限購(gòu)政策下三亞市房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展研究題目：限購(gòu)政策下三亞市房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展研究

摘要隨著人們生活水平的不斷改善，房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，一方面是為了自住，另一方面是為了投資，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的一路飆升，然而過快的發(fā)展總是會(huì)出現(xiàn)一系列社會(huì)問題，威脅社會(huì)的和諧穩(wěn)定，因此為了改善目前的狀況，我國(guó)開始全面推廣限購(gòu)政策。2018年海南省實(shí)施“全域限購(gòu)”政策，通過戶籍、社保、年限、貸款等多種手段對(duì)海南樓市進(jìn)行調(diào)控，導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，全省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速放緩。而隨著自由貿(mào)易港的建設(shè)，以及旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，海南省流動(dòng)人口不斷增多，房屋租賃市場(chǎng)的需求將會(huì)進(jìn)一步增加。三亞市作為海南省最重要的旅游城市之一，其房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?；谝陨险J(rèn)識(shí)，本文以限購(gòu)政策為背景，通過文獻(xiàn)分析、實(shí)地調(diào)研等研究方式，全面了解三亞市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，尋找出存在的主要問題，通過市場(chǎng)供求理論和實(shí)際情況相結(jié)合的方式分析原因，結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，從中總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從平衡市場(chǎng)供需狀況、完善市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制和健全市場(chǎng)管理理制度等三個(gè)方面提出相應(yīng)的對(duì)策，適應(yīng)三亞房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，豐富三亞市房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)研究?jī)?nèi)容。當(dāng)然，由于條件限制，到截稿時(shí)期所收集的數(shù)據(jù)仍不全面，加之本人學(xué)識(shí)水平有限，對(duì)城市房屋租賃管理中新出現(xiàn)的問題的認(rèn)識(shí)有待深化，這些都是今后需要提高的地方。其實(shí)房屋租賃和汽車租賃由此相似之處，我們可以在對(duì)比中進(jìn)行更深一步的研究。關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策；三亞市；房屋租賃市場(chǎng)AbstractAstheceaselessimprovementofpeople'slivingstandard,thedevelopmentoftherealestateindustryachievedbyleapsandbounds,ontheonehandistotheliving,ontheotherhandisforthesakeofinvestment,whichleadstothesoaringhouseprices,buttoofastwillalwaysappearaseriesofsocialproblems,thedevelopmentofthreattosocialharmonyandstability,soinordertoimprovethecurrentsituation,ourcountrybegantocomprehensivepromotionrestrictions.In2018,hainanprovinceimplementedthe"region-widepurchaserestriction"policyandregulatedthepropertymarketofhainanthroughhouseholdregistration,socialsecurity,fixednumberofyears,loansandothermeans,resultinginreduceddemandforhousepurchaseandslowingdownthegrowthrateoftherealestateeconomyintheprovince.Withtheconstructionofthefreetradeportandthefurtherdevelopmentoftourism,thefloatingpopulationinhainanprovincekeepsincreasing,andthedemandforhousingrentalmarketwillfurtherincrease.Asoneofthemostimportanttouristcitiesinhainanprovince,thedevelopmentofthehousingrentalmarketinsanyaisofgreatpracticalsignificance.Basedontheaboveunderstanding,thisarticletorestrictionsasthebackground,throughresearchapproachessuchasliteratureanalysis,fieldinvestigation,acomprehensiveunderstandingofthepresentsituationofthehousingrentalmarket,sanya,findoutthemainproblems,throughacombinationofmarketsupplyanddemandtheoryandactualsituationanalysis,combiningwiththestatusquoathomeandabroad,summarizestheadvancedexperience,fromthemarketsupplyanddemandbalance,improvethemarketlong-termmechanismandthemarketmanagementsystemandsoonthreeaspectsputforwardthecorrespondingcountermeasure,adapttothedevelopmentofsanya,housingrentalmarket,housingrentalmarket,sanyarichrelatedresearchcontent.Ofcourse,duetothelimitationsofconditions,thedatacollectedbythedeadlineisstillnotcomprehensive,andmyknowledgelevelislimited,andmyunderstandingofthenewproblemsinurbanhousingrentalmanagementneedstobedeepened.Alltheseareareasthatneedtobeimprovedinthefuture.Infact,thesimilaritiesbetweenhouserentalandcarrentalcanbefurtherstudiedinthecomparison.Keywords:limitedpurchasepolicy;Sanya;housingrentalmarket

目錄一、緒論 7（一）研究背景 71、限購(gòu)政策的提出與實(shí)施 72、三亞房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展背景 8（二）理論基礎(chǔ) 91、基本概念 92、相關(guān)理論——供求理論 9（三）研究方法 101、文獻(xiàn)分析法 102、實(shí)地調(diào)研 11（四）研究綜述 111、國(guó)外研究綜述 112、國(guó)內(nèi)研究綜述 12（五）研究意義 13（1）理論意義 13（2）現(xiàn)實(shí)意義 14二、三亞市房屋租賃市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 14（一）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀 15（二）市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 161、私有住宅供給 162、組織性機(jī)構(gòu)供給 16三、三亞市房屋租賃市場(chǎng)面臨的問題 17（一）市場(chǎng)供需不協(xié)調(diào) 171、供給主體結(jié)構(gòu)不合理 172、缺乏足量的適租房源 183、租金價(jià)格不穩(wěn)定 18（二）市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不完善 181、房屋登記制度不完善 182、租賃市場(chǎng)誠(chéng)信體系缺失 193、中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范 19（三）市場(chǎng)管理體制不健全 201、房屋租賃管理法規(guī)不健全 202、房屋租賃管理制度不健全 20四、三亞市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策建議 21（一）加大適租房供應(yīng)力度 211、豐富租賃房屋供應(yīng)主體 212、制定合理的租金價(jià)格區(qū)間 21（二）加快房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè) 211、完善租賃房屋登記備案制度 212、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè) 223、規(guī)范房屋中介機(jī)構(gòu) 22（三）健全市場(chǎng)管理體制 221、健全租賃住房配套的法律體系 222、健全房屋租賃市場(chǎng)管理制度 23（1）規(guī)范管理程序 23（2）加強(qiáng)房屋租賃管理隊(duì)伍建設(shè) 23五、不足與展望 23致謝 25參考文獻(xiàn) 26限購(gòu)政策下三亞市房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展研究一、緒論（一）研究背景1、限購(gòu)政策的提出與實(shí)施由于房?jī)r(jià)居高不下，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題，比如年輕人沒有住房結(jié)婚難，在高房貸的壓力下，一個(gè)家庭基本上所有的錢都用在了還貸上，根本無力去進(jìn)行其他的消費(fèi)，這樣一來對(duì)于其他行業(yè)的發(fā)展來說是非常不利的，其次很多地方出現(xiàn)了“炒房熱”的現(xiàn)象，即很多人通過買賣房屋盈利而不是出于自住的需求，這使得很多無房居住的年輕人更加買不起房，2018年，海南省政府針對(duì)目前的房地產(chǎn)問題出臺(tái)了全域限購(gòu)的政策，隨著政策的良好落實(shí)，使得三亞在短期內(nèi)抑制了投機(jī)性的購(gòu)房行為，無論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)都會(huì)有所下降。從房產(chǎn)需求方面上來看，限購(gòu)令的推出在戶籍、社保、貸款、年限等方面都有了一定的限制，造成房屋供給量的減少，短期內(nèi)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋主要是已建成正在出售以及在建的預(yù)售房屋。但是住房屬于剛性需求，并且它是我們居住中的一種必需品，所以當(dāng)購(gòu)房者的購(gòu)買力以及投資力被限制之后，房屋租賃市場(chǎng)的需求將會(huì)隨之變得更大。因此，為了更好地促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的快速健康發(fā)展，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的研究具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。