北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標由美林花園成功舉辦。招標會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標單位都進行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。以下是這次問答的精選。

第一答辯人：

北京達文物業(yè)管理公司

劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費作抵押，請問這種做法的根據(jù)是什么？

答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費要用于重大公用設(shè)施的改建和維護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當?shù)墓芾碣M用作為維修基金。

劉：北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費押金的規(guī)定。

點評：物業(yè)管理費及公共代辦性服務(wù)項目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。

季如進（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？

答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實際情況提出的。

第二點，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。

點評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費用劃分為中小修項目費用與大修項目費用，前者從日常物業(yè)管理費中支付，后者從公共維修基金中支付。

蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實行財務(wù)公開化，但你們公司的標書并未涉及，請解釋一下。

答：我們通過兩種途徑實現(xiàn)財務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認證標準制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。

點評：物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當以適當方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應(yīng)當履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及管理情況。

第二答辯人：

北京保利物業(yè)酒店管理公司

徐俊達（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？

答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強調(diào)的是服務(wù)。

杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。

答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認為８個人的編制并不大。

傅物業(yè)管理性涉及的工程系和統(tǒng)較多，而且諷接管初期又是遲一個磨合期，終將來隨著物業(yè)爐不斷的完善，擾我們要培養(yǎng)一飼些萬能手，如軍果最初把人員倚編制壓下來，竭實施過程中就軋會非常被動因。薄倦點評：在守６家競標的物絡(luò)業(yè)管理公司中報，除保利之外芬，其余各家公逆司列出的財務(wù)敲人員最多未超膽過３人。作為唇客戶或業(yè)主提紀出這樣的質(zhì)詢紋，當然是在情愚理之中甚。冷稻楊燕敏（屈北京市房地產(chǎn)貍管理局總工程域師，以下簡粘稱鋸“撥楊肺”乎）：你標書中刷的人員編制非務(wù)常龐大，共有宗１４６個人，基人員費用的支鵲出加上管理費猴酬金共約５０博０萬元，占整璃個物業(yè)管理支羽出的５５％以限上，請對此問畫題進行解釋媽。弊穴答：從目慈前北京物業(yè)管米理行業(yè)情況來原看，完全過渡枯到專業(yè)化，或分是單純減少物很業(yè)管理公司的會人員，我們測越算過，似乎比稼自己管理費用杠還要高，因此炭，我們在標書破中只將綠化暫纖委托專業(yè)化公臟司，隨著管理飾的深入，我們晚將逐漸減少保墾安、工程維修折等部門的人員面編制。我預(yù)計擔，會減少到８假０人左右維。桑愁點評：物啦業(yè)管理要想競耽標成功、占領(lǐng)姜市場，必須按箱市場經(jīng)濟法則收行事，即應(yīng)當壘優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)錘，科學(xué)合理地骨設(shè)置崗位，提歐高管理水平，婦以便降低管理神成本怕。全丟徐：標書特上已提出物業(yè)湖管理費的參考煎指導(dǎo)價為４元惑，你們做出元社的標準，是基剛于什么樣的理凍由除？墊糾答：關(guān)于沒保利物業(yè)申報計的每平方米６霜元的管理標準揮，與標書上提叨出的每平方米封每月４元，差聽距為兩元，當水時從保利物業(yè)昏的指導(dǎo)思想上輩來講，我們認膊為，應(yīng)該根據(jù)錫保利物業(yè)管理享美林公寓的全毫部支出項目的代實際需要來測銀算，在標書上互我們提到了九殊項，在資料有勞限的情況下，器我們首先按照眼目前的現(xiàn)有資暮料提出全部支勞出項目，之后濕按照可供銷售狗的面積１２萬鋪平方米倒推回柜來計算出６元扶錢。我認為，尼作為一家物業(yè)愈管理公司，在撓他接管一家物齊業(yè)管理項目的段時候，首先應(yīng)隊明確這家物業(yè)判的定位是什么以檔次，之后根爸據(jù)他受托的項距目制定切實可差行的支出項目京。我認為保利益物業(yè)目前擬定悼的八項跟ＩＳ嫁Ｏ９００２制詠定的標準吻合斬，我們確實有屑一定的偏差，丹這是由于保守則而造成的，不筍過我們會有一碑定的調(diào)整。如秒果我們的預(yù)算牧或者說我們的懂標書沒有得到桃業(yè)主的同意，沖我們可以按照埋發(fā)展商對的垂唉資料做進一步魄的測算雄。付榜杜：關(guān)于掏物業(yè)管理承諾囑問題，我統(tǒng)計駕了一下，在所被有的物業(yè)管理城公司當中，根簡據(jù)國家標準要速求，有如下幾爹點保利公司是各處于最低線：登第一，房屋維慧修國家標準是悠９８％，保利煌承諾是９５％箱；第二，是維平修工程合格率儉，其他各家（濤競標的物業(yè)公嗚司）均符合國笑家標準，惟有襪保利是９７％除；第三，化糞薪池、污水井完剝好率國家規(guī)定娘是百分之百，饅其他各家都是自百分之百，保陵利是９５％；介第四，業(yè)主滿鐮意率這一項保西利承諾是９０獎％，其他各家這基本都是百分足之百，請解釋堡一下法。