湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）一、緒論（一）研究背景和意義1、研究背景（1）公共租賃住房與解決“夾心層”住房問題“公共租賃住房”一詞首次出現(xiàn)于2021年3月5日溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中，其中提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，具有規(guī)劃合理、交通方便、配套完善和租售并舉等特點(diǎn)，與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房有很大的區(qū)別。“十一五”期間，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度不斷加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，但是，“夾心層”住房之困凸顯。“夾心層”指的是部分游離于我國(guó)住房保障制度之外的住房困難群體，主要包括一些無力通過市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的中等偏下收入住房困難家庭、階段性住房支付能力不足的新職工和外來務(wù)工人員?！皧A心層”群體隨著收入增長(zhǎng)，將具備通過市場(chǎng)解決住房的支付能力，對(duì)政府保障的需求是階段性的。因此，大力發(fā)展公共租賃住房，是解決“夾心層”住房困難的有效途徑。國(guó)家“十二五規(guī)劃”強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。雖然每年中央政府都會(huì)下?lián)軘?shù)以千億計(jì)的專項(xiàng)資金用來投入保障房的建設(shè)，但仍有大約90%的資金需要地方政府籌集。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，是保證建設(shè)任務(wù)能否順利完成的基礎(chǔ)（我國(guó)保障房建設(shè)情況及資金需求參見表1.1）。表1.12021—2021我國(guó)保障房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)[1][1][1]資料來源：《700萬套保障房投資缺口難補(bǔ)》年份項(xiàng)目（保障房）2021202120212021開工總套數(shù)（萬套）5801000700630總資金需求（億元）75001.3萬1.4萬—中央專項(xiàng)資金補(bǔ)助（億元）800152621172229由表1的數(shù)據(jù)可以看出，中央政府專項(xiàng)資金供應(yīng)量在近幾年逐步增加，但隨著保障房開工總數(shù)量的增多，建設(shè)保障房的資金需求量也隨之增加，更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。（2）洛陽市公共租賃住房融資困境2021年9月29日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《指導(dǎo)意見》，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。洛陽是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的副中心城市，緊緊抓住國(guó)家建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重大機(jī)遇，制訂和實(shí)施《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)洛陽建設(shè)綱要》，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，不斷提升區(qū)域副中心城市地位和核心帶動(dòng)作用的需要。其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是要抓住機(jī)遇提升洛陽市城鎮(zhèn)化率，《洛陽市城市總體規(guī)劃(2021年~2021年)》提出，至2021年，市域總?cè)丝跒?40萬，城鎮(zhèn)人口480萬，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到65%。洛陽市在保障房建設(shè)，尤其是公共租賃住房建設(shè)方面還比較落后，要與目前的城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)人口數(shù)相匹配還有很大的工程量要做。如何在短期內(nèi)，籌集到更多的資金，建設(shè)更多的公租房是當(dāng)前洛陽市面臨的一個(gè)難題。表1.2洛陽市城鎮(zhèn)化水平對(duì)比[1][1][1]洛陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《洛陽市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》年份項(xiàng)目202120212021城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)（萬人）283.67315.86480市域總?cè)丝冢ㄈf人）657.54688.54740城鎮(zhèn)化率（%）44.1747.9365洛陽市《2021年保障性安居工程建設(shè)工作方案》，明確了各縣(市)區(qū)今年保障房建設(shè)任務(wù)。方案指出，公共租賃住房將成為保障房建設(shè)的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，全市計(jì)劃建設(shè)1萬套公租房，政府投資建設(shè)的公共租賃住房要占60%以上，面對(duì)未來要建設(shè)大量的公共租賃住房，政府的資金壓力可想而知。表1.32021—2021洛陽市公共租賃住房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)[2][2][2]洛陽市統(tǒng)計(jì)局《洛陽市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)2011、2012》年份公共租賃住房202120212021開工總套數(shù)（套）1.43萬1萬1.47萬資金總需求（億元）8.599.8中央專項(xiàng)資金補(bǔ)助（億元）1.2882.76^3.5與此同時(shí)，政府也鼓勵(lì)銀行開發(fā)公租房貸款，但很多相關(guān)問題還未明晰，因此銀行在參與公租房貸款時(shí)也還面臨一些問題，例如借款主體是事業(yè)法人缺乏開發(fā)資質(zhì)，單靠低廉的房租收入難以償還貸款利息，公租房的權(quán)屬不明難以落實(shí)貸款擔(dān)保，并進(jìn)一步導(dǎo)致各地貸款細(xì)則難以制定，公租房的建設(shè)捉襟見肘。作者調(diào)查發(fā)現(xiàn)改革開放以來，洛陽市工商業(yè)快速發(fā)展，有很多大型商貿(mào)市場(chǎng)和工礦企業(yè)，民間積累有大量閑散資金，怎樣利用好這筆資金，是個(gè)值得探討的課題。基于以上條件，借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)融資模式——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），不失為當(dāng)下相對(duì)較好的一種選擇，因?yàn)镽EITs可以將社會(huì)上的各種閑散資金融集在一起，投資于房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而將這筆資金用于公共租賃住房的建設(shè)。這樣不僅解決了政府融資難的問題，也是對(duì)社會(huì)財(cái)富的合理利用，使人民生活更有保障。2、研究意義本文所選題目十分具體，具有很高的參考價(jià)值，對(duì)洛陽市有很好的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。首先，作者系洛陽市人，對(duì)洛陽的歷史風(fēng)情、人文地理很熟悉，一直以來都關(guān)注著洛陽市的發(fā)展。作者本著以事實(shí)為依據(jù)的態(tài)度在寫作期間游走了洛陽市很多地方，實(shí)地了解了洛陽市的現(xiàn)狀；其次，論文的寫作也參考了大量的資料，包括近年來國(guó)內(nèi)優(yōu)秀學(xué)者發(fā)表在期刊、雜志、網(wǎng)站上的文章。文章中所涉及的數(shù)據(jù)均是在政府各大網(wǎng)站、期刊文章中搜集的最新數(shù)據(jù)；最后，洛陽市是一個(gè)老工業(yè)城市，現(xiàn)在處于新城建設(shè)與舊城改造的關(guān)鍵時(shí)期，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，大量人口涌入城市，“夾心層”人口數(shù)量不斷增多，對(duì)公租房需求還有很大一個(gè)量，大量的建設(shè)就需要大筆的資金，光靠政府財(cái)政資金、財(cái)政性貸款遠(yuǎn)不能滿足，政府急需一種高效的融資模式來解決這個(gè)難題。公租房在洛陽市是一個(gè)相對(duì)較新的事物，相關(guān)理論還不是很成熟，本文所研究?jī)?nèi)容可以為公共租賃住房在洛陽地區(qū)發(fā)揮更大的作用提供一家之言。另外，本文通過研究洛陽市運(yùn)用REITs的可行性，也可為其他城市引進(jìn)該融資模式提供一個(gè)參考。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1、國(guó)內(nèi)REITs融資模式在保障房領(lǐng)域的研究實(shí)際上國(guó)內(nèi)對(duì)保障房融資模式的研究并不多，主要是2021年以來我國(guó)逐步重視保障房的建設(shè)與投資，在發(fā)展過程中資金問題逐漸凸顯，這才引起大家對(duì)保障房融資問題的關(guān)注。