房地產(chǎn)評估第5講第1頁/共81頁2學習目標本章學習目標是使學生掌握收益法的基本原理和用收益法評估房地產(chǎn)價值的計算方法，及收益法中各參數(shù)的含義與計算。第2頁/共81頁35.1收益法的基本原理5.1.1收益法的基本概念收益法也稱收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法等，是將房地產(chǎn)未來的凈收益通過資本化求取房地產(chǎn)價值的一種方法。第3頁/共81頁45.1收益法的基本原理5.1.2收益法的理論依據(jù)收益法以效用價值論作為理論依據(jù)。第4頁/共81頁55.1收益法的基本原理5.1.3收益法的適用條件和范圍收益法適用的條件是房地產(chǎn)的未來預期收益及風險能夠預測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。第5頁/共81頁65.1收益法的基本原理5.1.3收益法的適用條件和范圍收益法的適用范圍主要包括商場、商務辦公樓、公寓、商店、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產(chǎn)。第6頁/共81頁75.1收益法的基本原理5.1.4收益法的操作步驟（1）收集有關(guān)房地產(chǎn)未來預期收益有關(guān)的資料；（2）估測房地產(chǎn)未來的收益；（3）估測房地產(chǎn)的折現(xiàn)率；（4）計算并確定房地產(chǎn)評估價值。第7頁/共81頁85.2房地產(chǎn)的收入房地產(chǎn)的收入主要分持有期收入、轉(zhuǎn)售收入和其他收入，而持有期收入又可分為租金收入和直接經(jīng)營收入。第8頁/共81頁95.2房地產(chǎn)的收入租金收入是房地產(chǎn)評估時所遇到的典型的收入形式，其金額和相關(guān)條件由租賃合同決定。5.2.1租金收入第9頁/共81頁105.2房地產(chǎn)的收入按租金的計算方法不同，可分為逐期遞增方式、根據(jù)特定指標調(diào)整方式和百分比租金方式5.2.1租金收入第10頁/共81頁115.2房地產(chǎn)的收入按租金包括的內(nèi)容，分凈租賃、毛租賃和介于二者之間的其他租賃5.2.1租金收入第11頁/共81頁125.2房地產(chǎn)的收入按合同內(nèi)容是否有租金減讓的條款，分有租金減讓方式和無租金減讓方式5.2.1租金收入第12頁/共81頁135.2房地產(chǎn)的收入產(chǎn)權(quán)主體在將來的某一時點上將所持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他愿意購買的投資者從而獲得的收入稱謂轉(zhuǎn)售收入。轉(zhuǎn)售收入應是剩余使用年限房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值。5.2.2轉(zhuǎn)售收入第13頁/共81頁145.2房地產(chǎn)的收入在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)作為其要素之一與其他要素一起發(fā)揮作用，其收入應是總收入的一部分，包括在企業(yè)的總銷售收入中，其量由房地產(chǎn)在整個生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貢獻程度決定。5.2.3直接經(jīng)營型收入第14頁/共81頁155.2房地產(chǎn)的收入作為房地產(chǎn)評估依據(jù)的“收入”，應該是指總收入中扣除了其他資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入后的剩余部分。5.2.3直接經(jīng)營型收入第15頁/共81頁165.2房地產(chǎn)的收入其他各類收入包括停車場、洗衣房和行李存放出租的收入，以及其他與物業(yè)管理相關(guān)的服務收入。5.2.4其他收入第16頁/共81頁175.3房地產(chǎn)的運營成本房地產(chǎn)的運營成本是為實現(xiàn)房地產(chǎn)的收入而所需支付的合理費用。對于不同的房地產(chǎn)的收益類型，它會有不同的運營成本。第17頁/共81頁185.3房地產(chǎn)的運營成本

