首屆業(yè)委會(huì)成立后的工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)范本Inthecollective,inordertomakeallbehaviorshaverulesandregulations,allpeopleabidebytheunifiednorms,sothateachgroupcanplaythehighestroleandcreatethemaximumvalue. (管理規(guī)范示范文本)__使用指南：本管理規(guī)范文件適合在集體中為使所有行為都有章可偱，所有人都共同遵守統(tǒng)一的規(guī)范，，使每個(gè)小組發(fā)揮的作用最高值與創(chuàng)造的價(jià)值最大化。文件可用word首屆業(yè)委會(huì)成立后的工作內(nèi)容第一屆業(yè)委會(huì)成立后，面臨著一些列的的大活。業(yè)主委員會(huì)的成立，不單單是指業(yè)主組織的建立，它對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域而言，是具有標(biāo)志性意義的事件，因?yàn)閺氖状螛I(yè)主大會(huì)召開并選舉出業(yè)主委員會(huì)開始，小區(qū)就結(jié)束了前期物業(yè)管理階段，進(jìn)正常期物業(yè)管理階段和前期物業(yè)管理階段不僅僅是叫法的不同，因?yàn)椋赫Ｆ谧畲蟮臉?biāo)志是物業(yè)管理區(qū)域成立了業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主有了這樣一個(gè)行22使物權(quán)自主的法定形式，從而使得原來模糊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具備了清晰和明確的可業(yè)委會(huì)成之后，最重要的事情是摸清家底把原來不清不楚的共有產(chǎn)權(quán)、共有收益做一次徹底清查;把屬于業(yè)主共有的資料、資金、資源、資產(chǎn)登記造冊(cè);前期物業(yè)管理階段因?yàn)闃I(yè)主方與管理服務(wù)人組織上的不對(duì)等造成信息上的不對(duì)稱，導(dǎo)致共有物權(quán)處于失衡、失控、失管、失利的非正常狀態(tài)。業(yè)委會(huì)成立之后，就是要回到正常的狀態(tài)。比如，前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主方法律主體地位不明，導(dǎo)致應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有的共有收益無法主張和獲取，業(yè)主組織建立后要并且屬于全體業(yè)主所有的權(quán)益、收益，業(yè)委會(huì)并不具有任意處置的權(quán)利，需要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定來明確。如果簡單的理解為，尊重歷史不予追究，就會(huì)把業(yè)委會(huì)陷于不作為、甚至濫權(quán)的不利境地，日后如果有業(yè)主提出異議，業(yè)委會(huì)就應(yīng)該承擔(dān)失職、瀆職的責(zé)任。在其位謀其政，是義務(wù)也是底再者，物業(yè)管理的權(quán)利，原本就屬于全體業(yè)主，作為業(yè)委會(huì)這樣一個(gè)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)制下，積極作為。承擔(dān)起業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，比如物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)，建立適合自己小區(qū)的管理制度，并開展豐富多樣的園區(qū)活動(dòng)，增加交流，保持溝通，提高業(yè)主的參與意識(shí)，是小區(qū)持續(xù)發(fā)展的基石。業(yè)委會(huì)成立，只是一個(gè)開始，為小區(qū)走向治理提供了一種可能。是萬里長征的第一步，任重道遠(yuǎn)!物業(yè)服務(wù)合同的簽署、續(xù)簽以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘，都是屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。成立業(yè)主大會(huì)之后，都要通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議來表決。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)表決通過的物業(yè)企業(yè)簽訂合同。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格以及合同文本的草擬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)(也可以協(xié)議)都是系統(tǒng)的工作，而不應(yīng)理解為一個(gè)簡單的動(dòng)作或者行為。繼續(xù)沿用原物業(yè)，至少存在著續(xù)聘事項(xiàng)需要業(yè)主共同決定，而不是簡單地續(xù)簽合同那樣簡單。并且法律上來講，業(yè)主大會(huì)一成立，前期物業(yè)服務(wù)合同已自動(dòng)失效，無論原合同是否約定期限。所以即使沿用原合同、續(xù)聘原物業(yè)都存在著召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的問題，這個(gè)事情不可馬虎。