松江**土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測算方案投資控制部編二零零二年二月二十一日目錄我國的土地制度城市土地價(jià)格形成過程及形成機(jī)制房地產(chǎn)估價(jià)原理介紹我單位的土地開發(fā)成本分析地塊價(jià)格估價(jià)方法課題：成本法進(jìn)行地價(jià)測算委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地塊估價(jià)1.我國的土地制度我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國家?！笆终湎А⒑侠砝猛恋睾颓袑?shí)保護(hù)耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國土地使用制度是在堅(jiān)持社會主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。國家實(shí)行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。2.城市土地價(jià)格形成過程及形成機(jī)制2.1我國城市土地價(jià)格形成過程我國城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個階段：漂第一階段白是改從縱194蒼9愚至屯195錘4漢年，城市土地閥價(jià)格逐漸消失過。新中國成立鑒后，國家沒收障國民黨政府、茄大地主．官僚龜買辦資本和外患國資本家的土啟地，并將其分覺配給國營企業(yè)蘇、政府部門、扭公共團(tuán)體、工驟人等土地使用傅者耳。種195塵4覺年以前，這些厲土地使用者是次要向國家交納慶地租或使用費(fèi)瓣的，所以這一雁時期，城市土杠地價(jià)格是存在警的灘。些195福4揚(yáng)年飄2籠月應(yīng)2腿4噸日，當(dāng)時的政耽務(wù)院下發(fā)文件蒙，規(guī)定國營企立業(yè)、機(jī)關(guān)、部蜘隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)責(zé)政府批準(zhǔn)占用欺土地，不再向侵政府繳納地租插或使用費(fèi)。此調(diào)后，城市土地準(zhǔn)價(jià)格已不復(fù)存琴在。在這一文掛件中，我們還鄙可以看出地價(jià)沈消失的深層次壤原因在這一時限期，高度集中傭的計(jì)劃體制已騾經(jīng)建立，國家肉對企業(yè)和事業(yè)蠅單位實(shí)行統(tǒng)收亞統(tǒng)支，收取地堆租或使用費(fèi)，采并不能真正增杜加國家收入，晴反而會提高企坑業(yè)生產(chǎn)成本，訓(xùn)擴(kuò)大國家預(yù)算摟，并將增加不思必要的事務(wù)手篇續(xù)。芝第二階段期是釋從寒195永4坐至柱197乏9稼年，城市土地恐無價(jià)使用。大忍約齊到何195的6棉年，城市土地弱通過沒收大地退主、官僚資本貴的土地和對資獲本主義工商企瓦業(yè)的改造，實(shí)碰際上成為國有服土地，并已基掠本上無償分配即完畢。此后，內(nèi)每當(dāng)新的使用哈者向國家申請齒使用土地時，躲國家只能征用豆農(nóng)民的土地；稠或者征用城鎮(zhèn)盛原使用者的土誠地，再劃撥給鞋新的使用者。砌無論是征用農(nóng)俊民的土地還是各征用城市原使初用者的土地，椅國家都不能再檔采取沒收的辦組法，而要給被拍征地者以補(bǔ)償蹄。補(bǔ)償費(fèi)按照磁國家規(guī)定由用柳地單位交給國毀家，再由國家涂支付給被征地六者。在這一階腔段，新的用地?cái)≌呷〉贸鞘型涟愕厥怯写鷥r(jià)的雨，不是人們通裂常所說的是無帝償?shù)模鞯卮M(fèi)不是城市土臣地的價(jià)格。所腦以，確切地說蕉，這一階段城糾市土地健是菠“爽無價(jià)使用。進(jìn)朝一步分析可以豐看出，征地費(fèi)罪雖然是由用地日單位支付的，論但在當(dāng)時統(tǒng)收渣統(tǒng)支的資金計(jì)紡劃管理制度下婦，用地單位的因建設(shè)投資全部診由財(cái)政撥款，騰征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最徹終要落到財(cái)政市上。正是由于鞏政府與企事業(yè)躁單位之間刃的戀“宜父子關(guān)涌系多”勿，形成了這種誰費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳禿導(dǎo)機(jī)制，征地綢費(fèi)的高低并不康構(gòu)成對用地單缺位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)葵約束。因此，聯(lián)國家長期以來匙，一直壓低征拆地費(fèi)用，以此套保證工業(yè)化和陶城市化的進(jìn)程登，也說明了城洞市土地價(jià)格在挑這一階段沒有燕存在的必要。遣第三階段創(chuàng)是久自松198普0普年以來，城市糞土地價(jià)格逐步盤形成。對外開裂放政策引來了瞞外國企業(yè)，外幣國企業(yè)使用中料國的土地當(dāng)然峰不能等同于中血國企業(yè)使用中撐國土地。中國蔥城市土地使用改制度改革最初勤就是研從汪198化0期年對中外合資互合作企業(yè)征收件場地使用費(fèi)開蜜始的租。此198矩0彎年作7申月嬌2錄6響日，國疫務(wù)院《關(guān)于中旋外合營企業(yè)建伸設(shè)用地的暫行迷規(guī)定》指應(yīng)出原“刮中外合營企業(yè)課用地，不論新何征地還是利用吵原有企業(yè)的場種地，都應(yīng)計(jì)收拐場地使用魚費(fèi)進(jìn)”亭。此后，一些殼城市加撫順．由廣州也開始對刺國內(nèi)企業(yè)收取光土地使用費(fèi)。偶場地（土地）佩使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)底就是地租，所纏以說，國家征肝收場地（土地榆）使用費(fèi)，標(biāo)議志著我國城市建土地開始有了陰價(jià)格形式（準(zhǔn)昏確地講只是地乏價(jià)雛形）。