逮狀答：國家恰有關(guān)標準我們冒也都看了，要荒迎合發(fā)展商和竟評委的口味都叼可以寫成是百責分之百，但這握可能就是一個偉不切實際的承卵諾，我們從實壺際經(jīng)驗出發(fā)制蹦定這樣一個百廢分比，否則將寬是一種不負責怖任的態(tài)度晃。因沙點評：從鏟各公司的競標圍書中看出，各身公司承諾的標悉準各項都基本確上接近百分之查百，這與北京釣現(xiàn)實的物業(yè)管蝴理情況顯然有冤很大差距，該板公司的承諾雖炸然選擇了下限愿，但未必不符指合實際掩。漢丘這也引發(fā)洞出另一個問題創(chuàng)，如果中標物絕業(yè)管理公司沒徐有實現(xiàn)承諾的念標準，問題該田如何解決？同立時，對于上述驟指標的定義及愉可操作性也值弓得考慮度。座煉蔡耀忠（醬北京煒衡律師晝事務(wù)所律師，雄以下簡洽稱屯“常蔡律漁師身”倡）：你標書中躁提到對自主經(jīng)步營、自負盈虧狀有異議，如果垃在正常情況下昏，管理費收入粱不夠支出，這潑準備怎么處理奪？腹龍答：作為頓物業(yè)管理公司墾，支出原則是本有多少錢干多沈少事，管理酬乎金應(yīng)該是建設(shè)寄部規(guī)定的８％漠和１２％，在離正常管理之下今，如果虧損，春這種虧損在得嗽到物業(yè)管理委照員會的認可后臘，應(yīng)由全體業(yè)的主承擔；如果者有盈利，也應(yīng)畏由全體業(yè)主共霧享，轉(zhuǎn)入下一奪年度繼續(xù)使用后，同時，管理遵公司每一年度社應(yīng)該向全體業(yè)允主報告下一年黨度的收支管理土預(yù)算，若不發(fā)汽生重大的資金輛支出項目，管柱理公司不應(yīng)該旗發(fā)生收支不平包衡的現(xiàn)象蛛。喚性點評：物批業(yè)公司在采取賀定額酬金的管滑理方式時，也缺不能免除物業(yè)犯公司在物業(yè)管浩理費入不敷出虛時負有一定責交任，在正常情捧況下，保持物頂業(yè)管理費收支半平衡是物業(yè)公媽司一項重要義霉務(wù)，同時法律媽法規(guī)亦不禁止輩物業(yè)公司采用憂承包的管理方鮮式部。誼啄第三答辯水人咸：密殺北京燕僑物業(yè)鉆管理公飛司象寺劉：美林培花園是外銷公蓮寓，也就是說壽這里的業(yè)主或差租戶有可能是譯外國人，作為坊物業(yè)管理公司殃你們是否知道欠應(yīng)到公安機關(guān)腐辦哪些手續(xù)籍？鉆杯答：我們餅要請外籍人員藥填寫由公安局罰管理處要求填浮寫的登記表，呀通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)演傳給公安管理碗部門，對外籍彈人員進行登記曉，以便更好地裁管理健。屈向點評：這苦是一個管理工渾作中的技術(shù)性維問題，經(jīng)驗如貝何，也由此可涉見一斑轟。妄足蔡經(jīng)理：討貴公司標書里臂有關(guān)物業(yè)管理斥費收繳率的承睛諾中提我到單“逝非管理責任造味成的欠雖收梨”胳問題，能不能周解釋一下這指穴的是什么較？足莊答：這個踢非物業(yè)管理的國責任指的是：幣小區(qū)周邊噪音指嚴重等并非物鉤業(yè)管理本身問益題對住戶正常跨生活造成的影灶響，這種情況笨不交管理費，視業(yè)主也是有道竊理的，因為他托享受不到安寧文權(quán)，這樣的情悲況下只能通過聞法律手段來解鼠決潑。山肯點評：拖犬欠物業(yè)管理費淺是一個非常普堅遍的現(xiàn)象，造農(nóng)成業(yè)主拒交的時原因其中許多閱是由于發(fā)展商好銷售或建設(shè)房田屋時遺留下的旦問題而產(chǎn)生的腿，對此物業(yè)管柱理公司接管時先，所約定的條芒款嚴謹一些才撫具有可操作性被。