出租型房地產(chǎn)的運營成本總的來說由稅金、保險費、維修與更新費、廣告及促銷費用、公共事業(yè)費、管理費和清潔費等構(gòu)成。5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本第18頁/共81頁195.3房地產(chǎn)的運營成本1）稅金5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本我國與房地產(chǎn)出租有關(guān)的稅金主要有對經(jīng)營活動征收的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，以及對財產(chǎn)所有者征收的房產(chǎn)稅。第19頁/共81頁205.3房地產(chǎn)的運營成本2）保險費5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本它是向保險公司交納的房產(chǎn)保險及責任保險費。其金額為房屋重置成本的一定的百分比。第20頁/共81頁215.3房地產(chǎn)的運營成本3）維修與更新費5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本該項費用是周期費用，它不是每年都發(fā)生的，包括房地產(chǎn)的常規(guī)維修保養(yǎng)費用和設備更新費用。第21頁/共81頁225.3房地產(chǎn)的運營成本4）廣告及促銷費用5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本該項費用是房地產(chǎn)的出租人向潛在租戶作宣傳所用的費用。第22頁/共81頁235.3房地產(chǎn)的運營成本5）公共事業(yè)費5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本公共事業(yè)費有水、電、燃料和空調(diào)等費用。第23頁/共81頁245.3房地產(chǎn)的運營成本6）管理費5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本包括付給物業(yè)管理者的辦理出租房地產(chǎn)業(yè)務、收取租金、檢查保養(yǎng)情況等費用以及律師費。第24頁/共81頁255.3房地產(chǎn)的運營成本7）清潔費5.3.1出租型房地產(chǎn)的運營成本

該項費用是為租戶清掃租用區(qū)域的費用。第25頁/共81頁265.3房地產(chǎn)的運營成本5.3.2直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運營費用直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運營費用與其收入一樣，也是與其他運營費用混合在一起的，而且對于不同的用途，其費用構(gòu)成也不同。對于直接經(jīng)營型房地產(chǎn)來說，其運營費用包括銷售成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用和財務費用。第26頁/共81頁275.4房地產(chǎn)凈收入的預測房地產(chǎn)的凈收入通常是指房地產(chǎn)的有效總收入（在出租情況下為有效租金收入）減去運營成本后的凈收入額。第27頁/共81頁285.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.1確定凈收入的標準在確定房地產(chǎn)的凈收入時，假定與房地產(chǎn)共同作用的其他因素在評估時點都處在當時的正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收入是排除了其他因素以后由房地產(chǎn)自身所產(chǎn)生的收入，即所謂房地產(chǎn)的“客觀凈收入”。第28頁/共81頁295.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.1確定凈收入的標準在某些房地產(chǎn)的權(quán)入受到限制的情況下，如已出租的房地產(chǎn)，且租約不可能撤消，除限制條件外，其他與前面相同。這時評估出的房地產(chǎn)應為某些權(quán)益受限制條件下的市場價值。第29頁/共81頁305.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測1）出租型房地產(chǎn)的凈收入預測凈收入＝有效總收入－運營費用有效總收入=潛在總收入－空置等造成的收入損失第30頁/共81頁315.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收入的預測凈收入=銷售收入－銷售成本－銷售費用－銷售稅金及其附加－管理費用－財務費用第31頁/共81頁325.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測3）其他類型房地產(chǎn)凈收入的預測自用或尚未使用的房地產(chǎn)可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應的方法計算凈收入，或直接比較得出凈收入。第32頁/共81頁335.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測3）其他類型房地產(chǎn)凈收入的預測混合性房地產(chǎn)在測算凈收入時，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進行綜合。第33頁/共81頁345.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測[例6-1]某一待出租寫字間，建筑面積為1000平方米。類似寫字間的市場租金為每年900元/平方米，平均空置率為10%，各種稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等）為租金收入的17.5%，折舊費為每年500元，年償還銀行貸款本息20萬元，其他費用（包括保險費、維修與更新費、公用事業(yè)費、經(jīng)營管理費等）為租金的10%。試估算該寫字間的凈收入。第34頁/共81頁355.4房地產(chǎn)凈收入的預測5.4.2房地產(chǎn)凈收入預測凈收入=潛在總收入－空置等造成的收入損失－運營費用潛在總收入=900×1000=90（萬元）空置造成的損失=90×10%=9（萬元）根據(jù)運營費用的含義，折舊和償還銀行貸款本息不屬于此范圍，因此，運營費用為：（90-9）×（17.5%+10%）=22.28(萬元)凈收入=90-9-22.28=58.72（萬元）第35頁/共81頁365.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.1直接資本化率1）直接資本化率的含義直接資本化率反映房地產(chǎn)價值與現(xiàn)時或持有期年均凈營業(yè)收入（NOI）之間的關(guān)系。為計算簡便，在房地產(chǎn)評估中一般以第一年的凈營業(yè)收入為持有期的年均衡收益。所以，第一年的凈營業(yè)收入與房地產(chǎn)價值之間的比率，一般稱為直接資本化率。第36頁/共81頁375.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.1直接資本化率1）直接資本化率的含義例如，某收益性房地產(chǎn)的價值為100萬元，預計購買后第一年的凈收入為10萬元，那么，其直接資本化率就為10÷100=10％。第37頁/共81頁385.5直接資本化率與折現(xiàn)率例：選擇4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表所示。5.5.1直接資本化率2）直接資本化率的求取方法第38頁/共81頁39交易實例租金（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08