另媽一方面，隨著洋國有企業(yè)利改顏稅，建設(shè)投資蹲由財(cái)政撥款改例為磚銀行貸款，企干業(yè)開始有了獨(dú)念立性，統(tǒng)收統(tǒng)階支的局面開始賊被打破。在這下種環(huán)境下，企房業(yè)開始有愿望創(chuàng)利用自己多余察的土地?fù)Q取資線金及其它必需黑品，也有可能偏用自己的錢而駱不是財(cái)政的錢基取得所需的土福地，所以，各雞種違背當(dāng)時法忘律的私下土地仙交易即隱形土股地市場開始出趴現(xiàn)。這種隱形觸土地市場的出如現(xiàn)；標(biāo)志著我伶國城市土地價(jià)摧格真正形成，虹只不過這種地陽價(jià)沒有得到法例律的認(rèn)可史。參199興0賺年鞏5司月喜1約9共日，國務(wù)院發(fā)兔布了《中華人徐民共和國城鎮(zhèn)李國有土地使用討權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓肆?xí)盒袟l例》，溝這標(biāo)志著我國讓城市土地一級潔市場和二級市攪場價(jià)格正式全根面形成。目前傾，我國城市土捎地一級市場價(jià)哄格有出讓地價(jià)貴、出租地租、昏入股股息與股柱利三種形式，付二級市場價(jià)格頭有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和師轉(zhuǎn)租租金兩種祥形式。作2.配2診我國城市土地新價(jià)格形成機(jī)制直彼葡2.2.扒1支城市土地一級蛇市場價(jià)格形成脾機(jī)制屆臣史2.2.1.航1炭出讓地價(jià)的形貢成機(jī)制秩蔑（梳1舟）協(xié)議地價(jià)形狐成機(jī)制?？傮w賠上講，協(xié)議地脈價(jià)是出讓方和勻受讓方就特定兵的城市土地進(jìn)睬行沸“婆一對蠻一每”用的談判而形成界的。協(xié)議地價(jià)根的高低不是由具土地市場供需闖狀況和土地預(yù)聯(lián)期收益決定的顫，而是取決于逮供需雙方的動圖機(jī)。作為受讓榜方的房地產(chǎn)開些發(fā)公司和一般厭生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)北的動機(jī)較單純帝，就是賺取更己多的利潤，而施作為出讓方的彼地方政府的動炮機(jī)較復(fù)雜，因遼為城市土地對河地方政府具有襲多重效用。這深樣，協(xié)議地價(jià)冊主要由地方政附府的動機(jī)所決旋定。當(dāng)招商引唯資、發(fā)展地方希經(jīng)濟(jì)成為地方就政府冊主要的供地動弊機(jī)時，協(xié)議地本價(jià)一般較低，蟻往往相當(dāng)于征慮地拆遷費(fèi)用和暖土地開發(fā)成本糟之和，有時甚吸至低于成本當(dāng)漠增加地方財(cái)政想收入、改善城歲市基礎(chǔ)設(shè)施成罷為地方政府主棵要的動機(jī)時，紡協(xié)議地價(jià)一般賓略高。一些地賞方為了避免與是中央政府分享朽土地收益，還怨往往采散取蜂“味實(shí)物地紫價(jià)嘩”把的形式。傾塵（草2抗）招標(biāo)地價(jià)形燈成機(jī)制。招標(biāo)獸出讓土地；是卵政府公開招標(biāo)么或邀請符合條熟件的投標(biāo)人投佛標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后胞確定中標(biāo)者。絲與協(xié)議出讓相圖比；招標(biāo)出讓荷引進(jìn)了競爭機(jī)趙制，使招標(biāo)人涉有擇優(yōu)選擇的俯機(jī)會，使投標(biāo)偶人各展所能。乳但出價(jià)最高者首不一定能中標(biāo)選，中標(biāo)者往往湖是出價(jià)中等、賣其他條件優(yōu)越嬌的投標(biāo)人。可竹以看出招標(biāo)地芒價(jià)是一種競爭耐性地價(jià)；但它喊不完皆全由土地預(yù)期在收益所決定，依社會公共目標(biāo)哈或者說政府意健圖在其形成中秒起著非常重要迫的作用。軟軍（榆3淡）拍賣地價(jià)形孝成機(jī)制。土地激拍賣，是指在扎特定的時間和飲公開的場合，脈競投者按規(guī)定狠的方式應(yīng)價(jià)，摩按進(jìn)“走價(jià)高者婦得匯”端的原則出讓土熊地。拍賣出讓斜和招標(biāo)出讓雖閥都是競爭性出標(biāo)讓方式，但有會很大差異。招遼標(biāo)出讓中的各贈投標(biāo)入相互不俊知道其競爭對芒手的條件，而景且一般只有一肌次投標(biāo)機(jī)會；位而拍賣出讓是軋?jiān)诟鞲傎I人之挪間公開競爭，巾每個競買入可系根據(jù)對手提出女的報(bào)價(jià)，提出均更高的報(bào)價(jià)。榴因此，拍賣出攏讓是最富有競禿爭性的，拍賣候地價(jià)完全是市岸場競爭機(jī)制的威產(chǎn)物，完全由頌土地最佳預(yù)期奮收益所決定。扶從結(jié)果來看，睬在三種出讓地駱價(jià)中，拍賣地間價(jià)是最高的。馳需補(bǔ)充說燥明的是，招標(biāo)姜地價(jià)和拍賣地咸價(jià)的形成雖具錄有競爭性，但綠這種競爭是一棵種壟斷競爭，資這是因?yàn)椋撼鼋鹱尩貕K的用途恭、容積率、建字筑密度等都是還由政府決定的喝；競投者與政寨府之間不存在便競爭，競爭僅縱發(fā)生在競投者剩之間。這種壟丈斷競爭方式既符有積極的一面扯，又有消極的頂一面。它有利驗(yàn)于城市規(guī)劃的疼實(shí)施；可以避演免自由競爭條雜件下土地資源莊配置的不合理處，但要是城市滿規(guī)劃本身不合巴理；這種競爭傳又具艇有顛“興先天嚇性族”康不足，會給城籍市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和瓣居民生活造成深極大的危害。嫁鳳京2.2.1.嚴(yán)2榴地租的形成機(jī)雄制慘出租是城惰市土地一級市飯場的另一種交描易方式，它是過地方政府直接鋤向用地者出租務(wù)土地使用權(quán)，驢按年收取地租灌。目前，這種吊交易方式仍處腫在試點(diǎn)探索階堂段?，F(xiàn)根據(jù)全爛國幾個試點(diǎn)縣錦市的情況，來炎說明地租形成隆機(jī)制。地租不敵是市場競爭的鋼產(chǎn)物，而星由君政府單方面確測定的。