置權(quán)，該15日的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購置權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購置權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。承租人優(yōu)先購置權(quán)受到損害時，無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以懇求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為防止承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購置權(quán)時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行才能。承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購置權(quán)受損害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當根據(jù)合同法有關合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，獲得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持?！窘庾x】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權(quán)。折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其別人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購置權(quán)。同等條件確實定要按照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格表達的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購置權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價格確實定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購置權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)?！窘庾x】拍賣的特質(zhì)導致其與承租人的優(yōu)先購置權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購置權(quán)屬準物權(quán)，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！禵___關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購置權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，那么拍歸優(yōu)先購置權(quán)人；如有更高應價，而優(yōu)先購置權(quán)人不作表示的，那么拍歸該應價最高的競買人。此所謂跟價法。在拍賣負擔有優(yōu)先購置權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：〔1〕拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他可以確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購置權(quán)人于拍賣日到場?！?〕優(yōu)先購置權(quán)人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進展競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍?！?〕舉牌應價，假設承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應價人購置。第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：〔優(yōu)先購置權(quán)不支持的情況〕〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的；〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；〔三〕出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購置的；〔四〕第三人好心購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！窘庾x】房屋共有人的優(yōu)先購置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購置權(quán)基于租賃關系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購置權(quán)。家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購置權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應提早通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，假設承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購置的，那么喪失優(yōu)先購置權(quán)，這里強調(diào)明確表示?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定了好心獲得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，好心、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍獲得其所有權(quán)。舉重以明輕，在第三人好心購置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購置權(quán)。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。【解讀】本解釋于20xx年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋；本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋施行時仍在審理中的，應當適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。房屋租賃合同糾紛考前須知有關房屋租賃合同糾紛的幾個案例購房出租，以租還貸，因其高效的投資回報越來越得到投資者的認可。但是，我們經(jīng)常遇到各式各樣的房屋租賃合同糾紛，使合同目的無法實現(xiàn)。這里是一個常見的案例，希望通過我們的分析^p，對房屋租賃合同雙方當事人有所借鑒，以便慎重處理房屋租賃合同糾紛。案情介紹A先生將其自有的一套公寓出租給一家網(wǎng)絡公司B公司，雙方在合同當中約定，租賃時間為2000年3月1日至20xx年3月1日，月租金人民幣11000元，B公司應于每月20日前支付下個月的房租，否那么按日支付應付款的千分之三的違約金，直到實際付款日為止。因為簽訂合同時，A先生對約定的租金數(shù)額很滿意，便沒有約定合同解除事由。2000年12月，B公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款，并且沒有支付違約金。如今開展到不經(jīng)A先生反復催促，B公司就不付租金。對此A先生非?？鄲?。案件分析^pB公司：遲延付款，承擔違約責任承租人違背合同約定義務，必須承擔違約責任?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，根據(jù)合同約定，A先生向B公司索要違約金的行為合理合法，受法律保護。B公司不具備遲延付款的抗辯權(quán)。假如A先生違約，B公司可要求他承擔違約責任，但不能停頓付款(除非有明確約定可以因此停頓、遲延付款)，否那么根據(jù)《合同法》第一百二十一條，雙方都違背合同的，應當各自承擔相應的責任，B公司不能免除違約責任。那么對前幾次沒有索要的違約金，A先生是否還有權(quán)追償呢答案是肯定的。對于未經(jīng)A先生明示放棄的債權(quán)，只要在訴訟時效之內(nèi)，隨時可以要求債務人歸還。A先生：有權(quán)依法解除合同對于已經(jīng)發(fā)生的事實，雖然合同當中沒有約定解除事由，但A先生可以采取以下兩種法定方式處理：第一種：當B公司出現(xiàn)遲延支付租金的情況時，A先生可向B公司發(fā)出有效的催款通知，假設B公司不能在規(guī)定的期限內(nèi)履行付款義務，A先生有權(quán)解除合同。根據(jù)《合同法》第九十四條第三款規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。采取這種方式的前提是B公司遲延履行合同主要債務，即遲延支付月租金。第二種：在約定租期屆滿前，A先生單方面想解除與B公司租賃合同關系的，A先生應當向B公司發(fā)出明確的解除合同的意志表示。根據(jù)《合同法》第九十四條第二款規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。A先生可以在任何情況下采取該種處理方案。本案當事人在采用上述方案時，應嚴格區(qū)別合同已履行完畢不能解除的情況，以保證平安公正的社會秩序。假設對方不同意解除合同，只能通過仲裁或訴訟程序，由司法機關斷定合同是否解除。房屋租賃合同糾紛(篇四)原告：王××，男，住×市×區(qū)×街×號，：×被告：張××，男，住×市×區(qū)×街×號，：×訴訟懇求：1、依法判決被告支付原告租金60307.7元及利息〔暫計至20X年12月，共6個月〕。2、依法判決被告支付原告違約金32000元。3、依法判決原告不返還被告保證金32000元。4、本案所有訴訟費由被告承擔。事實與理由：20xx年1月29日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限從20xx年2月5日至20xx年2月5日，月租金16000元，每月5日前交付當月的租金。被告向原告支付兩個月租金32000元作為保證金，假設被告拖延交租超過5天，原告有權(quán)解除合同并沒收保證金。合同同時約定假設一方違約，那么應向另一方支付違約金32000元。合同簽訂后，原告諒解被告的困難，曾屢次減租給與被告方便，但是被告從20xx年10月開場拖欠原告租金共計60307.7元。原告向被告屢次催交租金未果后，為了維護自己的合法權(quán)益，原告于6月8日向被揭發(fā)出律師函函告被告支付租金，但是，被告至今仍然沒有支付拖欠的`租金。