業(yè)委會成立后如何開展工作？記住我們是自愿的業(yè)委會成立后如何開展工作？記住我們是自愿的。一點(diǎn)本人的經(jīng)驗(yàn)之談，可能你不認(rèn)可我的觀點(diǎn)，希望大家交流，下面就開始正式說說我的感受。經(jīng)常聽到大家抱怨說業(yè)委會不好干，吃力不討好。成立前熱情高漲，成立后被人算賬，很委屈！還有就是自己知識不夠，經(jīng)驗(yàn)不夠，不知道要干嘛或怎么干下去。業(yè)主們微信公眾號（yezhumen）分享。文|吳火根東莞市沙田鎮(zhèn)活力粵港業(yè)委會副主任業(yè)委會開展工作的要熟知的幾個要點(diǎn)：1、業(yè)委會當(dāng)前存在的問題2、業(yè)委會的職責(zé)3、業(yè)委會的定位4、業(yè)委會的權(quán)力5、業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系6、業(yè)委會依靠什么去工作7、業(yè)委會成立后第一步應(yīng)該走8、如何終止前期物業(yè)合同一點(diǎn)本人的經(jīng)驗(yàn)之談，可能你不認(rèn)可我的觀點(diǎn)，希望大家交流，下面就開始正式說說我的感受。經(jīng)常聽到大家抱怨說業(yè)委會不好干，吃力不討好。成立前熱情高漲，成立后被人算賬，很委屈！還有就是自己知識不夠，經(jīng)驗(yàn)不夠，不知道要干嘛或怎么干下去。成立前有個明確的目標(biāo)，成立業(yè)主委員會。在這個階段目標(biāo)明確，大家遇鬼殺鬼，遇神斬神，戰(zhàn)斗力無比強(qiáng)悍。業(yè)委會成立以后開始迷茫了，就像打了半輩子仗的老將軍轉(zhuǎn)業(yè)了，不知所措了。現(xiàn)實(shí)情況就是如此，所以就造成了下面幾種情況：1、僵尸業(yè)委會：成立后不知道怎么干，也不敢干，干脆什么都不做，就像一個滿意，只能是多數(shù)業(yè)主滿意，一定要記住！三，業(yè)委會的權(quán)力業(yè)委會只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，跑腿角色有什么權(quán)力呢？肯定有的，業(yè)委會雖然沒有決策權(quán)，但是業(yè)委會有一個重大的權(quán)力就是提出議題權(quán)，也就是有小區(qū)事務(wù)方向的引導(dǎo)權(quán)。這個權(quán)力是很高的，普通業(yè)主想要提一個業(yè)主大會會議的議題，需要百分之二十業(yè)主聯(lián)名，聯(lián)名后還得看業(yè)委會的臉色，否則還得求助于政府部門來實(shí)現(xiàn)。但業(yè)委會委員們很輕松就得到這一切，因?yàn)槭欠ǘǖ?。還有召開會議的權(quán)力，談判的權(quán)力，三個字：話語權(quán)！四，業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系很多人包括很多業(yè)主并不清楚業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系，常常混為一談，扯不清理還亂，業(yè)委會因此被業(yè)主記恨上，所以一定要弄清楚它們之間的關(guān)系。簡單來說業(yè)委會是接受業(yè)主大會的委托管理小區(qū)共有物業(yè)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同做好物業(yè)服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)從業(yè)人員接受業(yè)委會的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定維護(hù)好小區(qū)設(shè)施設(shè)備；維護(hù)好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化；維護(hù)好小區(qū)正常秩序。簡單來講就是業(yè)委會象征主權(quán)，是動嘴的；物業(yè)服務(wù)是服務(wù)業(yè)主生活的舒心的，是動手干活的。業(yè)委會只要護(hù)住業(yè)主利益不能受損還要最大化的得利這個結(jié)果，說難聽點(diǎn)就是要防賊似的盯住物業(yè)服務(wù)人員的一舉一動。千萬不要去和物業(yè)公司搶活干，有些業(yè)委會放著老板不做，喜歡擼起袖子褲腿去搶物業(yè)服務(wù)人員的活干。也許一片好心，但是你給自己弄了很多不自在。因?yàn)樽约翰⒉粚Ｐ校瑢儆谙怪笓]。