2、三亞房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展背景（1）政策背景2015年，三亞市政府出臺(tái)規(guī)定，明確三亞市已建成的公共租賃住房和廉租住房以及在建公共租賃住房和廉租住房統(tǒng)一列入公共租賃住房管理，并軌后的公共租賃住房和廉租住房，統(tǒng)稱為公共租賃住房，并在房源籌集、配租管理、租金管理、租賃管理、監(jiān)督管理、法律責(zé)任六個(gè)方面作了具體的規(guī)定，為三亞市公共租賃住房的管理提供了政策依據(jù)。同時(shí)，當(dāng)今時(shí)代對(duì)于人才的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，三亞市政府為了留住人才，解決人才落戶問題，保障人才住房的權(quán)益，出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，在遵從《海南省財(cái)政廳海南省人力資源和社會(huì)保障廳關(guān)于實(shí)施引進(jìn)人才住房保障有關(guān)問題的通知》等文件的前提下，三亞市政府對(duì)于具體的步驟進(jìn)行了細(xì)化落實(shí)，從而使其更加具有可行性，能夠給予人才更好的保障，比如針對(duì)所需要的各種材料都進(jìn)行了明確，同時(shí)對(duì)于監(jiān)督管理做了詳細(xì)的指導(dǎo)說明，以此指導(dǎo)三亞市人才住房租賃補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)發(fā)放工作。（2）旅游行業(yè)背景如今隨著收入水平的提高，人們更加傾向于選擇旅行來滿足精神上的享受。借助改革開放的春風(fēng)，三亞的旅游業(yè)迅速發(fā)展。根據(jù)三亞市2018年統(tǒng)計(jì)年鑒來看，2017年三亞接待過夜旅游者人數(shù)達(dá)到1830.97萬人次，相比2016年同期增幅為10.86%。旅游業(yè)的快速發(fā)展為三亞帶來巨大的流動(dòng)人口，其中短期游客占比較大，為滿足居住需求，這部分人往往會(huì)選擇租房而居，這就為房屋租賃市場(chǎng)帶來了充足的客源。因此，旅游業(yè)的發(fā)展為三亞房屋租賃市場(chǎng)提供了重要的需求支撐。而為了實(shí)現(xiàn)對(duì)流動(dòng)人口的管理，房屋租賃管理成為流動(dòng)人口管理的重要抓手。由此看來，三亞市旅游業(yè)和房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展相互促進(jìn)，相輔相成，具有密不可分的關(guān)系。（二）理論基礎(chǔ)1、基本概念（1）房屋租賃房屋租賃顧名思義即將自己擁有的房屋出租出去，獲得租金的行為。通常情況下按照房屋種類的不同可以分為兩種，首先是住宅租賃，即住宅的主人將自己房子的使用權(quán)讓渡出去，從而獲得利益的過程，其次是商鋪、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)等的租賃行為。本文所探討的房屋租賃市場(chǎng)涵蓋的出租屋范圍僅包括所有權(quán)為個(gè)人的私有住宅和所有權(quán)為國(guó)家的保障性住宅。（2）房屋租賃市場(chǎng)一般情況下，房屋租賃要進(jìn)行具體的劃分，會(huì)因?yàn)榉课菪再|(zhì)的不同房屋租賃的過程也會(huì)相應(yīng)的有差別，比如正常情況下我們租賃房屋需要跟房屋的所有權(quán)人進(jìn)行聯(lián)系，如果房屋共有，那么需要征得共有人的同意，承租人與出租人達(dá)成合意就可以進(jìn)行房屋的租賃活動(dòng)，但是公有房屋的租賃卻不是如此，我們都知道公有即國(guó)家所有，但是在進(jìn)行房屋租賃的時(shí)候我們不可能直接聯(lián)系國(guó)家，于是國(guó)家出臺(tái)了授權(quán)的措施，將自己的權(quán)利授予相應(yīng)的單位進(jìn)行履行，公有房屋的租賃可以分為以下兩種，首先是直管公房，主要管理主體是房地產(chǎn)行政主管部門，因此想要租賃直管公房需要與相關(guān)的授權(quán)主體進(jìn)行接洽，其次還有自管公房，對(duì)于自管公房沒有直管公房那么嚴(yán)格，正常情況下是由授權(quán)的單位行使相應(yīng)的權(quán)利。[2]2、相關(guān)理論明晰在房屋租賃市場(chǎng)中首先需要遵從的就是供求理論，在馬克思看來，供需實(shí)際上都取決于生產(chǎn)力水平。同時(shí)在《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)》中，有一個(gè)明確的供需定義。對(duì)于供給我們可以將其理解為如果在其他所有要素一致的情況下，生產(chǎn)者能夠生產(chǎn)出來的商品量。對(duì)于需求也很好理解，同樣在其他要素保持一致的前提下，主要看的是顧客能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)買的商品量，供給與需求是相互對(duì)應(yīng)的，我必須根據(jù)供求關(guān)系的不同對(duì)于市場(chǎng)上的變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這樣才能夠減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益的增長(zhǎng)，供求關(guān)系應(yīng)用非常的廣泛，在房屋租賃市場(chǎng)也同樣發(fā)揮作用。[3]房屋租賃的供應(yīng)意味著在一定時(shí)間內(nèi)，房屋所有人愿意并且能夠提供出租的房屋數(shù)量。房屋租賃需求是指承租人愿意并且能夠在一定時(shí)間內(nèi)承租房屋數(shù)量。市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)基本上都受到供求關(guān)系的影響，因此我們可以通過調(diào)整供求關(guān)系來規(guī)制房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格虛高，同樣我們也可以通過調(diào)控價(jià)格來平衡供求關(guān)系，從而解決目前住房難的問題，因此我們首先需要對(duì)于供求理論進(jìn)行詳細(xì)的分析。