III目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄 I第1章 總論 11.1. 項(xiàng)目背景與概況 11.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.3. 問題與建議 5第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 72.1. 投資環(huán)境分析 72.2. 市場分析 132.3. 市場定位 16第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 203.1. 建設(shè)規(guī)模 203.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 213.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 22第4章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 254.1. 總體設(shè)計(jì) 254.2. 建筑設(shè)計(jì) 304.3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 324.4. 給排水設(shè)計(jì) 334.5. 電氣設(shè)計(jì) 364.6. 弱電設(shè)計(jì) 394.7. 防雷設(shè)計(jì) 41第5章 節(jié)能節(jié)水措施 435.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 435.2. 給排水節(jié)能 435.3. 電氣節(jié)能 435.4. 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 44第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 456.1. 編制依據(jù) 456.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 456.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 466.4. 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 46第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生安全與消防 487.1. 指導(dǎo)思想 487.2. 勞動(dòng)安全 487.3. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 487.4. 消防設(shè)計(jì) 49第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 518.1. 組織機(jī)構(gòu) 518.2. 人力資源配置 51第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 529.1. 項(xiàng)目進(jìn)度安排原則 529.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 539.3. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 53第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 5510.1. 招標(biāo)范圍 5510.2. 招標(biāo)組織形式 5510.3. 招標(biāo)方式 5510.4. 招標(biāo)公告發(fā)布 55第11章 投資估算與資金籌措 5611.1. 估算范圍 5611.2. 估算依據(jù) 5611.3. 估算結(jié)果 5611.4. 用款計(jì)劃 5811.5. 資金籌措 58第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6012.1. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) 6012.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 6012.3. 銷售收入和稅金估算 6012.4. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 61第13章 結(jié)論與建議 6313.1. 結(jié)論 6313.2. 建議 63附表第2頁共63頁總論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱XX?XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程2、承辦單位概況單位名稱：吉林XX名牌折扣城有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳法人獨(dú)資）注冊(cè)資金：港元貳億元整單位住所：吉林省XX市XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)經(jīng)營范圍：百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品、家電、電腦批發(fā)和零售；籌建房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理項(xiàng)目；自營商品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)（以上商品不涉及國營貿(mào)易、進(jìn)出口配額許可證、出口配額招標(biāo)、出口許可證等專項(xiàng)管理的商品）；企業(yè)營銷策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢服務(wù)。（以上經(jīng)營項(xiàng)目涉及許可經(jīng)營的須取得相應(yīng)許可證后方可經(jīng)營）。法人代表：。建設(shè)單位簡介：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國發(fā)展有限公司（股票代碼H00313）”在東北地區(qū)設(shè)立的全資子公司。集團(tuán)公司目前在廣州、XX、?？?、福州、南昌等全國7大城市均有項(xiàng)目啟動(dòng)或正籌備啟動(dòng)。吉林XX名牌折扣城有限公司于2010年登記注冊(cè)，注冊(cè)資本金為2億港元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品家電、電腦批發(fā)和零售；商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理；企業(yè)營銷策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢等服務(wù)。公司具有完整的開發(fā)體系和完善的管理規(guī)章制度，下設(shè)前期部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營銷部、合約部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等職能部門。公司從成立之日起，堅(jiān)守“人才是第一資源”的理念，現(xiàn)已擁有一批具有現(xiàn)代管理意識(shí)與優(yōu)秀專業(yè)技能的高素質(zhì)人才，他們?cè)谌珖康禺a(chǎn)行業(yè)擁有優(yōu)異的建樹。公司擁有各類專業(yè)技術(shù)人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發(fā)向上、求實(shí)創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；(3)國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；(4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；(5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)XX?XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)方案、建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由(1)關(guān)于“XX”“XX”源自英語中的“OUTLETS”，有“出口、出路”的含義，是目前國際上較為成熟的新穎商業(yè)零售業(yè)態(tài)。其最早誕生于歐洲，近年來在美國等國家迅速發(fā)展。OUTLETS在發(fā)展初期作為單個(gè)的“工廠直銷店”,以優(yōu)惠的折扣價(jià)格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體之青睞，直銷店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè)零售形態(tài)。目前，美國各地已有400多家OUTLETS，在其國內(nèi)商業(yè)企業(yè)近年來的排行榜中，前5位有3家的主要業(yè)態(tài)為折扣店；歐洲擁有近百家OUTLETS；亞洲地區(qū)如韓國、日本、新加坡等國OUTLETS發(fā)展也正方興未艾。改革開放以來，隨著我國人均GDP的不斷提高，國民收入也水漲船高，消費(fèi)水平日益提升。中國的零售業(yè)態(tài)向現(xiàn)代化、國際化經(jīng)營大步邁進(jìn)，新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。OUTLETS業(yè)態(tài)在我國的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，國內(nèi)的零售市場亟需這樣一種新業(yè)態(tài)的加入來健全市場流通體系，進(jìn)一步細(xì)分市場和售貨渠道；而隨著國內(nèi)消費(fèi)者收入的增加以及生活品味的提高，他們也需要“名牌加實(shí)惠”來滿足自身不斷增長的消費(fèi)需求。(2)市場需求為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，2008年底，中央和地方政府出臺(tái)一系列的刺激消費(fèi)政策，使得政策環(huán)境大為改觀。同時(shí)，中央提振市場信心帶來良好的預(yù)期影響，帶動(dòng)消費(fèi)需求的釋放。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇為市場向上提供了基礎(chǔ)，伴隨著2009年出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激政策，XX市經(jīng)濟(jì)增速加快，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的回暖。XX市輕軌等重大市政工程的建設(shè)，將進(jìn)一步推動(dòng)市政配套的完善，加快城市向外擴(kuò)展速度，進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場發(fā)展空間。長吉圖一體化，XX城市化進(jìn)程的加快，意味著將有大量的農(nóng)村居民進(jìn)入到城市生活，而人口的增加必定帶動(dòng)消費(fèi)的需求。(3)購買力經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高了城市居民的收入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了保障和動(dòng)力支持。從發(fā)展的趨勢看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，XX城市居民人均可支配收入從2001年的8,704元增加到2008年的20,238元，購買力的提高為推動(dòng)零售業(yè)及房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目用地位于XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)長清公路西側(cè)，用地距XX城區(qū)15公里，距龍嘉國際機(jī)場25公里。