否則就是無意識(shí)的根本違法。這種情況不可不察。篇2：案例:選聘物業(yè)未達(dá)“雙過半”業(yè)委會(huì)被業(yè)主告了選聘物業(yè)未達(dá)“雙過半”業(yè)委會(huì)被業(yè)主告了法院判決撤銷選聘決議在小區(qū)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)的建筑面積基數(shù)不準(zhǔn)確的情況下，投票選出新物業(yè)公司的選聘決議，因未經(jīng)真正意義上的“雙過半”同意而被法院撤銷。到底什么才是真正意義上的“雙過半”同意呢?是單個(gè)業(yè)主管理權(quán)的簡單相加，還是要遵循一定的表決程序和規(guī)則?業(yè)委會(huì)發(fā)公告，小區(qū)重新選聘物業(yè)南京秦淮某花園小區(qū)自業(yè)主入住以來，一直由同一物業(yè)公司提供前期物業(yè)服換小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于花園小區(qū)業(yè)委會(huì)的決定，部分業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示過半數(shù)的業(yè)主并不同意更換物業(yè)服務(wù)企月1日，花園小區(qū)業(yè)委會(huì)張貼公告：重新選聘了萬園物業(yè)管理有限公司小區(qū)業(yè)委會(huì)再次發(fā)出公告，確認(rèn)萬園物業(yè)以戶數(shù)、面積雙過半被業(yè)主大會(huì)選聘為花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)公示了載有投票戶數(shù)、戶數(shù)百分比、面積、面積百分比業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)侵權(quán)，要求公示統(tǒng)計(jì)結(jié)果對(duì)此選聘結(jié)果，小區(qū)部分業(yè)主嚴(yán)重存疑，多次要求業(yè)委會(huì)對(duì)選聘的表決統(tǒng)計(jì)結(jié)果和表決清單予以公示，以備業(yè)主查詢，但是花園小區(qū)業(yè)委會(huì)不予理會(huì)。王某作為花園小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人之一，認(rèn)為業(yè)委會(huì)擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程中存在弄虛作假、拒不公布投票結(jié)果的情形，嚴(yán)重違反了法定程序和議事規(guī)則，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂向南京秦淮法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷花園小區(qū)業(yè)委會(huì)作出的重新。秦淮法院經(jīng)審理認(rèn)為，花園小區(qū)業(yè)委會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所作的選票統(tǒng)計(jì)清冊(cè)中所載明的各戶建筑面積，除了花園小區(qū)幼兒園、會(huì)所的建筑面積與房屋登記簿記載存在重大出入外，其余住戶的建筑面積亦大量存在不一致的情形，且花園小區(qū)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)的402戶有效表決票中亦存在簽字人員并非業(yè)主本人的情形，而該部分20余戶業(yè)主也到庭就其所涉表決票的投票內(nèi)容明確表示異議，在花園小區(qū)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)的建筑面積基數(shù)不準(zhǔn)確的情況下，無法確認(rèn)本案所涉選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決符合“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半江蘇省南京市秦淮區(qū)人民法院經(jīng)審理判決：撤銷花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作出的重新選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。宣判后，花園小區(qū)業(yè)委會(huì)不服，提起上訴。南京中院二審判決：駁回上訴，維持原判。踐：三方協(xié)議的服務(wù)模式業(yè)委會(huì)參與小區(qū)管理的成功實(shí)踐：三方協(xié)議的服務(wù)模式我們說了多少年的物業(yè)公司回歸本位，從一個(gè)管理者的位置回歸到一個(gè)對(duì)物的管理，對(duì)業(yè)主的服務(wù)，成為小區(qū)合同中的乙方。但在現(xiàn)實(shí)小區(qū)中，不僅是物業(yè)企業(yè)應(yīng)擺對(duì)位置，小區(qū)中的各專業(yè)分包企業(yè)也有一個(gè)回歸本位，在業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)一個(gè)小區(qū)的管理是由各個(gè)專業(yè)分包公司來完成的，從物業(yè)費(fèi)列支的項(xiàng)目中包括保安、保潔、電梯、園林綠化、污水清掏等項(xiàng)目，還有具有收益的公共區(qū)域廣告、有線無線網(wǎng)絡(luò)、停車、公共區(qū)域的出租、會(huì)所、幼兒園等項(xiàng)目。