2016年04月

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理

施工準(zhǔn)備階段工作流程管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，工程建設(shè)工作早在開發(fā)報(bào)建時(shí)即已展開，在企業(yè)取

得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即可介入。

施工準(zhǔn)備階段工作流程

圖1-1施工準(zhǔn)備階段工作流程

施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容詳述

圍蔽工程

1.圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作：

(1)開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后(取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證)，

由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施

工。對(duì)征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)?/p>

群眾的糾紛。

(2)明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)，按征地紅

線圖放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與國土局提供的紅

線控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大，應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。

(3)測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實(shí)施方案、做

好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備、做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備、做好機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場準(zhǔn)備。

2.圍蔽工程注意事項(xiàng)

(1)積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。

(2)按已制定的實(shí)施方案組織施工。

(3)工程部應(yīng)與企發(fā)部(開發(fā)部)、保安部等部門協(xié)同做好解決突發(fā)

事件的應(yīng)急處理措施。

(4)圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。

申報(bào)臨水臨電

申報(bào)臨水臨電時(shí)，應(yīng)會(huì)同總工室確定臨水臨電的容量，同時(shí)了解申報(bào);將呈及辦

理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交

樓可能采用臨時(shí)供電的需要，根據(jù)廣州的經(jīng)驗(yàn)，很多樓盤交樓后較長一段時(shí)間小業(yè)

主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。

現(xiàn)場查勘，進(jìn)一步清理場地

收地后，工程部應(yīng)對(duì)場地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊

內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補(bǔ)償、高壓線的遷移等都應(yīng)在企發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由

當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作

尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場后，也應(yīng)積極協(xié)助企發(fā)部（開

發(fā)部）協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進(jìn)一步清理場地。

企發(fā)部應(yīng)向工程部通報(bào)原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤

氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時(shí)協(xié)

調(diào)相關(guān)部門解決。

所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)總工室下發(fā)的砍

伐圖組織砍伐，并根據(jù)實(shí)際地形與總規(guī)進(jìn)行比較，砍伐如果對(duì)周邊環(huán)境破壞大，

應(yīng)及時(shí)反饋并進(jìn)行調(diào)整后，再實(shí)施砍伐。

工程部組織詳勘

1.取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進(jìn)場，對(duì)阻礙詳勘鉆孔的障礙物,

工程部應(yīng)提前組織清理。

2.勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標(biāo)點(diǎn)定出孔位，工程

部應(yīng)復(fù)核。

3.根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場。一般一臺(tái)鉆機(jī)一

個(gè)工作日可鉆一個(gè)孔（30米計(jì)）。

4.所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收記錄上簽字，及

時(shí)存檔。

5.現(xiàn)場鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開鉆后15天內(nèi)出柱狀圖并

按合同要求提供勘察報(bào)告。

小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃

小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱，須由各外地公司

總經(jīng)理主持，召開由分管開發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)

富里的副總空野口各部門負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合詢會(huì)，策劃劊寸詡口確

定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些

目標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃、工程開工^竣工計(jì)劃、物業(yè)移交計(jì)戈山

綜合策劃方案編制

綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：

1.施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計(jì)量等。

2.施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。

3.施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電?jì)量等。

4.施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系

等。

5.施工場地劃分、圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷

隹垂成箋

6.施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量

平衡等。（適當(dāng)考慮分期開發(fā)之間的土方平衡）

7.小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理

等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。

8.制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計(jì)劃。

9.制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計(jì)劃。

10.制定圖紙需求計(jì)戈（J。

1L制定合同需求計(jì)劃，制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同

提交計(jì)劃。

其中除第8項(xiàng)和9項(xiàng)方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工

部負(fù)責(zé)編制。

綜合策劃方案會(huì)審

時(shí)間：新開發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)后的一周內(nèi)

組織者：工部

負(fù)責(zé)人：外地公司，弊理

參加人員：建筑設(shè)計(jì)院（總工室）、工程部、招投標(biāo)中心、開發(fā)中心、合同管理部、

營銷中心、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）。

內(nèi)容：對(duì)各部門編制的綜合策劃方案進(jìn)行審查，審定后明確落實(shí)時(shí)間。

±0.000以下圖紙會(huì)審

基礎(chǔ)開工5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總

工室、預(yù)決算部、開發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院、施工單位參加的

±0.000以下圖紙會(huì)審。工程部在圖紙會(huì)審7天前通知參加會(huì)審的單位和工程管

理中心，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會(huì)審24小時(shí)前將意見提交

設(shè)計(jì)院。

“三通一平”的實(shí)施

1."Hi”

開發(fā)部應(yīng)及時(shí)辦理臨水、臨電的報(bào)批及施工手續(xù)，臨時(shí)道路出入口報(bào)批手續(xù)(包

括市政道路綠化遷移報(bào)批手續(xù))、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、

I后時(shí)道路的施工。

2.“一平”

(1)場地平整的主要步驟：

a.場地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。

b.場地及邊坡土方量計(jì)算

場地土方量計(jì)算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時(shí)，一般

采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時(shí)，一般采用斷

面法。

c.土方調(diào)配

對(duì)挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖一填

方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費(fèi)用最小、工期短，施工方便。土方

調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計(jì)算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運(yùn)距(或單位土方運(yùn)價(jià)