通過供求理論我們可以知道，如果市場(chǎng)上有很多的人因?yàn)橘I不起房子或者限購(gòu)措施的影響想要租賃住宅，但是住宅出租的數(shù)量并沒有增加，毫無疑問會(huì)引起住宅租賃價(jià)格的上漲，從而影響住宅租賃的供求關(guān)系，越來越多的人加入出租住宅的行列，但是市場(chǎng)的需求量卻并沒有那么多，那么住宅租賃的價(jià)格肯定會(huì)下降，因此我們從中可以看出供求會(huì)影響商品的價(jià)格，如果商品的價(jià)格非常高，那么就說明需求量很大，但是供應(yīng)不足，此時(shí)就會(huì)形成賣方市場(chǎng)，引發(fā)買方之間的競(jìng)爭(zhēng)，反之則會(huì)形成買方市場(chǎng)，引起賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)商品的供應(yīng)者會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)商品的供應(yīng)量，同時(shí)國(guó)家在市場(chǎng)調(diào)控的基礎(chǔ)上也會(huì)實(shí)行宏觀調(diào)控，從而將市場(chǎng)的價(jià)格維持在一定的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)供求關(guān)系均衡時(shí)，說明是最理想的情況。（三）研究方法1、文獻(xiàn)分析法本文在寫作之前查閱了大量的參考文獻(xiàn)。不僅從圖書館中搜集了大量的文獻(xiàn)，同時(shí)也在知網(wǎng)中下載了大量的資料，除此之外還對(duì)專家學(xué)者的文獻(xiàn)進(jìn)行了分析，筆者在知網(wǎng)中查詢了關(guān)于“限購(gòu)和房屋租賃”和“國(guó)內(nèi)外房屋租賃研究”方面的期刊和論文同時(shí)對(duì)收集的有關(guān)期刊和論文進(jìn)行分析研究并且提取了有效信息并整理總結(jié)，為這篇文章的創(chuàng)作積累了豐富的素材，提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而總結(jié)出自己的文章結(jié)構(gòu)以及新的構(gòu)思。2、實(shí)地調(diào)研本研究采用實(shí)地調(diào)研中的訪談法進(jìn)行實(shí)地考察。通過對(duì)三亞市人口最集中的吉陽區(qū)和天涯區(qū)的15家中介機(jī)構(gòu)、30名出租房業(yè)主以及30名承租人的訪問，系統(tǒng)真實(shí)地收集到三亞市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)、居民租房意愿、租房偏好等第一手資料。（四）研究綜述1、國(guó)外研究現(xiàn)狀在人們解決了溫飽問題之后就越來越注重生活的質(zhì)量，房屋與每個(gè)人的生活都息息相關(guān)，涉及到每個(gè)人的切身利益，因此才會(huì)引發(fā)廣泛的關(guān)注，房屋問題與很多的因素相關(guān)，比如人口的數(shù)量，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)代，國(guó)家為了擁有更多的士兵鼓勵(lì)生育，導(dǎo)致人口的迅速增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)增加住房的需求，因此會(huì)引發(fā)一系列的問題，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的種類越來越多，每種房屋都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，怎樣進(jìn)行針對(duì)性的管控又是一個(gè)需要解決的問題，同時(shí)房屋作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱，如何調(diào)控價(jià)格也是急需解決的問題。縱觀房屋租賃的歷史，我們發(fā)現(xiàn)可以將其分為三個(gè)部分，首先由于當(dāng)時(shí)的法制不健全，也沒有統(tǒng)一的公權(quán)力機(jī)關(guān)，大家都處于平等的地位，人少地稀，因此房屋租賃是自由的，不受管控，當(dāng)房屋租賃發(fā)展到了一定的階段，矛盾越來越多，就有了公權(quán)力的介入，形成了公共租賃的市場(chǎng)。但是這種境況并沒有維持很長(zhǎng)的時(shí)間，由于房屋所有權(quán)人很多都是私人，因此公共租賃并不能夠完全管控到，因此逐漸演變?yōu)樽杂勺赓U結(jié)合公共租賃的市場(chǎng)狀況。相比國(guó)內(nèi)，國(guó)外的房屋租賃市場(chǎng)起步更早，發(fā)展也更加的完善，因此對(duì)其進(jìn)行研究能夠更好的給予我們相應(yīng)的指導(dǎo)。[5]蔡菊花.[5]蔡菊花.廣州市住宅租賃市場(chǎng)研究[D].廣州：廣州大學(xué),2011.2.（1）TonyTanKengJoo4和Tai-CheeWong（2008）66TonyTanKengJoo4andTai-CheeWong.PublicHousinginSingapore:ASustainableHousingFormandDevelopment[J].SpringLink,2008,Volume23,Number6:23-25.（2）TonyCrook（1998）7Tony7TonyCrook.ThesupplyofprivaterentedhousinginCanada.JournalofHousingandtheBuiltEnvironmentVolume13,Number3:327-352.（3）DuncanMaclennan（1998）88DuncanMaclennanThefutureforprivaterentalhousing:Survivingnichesorflexiblemarkets?[J].JournalofHousingandtheBuiltEnvironment,1998,Volume13,Number3:387-407.MichaelD.Eriksen，StuartS.Rosenthal和July（2010）99MichaelD.Eriksen,StuartS.Rosenthal.Crowdouteffectsofplace-basedsubsidizedrentalhousing:NewevidencefromtheLIHTCprogram.[J]JournalofPublicEconomics,InPress,CorrectedProof,Availableonline23July2010,Volume15,Number4:203-210.