隨著長吉圖“兩型社會(huì)”建設(shè)和XX大交通、大物流樞紐中心的建設(shè)，區(qū)域優(yōu)勢愈發(fā)明顯。7、預(yù)期目標(biāo)世界名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園位于XX市XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)，項(xiàng)目總體用地面積約為4500畝，集XX購物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、風(fēng)情商業(yè)街和綠色體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)園的一期工程中第一批項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積約610.33畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積223,849.96萬平方米，包括XX購物公園建筑面積161,303.00平方米，共布置508個(gè)店鋪，其中一層308間，二層200間；住宅建筑面積62,546.96平方米。8、主要建設(shè)條件(1)土地概況：土地按法律法規(guī)程序完成了相關(guān)手續(xù)，無法律與經(jīng)濟(jì)層面的糾紛。(2)交通運(yùn)輸：項(xiàng)目地交通未有特別管制，交通運(yùn)輸無障礙。(3)環(huán)保噪音與灰塵：本項(xiàng)目建筑施工期間噪音小、灰塵較少，現(xiàn)場無大型攪拌站。因此，項(xiàng)目施工不會(huì)對(duì)周邊居民的生活產(chǎn)生太大影響。(4)項(xiàng)目現(xiàn)有進(jìn)程：建設(shè)用地許可證申請(qǐng)批復(fù)文件、土地規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃建設(shè)許可證正在辦理，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已送評(píng)審，施工方案設(shè)計(jì)正在進(jìn)行細(xì)化中，三通一平正在進(jìn)行。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1用地面積畝610.331.1商業(yè)畝450.981.2住宅畝159.352總建筑面積㎡223849.962.1商業(yè)㎡1613032.2住宅㎡62546.963建筑密度%28.364容積率4.1商業(yè)0.544.2住宅0.595綠地率%306項(xiàng)目總投資萬元65000.007住宅銷售收入萬元36041.318商業(yè)租金年收入萬元14718.90（正常年份）8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元554399財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%33.710投資回收期年3.9911投資利潤率%15.8112資本金利潤率%41.11問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)資格，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家、XX市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序、規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的開發(fā)進(jìn)度、預(yù)測的銷售價(jià)格下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。項(xiàng)目雖然為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目開發(fā)期處于中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的“非?！睍r(shí)期，尤其是未來CPI指數(shù)走向的不確定性，將為項(xiàng)目發(fā)展帶來“隱性”風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目的成本控制與管理尤顯重要，建議投資方建立“產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制體系”、“項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防范處理方案”。并且，項(xiàng)目施工、主材及設(shè)備采取招投標(biāo)管理制，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場挖掘與開拓。由此，規(guī)避項(xiàng)目的“隱性”風(fēng)險(xiǎn)，以確保項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。雖然，2009年XX市房地產(chǎn)市場受惠于中央的經(jīng)濟(jì)刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本，注意風(fēng)險(xiǎn)控制，保證銷售資金回款。

投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)背景2008年由于世界金融危機(jī)，我國經(jīng)濟(jì)深受影響。經(jīng)過中央提振市場信心、寬松的經(jīng)濟(jì)刺激政策，2009年全國經(jīng)濟(jì)開始擺脫低迷狀態(tài)，逐漸回暖。2009年初，國務(wù)院推出十大振興產(chǎn)業(yè)的4萬億投資計(jì)劃，到年底，4萬億元的投資計(jì)劃發(fā)揮了良好的刺激作用。（1）百貨與零售業(yè)2009年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)125,343億元,比上年增長15.5%。從2009年全年的情況看，下半年好于上半年。尤其是9月份以后，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，百貨業(yè)的銷售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過了30%。2009年“十一”黃金周8天時(shí)間，北京、上海、廣州的一些商店，同比增長甚至達(dá)到了60%，呈井噴狀態(tài)。一些二三線城市，甚至四線城市，百貨零售企業(yè)的發(fā)展勢頭非常好，從銷售情況看，他們受金融危機(jī)的影響很小。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市，有的零售企業(yè)同比增長在30%以上。就百貨零售業(yè)來說，外資百貨在中國內(nèi)地開店的速度將加快，像韓國的樂天、日本的高島屋、馬來西亞的百盛等，以及一些港資、臺(tái)資企業(yè)都有計(jì)劃向中國內(nèi)地發(fā)展。同時(shí)，這些國際上的零售巨頭都有進(jìn)入中國二三線城市的打算。2010年，中、日、韓三國的百貨業(yè)將進(jìn)行更加頻繁的交流。事實(shí)上，日韓百貨業(yè)看中的是中國內(nèi)地市場的發(fā)展?jié)摿?，想在零售市場上跟中國有深度合作，而中國看中的是他們的?jīng)營理念、管理技能等。到2020年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將超過20萬億元，零售業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將大大提高?？梢哉f，我國零售百貨業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間，投資機(jī)會(huì)較多。（2）房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的觸底反彈，全國房地產(chǎn)市場有了回暖。2009年，全國商品房累計(jì)銷售面積和竣工面積分別為93,713萬平方米和70,219萬平方米，同比分別上升5.5%和42.1%；全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36,232億元，比上年增長16.1%，同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)；其中商業(yè)營業(yè)用房投資4,172億元，增長24.2%。2、XX市投資環(huán)境分析(1)XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2000年以來吉林省委、省政府構(gòu)思長吉圖特大城市群，使之成為吉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長級(jí)。2008年，《長吉圖城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》開始實(shí)施，長吉圖一體化步入實(shí)質(zhì)階段，一個(gè)面積2.8萬平方公里、人口1,300萬的現(xiàn)代化大都市將由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。按照“大XX”、“大生態(tài)”、“大網(wǎng)絡(luò)”的原則，作為XX市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)必將獲得空前發(fā)展。2009年XX市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)3,744.76億元，比上年增長14.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.40億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,893.59億元，增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,671.78億元，增長13.9%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)57,924元，突破8,400美元（2009年中國人民銀行公布匯率平均值），同比增長26.57%。XX市在全省引領(lǐng)地位進(jìn)一步突出，經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為27.86%，比上年提高0.96個(gè)百分點(diǎn)，人均GDP為全省的2.86倍。經(jīng)濟(jì)總量在長吉圖三市中的占比達(dá)68.0%，比上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。圖2-1XX市近年GDP及增長率2009年底，XX市人均GDP為57,924萬元，約合8,481美元。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展過程,XX市房地產(chǎn)業(yè)已初步進(jìn)入平穩(wěn)期，對(duì)于商業(yè)用房的需求將大幅增加,但對(duì)住房的剛性需求和城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得XX市住房總量需求仍處于增量型發(fā)展階段。(2)XX市居民生活水平2009年，XX市居民人均可支配收入的增長略低于GDP增長，CPI指數(shù)處于較高上升態(tài)勢，實(shí)際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了2個(gè)百分點(diǎn)，表明了通貨膨脹對(duì)居民帶來的生活壓力依然較大。