毛志榮（2021）研究了REITs的產(chǎn)品特性及相關(guān)立法，通過對(duì)專項(xiàng)立法模式一亞洲模式和稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式一美國(guó)模式進(jìn)行比較，結(jié)合我國(guó)法律制度的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的路徑選擇和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了分析。聶梅生（2021）提議，建立廉租房信托基金（REITs）。他認(rèn)為在我國(guó)采取REITs方式，可以緩解廉租房的融資困境，這樣政府不僅僅節(jié)省了直接建設(shè)廉租房投資的成本，而且還節(jié)省了尋找和管理廉租房的隱性成本。這對(duì)于公共租賃住房融資應(yīng)用REITs模式有很好的啟示意義。孟曉蘇（2021）建議國(guó)家試點(diǎn)發(fā)展REITs，“要先試點(diǎn)用廉租房和政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs”。他認(rèn)為，這不僅解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足的問題，而且解決了建廉租房財(cái)政跟不上、銀行不敢貸款的問題。另外，保險(xiǎn)公司、公積金等都可以購(gòu)買REITs，在獲得收益的同時(shí)也盤活政府財(cái)政資金。[1][1]2009年中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融高峰論壇暨廣東省地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)契約制REITs有較高的效率，發(fā)展的也較為成熟,各個(gè)結(jié)構(gòu)都清晰明確。保障性住房在REITs融資的路徑選擇包括以下三個(gè)方面：第一，組織形式為合伙有限制。第二，REITs作為房地產(chǎn)投資這一類長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，運(yùn)作方式上應(yīng)以封閉式為主。第三，募集方式應(yīng)該以私募開始，逐步發(fā)展為公私募相結(jié)合的方式。黃瑞（2021）認(rèn)為對(duì)于我國(guó)公共租賃住房的建設(shè)，REITs是一種較為理想的融資模式。但由于REITs涉及信托基金業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，需制定有針對(duì)性的制度框架和政策法規(guī)，為了有利于REITs的規(guī)范化運(yùn)作，關(guān)鍵是明確REITs的設(shè)立方式、組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)行程序、收益分配以及各方主體的權(quán)利義務(wù)等具體事項(xiàng)。[1]2009年中國(guó)（廣東）房地產(chǎn)金融高峰論壇暨廣東省地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)2、國(guó)外REITs融資模式的研究相比國(guó)內(nèi)，國(guó)外對(duì)保障房融資的研究要早得多，目前有許多成熟的理論成果以及相應(yīng)的金融工具來進(jìn)行實(shí)際的融資操作。尤其是美國(guó)金融發(fā)展水平高，各種金融工具、金融技術(shù)層出不窮，為保障房的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。20世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的金融創(chuàng)新浪潮為國(guó)外保障性住房融資模式的不斷創(chuàng)新、發(fā)展提供了基礎(chǔ)。大量金融工具和金融技術(shù)工程的涌現(xiàn)，使得保障性住房融資模式的內(nèi)容和方式也不斷創(chuàng)新，從而可以吸收各類資本參與保障性住房建設(shè)。其中比較具代表性意義的模式有：資產(chǎn)證券化（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、公私合作關(guān)系（PPP即public—privatepartnership）、股權(quán)融資、各種金融機(jī)構(gòu)貸款、可轉(zhuǎn)換債券以及融資租賃等。其中尤以ABS、REITs和PPP等模式發(fā)展最為迅速，并在全球范圍內(nèi)得到推廣，研究成果也最為集中和豐富，如GordonH.Saloon,DeanaVanNiemen(1988)、Grigsby,WilliamG.（1990）、NoahKofiKarle(2021)、SuHanChan，JohnErickson，KochWang（2021）等大量學(xué)者對(duì)ABS以及REITs模式的相關(guān)研究；E.S.Sava’s（2021）、MarthaMinnow(2021)、PatriciaM.Austin(2021)等人對(duì)PPP模式的研究等。BrownandRadii(2021)對(duì)REITs融資選擇和負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行了系統(tǒng)的實(shí)證性分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)行股票的REITs比發(fā)行公開債券的REITs更有可能籌集資金。在REITs資本結(jié)構(gòu)中，負(fù)債類型和負(fù)債數(shù)量同樣重要。在產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)和穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)程中，應(yīng)對(duì)REITs的資本結(jié)構(gòu)和融資策略進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，確定其選擇何種類型的負(fù)債和監(jiān)管途徑。REITs融資模式理論及實(shí)踐（一）REITs融資模式簡(jiǎn)介1、概念房地產(chǎn)投資信托基金即REITs在國(guó)外已有一段發(fā)展歷史。在美國(guó)伴隨著稅法的衍變，REITs經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。本文選取當(dāng)前國(guó)內(nèi)外比較權(quán)威與通用的概念以饗讀者。REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）有時(shí)被稱為“房地產(chǎn)股票”。從本質(zhì)上講，REITs是企業(yè)擁有和管理投資組合的房地產(chǎn)所有權(quán)和抵押貸款。任何人都可以購(gòu)買股票公開上市的REITs。REITs同樣提供房地產(chǎn)所有權(quán)的收益，但卻沒有作為房東要面臨的一些問題，所要交的各種稅費(fèi)也更少。投資于某些類型的REITs也提供了重要的優(yōu)勢(shì)：流動(dòng)性和多樣性。不像實(shí)際房產(chǎn)，這些股票可以快速和輕松地出售。并且，因?yàn)槟阃顿Y的是組合的屬性而不是一個(gè)單一的建筑，你面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更少更低。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過對(duì)外發(fā)行股份或受益憑證等方式吸收公眾資金，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，投資于房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款(包括抵押支持證券)等債權(quán)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)收益由股東或受益人按比例承擔(dān)和分享的一種資金信托投資方式。2、特點(diǎn)首先，作為一種投資基金，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。REITs以其創(chuàng)新模式為公眾投資者投資房地產(chǎn)業(yè)提供了渠道，使公眾投資者既能分享到房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來的高收益，又能分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)閑置資金的利用率。此外，REITs與股票、債券市場(chǎng)的相關(guān)性較低，在投資組合中配置一部分不動(dòng)產(chǎn)基金，可優(yōu)化投資組合，有效分散單一投資證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)于在公共租賃住房領(lǐng)域應(yīng)用REITs具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：其一，REITs提供低價(jià)優(yōu)質(zhì)的公共租賃住房，滿足低收入群體住房需求，促進(jìn)社會(huì)和諧。其二，對(duì)REITs募集和運(yùn)營(yíng)資金的監(jiān)督，通過承銷機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs受益憑證，籌集到的資金交由資金托管人管理。托管人一般是商業(yè)銀行，根據(jù)承銷機(jī)構(gòu)提供的發(fā)行信息對(duì)所籌資金進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)托管人還可以對(duì)REITs資金運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全程會(huì)計(jì)監(jiān)督，包括投資建造公租房、回收租金等。