（4）PeterA.Kemp（1998）10PeterA.Kemp.PrivaterentinginEngland[J]Journalof10PeterA.Kemp.PrivaterentinginEngland[J]JournalofHousingandtheBuiltEnvironment,1998,Volume13,Number3:233-253.2、國(guó)內(nèi)研究綜述國(guó)內(nèi)關(guān)于住房租賃的研究則比較少，目前的研究主要集中在以下幾方面：城市住宅的租賃管理；城市住宅的供應(yīng)系統(tǒng)；介紹國(guó)外住房政策的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；討論如何通過住宅租賃市場(chǎng)解決中低收入群體、“夾心層”群體的住房問題。（1）在城市住宅租賃管理方面，尹振軍（2005）[11]杜佳飛；陳晨.[11]杜佳飛；陳晨.發(fā)展租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展步伐[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2009(04):98-99.（2）在城市住宅供應(yīng)體系方面，劉毅（2009）[12]傅家榮.西方國(guó)家住房政策的選擇及啟示[J].湖北商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2000(02):16-19.，杜佳飛、陳晨（2008）[13][12]傅家榮.西方國(guó)家住房政策的選擇及啟示[J].湖北商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2000(02):16-19.[13]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地，2018（06）:14.（3）其次還有一些文獻(xiàn)介紹了外國(guó)政府在房屋租賃市場(chǎng)采取的一些管制措施，希望我國(guó)的住房政策能夠有所借鑒。傅家榮（2000）[14]蔡菊花.廣州市住宅租賃市場(chǎng)研究[D].廣州：[14]蔡菊花.廣州市住宅租賃市場(chǎng)研究[D].廣州：廣州大學(xué),2011.19-21.（五）研究意義（1）理論意義從搜索文獻(xiàn)和參考文獻(xiàn)來看，國(guó)外房屋租賃管理時(shí)間較長(zhǎng)，法律法規(guī)和相關(guān)制度較為完備，相關(guān)文獻(xiàn)研究較多，國(guó)內(nèi)因?yàn)榻夥藕笾粮母镩_放前，房屋租賃管理基本處于空白階段，起步時(shí)間較短，因此法律法規(guī)和相關(guān)制度還有不少空缺，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)國(guó)外管理模式研究較多，國(guó)內(nèi)研究以一線城市管理模式研究為主，地域特征較強(qiáng)。而三亞學(xué)者對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的研究文獻(xiàn)基本沒有。有鑒于此，本文在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，摸清三亞房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，豐富了三亞房屋租賃市場(chǎng)的研究?jī)?nèi)容，填補(bǔ)了相關(guān)研究的空白。（2）現(xiàn)實(shí)意義根據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)表明，2011年三亞市流動(dòng)人口數(shù)量已達(dá)千萬人次，游客和城市中低收入人群主要依靠租房來解決居住問題。來三亞的商務(wù)人士、住在辦公樓附近的白領(lǐng)、以及方便孩子上學(xué)的家庭等都會(huì)選擇租房居住。隨著房?jī)r(jià)的居高不下，甚至還有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，未來租房一族將會(huì)越來越多，因此對(duì)于租房問題進(jìn)行研究，不僅能夠解決現(xiàn)下住房難的問題，同時(shí)也能夠規(guī)范租房市場(chǎng)的運(yùn)行，促進(jìn)租房業(yè)務(wù)的開展，更好的完善租房體系。二、三亞市房屋租賃市場(chǎng)供求現(xiàn)狀根據(jù)調(diào)查顯示，近十年來三亞市遷入人口接近6萬人次，并呈逐年遞增趨勢(shì)。新增的人口在就業(yè)后的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，都將成為租房消費(fèi)群體。據(jù)三亞統(tǒng)計(jì)年鑒表明，2017年三亞市接待過夜旅游人數(shù)為1830.97萬人次，三亞流動(dòng)人口的加速與密集，將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展，一方面三亞過高的房?jī)r(jià)讓很多剛剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人望而卻步，另一方面三亞的限購(gòu)政策讓很多有能力購(gòu)買的人無法購(gòu)買，然而住房是非?，F(xiàn)實(shí)的問題，因此越來越多的人會(huì)選擇租房。三亞統(tǒng)計(jì)年鑒中《歷年按用途分房地產(chǎn)施工及銷售面積》和《歷年保障性住房情況》顯示，2017年三亞市新建商品房銷售面積高達(dá)194.73萬平方米，而全市公共租賃住房的房源總供應(yīng)量?jī)H9846套，租購(gòu)比例失衡的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。三亞的住房租售比僅約5%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家的這一數(shù)值都已達(dá)到25%以上，美國(guó)與英國(guó)更是高達(dá)35%和37%。此外，就房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)而言，我國(guó)的租賃市場(chǎng)僅占房地產(chǎn)市場(chǎng)的6%，遠(yuǎn)低于美國(guó)的50%和日本的72%。從中不難看出，三亞的房屋租賃市場(chǎng)具有極大的發(fā)展?jié)摿σ约鞍l(fā)展空間[15]徐文雄,保繼剛.度假地型第二居所空間分布和影響研究——以三亞市為例[J].