但從恩格爾系數(shù)絕對(duì)數(shù)上分析，按照國際糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)，XX市居民生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初、中級(jí)階段,對(duì)于世界知名品牌折扣需求依然存在。在08、09連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外銷國際一線大品牌商品積壓。為處理積壓產(chǎn)品，盡量收回成本，廠家通過設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品,XXXX這種商業(yè)形式孕育而生。圖2-2XX城市居民生活水平指標(biāo)示意圖(3)XX市居民消費(fèi)狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年XX市常住人口達(dá)646.5萬人，比2000年增長了8.56%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%，增長了15.05個(gè)百分點(diǎn)。2008年，XX市人口出生率為11.12‰，死亡率為6.03‰，自然增長率為5.09‰。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。城鄉(xiāng)居民收入增長較快，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí),對(duì)國際品牌需求持續(xù)增加。圖2-3XX市近年城市居民人均可支配收入圖2-4XX市城市居民人均消費(fèi)性支出近年來，XX市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示，2009年XX市居民人均可支配收入達(dá)到20,238元，人均消費(fèi)支出15,020元，2009年XX市居民消費(fèi)性支出占到收入的74.22％。由此可見，XX是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。在未來幾年內(nèi)，消費(fèi)需求量將陸續(xù)增大，在把握客戶需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的市場容量。3、XX區(qū)投資環(huán)境分析(1)項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目行政轄區(qū)——XX區(qū)，位于XX市東南部，幅員面積1663.2平方公里，占XX市區(qū)總面積的46.5%，是XX市面積最大的區(qū)，轄4個(gè)街道辦事處，4個(gè)鎮(zhèn)，5個(gè)鄉(xiāng)，136個(gè)行政村，總?cè)丝?66，718人，少數(shù)民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區(qū)人口的8%。XX區(qū)交通優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善。奢嶺鎮(zhèn)距XX市僅15公里，至龍嘉國際機(jī)場僅25公里。XX物產(chǎn)豐富，素有“鹿鄉(xiāng)”的美稱，并蘊(yùn)藏著地下溫泉。奢嶺歷史悠久、人文薈萃。境內(nèi)古木參天，綠蔭蔽日，自然景觀巧奪天工、美不勝收。(2)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開放以來，XX區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了矚目的成績。在農(nóng)業(yè)建設(shè)方面，經(jīng)濟(jì)作物以蔬菜、水果和養(yǎng)鹿為主，淡水漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)展也比較快，全區(qū)年產(chǎn)鮮魚超過1萬噸。工業(yè)方面，該縣主要的工業(yè)有建材、食品加工、化工、機(jī)械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產(chǎn)等。XX區(qū)近兩年社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)如下表：XX市XX區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號(hào)指標(biāo)名稱計(jì)量單位2007年實(shí)際2008年2009年備注全年預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)比上年%計(jì)劃安排計(jì)劃比上年預(yù)計(jì)%蔬菜面積公頃662270005.775007.1五全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值萬元71400086000020.4104000020.9其中：區(qū)屬規(guī)模企業(yè)總產(chǎn)值萬元710779200029.412000030.4區(qū)屬規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金萬元6017695015.5830019.4六全區(qū)民營經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值萬元1380000172600025.1219000026.9全區(qū)民營經(jīng)濟(jì)增加值萬元41400051800025.167000029.3七全口徑財(cái)政收入萬元309334000029.34800020其中：區(qū)本級(jí)財(cái)政收入萬元95341180023.81400018.6八全社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元19200023000019.827000017.4九全區(qū)年接待旅游人數(shù)萬人次16018012.520011.1全區(qū)年旅游總收入萬元320005040057.57000038.9十城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元/人8800990012.51120013.1農(nóng)民人均純收入元/人550060009.165008.3十一科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率%4949.50.5個(gè)百分點(diǎn)500.5個(gè)百分點(diǎn)十二人口自然增長率‰1.683.641.96個(gè)千分點(diǎn)5控制目標(biāo)全區(qū)總?cè)丝谌f人38.638.70.338.80.3上述指標(biāo)對(duì)比表明，XX區(qū)整體經(jīng)濟(jì)處于較高平臺(tái)上加速運(yùn)行。2007～2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)對(duì)比分析，顯示XX區(qū)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速的增長勢頭，處于強(qiáng)勢發(fā)力階段。尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，凸顯產(chǎn)業(yè)集群的積聚效應(yīng)已非常明顯；而投資的快速增長，表明投資環(huán)境日趨完善，建設(shè)步入提速提質(zhì)軌道。總之，XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體上保持著投資、消費(fèi)良性增長的態(tài)勢。(3)項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)政策環(huán)境①XX市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)是著力打造XX市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以XX市為核心，進(jìn)而帶動(dòng)周邊城市，在開放理念方面，資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維進(jìn)一步調(diào)整、完善，形成全國新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長中吉林省這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為東北地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。②2008年，受金融危機(jī)的影響，政府出臺(tái)一系列扶持政策，從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控”，再轉(zhuǎn)向“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”。2009年，相關(guān)政策的出臺(tái)取得效果，XX房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的回暖觸底回升,社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)也保持穩(wěn)步、快速發(fā)展步伐。③2009年，XX延續(xù)2008年的調(diào)整結(jié)構(gòu)政策。加大對(duì)新建商品房項(xiàng)目的管理，頒布新的購房入戶條例，金融稅收政策緊貼市場；監(jiān)管政策不斷加強(qiáng)。市場分析1、XX市百貨和零售業(yè)概況吉林省人口較多，擁有廣闊的市場，這為擴(kuò)大內(nèi)需提供了可能性。正是在此背景條件下，擴(kuò)大內(nèi)需問題成為理論界和政策制定者共同關(guān)注的重大問題，各級(jí)政府也采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需的政策措施，這些措施已經(jīng)取得了一些的成效。據(jù)最新調(diào)查資料顯示，2009年上半年吉林城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5,251.98元，同比增長8.4%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長9.2%，實(shí)際增幅較上年同期提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。這在國內(nèi)外金融環(huán)境日益緊張，經(jīng)濟(jì)與人民收入增速趨緩的大背景下顯得尤為可貴，這也顯示出，當(dāng)前吉林城鎮(zhèn)居民仍然具有很強(qiáng)的消費(fèi)潛力。2009年全市經(jīng)濟(jì)低開高走，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。全市GDP3744.8億元，同比增長14.7%，增速不僅位居全省各市州前列，在全國省會(huì)城市中也排名前幾位。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破兩萬元大關(guān)，達(dá)到20238元，同比增長13.1%。農(nóng)村居民人均可支配收入8986元，同比增長17.8%。新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。消費(fèi)市場持續(xù)旺盛，XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1524.9億元，同比增長19.7%，剔除物價(jià)影響，實(shí)際增長21.9%。農(nóng)村市場快速增長，縣及縣以下消費(fèi)品零售額同比增長22.6%，比市區(qū)快3.5個(gè)百分點(diǎn)。在08、09連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國外需求惡劣銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都發(fā)生了很大變化，外貿(mào)產(chǎn)品被嚴(yán)重違約，造成貨物積壓。