如果事情辦得不錯功勞是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，有一點(diǎn)不對責(zé)任全在自己身上，典型的吃力不討好。五，業(yè)委會依靠什么去工作業(yè)委會要開展工作靠什么？一靠法律，二靠業(yè)主，三靠政府。1，靠法律。我對“法無禁止皆可為”這句話相當(dāng)不感冒，因?yàn)檫@是鉆法律的空子，不是高尚人格的業(yè)委會委員該做的，何況這句話是針對低素質(zhì)公民個人的，業(yè)委會是一個自治組織，并不合適，一定要遵紀(jì)守法。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中前期物業(yè)公司及業(yè)委會的反對派業(yè)主一定是每時每刻虎視眈眈盯著你出錯。政府部門也許對物業(yè)公司違法行為視而不見，對業(yè)委會一點(diǎn)瑕疵卻會無限放大，何況你還違法，一定讓你做而無功，灰頭土腦的，甚至犯罪，所以每個業(yè)委會委員一定要熟知相關(guān)的法律法規(guī)，這樣才會無懼任何挑戰(zhàn)。列如，我們小區(qū)2016年3月份召開了第二次業(yè)主大會會議，會議開得很成功，時間很短3天就完成了全部投票，結(jié)果統(tǒng)計也非常理想，高票通過了解聘前期物業(yè)公司及選聘新的物業(yè)公司的決議。在公示期最后一天的下班前，開發(fā)商以業(yè)主身份向法院起訴了我們業(yè)委會。主張他的業(yè)主撤銷權(quán)，最主要以我們未把他的地下車庫專有面積計算進(jìn)去的理由請求法院撤銷業(yè)主大會會議決議。三個月后法院以業(yè)委會未認(rèn)真核實(shí)業(yè)主票權(quán)面積，投票過程有重大瑕疵為由，撤消了我們第二次業(yè)主大會的決議。所以我們在與強(qiáng)大對手對抗時，不要掉以輕心，一定要按照法律法規(guī)把工作做好做實(shí)，一定要無懈可擊。2，靠業(yè)主。小區(qū)是全體業(yè)主的，不是我們業(yè)委會幾個委員的，我們只是其中一份子而已。我們想做工作就必須取得多數(shù)業(yè)主的支持，否則你什么都不是，就是幾個普通業(yè)主而已。每個小區(qū)情況差不太多，非常積極的與非常不積極的業(yè)主都是極少數(shù)，絕大多數(shù)是所謂的吃瓜群眾。吃瓜群眾雖然表面看起來對努力爭取自己的權(quán)益也不積極，也很冷漠，但是他們心中的正能量是足夠的，是非觀是清晰的，誰好誰壞心中有數(shù)。為自身個人利益反對業(yè)委會有些近乎于反動的業(yè)主，我們給個標(biāo)簽就是反對派吧，他們?yōu)榱诉_(dá)到一些個人目的也會拉攏吃瓜群眾。這樣就看誰能打動吃瓜群眾的心，得到他們的支持。不要輕言藐視吃瓜群眾哦，我們遲早也會加入吃瓜群眾隊(duì)伍的。業(yè)主眾多，各有各的想法，我們的工作一定不能簡單粗暴，一定要善于團(tuán)結(jié)業(yè)主，抓住突發(fā)事件，引起業(yè)主的共鳴。比如消防設(shè)施的癱瘓、設(shè)施設(shè)備的癱瘓、電梯損壞門禁損壞、盜竊現(xiàn)象、停車矛盾、監(jiān)控缺失等等這些業(yè)主最為關(guān)注的點(diǎn)，揭露物業(yè)公司假服務(wù)，真斂財?shù)淖炷?。還有不斷的在業(yè)主群里講解什么是公共收益？什么是業(yè)主權(quán)益？逐漸引起業(yè)主的注意。業(yè)委會委員還要主動與業(yè)主交談，交朋友。還可以組織豐富多彩的活動，比如旅游、團(tuán)購、聚餐等活動。我們就舉辦了自駕游活動，得到好評。當(dāng)然，今年上半年主要是安裝了管道天然氣安裝工程，為業(yè)主辦了實(shí)事，每戶節(jié)約480元。3，靠政府。我們是在政府領(lǐng)導(dǎo)下，必須尊重政府的領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)然不依法行政的領(lǐng)導(dǎo)我們應(yīng)該據(jù)理力爭，現(xiàn)在不討論這個方面。取得政府的信任和支持，我們的工作事半功倍，游刃有余，反之，一定會舉步維艱的。有時候我們無力解決的難題，有政府支持就迎刃而解了。我們依法依規(guī)盡責(zé)把小區(qū)事務(wù)搞好，讓政府看到小區(qū)有業(yè)委會與沒有業(yè)委會的區(qū)別，讓政府看到業(yè)委會對穩(wěn)定社會起的巨大作用，政府部門為了社會的穩(wěn)定，一定會扶持業(yè)委會的。不要輕易說什么官商勾結(jié)的話，除了發(fā)泄私憤，一點(diǎn)作用都沒有。因?yàn)槟惆褜ο蟾沐e了，我們能見到的官沒有能量與商勾結(jié)的，他只不過是在做一份工作。