從制度盼經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度煙來講，出租制怕（又稱為年租銅制）的出現(xiàn)是敢一種強(qiáng)制性制柜度變遷，所以邊推行速度較快話。湖北省襄陽散縣用了不到一時年的時間，就植全面實(shí)行了年橫租制。截態(tài)至踐199還7掘年汗9獸月底，全縣共戀簽訂了土地使雕用權(quán)出租合室同去163獲7仍份，地租總額搏達(dá)外421泥9透萬元。畢增加財(cái)政收入飼，考慮企業(yè)的姥承受能力，是絮政府確定地租晝標(biāo)準(zhǔn)的兩項(xiàng)主擦要原則。全面耳征收地租，能仔增加地方財(cái)政符收入，但目前扔相當(dāng)一部分企跡業(yè)不太景氣，圍政府為了減少咐年租制實(shí)施的藥阻力，不得不金考慮企業(yè)按年榜交租的經(jīng)濟(jì)承響受能力，所以柿從低制定地租仁標(biāo)準(zhǔn)。四川省英攀枝花市所制付定的地租標(biāo)準(zhǔn)示只相當(dāng)濾于恐“毒標(biāo)準(zhǔn)地東租馳”純（標(biāo)定地坦價(jià)砍X縣土地還原利率衰）耕的旅3妥0易％判一姓5再0團(tuán)％湖北省襄陽堵縣的地租標(biāo)準(zhǔn)千只相當(dāng)于征地桌成本敲的胳2至％賣－滅6信％河南省許昌鉤市的地租標(biāo)準(zhǔn)系為每平方肉米按3毅－拾8沿元。碧2.2.1.策3炊入股股息與股喘利的形成機(jī)制護(hù)隨著國有問企業(yè)股份制改芹造的進(jìn)行，城情市土地一級市色場又出現(xiàn)了入矛股這種交易方揀式。土地入股悶是指國家將土筒地資產(chǎn)投入股衡份公司，由股物份公司向國家撐支付土地股股屑息和股利。國討有股包括國有斬土地股，與社愿會公眾股不一測樣，它不能轉(zhuǎn)比讓，所以股息六和股利是國有瞇土地資產(chǎn)所能希獲得的全部收輸益，可視為城論市土地一級市眾場一種特殊的筑價(jià)格形式。坡若不考慮房股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，州國有土地股社濱會公眾股所獲嗓取的收益應(yīng)是蜂一致的，即同敬股同利。國有旬土地股的收益闖大小取決于國內(nèi)有土地資產(chǎn)所耍占的股份、股憲份公司的盈利斥大小和股息勝核利分配方案。守而國有土地資深產(chǎn)所占的股份剝與土地資產(chǎn)價(jià)陡格評估有著密芬切的關(guān)系。在膀不考慮其它因沒素的條件下，鍬國有土地股的劍收益大小則取無決于股份公司唇組建時的地價(jià)類評估。酒目前，我棍國宗地地價(jià)評排估特別是改制絡(luò)企業(yè)地產(chǎn)評估厲，基本上被政時府有關(guān)部門的土地價(jià)評估機(jī)構(gòu)何所壟斷，評估脊結(jié)果要經(jīng)地方都政府土地部門榨初審，還要經(jīng)寫省級或國家土扭地部門確認(rèn)。鋼就目前情況來染看指，保“要確卵認(rèn)示”觸只不過是一個壟名義上的步驟父，急“覆初臟審折”軟才是關(guān)鍵。估富價(jià)機(jī)構(gòu)只要按懷照地方政府土缺地部門和企業(yè)傍的意圖進(jìn)懇行阻“轉(zhuǎn)技術(shù)包挽裝蒸”廣，估價(jià)結(jié)果通型過諷“孤初審這一關(guān)是斥沒有任何問題忌的。估價(jià)機(jī)構(gòu)賄為了自身的利躲益，也只好如俗此。轎因此在實(shí)際操爪作中，改制企紗業(yè)往往根據(jù)所幸獲得的上冬市胸“耗額航度隨”灌和凈資產(chǎn)數(shù)量忠，來確定土地憲資產(chǎn)的某一價(jià)都位，土地估價(jià)狹機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行奏技術(shù)包姐裝虎’漏而確定具體的交價(jià)格。由于國鋪有企業(yè)凈資產(chǎn)賄量一般都非常焦大，而且非土澆地資謙產(chǎn)煮“慮調(diào)付賬愧”勒余地又很小，煩為了抬高凈資奮產(chǎn)收益率，以爐利于公司募集斗資金，往往采班取壓低土地價(jià)劃格的辦法。例消如，湖北省某惹市有兩個上市軍公司，一個是蒼國有企業(yè)，其確資產(chǎn)量很大，臭一個是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企言業(yè)，其資產(chǎn)量扣較小，它們所罪處城鎮(zhèn)的條件誕相差無幾，所貍在地段的條件特也基本迷一致，其地價(jià)匹理應(yīng)接近或者皮差異甚微，但剪估價(jià)結(jié)果卻相兼差很大；國有個企業(yè)土地的每熊平方米價(jià)格比末后者痕低梯5叼0度多元。磁從上可以岸看出，目前企戲業(yè)改制中的地蹤價(jià)評估很不規(guī)給范；估價(jià)結(jié)果佩受人為因素的胞影響很大，最膝終對土地使用痛權(quán)入股的地價(jià)稿形鐘式稍—豐—深股息和股利產(chǎn)影生很大的影響茫。蒸2.2.片2宗城市土地二級將市場價(jià)格的形膨成機(jī)制職城市土地挎二級市場交易總，往往表現(xiàn)為訊房地產(chǎn)交易，項(xiàng)而房地產(chǎn)交易檢主要包括房地低產(chǎn)出租和房地焰產(chǎn)買賣兩種方練式。因此，城柔市土地二級市鏡場價(jià)格是通過壟房租和房價(jià)來晉表現(xiàn)的，房租海和房價(jià)的形成岡機(jī)制就反映了濱城市土地二級艷市場價(jià)格的形申成機(jī)制。夫根據(jù)我國鳴有關(guān)法律規(guī)定摩，房租和房價(jià)釋又可分為顯性婦和隱性兩種。殃顯性房價(jià)（租柏）是指房地產(chǎn)童轉(zhuǎn)讓方支付了津一級市場地價(jià)忽再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)崗所形成的價(jià)格綢；隱性房價(jià)（低租）是指房地即產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支扁付一級市場地業(yè)價(jià)就轉(zhuǎn)讓房地沾產(chǎn)所形成的價(jià)填格，有人稱之秘為嫌“乒黑瞧市強(qiáng)”忽房價(jià)（租）。供就目前情況來紫看，顯性價(jià)格淹主要表現(xiàn)為商余品房價(jià)，隱性今價(jià)格主要表現(xiàn)甩為私舊房租金勢，兩者的形成剖機(jī)制基本上是心一致的。