廳踐蔡律師：獲在標書中你們旦提到，保安有筑２２人，目前成北京保安分為將兩類：一類是拒自己組建、培囑訓(xùn)保安人員進嘆行管理，一類累是分包給專業(yè)圓保安公司。你駕們是外包的，蔑請問，你們將薄如何保證對保絞安人員的控制眨管理，又怎么尋能保證小區(qū)安側(cè)全銳？浙真第二個問墾題是你們在標飾書中對社區(qū)文令化建設(shè)提出了咸很多設(shè)想和安盯排，衰如他“眨三期八礦”長節(jié)活動和秧歌嘴隊等，這些活滔動對于外銷公刊寓是否合適癢？灶樓答：關(guān)于拿保安外包的問皆題，我們在聘薪請保安人員的松時候，要跟當擋地的公安部門陣取得聯(lián)系，由投他們來推薦專駐業(yè)的保安公司抗，在對保安人星員的控制問題漸上，我們要?？岚补竞炗喴?guī)巧范化的委托管蘇理合同，我們?nèi)粫诤贤凶饔杀０矄T及徑保安公司失誤漢造成的損失賠機償問題；第二贏，我們要求保揚安公司提供保鷹安員詳細的個問人資料，而且擺，由保安公司欲做出承諾，保拒安員所發(fā)生的來問題由保安公頭司來承擔嬌。戴料我們在制味定標書時，并暮不了解美林公糕寓的客戶群，袋所以我們制定扶的社區(qū)活動就乞比較全，當然左在真正接管后綁，我們要根據(jù)趴當時的客戶群叛，來進行文化糞活動的組織及盈安排遵。循仍蔡律師：簽?zāi)氵x擇外包的考方式要么就是綢水平高，要么寫就是費用低，鋪外包是一種間星接的管理，你歷能不能具體說蘇一下，為什么宜這樣比你自己啞管理更好銀？物炕答：我們撲公司自己也招薦聘過保安，培仿訓(xùn)等一系列的態(tài)管理都是由我渡們公司來做，府但是，這樣做勻成本比較大；順第二，在人員艙管理上，由于平在一個公司，眉時間長了就容感易發(fā)生一些問瘋題。社會上保旱安公司很多，隆他們也是通過派競爭來實現(xiàn)經(jīng)墻濟效益，所以攀我們可以通過弱公安部門推薦到和根據(jù)多年的準經(jīng)驗來選擇專陡業(yè)化的保安公墾司，這樣既能份節(jié)省本身物業(yè)殺管理的成本，住也可以保證不垂會發(fā)生剛剛我笛說的那幾種情稠況肥。揪馬蔡律師：喚但是根據(jù)我們施的了解，保安到公司目前是一肚個壟斷性較強素的行業(yè)，通常中是由公安設(shè)立綁的專門公司；扒另外，公安大愧學(xué)等單位也開華辦了一些行業(yè)御性的保安公司炭，這種情況下池，你的約束力消和有效性怎么秩保證，比如說士保安人員不遵招守規(guī)定或不服倍從管理時怎么忌辦獎？原勤答：我們鉆選的是公安大專學(xué)的管理公司埋，我也曾經(jīng)遇喝到過這樣的問襖題，由于保安包人員的過失，廉給物業(yè)管理公辜司造成損失，蜓這樣在我們的愉合同中已嚴格鞠規(guī)定，在正常寬的管理過程當磚中，如果有問亂題及時更換，撲他們會按照我繼們的要求，一碗般在一天之內(nèi)翁可以更換保安敢員第二，由于麥保安員引起的懷物業(yè)管理公司菊與業(yè)主的損失傳，由保安公司隆來進行賠償，杏這個事先在合炭同中也已寫明處，而且是嚴格灌按照合同來執(zhí)臘行的。楊：請姓你談一下物業(yè)薄管理的新體制讀和傳統(tǒng)的房屋脹管理區(qū)別在哪斑兒梳？適幻答：新的凍物業(yè)管理概念礦是由業(yè)主自治單自管，通過在綱物業(yè)主管部門圓的指導(dǎo)下來實球現(xiàn)對物業(yè)的自假主化管理，而貼以前的管理是敗一種房管所式聲的管理，這就競是最大的區(qū)別杰。察終我認為，慢物業(yè)管理新的魔機制是物業(yè)管它理概念的變化仍，以前的物業(yè)脆管理等于是無百償管理，通過描房管所來進行脫管理，而現(xiàn)在改是通過專業(yè)化撓的管理公司來孤進行有償?shù)墓苡昀?，這是一個商比較大的飛躍意。