此外，資產(chǎn)評(píng)估師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、律師等專業(yè)人士在REITs的運(yùn)營(yíng)過程中也可以發(fā)揮各自應(yīng)有的監(jiān)督作用，形成完善的監(jiān)督體系。綜上，REITs為普通投資者增加了一個(gè)好的投資平臺(tái)，也為公共租賃住房的建設(shè)籌集到了一定的資金。所以，不管對(duì)普通投資者還是公共租賃住房的融資REITs都有很大的優(yōu)勢(shì)。（二）REITs融資模式的分類及其運(yùn)作模式1、REITs分類基于REITs的性質(zhì)，不同的專家根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，給出了不同的分類方式。按組織形式可以將REITs分為公司型和契約性。世界上大多數(shù)國(guó)家都采用的契約型REITs。公司型REITs是依據(jù)《公司法》設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份，將籌集起來的資金投資于各項(xiàng)房地產(chǎn)，公司再將收益以股利形式分配給投資人。根據(jù)信托契約成立的REITs稱為契約型REITs，此種類型是通過發(fā)行受益憑證將籌集起來的資金投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金。該種REITs中各主體都根據(jù)信托契約來履行自己的職責(zé)，主要有以下幾個(gè)主體：房地產(chǎn)投資信托基金管理公司是房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人、房地產(chǎn)投資信托基金保管公司一般由銀行擔(dān)任、投資者即受益憑證的持有人，根據(jù)其購(gòu)買份額分享投資收益。根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。（1）資產(chǎn)類：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。（2）房地產(chǎn)貸款類：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。（3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。2、REITs一般運(yùn)作模式REITs是專門用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東。簡(jiǎn)而言之，REITs類似于股票和債券，通過上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，廣大投資者投資REITs，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和資本利得增值的分配。REITs的基本關(guān)聯(lián)方有五個(gè)：信托公司（TrustCorporation），信托基金（TrustFund）、投資者（Investor）、資產(chǎn)管理公司（AssetManagement，AM）和物業(yè)管理公司（PropertyManagement，PM），其基本操作模式如下圖：房地產(chǎn)原所有者房地產(chǎn)原所有者信托公司信托公司普通投資者REITs普通投資者REITs資產(chǎn)管理公司資本利得資產(chǎn)管理公司資本利得房地產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司圖2.1：REITs融資模式一般操作圖（三）REITs融資模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒1、國(guó)外REITs發(fā)展模式國(guó)外REITs的理論研究以美國(guó)最為成熟，目前美國(guó)已不再是單純的理論敘述，而是進(jìn)入了如何建立數(shù)學(xué)模型，更好的發(fā)揮REITs的作用。下面簡(jiǎn)單介紹美國(guó)及新加坡的REITs發(fā)展模式。稅收優(yōu)惠是美國(guó)REITs的發(fā)展模式最大的特點(diǎn)，所以稱之為稅收優(yōu)惠趨動(dòng)型。1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過《房地產(chǎn)投資信托法案》，標(biāo)志REITs的誕生，為了吸引投資者，政府給予了很多稅收優(yōu)惠，凡是符合稅法規(guī)定要求的REITs就可以避免雙重納稅，政府允許公司應(yīng)稅不包括股利支出，REITs每年只要把90％應(yīng)稅收入作為股利分配給股東，75％以上的資產(chǎn)投資房地產(chǎn)，就可以免交公司所得稅。在股權(quán)結(jié)構(gòu)上要求REITs股權(quán)分散，如果REITs50％以上的股權(quán)控制在不超過5個(gè)股東手里，就認(rèn)為該REITs違反法規(guī)，將取消其所享有的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為了REITs的主要優(yōu)勢(shì)之一，但也對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)運(yùn)作給出許多限制，必須滿足十分嚴(yán)格的稅收條件才可享受此項(xiàng)優(yōu)惠，其資格條件簡(jiǎn)單概括如下：（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)（2）組織形態(tài)（3）管理行為（4）收入分配（5）資產(chǎn)持有。另外，美國(guó)也有不少廉租房的REITs，美國(guó)政府把廉租房物業(yè)賣給REITs，然后再向REITs租回來，由政府向REITs交租金，這樣就形成了將財(cái)政資金變成投資人的資金，政府就減輕了壓力。2021年，新加坡證交所出臺(tái)設(shè)立上市財(cái)產(chǎn)信托即REITs的意見。新加坡財(cái)政部門針對(duì)REITs推出了一系列的鼓勵(lì)措施，包括：免除基金持有人的分紅所得稅；免征REITs的資本所得稅；境外投資機(jī)構(gòu)的稅率優(yōu)惠至10％；完善REITs基金管理人的審批機(jī)制等等。2、國(guó)內(nèi)REITs探索實(shí)踐香港的第一支REITs“領(lǐng)匯”的資產(chǎn)是香港特區(qū)政府房屋委員會(huì)（“房委會(huì)”）旗下?lián)碛械耐＼囄弧⑸虉?chǎng)等不動(dòng)產(chǎn)。2021年“房委會(huì)”將旗下180個(gè)停車場(chǎng)及商場(chǎng)拆分出售給“領(lǐng)匯”，資產(chǎn)總值達(dá)309億港元，扣除“房委會(huì)”90億港元的負(fù)債，該基金的凈資產(chǎn)值達(dá)219億港元，成為全球市值最大的REITs，2021年統(tǒng)計(jì)，“領(lǐng)匯”是在金融危機(jī)后香港表現(xiàn)最好的REITs。2021年12月，“越秀REITs”在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，是首支內(nèi)地在香港獨(dú)立上市的以物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs。當(dāng)年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定波動(dòng)，但“越秀REITs”開出的年息回報(bào)率高達(dá)7％。2021年6月11日，中國(guó)企業(yè)融資國(guó)際洽談會(huì)在天津召開，這次會(huì)議最大的成果就是產(chǎn)生了我國(guó)首支保障性住房投資基金。2021年8月，央行主導(dǎo)模式在上海得到應(yīng)用，即“央行版”REITs方案。三、洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的必要性與可行性（一）洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的必要性分析1、洛陽市公租房建設(shè)融資渠道不足和其他城市基本一樣，洛陽市自2021年著手建設(shè)公共租賃住房以來，資金主要來源：（1）財(cái)政資金、土地出讓金收益等政府投入，這是公租房建設(shè)資金的基礎(chǔ)。（2）銀行貸款，它是當(dāng)前公共租賃住房建設(shè)主要資金渠道。（3）一小部分屬于企業(yè)自建或政企合資共建的項(xiàng)目。公租房的建設(shè)尚未形成健全的投融資機(jī)制，其較長(zhǎng)的投資回收期與短期的借貸資金不匹配的問題比較突出，幾乎沒有民間資本參與公租房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)過程。（4）住房公積金收益，是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出之間的差額。2021年洛陽市才正式開始將公積金收益用于公租房的建設(shè)，但目前洛陽市住房公積金增值收益數(shù)量較小，還要用于廉租房等其他保障房的建設(shè)，能分配給公共租賃住房建設(shè)的資金少之又少，與龐大的資金需求相比無異于杯水車薪。2、洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的積極作用在洛陽地區(qū)公共租賃住房建設(shè)融資中引入REITs這種資本市場(chǎng)的金融工具是符合市場(chǎng)規(guī)律的，一方面促進(jìn)了投資主體的多元化，有效推進(jìn)了洛陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面則可以彌補(bǔ)洛陽市現(xiàn)有公共租賃住房融資渠道的不足，是解決洛陽市公租房建設(shè)資金缺口的有效途徑。