PAGEPAGE1淺議建筑物區(qū)分所有權(quán)及公建配套房屋的登記問(wèn)題內(nèi)容提示：二次大戰(zhàn)以后,隨著戰(zhàn)后人口的增加、建筑技術(shù)的發(fā)展,一個(gè)產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)擁有一幢建筑物所有權(quán)的狀況逐步減少,而由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同來(lái)區(qū)分一幢建筑物所有權(quán)的現(xiàn)象則越來(lái)越多。延伸閱讀：公建建筑物房屋二次大戰(zhàn)以后，隨著戰(zhàn)后人口的增加、建筑技術(shù)的發(fā)展，一個(gè)產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)擁有一幢建筑物所有權(quán)的狀況逐步減少，而由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同來(lái)區(qū)分一幢建筑物所有權(quán)的現(xiàn)象則越來(lái)越多。在這種情況下，由若干個(gè)人各自對(duì)同一幢建筑物內(nèi)的某一部分（專(zhuān)有部分）擁有所有權(quán)，并對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，這就產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)概念。（參考《》）《物權(quán)法》設(shè)專(zhuān)章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)做出定義，而且該章條文所規(guī)范的內(nèi)容已從幢擴(kuò)大到整個(gè)建筑區(qū)劃。因此，在探討與建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)的房屋登記問(wèn)題時(shí)，其范圍也應(yīng)該涵蓋整個(gè)建筑區(qū)劃。一、專(zhuān)有部分的登記問(wèn)題自上世紀(jì)80年代建立權(quán)屬登記制度以來(lái)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記方式是：將專(zhuān)有部分和（分?jǐn)偟模┕灿胁糠肿鳛橥粋€(gè)權(quán)利主體、由擁有專(zhuān)有部分房屋的所有權(quán)人一并申請(qǐng)登記。但這種登記方式存在的主要問(wèn)題是：1.按《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，房屋所有權(quán)人只是對(duì)專(zhuān)有部分單獨(dú)享有所有權(quán)，而對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分是共有和共同管理的權(quán)利。因此，專(zhuān)有部分和共有部分兩者權(quán)利主體不同，將其合并登記沒(méi)有真實(shí)地反映房屋的權(quán)屬狀態(tài)。2.物權(quán)是支配特定物的權(quán)利，物權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是能夠具體確定的，而分?jǐn)偟侥骋粰?quán)利人的部分則是不特定的，只有面積的數(shù)量而無(wú)法確定其具體的位置。因此，并不能將其作為物權(quán)的標(biāo)的。3.共有的房屋應(yīng)由共有人共同申請(qǐng)登記。而把共有的房屋以面積分配的方式分?jǐn)偨o所有權(quán)人，由其各自申請(qǐng)登記，顯然與《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定不一致。此外，在實(shí)際發(fā)生的商品房面積糾紛中，絕大多數(shù)是因公共部位面積的分?jǐn)偠a(chǎn)生的。以上這些問(wèn)題已經(jīng)被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)，因而對(duì)專(zhuān)有部分的登記，主要問(wèn)題是應(yīng)當(dāng)逐步改變?cè)械慕ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的登記方式，使之符合法律的規(guī)定。在《房屋登記辦法》立法過(guò)程中已經(jīng)注意到了這一問(wèn)題，只是由于這種方式沿用已久，如果突然予以改變會(huì)帶來(lái)其他一些問(wèn)題，因此，目前的相關(guān)規(guī)定還只是采取了一些過(guò)渡措施。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記簿管理試行辦法》的附件（房屋登記簿記載內(nèi)容說(shuō)明）中，已經(jīng)明確了建筑物為多個(gè)所有人區(qū)分所有的，專(zhuān)有部分建筑面積為套內(nèi)建筑面積，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)上分別加了專(zhuān)有部分和套內(nèi)建筑面積的相關(guān)內(nèi)容，這為建筑物區(qū)分所有權(quán)登記方式的逐步過(guò)渡創(chuàng)造了有利條件。在今后條件具備時(shí)，權(quán)利人只須對(duì)專(zhuān)有部分申請(qǐng)登記，權(quán)屬證書(shū)上只記載專(zhuān)有部分面積，公共部位因可以另行登記，所以，公共部位的面積毋須再進(jìn)行分?jǐn)?。二、業(yè)主共有房屋的登記業(yè)主共有的房屋有兩類(lèi)，一類(lèi)是屬于整幢業(yè)主共有，另一類(lèi)是小區(qū)全體業(yè)主共有。1.對(duì)整幢業(yè)主共有的部分，在登記時(shí)要解決標(biāo)的物特定及登記的權(quán)利應(yīng)真實(shí)地反映房屋權(quán)利狀態(tài)這兩個(gè)問(wèn)題，還要顧及到由眾多的業(yè)主共同提出申請(qǐng)這一方法不具可操作性。因此，在實(shí)行權(quán)利人只對(duì)專(zhuān)有部分申請(qǐng)登記這一方式后，對(duì)屬于整幢業(yè)主共有的部分，可將該幢所有的共有部分單獨(dú)作為一個(gè)登記單元，由登記機(jī)關(guān)直接代為登記、載入登記簿，并注明為公共部位，屬整幢業(yè)主共有，不發(fā)權(quán)屬證書(shū)。2.對(duì)小區(qū)全體業(yè)主共有房屋的登記，《房屋登記辦法》解決了一個(gè)重要的問(wèn)題，就是明確了依法屬于全體業(yè)主共有的房屋由開(kāi)發(fā)企業(yè)在初始登記時(shí)一并申請(qǐng)，并明確了只在登記簿上記載，不發(fā)權(quán)屬證書(shū)。