轎襯楊：你再希說一下物業(yè)管織理達到的目標叼是什么在？汗查答：物業(yè)幫管理的目標是娘要使新建的物為業(yè)保值增值，棉為客戶提供一派個滿意的居住真空間，這是我玩?zhèn)冏畲蟮脑竿?。瞧頂點評：良桌好的理念及超脈前的意識是優(yōu)悔秀物業(yè)公司的批標志，一個對賀物業(yè)管理模式舟沒有深入認識眠、對行業(yè)的轉(zhuǎn)克變沒有把握的示公司也無法成浙為優(yōu)秀的物業(yè)食公司道。待恨徐：假如創(chuàng)你管的小區(qū)中票有一個會所，上你在標書中提陶到，會所的設(shè)度施住戶或者是嫁業(yè)主可以無償謙使用，這個問歷題你們跟開發(fā)乎商怎么銜接開碧發(fā)商是獨立產(chǎn)冰權(quán)單位，如果喇這樣做出承諾屢，將來業(yè)主說估了，你們當時岔說是無償?shù)?，擴可是產(chǎn)權(quán)人說旬不同意，那怎粘么辦船？徑取答：通過日美林花園開發(fā)寬商的介紹，我奸們了解到他們舟的會所由兩部陡分組成：一部錦分是非民用性介的，一部分是筐民用性的，這戲里我們所說的蹦會所只限于非兇民用性的，他界的成本達到物績業(yè)管理費的水火平，所以，在跟具體竣工之后磁，我想我們會活跟開發(fā)商進行踩更好的協(xié)商，乖在物業(yè)管理合沈同中注明秒。系鏈點評：會草所是一個復(fù)雜蘇的問題，分攤頭與不分攤的、椅管理性的與經(jīng)陜營性的，在未稅分清上述問題消前，會所的管宣理費標準難以毛確定，這也是作北京市場上普逮遍存在并未根戲本解決的問題薪。添分第四答辯駛?cè)艘r：添潮均豪物業(yè)管理或公竟司殺錫問：作為融一家民營企業(yè)灑，請問均豪是標否有經(jīng)濟能力紫保障長期穩(wěn)定哄的管理好美林用公寓部？見蠶答：均豪似是一家民營企加業(yè)，而且不是向一個以投資為鍬主體的房地產(chǎn)紛公司，這是無摘須諱言的。但窮我們有著良好萄的資信和業(yè)績蓄，這也是委托組人看中我們的采理由。物業(yè)管占理行業(yè)有一個轎特點，就是低惡收入，但也是冊低風險的行業(yè)運。均豪這幾年健除了物業(yè)管理袍，我們沒有做禮任何其他方面蝕的投資，使我慨們企業(yè)在規(guī)避悅風險方面做得敬非常好，我們謎知道我們自己凈應(yīng)該干什么，誤不應(yīng)該干什么仿。盯塔問：你們駁的標書中提出芳了許多特約性過服務(wù)，有些項捷目是收費的，囑這些項目又是怕管理人員利用淚工作時間完成群的，而管理人功員的工資已經(jīng)樓從管理費中支慎付，那么，特故約服務(wù)的收益這應(yīng)該歸誰所有陽。悼會答：特約肢服務(wù)的開展有摧兩種，一種是款由管理公司來猶完成的，這部種分特約服務(wù)的袖成本要單獨核唇算的。第二種映是由管理公司兩派人來完成，嗚自身只扮演一蔬個組織者，這宇樣，收益中將奴有一部分作為饑管理人員的收厲入，因為我們笨畢竟做了服務(wù)置，另一個部分餃將作為這個社襖區(qū)的管理基金痛。降哭點評：許示多物業(yè)把特約絕性服務(wù)收入想亦當然地視為自顯己的收入這種劈做法并不正確懇均豪的認識應(yīng)萌當是全面、正蝕確的求。雞興問：北京窮市１９６號文魯件適用范圍是腐怎樣的。另外冤標書中提到治集安發(fā)生率要低慕于萬分之一，犁一共刺是次7掃００多戶，住中滿的話一戶按職五個人算，已涉趨近于零了，栽請問如何保證杰實現(xiàn)保？襖冊答：１９別６號文件主要衡用于住宅物業(yè)菜。另外，關(guān)于燭治安發(fā)生率，簡我們認為，全愛年一共有８７旗６０個小時，頌按小時數(shù)的萬汁分之一算，一爪年大概是八到宇九次。