其積極作用主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：（1）彌補(bǔ)現(xiàn)有公共租賃住房融資渠道不足，緩解政府出資建設(shè)的資金壓力。（洛陽市公共租賃住房建設(shè)資金缺口量參見表3.1）如前文所述，目前洛陽市建設(shè)公租房主要資金都有政府解決，這無疑增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。如果引入REITs融資模式，將有效吸收民間閑散資金進(jìn)入公租房建設(shè)與管理領(lǐng)域，大大減少政府所需募集的資金量，減輕政府財(cái)務(wù)壓力。表3.12021—2021年洛陽市公租房建設(shè)資金缺口統(tǒng)計(jì)表[1][1][1]洛陽市統(tǒng)計(jì)局《洛陽市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)2011、2012》年份202120212021公租房資金總需求（億元）8.599.8上級(jí)財(cái)政資金補(bǔ)助（億元）1.2882.76^3資金缺口（億元）7.2126.24^6.8（2）有利于增加租賃住房供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)社會(huì)公平。目前，洛陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際上有充足的房源，但是房?jī)r(jià)仍然居高不下，住房均價(jià)由2021年前的2600左右一躍升至目前的5500左右。房地產(chǎn)開發(fā)商為了追逐利益，不斷開發(fā)收益回報(bào)率高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，寧愿住房空置，也不愿投資具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的公共租賃住房，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)高中端房源供過于求、中低端房源卻嚴(yán)重不足。公租房建設(shè)引入REITs融資模式，通過市場(chǎng)機(jī)制，盤活住宅存量，增加租賃住房供應(yīng)。存量住房市場(chǎng)租金水平、空置率在公共租賃住房REITs的投資帶動(dòng)下能夠不斷趨于合理化，進(jìn)一步有效控制住房市場(chǎng)的價(jià)格和數(shù)量。此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存有部分由于資金周轉(zhuǎn)問題而出現(xiàn)的“爛尾樓”，通過公租房REITs對(duì)其的投資，可將其轉(zhuǎn)為公共租賃住房出租，也可有效解決開發(fā)商資金問題。也為中低收人居民提供適宜的租賃住房，建設(shè)和諧社會(huì)，在一定程度上縮小貧富差距，體現(xiàn)社會(huì)公平。（3）為了使房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境能夠更加合理，降低公共租賃住房建設(shè)進(jìn)入門檻不失為一種好辦法。在公租房建設(shè)現(xiàn)有的融資渠道中，政府財(cái)務(wù)支持為主要融資渠道，其他融資主要來自于銀行貸款和作為承建商的企業(yè)一部分自有資金。由于公共租賃住房本身具有福利性，在以往的這種政策性住房的承建項(xiàng)目中，政府在考核項(xiàng)目承建資格時(shí)，一般只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)商壟斷了這類項(xiàng)目的承建資格，而對(duì)于中小房產(chǎn)商而言，只能對(duì)這些項(xiàng)目望而卻步。而REITs的特性就是通過發(fā)行憑證的形式將閑散的社會(huì)資本集中起來，這樣就可打破大型房產(chǎn)商壟斷承建的局面，中小型房地產(chǎn)商也可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力參與這種政策性住房的承建項(xiàng)目中，有利于提高房產(chǎn)承建商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，降低成本費(fèi)用。（二）洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的可行性分析1、洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的條件可行性分析（1）國(guó)內(nèi)外REITs成功案例為洛陽市公共租賃住房REITs融資模式提供了經(jīng)驗(yàn)REITs在美國(guó)出現(xiàn)后，主要應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，隨后REITs模式也引入了政策性住房，發(fā)展到現(xiàn)在，其運(yùn)作模式、管理機(jī)制、法律條款等等已經(jīng)相當(dāng)完善，其他國(guó)家紛紛借鑒美國(guó)REITs的成功經(jīng)驗(yàn)，加拿大、荷蘭、澳大利亞、韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情先后引入REITs融資模式，這些國(guó)家的REITs成功案例也為洛陽市公共租賃住房REITs融資模式提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。除了國(guó)外寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒外，國(guó)內(nèi)也在2021年先后在香港推出了領(lǐng)匯和越秀兩支REITs。2021年北京、天津和上海也先后建立了REITs，目前，資本規(guī)模相比上市之初有較大增長(zhǎng)。（2）充足的資金來源為公共租賃住房建設(shè)REITs融資模式提供了可能近年來洛陽市民間資金日益充足，洛陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2021年12月末，年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額2902.5億元，比年初增加473.9億元（洛陽市近五年金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄余額如表3.2）。如此高額的資本處于閑置狀態(tài)是一種極大的浪費(fèi)和損失，將其投入公共租賃住房建設(shè)市場(chǎng)是完全可能的，這對(duì)于國(guó)家、銀行和投資者來說更是一種多贏的行為。該部分資金儲(chǔ)備若能順利引入公共租賃住房建設(shè)，足以彌補(bǔ)洛陽市新建公共租賃住房的資金缺口，并成為穩(wěn)定的資金來源。表3.2洛陽市近五年金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄余額統(tǒng)計(jì)表[1][1][1]洛陽市統(tǒng)計(jì)局《洛陽市統(tǒng)計(jì)年鑒2008—2012》年份20212021202120212021存款總余額（億元）1395.21719.72096.12428.62902.5企業(yè)存款余額（億元）314.4404.6518.11106.31298.0居民存款余額（億元）804.3992.71111.71233.11465.2（3）政府保障為公共租賃住房REITs提供了穩(wěn)定可靠的資金回收之前章節(jié)已經(jīng)分析過，公共租賃住房是一種具有一定社會(huì)福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，對(duì)于這種政策性項(xiàng)目，雖然我們主張其融資模式引入市場(chǎng)機(jī)制，綜合各國(guó)各地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來看，政府要給與一定的政策支持和保護(hù)，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、制定配套法律等。政府的參與是公共租賃住房REITs融資模式能夠成功運(yùn)行的重要保障。有了政府的擔(dān)保，廣大風(fēng)險(xiǎn)承受能力有限的個(gè)人投資者和中小機(jī)構(gòu)就會(huì)樂于參與；另一方面，從洛陽市目前所建的公租房項(xiàng)目的項(xiàng)目成本來看，政府提供的長(zhǎng)期低息貸款擔(dān)保、稅費(fèi)減免、無償提供土地都可降低項(xiàng)目成本。公租房引入REITs融資后，政府會(huì)制定更多的配套優(yōu)惠政策，對(duì)投資者來說，建設(shè)公共租賃住房的成本會(huì)進(jìn)一步降低；另外，從公共租賃住房REITs收益看：洛陽市在城市化過程中帶來的大量城鎮(zhèn)拆遷、舊城改造人口，對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的需求也隨之增加，未來洛陽市需要更大的公共租賃住房供給量，公共租賃住房需求也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定，這些也會(huì)保障投資者的資金回收。在公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來自租戶的租金和政府的財(cái)政補(bǔ)貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。（4）專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)為公共租賃住房REITs融資模式提供了風(fēng)險(xiǎn)保障所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離是公共租賃住房REITs與其他投融資模式最大的不同，這也為專業(yè)化管理與經(jīng)營(yíng)提供了前提條件。