大量外銷國際一線大品牌服裝被積壓，為處理積壓產(chǎn)品，廠家為盡量收回制造成本，一般通過設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品。XX這種商業(yè)形式給這些過時(shí)積壓產(chǎn)品提供了一個(gè)很好的商業(yè)平臺(tái)。2、XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況(1)2009年XX市房地產(chǎn)市場分析①房地產(chǎn)開發(fā)投資：隨著XX經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有增長。2009年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成約500億元（見圖2-5），同比增長6.5%。房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想沒有改變，“兩型社會(huì)”建設(shè)為XX房地產(chǎn)發(fā)展打造了巨大平臺(tái)，雖然受金融危機(jī)的影響，XX市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資略有下降，但下半年觸底回升，發(fā)展迅速。XX市未來市場總體供應(yīng)量較大。和記黃埔、中糧、保利、中信等外地著名開發(fā)商紛紛在XX跑馬圈地，這幾家大開發(fā)商的土地?fù)碛袛?shù)量合計(jì)達(dá)5,200畝，加上萬科、卓越等近30家粵派開發(fā)商，20家閩派開發(fā)商，20多家京派、海派開發(fā)商，可以預(yù)測在宏觀調(diào)控期過后，XX房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)投資和供應(yīng)的跳躍式“井噴行情”。圖2-5XX市歷年房地產(chǎn)投資情況②土地成交：土地供應(yīng)頭尾冷熱不均，出讓價(jià)格先抑后揚(yáng)。2009年上半年XX市土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全市土地供應(yīng)量僅為678.76公頃，比2008年同期減少340.18公頃，土地“流拍”、“流掛”明顯增多；下半年，房地產(chǎn)市場迅速回暖，但與2008年同期仍有差距；土地出讓價(jià)格前三季度持續(xù)下降。③市場供銷：市場發(fā)展均衡，擺脫供銷失衡的狀態(tài)。據(jù)XX市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示，2009年全市新建商品房供銷比為0.85：1，其中新建住宅供銷比為0.81：1。這是因?yàn)檎谜叩男?yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，銷售量穩(wěn)步增長，XX房地產(chǎn)市場已逐漸紅火。(2)2010年XX市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢①政策延續(xù)效應(yīng)釋放，市場銷量保持穩(wěn)定。中央及省市一系列政策仍將保持延續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)保持良好態(tài)勢，百姓信心將進(jìn)一步增強(qiáng)，XX整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場將持續(xù)發(fā)展。②安居工程穩(wěn)步推行，有效需求強(qiáng)力激發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造等安居工程政策的實(shí)施，激活市場，增加需求；同時(shí)，市場價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)、市場銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場交易日漸活躍，市場上存量房加快消化，供銷矛盾進(jìn)一步緩解，將有利地促進(jìn)XX房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。③輕軌效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫。輕軌1號(hào)線的正式動(dòng)工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強(qiáng)沿線區(qū)位優(yōu)勢，沿線樓盤將大量開發(fā)，有利地促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展，整個(gè)城市房地產(chǎn)板塊將隨之調(diào)整。④市場前景樂觀，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。2009年，市場銷量上升，供銷比不斷縮小，空置房加速消化，房價(jià)保持平穩(wěn)上揚(yáng)。市場定位1、項(xiàng)目SWOT分析⑴優(yōu)勢分析(S)①品牌優(yōu)勢：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國發(fā)展有限公司（股票代碼H00313）”在東北地區(qū)設(shè)立的全資子公司。集團(tuán)公司目前在廣州、XX、?？凇⒏Ｖ?、南昌等全國7大城市均有項(xiàng)目啟動(dòng)或正籌備啟動(dòng)。②規(guī)模優(yōu)勢：作為東北地區(qū)首個(gè)國外理念的XX，將引進(jìn)國外成功的XX商業(yè)運(yùn)作模式，并邀請(qǐng)美國XX權(quán)威團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，力求打造中國最純正的XX，為整個(gè)東北地區(qū)的顧客帶來全新的購物體驗(yàn)。在XX的周圍，還將配套餐飲、娛樂、五星級(jí)度假酒店、酒店式公寓等設(shè)施，形成一個(gè)綜合性現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。使項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有較好經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢。③區(qū)位優(yōu)勢：XX是東三省的交通中轉(zhuǎn)站，哈大高鐵線即將開通，XX的交通優(yōu)勢更加明顯，XX購物公園的建成將吸引臨近城市的大量游客。④管理優(yōu)勢：公司具有完整的開發(fā)體系和完善的管理規(guī)章制度，下設(shè)前期部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營銷部、合約部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等職能部門。公司從成立之日起，堅(jiān)守“人才是第一資源”的理念，現(xiàn)已擁有一批具有現(xiàn)代管理意識(shí)與優(yōu)秀專業(yè)技能的高素質(zhì)人才，他們?cè)谌珖康禺a(chǎn)行業(yè)擁有優(yōu)異的建樹。公司擁有各類專業(yè)技術(shù)人員40多人，是一支朝氣蓬勃、奮發(fā)向上、求實(shí)創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)協(xié)作的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。綜合以上競爭優(yōu)勢分析，本項(xiàng)目具備自身特色，項(xiàng)目勢必將發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，以特色吸引市場的關(guān)注度，與規(guī)劃定位的區(qū)域有機(jī)結(jié)合。⑵劣勢分析(W)①項(xiàng)目地處XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)內(nèi)，人氣有待進(jìn)一步提高；②目前通往該項(xiàng)目的交通條件仍需改善；③周邊生活休閑、娛樂等配套設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。⑶機(jī)會(huì)分析(0)①零售及地產(chǎn)業(yè)成為我國重要產(chǎn)業(yè)之一，本園區(qū)的大力發(fā)展，必然吸引更多的人流、物流，對(duì)商業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；②項(xiàng)目屬于XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)的重要板塊之一，市場上商鋪及住宅供應(yīng)小于需求，具有較大的市場潛力。⑷威脅分析(T)①項(xiàng)目所在地處于XX區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待于進(jìn)一步提高，消費(fèi)能力較低，恐影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度；②XX市其他商業(yè)、地產(chǎn)、服務(wù)園區(qū)等也在大力發(fā)展，對(duì)商戶具有一定的吸引力，由此而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的威脅。⑸項(xiàng)目SWOT表:表2-3SWOT分析表優(yōu)勢（S）劣勢(W)機(jī)會(huì)(O)SO戰(zhàn)略戰(zhàn)略說明：充分利用優(yōu)越的自然資源和XX板塊的發(fā)展前景，尋求中端目標(biāo)市場，獲取最大目標(biāo)利潤，樹立強(qiáng)勢品牌形象。WO戰(zhàn)略戰(zhàn)略說明：針對(duì)客戶特點(diǎn)，重點(diǎn)抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅卷?xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢，弱化自身劣勢。威脅(T)ST戰(zhàn)略戰(zhàn)略說明：依托園區(qū)發(fā)展，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，吸引目標(biāo)客戶。WT戰(zhàn)略戰(zhàn)略說明：充分利用周邊環(huán)境，產(chǎn)品差異化，以XX板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。2、經(jīng)營規(guī)模根據(jù)建設(shè)單位的計(jì)劃，本項(xiàng)目產(chǎn)品類型為商業(yè)和住宅，商業(yè)出租、住宅出售，各類型面積詳見下表。表2-4分物業(yè)形態(tài)面積明細(xì)及銷售安排產(chǎn)品建筑面積（㎡）租售安排備注商業(yè)161303出租住宅42401.54出售3、銷售價(jià)格預(yù)測通過對(duì)本項(xiàng)目本身特點(diǎn)、周邊環(huán)境和熱售樓盤的區(qū)位、環(huán)境資源、產(chǎn)品戶型、配套、容積率、性質(zhì)等因素綜合分析和評(píng)價(jià)，采取市場可比項(xiàng)目定價(jià)方法，測算本項(xiàng)目當(dāng)前商業(yè)比準(zhǔn)租金為2.5元/㎡/d，住宅靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為8,500元/㎡。根據(jù)對(duì)市場環(huán)境的研究分析以及價(jià)格測算所得出的價(jià)格定位結(jié)論，本項(xiàng)目商業(yè)部分租金為2.5元/㎡/d，住宅銷售均價(jià)統(tǒng)一為8,500元/㎡。

