第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景（一）、可行性研究報(bào)告名稱徐州市***地塊可行性研究報(bào)告（二）、可行性研究報(bào)告編制單位***房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家相關(guān)政策、法制2、地塊規(guī)劃條件3、走訪記錄，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、徐州市政府報(bào)告5、徐州市政府網(wǎng)站二、項(xiàng)目地塊狀況（一）、地塊位置***地塊位于徐州市***區(qū)，東至***，南至***南路，西至二環(huán)西路，北至規(guī)劃***西路（附位置圖）地塊臨近***廣場(chǎng)和***湖，地理位置優(yōu)越，交通便利，目前開通有18、38、49、74、75等多條公交線路；周邊有***大型超市，***等教育機(jī)構(gòu)以及銀行、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，生活配套齊全。（二）、地塊控規(guī)要點(diǎn)1、地塊面積地塊占地面積16.54公頃。一期用地面積14.0686公頃，其中：A地塊用地面積7.4283公頃；B地塊用地面積4.8103公頃；規(guī)劃小學(xué)用地面積0.67公頃（不參與B地塊平衡）；沿二環(huán)西路綠化帶用地面積0.82公頃；道路用地面積0.34公頃；二期用地面積2.47公頃。陶本次推出土地沈?yàn)樵摰貕K的一線期，可開發(fā)地糞塊面積另12.238愛(ài)6絕公頃璃，水合雹183.騾6洪畝。建2己、規(guī)劃用地性偶質(zhì)抱A戀、趨B挨地塊為居住用答地，可兼容商擠業(yè)、辦公。3、建設(shè)強(qiáng)度嘉①?gòu)?、建筑密度唯：嫩A支地泰塊粒≤脊24會(huì)%丈；險(xiǎn)B悲地梯塊賞≤惠26%燈②鑄、住宅建筑凈姐密度聞：宜A墳地爪塊讀≤邁20僑%土；談B繪地譯塊滴≤鎖20%湊③你、容積率碑：仗A薦地欄塊怠≤明2.呀8旬；豈B淡地疲塊懲≤益2.1粉④栗、住宅建筑面英積凈密度梁：比A浩地泥塊者≤膝3.弄4應(yīng)；跟B資地狡塊驚≤川2.4汪⑤娃、綠地率扶：才A譜地萍?jí)K皺≥績(jī)30疤%可；托B徑地徑塊漆≥遠(yuǎn)30%紐⑥單、建筑層數(shù)：島以高層為主4、建筑面積鋸A骨地塊：商年業(yè)旱915答0額㎡；住藝宅儉19.884此2促萬(wàn)㎡（高層住柜宅面攏積搞1挎0障萬(wàn)㎡，小高層貌住宅面確積夕9.884被2壞萬(wàn)㎡）堤B謊地塊：商紅業(yè)述645米0山㎡；小高層住慣宅蘇9.456滴6特萬(wàn)㎡米共計(jì)：商謊業(yè)希1560察0映㎡；住川宅錄29.340槳8蠅萬(wàn)㎡?？偨ㄖ旅娼?jīng)積膠30.900往8掃萬(wàn)㎡。適（三）、土地傭出讓方式渠項(xiàng)目用地以毛辜地掛牌出讓，伯土地出讓金用珍于徐州市卵***睜新廠區(qū)的建設(shè)疤，目前已整理殖出土在地驢4底0日余畝，剩余土榜地最遲兩年后設(shè)交付。后A眼地塊底價(jià)縫為役12剖0侄萬(wàn)骨/隙畝，館即尼1.3夏3蹦億元，即樓面柄價(jià)昂63企9居元覆/獎(jiǎng)㎡看；今B并地塊底賣價(jià)熊15夕0當(dāng)萬(wàn)懲/衣畝，兇即殿1.0未8狡億元，即樓面動(dòng)價(jià)技106屋9市元兩/匪㎡。榆底價(jià)合染計(jì)斬2.4厲3辯億元，平均地冰價(jià)勵(lì)為漢132.3置7亦萬(wàn)鋒元繪/巴畝，綜合樓面林價(jià)鬧為爛78拋6瓜元渠/撲㎡（可研報(bào)告吐中經(jīng)濟(jì)測(cè)算土寄地成本為底價(jià)皂）。預(yù)計(jì)最高煮地兔價(jià)仙2.岸5恥7葬億元，成本利糟潤(rùn)率種為攻35.贏10凡%樸，利潤(rùn)激為師2.4蹄7約億元。才掛牌履約保證僻金貞600充0潑萬(wàn)元。洗土地出讓金支筒付方式為：責(zé)①瀉、姐A震地塊：簽訂土量地出讓合同后晉支秧付謊50出%居，半年后支疾付綢20蝕%質(zhì)，其恩余樂(lè)30彈%和兩年后支付。際②膛、雷B符地塊：簽訂土攻地出讓合同后再支哨付毀60痕%腰，半年后支貓付屆20拔%民，其燈余畫20陵%司兩年后支付。喂目前爭(zhēng)取按以級(jí)下思路運(yùn)作該耐土地：謀1欄、由于徐州市去房地產(chǎn)開發(fā)企暴業(yè)實(shí)力較弱，章計(jì)劃運(yùn)坦作雷A禍、晃B雨地塊整體出讓販，減少競(jìng)爭(zhēng)。艇2宿、尤同土地交易中艙心協(xié)商：按照煩土地出讓金的次繳納情況，領(lǐng)蔥取相應(yīng)面積的拳土地使用證，燈待土地全部整設(shè)理完畢后，換此取全部土地使痰用證，這樣有煩利于項(xiàng)目貸款麻的運(yùn)作。哈3督、目前壓***島已停工，可與番廠方協(xié)商，聯(lián)將掘B灌地塊中的廠房縣內(nèi)機(jī)器設(shè)備搬練至粗A若地塊中的廠房淡內(nèi)，公司給與餅***約一定的補(bǔ)償。德這樣項(xiàng)目一期濤可開發(fā)用地尊為梨7煤2恒畝，利于項(xiàng)目激資金的回收。催4端、爭(zhēng)取承擔(dān)緞***奉新廠區(qū)的建設(shè)粒，用建設(shè)資金年抵頂土地出讓扎金，有利于資接金的控制以及悟交地時(shí)間的控辜制，且在新廠娘區(qū)建設(shè)中可獲撿取一定的利潤(rùn)勢(shì)。割三、可行性研棋究的結(jié)論百項(xiàng)目?jī)翡N售收逆入輩：鵝9522還5旱萬(wàn)元卷項(xiàng)目總成本禍：故6稀9043同萬(wàn)元飄成本利潤(rùn)率倍：謎3黑7愚.9香2辜%氣總利潤(rùn)：拆2址6182侮萬(wàn)元岸財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值衣：畝1807翻0欠萬(wàn)元貸財(cái)務(wù)內(nèi)部收益解率也：上36.35%耍財(cái)務(wù)投資回收檔期染：緩3.扮3明年洞通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算嫌，項(xiàng)目具有較利高的經(jīng)濟(jì)收益五，獲利能力較坑強(qiáng)，具有較好替的投資價(jià)值，冰且通過(guò)盈虧平軟衡點(diǎn)分析得知雨項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小棗，項(xiàng)目可行。盞第二部肥分繳蒼綁項(xiàng)目宏觀投資漂環(huán)境和市場(chǎng)研序究觀一、房地產(chǎn)市亮場(chǎng)宏觀背景普隨著城市住房燒制度改革的不京斷深入和城鎮(zhèn)直居民收入的快英速增長(zhǎng)，房地澇產(chǎn)業(yè)投資在相慰關(guān)政策推動(dòng)的蝕契合下增長(zhǎng)迅諸猛，市場(chǎng)日趨欄活躍，銷售持世續(xù)火申爆煩，價(jià)格節(jié)節(jié)攀供升，已成為當(dāng)旋前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一云大亮點(diǎn)，許多傍企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向綁或涉足房地產(chǎn)牛行業(yè)，形成一帆股房地產(chǎn)開發(fā)氧熱潮。在一些庫(kù)大的城市，由快于投機(jī)成分較抗?jié)?，超出了理?gòu)性投資的正常羞消費(fèi)需求，隱絞藏著炒作和開介發(fā)過(guò)剩的危機(jī)估。國(guó)家為了穩(wěn)絕定住晴房?jī)r(jià)此格，營(yíng)造健康裁樓市，陸續(xù)出轉(zhuǎn)臺(tái)了一系列對(duì)急房地產(chǎn)市場(chǎng)的堡調(diào)控政策守。菜隨著穩(wěn)定住房盛價(jià)格各項(xiàng)調(diào)控此措施的落實(shí)，旦政策效應(yīng)逐步血顯現(xiàn)，部分地貧區(qū)房地產(chǎn)投資靠增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)爛頭得到控制，否投機(jī)行為得到側(cè)遏制，房?jī)r(jià)漲蔬幅趨緩，住房含供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所第改善，縮居民微消費(fèi)心理正在奔發(fā)生變化，壇全國(guó)提各地住房?jī)r(jià)格寬總體回落，房薪地貝產(chǎn)壺市場(chǎng)趨于穩(wěn)定顫。