將REITs資金交由從事資金管理行業(yè)的從業(yè)專家進(jìn)行專業(yè)化的管理和運(yùn)作，有利于確定最優(yōu)的投資方案，吸引投資，提高收益水平，同時(shí)降低非專業(yè)性帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。2、洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的經(jīng)濟(jì)可行性分析本節(jié)將從經(jīng)濟(jì)方面入手分析洛陽市引入REITs的可行性，所采用數(shù)據(jù)以2021年為例。（1）2021年洛陽市公共租賃住房投資估算2021年洛陽市公租房計(jì)劃開工1.47萬套，按每套平均70平方米計(jì)算總建筑面積約為：14700*70=1029000平方米洛陽市公租房所需土地一般由政府劃撥供應(yīng)，除去土地費(fèi)用中高層建筑每平米均價(jià)為1000元左右，考慮到公共租賃住房的政策性按每平米950元計(jì)算。這樣資金總需求為：1029000*950=9.78億元（2）2021年洛陽市公共租賃住房建設(shè)融資規(guī)模2021年中央政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助政策具體細(xì)則還沒批復(fù)，根據(jù)2021年洛陽市所得的專項(xiàng)補(bǔ)助和2021年中央專項(xiàng)資金的總規(guī)模，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)洛陽市今年可能會(huì)得到3~4億元的補(bǔ)助，此處取其平均值約3.5億元。則今年洛陽市公租房建設(shè)融資規(guī)模為：9.78—3.5=6.28億元金融機(jī)構(gòu)除去存款準(zhǔn)備金以及貸出資金的余額為（以2021年為準(zhǔn)計(jì)算）：2902.5—2902.5*20%=2322億元2322—1645.3=676.7億元2021年洛陽市公租房建設(shè)融資6.28億元占676.7億元的比率為：6.28/676.7=0.928%即僅需社會(huì)閑散資金的0.928%就可滿足2021年洛陽市公租房建設(shè)的需要。比例相當(dāng)小，這也可說明，只要投資公租房REITs有利可圖，從目前洛陽市市居民儲(chǔ)蓄現(xiàn)狀來看是有充足的資金作為投資保障的，從公租房REITs資金募集的角度來看該融資模式是可行的。（3）投資REITs收益分析根據(jù)國(guó)家公共租賃住房管理指導(dǎo)意見以及洛陽市公共租賃住房管理實(shí)施辦法，洛陽市公租房租賃價(jià)格為同等級(jí)商品房租賃價(jià)格的60%左右。洛陽市市區(qū)精裝房屋租金一般為每平米每月20元左右，普通房屋為15元左右每平米每月，由此得出公租房租賃價(jià)格按普通房屋標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為9元每平米每月。扣除所在地區(qū)位因素以下計(jì)算方法按每平米每月8元計(jì)算。則2021年洛陽市公共租賃住房建成后一年租金收入為：1029000*8*12=98784000元采用REITs籌集資金，則基金管理會(huì)發(fā)生年基金管理費(fèi)。依據(jù)《基金法》規(guī)定，基金管理費(fèi)是以基金資產(chǎn)凈值的1.5%年費(fèi)率計(jì)提。則REITs年基金管理費(fèi)為：6.28*1.5%=9420210元這筆費(fèi)用主要是用于基金管理公司的相關(guān)管理費(fèi)用。公租房REITs所募集的資金都是交由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，金融機(jī)構(gòu)在托管過程中要收取一定費(fèi)用。依據(jù)《基金法》規(guī)定，基金托管費(fèi)是以基金資產(chǎn)凈值的0.25%年費(fèi)率計(jì)提。則該公共租賃住房REITs年基金托管費(fèi)為：6.28*0.25%=1570000元通過以上計(jì)算，我們可以測(cè)算出公租房REITs年收益為年租金收入—年基金管理費(fèi)—年基金托管費(fèi)=98784000—9420210—1570000=87794000元。按規(guī)定將90%收益分配給投資者即投資者的收益為：87794000*0.9=79014600則投資者的年收益率為：7901.46萬元/62800萬元=12.58%因此，洛陽市采用REITs在經(jīng)濟(jì)方面是完全可行的，在初期實(shí)際收益率可能沒有這么高，但政府可以作為主導(dǎo)力量，引導(dǎo)民間閑散資本進(jìn)入該領(lǐng)域，相信以政府的信譽(yù)為擔(dān)保，這樣的投資對(duì)民間的吸引力還是很大的。綜上所述，洛陽市采用REITs融資模式不管是內(nèi)外部條件還是經(jīng)濟(jì)方面都具備可行性。四、洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式的運(yùn)行設(shè)計(jì)及政策建議（一）洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式設(shè)計(jì)1、公租房REITs設(shè)立形式在第二章我們就目前運(yùn)行的REITs的類型進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹。根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類，主要是資產(chǎn)類、房地產(chǎn)貸款類、混合類。就目前洛陽市發(fā)展公共租賃住房REITs的條件而言，從其資金投向來看，在發(fā)展REITs的初始階段，建議先從資產(chǎn)類REITs開始，該形式主要是投資并擁有公共租賃住房，主要收入來源為公共租賃住房的租金（這也符合上文分析的公租房主要收益來源）。房地產(chǎn)貸款類REITs和混合類REITs受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITs穩(wěn)定。另外，根據(jù)美國(guó)、日本、新加坡等地的歷史經(jīng)驗(yàn)在初期應(yīng)用較多的也是資產(chǎn)類REITs。2、公租房REITs運(yùn)行框架資產(chǎn)類REITs具體運(yùn)行模式如下圖所示：投資者投資者投資收益資金投資收益資金資金管理公司發(fā)行資產(chǎn)管理人（信托公司）資金管理公司發(fā)行資產(chǎn)管理人（信托公司）司）資金存放放REITsREITs租金收益投資租金收益投資政府&房企建設(shè)公共租賃住房政府&房企建設(shè)公共租賃住房圖4.1：資產(chǎn)類REITs模式圖首先，由政府確定公共租賃住房項(xiàng)目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)公租房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。為吸引投資政府可制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，在確定收益率的問題上，可參照同時(shí)間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時(shí)間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會(huì)投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會(huì)公眾投資者。其次，由基金管理公司組合投資于各大公租房項(xiàng)目，以分散減小風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的最大化，并公開發(fā)行公共租賃住房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺(tái)交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社保基金等社會(huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開募資，并以財(cái)政專項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行公租房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。但洛陽市地區(qū)在募集資金方面也應(yīng)注重中小投資者，因?yàn)楸镜貐^(qū)商貿(mào)較發(fā)達(dá)，個(gè)體散戶數(shù)量龐大，是不可小視的一個(gè)融資來源。最后，公共租賃住房項(xiàng)目建成后將出租給滿足條件的社會(huì)中低收入者，他們向公租房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。同時(shí)，政府和房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理公司應(yīng)注意相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，提高公租房住戶的生活水平，增強(qiáng)公租房項(xiàng)目的盈利能力，為以后的REITs融資吸引更多的投資者。（二）洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式運(yùn)行主體分析洛陽市公共租賃住房應(yīng)主要采取資產(chǎn)類REITs模式，在上文的資產(chǎn)類運(yùn)行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產(chǎn)管理人。（1）公共租賃住房的政策性及福利性決定了政府在公租房REITs融資模式中的主導(dǎo)地位。