建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模XX.XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園總體用地面積約4,500畝，集XX購物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、商業(yè)街和體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)園的一期工程，項(xiàng)目總用地面積為610.33畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積223,849.96萬平方米。其中XX購物公園用地面積約450.98畝，建筑面積161,303平方米，容積率0.54，綠地率30%；住宅用地面積約159.35畝，建筑面積62,546.96平方米，容積率0.59，綠地率42.5%。圖3-1產(chǎn)業(yè)園總體鳥瞰圖項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地理位置本項(xiàng)目用地位于XX區(qū)，奢嶺鎮(zhèn)，長清公路以西的區(qū)域，交通快捷便利，用地距XX城區(qū)15公里，距龍嘉國際機(jī)場25公里。圖3-2項(xiàng)目區(qū)位圖2、土地權(quán)屬類別本項(xiàng)目為XX?XX名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程第一批項(xiàng)目，總用地面積約610.33畝，地塊類別為商業(yè)和住宅用地。土地使用權(quán)將辦理到吉林XX名牌折扣城有限公司名下，具備土地使用合法權(quán)益，符合該項(xiàng)目實(shí)施的需要。3、現(xiàn)有土地現(xiàn)狀（1）建筑現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地內(nèi)部有少量建筑，為散落分布，建筑層數(shù)為1～3層，建筑質(zhì)量風(fēng)貌較差。（2）道路交通現(xiàn)狀場地與周邊現(xiàn)有主要交通聯(lián)系線路為長清公路，交通便利。場地內(nèi)部為原農(nóng)村的聯(lián)系道路，寬度較小，沒有保留價(jià)值。（3）景觀環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀場地平坦，視線開闊，景觀環(huán)境質(zhì)量一般。（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀本區(qū)域?yàn)榇_發(fā)區(qū)域，現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施較少，片區(qū)周邊已經(jīng)規(guī)劃有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，可以保障項(xiàng)目的后期實(shí)施。場地周邊現(xiàn)有長清公路，可提供市政管線接入。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形地貌條件奢嶺鎮(zhèn)地處XX市中心與XX區(qū)政府所在地的中段，距XX區(qū)18公里，北臨XX市南北區(qū)和二道區(qū)，并與凈月潭旅游開發(fā)區(qū)接壤，是XX市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的新興城鎮(zhèn)。本項(xiàng)目用地為未開發(fā)用地，包括大面積旱地和水域，用地內(nèi)部零星分布有村鎮(zhèn)建設(shè)用地。奢嶺鎮(zhèn)地域廣闊，自然資源豐富，全鎮(zhèn)幅員面積15，000公頃，荒山面積385公頃，荒山245公頃，水域面積38公頃，水庫二座，有五星水庫和普安水庫。

2、氣象條件XX區(qū)地處吉林省中部地帶，根據(jù)吉林省氣候區(qū)劃圖，吉中氣候區(qū)北部，該地區(qū)年平均氣溫4.8°C，最高溫度39.5°C，最低溫度-39.8°C。最熱月（7月）平均氣溫23℃。3、工程地質(zhì)據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。場地類別為Ⅱ類，為抗震一般場地，場地工程地質(zhì)條件完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。4、交通條件奢嶺鎮(zhèn)地處XX市中心與XX區(qū)政府所在地的中段，距XX區(qū)18公里，北臨XX市南北區(qū)和二道區(qū)，并與凈月潭旅游開發(fā)區(qū)接壤，是XX市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的新興城鎮(zhèn)。距XX火車站38公里，距XX市森林旅游城僅3公里，地理位置十分優(yōu)越，交通便利。5、建材供應(yīng)條件XX區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，水泥、鋼材可從各地廠家銷售點(diǎn)購買。項(xiàng)目的建筑材料來源充足。6、地震烈度根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《XX市城市抗震設(shè)防區(qū)劃分》，XX市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)g=0.05，該工程場地屬D區(qū)，屬Ⅱ區(qū)，為非液化區(qū)，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場地地震基本烈度為Ⅵ度。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總體設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（建設(shè)部2008.01）(2)《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（建設(shè)部2006.05）(3)《奢嶺鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2005-2020）(4)《奢嶺鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》(5)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-932002年版）(6)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）(7)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GBT50378-2006）(8)《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》（CJJ83-99）(9)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-2001）（試行）(10)《XX市建筑工程配建停車場（庫）規(guī)劃設(shè)置規(guī)則》（2005）(11)《XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(12)國家、XX市、XX區(qū)有關(guān)城市建設(shè)的其它政策和法規(guī)文件2、規(guī)劃原則(1)現(xiàn)代化原則：提倡多樣化的園區(qū)公共空間，引導(dǎo)多元化的消費(fèi)與居住需求。以現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，營造現(xiàn)代化的購物與生活環(huán)境。(2)特色性原則：立足用地當(dāng)前景觀形象，落實(shí)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)目標(biāo)，通過逐步完善建筑及景觀環(huán)境，塑造出本項(xiàng)目不可替代的標(biāo)志和特色。(3)人本性原則：創(chuàng)造合理有序、安全舒適、富有人性化的商業(yè)與生活空間，并以人們的行為方式和精神內(nèi)涵作為園區(qū)景觀要素之一。(4)生態(tài)建設(shè)原則：利用現(xiàn)有自然景觀，塑造生態(tài)型文化空間，以生態(tài)建設(shè)為導(dǎo)向，提倡“資源節(jié)約，環(huán)境友好”，構(gòu)建兩型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。3、規(guī)劃目標(biāo)(1)XX購物公園將擴(kuò)大基地所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，文化影響；為游客提供購物，娛樂，休閑于一體的鄉(xiāng)村城市生活；充分利用已有的良好自然條件，創(chuàng)造和擴(kuò)展人與自然接觸的平臺(tái)；形成一個(gè)獨(dú)特的“歐洲小鎮(zhèn)”群落，提升該片區(qū)的整體建筑形象；XX購物公園的商業(yè)設(shè)計(jì)將效果突出，而且以經(jīng)濟(jì)﹑實(shí)用為主導(dǎo)。(2)完善城市功能配套，提升本區(qū)域城市品質(zhì)；豐富城市面貌，打造具備“地中?！毙℃?zhèn)風(fēng)情的國際級(jí)居住社區(qū)；整合場地水系，營造良好的生態(tài)系統(tǒng)；貫徹生態(tài)規(guī)劃和綠色建筑的新概念，努力實(shí)現(xiàn)節(jié)能示范區(qū)；合理利用地形地貌，降低開發(fā)成本，力求物美價(jià)廉、物超所值。4、規(guī)劃布局(1)購物公園布局XX購物公園規(guī)劃以歐洲小鎮(zhèn)布局為主線，組團(tuán)街區(qū)為主面，沿入口節(jié)點(diǎn)、廣場空間，形成點(diǎn)、線結(jié)合的空間劃分，增加場所空間的序列感和趣味性。一期東起長清公路銜接南部XX購物公園，加強(qiáng)了進(jìn)入園區(qū)游客的導(dǎo)向感。公園內(nèi)設(shè)有庭院，廣場及街道兩側(cè)的建筑騎樓，提供了豐富多樣的服務(wù)設(shè)施，比如餐館、酒吧、茶室等，充分體現(xiàn)了“歐洲小鎮(zhèn)”群落的設(shè)計(jì)理念。通過將戶外的原有自然景觀保留，并將其融入到XX購物公園的各個(gè)方面來增加游客對(duì)此項(xiàng)目的識(shí)別感，游客在購物的同時(shí)又可以欣賞到自然景色。XX購物公園規(guī)劃設(shè)計(jì)保留了沿岸的自然景觀，游客在這些自然景觀中可以享受寧靜、輕松的購物過程。整個(gè)項(xiàng)目共布置508個(gè)店鋪，其中一層308間，二層200間。(2)住宅布局住宅以XX購物公園為依托，憑借“中央綠軸”劃為成東西兩大片區(qū)，整合水系穿越其間，東片區(qū)產(chǎn)品類型以聯(lián)排低層住宅為主，配以部分高層和疊院洋房，西片區(qū)住宅品質(zhì)以雙拼低層住宅為主，規(guī)劃少量聯(lián)排低層住宅，形成不同產(chǎn)品檔次。住宅布局基本以南北向?yàn)橹饕?，沿水岸區(qū)域以景觀朝向?yàn)橹?。社區(qū)內(nèi)配合“組團(tuán)”效果的營造，建筑形態(tài)豐富多變，形成系列的空間節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)“鄰里”意識(shí)，沿湖邊隨岸線和用地紅線的變化，建筑群體自然凹凸，增加臨水的寬度視野，豐富建筑的空間，構(gòu)成與水岸環(huán)境共生，尺度宜人的度假小鎮(zhèn)。住宅區(qū)以道路和水系劃分成多個(gè)組團(tuán)，水系繞行其間，營造水岸景觀，公共岸線與私家岸線相互交融，在滿足低層住宅臨水品質(zhì)前提下，充分考慮社區(qū)居民散步、晨練的活動(dòng)環(huán)境。中央綠軸形成凸突緩坡帶狀休閑空間，規(guī)劃網(wǎng)球場、藍(lán)球場、兒童活動(dòng)場地和居民健身場地。綠軸與水系相交處，擴(kuò)大空間成為豐富的“山水景觀”。5、景觀規(guī)劃(1)購物公園景觀規(guī)劃從購物公園的公共空間到再到漸次的內(nèi)庭園、建筑室內(nèi)空間，形成豐富、連續(xù)景觀序列。充分利用景觀節(jié)點(diǎn)空間形成舒適宜人的景觀框架，結(jié)合人行街道的綠化帶以及景觀水帶、中心花園，構(gòu)建小區(qū)點(diǎn)、線、面互相交織的綠地景觀系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)?！包c(diǎn)”：為均衡分布的若干個(gè)公園主要景觀節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)功能分區(qū)內(nèi)部的主要公共活動(dòng)空間。