捐對(duì)筆200巷5剖年痛前與8紐個(gè)月誓房地產(chǎn)東數(shù)據(jù)漁進(jìn)行漠統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)林市場(chǎng)呈現(xiàn)出以左下五個(gè)特點(diǎn)：補(bǔ)1職、振房地產(chǎn)投資增蘆幅繼續(xù)回落。聰1版至考8湊月份，全國(guó)房劃地產(chǎn)開發(fā)投資籠同比增長(zhǎng)軍22.3賢％，比去年同成期回落了績(jī)6.5犬個(gè)百分點(diǎn)，增迷幅低于同期城秀鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投伏資增幅速5.1士個(gè)百分點(diǎn)。芽2侍、逆部分地區(qū)需求袖偏大的狀況有績(jī)所緩解。俗1愛(ài)至腰8演月，據(jù)市場(chǎng)信挽息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，終40夸個(gè)城市中有元17維個(gè)城市的商品座住房預(yù)銷售成艘交量同比下降鼠。抽3綿、厲居民住房消費(fèi)緊結(jié)構(gòu)發(fā)生積極心變化。商品住賽房成交量中，雅大套型、高價(jià)奮位圓所闖占比光例偷下降，小套型姥、中低價(jià)位賽所召占比姥例靜提高。話4蓮、種商品住房平均園價(jià)格漲幅繼續(xù)直回落。味8逝月份己70者個(gè)大中城市新銜建商品住房銷虧售價(jià)格比去年轎同月上漲打6.8所％，比上月上貢漲艷0.5砍％，同比、環(huán)如比漲幅分別比關(guān)7斃月份忽降極低劑0.7飄和毛0.1探個(gè)百分點(diǎn)。莫5利、旺房地產(chǎn)信貸增屠幅放緩。截止庭8仰月底，商業(yè)銀能行房地產(chǎn)開發(fā)糞貸款和個(gè)人購(gòu)該房貸款余額分拜別增長(zhǎng)辨20.2挎％和旋29.5嬌％，比年初下牢降了錦6.7準(zhǔn)和旁8.8悲個(gè)百分點(diǎn)。療二、項(xiàng)目所在把城市宏觀投資潛背景演（一）、城市異基本背景1、徐州概況料徐州古稱彭城醬，是國(guó)務(wù)院批真準(zhǔn)的國(guó)家歷史寧文化名城，享四有地方立法蜜的蟻“個(gè)較大的城危市揀”墾，是我國(guó)雙擁霉模范城、全國(guó)晌衛(wèi)生城、旅游筋城市。城市綜儲(chǔ)合實(shí)力全國(guó)排柱名最第旺4熟1忙位，并曾入圍心中國(guó)十大經(jīng)濟(jì)凍活力城市的提杯名。起徐州是江蘇省由規(guī)劃建設(shè)的四貝個(gè)特大城市之形一，也是三個(gè)班都市圈核心城絕市之一，是新獻(xiàn)歐亞大陸橋東夕端第一個(gè)區(qū)域篇性中心城市和梳擁般有昨1.晝2保億人口弓、祝2戚0挖個(gè)地級(jí)市的淮狠海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中那心城市，為臺(tái)秤商蔽“燥極力推薦辯投資城曉市認(rèn)”鼓。2、地理位置紅徐州位于華北腦平原的東南部挺，江蘇省的西暢北部，徐州地儀處江蘇、山東農(nóng)、河南和安徽判的四省交界處缸。3、交通條件騰徐州市區(qū)交通吹條件優(yōu)越，素記有視“啟五省通貧衢汁”刺之稱，是我國(guó)國(guó)重要的綜合交抽通樞紐。京滬嘉和隴海兩大鐵老路主干線在徐廁州交匯，規(guī)劃嫌中的京滬高速縮鐵路也將穿行狗徐州，鐵路編選組站規(guī)模居全宏國(guó)第二位惑；錘5俯條國(guó)道泳、磚2殘0膀條省道貿(mào)和乓4擱條高速公路經(jīng)魂過(guò)徐州境內(nèi)。食水路交通有京丘杭大運(yùn)河。徐倍州機(jī)場(chǎng)目前已壽開通至北京、襖上海、廣州鏈等僑1釣0西條國(guó)內(nèi)航線。4、行政區(qū)劃猛徐州市現(xiàn)下轄奧豐縣、沛縣、繪銅山縣、睢寧丑縣四縣，邳州管市、新沂市二身市，以及鼓樓易區(qū)、孔***啞區(qū)、賈汪區(qū)、步***銷區(qū)、九里區(qū)五誠(chéng)區(qū)。族5捷、面積及人口糕徐州市總面堵積日1125終8儲(chǔ)平方公里祖，卡200歡4疫年底總?cè)藬_口暢908.獨(dú)7扮萬(wàn)人，其中市摟區(qū)面諒積勉103回8喜平方公里，其嶄中建成區(qū)面只積戲11濾4駛?cè)f平方公里，贈(zèng)主城區(qū)人唐口摔12粥0絕萬(wàn)人。絞（二）、城市汪宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量己近年來(lái)徐州市味國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁、平穩(wěn)增長(zhǎng)逆，變0坊4毫年經(jīng)濟(jì)總量創(chuàng)慌歷史新高極。亞0殿4胃年生產(chǎn)總值次（俱GD施P榜）實(shí)現(xiàn)超千億磁元大關(guān)，達(dá)寄到賽1095.8形0用億元，尾比骨0派3華年增庭長(zhǎng)磚14.0欠%窩，增幅提朱高頓1.緞5碧個(gè)百分點(diǎn)，眼是剃199假7貢年以來(lái)最高水鐮平。人均生產(chǎn)奧總匠值蔥1200命5恨元（按戶籍人憲口計(jì)算），增峰長(zhǎng)娘13.2辱%白。億社會(huì)固定資產(chǎn)嘗投資完仔成誰(shuí)445.謀3授億元，激比灶0協(xié)3誤年高增地長(zhǎng)堅(jiān)16.3揀%下。裳基本建設(shè)、更背新改造和房地騾產(chǎn)開發(fā)投資分終別完姜成截189.如3尿億元石、撲64.7盡5捎億元沃和來(lái)30.9訂1本億元，增怨長(zhǎng)可42.6臟%怨、墊27.6就%兄和江2.7養(yǎng)%召。議2燥、購(gòu)買力水平蜂0播4昏年徐州市財(cái)政迅總收入在蘇北赴五市中率先突嫁破值10縣0白億元大關(guān)，翅達(dá)漢110.2喬2職億元，胡比坡0支3傷年增晝長(zhǎng)攀41.3%丙，增幅居全省渡第一艘。決0跑4址年城市居民人乒均可支配收胡入僚984底0議元，點(diǎn)比宜0蠟3安年增普長(zhǎng)激9.9育%趙；居民家庭恩傻格爾系數(shù)妖為踢38.2舞%養(yǎng)。3、消費(fèi)水平魄0格4島年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消園費(fèi)品零售總氣額吊273.8紛0叨億元，華比鴨0筋3友年增汗長(zhǎng)丹16.3獨(dú)%套，增幅提飾高衣4.贊3蓬個(gè)百分點(diǎn)。辱住房、汽車、隊(duì)信息產(chǎn)品等新絹型消費(fèi)持續(xù)升耽溫浴。辯0蘋4皂年實(shí)現(xiàn)商品房陰銷售料額昏14.8義6承億元；私人車葬輛增長(zhǎng)迅速化。紀(jì)0尊4貨年末民用汽車慰擁有拋量嚷11.2久6三萬(wàn)輛，其中私累人汽車擁有睛量胳5.7辭9運(yùn)萬(wàn)輛，分別像比員0跑3采年末增告長(zhǎng)拆12.3貨%蛛和喇25.7到%豪。通訊器材類補(bǔ)、文化辦公用蔽品類增欺長(zhǎng)蔬32.6襪%救和吸1.爭(zhēng)8手倍，家用電器辮和音像器材類燃增抗長(zhǎng)頁(yè)21.7徒%旬，家具類增問(wèn)長(zhǎng)摩55.2蓬%哄。作各類商品市場(chǎng)激發(fā)展較快。年卷末擁有各類商商品交易市置場(chǎng)臭47伴0奴家，實(shí)現(xiàn)成交墓額升581.1猜3遲億元，列比肅0譜3屯年增窮長(zhǎng)籃2.3謹(jǐn)%置。其中，年成徐交額超百億元?jiǎng)虻奶卮笮褪袌?chǎng)網(wǎng)有鷹1堅(jiān)家，成交漠額曉103.8隱4夏億元；年成交疫額超十億元的架市幸場(chǎng)梢5葡家，成交漏額襪198.9贏2畝億元；年成交祝額超億元的市竹場(chǎng)敬2斥6顛家，成交松額堅(jiān)262.3磁5獻(xiàn)億元。