政府不僅僅是個(gè)中間人的作用，應(yīng)該在融資全過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，監(jiān)督各方合理合法完成任務(wù)，保障各方利益；（2）房地產(chǎn)企業(yè)要在政府的引導(dǎo)下，利用REITs所得的資金，保質(zhì)保量的完成公租房的建設(shè)任務(wù)，并從中獲取一定的利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以直接投資REITs獲得收益；（3）投資者可以是個(gè)人也可是其他投資團(tuán)體或法人，他們是REITs融資模式的基礎(chǔ)，也是REITs的受益人，；（4）資金管理公司是REITs融資過程的“關(guān)鍵先生”，它主要是研究并確定REITs發(fā)行方式，要確保所采用的發(fā)行方式能夠募集到充足的資金，因此，REITs融資能否成功，資金管理公司的發(fā)行方式、宣傳策劃的方法以及他們的管理方法很關(guān)鍵；（5）資產(chǎn)管理人即REITs的管理者，他就像是個(gè)大管家，要盡可能的使REITs所得資金效益最大化投資人收益的多少很大程度上就看資產(chǎn)管理人的管理才能了?？梢哉f，在REITs運(yùn)作過程中，每一個(gè)主體都是獲益者，都是不可或缺的。（三）洛陽市公租房建設(shè)引入REITs融資模式政策建議萬事開頭難，REITs對(duì)洛陽市來說還是一種新事物，在引進(jìn)過程中肯定會(huì)遇到各種問題，比如運(yùn)行中的各項(xiàng)法律法規(guī)、監(jiān)管措施還不健全，能不能保障投資者的收益；有沒有搭建起專業(yè)人才隊(duì)伍負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營(yíng)，能否保障REITs持續(xù)健康的發(fā)展；投資人對(duì)REITs認(rèn)識(shí)不足，是否愿意投入自己的資金等等。針對(duì)以上這些問題，結(jié)合以往國(guó)際上的成功經(jīng)驗(yàn)給出以下建議：1、制定相關(guān)的優(yōu)惠政策條例縱觀REITs的發(fā)展歷程，不管是在其發(fā)源地美國(guó)，還是在其他國(guó)家和地區(qū)，要想成功運(yùn)作REITs，離不開政府支持與優(yōu)惠政策。這些政策為REITs的收益提供了保障，同時(shí)也吸引了投資者的目光，使REITs有足夠的資金來源。所以，洛陽市引入REITs后，政策環(huán)境很重要，要爭(zhēng)取上級(jí)政府的支持與信任，以取得優(yōu)惠的稅收、投資回報(bào)等利好政策，同時(shí)，應(yīng)結(jié)合我國(guó)《經(jīng)濟(jì)法》等相關(guān)法律共同來規(guī)范和協(xié)調(diào)。洛陽市地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，政府不僅要盯住幾家大型投資機(jī)構(gòu)與企業(yè)，應(yīng)根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)制定相關(guān)優(yōu)惠稅收政策以吸引中小商戶投資，達(dá)到積少成多的效果。2、加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門及運(yùn)行主體的監(jiān)管我國(guó)政府近年來執(zhí)政能力不斷增強(qiáng)，公信力也持續(xù)增加，政府執(zhí)政透明度越來越好，但是個(gè)別人物仍然鋌而走險(xiǎn)，違紀(jì)違法貪污腐敗，最后難逃法律嚴(yán)懲。在REITs運(yùn)行過程中，政府起主導(dǎo)作用，各級(jí)從事經(jīng)濟(jì)方面的公職人員能否勝任，廣大投資者的利益能否得到保證，公共租賃住房建設(shè)的質(zhì)量如何都取決于政府的監(jiān)管執(zhí)行力度。這不光是為了經(jīng)濟(jì)利益，更是為了保障廣大老百姓的切身利益，在此，我提出以下幾點(diǎn)建議：（1）信息披露制度，要保證信息公開。REITs的運(yùn)作流程比較復(fù)雜，其本身不能直接經(jīng)營(yíng)管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理，這種雙重代理關(guān)系進(jìn)一步加大了信息不對(duì)稱，主管部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、發(fā)布等方面為市場(chǎng)提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過向投資者披露信息來確保其運(yùn)營(yíng)的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。（2）外部監(jiān)管制度，保證公開化、透明化。REITs在交易所上市后，應(yīng)建立一個(gè)由相關(guān)政府部門及相關(guān)單位組成的監(jiān)管小組，以避免多頭監(jiān)管。其中，要發(fā)揮作為集體投資計(jì)劃的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)的作用，主要是認(rèn)可REITs及監(jiān)督相關(guān)規(guī)則能否得到遵守。（3）監(jiān)管措施與時(shí)代同步：網(wǎng)絡(luò)化、大眾化。利用現(xiàn)在發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)媒體，開通專用微博和網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)，使廣大投資者、老百姓直接參與監(jiān)管REITs的運(yùn)行過程，讓投資者舒心，讓老百姓放心。3、建立專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制REITs發(fā)源于海外，我國(guó)也是近幾年才開始發(fā)展應(yīng)用，而且是一種需要同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。在洛陽市發(fā)展REITs必然會(huì)面臨人才短缺問題，因此，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)運(yùn)作，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專門管理人才隊(duì)伍。同時(shí)，還要積極促進(jìn)與基金業(yè)務(wù)相關(guān)的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。洛陽市有一大批高等院校以及科研單位，不缺乏相關(guān)的專業(yè)人才，今后應(yīng)注重相關(guān)理論研究，加強(qiáng)綜合性人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。結(jié)論社會(huì)保障體系是保障社會(huì)和諧發(fā)展的基礎(chǔ)，住房問題又是重要的民生問題，健全的住房保障制度是社會(huì)保障體系的重要組成部分。“十二五規(guī)劃”指出公共租賃住房是我國(guó)住房保障體系中的主體，如何充分發(fā)揮其住房保障功能，改變目前融資困難、資金不足、從而盡可能惠及所有住房弱勢(shì)群體，最終達(dá)到應(yīng)保盡保，做到“居者有其屋”，是目前形勢(shì)迫切需求的。本文通過分析洛陽市當(dāng)前建設(shè)公共租賃住房所面臨的宏觀環(huán)境以及微觀環(huán)境，得出了洛陽市在建設(shè)公租房這項(xiàng)工作中面臨任務(wù)艱巨，資金缺乏等問題，為了解決這些問題，在充分研究了REITs融資模式后，發(fā)現(xiàn)REITs這種融資模式具有融資效果好，收益高，風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，并提出了在洛陽地區(qū)應(yīng)用REITs融資模式的設(shè)想。之后，文章從理論上說明了洛陽市應(yīng)用REITs的必要性，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上論證了洛陽市應(yīng)用該融資模式的可行性。本文最大的理論成果在于給出了洛陽市REITs融資模式的運(yùn)行模式，該模式結(jié)合洛陽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)特點(diǎn)，便于操作，能夠較好為普通投資者接受。但限于作者學(xué)識(shí)水平有限，該模式還存在許多問題，例如：該模式?jīng)]有給出公共租賃住房建成之后的管理形式，這對(duì)前期的建設(shè)來說是一個(gè)隱患，對(duì)后期收益也有一定的不利影響。另外，本文另一大成果就是給出了洛陽市引入REITs的一些政策性建議，主要是：加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門及運(yùn)行主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的優(yōu)惠政策條例和建立專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制。在實(shí)踐過程中這些措施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，希望政府以及管理者能夠深入思考，采取更多有效措施促使REITs能更好地為民服務(wù)?？偟膩碚f，洛陽市作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的副中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平持續(xù)增長(zhǎng)，勢(shì)頭猛勁，有機(jī)會(huì)也有能力成功應(yīng)用REITs融資模式，這不僅解決了目前洛陽市公租房建設(shè)的資金問題，也為洛陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了一個(gè)好的投融資平臺(tái)。本人將在以后的學(xué)習(xí)工作過程中繼續(xù)關(guān)注洛陽市的發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)添磚加瓦，貢獻(xiàn)力量。