“線”：為主要的人行景觀聯(lián)系軸線，依托公共綠化廊道有機(jī)串聯(lián)各大功能分區(qū)?！懊妗保簽楦鱾€(gè)商業(yè)景觀區(qū)，通過相互契合的建筑群落及建筑室外空間，形成風(fēng)貌形象完整的景觀區(qū)。(2)住宅區(qū)景觀規(guī)劃從社區(qū)的公共空間到中心綠地、再到漸次私密的內(nèi)庭園、住宅單元，形成豐富、連續(xù)景觀序列。充分利用原有地形環(huán)境形成舒適宜人的三維空間景觀框架，結(jié)合道路的綠化帶以及景觀水帶、中心花園、步行景觀帶，構(gòu)建小區(qū)點(diǎn)、線、面互相交織的綠地景觀系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)?！包c(diǎn)”：為均衡分布的若干個(gè)社區(qū)主要景觀節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)居住組團(tuán)內(nèi)部的主要公共活動(dòng)空間?！熬€”：為兩大相輔相成、密不可分的社區(qū)主要景觀軸線，第一類是水系景觀軸線，依托水系自由串聯(lián)各居住組團(tuán)；第二類是社區(qū)綠化景觀軸線，依托公共綠化走廊有機(jī)串聯(lián)七大居住組團(tuán)?！懊妗保簽橹行暮诵木坝^區(qū)。環(huán)境景觀文化氛圍塑造，圍繞地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格，彰顯和反映人文歷史，通過建筑小品、雕塑小品和鋪地圖案手法的合理搭配，小區(qū)內(nèi)小品以樸素的材質(zhì)為主，給人以質(zhì)樸溫馨浪漫的感受。社區(qū)內(nèi)苗木配置設(shè)計(jì)以營造個(gè)性化空間為出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮吉林省植物花卉品種的優(yōu)勢，有效移栽場地原有成型的喬木，廣植吉林省特有的花卉灌木，襯托不同的活動(dòng)場所，濱水岸線和斜坡綠地以耐水低矮灌木為主。6、道路交通規(guī)劃(1)購物公園道路交通規(guī)劃項(xiàng)目周圍規(guī)劃有城市道路，可以滿足各種人流、車流需求。項(xiàng)目用地內(nèi)部也規(guī)劃有完善的道路交通系統(tǒng)，形成內(nèi)外銜接便利，舒適安全的道路交通網(wǎng)絡(luò)。交通規(guī)劃為人車分流，機(jī)動(dòng)車在街區(qū)外圍通行，以形成舒適的購物空間。在某些時(shí)段，內(nèi)部道路可提供貨物車輛出入使用。緊急情況下，內(nèi)部寬度超過4米的人行道路可作為消防通道使用。XX購物公園離XX市驅(qū)車只需15分鐘，可以滿足游客需要。此外公共交通工具可以利用，例如購物公園規(guī)劃有公交站。(2)住宅區(qū)道路交通規(guī)劃“產(chǎn)業(yè)園”一期工程住宅區(qū)道路規(guī)劃結(jié)合用地規(guī)模、場地環(huán)境條件、基地周邊市政道路系統(tǒng)，順應(yīng)規(guī)劃空間形態(tài)、方便居民的進(jìn)出及出行方式、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性和施工可行性等諸多因素條件，制定道路系統(tǒng)規(guī)劃和道路斷面形式。本項(xiàng)目以“中央綠軸”為骨干脊梁,銜接OUTLETS購物公園，形成社區(qū)系列入口節(jié)點(diǎn)空間，道路與水體一體將基地劃分成七大組團(tuán)，小區(qū)路、組團(tuán)路、入戶道路和專用人行道構(gòu)成本項(xiàng)目的交通流線系統(tǒng)。配合社區(qū)物業(yè)管理,依照道路等級(jí)共規(guī)劃置六個(gè)主要出入口。道路斷面形式考慮到社區(qū)的特點(diǎn)和未來的發(fā)展等因素，確定社區(qū)小區(qū)主路車行道路面寬7.0米，兩側(cè)各1.5米寬人行道。社區(qū)組團(tuán)路面車行道寬5.0米，其中部分路段單側(cè)1.0米寬硬路肩，高層消防通道寬6米，居民入戶道路寬2.6米。水岸步行棧道、專用步行道、入戶道路、各級(jí)道路的人行道，考慮方便老年人、殘疾人使用需要，按要求進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，兼顧輪椅者、拄拐杖者、視力殘疾者的不同要求，在具體設(shè)計(jì)中滿足相應(yīng)技術(shù)規(guī)范。靜態(tài)交通亦根據(jù)場地豎向標(biāo)高現(xiàn)狀,規(guī)劃有地下停車場,規(guī)劃依照本項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，參照XX相關(guān)物業(yè)的現(xiàn)狀，考慮到未來生活的變化和發(fā)展，高層住宅按不低于《XX市建筑工程配建停車場（庫）規(guī)劃設(shè)置規(guī)則》標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。低層住宅每戶均設(shè)兩部專用停車位。7、豎向設(shè)計(jì)(1)購物公園豎向設(shè)計(jì)根據(jù)場地雨水及排污要求，依據(jù)水利專項(xiàng)規(guī)劃，確定場地南高北低，北部標(biāo)高定在33.0～33.6米，南部標(biāo)高定在34.0～35.2米。(2)住宅區(qū)豎向設(shè)計(jì)場地標(biāo)高的制定遵循雨污自排、土方平衡、減少土石方工程量和利于營造環(huán)境景觀的原則，合理確定各類場地適合的坡度、充分利用地形地貌，形成生動(dòng)的建筑和環(huán)境空間效果。中央綠軸標(biāo)高33.0～34.0米，呈緩坡向兩側(cè)，場地內(nèi)現(xiàn)狀污水干管西側(cè)場地設(shè)計(jì)標(biāo)高定在34.5米左右。濱水公共岸線棧道標(biāo)高31.5米(設(shè)計(jì)水位31.00米)。本項(xiàng)目南北走向的“中央綠軸”上小區(qū)級(jí)道路，協(xié)調(diào)場地豎向高差，呈自由曲線狀穿行綠廊兩側(cè)，自然地銜接各組團(tuán)路，綠軸空間成為小區(qū)主要的集中綠地和室外活動(dòng)場所。建筑設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50096-1999(2003年版)(3)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-88(4)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ16-2006(5)《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-20042、購物公園建筑設(shè)計(jì)建筑體塊布置以點(diǎn)、線結(jié)合的方式：高聳的塔樓突破連續(xù)的街面商鋪立面，配合開放的平臺(tái)，木制的廊架，形成錯(cuò)落有致的建筑組合形態(tài)。建筑設(shè)計(jì)大部分為兩層，建筑二層以聯(lián)廊環(huán)繞其間，與首層的騎樓形成上下連通的復(fù)合人行交通。建筑的首層都設(shè)有騎樓，其地平與室外鏈接，其寬度為3米,確保了游客在步行時(shí)的舒適感；騎樓同時(shí)又聯(lián)系著戶外的廣場，街道，形成了供游人休息﹑交談的場地，可以放置咖啡椅﹑茶座，從而再現(xiàn)了“歐洲小鎮(zhèn)”的休閑生活場景。建筑二層戶外通道留有休息平臺(tái)，其中部分由建筑圍合而成，部分面臨街道，并配置綠化和休閑小品設(shè)施，為休閑空間增加了互動(dòng)的氛圍。XX購物公園內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)行人視角的比例感；尺度宜人建筑體量又加強(qiáng)了自然景觀的可進(jìn)入性，達(dá)到塑造怡人易居環(huán)境的目的。立面風(fēng)格以地中海風(fēng)情的效果為主，有效結(jié)合名牌店的招牌設(shè)計(jì)，輔以燈光照明，營造輕松、愉悅的旅游購物環(huán)境。建筑柱式、門窗的樣式、洞口的規(guī)格、欄桿扶手等建筑細(xì)部都嚴(yán)格依照地中海風(fēng)地區(qū)建筑的式樣，與本地化的工藝水平相結(jié)合，打造“歐洲小鎮(zhèn)”建筑的細(xì)節(jié)。建筑材料以象征富足的黃色噴砂墻為主導(dǎo)，屋頂配有紅瓦挑檐，底部自然文化石材做墻群，充分延續(xù)了歐洲小鎮(zhèn)建筑的設(shè)計(jì)理念。公園內(nèi)商鋪的建筑平面都已8m×8m的柱網(wǎng)，規(guī)格化的柱網(wǎng)不但便于使用劃分，而且有利于消防入口的配置。3、住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì)依照相關(guān)規(guī)范要求，本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)模，配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。中學(xué)、小學(xué)等項(xiàng)目集中在二期工程用地內(nèi)；商業(yè)服務(wù)設(shè)施（含金融、郵電）、醫(yī)療衛(wèi)生（社區(qū)保健中心）和行政管理相對(duì)集中、主要布置在社區(qū)綜合服務(wù)中心和沿同心路“底商”位置；其它社區(qū)服務(wù)活動(dòng)設(shè)施則相對(duì)分散，社區(qū)內(nèi)以電瓶通勤車交通方式，解決居民在區(qū)內(nèi)的交通運(yùn)行的需要。本項(xiàng)目單體建筑的設(shè)計(jì)，在充分研究物業(yè)特征和吉林省氣候特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面打造“環(huán)境共生型健康建筑”理念。具體手法為加大進(jìn)深，局部中空以節(jié)約土地和增加室內(nèi)自然通風(fēng)量；設(shè)計(jì)戶內(nèi)天井以減少對(duì)空調(diào)的信賴；利用坡頂融入太陽能設(shè)計(jì)節(jié)約能源；生活污水埋地式生態(tài)處理，中水回收為綠化用水，清潔用水，建筑用材樸素、風(fēng)格簡約，努力達(dá)到節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材的綠色建筑目標(biāo)。低層住宅物業(yè)類型為疊院、聯(lián)排和雙拼低層住宅，南北雙向入戶設(shè)計(jì)，規(guī)劃組合節(jié)地高效。以簡樸的西班牙鄉(xiāng)村民居的風(fēng)格，營造浪漫、空透、陽光、綠色的建筑形象，豐富社區(qū)環(huán)境，憑借規(guī)模效應(yīng)，形成獨(dú)立的城市組團(tuán)外觀，打造鮮明城市特色。低層住宅戶型以休閑生活為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，兼顧改善居住條件的換房要求，戶內(nèi)空間分隔又有貫通，室內(nèi)外空間相互交融，起居空間靈活多變，住宅產(chǎn)品由170余平方米至255平方米多種戶型，由三房兩廳至五房三廳，雙向陽臺(tái)及屋頂退讓露臺(tái)，營造優(yōu)良品質(zhì)之高尚社區(qū)。本項(xiàng)目高層住宅沿長清公路西側(cè)布置，分別為33層和17層及11層，平面布局緊湊，戶均景觀和日照良好，形成高低錯(cuò)落的建筑空間景觀，是本項(xiàng)目重要的形象標(biāo)志。社區(qū)中心是一棟兩層地中海風(fēng)情建筑，功能安排有西餐、室內(nèi)外茶室和社區(qū)服務(wù)，二樓布置棋牌室、健身房及社區(qū)保健中心等，室內(nèi)泳池與室外臨水岸以無邊際泳池相貫通，增加活動(dòng)的趣味性和季節(jié)變化的保障。社區(qū)中心為本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，建筑外觀為經(jīng)典的西班牙風(fēng)格的造型，突出莊重典雅。