最大的官商勾結(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)時期，前期物業(yè)公司為什么會長期如此猖狂，因?yàn)槭墙o開發(fā)商擦不干凈的屁股的，開發(fā)商屁股干凈了，利益集團(tuán)的官員屁股也干凈了，這才是真正的利益共同體，這才是官商勾結(jié)。這個話題很沉重，不談了，沒意思。很多業(yè)委會很不善于與政府打交道，往往溝通不暢，常常臉紅脖子粗的不歡而散。我們要掌握好方法，不要蠻干?；鶎庸ぷ魅藛T其實(shí)也對業(yè)委會運(yùn)作的知識不夠，或?qū)I(yè)委會的重要性認(rèn)識不夠，對法律法規(guī)理解的不透，給我們的工作帶來一定阻礙。但無論如何不要出言不遜，關(guān)系不要搞得很僵。要用自己的法律知識說服他們。良好的關(guān)系會給我們的工作帶來意想不到的驚喜的。比如長沙的東成大廈業(yè)委會就引起了政府相關(guān)部門的關(guān)注，政府出資修復(fù)大廈廣場、臺階等極大地緩解了大廈資金的緊張。有些小區(qū)得到政府資助，辦事的順暢。畢竟細(xì)胳膊擰不過大腿，與政府作對對小區(qū)建設(shè)造成相當(dāng)不利的影響，大家一定要注意尊重政府。六，業(yè)委會成立后第一步應(yīng)該走業(yè)委會成立后就會面臨大致上兩種選擇。一種是所謂的只是監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)公司。這樣的業(yè)委會注定會慢慢墮落成為業(yè)偽會。因?yàn)檫@種監(jiān)督只會流于表面文章深層次的問題永遠(yuǎn)得不到解決。與業(yè)主的期望相去甚遠(yuǎn)。慢慢的就會脫離業(yè)主的隊(duì)伍而成為業(yè)主的對頭。這樣的事例我們身邊比比皆是，我就不一一列舉了，大家自己去對照。有些善良的業(yè)主說與物業(yè)公司沒必要鬧得很僵，坐下來好好談，達(dá)到雙贏目的。在前期物業(yè)時期我們?nèi)绻笪飿I(yè)公司把小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備恢復(fù)好，他愿意么？公共收益依法回歸業(yè)主他們愿意么？那談什么可以雙贏呢？何況不是我們一廂情愿找他們談他們就愿意談的。當(dāng)然了，我們繼續(xù)縱容物業(yè)公司欺詐我們業(yè)主肯定是有的談，但這明明是一贏，對業(yè)主來說哪里來的雙贏？與虎協(xié)商謀皮的結(jié)果一定是業(yè)主更吃虧，更讓步！除極少數(shù)開明的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，絕大多數(shù)的物業(yè)公司不可能讓出非法侵占的公共收益，不肯按照物業(yè)服務(wù)合同拿出應(yīng)該付出的維修費(fèi)的。物業(yè)公司不是簡單的站好崗，掃好地，種好草。更重要的是小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。連路燈和消防設(shè)施都不愿意維修的前期物業(yè)公司，還幻想?yún)f(xié)商一致和諧共處？簡直就是做夢。不要說設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，只要一提原本法律及物業(yè)服務(wù)合同明文規(guī)定的公共收益，物業(yè)公司老總保證拍桌子罵娘！指望和無賴協(xié)商，要么是幼稚的近乎無知，要么協(xié)商的結(jié)果只是個人去到分一杯羹，至于廣大業(yè)主的利益想都別想，除非前期物業(yè)公司良心發(fā)現(xiàn)，可他們有良心嗎？我為什么會說沒有權(quán)力的監(jiān)督是空氣。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)公司在這個時候非常歡迎業(yè)委會的這種監(jiān)督的。這種監(jiān)督只浮于水面只監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作。把看得見的崗站好了，把看得見的地掃干凈了，把看得見的綠化修整好啊，把看得見的維修做到位。這些對于物業(yè)公司來說，并不需要花費(fèi)多少精力與金錢。前面說過了，做好了是他物業(yè)公司的功勞，與業(yè)委會沒有關(guān)系。做壞了，他把責(zé)任全部推給業(yè)委會，就會說我們是聽業(yè)委會的指示這樣辦的。這樣，無論業(yè)委會的是好意還是歹意，無形中把業(yè)主和業(yè)委會切割開來了，變成了業(yè)主的對手，業(yè)主慢慢的就把業(yè)委會與前期物業(yè)公司等同起來再不信任了。還有一種選擇就是勇敢的把終止前期物業(yè)服務(wù)合同作為工作的第一步。