本文域僅以隱性房租廣的形成機(jī)制來宮說明城市土地眠二級市場價(jià)格但的形成機(jī)制（宴暫不論地租與撿房租的數(shù)量關(guān)墨系）。磚涉懸l養(yǎng)、房租反映了餐市場供求關(guān)系凍從短期來毯看，可供出租孝的房地產(chǎn)的數(shù)壘量一定，供給腐天彈性，房租周的大小完全由評房地產(chǎn)需求所誕決定。需求增移加，房租上升嚼；需求減少，帝房租下降。從塌長期來講，房智地產(chǎn)的供給是箱有彈性的；房鳳租的大小由房洪地產(chǎn)供需所決南定，若需求增掀加幅度大于供償給增加幅度，功房租上升；若謹(jǐn)需求增加幅度瘋小于供給增加泰幅度，房租下貧降。米艘峽2降、房租完全是費(fèi)市場競爭的產(chǎn)破物耀一級市場坑上土地拍賣和更招標(biāo)出讓，雖隆具有競爭性；細(xì)但競爭只存在遮于承受方之間呈。與此不同，腐二級市場上房功地產(chǎn)租賃，既睡有出租方之間間的競爭，又有敵承租方之間的贏競爭。在經(jīng)濟(jì)在高速增長時期美，房地產(chǎn)市場軌往往是現(xiàn)出供棄不應(yīng)求的局面期，供給方處于制有利地位，競帝爭主要是承租定方之間的競爭拔，表現(xiàn)被為融“矮誰出價(jià)高就租符給秧誰隸”已。據(jù)我們調(diào)查府，廣西防城港掌市港口改區(qū)霧199場2柳年就是這一情獎況，致使一級笛地段商業(yè)鋪面游的年租金每平舊方米高縱達(dá)熔300奴0削－賢400里0參元。在經(jīng)濟(jì)出重現(xiàn)衰退時，房威地產(chǎn)市場蕭條胳，已建成的房香地產(chǎn)大量空置側(cè)待租，需求方妻則處于有利地筍位，競爭主以要是出租方之棉間的競爭，表胡現(xiàn)族為櫻“逐誰要價(jià)低就租勉誰時的慶”父。由于房租的恢主要部分是地聲租，而地租又首來支付，所以仁出租方降低房響租的余地很大顧。先199貍4浸年，廣西防城吉港市港日區(qū)就壁出現(xiàn)了這種情真況，婦到援199炊5蠅年更加明顯昨。把199搖5鴨年商業(yè)鋪面予的竭“衛(wèi)關(guān)門羨率碧”鈴高烏達(dá)談4妻0怎％，賓館飯店防的究“度空房驢率時”屠高后達(dá)福6偷0現(xiàn)％，一級地段蘆商業(yè)鋪面的年姨租金每平方米驅(qū)只嶺有拾100額0狗－劍1河5訴元，由與蛇199洽2檢年相比，每平昂方米下降葵了糕200營0撕－她250墻0采元。凝姥環(huán)3論、房租的形成悔不受政府影響掩據(jù)我們對衣廣西和湖北部史分縣市的調(diào)查擇，政府對房屋蠟租賃缺乏有效刃的管理，工商兵、稅務(wù)部門的成管理只是出于攔征稅。收費(fèi)的蹦目的。房屋租壺賃雙方為了減姨少稅費(fèi)支出，阿往往隱瞞租金慧。為了減少征寶稅收費(fèi)成本，副工商、稅務(wù)部朱門則普遍采取探定稅定費(fèi)制。猶因此，受政府誘影響的只是名敬義租金，實(shí)際緩租金的形成根形本不受政府的胃影響。墊3族.揚(yáng)房地產(chǎn)估價(jià)原燦理介紹勾3.1取房地產(chǎn)價(jià)格評隆估制度者介紹尚《中華人民共登和國城市房地怪產(chǎn)管理法》規(guī)旋定山，訪"膊國家實(shí)行房地化產(chǎn)價(jià)格評估制能度模"嗚，田"解國家實(shí)行房地另產(chǎn)價(jià)格評估人寨員資格認(rèn)定制湖度呈"濟(jì)。根據(jù)國家的錄法律、法規(guī)，科房地產(chǎn)估價(jià)可殺分為兩種類型太：飼①濤政策性估價(jià)逢；社②旗市場性估價(jià)。親不論是政策性展估價(jià)還是市場勞性估價(jià)，均應(yīng)悔委托有房地產(chǎn)纖估價(jià)資質(zhì)證書芝的專業(yè)估價(jià)機(jī)贏構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。痛專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)豆接受委托后，暮將按照《房地米產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及，進(jìn)末行運(yùn)"判獨(dú)立、客觀、規(guī)公宰正陸"坑地估價(jià)。站估價(jià)管理是指筆房地產(chǎn)估價(jià)行悉業(yè)行政主管部誠門依照法律法梢規(guī)和有關(guān)規(guī)范點(diǎn)性文件，對房浮地產(chǎn)估價(jià)活動拳進(jìn)行的管理開。賓199析5懂年八屆人大常奶委會通過了《桌中華人民共和積國房地產(chǎn)法》孩，明確規(guī)英定最"澆國家實(shí)行房地陡產(chǎn)價(jià)格評估制拒度算"腫和粉"緊國家實(shí)行房地科產(chǎn)評估人員資匠格認(rèn)定制菌度常"充，為房地產(chǎn)估支價(jià)管理提供了柄重要法律依據(jù)信。本市房地產(chǎn)松估價(jià)行政主管昨部門是上海市娘房屋土地資源祖管理局。房地兩產(chǎn)估價(jià)管理制糧度主要包括房沈地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)剪及其從事估價(jià)套人員的資質(zhì)、胳資格的管理和嬌技術(shù)規(guī)范規(guī)程渠管理二個方面瞞。介句剪（訴1號）房地產(chǎn)估價(jià)騾機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理趴國家對房地產(chǎn)旁估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行符資質(zhì)審批和年臺檢制度。目前沉，岔上海海市房地產(chǎn)估價(jià)翅機(jī)構(gòu)實(shí)隨行夜A辰、澇B壩、且C蜻三級等級制度乓。菠汗主要管理規(guī)定大有：行修脂《土地估價(jià)機(jī)游構(gòu)管理暫行規(guī)缸定》解（右[1993慧]董國艇土哈[擺籍福]醋字值第惠2漠9槳號）藏雹滿《關(guān)于嚴(yán)格按亦土地評估機(jī)構(gòu)霞資質(zhì)等級加強(qiáng)勝評估業(yè)務(wù)管理祝的通知》（國畫土資城發(fā)淡[1999]溜11理3女號）菜秒庭《關(guān)于房地產(chǎn)六價(jià)格評估機(jī)構(gòu)夢資質(zhì)等級管理升的若干規(guī)定》委（建殃房捷[1997]偷1漠2印號）雙型?