綜上所述，原告認為，原告與被告之間的房屋租賃合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理應依約及時支付租金給原告。但是，被告卻無理拒不支付租金至今。由于被告不能依約支付租金給原告，致使原告合同目的無法實現(xiàn)。被告的行為顯然嚴重損害了原告的合法權(quán)益。為了維護原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院，懇求法院依法判決。此致××市人民法院具狀人：20xx年6月25日房屋租賃合同糾紛(篇五)原告：_________________名稱：______________地址：_____________：_____________法定代表人：_________________姓名：_____________職務：_____________委托代理人：_________________姓名：______________性別：_____________年齡：_____________民族：_____________職務：_____________工作單位：______________住址：________________：_____________被告：_________________名稱：______________地址：_____________：_____________法定代表人：_________________姓名：_____________職務：_____________委托代理人：_________________姓名：______________性別：_____________年齡：_____________民族：_____________職務：_____________工作單位：______________住址：________________：_____________訴訟懇求___________________________________事實與理由__________________________________證據(jù)和證據(jù)來、證人姓名和住址此致___________人民法院具狀人：_______________年_____月_____日編輯推薦房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇一)(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調(diào)解委員會，進展民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對某些界限不清的事實、責任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調(diào)委會調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以到達既解決糾紛又不傷和氣的目的。(2)仲裁。仲裁是一種準司法活動?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構(gòu)居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當事人防止陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比擬受推崇的爭端解決機制。(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強迫力，要遠遠大于調(diào)解和仲裁。房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇二)《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是____的司法解釋，該解釋經(jīng)____審訊委員會第1469次會議研究通過，于2023年9月1日正式施行。為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通那么》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審訊理論，制定本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人按照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應證或者經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效。第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建立的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當事人懇求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關規(guī)定處理。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人懇求解除合同的，人民法院應予支持：(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況的。第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持;(二)因承租人違約導致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人懇求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：(一)辦理合法建立手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;(二)未辦理合法建立手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時，次承租人懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人懇求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人懇求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購置權(quán)情形，承租人懇求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)。第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：(優(yōu)先購置權(quán)不支持的情況)(一)房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購置的;(四)第三人好心購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審訊監(jiān)視程序決定再審的案件，不適用本解釋。房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇三)目錄一、合同的訂立二、合同的效力三、合同的履行四、合同的權(quán)利義務終止五、違約責任六、附那么中華人民共和國____公告《____關于適用〈中華人民共和國合同法〉假設干問題的解釋〔二〕》已于2023年2月9日由____審訊委員會第1462次會議通過，現(xiàn)予公布，自2023年5月13日起施行。二○○九年四月二十四日為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，對人民法院適用合同法的有關問題作出如下解釋：一、合同的訂立第一條當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院可以確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當事人達不成協(xié)議的，人民法院按照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規(guī)定予以確定。第二條當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為可以推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的其他形式訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。第三條懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支付報酬，完成特定行為的人懇求懸賞人支付報酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。第四條采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應當認定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當事人簽字或者蓋章不在同一地點的，人民法院應當認定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。第五條當事人采用合同書形式訂立合同的，應當簽字或者蓋章。當事人在合同書上摁手印的，人民法院應當認定其具有與簽字或者蓋章同等的法律效力。第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱采取合理的方式。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。第七條以下情形，不違背法律、行政法規(guī)強迫性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱交易習慣：〔一〕在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；〔二〕當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法。對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。第八條按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務辦理申請批準或者申請登記等手續(xù)的一方當事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第〔三〕項規(guī)定的其他違犯老實信譽原那么的行為，人民法院可以根據(jù)案件的詳細情況和相對人的懇求，判決相對人自己辦理有關手續(xù)；對方當事人對由此產(chǎn)生的費用和給相對人造成的實際損失，應當承擔損害賠償責任。二、合同的效力第九條提供格式條款的一方當事人違背合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規(guī)定，導致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。