前期物業(yè)服務(wù)合同不終止，業(yè)主永遠(yuǎn)是被管理的對象。終止前期物業(yè)服務(wù)合同與炒掉物業(yè)公司是有區(qū)別的，終止前期物業(yè)服務(wù)合同與炒掉還滿意的物業(yè)公司是兩回事，很多人容易混淆。大家都覺得物業(yè)公司還不錯，是可以續(xù)聘回來啊。重點(diǎn)是續(xù)聘前甲方主體是開發(fā)商，物業(yè)公司聽開發(fā)商的話。續(xù)聘后甲方主體是業(yè)主，物業(yè)公司只能聽業(yè)主的話，本質(zhì)上不同的！再也不要說業(yè)委會成立只是監(jiān)督物業(yè)公司的外行話了！沒有權(quán)拿什么去監(jiān)督啊，物業(yè)公司只是把你當(dāng)猴耍著玩，不想被物業(yè)公司玩的只是天天在喊冤，有啥意思？有些人偏偏把法律賦予你完全逼前期物業(yè)公司就范的解聘權(quán)不用，赤手空拳去搏斗，是不是很傻很天真啊！有機(jī)會再專門來討論。再重復(fù)一點(diǎn)，業(yè)委會相當(dāng)于小區(qū)的主持人，小區(qū)事務(wù)不是業(yè)委會說了算，而是多數(shù)業(yè)主說了算，少數(shù)不同意見的業(yè)主必須服從。所以業(yè)委會只是拋出業(yè)主大會會議議題，是選聘物業(yè)公司（包括續(xù)聘物業(yè)公司，原物業(yè)公司一定要參與選聘物業(yè)公司的程序）還是業(yè)主自行管理，大家決定，不是業(yè)委會決定的，業(yè)委會只負(fù)責(zé)宣傳和引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注小區(qū)事務(wù)。參與競標(biāo)的物業(yè)公司必須對業(yè)主作出物業(yè)服務(wù)的承諾，必須忠實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同。拿該拿的錢，公共收益必須歸還業(yè)主。公共收益拿回來后，業(yè)委會財務(wù)要透明公開，花錢的事一定要經(jīng)過廣大業(yè)主同意。不公開透明一定會產(chǎn)生腐敗分子。業(yè)委會委員不是干部更不是領(lǐng)導(dǎo)，只是熱心公益的業(yè)主。小區(qū)是大家的，大家共同建設(shè)好自己的家園。業(yè)委會不要把自己當(dāng)成小區(qū)的救世主，不要幻想物業(yè)公司會把小區(qū)搞好。號召大家關(guān)注自己的權(quán)益，眼睛睜大點(diǎn)，誰也干不了壞事。反之如果閉眼不操心，那么權(quán)益就有可能被人侵占。今天就講到這里，我們有機(jī)會繼續(xù)交流，為了我們今后幾十年安心的吃瓜，那么辛苦一屆時間，為后來者樹立一個榜樣。題外話業(yè)委會委員都是普普通通的業(yè)主，不同的是他們具有奉獻(xiàn)精神，頂著壓力與家人的不理解為大家跑腿干活的。他們沒有任何個人私利，勇于風(fēng)險。無利不起早及雷鋒已死了來諷刺他們是不公允的！如果有誰覺得自己會做的更好，我想業(yè)主們是歡迎的，業(yè)委會大門向所有無私的業(yè)主敞開的！也許年紀(jì)一天比一天大，人也不斷成熟了，我的心態(tài)好了，想法也變了！去年我對業(yè)主的冷漠很生氣，總想到他耳邊大聲吼一句：喂！你自己的權(quán)益不要么？今年我不這么想了，我的任務(wù)是依據(jù)法律法規(guī)和大家宣傳什么是業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，聽不聽由你自己決定！業(yè)主反映強(qiáng)烈也好，不積極也好，冷漠也罷，都是業(yè)主的態(tài)度！畢竟小區(qū)是大家的，大家共同決定！大家決定冷漠我只能服從！相反，我們幾個積極維護(hù)自身權(quán)利的人沒有資格指責(zé)任何人冷漠！小區(qū)不是我們幾個人的，不是我們可以決定的。大多數(shù)鄰居決定冷漠那就冷漠吧！大多數(shù)鄰居決定積極維護(hù)權(quán)利就去維護(hù)吧！總之，我們盡力宣傳道理給大家聽了，多數(shù)聽懂了我們一起去維護(hù)自己的利益，多數(shù)還是覺得無所謂，那就無所謂吧，我忍著活著，實(shí)在忍不住搬家走人，或者熬著大家時機(jī)成熟再說吧！最后業(yè)委會委員報酬問題，我想第一屆在沒有拿回公共收益，小區(qū)沒有積累就不要想了，還是好好奉獻(xiàn)吧，等做出成績，小區(qū)有了相當(dāng)?shù)姆e累再討論吧。業(yè)委會不是專業(yè)的，條件好了可以請秘書請幫手，就沒有這么累了。我們不是沒有收獲，年輕人得到各方面能力的鍛煉，收獲了業(yè)主的尊重，建立了友情，最重要的是得到很多朋友這個用錢也買不到的資源，對自