叨4孔、外200涂5脊年鈔主要預(yù)期目標(biāo)缺全市生產(chǎn)總值凈增真長(zhǎng)訂12助%疏；財(cái)政一般預(yù)淋算收入增每長(zhǎng)墊13寄%純以上；全社會(huì)委固定資產(chǎn)投資嶺增旅長(zhǎng)滴15搬%罵以上；社會(huì)消躬費(fèi)品零售總額名增組長(zhǎng)離13趣%李；實(shí)際利用外嗓資增嗚長(zhǎng)時(shí)15死%紫，外貿(mào)進(jìn)出口肌總額增原長(zhǎng)律15叉%雕；城鎮(zhèn)居民人復(fù)均可支配收入蝦增賓長(zhǎng)亭8緊%變以上，農(nóng)民人涼均純收入增度長(zhǎng)鴿7蝶%霜以上；城鎮(zhèn)登起記失業(yè)率控制吼在滔4.3覽%顆以內(nèi)；人口自米然增長(zhǎng)率控制困在球4.躺5翼‰改以內(nèi)?？s（三）、徐州廣市房地產(chǎn)行業(yè)鋒分析亡1燙、徐州市城市名規(guī)劃什近期申至冬201狹0居，遠(yuǎn)期杏至河202預(yù)0揉年。城市規(guī)劃通區(qū)規(guī)劃總面弊積慢312盼6彼平方公里；城燙市性質(zhì)確定為危全國(guó)重要的綜駝合性交通樞紐三、區(qū)域中心城借市、國(guó)家歷史季文化名城及旅晚游城市；城市紙人口規(guī)模（主智城區(qū)裕）猴201挪0桿年視為渣15松6溉萬(wàn)訴，盡202蠢0牢年月為暮20同0宿萬(wàn)。主城區(qū)城崇市建設(shè)用地規(guī)鉆模協(xié)，游201盒0容年矛為援151.4輕0叨平方公里兄，夕202寇0萍年于為悄203.5范1權(quán)平方公里。梨主城區(qū)布局采寄取用以辰“孤雙養(yǎng)心?！蓖楹诵?，以綠窮色帶相隔離，拘以快速交通相豆連接冤的崗“通雙心四片榴區(qū)府”鎖組團(tuán)式布局結(jié)害構(gòu)。青老城區(qū)是全市五的商業(yè)、金融魔和旅游中心區(qū)丸。規(guī)劃老城區(qū)傳人耕口傷96.的3秀萬(wàn)人，用首地摔67.8飾1添平方公里。吧徐州新區(qū)是徐吩州市的行政、績(jī)商務(wù)中心區(qū)承務(wù)擔(dān)行政辦公，兼金融貿(mào)易、會(huì)吸議展示、文化光娛樂(lè)，旅游服贏務(wù)等功能，規(guī)弊劃徐州新區(qū)人嬸口兄4墳0泰萬(wàn)人，用分地腸5象0淋平方公里。財(cái)金山橋片區(qū)是湯徐州市重要的舊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)雕區(qū)和主要的工譯業(yè)區(qū)，發(fā)展工辰程機(jī)械、鋼鐵漲和物流等產(chǎn)業(yè)樂(lè)，同時(shí)承擔(dān)接遼納徐州市老城謎區(qū)部分工業(yè)的叉功能。規(guī)劃金屋山橋片區(qū)人壓口芝18.勒1明萬(wàn)人，用喊地懇30.9成6企平方公里。奉壩山片區(qū)主要券以居住、教育狀科研為主。規(guī)特劃壩山片區(qū)人爬口揭為爐23.禽9影萬(wàn)人，用課地照20.6陶3征平方公里。躁九里山片區(qū)是捆休閑旅游、居夫住、對(duì)外物資談集散和工業(yè)的肆綜合性片區(qū)。嫁在保護(hù)生態(tài)綠英地的前提下，魯合理利用土地兼資源、發(fā)展生若態(tài)農(nóng)業(yè)、提高媽土地利用效益弓。規(guī)劃九里山榴片區(qū)人口劣為氣14.肢6庭萬(wàn)人，用昆地獻(xiàn)22.2謠3辟平方公里。迫城東新區(qū)是以篩發(fā)展規(guī)模工業(yè)講、輕工業(yè)、出遺口加工業(yè)、倉(cāng)尚儲(chǔ)物流、和居添住的綜合片區(qū)賽。規(guī)劃城東新密區(qū)人口忠為燦25.染1褲萬(wàn)人，用寸地身30.2倆0暖平方公里。嗎2菊、欄徐州房地產(chǎn)熊現(xiàn)狀轟徐州房?jī)r(jià)因前互些年房改后，抹安居工程的大普量建設(shè)和進(jìn)入亂市場(chǎng)，在一定蜜程度上抑制了總房?jī)r(jià)按市場(chǎng)規(guī)榆律發(fā)展，隨著厲樓市真實(shí)價(jià)值魔的回歸，驅(qū)徐州市房地產(chǎn)松市場(chǎng)陪目前悄處于發(fā)展階段厚，因?yàn)樗荆毫Б偬?、瘋徐州市?jīng)濟(jì)持戀續(xù)發(fā)展，人民緞收入和生活水膨平不斷提高柿。軋徐州市近年來(lái)華房地產(chǎn)開發(fā)的棚迅速增長(zhǎng)是建禍立在地區(qū)經(jīng)濟(jì)攝的快速發(fā)展、桑居民對(duì)商品房虜有效需求的基慮礎(chǔ)之上的。倆②拒、渾居民個(gè)人購(gòu)房派占商品消費(fèi)的祥主導(dǎo)地位，購(gòu)夏房者基本為自割用，目的是為泥改善居住條件鼠，弦對(duì)于樓盤的綜若合品質(zhì)更為關(guān)扶注。桂③遲、幸供求基本平衡店。市場(chǎng)需求帶窩動(dòng)了投資增長(zhǎng)椒，居民對(duì)商品唇住宅的旺盛需辜求，增強(qiáng)了房殃地產(chǎn)投資者的伏信心，使房地響產(chǎn)開發(fā)投資和美開發(fā)量保持快鋼速增長(zhǎng)，商品霸房市場(chǎng)購(gòu)銷兩卻旺。練④法、穩(wěn)房?jī)r(jià)上漲由于餡成本升高所致倡。徐州市房地茄產(chǎn)價(jià)格的上漲姥很大程度上購(gòu)是由于用地價(jià)要格的升高咐及走材料的上漲。3、供給分析資徐州群市攪200墨5洲年鳳1刑―絞5鄰月份房地產(chǎn)開錢發(fā)投資伙為害119.8肌6龍億元，同比勁增貨長(zhǎng)秀58.53記%繪，其中：商品友房建設(shè)投矩資姑118.3坦2惕億元，同比增文長(zhǎng)昨61.71釣%榮；房地產(chǎn)開發(fā)融企業(yè)的施工面卡積漂為沒(méi)249.7憲3責(zé)萬(wàn)平方米，同尖比下接降口7.57胖%躬；嫁決定房地產(chǎn)供助應(yīng)量和供應(yīng)速食度主要取決于凱兩大因素：一毛是土地供應(yīng)量塌狀況，二是資送金供應(yīng)狀況。捉200類4師年徐州市共拍啄出無(wú)2妄2淹宗地塊，土地芝面摩積妨55.獲2休萬(wàn)平方米。目辛前，在工業(yè)用糕地儲(chǔ)備方面，鬧已有徐州經(jīng)濟(jì)在開發(fā)區(qū)、城北驚工業(yè)區(qū)近萬(wàn)畝液儲(chǔ)備土地，具施備了工業(yè)用地沖的使用條件。膛同時(shí)，徐州市廈可盤活利用的學(xué)土地還有衡近令5慢萬(wàn)畝之多。在武經(jīng)營(yíng)性用地儲(chǔ)林備方面，目前瀉市區(qū)已納入儲(chǔ)鋒備庫(kù)的土地茂約掃1600辭0當(dāng)畝，其中主城去區(qū)儲(chǔ)備土爬地狼600別0急畝。新城區(qū)已鑒批準(zhǔn)并儲(chǔ)備的依土奏地阿1000遲0桐畝，可以根據(jù)泉需要及建設(shè)時(shí)腹序分批推向市叢場(chǎng)。亮徐州市土地供鼠應(yīng)將是比較充錢足的，但是由沾于土地拍賣價(jià)醋格的提高，房辜地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)捆法在短時(shí)間內(nèi)滑將土地上升的襲成本傳導(dǎo)到產(chǎn)瓦品中去，促使慕房地產(chǎn)開發(fā)投燕資增長(zhǎng)速度有斧所下降。桐由于金融房貸抄收緊，資金來(lái)遙源發(fā)生變化，游對(duì)服徐州榜市屬在于破“冶金融拉動(dòng)褲型藝”扁的房地產(chǎn)市場(chǎng)彩來(lái)說(shuō)影響較大樓，造成了相當(dāng)禾一部分企業(yè)開凝發(fā)資金短缺，儉影響了部分開侵工項(xiàng)目的進(jìn)展超和竣工速度，輪從而較大幅度如地降低了供應(yīng)省增長(zhǎng)的速度。4、需求分析論徐州關(guān)市宵200尿5乏年艙1飼―圓5鹽月份商品房銷器售建筑面活積微41.1回6好萬(wàn)平方米，同繭比增憶長(zhǎng)斷56.20鷹%像，其張中嚼:援銷售給個(gè)人刃為貝40.1烤2懶萬(wàn)平方米，同險(xiǎn)比增鵲長(zhǎng)乞81.05和%曠。而椐個(gè)人住瘡房貸款業(yè)務(wù)量哪最高的商業(yè)銀說(shuō)行工商銀行徐旅州分行房貸處級(jí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯禿示，今溫年冠1悟―甚5該月份徐州市個(gè)器人住房貸款余寇額取為好5.8闊9靈億元，同比增勻長(zhǎng)鏟12.76鉛%壽。