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)臥價(jià)格評估機(jī)構(gòu)退備案和管理的該通知》（滬房著地交拌[1995]租31跌7繼號）聞均軍《關(guān)調(diào)于馳B踢級房地產(chǎn)價(jià)格損評估機(jī)構(gòu)從業(yè)輝范圍的補(bǔ)充通裕知》（滬房地暖交鋸[1996]需64請8呆號）俘見啞《關(guān)于房地產(chǎn)扭價(jià)格必須評估圍的范圍及政府椅指定評估的規(guī)誤定的通知》（該滬房地郊交沖[1996]爭101寄7補(bǔ)號）門津添（除2滔）房地產(chǎn)估價(jià)乘專業(yè)人員資格遷管理綿院餡國家主要通過急實(shí)行執(zhí)業(yè)資格轎管理制度對房銅地產(chǎn)估價(jià)人員砍進(jìn)行管理。目徹前從事房地產(chǎn)拔估價(jià)專業(yè)人員香的執(zhí)業(yè)資格有否注冊房地產(chǎn)估秧價(jià)師、土地估絡(luò)價(jià)師和房地產(chǎn)高估價(jià)員。絕有關(guān)管理規(guī)定蝴主要有：練蛾狠《房地產(chǎn)估價(jià)沿師執(zhí)業(yè)資格制溫度暫行規(guī)定》灶（建裁房蜻[1995]產(chǎn)14蛛7祥號）見心伐《房地產(chǎn)估價(jià)圖師執(zhí)業(yè)資格考寺試實(shí)施辦法》濁（建聲房罪[1995]雙24攀7福號）饑隨講《土地估價(jià)師徑資格考試暫行瞇規(guī)定》兆（犯[1993國]眉國箭土丹[較籍濱]遭字鄉(xiāng)第尖28彼號）肆房地產(chǎn)估價(jià)技墾術(shù)規(guī)范、規(guī)程陶是進(jìn)行房地產(chǎn)蹤價(jià)格評估的技濱術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則陽，凡是在中華遠(yuǎn)人民共和國境疲內(nèi)從事房地產(chǎn)透估價(jià)都必須遵市循這些標(biāo)準(zhǔn)和占準(zhǔn)則。告哄濕房地產(chǎn)估價(jià)的救技術(shù)規(guī)范、規(guī)瑞程主要有：三酷北（饅1伴）《房地產(chǎn)估于價(jià)規(guī)范》（簡必稱娘"殖規(guī)兼范較"讓）帝祝"紅規(guī)踢范弄"除由國家質(zhì)量技懲術(shù)監(jiān)督局和國眼家建設(shè)部聯(lián)合慧發(fā)布，是中華盯人民共和國國儉家標(biāo)準(zhǔn)堵。鋒"汽規(guī)矛范至"概規(guī)定了房地產(chǎn)的估價(jià)的原則、計(jì)程序、結(jié)果和慌估價(jià)報(bào)告以及影房地產(chǎn)估價(jià)人遷員、機(jī)構(gòu)的職鬼業(yè)道德的標(biāo)準(zhǔn)毛。謊"悶規(guī)譜范向"劍制定的目的是部：糕1奪、規(guī)范房地產(chǎn)待估價(jià)行為增；功2敘、統(tǒng)一房地產(chǎn)軟估價(jià)的程序和那方法賢；巷3廣、促使房地產(chǎn)仆估價(jià)結(jié)果客觀故、公正、合理燙。倉崇估（而2兵）《城鎮(zhèn)土地抖估價(jià)規(guī)程（試晴行）》（簡懲稱全"讓規(guī)辟程配"勻）險(xiǎn)帆"驕規(guī)虧程湖"淡由原國家土地郊管理局（現(xiàn)國漠家國土資源部說）批準(zhǔn)，是中兔華人民共和國未行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)詳。側(cè)"帖規(guī)燙程導(dǎo)"志規(guī)定了土地估縮價(jià)的目的、運(yùn)蒸用范圍、技術(shù)漸途徑、估價(jià)成險(xiǎn)果等內(nèi)容夏。謹(jǐn)"謙規(guī)凳程躁"吧著重于基準(zhǔn)地長價(jià)、宗地地價(jià)蜂評估的各種方推法、公式、參新數(shù)。丸3.2鉤房地產(chǎn)價(jià)格評罩估圈原理介紹嚼房地產(chǎn)估價(jià)，槳全稱為房地產(chǎn)踏價(jià)格評估。臺渡灣稱其遺為北"周不動產(chǎn)估歐價(jià)喘"聾；香港稱其著為脊"魯物業(yè)估至價(jià)植"服，都是一個意進(jìn)思蘋；衡房地產(chǎn)估價(jià)，京是指專業(yè)估價(jià)壯人員根據(jù)估價(jià)叨目的，遵循估靈價(jià)原則，按照遷估價(jià)程序，選勺用適宜的估價(jià)蝶方法，并在綜默合分析影響房訪地產(chǎn)價(jià)格因素斥的基礎(chǔ)上，對敏房地產(chǎn)在估價(jià)豈時點(diǎn)的客觀合寒理價(jià)格或價(jià)值屯進(jìn)行估算和判唉定的一種活動墨。闖估價(jià)目的六，是指估價(jià)結(jié)消果的期望用途因，或者說，是市指為何種需要驅(qū)而評估房地產(chǎn)著的價(jià)格。房地?cái)‘a(chǎn)估價(jià)目的具棉體可以分為土倘地使用權(quán)出讓挎、作價(jià)入股、和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、騾租賃、抵押、付保險(xiǎn)、納稅、扇征地和房屋拆如遷補(bǔ)償、房地爭產(chǎn)分割合并、伏房地產(chǎn)糾紛、漠房地產(chǎn)拍賣、鋪投資決策及企梁業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活榴動中涉及的房茫地產(chǎn)估價(jià)（如主企業(yè)合資、合店作、聯(lián)營、股辜份制改組、合傍并兼并等）；粒估價(jià)結(jié)果的價(jià)休格類型也可分爆為土地出讓底艙價(jià)、入股價(jià)格蘇、買賣價(jià)格、伍租賃價(jià)格、抵旅押價(jià)格、投保倘價(jià)格、課稅價(jià)粉格、征用價(jià)格叨和投資價(jià)格等缸等。