在實(shí)際工作中，按這一規(guī)定來(lái)操作還存在一個(gè)難題，就是如何來(lái)判斷哪些屬于全體業(yè)主共有，即應(yīng)該有一個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，理論界和業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)作了很多有益的探索：有的主張?jiān)谛^(qū)規(guī)劃時(shí)就明確哪些應(yīng)屬全體業(yè)主共有，也有的主張應(yīng)以建設(shè)成本核算的方法來(lái)明確，然而這些方法還存在一些問(wèn)題。在實(shí)踐中，也并非所有的業(yè)主和開(kāi)發(fā)企業(yè)都愿意主張配套房屋的所有權(quán)。大部分業(yè)主期盼的只是不要隨意改變配套房屋的用途，而并非一定要擁有配套房屋的所有權(quán)。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)為避免長(zhǎng)期承擔(dān)維修費(fèi)用而放棄配套房屋所有權(quán)的現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。正由于實(shí)際情況千差萬(wàn)別，《物權(quán)法》及最高人民法院對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋?zhuān)捕紱](méi)有對(duì)配套房屋的所有權(quán)問(wèn)題做出直接、明確的規(guī)定。在全國(guó)人大法工委編寫(xiě)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》中，有一段寫(xiě)得很好的話：屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專(zhuān)有的財(cái)產(chǎn)（P174）。本來(lái)，按《物權(quán)法》的規(guī)定，合法建造的房屋自建成時(shí)，建造者就取得了所有權(quán)，除法律另有規(guī)定的以外，應(yīng)屬建造者所有。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)房人來(lái)講，也應(yīng)如此。因此，除了法律規(guī)定屬于業(yè)主共有的（實(shí)際上就是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專(zhuān)有的房產(chǎn)）以外，應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿將其歸于全體業(yè)主所有并做了約定的，可以從其約定。三、關(guān)于共有的性質(zhì)業(yè)主共有房屋進(jìn)行登記時(shí)，還有一個(gè)問(wèn)題就是這種共有是按份共有還是共同共有。如果按共有的一般規(guī)定來(lái)看，應(yīng)視為按份共有。因?yàn)闆](méi)有約定或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，應(yīng)視為按份共有。但是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有不同于一般的共有，如：共有部分的權(quán)利不能單獨(dú)處分；共有人不得要求分割產(chǎn)權(quán)；業(yè)主轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分時(shí)，對(duì)享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)还灿胁糠忠徊⑥D(zhuǎn)讓時(shí)也不存在共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，不能以共有的一般規(guī)定來(lái)界定公共部位的權(quán)利（如按照業(yè)主購(gòu)房時(shí)的出資額來(lái)確定共有份額）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)著名學(xué)者謝在全所著的《民法物權(quán)論》中提出：區(qū)分所有權(quán)制度之存在，有其必要性，而適用共有之一般規(guī)定之結(jié)果，不僅不能解決問(wèn)題，反將使區(qū)分所有之制度遭受破壞。梁慧星在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中曾建議規(guī)定建筑物及其附屬物的共有部分，除另有約定外，按其專(zhuān)有部分比例共有。如按這一建議，共有部分除當(dāng)事人另有約定外，就應(yīng)作為按份共有。但《物權(quán)法》最終并沒(méi)有規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分按專(zhuān)有部分比例共有，這也是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，否則就沒(méi)有必要來(lái)規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)。所以，不宜明確其為按份共有，在登記時(shí)，注明為整幢業(yè)主或全體業(yè)主共有即可。在涉及到共有部分的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)的處理時(shí)，則可按《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。四、以修改《城市房地產(chǎn)管理法》為契機(jī)，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記方式十多年前，《城市房地產(chǎn)管理法》第一次以法律形式規(guī)定了權(quán)屬登記制度，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的鞏固和完善起了很好的作用，但由于各種原因，該法對(duì)權(quán)屬登記的規(guī)定還比較簡(jiǎn)單。對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》可以發(fā)揮其行政法的作用，對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出規(guī)定，使建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記方式趨于完善。1.屬于全體業(yè)主共有的房屋，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證時(shí)予以明確，并將此內(nèi)容載入預(yù)銷(xiāo)售許可證及商品房預(yù)銷(xiāo)售合同。2.房地產(chǎn)開(kāi)