第十條提供格式條款的一方當事人違背合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。第十一條根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認的意思表示自到達相對人時生效，合同自訂立時起生效。第十二條無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開場履行合同義務的，視為對合同的追認。第十三條被代理人按照合同法第四十九條的規(guī)定承擔有效代理行為所產(chǎn)生的責任后，可以向無權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。第十四條合同法第五十二條第〔五〕項規(guī)定的強迫性規(guī)定，是指效力性強迫性規(guī)定。第十五條出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定獲得標的物所有權(quán)，懇求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。三、合同的履行第十六條人民法院根據(jù)詳細案情可以將合同法第____條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無獨立懇求權(quán)的第三人，但不得依職權(quán)將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨立懇求權(quán)的第三人。第十七條債權(quán)人以境外當事人為被告提起的代位權(quán)訴訟，人民法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。第十八條債務人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔保，或者惡意延長到期債權(quán)的履行期，對債權(quán)人造成損害，債權(quán)人按照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應當支持。第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的明顯不合理的低價，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。債務人以明顯不合理的高價收買別人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。第二十條債務人的給付缺乏以清償其對同一債權(quán)人所負的數(shù)筆一樣種類的全部債務，應當優(yōu)先抵充已到期的債務；幾項債務均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔?；蛘邠?shù)額最少的債務；擔保數(shù)額一樣的，優(yōu)先抵充債務負擔較重的債務；負擔一樣的，按照債務到期的先后順序抵充；到期時間一樣的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務人對清償?shù)膫鶆栈蛘咔鍍數(shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。第二十一條債務人除主債務之外還應當支付利息和費用，當其給付缺乏以清償房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇四)出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。房屋租賃合同糾紛為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通那么》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審訊理論，制定本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人按照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，理論中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。按照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。關于軍產(chǎn)房的租賃，根本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋。第二條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應證或者經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效?！窘庾x】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證的規(guī)定建立的房屋，詳細包括違背了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違背臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。否認就違背建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建立規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應證或者經(jīng)主管部門批準建立的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭辯論終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建立的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建立的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建立行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建立工程規(guī)劃答應證記載的使用期限、范圍、用處內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未按照建立工程規(guī)劃答應證規(guī)定建立的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方承受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強迫性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。〔未登記不影響合同效力〕假設當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方承受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條房屋租賃合同無效，當事人懇求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返復原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進展合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的時機所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，理論中很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；〔二〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；〔三〕合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關規(guī)定處理。〔占有、登記、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。適宜么〕【解讀】本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原那么，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過侵占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。一房數(shù)租時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的；〔3〕承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；〔4〕承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重構(gòu)造或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在合理期限內(nèi)要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的，出租人方可解除合同。理論中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效；二是向法院起訴，懇求解除合同。對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀，同時載明假如不再此期限內(nèi)恢復原狀，合同即自動解除。第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人懇求解除合同的，人民法院應予支持：〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況的?！窘庾x】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或安康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；〔6〕司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的；〔8〕不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強迫性規(guī)定并導致承租人不能使用的；〔9〕一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違背法律、行政法規(guī)〔主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等〕關于房屋使用條件強迫性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致租賃房屋無法使用。所謂無法使用是指無法按照租賃房屋的約定用處使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。司法機關對房屋的查封，實務中有活封和死封之分