需要指出船的是，不同的濕估價(jià)目的將影斥響估價(jià)的結(jié)果專。因?yàn)楣纼r(jià)目承的的不同，相銀應(yīng)的估價(jià)原則津、因素和采用扎的估價(jià)方法就極有可能不同。啦估價(jià)原則，是熄指估價(jià)人員在煩房地產(chǎn)估價(jià)的硬反復(fù)實(shí)踐和理勿論探索中基于技對房地產(chǎn)價(jià)格候形成過程客觀撫規(guī)律的認(rèn)識，罰總結(jié)出來的一磨些簡明扼要的荷在估價(jià)活動中辭應(yīng)當(dāng)遵循的法符則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)村注意的問題。惹房地產(chǎn)的估價(jià)禁原則主要有：辮合法原則、最乳高最佳使用原聯(lián)則、替代原則懇和估價(jià)時點(diǎn)原裙則。丈脂合合法原則：指計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)必挺須符合國家的工法律、法規(guī)和浮當(dāng)?shù)卣挠凶箨P(guān)規(guī)定。塔灣津最高最佳使用偵原則：指房地育產(chǎn)估價(jià)必須在生合法條件下以飲估價(jià)對象房地典產(chǎn)充分發(fā)揮最寸高最佳效為估粘價(jià)前提。拜撇搜替代原則：指卷房地產(chǎn)估價(jià)必析須依據(jù)同一市藏場上具有相近鳳效用的房地產(chǎn)捐，其價(jià)格也應(yīng)反相近的一般原癢理進(jìn)行估價(jià)。刻甚郵估價(jià)時點(diǎn)原則球：估價(jià)時點(diǎn)又狹稱評估基準(zhǔn)日烏，是估價(jià)對象晴房地產(chǎn)的估價(jià)技額所指的具體上日期，反映了輩房地產(chǎn)估價(jià)的裂結(jié)果具有很強(qiáng)輔的時間相關(guān)性炮和時效性。激估價(jià)時點(diǎn)催，是指估價(jià)結(jié)玩果對應(yīng)的日期泰，或者說，是旗指估價(jià)對象房沉地產(chǎn)的估價(jià)額狀所指的具體日脈期，通常以年伯、月、日表示珍。房地產(chǎn)市場膠是不斷變化的故，因此，房地次產(chǎn)價(jià)格具有很韻強(qiáng)的時間性，跑它只能是某一富時點(diǎn)的價(jià)格。各在不同的時點(diǎn)隙上，同一宗房杠地產(chǎn)往往會有匙不同的價(jià)格。派客觀合理價(jià)格附（或價(jià)值），薪是指基于估價(jià)槳時點(diǎn)，在正常洽交易情況下（講排除非正常或即人為因素的影菠響），某宗房姿地產(chǎn)為某種估鄰價(jià)目的所能實(shí)飼現(xiàn)的價(jià)格。房紫地產(chǎn)估價(jià)是估中價(jià)對象房地產(chǎn)楚的客觀合理價(jià)序格或價(jià)值的估蒜算和判定，是蝴一牲種教"搖公平市俗價(jià)順"己，是為當(dāng)事人昌提供的公平可移信的價(jià)格參考來依據(jù)；它不等膜于房地產(chǎn)交易郊雙方的實(shí)際成略交價(jià)格。需要堡指出的是，一壤宗房地產(chǎn)在市再場上的實(shí)際成仇交價(jià)格，通常歸會隨著披時間的推移和推房地產(chǎn)供求關(guān)怖系的變化以及貞交易雙方的心奪態(tài)等而經(jīng)常變消動。雞房地產(chǎn)價(jià)格誠的能水平，是由眾祖多影響房地產(chǎn)臂價(jià)格的因素相利互作用的結(jié)果皆，或者說，是延這些因素交叉登影響匯聚而成賽的。這是房地浴產(chǎn)估價(jià)的主要去難點(diǎn)。估價(jià)中慎一般將價(jià)格的怪影響因素區(qū)分薦為個別因素、遙區(qū)域因素和一志般因素三個層甚次：禿刮修個別因素是指雪房地產(chǎn)本身所啟具有的特點(diǎn)或潤條件。例如，蓮?fù)恋氐膫€別因設(shè)素有地質(zhì)、地樣貌、地勢、地尋形、日照、通唉風(fēng)、干濕，鄰冬接街道的條件扇，與市政設(shè)施幅的接近程度等德等；又如，房圈屋的個別因素肢有結(jié)構(gòu)、類型葉、式樣、裝修野、設(shè)備、質(zhì)量旋、戶型、層次外、朝向、建造尸年代等等。訴脫望區(qū)域因素是指嗚房地產(chǎn)所處地爪區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)殘。主要有：商單業(yè)服務(wù)業(yè)的繁盈華程度，道路關(guān)交通的通暢程拳度，交通便捷潮程度和城市基魂礎(chǔ)設(shè)玻施的狀況等等剛。援營順一般因素是指所影響所有房地閑產(chǎn)價(jià)格的一般失的、普遍的、腸共同的因素。斑主要包括經(jīng)濟(jì)傻因素、社會因校素、政治因素講和心理因素等票等。頸房地產(chǎn)價(jià)格貌的估價(jià)方法克，目前大致成牛熟的方法有五蹤種，昏成本法催、違收益法薯、驟市場比較法化、假設(shè)開發(fā)法輸和汗基準(zhǔn)地價(jià)高系數(shù)興修正法以。瑞委托估價(jià)時應(yīng)劣明確鎖的業(yè)基本事項(xiàng)史包冰括偷:喚荷灰（毯1筆）明確估價(jià)對騰象的實(shí)體狀況鑒，如對土地，題應(yīng)明確它的地典籍范圍和地籍掌號，以及坐落死位置用途，面似積、形狀等；福對房屋，應(yīng)明搬確它的坐落位抬置（門牌號碼掘）、結(jié)構(gòu)、層鏈數(shù)、面積、使盡用情況等。吹竟幅（而2躲）明確估價(jià)對汗象的權(quán)利狀態(tài)認(rèn)，如完全產(chǎn)權(quán)儀、已設(shè)定有某吉種他項(xiàng)權(quán)利的才不完全產(chǎn)權(quán)，榆房屋的部分墻灣體的歸屬等等池都必須明確。餃政清（籌3梨）明確估價(jià)對圣象的范圍，如逆單純評估土地朵的價(jià)值，或單懂純評估房屋的任價(jià)值，或評估朋一幢房屋中的夾某個部位等等婆，都必須明確賞。瓶旦泳（塌4上）明確估價(jià)目離的，由于同一皂房地產(chǎn)出于不緊同的估價(jià)目的倒，威其估價(jià)結(jié)果往鐘往不同。所以良，必須明確委吼托估價(jià)人請求板估價(jià)的目的是廚什么，以區(qū)分蓬不同性質(zhì)的估巨價(jià)。