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致謝經(jīng)過兩個(gè)月的努力，我順利完成了本次論文的寫作。首先，特別感謝我的指導(dǎo)老師李娟老師。論文從選題、結(jié)構(gòu)的編排到內(nèi)容的選取都凝結(jié)了她大量的心血，是她的諄諄教導(dǎo)才有了我現(xiàn)在豐碩的成果。其次，感謝陳雙老師、劉遠(yuǎn)新老師、黃烈佳老師以及李國(guó)敏老師，在文章寫作過程中他們從各個(gè)方面給予我很大的幫助，在與他們交流過程中我也學(xué)到了很多為人處事的大道理。最后，在本文實(shí)地調(diào)查、搜集資料以及寫作的過程中，我得到了很多友人、師長(zhǎng)的幫助，是他們的無私成就了本篇論文。在此，我對(duì)他們的友好幫助表示衷心的感謝。

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people

see

things

blurrily,

but

also

leads

to

severecomplications,

such

as

glaucoma

(increased

pressure

within

the

eyeball),

and

can

causeblindness,"

said

Zhou

Yuehua,

an

established

eye

care

specialist

with

Beijing

TongrenHospital."It

is

very

important

for

parents

and

children

to

know

about

the

risk

and

care

for

their

eyes."There

are

about

450

million

myopia

patients

in

China.