云南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2006(05):63-67.[15]徐文雄,保繼剛.度假地型第二居所空間分布和影響研究——以三亞市為例[J].云南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2006(05):63-67.（一）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀從戶籍方面來看租房主體主要有外來人口和本地人口兩大類。由于限購(gòu)政策的實(shí)施，外地戶籍人口無法享受與本地戶籍居民同等的購(gòu)房政策，因此外來人口對(duì)房屋租賃的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。從需求目的和用途來看，其基本構(gòu)成為：①游客群體。根據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，三亞從2011年開始接待過夜旅游人數(shù)均超過1000萬且逐年遞增。旅游者來三亞都是以游玩為目的，并無購(gòu)房需求，所以租房是游客們解決住房問題的首要選擇，因此游客是三亞租賃市場(chǎng)需求方的最主要群體。②商務(wù)人士。由于國(guó)家政策的支持，三亞的外貿(mào)發(fā)展的越來越好。因此很多從事貿(mào)易行業(yè)的公司紛紛把三亞作為外拓城市，派遣工作人員來三亞部署。很多來三亞工作或出差的商務(wù)人士并沒有穩(wěn)定下來，這一部分人主要是靠公司財(cái)務(wù)撥款租房來解決居住問題。③陪讀家庭。由于教育資源的分布不均衡，在三亞市各重點(diǎn)中小學(xué)附近，部分家長(zhǎng)為了給孩子創(chuàng)造更良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，選擇租房陪讀，待孩子完成學(xué)業(yè)后再遷離此地。④大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生群體。大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生由于剛畢業(yè)走上工作崗位，收入水平較低，工作不夠穩(wěn)定等原因，往往會(huì)選擇租房而居。由于可供選擇的小戶型房源較少，而大戶型房源租金又貴，所以這部分群體往往選擇合租的方式。⑤其他租房群體。有些沒有被公租房、廉租房覆蓋的低收入家庭也會(huì)選擇租房；進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工由于公司不提供住宿，在經(jīng)濟(jì)條件限制下往往會(huì)選擇幾個(gè)人一起進(jìn)行合租[16]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地，2018（06）:16.[16]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地，2018（06）:16.從需求期限來看，根據(jù)三亞熱帶氣候環(huán)境和實(shí)際調(diào)查結(jié)果顯示，每年的10月份到次年的3月份為三亞旅游旺季，無購(gòu)房需求的游客都會(huì)選擇短期租房居住，因此，三亞市房租賃市場(chǎng)的需求期限表現(xiàn)為季節(jié)性和短期性。從需求偏好來看，三亞的游客群體主要分為個(gè)體游客和家庭游客兩大類，個(gè)體游客主要目的是度假、休閑，所以對(duì)于租賃住房的要求主要是環(huán)境優(yōu)美、距海較近。而以家庭為主的游客群體，租賃住房面積需求比較大，另外生活方便是家庭租戶最基本的要求。這就要求周邊有菜市場(chǎng)、超市、車站等配套齊全。綜上所述，三亞市房屋租賃市場(chǎng)的需求偏好呈現(xiàn)濱海性、便利性等特征[17]魏靜.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)措施分析[J].決策咨詢,2012(05):72-74.[17]魏靜.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)措施分析[J].決策咨詢,2012(05):72-74.（二）市場(chǎng)供給現(xiàn)狀目前三亞市房屋租賃市場(chǎng)的房源主要為私有住宅、保障性住房，其中私有住宅占據(jù)主要市場(chǎng)份額。不過三亞市政府也在不斷加大保障性住房投入，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。1、私有住宅供給私有住宅業(yè)主是目前三亞房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體。在限購(gòu)政策實(shí)施之前，由于三亞氣候的獨(dú)特性，以及三亞不動(dòng)產(chǎn)的高保值性和高增值性吸引了大批島外人士來三亞購(gòu)房投資，形成了“購(gòu)房出租，以租養(yǎng)房，待機(jī)出售”的新型、穩(wěn)妥、高效的投資方式。由于三亞并不是購(gòu)房投資者的常住地和工作地，因此很多私有住宅業(yè)主都會(huì)加入住宅租賃市場(chǎng)，將新購(gòu)置的房屋進(jìn)行出租。私有住宅業(yè)主將閑置的房屋通過中介、網(wǎng)絡(luò)等方式向社會(huì)公開，向租客出租。當(dāng)然，也存在業(yè)主和租客直接進(jìn)行租賃交易，建立租賃關(guān)系。由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱，部分業(yè)主會(huì)張貼橫幅或者到旅游景點(diǎn)進(jìn)行宣傳。但是由于部分業(yè)主法制意識(shí)淡薄，不能主動(dòng)在相關(guān)部門登記備案，導(dǎo)致相關(guān)部門無法進(jìn)行精確管理以及逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。私有住宅供給的方式雖然很大程度上解決了三亞房屋租賃市場(chǎng)的需求問題，但同時(shí)也伴隨著地下交易泛濫，相關(guān)部門管理難度大，稅收流失嚴(yán)重等問題。2、組織性機(jī)構(gòu)供給組織性機(jī)構(gòu)供給主要是保障性住房的供給。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，通常由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房不同于完全由市場(chǎng)定價(jià)的商品住宅。