臥倆舉（饅5程）明確估價(jià)時戴點(diǎn)，某房地產(chǎn)佛的估價(jià)結(jié)果，妄是表示該房地械產(chǎn)在某一個特挑定時點(diǎn)上的價(jià)柿格。因此，必登須明確估價(jià)時旺點(diǎn)，如果不確位定估價(jià)時點(diǎn)，健房地產(chǎn)估價(jià)是決沒有意義的。型飽蛾（糕6少）明確估價(jià)報(bào)買告交付的日期茂，交付估價(jià)報(bào)脖告的日期一般拾由委托估價(jià)方吼提出，也可由彩委托估價(jià)方和吸受理估價(jià)方協(xié)數(shù)商確定，一般毯估價(jià)報(bào)告的作顛業(yè)日期腦為牌7-1餅5遞個工作日。鉆4栗.贏我單位的土地沉開發(fā)成本分析驅(qū)土地開發(fā)成本欠由征地費(fèi)用、困動拆遷費(fèi)用、胃市政基克礎(chǔ)有配套墻設(shè)施趴工程京建設(shè)的費(fèi)用（包括系項(xiàng)目前期調(diào)查愉、友工程地質(zhì)貧勘探、姓地形測量、船設(shè)計(jì)費(fèi)用衡、監(jiān)理費(fèi)用及償審價(jià)費(fèi)用等）孟、財(cái)務(wù)費(fèi)用校及下管理費(fèi)用等蓬組成。采我單位的土地蹄開發(fā)模式醫(yī)是爐“盆政府推動＋市維場運(yùn)縱作剝”經(jīng)方式進(jìn)行的，樹對土地的開發(fā)悔與經(jīng)營是以征羽用農(nóng)民集體所墨有的土地方式奴為主的，因?yàn)闂棸l(fā)生了土地所份有權(quán)的轉(zhuǎn)移，割即由農(nóng)民集體尺所有轉(zhuǎn)為國家掘所有，必然要宣對原所有權(quán)人扣進(jìn)行補(bǔ)償。根要據(jù)《土地管理隔法》第四十七聾條規(guī)定蠅：砍“嫌征用耕地的補(bǔ)愁償費(fèi)用包括土盒地補(bǔ)償費(fèi)、安蓄置補(bǔ)償費(fèi)以及除地上附著物和碑青苗的補(bǔ)償追費(fèi)?！焙?；柔“臥征用其他土地貿(mào)的土地補(bǔ)償費(fèi)孔和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)袋，由省、自治楊區(qū)、直轄市參取照征用的土地授補(bǔ)償費(fèi)和安置躍補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)濱規(guī)錘定損”盡；蛇“另征用城市郊區(qū)疾的菜地，用地旬單位應(yīng)當(dāng)按照擠國家有關(guān)規(guī)定刮交納新菜地開果發(fā)基竭金洪”挨。從征地行為榜的實(shí)質(zhì)看，它素是國家依法采思取的強(qiáng)制性手語段，其實(shí)質(zhì)是霸對原所有人未母來收益的補(bǔ)償舟，是地租資本繞化的另一種表由現(xiàn)，亦即土地澆取得費(fèi)。隆當(dāng)我公司完成丑了對農(nóng)民集體館所有的土地征劍地后，土地便減成了國有土地值，在此基礎(chǔ)上磚對生地進(jìn)行八撫通一平的開發(fā)曬建設(shè)，變成熟枯地后再出讓，助使用人要支付緩?fù)恋爻鲎尳?。魯土地使用?quán)出度讓金是土地批蛛租時一次性收辦取的費(fèi)用，即玻為土地有效年讓限的使用價(jià)格娛，所以也可稱殲之舊為暖“研地庭價(jià)蝶”吐。出讓金包括都土地開發(fā)投資方費(fèi)用和使用期陜內(nèi)的金額土地仔使用費(fèi)。麥前者包括征地尾、動遷及為地餃塊直接配套的項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，貢是對開發(fā)投資齊的一次性補(bǔ)償陷，后者為土地虧資源使用的費(fèi)車用，械即進(jìn)“扭地禁租歡”靠，是土地所有永權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的懷體現(xiàn)。如批猴租羅5蔥0倦年，就要一次獲性支付包括全碗部年限的使用矮費(fèi)。馬由于我公司承慰擔(dān)著國有土地曲的代出讓工作糟，因此在出讓剪完成后依法要政向國家土地管年理部門繳納土吐地使用費(fèi)后，嗚才能取得土地納使用證，才能尚依法獲得土地炸經(jīng)營權(quán)，這部侄分需要上繳的頑費(fèi)用目前已在刮征地費(fèi)中預(yù)計(jì)慧列。彼5稱.珠土地地塊價(jià)格鍬估價(jià)方法鳴土地使用權(quán)出處讓地價(jià)有三種歲方式，即協(xié)議稠、招標(biāo)和拍賣見，但不管用何利種方法出讓，薯均需要有一個漆出讓底價(jià)，終土地遙出讓金底價(jià)的嫁計(jì)算方式要根涌據(jù)發(fā)布的地價(jià)字文件，確定出摘讓地塊土地級冬別、有效使用夕面積、土地用盟途及容積率、構(gòu)建筑系數(shù)等規(guī)浴劃指標(biāo)計(jì)算，堂要注意的是待減出讓地塊的用良途、容積率、悠建筑密度等都軌是由政府來決岡定的。臭城市國有土地勉使用權(quán)出讓價(jià)晨格受下列因素抬影響：按照因巴素與土地關(guān)系理及影響范圍分母為一般因素、譜區(qū)域因素和個短別因素。一般慮因素包括行政種因素，如土地未制度、住房制造度、城市規(guī)劃笨、地價(jià)政策、幅稅收政策等，梳還有人口，社理會，國際，經(jīng)余濟(jì)因素等。區(qū)矩域因素應(yīng)包括距土地所在地區(qū)靜的自然、社會廊、經(jīng)濟(jì)條件，禮這些條件相互鑒作用所產(chǎn)生的而地區(qū)特性，對孕本地區(qū)內(nèi)的地炎產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)硬生決定性的影繭響，這一因素性還包括位置、蝴交通、基礎(chǔ)設(shè)原施條件、城市抄規(guī)劃限制等；科個別因素應(yīng)包寇括土地的面積尺、寬度、形狀袍、坡度、市政筍設(shè)施和使用年聾限等。摟為了合理確定捕各地塊的價(jià)格暖，根據(jù)房地產(chǎn)遼估價(jià)規(guī)范曬及會城鎮(zhèn)土地估價(jià)鋤規(guī)程（試行）認(rèn)的要求，可以欲由以下五種當(dāng)剝中的二至三種獨(dú)方法來共同取賊定：辣第一是倡成本法糟，則校指求取估價(jià)對針象在估價(jià)時點(diǎn)癢的重置價(jià)格或備重建價(jià)格，扣爹除折舊，以估暫算估價(jià)對象的壇客觀合理價(jià)格灶或價(jià)值的方法倘。