在我們?nèi)芾淼捻椖恐屑?，被公安機關(guān)疤立案的幾乎沒體有，有一些糾所紛，我們都及育時控制了面。鵲血觀晃問：治安問題眼有時候不取決翼于你的努力，決而是取決于發(fā)曲案者本身。所望以你不能說一井個市長承諾本救市發(fā)案率在萬拖分之幾以下，顧實際發(fā)案率真就的就那么低，巡所以建議你們逼承諾時留一個猛余地格。裕踩點評：管膨理服務(wù)指標的合承諾必須先確尤定指標的確切四含義這樣才具淚有可操作性可院執(zhí)行性。不只井是物業(yè)公司、驟行政主管部門儉在發(fā)布各種標酒準時亦應(yīng)當注每意此問題儲。來忍問：你們會公司也非常重陳視社區(qū)的文化驟活動，公司用管什么體制來保織證這種社區(qū)文名化的完成；再秘有就是物業(yè)公康司如何與街道刪辦事處和居委妻會接觸等等盡？埋浴答：怎么款使社區(qū)文化推粗廣到位是一個另大問題。我們講公司在總部有窩兩個機構(gòu)，專經(jīng)門用于這方面望研究，在總部前針對不同的物拼業(yè)去考察社區(qū)弟文化，考慮應(yīng)蠅該建立一個怎撒樣的主體拼。囑森這一點，爪我們派出的執(zhí)炸行部門都有體牢現(xiàn)盆。該偉第二個問味題談街道辦事死處。剛剛我談孝到了物業(yè)管理草企業(yè)并不是一盤個全能的企業(yè)漸，大家應(yīng)該對向他具有希望，磚但不應(yīng)是全部討的希望。一個示小區(qū)的成功不教是一個物業(yè)管英理公司的成功轉(zhuǎn)，而是大家共希同的成功，包解括發(fā)展商、客鋒戶和居委會街驟道這些相關(guān)部配門。所以，共碎建、共管是我駛們標書里特別畜提到的蹈。哲鞏點評：的欺確物業(yè)公司不聾是全能的小區(qū)詢秩序的建立、么維持還需其他音管理部門的支騙持顫。湯園問：你們鋼提到，如果服狼務(wù)達到標準的玻話，希望能夠耕提高收費標準殊，并且希望能鍋夠提高酬金。誦您能不能在今雨天這個場合就囑這個問題作一說個最誠懇的表輛示，這個要求計有沒有可能取謊消？第二個，謠在６家物業(yè)公損司里面，均豪突是有償服務(wù)列裹表最細，收費洲最高的，你是鵲否考慮，像其誕他一些服務(wù)公怎司一樣，把收改取的這些費用咸拿來回報業(yè)主乳？姜篇答：當美剃林公寓如果全額部達到市優(yōu)或剛者是國優(yōu)的條舊件下，適當提斗高收費標準，蹄同時管理公司嗎的酬金適當提慢高，應(yīng)該說這駝是我們的希望奉。我相信，如植果我們做出成斃績來，業(yè)主自沈然會給我們的模成績給予肯定感，我想這肯定拉不僅僅是一個娘口頭上的，包傷括實際上的。粉我想，能否提域高是需要我們伐業(yè)主委員會共戒同商議的。如捆果作為條件的栽話，我們?nèi)∠暹@個要求。如噴果是建議，我豎們還是保留粘。睬階第二個問理題，有償服務(wù)唉所得能不能全誠部返還美林公店寓，對這個問斷題我仍然不太倆想給予肯定的礎(chǔ)承諾，為什么瘦呢？我們設(shè)想筐一下，美林公名寓將會有均豪緣派出的大量的遍管理干部和工飯作人員，在業(yè)球主休息的時候翠，他們還在工志作，在你們節(jié)誰假日的時候他喊們還在工作，粱他們這么辛苦鄉(xiāng)，如果他們的慈努力換來了美祖林花園物業(yè)的腸保值和增值，與能夠被社會認古可，業(yè)主能夠夸享受到非常好巧的環(huán)境，這樣幼的情況下，可說不可以給他們噸一些報酬？我答想這是可以的普。撞婆點評：均董豪的態(tài)度無疑始是誠懇的心態(tài)頃亦是健康的堡。康樸第五答辯幣人躲：幣葬中海物業(yè)管理類公朱司編缸問：第一霜，在你的投標響書里面，對于孟管理費用標準厘的計算，所依騰據(jù)的文件是１鍬９６號文件，厭這個文件是針石對普通居住小現(xiàn)區(qū)的，這就意托味著中海高等糞品質(zhì)的管理，盡低的收費。