根據(jù)三亞統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，近年來三亞市政府加大對(duì)保障性住房的投資，增加保障性住房套數(shù)和建筑面積的投入。2015年三亞市政府建成4851套保障性住房，總建筑面積達(dá)到88.88萬平方米；2016年建成4621套保障性住房；2017年建成9846套保障性住房。由此可見，三亞市保障性住房的建設(shè)正在穩(wěn)步推進(jìn)。保障性住房主要針對(duì)的是有購(gòu)房資質(zhì)但無力購(gòu)買的中低收入群體，這部分群體人口數(shù)量龐大，涉及面寬廣，關(guān)系到市內(nèi)各行各業(yè)。三亞大力加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，有利于進(jìn)一步改善人民的居住條件，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。近年來，三亞的房屋租賃保障模式也在不斷改編，從廉租房到公共租賃住房，從固定戶型到多重戶型，從征集房源到提供補(bǔ)貼，保障房與租賃房的模式轉(zhuǎn)變緩解了中低收入人群的住房問題，如此一來，他們擁有了更多的選擇途徑，政府主管部門的工作難度也大大降低，居民對(duì)居住的滿意度也得到了提高。三、三亞市房屋租賃市場(chǎng)面臨的問題（一）市場(chǎng)供需不協(xié)調(diào)1、供給主體結(jié)構(gòu)不合理目前，與龐大的租賃市場(chǎng)供給主體相比較，規(guī)范、合理、有序的政府保障性租賃住房占比過低，個(gè)人自有的閑置住房占到了市場(chǎng)的絕大多數(shù)。但是個(gè)人住房出租登記備案不到位，導(dǎo)致管理難度較大，政府主管部門無法實(shí)施有效的監(jiān)管，因此，租戶的利益往往無法得到有效保障和維護(hù)。此外，個(gè)人雖然將閑置房屋進(jìn)行出租，但卻無法對(duì)房屋的裝修、家電的維護(hù)等提供良好的配套服務(wù)。換言之，個(gè)人只能提供出租的房屋，不能提供如機(jī)構(gòu)租賃那樣的屋內(nèi)設(shè)施的配套服務(wù)。因此，迫切需要建立一個(gè)類似發(fā)達(dá)國(guó)家的專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這樣既能為業(yè)主提供住房管理服務(wù)，又能為租戶提供物業(yè)管理，家電維修，家政服務(wù)等配套服務(wù)。。2、缺乏足量的適租房源由于三亞的流動(dòng)人口巨大，租客群體眾多，導(dǎo)致租客需求層次不同，需求差異化明顯。根據(jù)對(duì)15家中介機(jī)構(gòu)的訪談結(jié)果發(fā)現(xiàn)，三亞市旅游旺季對(duì)于一室一廳和大面積的兩室一廳戶型的需求量較大，而三亞房屋租賃市場(chǎng)上的房源以三室一廳和小戶型的兩室一廳居多，造成了供給和需求不對(duì)等，無法滿足租賃需求。因此，三亞房屋租賃市場(chǎng)上存在的適配性問題還沒有得到有效解決。3、租金價(jià)格不穩(wěn)定三亞作為一個(gè)濱海旅游城市，房屋租金價(jià)格會(huì)因?yàn)槟懵糜蔚竞途嗪＿h(yuǎn)近的變化而變化。在旅游旺季房屋租賃需求量增加，租金價(jià)格隨之上漲。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，旺季同戶型的房屋租金會(huì)上漲30%左右，而且越臨近春節(jié)租金價(jià)格越高。此外，同時(shí)期同戶型海景房租金是其他小區(qū)房的一倍，旅游旺季尤其是春節(jié)期間甚至?xí)瓋杀?。比如一套兩室一廳的海景房，淡季租金4000元一個(gè)月，春節(jié)期間可以達(dá)到10000元一個(gè)月。如此大的漲價(jià)幅度讓很多游客望而卻步。沒有形成合理統(tǒng)一的租金范圍，租金占個(gè)人收入低比重仍然較大，全憑市場(chǎng)調(diào)節(jié)租金價(jià)格是租價(jià)不穩(wěn)定的主要原因。如果這樣的情況不加以改善，會(huì)阻礙三亞房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。綜上所述，三亞市房屋租賃市場(chǎng)供給主體結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致保障租客的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)；市場(chǎng)缺乏足量的適租房源多層次滿足不同租客的租住需求；租金價(jià)格不穩(wěn)定，租金價(jià)格超出租客承受范圍，造成租客流失嚴(yán)重。這些都是亟待解決的問題。（二）市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不完善1、房屋登記制度不完善目前，三亞市建立的房屋登記制度主要針對(duì)的是房屋的交易買賣，對(duì)于房屋租賃來說，缺乏完善的登記備案制度，缺乏相應(yīng)的制度保障，無法采取強(qiáng)制性措施，無法做到對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管。目前已經(jīng)開展的登記備案工作也僅限于辦理租賃登記備案手續(xù)，對(duì)登記備案之后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。對(duì)租賃后有關(guān)當(dāng)事人執(zhí)行租賃契約情況，缺乏經(jīng)濟(jì)性的監(jiān)督檢查，無法有效保障房屋出租人和承租人的權(quán)益。這使房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，大大增加了市場(chǎng)的交易成本，使各種違規(guī)現(xiàn)象層出不窮。2、租賃市場(chǎng)誠(chéng)信體系缺失如上文所言，三亞市房屋租賃供應(yīng)主體主要為居民個(gè)體，而需求方主要為流動(dòng)性大、租住不穩(wěn)定的短期游客，因此很難實(shí)施有效的管理。也正因如此，各種租客轉(zhuǎn)租、退租、賴租和房東違約、不提供服務(wù)等不誠(chéng)信行為很難得到有效遏制與約束。造成這一現(xiàn)象的主要原因是政府沒有將住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范納入全市統(tǒng)一的征信平臺(tái)，也沒有監(jiān)管租客與房東的不誠(chéng)信行為。