由于在大部分小區(qū)中各專業(yè)公司都是和物業(yè)公司簽訂專業(yè)分包合同，因此他們和物業(yè)公司的關(guān)系更為緊密，有的更是利益交換，不分彼此。在這些專業(yè)公司眼里，只有物業(yè)公司，沒有業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)。由于沒有合同關(guān)系，業(yè)委會(huì)對(duì)這些分包企業(yè)沒有直接管轄權(quán)，這就形成了一個(gè)怪異的現(xiàn)象。物業(yè)企業(yè)、專業(yè)分包公司都是靠業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)來生存的，但在專業(yè)分包公司眼里物業(yè)公司是他們的甲方，而真正的業(yè)主卻沒有話語權(quán)，在這當(dāng)中問題最突出的就是保安公司。由于保安公司和物業(yè)公司存在合同關(guān)系，保安公司就認(rèn)為是物業(yè)公司在養(yǎng)活他們，因此自然就成了‘物業(yè)的人’。在一些小區(qū)里，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生矛盾糾紛時(shí)，保安往往‘一邊倒’，充當(dāng)了物業(yè)公司的‘保安’甚至是‘打手’或資和各項(xiàng)費(fèi)用，卻反過來維護(hù)物業(yè)公司的利益，這是很可笑又很可悲的現(xiàn)象。還有一點(diǎn)需要特別注意：一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)糾紛或物業(yè)合同到期，物業(yè)公司在撤離時(shí)，往往同時(shí)撤掉保安、保潔、電梯維護(hù)等服務(wù)人員，這些工作崗位對(duì)于小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺，一旦撤離就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)陷入癱瘓狀態(tài)，這牽涉到小區(qū)的安全和千百戶如何改變這種怪現(xiàn)象，我在小區(qū)工作中是這樣做的：讓業(yè)委會(huì)參與到物業(yè)分包合同中，把物業(yè)公司和專業(yè)分包公司的雙方合同變成三方協(xié)議，即：業(yè)委會(huì)為甲方，物業(yè)公司為乙方，專業(yè)分包公司為丙方，甲方授權(quán)乙方與丙方簽訂物業(yè)服務(wù)合。這當(dāng)中有兩個(gè)問題需要解決，一是簽訂三方協(xié)議的時(shí)機(jī)，二是簽訂三方協(xié)議的內(nèi)容。簽訂三方協(xié)議的時(shí)機(jī)有如下節(jié)點(diǎn)：第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是業(yè)委會(huì)新成立，也就是第一次和物業(yè)公司簽訂合同要堅(jiān)持按照三方協(xié)議的方式簽訂合同，如果物業(yè)公司不接受三方協(xié)議的方式，就啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序，一是壓著物業(yè)公司就范，二是真不就范就和能接受三方協(xié)議方式的物業(yè)企業(yè)合作。第二個(gè)節(jié)點(diǎn)就是已經(jīng)簽訂合同但合同到期需續(xù)簽，在續(xù)簽合同時(shí)把合同調(diào)整為三方協(xié)議。第三個(gè)節(jié)點(diǎn)是新?lián)Q物業(yè)公司時(shí)，把三方協(xié)議作為招投標(biāo)的條件，不同意此條款的不得入圍。特別條款是物業(yè)公司需向業(yè)委會(huì)繳納服務(wù)質(zhì)量保證金，保證金的比例應(yīng)在年物業(yè)費(fèi)收入的2%-3%為宜。如何簽訂三方協(xié)議，我們就以保安公司舉例：物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)分別推薦保安公司，不宜多，初選后留2-3家進(jìn)行考察。讓保安公司提供服務(wù)方案，方案中會(huì)依據(jù)流動(dòng)崗、固定崗等崗位需求定編定員，確定保安員工人數(shù)。三方商討支付費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、違約責(zé)任等。如果小區(qū)檔次較高，物業(yè)費(fèi)又能夠承擔(dān)，還可以約定保安人員的身高、年齡、學(xué)歷等。保安公司向物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)繳納服務(wù)保證金，在保安公司達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)予以扣罰。如果物業(yè)公司違約，業(yè)委會(huì)則在物業(yè)公司繳納的保證金中對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行扣罰，并用物業(yè)公司的保證金，對(duì)未發(fā)給保安公司的工資進(jìn)行支付。三方協(xié)議的簽訂基本可以杜絕物業(yè)公司克扣保安工資，及保安公司‘吃空餉’的現(xiàn)象。由于業(yè)委會(huì)的參與，保證了保安員工工資的按時(shí)發(fā)放和保安的各項(xiàng)福利，對(duì)保安隊(duì)伍的穩(wěn)定起到了其他專業(yè)分包合同參考保安公司的模式，依據(jù)專業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，但業(yè)委會(huì)授在多個(gè)小區(qū)采用或部分采用了三方協(xié)議的