希掙望對你這個收殲費可行性和合革理性能解釋一叼下，因為這個汽標書里面沒有聾把工資、辦公碗費用還有一些課不可預(yù)見的費逗用列舉出來，能希望能夠解釋夜？第二個問題趕，如果說，使逆用人或者是業(yè)筆主在使用房子貫的過程中對您離的管理或者說糖對發(fā)展商的物穴業(yè)有一定的意探見，拒交或者摸是少交管理費不的時候，你們膜應(yīng)該采取什么泥樣的措施體？丙暫答：第一泰個問題，我們天依據(jù)的是北京湖市１９９７年咬的１９６號文肌件，我們認為鵝，現(xiàn)在北京市螺只有這個文件褲可供依據(jù)。高廁層樓宇有共同王性，每一項收佩費在總成本中宇的比例大體相肆同，所以這種婚收費絕對不會療影響中海物業(yè)拋的管理。我們仿有把握以這個攀報價管理好美略林公寓，因為惰我們在深圳的脂收費標準普遍獄在４塊錢左右痛。壺隨第二個問簡題，少交或者耍不交管理費是凱一個非常普遍費的問題，我們贊認為，首先要閑擺正物業(yè)管理圍公司的位置，獸業(yè)主是物業(yè)公吵司的衣食父母悄，我們中海承湯諾，首先保證仁自己高質(zhì)量的仙服務(wù)。同時，鳥我們認為，北菌京市物業(yè)管理聚的法規(guī)在不斷嚇地完善，拒交未管理費的問題鴿最終也會得到獄解決勝。嫌弟點評：高付檔物業(yè)的收費任是實行政府指粥導(dǎo)價沒有強制而性的收費標準竹中海依據(jù)１９項６號文件測算咬并不違法。問好題是完全依據(jù)敲１９６號文件割難以體現(xiàn)管理撞服務(wù)的成本來鏈源及難以測算淘準確的物業(yè)管小理費。中海在筒引用１９６號陷文件時應(yīng)當作封出必要的補充倍和合理的解釋誘。慎眨問：來自蒜深圳的中海公婦司，對于在北管京做物業(yè)管理功項目，在難度著和風險方面做關(guān)過哪些考慮偉？激附答：如果瘡加上美林公寓宜的話，中海已舒經(jīng)在北京接了屬第８個盤了，綢我們管理的總宮建筑面積已經(jīng)攏達到２０４萬懲平方米。經(jīng)過旱兩年多的對北束京市的考察，歐決定現(xiàn)在要進斥入北京。我們遣認為，從招標步書來看，對我躍們設(shè)定的風險指比在深圳投標莊的風險還要小缺，所以我們對慘這個項目非常井有信心垃。她像問：你說賊這個項目設(shè)定雪的風險比深圳珍的項目風險還狐要小，怎樣具蜻體去理解盼？喇悶答：第一賊，我們看了招妹標書以后，我崖們覺得發(fā)展商你很可靠，比如照說，他承諾對薦空置物業(yè)管理墻費全部由他交餅納，在深圳沒深有一個發(fā)展商范會這樣做愈。鍋療問：因為劫中海在北京同鄉(xiāng)時接管了幾個掉項目，但你們計的干部儲備、貝人員素質(zhì)能不昌能跟上需求？伙這關(guān)系到中海前深圳、上海、肅廣州所實現(xiàn)的購優(yōu)秀物業(yè)管理榴能否在北京成深為現(xiàn)實賽？耀斯答：中海飲最大的優(yōu)勢在奏于員工的培訓(xùn)亡和骨干員工的以培養(yǎng)。中海物建業(yè)管理公司的謠上級單位是中咬建總公司，中唯建總公司在國證內(nèi)共有２５萬薪人，從這般龐該大的隊伍中，堂選出一二千人畏做骨干還是綽池綽有余的；另創(chuàng)一方面，凡是授借調(diào)出來的骨重干，要進行一示個月的系統(tǒng)培凍訓(xùn)，現(xiàn)在中海塌已在深圳市投帶資５０萬元建鴿成一個電教化且培訓(xùn)教室，骨庫干培訓(xùn)不成問術(shù)題。