謀二季度徐州住她宅均價(jià)斥為眉218揪9吊元屆/歡平方米，比一癢季證度娃204隙7婆元訪/瞇平方米的均價(jià)還上篇漲末6.94減%棗。頂在東南西北中過(guò)五大分區(qū)備中，二季度衰住宅均價(jià)比一煉季度都有漲幅勻，書西區(qū)住宅均價(jià)刺漲幅最大，達(dá)渠到經(jīng)了崇16.26道%爐，均價(jià)榨為此250掛2石元搶/坑平方米，首次駛超過(guò)了南巨區(qū)液245伯6斥元燥/便平方米。這主騙要是由于西部破多個(gè)新增樓盤疫項(xiàng)目的帶動(dòng)以撤及該區(qū)域的居恐住條件和周圍超環(huán)境的不斷改徒善拉動(dòng)的。另源外，中心區(qū)住酸宅均價(jià)仍為最馳高，達(dá)到摘了懲303獵1遲元垮/蘿平方米，漲幅旦達(dá)灰8.68撒%悼，從而成為均練價(jià)突樹破弄300貸0搬元大關(guān)的首個(gè)噸區(qū)域。東區(qū)和問(wèn)北區(qū)住宅均價(jià)牧也有不同程度旱的上漲，分別連為杯160阻8故元兵/些平方米侵和屯153脾0鹽元浸/莫平方米。渡值得留意的是貨，徐州高檔商轉(zhuǎn)品房?jī)r(jià)格相對(duì)端堅(jiān)挺，其中高貌檔別墅價(jià)格面比炕7蛛月份上漲免了霞5.2斃%劑。括劉盡管二季度住纖宅均價(jià)比一季尖度上戶漲掌6.94復(fù)%工，但比今年一未季星度淡8.19獄%旦的漲幅還是回千落家了茅1.2路5填個(gè)百分點(diǎn)。這績(jī)說(shuō)明徐州房?jī)r(jià)精是在上漲，但造漲幅債變小膨。從后期看，縫徐州誼市的房地產(chǎn)市宗場(chǎng)價(jià)格總體上混將保持平衡發(fā)賣展的趨勢(shì)。壘200蓬5本年二季度二手覽房市場(chǎng)異?；罘淋S，叛主要咸是受宏觀調(diào)控后影響，大量購(gòu)?fù)朔空咪z趕掘在新政實(shí)施前基辦理交易。另弦一方面說(shuō)明市再場(chǎng)新增住房供輛應(yīng)相對(duì)不足味，潮這直接拉動(dòng)了遺二季度的房?jī)r(jià)炸上漲。桶目前，舉徐州義市住房消費(fèi)以獲本地消費(fèi)為主躺，卵且拖“融以舊換嘉新淡”剛是購(gòu)房者的主淺流，市民的住潛房正在等從生“蛙實(shí)用睜型首”忠向飄“緞比較舒適押型擊”酷過(guò)渡。此外，愈城市人口的迅也速增長(zhǎng)、新婚顛用房、拆遷都斗帶來(lái)較大的需捷求。市場(chǎng)仍潛瀉在大量需求。殃200櫻5痛年冒到目前為止順徐州房地產(chǎn)市量場(chǎng)走勢(shì)仍是需格求拉動(dòng)市場(chǎng)，收住房?jī)r(jià)格保持船比較平穩(wěn)的趨木勢(shì)。5、競(jìng)爭(zhēng)分析描隨著徐州市對(duì)牧房地產(chǎn)市場(chǎng)管漏理的不斷規(guī)范衛(wèi)，尤其是土地霜市場(chǎng)的規(guī)范透稱明，實(shí)行有計(jì)張劃、有步驟地璃供應(yīng)土地熊，在份土地價(jià)格只漲嚴(yán)不落脾、開息發(fā)送成本偏高塞、紗房地產(chǎn)市場(chǎng)逐斗漸成熟票的情況庸下唯,俗房地產(chǎn)筑競(jìng)爭(zhēng)逐漸改變略過(guò)去的袍價(jià)格、質(zhì)量競(jìng)侵爭(zhēng)科，掛上升到容較厘高的層次，開市場(chǎng)挖操作走向規(guī)范竟化、科學(xué)化竄，追求樓盤的漢檔次、品位，打市場(chǎng)逐漸棍轉(zhuǎn)為品牌競(jìng)爭(zhēng)壓三、項(xiàng)目區(qū)域鎖市場(chǎng)分析扣徐州市高檔次搞樓盤多集中于照***餅湖周邊區(qū)域，秘如傘***弱花園臨雜***層湖樓座均詳價(jià)屈470眉0軍元邊/睛㎡，最高回價(jià)恥650夢(mèng)0在元畫/脫㎡，創(chuàng)徐州市賤住宅最高價(jià)格脈?；?**呼湖以北、淮海姥路以南區(qū)域樓旦盤均價(jià)一般弟在勝300也0咱元覺(jué)/錫以上，淮海路休以北根據(jù)樓盤煎地理位置均價(jià)過(guò)在粘230確0初—擱280看0認(rèn)元差/歡㎡之間，周邊閃在售或擬售樓腎盤情況見(jiàn)周邊母樓盤狀況（附蜜表一）。主要痛競(jìng)爭(zhēng)樓盤概括桃分析如下：抱1邁、鋼***棋花園槽***疏花園為徐州市賽高檔次住宅小墻區(qū)，小區(qū)總占秩地面柜積償24.勸3矛萬(wàn)平方米取，建筑面積糊約植5但4翅萬(wàn)平方米。由運(yùn)徐州市蚊***唐花園房地產(chǎn)公帆司開發(fā)，一期苦已售罄，二期毛于夢(mèng)8床月份開盤，目翻前銷售艷率楚30突%占左右，高層、邊小高層結(jié)構(gòu)。扇該項(xiàng)目北臨湖宮北路，南臨魄***爬湖，由南到北們均價(jià)為種：相470杯0顛、煮380或0炸、裹340獎(jiǎng)0婆、杜310烤0診、乳290娘0片，項(xiàng)目最低擇價(jià)同280艙0醉元膀/清㎡，最高底價(jià)位650無(wú)0伍元筋/畫㎡。戶型面桌積弟90-16附0么㎡，主力戶型潔為閥125-14裙5傭㎡脖，蟲3綁室頌2帳廳抬1石衛(wèi)砌或和3翻室塌2播廳凱2涂衛(wèi)。局項(xiàng)目點(diǎn)閘評(píng)英:撲該項(xiàng)目緊臨讓***燕湖風(fēng)景區(qū)，區(qū)梅位優(yōu)勢(shì)明顯，壓且項(xiàng)目在徐州云市較高的知名心度。索2接、焦***澤2土期形***漆人家是由江蘇堂***先集團(tuán)有限公司鍋和香港妖***夠集團(tuán)共同投資絞開發(fā)的中高檔由住宅小區(qū)，位亞于次***酸交口處驅(qū)，涌2批期占狐地煎10擦0曲余畝，總建筑便面積礙約止1鑒5遞萬(wàn)㎡，目前銷舌售率咐在松3蒼0潔—關(guān)40堵%地，均為框架結(jié)驗(yàn)構(gòu)哭，吼2浙期擦由朗1賊棟票1捐8愉層高層員、賽5貌棟烏6朋層帶閣樓的多昨?qū)佣惡捅?喜3壘棟棋1稠1卻層小高層組成欄。臟***我2縱期整體均價(jià)穴在看280完0呈元蠻/竭㎡左右，其中聰多層均于價(jià)娃250屯0俘元潮/主㎡。小高層起院價(jià)根據(jù)樓座位趟置績(jī)231評(píng)8較元型/殊㎡堤、射241孩8占元餐/壩㎡古、床256煌8太元夾/株㎡灰、核261嗓8燙元馳/徐㎡不等。肢車位售價(jià)米：謊4.澇5辱萬(wàn)零—引5.濱5王萬(wàn)這/瘋個(gè)。思從戶型結(jié)構(gòu)上蠟看，以面捎積地11鋤0治—誤12嘆5裝㎡朝的蔥2屢室摔2找廳貫2割衛(wèi)為主，另有笑部刮分畝15編0往㎡極和復(fù)16爪5著㎡左右義的東3銳室述2柳廳亮2勸衛(wèi)大戶型廈，館10周5奪㎡的茂小慈2映居室戶型相對(duì)寫較少。從戶型史功能布局上看合，該項(xiàng)目的戶峽型設(shè)計(jì)注重客拌廳和餐廳的獨(dú)圈立或隔斷，均拼采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)取，注重干濕分秩離，整體上要俗求通透和采光訊效果。捆項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：小顯區(qū)注重交通規(guī)秘劃布局，配有戒約諸40傭0別個(gè)車位，人車留分流，小車直旋接由小區(qū)入口間進(jìn)入地下車庫(kù)凳。小區(qū)的景觀奧規(guī)劃由加拿沖大雀AE適D辛國(guó)際（香港）穴有限公司設(shè)計(jì)糞，水系景觀設(shè)更計(jì)有流水雅、吧1港4課個(gè)特色小橋、略假山、綠坡責(zé)、津9萍處小瀑布和多搜出綠化活動(dòng)場(chǎng)貌，各種景點(diǎn)規(guī)調(diào)劃有機(jī)構(gòu)成整菠體，形成大規(guī)酬模的園林式景幕觀。橫開發(fā)商點(diǎn)評(píng)：踢徐州尺***裂是徐州市知名雜房企業(yè)，注冊(cè)鍋資坑本皇1稻億元，集團(tuán)涉刷及行業(yè)房地產(chǎn)顧、建筑安裝、沫門窗、照明電呆器、物業(yè)管理吩、商品混凝土腸、餐飲、娛樂(lè)貸、教育等，擁何有那1乎0讓億元以上資產(chǎn)歇，細(xì)200瘋4社年全國(guó)民裹營(yíng)瀉50蜻0什強(qiáng)際的抗13旦3謙位。其地產(chǎn)公輔司在徐州具有桐一定的影響力紋，注冊(cè)資訴本逝502鞋1出萬(wàn)，具備國(guó)達(dá)家緊2難級(jí)開發(fā)資質(zhì)。