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）(2006年版)(2)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）(3)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）(2008年版)(4)《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）》(5)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）(6)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）(7)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）(8)各專業(yè)提供的委托資料。2、設(shè)計(jì)參數(shù)（1）結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)為1.0，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年；（2）基本風(fēng)壓值為0.35KN/㎡，高層建筑的基本風(fēng)壓值為（1.1×0.35）KN/㎡，地面粗糙度為B類；（3）本工程建筑抗震的設(shè)防類別為丙類建筑，地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。3、結(jié)構(gòu)選型低層為框架結(jié)構(gòu)；高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)。4、地基及基礎(chǔ)形式本項(xiàng)目的基礎(chǔ)視將來工程地質(zhì)勘察情況，結(jié)合建筑物的實(shí)際而定。基礎(chǔ)形式擬采用：低層建筑采用天然地基上的鋼筋混凝土柱下獨(dú)立基礎(chǔ)，高層建筑采用鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)。給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50013-2006）(2)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50014-2006）(3)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）(4)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）（2005年版）(5)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084-2001）(6)其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)技術(shù)條件2、設(shè)計(jì)范圍本工程紅線以內(nèi)室外和室內(nèi)給水、排水及消防給水設(shè)計(jì)3、給水系統(tǒng)(1)水源選擇購物公園擬從城市給水管網(wǎng)引入兩路水源供小區(qū)的生活及消防用水,一路由小區(qū)西北角入口處管網(wǎng)引一路DN250的管徑進(jìn)入小區(qū),另一路由小區(qū)東南邊的城市管網(wǎng)引一路DN250的管徑進(jìn)入小區(qū)；兩路引入管在小區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置,引入管上設(shè)總水表計(jì)量,并設(shè)防回流污染止回閥。住宅區(qū)從用地范圍東面和長清公路西面規(guī)劃道路的城市給水管道上，各引一條DN250的給水管道接至用地紅線范圍內(nèi)，并分別通過水表計(jì)量以后，在小區(qū)用地范圍內(nèi)連成環(huán)狀給水管網(wǎng)，供給小區(qū)各用水點(diǎn)的生活用水、綠化用水及消防用水。(2)給水管材購物公園給水管材：給水立管采用鋼塑復(fù)合管，管道采用承插接；室內(nèi)支管采用PPR給水塑料管，熱熔連接；管道、管件及閥門的工作壓力為不小于1.0MPa。住宅區(qū)生活給水管材

：DN≤50的采用PPR塑料給水管（P=1.0MPa），熱熔連接；DN>50的采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管（P=1.0MPa），熱熔連接。工作壓力超過0.9MPa的給水管道采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管（P=1.6MPa），熱熔連接。4、排水系統(tǒng)該小區(qū)的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。（1）污水系統(tǒng)生活污水由污水排水立管和室外污水管道收集后排入室外化糞池進(jìn)行處理，經(jīng)過化糞池處理后由區(qū)域內(nèi)污水管道輸送到城市污水干管（d1200）。生態(tài)型架空地下室的排水采用潛污泵提升后就近排入室外污水管道。購物公園污水排至原有市政污水管網(wǎng)上，商鋪內(nèi)不單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間，考慮分區(qū)域設(shè)置公共衛(wèi)生間。污水管材：建筑物的污水管道采用建筑排水用UPVC排水管道，承插式膠圈連接。室外污水管道采用UPVC中空雙壁波紋管（P=10kN/㎡），承插式膠圈連接。（2）雨水系統(tǒng)根據(jù)XX市暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式：Q=2150.5(1+0.41LgP)/(t+13.275)0.6846Q=φ·q·F式中：Q——雨水排水量（L/S）q——降雨強(qiáng)度（L/S·㎡）P——設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（取P=2年）t——降雨歷時(shí)（分鐘）φ——徑流系數(shù)F——匯水面積（㎡）屋面雨水由建筑及露天部分的雨水天溝或雨水斗收集后，經(jīng)雨水立管排至小區(qū)雨水管網(wǎng)。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平箅雨水口，收集道路雨水及人行道雨水；屋面雨水經(jīng)雨水立管排入雨水管道。根據(jù)地形特點(diǎn)，在本小區(qū)東南部商業(yè)區(qū)的東側(cè)規(guī)劃了管徑1.2米的雨水管，將原上游2平方公里城市匯水，通過自流方式經(jīng)雨水管導(dǎo)入下游水系；小區(qū)內(nèi)的雨水收集系統(tǒng)規(guī)劃，以最短管線、匯集最大面積的雨水為原則布置雨水管道。屋面雨水和小區(qū)的場地雨水分別由雨水斗、雨水口收集后排入室外雨水管道，再由雨水管道有組織收集后就近排入臨近自然水系，原自然水系老馬橋河水體規(guī)劃為調(diào)蓄水體，結(jié)合其防洪整治進(jìn)行清淤改造，設(shè)計(jì)水位定為31.0米；建立小區(qū)水體與江河的循環(huán)系統(tǒng)，充分利用馬橋河，從馬橋河鋪設(shè)補(bǔ)水管將馬橋河的水引入這些水體，形成活水流動(dòng)，保證水體水質(zhì)，溢流水流至老馬橋河道，后向東橫穿雷鋒大道排入下游。5、消火栓給水系統(tǒng)根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，本工程室外消火栓給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)合用，室外消防管網(wǎng)布置成環(huán)，環(huán)網(wǎng)上適當(dāng)位置設(shè)室外消火栓,按間距不大于120米設(shè)置。消火栓距道路邊小于等于2.0米，距建筑物外墻大于等于5.0米。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)由管道、加壓泵、穩(wěn)壓裝置、水泵結(jié)合器、濕式報(bào)警閥、水流指示器、電控信號(hào)閥及噴頭等組成。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)兩臺(tái)給水加壓泵，位于水泵房內(nèi)（水泵房另建）。一用一備，互為備用。在單層建筑面積大于1,500平方米或總建筑面積大于3,000平方米的商鋪及公共走道上設(shè)噴頭，在主立管進(jìn)水端前設(shè)濕式報(bào)警閥，并可直接啟動(dòng)加壓泵，加壓泵設(shè)在地下水泵房內(nèi)，加壓泵與濕式報(bào)警閥連接的管網(wǎng)設(shè)置成環(huán)網(wǎng)。屋頂消防水箱引一條DN100的管與濕式報(bào)警閥前端管道相接。在每層每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)水流指示器和電觸點(diǎn)信號(hào)閥，每個(gè)報(bào)警閥所帶的最不利噴頭處，設(shè)末端試水裝置，其他每個(gè)水流指示器所帶的最不利噴頭處，均設(shè)DN25的試水閥。室內(nèi)自動(dòng)噴灑管采用熱浸鍍鋅鋼管。DN<100mm者絲扣連接，DN≥100mm者溝槽連接。管材和接口要求承壓1.6MPa。除屋頂水箱間得管道采用厚度為50mm得泡沫橡塑管殼保溫，其他管道均不做保溫。室外設(shè)兩套SQ100型水泵結(jié)合器，與室內(nèi)自噴管網(wǎng)連通，供消防車加壓之用。電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008(2)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94(3)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95(4)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95(5)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB50293-1999(7)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20042、設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)范圍包括配電、照明等。3、購物公園電氣設(shè)計(jì)本工程基本上都是兩層建筑，負(fù)荷等級(jí)基本為三級(jí)負(fù)荷，用電負(fù)荷比較分散,采用戶外10KV廂式變配電所供電的方式。本工程采用一路10KV高壓電源供電，設(shè)置一個(gè)10KV中心配電所，電源由市電10KV高壓供電系統(tǒng)引入。采用單位建筑面積負(fù)荷密度計(jì)算法對(duì)規(guī)劃區(qū)按照建筑性質(zhì)進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測，并考慮一定的長遠(yuǎn)發(fā)展容量，本次規(guī)劃設(shè)計(jì)按40VA/平方米進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測，需要變壓器安裝容量為6400KVA,設(shè)8臺(tái)800KVA廂式變壓器負(fù)責(zé)各區(qū)域供電。高壓線路均采用穿管埋地敷設(shè)，低壓線路采用電纜溝敷設(shè)或直埋敷設(shè)至各用電單位。4、住宅電氣設(shè)計(jì)（1）供電電源及電壓等級(jí)一期工程分別采用二路10kV電源供電，本工程擬向供電局申請(qǐng)從市政區(qū)域城市電網(wǎng)引二路（一路專線+一路非專線）10kV電力電纜，穿管埋地引入本工程設(shè)在小區(qū)高層建筑地下室內(nèi)的XZB總變配電所電纜分界小室，作為正常工作電源，再通過設(shè)在小區(qū)高層建筑地下室內(nèi)的XZB總變配電所內(nèi)的高壓配電柜，向設(shè)置在生態(tài)型架空地下室的DXB1～DXB7、社區(qū)綜合服務(wù)中心的HSB變配電所和低層住宅區(qū)的XB1～XB3箱式變配電站供電。（2）負(fù)荷等級(jí)A、計(jì)算機(jī)、電信系統(tǒng)電源、消防用電設(shè)備（消防控制室等）、安全防范系統(tǒng)、應(yīng)急照明及疏散指示等為一級(jí)負(fù)荷；B、生活泵、潛水泵、雨水泵、污水處理系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷；C、空調(diào)及一般照明等為三級(jí)負(fù)荷。