第三，現(xiàn)畏在中海物業(yè)管色理公司在深圳濁共有２０００蛛人，副主任、井工程師以上的蔽骨干有近三百燥人，在深圳，尼管理一個１０桂萬平方米的小微區(qū)，有５名管白理人員加２名沿財務(wù)管理人員妙即可。所以說復(fù)，每個小區(qū)有譽７查—汽８名管理人員臂即可，所有這衰些，都為今后巾擴展儲備了豐乞富的人才資源廚。掘梁問：接管妹以后，投入的灌管理人員總數(shù)揭是多少撲？穩(wěn)罷答：我們憤從深圳調(diào)到北役京的人數(shù)達到賀５６名，其中猜，６０％以上漫是北京戶口紙。貿(mào)虛問：１９嗽６號文件的對欲象和范圍對美稀林公寓適用嗎組？爹補運答：北京還膜沒有專門對高桑檔樓宇的收費甚標準，現(xiàn)在只閱能是１９６號役文件。深圳只久對微福利房住斗宅區(qū)和商品房范制定了標準，勿商場、高檔寫仗字樓和甲級公象寓都參照此標凳準執(zhí)行。這在趕北京也是一樣注。寫順問：提兩哀個問題，一、誰能提供這么好哲的服務(wù)，又收餃取這么低的費沉用，如何能保吩持運作，我對翼可行性比較關(guān)赤心。二、美林置花園要分二期歇竣工入住，二區(qū)期之間有時間學(xué)差，如果計算萄時全部按４棟款樓１１萬平方血米測算，是不能是前期經(jīng)費會屈有不足私？便需答：中海把為什么可能較戰(zhàn)大程度降低管銀理費，一是因治為我們實現(xiàn)了川規(guī)模經(jīng)營，全跨公司資源可以臣調(diào)度和分配，膨一般來講，超騎過５０萬平方末米的項目，每對增加１０萬平創(chuàng)方米，成本可貢能降１０％。盛二是我們實現(xiàn)總了專業(yè)化運行嗓。在深圳，我羞們有自己的電翠梯分公司、機支電維修分公司修、二次供水分背公司，所有公青司全部有執(zhí)照灰。通過專業(yè)化房運作，可以更預(yù)大限度地降低延物業(yè)管理成本集，這是向國際摘慣例接軌，香厚港就是這樣，鼻由于國內(nèi)專業(yè)私化程度尚不高次，我們只能組戚建自己的專業(yè)構(gòu)公司龜。就即雖說我們倡的物業(yè)管理費睬是按１１萬平領(lǐng)方米計算的，墾但一期建２棟子樓，投入也減舒少一半，可以歉保證高標準的攜服務(wù)，如我們蜓在深圳管理的歡中銀花園，物犁業(yè)管理費為３技．８元平方米俊，西沙花園只嚴有３．３元，愧做到了深圳的靜最高水平便。領(lǐng)少問：中海潔是首家通過Ｉ擱ＳＯ９００２退認證的企業(yè)，代將深圳所有標調(diào)準都搬到北京眼是否符合９０皂００體系認證剛，在南北方管熊理差異上，你森們作了哪些考骨慮，如綠化，行南北方氣候不農(nóng)同，保養(yǎng)成本刊不同；取暖在逆南方根本沒有考。捏未答：我們菊的９０００體女系認證進入Ｃ園版，已改動了角三次，在全國粥各小區(qū)都按這江個版本執(zhí)行，印沒有問題。天漏津管理的華昌統(tǒng)大廈，順利通鄰過試點小區(qū)考假評，杭州的項淹目在省檢中獲劇全省第一，年第終通過國家優(yōu)織秀示范小區(qū)考陰評。標準一旦跌制定，改版前涂，必須按此標眾準執(zhí)行。美林乎屬高檔小區(qū)，室完全可以套用間標準，這也是坡我們管理的長皮項。清潔標準偉中有一條是樓饞梯間磚用白紙撫巾擦拭２０厘表米無污染。如懂果我們能中標侵，我們保證這卸樣的標準服務(wù)藝能實現(xiàn)遞。鋒外北京和深都圳在綠化、取慣暖上確實有差玻異，但和天津促的華昌應(yīng)該無乘區(qū)別。華昌也盒是一座高層樓零宇。我們有５笑個持鍋爐證的冤高級技師，管苦理鍋爐沒有問事題。而且我們懶出身于施工企情業(yè)，原來是安結(jié)裝，現(xiàn)在是管俯理鍋爐，不會由有問題卵。劈抗第六答辯友人慢：拋阻中原物業(yè)管理疊公奪司揀塑問：