添在徐州累計(jì)已去開發(fā)職***虛等樓盤，面積校達(dá)霜10疤0禍萬(wàn)㎡。3、***吹***識(shí)是由徐州枕***雙房地產(chǎn)開發(fā)有支限公司投資開舊發(fā)，總建造面萌積酷2仍萬(wàn)㎡，整個(gè)小牲區(qū)幅由紙2晝棟多層住宅樓備和煮1色棟小高層商辦刊樓組成，總戶螞數(shù)荒14虜4京個(gè)。項(xiàng)目位位揪于胞***申交口處。月該項(xiàng)目均案價(jià)肝300跳0束元瓦/棵㎡糾，售2解樓億354糞0蹈元先/胳㎡滴、聰3家樓濤369們0望元姿/壞㎡淋、躲4膀樓糖354鳥0告元琴/猛㎡聾、燒5歇樓戲300戀0甘元江/紫㎡介，疊6喝樓拘265眠0掌元咱/耗左右。目前銷還售率師在勵(lì)3圣0御—幅40傭%漲。壓戶型面積店從牌8幻0賠—朋22丹0轎㎡不等，主力高戶型為兩居室何，面積幣從戴10腎5仗—汁12秩0椒㎡。數(shù)點(diǎn)評(píng)：小區(qū)規(guī)于模較小，缺少悔中央規(guī)模景觀邪。但該項(xiàng)目位脊于二環(huán)西樓和汁湖濱路交口處疼，臨近人民廣遵場(chǎng)和為***歌湖，地理位置須優(yōu)越，交通便鎮(zhèn)利束，些1糧8索、影3致8起、誘4蝦9踢、盼7屋4哄、么7夢(mèng)5播等多條公交線規(guī)路，能方便出死行于徐州市區(qū)斤；周邊生活配慨套齊全，萌***街等大型超市以像及銀行等機(jī)構(gòu)倉(cāng)；大***協(xié)等教育配套臨還近本項(xiàng)目。4、***坦***百由徐州市掀***以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開是發(fā)有限公司開腿發(fā)建設(shè)，占莖地貨8.3夏1驅(qū)萬(wàn)㎡，總建造到面積史近芒2茅0湊萬(wàn)㎡，總株計(jì)渾58朱5衫套商品住宅房沖。小區(qū)旅由駱3緞1述棟板式樓宇構(gòu)禮成，其苗中愉2耽6框棟磚混多層譜、驢2脖棟框架剪力結(jié)疏構(gòu)小高層納和吧3憐棟框架剪力結(jié)量構(gòu)高層。質(zhì)項(xiàng)目目前還未綢銷售，預(yù)計(jì)銷閉售均價(jià)酷在推270壇0固元嫂/步㎡左右，戶型僻面積攀從憲10輩0胸—撞15校0祥㎡不等，戶型舍設(shè)計(jì)講究大開浴間和小進(jìn)深，泥要求通透。明桂廳、明衛(wèi)也是蒸該項(xiàng)目戶型的訊一個(gè)重要特點(diǎn)沃。乏點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目蒙位于規(guī)劃中的撤***園交口處，東靠巡二輕路，交通肯便利，生活配丈套齊全。扒第三部昌分助籠項(xiàng)目的市場(chǎng)定潤(rùn)位捎一、主力消費(fèi)壘群定位與分析疑（一）、目標(biāo)耳客戶主要構(gòu)成達(dá)1突、經(jīng)濟(jì)收入較課好的企事業(yè)單肯位職工滔地塊周邊有彩***售集團(tuán)、灰***揮集團(tuán)等經(jīng)濟(jì)效隊(duì)益較好的企業(yè)恥單位，其員工咳具有較好的經(jīng)妻濟(jì)基礎(chǔ)。項(xiàng)目寧臨淮海路及建券國(guó)路，政府機(jī)帶關(guān)較多，政府眨機(jī)關(guān)公務(wù)員工雀資水平相對(duì)較艦高，收入相對(duì)澇穩(wěn)定。所以項(xiàng)佳目周邊的企事斧業(yè)單位員工將月為本項(xiàng)目的主跡力客戶群之一偏。嗚通過(guò)調(diào)研了解范到徐州西部效棄益較好的熱電村廠、燃?xì)夤緝龅嚷毠ぜ氨辈慷压さV企業(yè)員工煎多選擇項(xiàng)目所疾在區(qū)域的樓盤即。本項(xiàng)目的推東出也將吸引這器部分群體。燙2拿、改善型消費(fèi)資者哈***正新村以及其他鷹周邊住宅小區(qū)平，建設(shè)時(shí)間較假早，小區(qū)設(shè)計(jì)吼、配套均已落裕伍，物業(yè)管理佛不善，嚴(yán)重阻問(wèn)礙了這部分居壟民生活質(zhì)量的兩提高，本項(xiàng)目識(shí)的推出能滿足暗目前具有較強(qiáng)猾改善型需求的張消費(fèi)群體的實(shí)鐘際需要。集3增、其他區(qū)域的址消費(fèi)者豈項(xiàng)目位置臨近幼***軍湖和人民廣場(chǎng)臨，具有較好的轉(zhuǎn)天然人居環(huán)境額，緊臨二環(huán)西昨路，交通便利混。優(yōu)越的人居惕環(huán)境和地理位趙置能較好的吸婆引其他區(qū)域的醫(yī)消費(fèi)群體。停（二）、目標(biāo)?？蛻糁饕攸c(diǎn)蛙1行、醫(yī)生、教師悶、公務(wù)員以及鈴效益較好的企多業(yè)（如熱電廠脹、燃?xì)鈴S）職柏工，個(gè)人月收稅入紫在姨250拜0弦元左右，家庭住月收徒入隆500們0就元以上；放2葉、以中年為主險(xiǎn)，家庭人口父約撇3-周5腔人左右，大多阿數(shù)屬于二次置幼業(yè)；菌3團(tuán)、注重對(duì)生活蹦質(zhì)量、品位的遣提高，對(duì)產(chǎn)品微品質(zhì)要求較高撥；于（三）、購(gòu)房廚目的醉1蓬、通過(guò)二次置紗業(yè)改善居住條慎件及環(huán)境，提吵升生活品質(zhì)；腦2踏、為子女購(gòu)房掀或外來(lái)人員購(gòu)披房，屬于第一差次置業(yè)；遲（四）、客戶昂群購(gòu)買能力分窮析呼該區(qū)域有較多各經(jīng)濟(jì)收入較好晃的企事業(yè)，如趨政府機(jī)關(guān)、醫(yī)襪院、熱電廠等蜓單位，該企事絹業(yè)單位職工不蚊僅收入穩(wěn)定，句而且收入相對(duì)賴較高、福利較客好，如徐州市馳公務(wù)員月收入從平歌均蘋250剖0登元以上，家庭三月收入備在陸500末0詠元以上。須例如：住宅平標(biāo)均建筑面積為鍛12瘋5好平方米半,葡以均權(quán)價(jià)搭320舒0趟元狼/躺平方米，每套航住房的總價(jià)蟲為扔4滑0荒萬(wàn)元左右，按擠首掀付干30共%?。ㄋ图s顏1喬2小萬(wàn)元），貸脖款姑70禾%表（汁約蒜2苗8誼萬(wàn)元），還款嚇期限謠為團(tuán)2鴨0都年計(jì)算，每月魯還款本息合計(jì)遵約處195船0作元，不到目標(biāo)學(xué)客戶群家庭收瞎入晚的倆40辜%行，符合其購(gòu)房察消費(fèi)習(xí)慣，也鵲符合其購(gòu)買能命力。（五）、綜述欺在市場(chǎng)消化能驢力方面，由于因該項(xiàng)目地理位朽置較佳，交通畢條件優(yōu)越，周顏邊收入水平較融高的家庭比較熟集中，價(jià)格水庸平符合當(dāng)?shù)貐^(qū)甚域消費(fèi)群體的遺實(shí)際消費(fèi)能力盛，就目前企事揪業(yè)單位員工的腎實(shí)際消費(fèi)能力舊以及該區(qū)域每艙年新增的消費(fèi)謊能力，完全可姜以消化本項(xiàng)目區(qū)。二、項(xiàng)目定位反（一）、戶型霸定位踏根據(jù)徐州市當(dāng)塞地政策、房地鞋產(chǎn)供求狀況、譯區(qū)域內(nèi)樓盤狀抵況，并考慮目竿標(biāo)客戶群的需休求狀況，確定報(bào)本項(xiàng)目的戶型稈定位。寬1要、枯按照建設(shè)部等嗎七部委通知，壽徐州文市明確了普通鏡商品房的標(biāo)準(zhǔn)?。簜谓ㄖ莘e率暑在塘1.壇0問(wèn)以上；單套建偽筑面積以國(guó)家籮規(guī)定貨的笛12彈0童平方米為標(biāo)準(zhǔn)萍上伏浮餐2射0際％哨按。宵2虧、從區(qū)域內(nèi)樓爽盤戶型定位主樂(lè)要以中大戶型蓬為主，面積玩以份11絮0蕩—堅(jiān)12塞5膊㎡兩居或三居紙，如而***爛人離家撤2仍期的主力戶型馳面積式為艦11辦0盈—拖12珍5壁㎡。小戶型面警積的一般叔在案10有5士㎡以下，如湖謝濱花園遇的釋9憶0謎多㎡的權(quán)小柴2尿居室戶型。卻3矩、經(jīng)調(diào)查，區(qū)煙域內(nèi)目標(biāo)客戶私群對(duì)胡110棗—湖13付0浙㎡兩居兩衛(wèi)和麻三居恨戶型需求量較浸大，也有部分傘大戶型的需求拴量訪（帥14產(chǎn)0拍㎡以上的需求過(guò)）姻。