緊縮政策來襲中國房地產(chǎn)做為支柱產(chǎn)業(yè)會就此倒下嗎-行業(yè)經(jīng)濟一、緊縮政策來襲，中國房地產(chǎn)做為支柱產(chǎn)業(yè)會就此倒下嗎？2008年4月以來，在一系列樓市調(diào)控政策的綜合影響下，成交量大幅下降，價格亦出現(xiàn)松動。經(jīng)過十幾年來的快速開展，人們不僅要問：中國房地產(chǎn)市場還能火爆多久？中國房地產(chǎn)做為支柱產(chǎn)業(yè)會就此倒下嗎？從經(jīng)濟學規(guī)律來看，市場是由供應(yīng)和需求兩方面構(gòu)成的。從供給來看，現(xiàn)有的土地儲藏持續(xù)開發(fā)兩三年是沒有任何問題的，而且后續(xù)還會推出大量的地塊。中國雖然人多地少，但始終恪守18億畝耕地紅線，土地整理工作大幅度展開，仍然可以提供較多的城市建設(shè)用地指標。再加上各個城市未來城區(qū)擴張的激動，房地產(chǎn)建設(shè)的空間仍然廣大。4

從需求方面來看，盡管中國80%城市居民已經(jīng)擁有了房產(chǎn)，人均住房面積接近30平方米，但中國城市化進程仍在加快，住房結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。一方面，大量農(nóng)村居民仍然想進入城市，大量高校畢業(yè)生仍然需要扎根城市，大量結(jié)婚族仍然需要購置住房。另一方面，很多城市原住民擁有多套房產(chǎn)，而很多80后、90后連一套住房都沒有。從人口紅利的角度來看，80后、90后購房住房的剛性需求和城市富裕人群的改善型需求頂峰仍然在持續(xù)。

既然有供應(yīng)，也有需求，那就必然存在市場。目前房價的短暫下跌和成交量的下滑主要受制于貨幣政策的收緊，也就是貸款難度加大，利率提高。再加上限購的影響，使得即使有錢也沒法買房。住房潛在需求是存在的，只是被暫時壓制。3V0H-P%B4N新

從中長期來看，中國房地產(chǎn)市場仍然是一個火爆的行業(yè)，但會呈現(xiàn)波浪向上的開展態(tài)勢。以前是房地產(chǎn)市場勇猛直前，房價只漲不跌；未來是房地產(chǎn)市場有保有壓，房價有漲有跌。城市中心物業(yè)保值性增強，城郊城市熱點物業(yè)增值性增強。保障房市場擴大覆蓋面，商品房市場提高產(chǎn)品品質(zhì)。結(jié)論是中國房地產(chǎn)做為支柱產(chǎn)業(yè)不會就此倒下。

二、目前我國房地產(chǎn)市場狀況

2008年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒〞，瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。局部城市房價上漲過快，房價增速遠超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂，亟待整治。

在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下，房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且，房地產(chǎn)市場投機、投資行為較為普遍，哄抬房價現(xiàn)象較為嚴重，市場秩序需要著力進行治理。此外，商品房供給結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟型住房供給缺乏、保障房建設(shè)投入缺乏。

“新國十條〞頒布后，樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化，局部城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌〞。經(jīng)歷了2008年及2008年初的瘋狂上漲后，中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期，而且本輪的調(diào)整才剛才開始，未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下跌可能。因此，商業(yè)銀行不能無視對房地產(chǎn)信貸風險的防備。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風險分析

房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風險回升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率回升。

目前，宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和本錢上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢，加之信貸緊縮，在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整，一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發(fā)商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，銀行特別要關(guān)注以下風險：一是“樓盤爛尾〞；二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題；三是小企業(yè)運作大工程；四是房地產(chǎn)開發(fā)工程運作不合規(guī)。

集團資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整，可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)工程往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點，波及多種工程資金的運用，對資金的銜接運用要求很高。目前有集團背景的開發(fā)商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發(fā)商投資的真實狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運作——通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴大或使財務(wù)指標轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力，特別是如果形成少量資本運作巨額資產(chǎn)的情形，無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題，均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風險，進而導(dǎo)致銀行貸款風險。此外，企業(yè)集團還存在資金擔保及資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風險，相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期，商業(yè)銀行還要特別注意避免房地產(chǎn)開發(fā)商在工程之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風險。

抵押

品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期，房地產(chǎn)抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價格，則借款者很可能違約。而在借款人違約后，在市場低迷時期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中，抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%，這通常意味著當房地產(chǎn)價格跌幅逾30%以上時.商業(yè)銀行面臨的信用風險將陡然回升。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時，銀行個人住房貸款風險回升。中國商業(yè)銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重，并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲時，在“正反應(yīng)資產(chǎn)價格效應(yīng)〞的影響下，個人住房投機性需求增加。而當房地產(chǎn)價格泡沫破裂時，由前期個人住房投機性需求產(chǎn)生的個人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風險加大。當房產(chǎn)價格急劇下跌時，會出現(xiàn)“斷供〞的銀行風險。

當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時，銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的暴發(fā)。一類是“理性違約〞，當?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時，借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約；另一類是“被迫違約〞，房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟調(diào)整相互作用，經(jīng)濟下行可能使得一局部貸款者的收入減少，可能出現(xiàn)借款者有歸還貸款的意愿，但由于償付能力缺乏而無法如期還貸。

假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時，局部過度擴張的企業(yè)可能采取諸多冒險行為，示例通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價〞等伎倆套取銀行貸款等，從而使銀行信用風險增大。

四、商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及倡議

面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風險，商業(yè)銀行除應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策劃向以外，還應(yīng)進行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整，加強房地產(chǎn)行業(yè)風險管理。

把好市場準入關(guān)，實行房地產(chǎn)信貸總量控制，落實企業(yè)、工程分類管理。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制，防備行業(yè)系統(tǒng)性風險。二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比擬低的省會城市、中心城市的開發(fā)工程。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅定退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)工程。三是強化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理，加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)工程合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強工程分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅工程，對于建設(shè)工程規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)工程，要嚴格進行限制。

堅持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理，嚴防信貸資金挪用。首先，要明確工程資本金審核等要求，確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通，及時獲取最新工程信息。其次，貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏，要根據(jù)工程的項目進度情況、施工合同中約定的付款進度，合理安頓貸款發(fā)放。再次，要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個工程建設(shè)銷售過程，打消信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據(jù)房地產(chǎn)工程已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，催促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及工程其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款能按期收回。

高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機的教訓，采取嚴格的貸前信用審核，注重客戶資信狀況和還款能力分析，防止出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象；嚴格執(zhí)行首付款政策，并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率，杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

加強抵押品價值管理，確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構(gòu)資質(zhì)、信譽等方面的考察，判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步發(fā)展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或殘余成數(shù)較高的個人貸款，認真發(fā)展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔保缺乏的，應(yīng)要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足位有效。

參考