長(zhǎng)此以往，住房租賃市場(chǎng)也將會(huì)產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，一些自有閑置住房的居民也會(huì)寧愿將房屋空置也不愿出租，這樣會(huì)減少市場(chǎng)的有效房源數(shù)量，導(dǎo)致供求減少，租金上漲，從而抑制房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展[18]葉建華.國(guó)外房屋租賃管理辦法對(duì)我國(guó)的啟示[J].上海企業(yè)，2017(10):82-84.1[18]葉建華.國(guó)外房屋租賃管理辦法對(duì)我國(guó)的啟示[J].上海企業(yè)，2017(10):82-84.3、中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范作為旅游城市，三亞房屋租賃中介機(jī)構(gòu)眾多?？傮w而言，三亞市的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量大，但是整體規(guī)模小，實(shí)力弱，服務(wù)水平也比較低，魚龍混雜，導(dǎo)致市場(chǎng)上房源流通量小，難以滿足市場(chǎng)需求。目前三亞市的大部分房屋租賃中介公司業(yè)務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)水平較低，僅限于提供租賃信息及代辦手續(xù)這種淺層次的服務(wù)內(nèi)容。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中介公司越來越需要提供市場(chǎng)規(guī)劃、產(chǎn)品定位以及投資理財(cái)?shù)雀吒郊又档姆?wù)。目前由于同行之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)、相互詆毀，導(dǎo)致整個(gè)中介行業(yè)信用缺失，惹人詬病。還有部分中介企業(yè)發(fā)布虛假信息、簽訂代理合同中的不公平條款、收取超過政策規(guī)定的中介費(fèi)等行為，嚴(yán)重?fù)p害租賃雙方的合法權(quán)益，加劇了對(duì)中介機(jī)構(gòu)的不信任感，造成很多房屋交易都是在底地下進(jìn)行，中介企業(yè)的紐帶和橋梁作用完全沒有發(fā)揮出來[19]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地，2018（06）:19.[19]傅益人.上海住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策研究[J].上海房地，2018（06）:19.（三）市場(chǎng)管理體制不健全1、房屋租賃管理法規(guī)不健全目前，適用于三亞市房屋租賃管理的法律法規(guī)，在全國(guó)范圍內(nèi)有《城市房地產(chǎn)管理法》中第五十二條至五十五條是房屋租賃的有關(guān)規(guī)定；在地方政府方面，有《三亞房屋租賃管理?xiàng)l例》。主要體現(xiàn)了法律的原則性和行為的規(guī)范性，沒有相關(guān)細(xì)則的配合，法律規(guī)范的可實(shí)際操作性就不強(qiáng)。因此，在沒有相關(guān)法律規(guī)范的保護(hù)下，三亞房屋租賃市場(chǎng)所出現(xiàn)的大部分租賃糾紛無法進(jìn)行有效處理，租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益難以切實(shí)得到保障。2、房屋租賃管理制度不健全當(dāng)前介入房屋租賃管理的政府部門除了房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)合同登記備案外，還涉及到工商（注冊(cè)地審查）、公安（流動(dòng)人口治安管理）、稅務(wù)（征收稅收）等部門。不可否認(rèn)，房屋租賃的管理涉及面大，需要多個(gè)部門相互協(xié)調(diào)、配合才能有效進(jìn)行管理。但是各部門職能范圍劃分不明確，職能間缺乏有效的聯(lián)系，各部門各自為政，部門之間不銜接，不能及時(shí)有效地進(jìn)行溝通，形成多頭管理的現(xiàn)象，不能形成合力管理，管理效果甚微。目前房地產(chǎn)管理部門并未設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)和管理人員對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理，更沒有形成一個(gè)在市場(chǎng)上發(fā)揮管理作用的權(quán)威部門。而對(duì)于違規(guī)租賃行為，相關(guān)部門能做到的也只有檢查、督辦，執(zhí)法手段單一，雖然可以依法進(jìn)行行政處罰，但執(zhí)行起來難度太大，尤其是對(duì)大量私房違規(guī)租賃行為，申請(qǐng)由法院強(qiáng)制執(zhí)行耗時(shí)耗力，處罰成本太高，所以這一手段基本形同虛設(shè)。四、三亞市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策建議（一）加大適租房供應(yīng)力度1、豐富租賃房屋供應(yīng)主體目前三亞市房屋租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體單一，僅僅依靠居民個(gè)人出租無法解決租戶差異性需求等問題。因此，需要建立全方位、多層次的房屋供應(yīng)體系，豐富租賃房屋供應(yīng)主體。具體而言，需要加強(qiáng)組織性機(jī)構(gòu)的住房供給，包括政府的保障性住房供應(yīng)、開發(fā)商新建或者對(duì)某一建筑物進(jìn)行改建后提供的出租房源。政府推出的保障性住房能夠解決部分中低收入群體的住房問題，而開發(fā)商能夠提供更多戶型更多服務(wù)來滿足租戶的不同需求。因此，豐富租賃房屋供應(yīng)主體能夠提供更多適租房源，讓租戶擁有更多選擇的權(quán)利，對(duì)解決租戶的差異性需求具有重要意義。2、制定合理的租金價(jià)格區(qū)間三亞作為一個(gè)旅游城市，在旅游旺季租賃市場(chǎng)的需求量急速上升，此時(shí)很多私有住宅業(yè)主為了最大化自己的利益，會(huì)將租金價(jià)格翻一倍甚至兩倍，導(dǎo)致房屋租賃