獨(dú)擬確定戶型面嗽積如下表：磚戶型面積潔90-10悼5演㎡草105-12蘆5養(yǎng)㎡更125-14拴0比㎡妄14璃0梅㎡以上屢戶型匠兩居嘗三居其三居輝四居曾比例除15%積35%敬35%羽15%賽（二）、產(chǎn)品零定位傅1域、周邊樓盤狀維況叨①擠、項(xiàng)目周邊在雹建或已建成小槐區(qū)的規(guī)劃比較簽單一，多以行糠列式布局，且節(jié)樓體線條缺少育變化，大部分怒小區(qū)景觀規(guī)劃射無(wú)特色，項(xiàng)目畫的檔次一般以執(zhí)地理位置、項(xiàng)堵目規(guī)模、質(zhì)量宇為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。凈②誕、周邊項(xiàng)目的命戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有你做很好的細(xì)節(jié)斤處理，實(shí)現(xiàn)同粘樣功能將比公惹司所開發(fā)的戶戒型面積要大，挖部分樓哭盤蒙150循㎡弓戶型只有三居凱室，且居室不夏方正，開間僅肌3.3m周,浸面積浪費(fèi)現(xiàn)象艘較明顯。綿③黃、開發(fā)商沒(méi)有甩品牌意識(shí)，表司現(xiàn)為物業(yè)管理奸水平較低、缺測(cè)少包裝宣傳意牲識(shí)我。征2、項(xiàng)目定位店項(xiàng)目定位：徐載州市高檔住宅腎小區(qū)執(zhí)項(xiàng)目顯以港9-1扔0嘗層的小高層建括筑為主，增加待適量脫的支1宵6落層的高層建筑憐，高層建筑主廉要分布親在循A乖地塊北部，利喂于樓體采光、規(guī)觀景，且有較肌好的整體視覺(jué)博效果。通過(guò)調(diào)思查，徐州市居搖民接受小高層蝴、高層住宅，邪認(rèn)為帶電梯住爪宅具有較高檔葵次。竿項(xiàng)目定位為高予檔住宅小區(qū)的安支撐點(diǎn)：章A尤、規(guī)地塊位于徐州桶二環(huán)西路以東妨，交通便利，么周邊配套比較展齊全，居住氛催圍濃厚；臨恥***叮湖吵80秧0棍米宇，周邊環(huán)境較椅好，該區(qū)域具癥有建設(shè)高檔次自住宅社區(qū)的條祥件。且徐州市形內(nèi)高檔小區(qū)較完少，本項(xiàng)目的背推出，能較好財(cái)滿足部分高端娘市場(chǎng)需求。愉B嗓、師3吩0花萬(wàn)㎡的建筑規(guī)紐模在徐州市屬爛于相對(duì)較大的滾樓盤，說(shuō)項(xiàng)目定位為高競(jìng)檔住宅小區(qū)，預(yù)有利于提高項(xiàng)略目的競(jìng)爭(zhēng)力，沉使項(xiàng)目在區(qū)域麻內(nèi)眾多樓盤中峽乃至徐州市的驅(qū)樓盤中脫穎而邀出，在短期內(nèi)納贏得市場(chǎng)，獲醋得較好的美譽(yù)巧度航。籌C司、公司開發(fā)樓帽盤較項(xiàng)目周邊趣樓盤有一定的怎優(yōu)勢(shì)，開發(fā)高魚檔小區(qū)，公司盡從管理、技術(shù)騰、理念等方面慧都比較成熟。把第四部裙分跡粉齊項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分販析易一、項(xiàng)目總體禿經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?。ㄒ唬?、地塊忙概況仙地塊占地面積灣16.5債4糊公頃雀。一期用地面封積俗14.068欠6傷公頃候，其中重：大A釀地塊用地面積鏈7.428波3賓公頃稻；要B橡地塊用地面積息4.810霞3革公頃斧；規(guī)劃小學(xué)用獲地面積策0.6書7輸公頃認(rèn)（不參妙與丑B匹地塊平衡）；躁沿二環(huán)西路綠修化帶用地面積礦0.8沫2射公頃掉；道路用地面羅積骨0.3需4隨公頃爭(zhēng)；二期用地面排積漠2.4剛7名公頃挖。本次推出土旦地為該地塊的盛一期，可開發(fā)此地塊面積蹈12.238車6垮公頃捉，辟合竿183.柄6君畝。字項(xiàng)目用地以毛杏地掛牌出讓，亭土地出讓金用捎于徐州市岸***貧新廠區(qū)的建設(shè)扶，目前已整理旁出土憤地貌4于0挺余畝，剩余土滅地最遲兩年后絞交付。統(tǒng)A難地塊底價(jià)覽為圖12蒙0膊萬(wàn)汁/鍬畝，旁即活1.3頓3堤億元，即樓面猴價(jià)屯63欄9胞元墾/刷㎡忠；誦B膝地塊隙底詠價(jià)細(xì)15柔0利萬(wàn)滿/泥畝，俊即秋1.0孤8鴨億元，即樓面技價(jià)王106炎9支元額/而㎡。栽底價(jià)合糊計(jì)汪2.4霧3算億元，平均地稈價(jià)判為掠132.3篇7農(nóng)萬(wàn)廟元劈/勁畝，綜合樓面蓮價(jià)魂為觸78與6拴元孫/例㎡（可研報(bào)告匪中經(jīng)濟(jì)測(cè)算土咸地成本為底價(jià)樣）。預(yù)計(jì)最高趨地暗價(jià)慰2.鉗5將7云億元，成本利落潤(rùn)率叫為惡35.車10礎(chǔ)%察，利潤(rùn)真為死2.4怎7息億元，詳見(jiàn)（斃附表三）。傅掛牌履約保證堆金縣600干0雹萬(wàn)元。芝土地出讓金支勉付方式為：廉①汗、予A判地塊：簽訂土呢地出讓合同后館支呀付貼50交%放，半年后支安付議20億%朝，其斥余斗30而%抹兩年后支付。旬②你、斜B爸地塊：簽訂土宅地出讓合同后騎支霉付供60聾%痰，半年后支候付咱20萬(wàn)%爪，其勵(lì)余杠20喪%傍兩年后支付。陸（二）、地塊模規(guī)劃條件長(zhǎng)①采、淡A薯、乎B恐地塊為居住用震地，可兼容商性業(yè)、辦公。矛②件、建筑密度秤：氏A仙地旦塊慈≤傘24魔%暫；引B察地校塊麥≤豆26%坐③成、住宅建筑凈綢密度礙：咽A辭地團(tuán)塊民≤冬20千%概；識(shí)B視地?cái)D塊街≤泥20%碎④號(hào)、容積率闖：就A擾地許塊顛≤數(shù)2.細(xì)8皮；接B貪地趙塊息≤君2.1有⑤納、住宅建筑面爭(zhēng)積凈密度暑：冒A必地蒼塊壯≤嘆3.撥4姜；飯B舟地溉塊帳≤萄2.4充⑥涉、綠地率寧：挖A眉地股塊訴≥細(xì)30葬%眾；降B賞地筑塊嬸≥沿30%歷（三）、建筑榨面積委A功地塊：商鋪業(yè)丑915案0售㎡；住病宅唐19.884挨2喬萬(wàn)㎡（高層住返宅面渾積薪1淹0榆萬(wàn)㎡，小高層柴住宅面友積芬9.884許2這萬(wàn)㎡）懶B錘地塊：商蹄業(yè)像645鑒0淺㎡；小高層住胃宅聞9.456城6快萬(wàn)㎡謹(jǐn)共計(jì)：商腥業(yè)釋1560古0塑㎡；住筑宅匯29.340叮8擦萬(wàn)㎡?？偨ㄖg面墊積論30.900兇8美萬(wàn)㎡。燙二、項(xiàng)目開發(fā)擺建設(shè)的組織與倦實(shí)施計(jì)劃港（一）、建設(shè)惕方式窩建議采用公開蓋招標(biāo)方式選擇神施工單位，并召聘請(qǐng)工程監(jiān)理登，有效的控制分項(xiàng)目的工期、棚成本、質(zhì)量。艙（二）、開發(fā)寇方案設(shè)想與分誼析擴(kuò)由于項(xiàng)目用地盡以毛地掛牌出肢讓，目前已整訊理出土清地怒4代0喜余畝，其余土贊地最遲兩年后領(lǐng)交付。拿擬將項(xiàng)目由南研到北分三期開戰(zhàn)發(fā)，第一期完狠成份B枝地塊西南部目毫前已整理出尾的顆4嘆0螞畝土地的開發(fā)若，包括銷售中武心、樣板間、陷住宅、商業(yè)共啄計(jì)建筑面料積辣5.絹6精萬(wàn)㎡，一期工匆程開發(fā)期最長(zhǎng)塵可死達(dá)扯2孩年，有充足的塘?xí)r間完成項(xiàng)目俱施工、配套、陡景觀、項(xiàng)目宣點(diǎn)傳以及后期的局規(guī)劃設(shè)計(jì)，一雜期工程的圓滿鐮完成有利于項(xiàng)瞎目品牌的樹立真及下一步推廣竟。倍第二期工程開鷹發(fā)頌B愉地塊剩余部分狠以石及塑A丹地塊南半部分快，共腸計(jì)園12翠萬(wàn)㎡，有利于塘小區(qū)成型及公他建配套設(shè)施的歡落實(shí)、建設(shè)，甩對(duì)銷售有利。奔第三期開發(fā)剩相余貢的商A干地塊北半部分吧，共辟計(jì)昨13.吼3隸萬(wàn)㎡。小區(qū)成草型、配套設(shè)施缸完善，銷售價(jià)粗格有望提高，壯獲得較好的利擊潤(rùn)。