交易實例及相關(guān)資料5.5直接資本化率與折現(xiàn)率第39頁/共81頁405.5直接資本化率與折現(xiàn)率根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得房地產(chǎn)資本化率為：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）÷4

＝10.18%第40頁/共81頁415.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.2折現(xiàn)率1）折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率是投資者向一宗房地產(chǎn)投資所要求的收益率，它是一種動態(tài)的收益率，其高低主要取決于該宗房地產(chǎn)的風險情況。第41頁/共81頁425.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.2折現(xiàn)率1）折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率=無風險收益率+風險收益率第42頁/共81頁435.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類（1）土地資本化率（r1）（2）建筑物資本化率（r2）（3）綜合資本化率（r）第43頁/共81頁445.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類V1、V2分別為土地、建筑物價值第44頁/共81頁455.5直接資本化率與折現(xiàn)率5.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類例：某宗房地產(chǎn)的總價值為1000萬元，經(jīng)估測建筑物部分的價值為600萬元，假定綜合的折現(xiàn)率為8%，建筑物的折現(xiàn)率為10%，則土地的折現(xiàn)率為：第45頁/共81頁465.6直接資本化法5.6.1直接資本化法的含義直接資本化法是根據(jù)評估房地產(chǎn)預期收益和直接資本化率直接計算房地產(chǎn)評估價值的一種方法。第46頁/共81頁475.6直接資本化法[例5-2]某公寓樓，經(jīng)過測算其持有期第一年的NOI為3500000元。為了求取其R，我們假設現(xiàn)有三宗可比實例房地產(chǎn)的近期銷售價格與租金水平資料，如表6－1所示。表6－1所示各可比實例的NOI可以通過估算有效總收入減估算的運營費用得到；也可以從得到的它們的營業(yè)報表中直接查出；還可利用前面提到過的目前可查到的房地產(chǎn)營業(yè)費用比率水平的資料，估測空置率及營業(yè)費用比例，求出NOI。在表6－1中，給出了各可比實例的直接資本化率的求取過程。第47頁/共81頁485.6直接資本化法5.6.2直接資本化法的計算公式序號項目可比實例1231價格（元）2905000022825000300875002凈收入（元）2846900200860027981383直接資本化率（%）9.88.89.3

表6－1可比銷售實例的資料第48頁/共81頁495.6直接資本化法5.6.2直接資本化法的計算公式由表中可知，可比實例房地產(chǎn)的直接資本化率分別為9．8％、8．8％和9．3％。求其算術(shù)平均數(shù)作為評估房地產(chǎn)的R值，此時R值等于9．3％。由此求出該公寓樓的價值為37634409元。第49頁/共81頁505.6直接資本化法5.6.2直接資本化法的計算公式注意：利用直接資本化法進行房地產(chǎn)評估時，房地產(chǎn)價值對直接資本化率是非常敏感的。例如上例中，若R選9．0％，則評估值就為38888889元，比原評估值高出1254480元。變幅達3.33％。很明顯，資本化率的選擇對評估值的合理與否至關(guān)重要，評估時應謹慎從事。第50頁/共81頁515.7收益折現(xiàn)法5.7.1收益折現(xiàn)法的含義收益折現(xiàn)法也叫現(xiàn)值法或收益流折現(xiàn)法，是將評估房地產(chǎn)在未來持有期內(nèi)所有的凈收入以及房地產(chǎn)在持有期末轉(zhuǎn)售時的價格，用適當?shù)恼郜F(xiàn)率全部折算到評估時點，以全部折現(xiàn)值之和作為評估房地產(chǎn)在評估時點的價值。第51頁/共81頁525.7收益折現(xiàn)法5.7.2凈收入流量的類型（l）每年固定不變（2）每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減（3）每年按某個固定的比率遞增或遞減（4）其他有規(guī)則的變動情形第52頁/共81頁535.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定