（3）應(yīng)急備用電源與低壓配電系統(tǒng)本工程選擇自啟動(dòng)應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源，負(fù)責(zé)一期工程的計(jì)算機(jī)、電信系統(tǒng)電源、消防用電設(shè)備（社區(qū)綜合服務(wù)中心、地下室內(nèi)和高層住宅的消防設(shè)備、高層住宅考慮火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置）、安全防范系統(tǒng)、應(yīng)急照明及疏散指示等一級(jí)負(fù)荷，小區(qū)的雨水、污水處理設(shè)備、生活泵、潛水泵等二級(jí)負(fù)荷用電。備用應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組選擇，對(duì)消防用電設(shè)備按其設(shè)備安裝容量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在小區(qū)高層建筑地下室總變配電所（XZB）內(nèi)設(shè)置一臺(tái)800kW柴油發(fā)電機(jī)組，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備供電、安全防范系統(tǒng)、應(yīng)急照明及疏散指示等一級(jí)負(fù)荷的供電。（4）照明系統(tǒng)A、光源一般場所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場所視裝修要求商定；B、照度標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2004)執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)如下：辦公室、商場（300-500lx）社區(qū)綜合服務(wù)中心、大廳（200-300lx）住宅（100-150lx）泵房（50-100lx）網(wǎng)絡(luò)機(jī)房（300-500lx）走道、地下室、設(shè)備房等（50-100lx）生態(tài)型架空地下室（50lx）C、應(yīng)急照明變配電所、消防控制室、電信機(jī)房、水泵房、樓梯間、（合用）前室、商場（鋪）、公共服務(wù)及配套房、大堂等場所設(shè)置應(yīng)急照明，采用220V電源供電，應(yīng)急時(shí)能迅速點(diǎn)亮的光源，采用現(xiàn)場控制開關(guān)。D、疏散指示在走廊、安全出口、樓梯間及其前室、電梯間及其前室、主要出入口等場所設(shè)置疏散指示（采用區(qū)域集中式供電應(yīng)急照明系統(tǒng)，其連續(xù)供電時(shí)間不小于90分鐘），采用220V電源供電，光源為壽命長的節(jié)能燈管。（4）電纜、導(dǎo)線的選型A、高壓電纜采用YJV-8.7/15kV交聯(lián)聚氯乙烯絕緣護(hù)套銅芯電力電纜。B、低壓電纜采用ZR-YJV-0.6/1kV或YJV-0.6/1kV交聯(lián)聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護(hù)套銅芯電力電纜，工作溫度：90℃。C、消防設(shè)備配電電纜采用NH-YJV-0.6/1kV礦物絕緣銅芯耐火電力電纜，工作溫度：90℃。弱電設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《智能建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T50314-2000）(2)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T50311-2000）(3)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-98）(4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年版）（GB50180-93）(5)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程規(guī)范》（GB50198-94）(6)國家相關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范2、設(shè)計(jì)范圍一期工程的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；商場（鋪）、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅的（寬帶網(wǎng)）綜合布線系統(tǒng)；住宅的可視對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)安保防盜及緊急求助系統(tǒng)；小區(qū)監(jiān)控管理系統(tǒng)。3、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程所需的市政有線電視、電話、寬帶網(wǎng)數(shù)據(jù)線均由市政通信井引入。本設(shè)計(jì)擬每戶設(shè)置一個(gè)多媒體布線箱，以滿足寬帶社區(qū)智能家居布線系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)、語音、視頻等出入線端口的統(tǒng)一管理要求。（1）設(shè)備用房的設(shè)置為解決本區(qū)的電信服務(wù)，分別在小區(qū)高層建筑物地下室內(nèi)設(shè)置1個(gè)電信模塊局。電信來源由市政通信管道引入。交接間附設(shè)于建筑物的首層，把電信交接箱、有線電視電視光節(jié)點(diǎn)設(shè)備等集中在一起。電信接線間之間孔數(shù)不小于4孔。（2）有線電視系統(tǒng)A、視信號(hào)從城市有線電視網(wǎng)采用同軸電纜或光纜接入。B、各個(gè)電信交接間內(nèi)設(shè)有線電視進(jìn)線放大器。傳輸系統(tǒng)采用分配分支結(jié)合的方式引至各層，住宅和公寓接至用戶電視插座，其他公共場所預(yù)留信號(hào)電纜，供用戶需要時(shí)接出。（3）電話系統(tǒng)A、共用房只預(yù)留電話管線的通路。B、層住宅、低層住宅按每戶2部電話計(jì)；公建按每30㎡建筑面積一部電話計(jì)。（4）商場（鋪）、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅的（寬帶網(wǎng)）綜合布線系統(tǒng)A、設(shè)計(jì)采用光纖+全5類綜合布線系統(tǒng)，可支持本建筑內(nèi)數(shù)據(jù)系統(tǒng)傳輸?shù)男枨螅驹O(shè)計(jì)僅提供綜合布線的通路，組網(wǎng)由專業(yè)公司完成。B、商場（鋪）、社區(qū)綜合服務(wù)中心、住宅設(shè)置綜合布線系統(tǒng)。系統(tǒng)為二級(jí)星型結(jié)構(gòu)，一級(jí)星型結(jié)構(gòu)的中心為數(shù)據(jù)通訊主機(jī)房，二級(jí)星型結(jié)構(gòu)的中心為各單元配線間。數(shù)據(jù)通訊主機(jī)房設(shè)在會(huì)所弱電主機(jī)房內(nèi)。C、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，住宅按每戶2個(gè)計(jì)；公共建筑物按20㎡建筑面積一個(gè)計(jì)。（5）住宅可視對(duì)講系統(tǒng)A、住宅的每棟設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶設(shè)置可視對(duì)講分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)住戶與訪客，住戶與管理處（消防控制室）、住戶與住戶以及不同門樓的住戶間相互呼叫和通話。B、各住宅單元的主機(jī)設(shè)在一層門廳，用戶持電子感應(yīng)卡即可方便出入。（6）安保防盜及緊急求助系統(tǒng)A、本小區(qū)的安防監(jiān)控系統(tǒng)控制室和消防控制室合建在社區(qū)綜合服務(wù)中心一樓。B、閉路電視監(jiān)控：住宅在大堂、各主要出入口及區(qū)內(nèi)重要區(qū)域設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，同時(shí)作為周邊防護(hù)的輔助手段，通過與周界防越報(bào)警系統(tǒng)間的聯(lián)動(dòng)進(jìn)一步提高安全防范效果。C、利用住宅的可視對(duì)講系統(tǒng)的可視對(duì)講分機(jī)帶有的設(shè)防功能，實(shí)現(xiàn)住戶安保防盜及緊急求助。（7）管網(wǎng)規(guī)劃電信管道的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主干線按1000—1500線╱孔，用戶配線按200—250線╱孔計(jì)算管道數(shù)。另外，考慮有線電視占用1孔，租用管道1孔。電信接線箱之間孔數(shù)不小于4孔，區(qū)內(nèi)通信管道在生態(tài)型地下室沿吊掛橋架敷設(shè)，或沿路網(wǎng)布置，與電力電纜分別位于道路兩側(cè)。防雷設(shè)計(jì)1、防雷保護(hù)（1）本工程的建筑物除33層的高層建筑按第二類防雷措施設(shè)防外，其他建筑物均按第三類防雷措施設(shè)防。（2）在屋頂設(shè)避雷帶作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體。2、安全措施（1）本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S系統(tǒng)。（2）其中性線和保護(hù)地線（PE）在接地點(diǎn)后要嚴(yán)格分開，凡正常不帶電而當(dāng)絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)靠接地。（3）防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地及電氣設(shè)備保護(hù)接地等共用統(tǒng)一的接地裝置。3、接地系統(tǒng)（1）強(qiáng)弱電共用聯(lián)合接地裝置，要求接地電阻應(yīng)小于1歐姆。（2）電梯機(jī)房、消防控制室、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、電訊機(jī)房、安防控制室等弱電設(shè)備用房的接地利用建筑物統(tǒng)一接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，獨(dú)立設(shè)引下線,采用BV-1×25/PC32。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)1、國家及吉林省辦公、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)技術(shù)要求2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-20013、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20054、《吉林省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》BJB43/001-20045、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-936、《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測方法》GB/T7107-20027、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-20078、《民用建筑物污染控制》GB503259、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004給排水節(jié)能1、建筑物的引入管、公共建筑物內(nèi)需計(jì)量的水量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。各戶用水均設(shè)水表計(jì)量，公共部分單