宿（三）、開發(fā)由進(jìn)度乳開發(fā)期幫為卷5覆4番個(gè)月，項(xiàng)目分裙三期開發(fā)，各韻期具體建設(shè)和乏銷售進(jìn)度如下狠：河1貫、建設(shè)進(jìn)度安身排：里第一期菌：櫻200倚6醋年陪0爭(zhēng)3嘴月猜—析—匆200笨6蓋年陶1田1撿月伍第二期扒：六200述7燈年呆1葡1鳥月獲—招—績(jī)200翼8除年轎0平7派月睛第三期卻：熊200側(cè)8板年朝0味8千月鳴—泉—籍200擇9兆年茂0世7集月灘2休、銷售進(jìn)度安遲排：頁(yè)第一期將：訓(xùn)200裳6兔年剛0塌6漂月唐—斥—屠200傅7定年矮0剝5納月籌第二期侄：險(xiǎn)200乒8壽年驟0燃2席月語(yǔ)—楊—損200渾9榴年聞0俯5誦月芳第三期蓄：膛200勤8膽年艷0典9豆月怖—將—涂201旗0卸年婚0豈4產(chǎn)月蔥詳見(jiàn)（附表二嗚）驗(yàn)----銳-幕開發(fā)進(jìn)度表三、項(xiàng)目成本旺項(xiàng)目名稱早總成本（萬(wàn)元恐）國(guó)單位成本（元羅/嫌㎡）胳備注拼1壇、土地成本劈礎(chǔ)①胞25029嬸810甩畢挑土地出讓金腸24300奉786故宅孔契稅臣729王24業(yè)土地出讓金撥3%調(diào)2徹、建筑工程成潛本拴31054鄉(xiāng)1005萄暴夜小高層住商宅教奉②徑16826拘870答19.340預(yù)8失萬(wàn)㎡，含基礎(chǔ)彩閱高層住宅戚10300章1030的10板萬(wàn)㎡，含基礎(chǔ)簡(jiǎn)依托層商業(yè)涉1560繪1000還集架電塊梯廣偷伏③羨2368夜77吃11篇8們部電梯有3疤、項(xiàng)目前期費(fèi)蔬用猾834夫27輔騎怎規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)撤62卻2葡祖曠住宅設(shè)計(jì)費(fèi)淺464抵15套破剪景觀設(shè)計(jì)費(fèi)腰93椒3敞蕩要地質(zhì)勘探舌93熟3鴿盲朵放線測(cè)量費(fèi)耕15復(fù)0.5菠搏核監(jiān)理費(fèi)貸62惹2劉怨恩三通一平費(fèi)具46難1.5店秩4腿、政府規(guī)費(fèi)亡4555金147映街皆城市配套費(fèi)村3245把105生媽鋪渣土清運(yùn)費(fèi)齊93昆3缸辨撲確權(quán)測(cè)繪費(fèi)蓄46靈1.5炮收仔產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)茫93洗3農(nóng)氏飽墻體革新費(fèi)胸93吐3燥醫(yī)嚴(yán)環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)扯62服2濱挎嫂交易服務(wù)費(fèi)揉15牲0.5私后腎竣工備案費(fèi)述15油0.5微陪念質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)此77泛2.5遼海艦技術(shù)服務(wù)費(fèi)計(jì)25同0.8際傷械白蟻防治費(fèi)咽22宇0.7叮字視水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)失464束15蓬辮撈防雷審核悲43南1.4競(jìng)約頌勞保統(tǒng)籌費(fèi)乖155仇5沖蓬管散裝水泥父62瓶2智纏偷圖紙審查棗46瓦1.5購(gòu)充5挽、安裝工程扒1421叫46進(jìn)慨瀉燃?xì)獍埠搜b稻控④仿0帥0汁拍墾熱力增容底0矮0據(jù)罰粉智能化詢464燦15義迫薯通訊系統(tǒng)灣0對(duì)0滋帖所強(qiáng)弱電獨(dú)494緩16憶間齡給排水腫464顆15野踏6噸、環(huán)境配套調(diào)1545候50稻門紅景觀、綠化緞927屠30順澤勢(shì)室外道路憤618坑20桶撐7退、管理費(fèi)宏618全20匆偵8唱、銷售費(fèi)用鹽927擴(kuò)30紀(jì)無(wú)9青、財(cái)務(wù)費(fèi)用撥分⑤極2441徹79旗撓1慶0趴、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萌618集20蜓攔總計(jì)：稀69043蝶2234炮個(gè)注亦：堵①記、土地成本寧為糧A好、不B非地塊底價(jià)合計(jì)喜，扶平均地價(jià)希為雖132.3膚7咬萬(wàn)鼠元塔/滋畝，樓面價(jià)棒為枕78幫6章元釣/吳㎡。照土地成本變動(dòng)到對(duì)利潤(rùn)的影響斬詳見(jiàn)附表綢三吉---劇-據(jù)土地成本測(cè)算臉表。代②謎、小高層住宅唇建筑面積太為交19.340跳8到萬(wàn)㎡，高層住烤宅建筑面積堵為暖1柴0文萬(wàn)㎡，臨街商無(wú)業(yè)建筑面積惠為滴1.5它6老萬(wàn)㎡。盛③道、電梯費(fèi)用計(jì)陸算為若：厘1孤6夫?qū)与娞輪瘟T價(jià)默2招6藏萬(wàn)猶/價(jià)部明，獨(dú)1百8恰部才；笨1永0涉層電梯電價(jià)患為脖1忙9統(tǒng)萬(wàn)談/曲部棵，鐵10港0置部。哈④始、燃懇氣談320添0稅元閱/摩戶，熱綠力撒10碼0訴元監(jiān)/佩戶，通玻訊衡30白0添元亭/愁戶，此部分費(fèi)牙用在交房時(shí)由榨開發(fā)商代收，冊(cè)不計(jì)入成本。繩⑤寸、自籌資金、勤貸款均計(jì)利息險(xiǎn)，還款的利息它為負(fù)。塑⑥簡(jiǎn)、人防異地建杏設(shè)費(fèi)用由地下弄車位銷售收入偏抵頂。四、項(xiàng)目收入姻（一）、勺項(xiàng)目定價(jià)鬧根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研銀，本項(xiàng)目周邊尖小區(qū)勞***禿花園銷售均茂價(jià)著360家0英元算/經(jīng)㎡、諒***尤銷售均價(jià)價(jià)為給300疫0奧元樹/但㎡、新都佳苑寬二期的二手房狼售價(jià)已達(dá)車到朋300煌0彩元舍/話㎡，經(jīng)過(guò)對(duì)以狗上小區(qū)的內(nèi)部夫走訪和實(shí)地調(diào)動(dòng)察，項(xiàng)目所在掀區(qū)域的有效需訪求較為旺盛。雄綜合周邊項(xiàng)目姜品質(zhì)、售價(jià)、忘銷售狀況等因趕素，擬定現(xiàn)階兔段項(xiàng)目銷售價(jià)莖格為：聞住宅均價(jià)偶：核320睜0快元吹/齒㎡；澡商業(yè)均價(jià)鹿：抱500梨0脅元傭/侵㎡（臨二環(huán)西奔路、規(guī)劃建國(guó)卻路）謎3500-4段00掃0禾元海/羅㎡（臨雁***隱南路、績(jī)***毀東路）經(jīng)考慮徐州市未稍來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)，弄按照年編上漲摩7蓋%截計(jì)算扶，猛兩年后住宅均啟價(jià)應(yīng)慶為萌366岔0譯元臟/通㎡。羨（二）、項(xiàng)目店收入歸項(xiàng)目俱數(shù)量貿(mào)均價(jià)額總價(jià)類住宅盆29340肉8憂㎡躁320猾0拋元蹦/鍛㎡語(yǔ)9389膚1暖萬(wàn)元學(xué)商業(yè)襲796跪0摔㎡熔500昏0杜元閥/然㎡小398葵0害萬(wàn)元減商業(yè)暢444毅0團(tuán)㎡積400醉0初元衣/畢㎡毛177音6醫(yī)萬(wàn)元仰商業(yè)卵320綱0亭㎡附350栽0決元涉/笛㎡性112肺0刪萬(wàn)元精合計(jì)賀30900瞇8兵㎡互10076老7朋萬(wàn)元碌稅金欺554曲2狹萬(wàn)元葡凈銷售收入教9522榆5五萬(wàn)元五、項(xiàng)目利潤(rùn)用項(xiàng)目?jī)翡N售收史入筑為平9522膜5醬萬(wàn)元，成本爪為焰6進(jìn)9043似萬(wàn)元，成本利份潤(rùn)率戚為妹3商7美.9程2須%腎，總利潤(rùn)袍為服2參6182遍萬(wàn)元。計(jì)算如瓣下：過(guò)（作95225-估6膊9043凝）孩÷摧69043裳=3時(shí)7猾.9邊2戴%款詳見(jiàn)附表趟三艘---汽-拌土地成本測(cè)算浮表浴六、資金來(lái)源罩與支出廣資金來(lái)源包括錯(cuò)自籌資金、預(yù)纏售收入和銀行搶貸款。自籌資縣金滴2居2予00周0痰萬(wàn)，分仿四冤次投入，分別滅為恩7000描萬(wàn)津、線700瘦0縱萬(wàn)繳、膊6000隆萬(wàn)和敘2姨00內(nèi)0灘萬(wàn)，并在開發(fā)城期間分批返還促公司。貸款總婚計(jì)餐1500滔0格萬(wàn)，分兩次貸尼入，分別裕為卵800擠0婆萬(wàn)誓和子700拐0食萬(wàn)，其中第一酷筆貸款仰中飛的蛋6都00悼0貿(mào)萬(wàn)元阿直接柔返還公司。掩資金支出包括糕土地費(fèi)用、土衣地契稅、其他渡費(fèi)用、稅費(fèi)和老還款。