成本法適用掠于房地產(chǎn)市場京不發(fā)達(dá)，難以六運(yùn)用市場比較族法的房地產(chǎn)估質(zhì)價(jià)，吸對于既無收益攀又很少出現(xiàn)買撤賣的公用建筑嘴也比較適用。柿土地芽出讓穗價(jià)格難則應(yīng)眼根據(jù)土地開發(fā)匆成本同、家讓土地用途衡、燥土地等級欄、矛土地效益述、棉市場情況舊、土地地理位玩置（臨道路、膏臨水景、臨街巡等情況）、利集潤及稅金秧等因素鞠合理許確定共。侍第二是厘收益法絮，裳指預(yù)計(jì)估價(jià)對堪象未來各期的血正常凈收益，帽選用適當(dāng)?shù)馁Y舒本化率將其折仁算到估價(jià)時點(diǎn)朱上的現(xiàn)值后累荷加，以估算估假價(jià)對象的客觀首合理價(jià)格或價(jià)奮值的方法。收貫益法適用于評憐估有收益或潛練在收益的房地精產(chǎn)。糧第三是凳市場比較法名，兆指將估價(jià)對象詢與在估價(jià)時點(diǎn)德近期交易的類婚似房地產(chǎn)進(jìn)行玉比較，對這些眉類似房地產(chǎn)的慰已知價(jià)格進(jìn)行順交易日期、交賞易情況、區(qū)域腫因素、個別因驗(yàn)素等的修正，叛以估算估價(jià)對摩象的客觀合理劃價(jià)格或價(jià)值的兵方法。市場比蔑較法的理論依觸據(jù)是替代原理與，適用于類似籮房地產(chǎn)交易實(shí)團(tuán)例較多的場合屠，在房地產(chǎn)比炊較發(fā)達(dá)的情況全下，它是一種陷說服力較強(qiáng)，暖具有現(xiàn)實(shí)性，信最常用的估價(jià)宣方法。節(jié)第四是頃假設(shè)開發(fā)法蔬，搜預(yù)計(jì)估價(jià)對象奧開發(fā)完成后的植價(jià)值，扣除預(yù)執(zhí)計(jì)的正常開發(fā)宗成本、稅費(fèi)和慢利潤等，以此殲估算估價(jià)對象營的客觀合理價(jià)瞞格或價(jià)值的方陶法。剖假設(shè)開發(fā)適用蔥于具有投資開巨發(fā)或再開發(fā)潛紅力的房地產(chǎn)的框估價(jià)。運(yùn)用此楊方法應(yīng)把握待情開發(fā)房地產(chǎn)在唯投資開發(fā)前后邊的狀態(tài)，以及毒投資開發(fā)后的臂房地產(chǎn)的經(jīng)營單方式。預(yù)測開摩發(fā)完成后的房斗地產(chǎn)價(jià)值，宜派采用市場比較四法，并應(yīng)考慮離類似房地產(chǎn)價(jià)惰格的未來變動捷趨勢。運(yùn)用假椅設(shè)開發(fā)法估價(jià)殲必須考慮資金著的時間價(jià)值。第在實(shí)際操作中哨宜采用現(xiàn)的方陰法；難以采用理折現(xiàn)的方法時及，可采用計(jì)算身利息的方法。你這一方法根較適用于土地脖地塊的估價(jià)，挖根據(jù)現(xiàn)時的一附般建筑成本和時建成后房地產(chǎn)吹的售價(jià)來確定花地塊的價(jià)格。府第五是基準(zhǔn)地?cái)D價(jià)另系數(shù)志修正法，基準(zhǔn)溜地價(jià)和標(biāo)定（呆準(zhǔn)）地價(jià)由市梁價(jià)格主管部門尼會同市土地管霞理部門等有關(guān)反部門擬定，經(jīng)代市人民政府批什準(zhǔn)后，定期向逢社會公布，吊在政府確定公刪布了基準(zhǔn)地價(jià)波的地區(qū)，由估屑價(jià)對象所處地輔段的基準(zhǔn)地價(jià)黨調(diào)整得出估價(jià)糟對象宗地價(jià)格糞的方法。蠶運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)分修正法評估宗漫地價(jià)格時，應(yīng)捏按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)顫地價(jià)的有關(guān)規(guī)冊定執(zhí)行。基準(zhǔn)葛地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)獎一定時期的不險(xiǎn)同土地區(qū)域或盼級別的不同用懷途的土地使用查權(quán)單位面積平慎均價(jià)格。標(biāo)定凍（準(zhǔn)）地價(jià)是異以基準(zhǔn)地價(jià)為菠基礎(chǔ)確定的標(biāo)短準(zhǔn)宗地在正常阿土地市場和正構(gòu)常經(jīng)營管理?xiàng)l鋼件下某一期日癥的土地使用權(quán)欲價(jià)格。皆6槽.豆課題：成本法勻進(jìn)行地價(jià)測算姐成本法是奸指求取估價(jià)對誠象在估價(jià)時點(diǎn)腸的重置價(jià)格或過重建價(jià)格，扣蜘除折舊，以估棄算估價(jià)對象的灰客觀合理價(jià)格啊或價(jià)值的方法粘。侮由于土地在生短地開發(fā)成熟地伏時，使用權(quán)尚無未出讓，折舊泳也無從談起，征因此土地的建散造成本加上適得當(dāng)?shù)睦?，就丈可以?gòu)成地塊鉆的最低出讓價(jià)樓格了。井對單一的地塊域而言，由于所宰花費(fèi)的成本只塘能歸屬于單一降的對象，因此含計(jì)算成本很簡鋪單，同時智地塊的出讓價(jià)極格與其所直接燒耗費(fèi)的成本有窯著必然的聯(lián)系敬，由于是單一傘所以地塊其它蚊情況如攝土地用途輪、令等級塌、地理位置等匹也都是事先確法定的匪；蘭但如果是大面剪積開發(fā)的話，河某一地塊的出瘋讓價(jià)格則與其謎所直接耗費(fèi)成寶本沒有必然的睜聯(lián)系，售價(jià)高浮的可能成本很虹低，反之亦然撥，因?yàn)榈貕K的委出讓價(jià)格還與儀土地用途深、友土地等級糟、錄土地效益綁、匹市場情況排、土地地理位霧置、交通情況默、周圍的綠化羽環(huán)境等等因素識有著密切的關(guān)長系；因此這時慘候如果為了確街定地塊出讓價(jià)葵格而去計(jì)算每余一塊地塊的成閣本就沒有多大鏈的意義了。但嘆是如果從財(cái)務(wù)診角度上為了核敘算成本，去計(jì)吵算每一塊地塊際的成本也無