Among

Chinese

myopia

patients,30million

are

severe

patients,

according

to

ZhouThe

prevalence

of

myopia

among

high

school

and

college

students

is

more

than

70

percent,and

the

situation

is

continuously

worsening,

he

added.Sun

Zhu,

director

with

the

China

Youth

Development

Service

Center,

said

long

hours

ofstudy,

lack

of

exercise,

especially

outdoor

activities,

and

attachment

to

electronic

screen

aresome

of

the

top

reasons

behind

the

widespread

myopia

problems,

and

the

increase

ofyounger

patients,

although

China

has

made

great

progress

in

improving

the

hardwarefacilities

and

lighting

conditions

in

schools.He

said

he

hopes

the

survey

will

alert

people

on

the

threatening

situation,

and

also

helpmedical

experts

to

better

guideline

parents

and

children's

behaviors

to

care

for

eyes,

basedon

the

timely

and

factual

statistics

the

survey

collected.A

series

of

follow-up

events

will

also

be

held

in

six

cities,

including

Jinan

in

Shandongprovince,

and

Changsha

in

Hunan

province,

to

educate

people

on

how

to

care

for

eyes

afterthe

survey

started.MoreandmoreChinesearejoggingtogetandstayfit.Mostjoggerswillrunalone,butsomewilljogwithfriendsorevencoaches.TheBeijingOlympicForestParkisoneofthemostpopularspots.Itispackedwithrunnersintheafternoon,usuallyafterwork,andatweekends.Joggingafterawholeday'sworkcanbeawaytounwind.ItistrueforHeWenjun,whoseworkplaceisrightneartheforestpark.Shediscoveredherathleticaptitudeattheageofseven,whenshebeganplayingtennis.Thensheturnedtojogging,andshehasperseveredwithitfor10years."Icometojogalmosteverydayafterwork,wheneverIhavetime.Ithinkjoggingisgoodformyhealth.Andforme,agirl,ithelpsmetoachievetoeternalgoal,tokeepslim,"Hesaid.Hesayssheprefersjoggingalone,soshecanfocusbetter.Shelovesjogging,evenduringBeijing'ssmoggydays."Ifthesmogissevere,I'llholdoffjoggingforawhile.ButifIreallywanttogetawayfromwork,I'llwearamask,orjustignorethesmogandgoonjogging,"shesaid.Forthosewhoarenotsoathletic,joggingalsohasitsattractions.WuHoubinstartedroughlytwoyearsago,whenhewasseverelyobese.Withintwomonths,hisweightdroppedfrom82kilogramsto64kilograms.Thesuccesshelpedhimrecoverhealth,andhehasmadefriends."Joggingdoesnotrequirespeed,butstamina.Ifyouwanttosticktothegame,youneedtotakeitasamission,ahabit,andtheneventuallyahobby,"Wusaid.Butperseveringwithjoggingisnotalwayseasy.Joggingisbeneficialforheart-lungfunction,andtheskeletalsystem,butdoctorssayimpropertechniquedamagesthejoints,especiallythekneesandankles."Excessivejoggingwearsdownthebody,andharmsone'shealth.Poortechniqueharmsthemusclesandskeleton,andcancausesecondaryinjures.And,jogginginabadenvironmentcancausecirculationproblems,"saidLuZhiyong,attendingdoctor,SportsHospital,GeneralAdmin.ofSports.Dr.Luhassometipsforjoggers,andthosewhoarethinkingoftakingitup.Hesayspeopleshouldfirstevaluatetheirphysicalcondition,todecidetheamountandtypeofexercise,andjoggingintheopenairisbetterrunningonatreadmill.ConradMacaowillrunspecialprogramsfortheentiremonthofOctoberthisyeartosupporttheHongKongCancerFund'sPinkRevolution,anannualcampaignthatseekstoraiseawarenessandfundsforbreastcancerresearch,thehotelrecentlyannounced.Amajorsponsorofthecampaignforthreeyearsinarow,ConradMacaohaspledgedtodonateaportionofitsproceedstothefund,includingthosecollectedfromsellingitspopularbearandrubberduckmerchandise,inlimitedpinkeditions.PinkisthethemeforfloralarrangementsanddecorationsinthehotelinOctober.Inaddition,onFridaysthatmonth,membersofthemanagementandstaffwilladdsomethingpinktotheiruniforms,regulare-mailsandhandwrittenguestcards."BreastcanceristhemostprevalenttypeofcanceramongwomeninHongKongandisalsoofsignificantconcerninMacaoandaroundtheworld,regardlessofage,"generalmanagerBedeBarrysaidinastatement.Thehotelhasenlistedthesupportofanumberofinternationalandlocalcelebritiestohelpdrivethecause,includingSouthKoreanactorJungSukWon.Thisyear,aluckyguestwhostaysatthehotelduringthecampaignandalsodonatesmoneyforthecausewillwinanecklacespeciallydesignedbyArteMadrid,aSpanishjewelrybrand.Womenshouldstrivetobalancequalityofworkandlife,andhavechildrenatayoungage.AsadoctorIseemuchsufferingbecauseofthisimbalance.XiaoYing,36,worksforalargelawfirm.Herjobmeanslotsoftravel,aheavycaseloadandalargenumberofmeetings,soherscheduleishectic.Shehasbeenpregnanttwice,buthadabortionsonbothoccasionsbecauseshefeltherbusy,high-pressurecareerwasn'tconducivetoraisingachild.Sheplannedtohavechildrenonceshehadachievedcareersuccesssoshecouldprovideastableenvironmentforherbaby.After10years,Xiaofeltthetimewasright,andshetriedtoconceiveforaboutsixmonths,butwasunabletobecomepregnant.Iconductedcomprehensivephysicalcheckups.TheresultssuggestedthatXiao'sovarianfunctionhasdeclinedandabilateraloviductblockagehasoccurred,meaningthatinvitrofertilizationisheronlyoption.So,afterreducingherworkload,XiaounderwentIVFtreatment.Luckily,shegotpregnantafterjustonetreatmentcycle,butlaterexperiencedvaginalbleeding,andrushedtothehospital.Itoldhertorestandcarryonwiththetreatment(topreventamiscarriage).AsZubinZarthoshtimanesh,ayogaguru,demonstratedposturesatahighschoolstadiuminDujiangyancity,Sichuanprovince,some200studentssatoncolorfulmatswatchinghimclosely.ItwaspartofthefirstIndia-Chinainternationalyogafestivalintheprovincialcapital,Chengdu,inSouthwestChina,wheremorethan1,000fansfromhomeandabroadgatheredforlessonsfrom20leadingpractitionersoftheancientIndianregimen,fromJune17-21.YogaistoIndiawhatperhapstaichiistoChina.ManycountriesotherthanIndiaandChina,alsoheldthefirstWorldYogaDayonJune21,aftertheUnitedNationslastyearagreedtoIndianPrimeMinisterNarendraModi'ssuggestionthataspecialdaybemarkedintheyearfortheglobalpracticeofthestress-bustingregimen,whichisalreadyamultibilliondollarindustryintheUnitedStates.Modisaidinthespeech:"YogaisaninvaluablegiftofIndia'sancienttradition....Itisnotaboutexercisebuttodiscoverthesenseofonenesswithyourself,theworldandnature."Zarthoshtimanesh,whorunshisownyogacenter,IyengarYogabhyasa,intheIndianfinancialcapitalofMumbai,says:"Chinesestudentsareveryrespectful.Forme,allstudentsarethesamenomatterwhattheirraceisandwheretheycomefrom.Themostimportantthingistoremovementalwalls."ZarthoshtimaneshlearnedyogafromthelateYogacharyaIyengarandtraveledwiththemastertodifferentcountries.ConsulateGeneralofIndiainsouthernChina'sGuangzhoucityorganizedtheChengdufestival.AterrifyingwoodenbridgeinChinahasjustbeenreplacedbyaglassone.This,theworld’slongestglass-bottomedwalkway,islocatedinShiniuzhaiGeoparkinHunan,andspans300m(984f)andis180m(590f)aboveground.Thefloorismadeofdouble-layeredglassthatis24mm(0.94in),andisreportedly25timesstrongerthanregularwindowglass.Thebridgehadpreviouslybeenmadeofwood,linkingthetwopeaksofStoneBuddhaMountain,but11engineersworking12hoursadayconvertedittoglass.Previously,youwereconsideredbraveifyousteeledyourselftocrossthewoodenwalkway;now,withitsglassbottom,thebridgeisalreadybeingreferredtoas“herobridge.”Thepopularchain'slongtimeexecutivechefembracesmapotofuandotherexoticelementsfortheburger-drivenmenu,LiuZhihuareports.Attheageof37,ShanghainativeLinZhenguhasbecomeastarasaWesterncuisinechefintheChinesemetropolis,acitythathasawealthofWesternrestaurants.TheexecutivechefofBlueFrogBarandGrill,apopularburger-basedrestaurantandbarchainontheChinesemainland,Linisthesouloftherestaurantfranchise'steamofmorethan550chefs.Manyofthefranchise'smostpopulardishesarehisbrainchild.Linsayshissecretofsuccessisinnovationrootedinexperience:Hespendsmonthseveryyear