買詳見(jiàn)（附表四恢）嫂—左—鎖資金來(lái)源及支蛛出測(cè)算表淺七、現(xiàn)金流量急分析因基準(zhǔn)收益率的鍋大小取決于銀淘行的利率高低途、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的益風(fēng)險(xiǎn)程度以及傍經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和悅要求等，本項(xiàng)追目東取票“橋銀行同期貸款口利錄率挺”趨為屑6.48越%違，故基準(zhǔn)收益咱率設(shè)史為勺8%養(yǎng)糠。照財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率：懼1807瞞0再萬(wàn)元所財(cái)務(wù)內(nèi)部收益黎率再：芬36.35潔%族財(cái)務(wù)投資回收件期膜：濾3.左3鞠年飾詳見(jiàn)（附表五昆）刺—皮—爽現(xiàn)金流量表停財(cái)務(wù)內(nèi)部收益宇率趕為貓36.35立%匆，說(shuō)明項(xiàng)目具嘴有較好的經(jīng)濟(jì)婚收益。像八、盈虧平衡怠分析恨1此、銷售觸率是100麻%再時(shí)，盈虧平衡罩點(diǎn)時(shí)住宅銷售貨均價(jià)問(wèn)為宵A:申（侮Ax30哲.900莊8航）晃x(1-5爹.5%)=研紡69043屠A=23繭64爐元狠/鞋㎡泥2升、當(dāng)住宅和商箱業(yè)按項(xiàng)目收入嚇表價(jià)格銷售時(shí)座，盈虧平衡點(diǎn)浩時(shí)銷售率糕為例B:閣100767腥xBx抱(1-5.5種%)=炊69043護(hù)B=7花2大.匹50月%壤項(xiàng)目盈虧平衡院點(diǎn)銷售率貴為順7轟2.50訴%葉，說(shuō)明項(xiàng)目投牌資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較婦小。離九、敏感性分蘿析回在規(guī)劃方案基膽本確定的情況俯下，影響項(xiàng)目湊利潤(rùn)的因素主秀要是開發(fā)成本貨及銷售價(jià)格的缺變動(dòng)。婆（一）、開發(fā)滋成本浮動(dòng)對(duì)利目潤(rùn)的影響點(diǎn)項(xiàng)目總成本在送正浮負(fù)盜5言%存范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)巴，項(xiàng)目利潤(rùn)及灘利潤(rùn)率變動(dòng)詳信細(xì)情況見(jiàn)附表產(chǎn)六。懷（二）、銷售得均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)北利潤(rùn)的影響熟當(dāng)銷售均價(jià)在逐正延負(fù)喬5戀%東之間變動(dòng)時(shí)，預(yù)各項(xiàng)詳細(xì)變動(dòng)席情況見(jiàn)附表七纖。坊通過(guò)對(duì)附表六省和附表七的比源較分析可知：獸項(xiàng)目開發(fā)成本抗的變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)找率的影響高于勵(lì)銷售價(jià)格變動(dòng)亦對(duì)利潤(rùn)率的影現(xiàn)響。因此在項(xiàng)馬目的實(shí)施過(guò)程趴中，應(yīng)控制成狗本，且應(yīng)通過(guò)穩(wěn)有效的市場(chǎng)推罩廣、良好的規(guī)憲劃設(shè)計(jì)等手段塞來(lái)提高產(chǎn)品的優(yōu)附加值，進(jìn)而功提高銷售價(jià)母格最,煮以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的到最大化。像十、土地運(yùn)作統(tǒng)思路鞠由于涉及慘***恐的搬遷問(wèn)題，戒當(dāng)前僅能開子發(fā)近B西地塊剛中壩4丟0預(yù)余畝凈地，剩舞余土地政府計(jì)度劃最細(xì)遲慧2樂(lè)年后交付。以勾上經(jīng)濟(jì)測(cè)算均叨以此為基礎(chǔ)。肉目前爭(zhēng)取按以辱下思路運(yùn)作：竿1梢、由于徐州市視房地產(chǎn)開發(fā)企精業(yè)實(shí)力較弱，詳計(jì)劃運(yùn)慨作保A抽、米B筒地塊整體出讓苦，減少競(jìng)爭(zhēng)。血2鋪、頂同土地交易中符心協(xié)商：按照于土地出讓金的巖繳納情況，領(lǐng)司取相應(yīng)面積的稻土地使用證，玉待土地全部整弓理完畢后，換牙取全部土地使疊用證，這樣有進(jìn)利于項(xiàng)目貸款芝的運(yùn)作。賺3專、目前偏***要已停工，可與兵廠方協(xié)商，燥將冊(cè)B殊地塊中的廠房拼內(nèi)機(jī)器設(shè)備搬惹至零A刪地塊中的廠房壘內(nèi)，公司給與波***留一定的補(bǔ)償。鈔這樣項(xiàng)目一期因可開發(fā)用地向?yàn)槊?陣2嘴畝，利于項(xiàng)目分資金的回收。草4遷、爭(zhēng)取承擔(dān)所***適新廠區(qū)的建設(shè)秘，用建設(shè)資金剛抵頂土地出讓芬金，有利于資歇金的控制以及紫交地時(shí)間的控蝕制，且在新廠設(shè)區(qū)建設(shè)中可獲霞取一定的利潤(rùn)昂。扭十一、其他投礙資方案此上述測(cè)算以同只時(shí)購(gòu)想買柱A夕、近B亮地塊總饒計(jì)沃183.吃6隱畝的土地使用軟權(quán)，以下分別踐對(duì)便A川、誤B財(cái)?shù)貕K進(jìn)行測(cè)算蜘。懲（一）壞、笑A擴(kuò)地塊1、地塊狀況夠A壤地塊占地面倦積鉤7.428植3慧萬(wàn)㎡，容積率伸不大沫于秧2.暢8涉。吹總建造面坡積之20.799訴2膠㎡，住喬宅邁19.884躺2明萬(wàn)㎡（高床層花1從0芹萬(wàn)㎡，小高億層耳9.884總2銅萬(wàn)㎡），商慕業(yè)丈915正0歇㎡。2、成本儀①底、土地總成本字為哨1380汁2丸萬(wàn)元孟土地成本揉：藏1340錢0籍萬(wàn)元，秩合使12聰0故萬(wàn)趣元忽/雄畝，折樓面度價(jià)袍64寬4衡元淺/恒㎡。殖土地契稅扛：趙40利2帥萬(wàn)元僻②想、建筑工程成蝦本諒：鉗1981許4剛?cè)f元舞A堆、高層堂：迅1埋0撈萬(wàn)騎㎡給×103腫0吹元罷/配㎡毒＝現(xiàn)1030鴿0炊萬(wàn)元紋B緩、小高層孔：戰(zhàn)9.884裝2值萬(wàn)衫㎡煙×87至0出元冰/苦㎡太＝羞859其9券萬(wàn)元嘆C算、商業(yè)鑒：基0.915攏0酬萬(wàn)股㎡康×100工0瀉元壯/戶㎡塊＝勻91壁5爛萬(wàn)元灣③渴、電梯費(fèi)用或：紀(jì)157希0臨萬(wàn)元柱A酒、小高層找：仇5秀8摘部鬼×1酸9孟萬(wàn)繁元?jiǎng)?chuàng)/雁部爭(zhēng)＝積110劫2戀萬(wàn)元脈B攜、高層?jì)專簳?潔8種部蔥×2蕩6量萬(wàn)紐元熊/證部競(jìng)＝弊46卻8霧萬(wàn)元錦④秤、其他費(fèi)用然：軟8梳715蝦萬(wàn)元駛20.799法2×羅419覽元納/尸㎡＝還8715肥萬(wàn)元糕A放地塊成本合計(jì)凡為春43銀901羨萬(wàn)元3、收入轟住宅收入蔥：炕19.884烘2袋萬(wàn)去㎡查×32繼0個(gè)0盤元儲(chǔ)/蔽㎡菜＝室6362論9該萬(wàn)元商業(yè)收入：壟①用、棒586櫻0王㎡昏×500槽0顯元藏/頌㎡排÷1000愧0穗＝嫂293就0賴萬(wàn)元士②笛、宿329旱0柔㎡繪×400往0伐元晴/誓㎡悔÷1000竹0汽＝付131暗6帽萬(wàn)元隊(duì)則銷售總收入雀為駕＝德6362搶9勇＋泰293著0尖＋治131偽6氧＝緩6787響5涂萬(wàn)元假稅后銷售收入渠＝古6787扣5柿萬(wàn)闊元火×模（巡1農(nóng)－香0.05武5揉）榴＝船6414羅2滿萬(wàn)元牧4股、項(xiàng)目利潤(rùn)及更成本利潤(rùn)率柏項(xiàng)目利潤(rùn)?。铰?414城2曬萬(wàn)元銜－齒43減901魚萬(wàn)元問(wèn)＝貼20遮241戰(zhàn)萬(wàn)元復(fù)項(xiàng)目成本利潤(rùn)倚率授＝格2永0241梢萬(wàn)旁元快÷43傷901掘萬(wàn)元翠＝慌4瘡6盡.案11押%仆（二）豬、順B篩地塊1、地塊狀況越B顧地塊占搜地艘4.810仇3送萬(wàn)㎡，容積率宣不大遣于顏2.破1茅。厲地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)輝總建造面憂積劉10.101弄6輔