對于單獨土地和單獨建筑物的評估，未來可獲得收益的年限應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定，選用相應的有限年計算公式。第53頁/共81頁545.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定對于土地與建筑物結(jié)合在一起的評估對象，如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或等于土地合法使用權(quán)年限，就應根據(jù)土地合法使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用相應的有限年計算公式。第54頁/共81頁555.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限0土地使用年限建筑物經(jīng)濟壽命第55頁/共81頁565.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定對于土地與建筑物結(jié)合在一起的評估對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地合法使用權(quán)年限。這時根據(jù)收益的不同特征應將其分為兩段。第56頁/共81頁575.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定第一段是房地合一的收益年限，它應等于建筑物的經(jīng)濟壽命，選用相應的有限年計算公式；第二段是單獨土地的收益年限，它應等于土地合法使用權(quán)年限與建筑物經(jīng)濟壽命年限之差，選用相應的有限年計算公式計算土地剩余使用年限價值，再以第一段年限折現(xiàn)。第57頁/共81頁585.7收益折現(xiàn)法5.7.3收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限0第58頁/共81頁595.7收益折現(xiàn)法5.7.4收益折現(xiàn)法計算公式基本公式第59頁/共81頁605.7收益折現(xiàn)法5.7.4收益折現(xiàn)法計算公式常用公式第60頁/共81頁凈收益按等差級數(shù)遞增變化首年年末收益為a，每年以b金額按等差級數(shù)遞增，且收益有限期為n時凈收益按等比級數(shù)遞增變化首年年末收益為a，每年以s比率遞增，且收益有限期為n時第61頁/共81頁第62頁/共81頁635.8收益法應用舉例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。第63頁/共81頁1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元64第64頁/共81頁3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。65第65頁/共81頁練習某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。

另據(jù)調(diào)查,當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%,每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。

根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。第66頁/共81頁第67頁/共81頁1.選定評估方法

該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。

2.計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。

總收益應該為客觀收益而不是實際收益。

年總收益＝50×12×900×（1-10%）＝486000（元）

3.計算總費用。

（1）年管理費＝486000×3.5%＝17010（元）

（2）年維修費＝2500×900×1.5%＝33750（元）

（3）年稅金＝20×900＝18000（元）

（4）年保險費＝2500×900×0.2%＝4500（元）

年總費用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）

＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）4.計算房地產(chǎn)凈收益。

年房地產(chǎn)凈收益＝年總收益-年總費用

＝486000-73260＝412740（元）第68頁/共81頁5.計算房屋凈收益。

（1）計算年貶值額

年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2＝48年，并且不計算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。

年貶值額＝建筑物重置價/使用年限＝（2500×900）/48＝46875（元）

（2）計算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

＝2500×900-46875×4＝2062500（元）

（3）計算房屋凈收益（房屋收益年期為44年）

房屋凈收益＝房屋現(xiàn)值2062500/【P/A,8%,44】＝170778（元）第69頁/共81頁

6.計算土地凈收益。

土地年凈收益＝年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益

＝412740-170778＝241962（元）

7.計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6＝44（年）。

＝241962×（P/A,7%,44）

＝3280499（元）

單價＝3280499/500＝6561（元/平方米）

8.評估結(jié)果

本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價值為3280499元，單價為每平方米6561元。第70頁/共81頁某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，其中1～3層為商場，建筑面積為4000m2

；4～10層為寫字樓，建筑面積為7500m2

，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下的土地使用權(quán)價格。

據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為每日5．5元／m2(建筑面積)、寫字樓的實際租金為每日3．5元／m2(建筑面積)，同類物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計算為：商場每日為5．0元／m2(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓每日為4．0元／m2(建筑面積)(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元／m2(建筑面積)，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元／m2(建筑面積)，經(jīng)濟耐用年限為50年，該城市從2003年至2008年物價指數(shù)每年上漲9％，當?shù)赝恋剡€原率為8％，建筑物還原率為9％。第71頁/共81頁1．解題思路與方法選用

先運用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再利用重置成本法計算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價格。2．解題步驟第一步：計算大廈房地年總收益。

商場年總收益=5．0×4000×75％×(1-5％)×365=520．125(萬元)

寫字樓年總收益=4．0×7500×70％×(1-20％)×365=613．2(萬元)

房地年總收益=520．125+613．2=1133．325(萬元)

第72頁/共81頁第二步：計算房地出租年總費用。

年總管理費=1133．325×5％=56．67(萬元)

年總維修費=3000×(4000+7500)×8％=276(萬元)

年總稅費=30×(4000+7500)=34．5(萬元)

年保險費=3000×(4000+7500)×2‰=6．9(萬元)

年總費用=56．67+276+34．5+6．9=374.07(萬元)

第三步：計算房地年純收益。

純收益=1133．325-374.07=759.255(