或單位土方施工費(fèi)用)、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。

(2)場地平整需注意的問題：

a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。

b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運(yùn)又要土方外購。

c.根據(jù)總規(guī)進(jìn)行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行

反饋并進(jìn)行總規(guī)調(diào)整。

編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃

綜合策劃會(huì)后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃，根據(jù)該計(jì)劃編

制圖紙需求計(jì)劃和合同需求計(jì)劃，并將綜合策劃會(huì)會(huì)議紀(jì)要、總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃

報(bào)工程管理中心備案。

1.編制進(jìn)除點(diǎn)需咻息：

(1)收集圖紙信息。

(2)地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做

法，交樓標(biāo)準(zhǔn)(若主體圖紙未下發(fā)，可向

總工室了解)。

(3)現(xiàn)場已收?qǐng)D紙，所欠圖紙種類。

(4)了解合同信息。

(5)主體合同范圍、工期(合同未下發(fā)時(shí)可向定標(biāo)部了解)。

(6)現(xiàn)場已有合同，所欠合同。

(7)了解當(dāng)?shù)卣尿?yàn)收要求，如：基礎(chǔ)檢測、材料檢測、土壤氫濃度

檢測、防雷檢測、專項(xiàng)方案審查、中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等。

(8)了解公司制度要求。

2.編制方法：

詳細(xì)列出工程從開工到完工的各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工

序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點(diǎn)開工、完工時(shí)間，從而編制確保節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)

的合同需求計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃和材料配送需求計(jì)劃。合同需求計(jì)劃、圖紙需求

計(jì)劃編制完成后，召集總工室、定標(biāo)部討論商定后執(zhí)行，并報(bào)綜合計(jì)劃部考核。

編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案

詳見《監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定》、《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則編制規(guī)定》、《旁站監(jiān)理規(guī)定》O

審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案

項(xiàng)目主體開工前，工程部應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)組織由

建筑設(shè)計(jì)院（總工室）、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設(shè)計(jì)審

查會(huì)。

施工組織設(shè)計(jì)審查應(yīng)重點(diǎn)審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和

銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。審查總進(jìn)度計(jì)劃的重大節(jié)點(diǎn)是否滿足公司開發(fā)

和銷售要求，總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時(shí)間節(jié)點(diǎn)，審查時(shí)應(yīng)充分考

慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。

施工組織設(shè)計(jì)的審查內(nèi)容主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流程），

施工進(jìn)度計(jì)劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應(yīng)計(jì)劃，各類施工設(shè)備

進(jìn)場計(jì)劃。

施工組織設(shè)計(jì)的審查要點(diǎn)詳見《施工組織設(shè)計(jì)審核制度》。

專項(xiàng)施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì)[2004]213號(hào)《危險(xiǎn)性較大

工程安全專項(xiàng)施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。

前期的其他準(zhǔn)備工作

1.督促施工單位按已審批的臨時(shí)設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。

2.工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。

（1）資料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段，

按類型分類。

（2）工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

書籍或電子圖書。

(3)上墻文件應(yīng)符合集團(tuán)公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、

質(zhì)量體系認(rèn)證、項(xiàng)目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平

圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。

(4)應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。

(5)辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。

3.工程監(jiān)理例會(huì)

詳見《工程例會(huì)規(guī)定》

4.熟悉工程圖紙、編制各種臺(tái)帳

在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗(yàn)收臺(tái)帳和檢驗(yàn)

批驗(yàn)收臺(tái)帳，這既是對(duì)施工驗(yàn)收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，

既減少了施工過程中臺(tái)帳登記的勞動(dòng)，也使臺(tái)帳一目了然，便于統(tǒng)計(jì)和檢查。

5.放線點(diǎn)的及時(shí)復(fù)核和保護(hù)

(1)對(duì)于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點(diǎn)，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核并做

好保護(hù)措施。

(2)監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對(duì)建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基

準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點(diǎn)進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報(bào)監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后

施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對(duì)其準(zhǔn)確性

負(fù)責(zé)，同時(shí)做好基樁的保護(hù)。

(3)復(fù)測施工測量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點(diǎn)以及標(biāo)

樁埋設(shè)旗等。

6.審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。

7.審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證，對(duì)于施工單位的主要管

理人員，應(yīng)到其總公司進(jìn)行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。

8.審查施工單位進(jìn)場設(shè)備

數(shù)量滿足施工組織設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度要求；性能滿足工程特點(diǎn)及地質(zhì)條件要

求；設(shè)備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。

9.驗(yàn)收進(jìn)場施工材料。（按公司的材料驗(yàn)收制度）

10.了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收要

求。

施工階段工作流程管理

施工階段總工作流程

施工階段工作流程（圖2-17）（以帶一層地下室32層的高層住宅為例）

0

.。

施工；隹備—?樁基礎(chǔ)施工樁基礎(chǔ)檢測土方開挖、基坑支護(hù)—＞樁頭處理座

下

地下室底板施工底板防水施工地下室墊層施工r

i

一

標(biāo)

銷售準(zhǔn)

—

售

屋面結(jié)構(gòu)

施工

口門窗欄桿安裝完成三層砌體施工

砌

外墻裝修及排水體

毛

立管安裝—坯

裝

修

施

工

階

段

r豪華裝修施工階段

I

豪裝驗(yàn)收交樓階段

園林施工一維修、備案、結(jié)算

___________________I維修備案結(jié)算階段

主體竣工驗(yàn)收毛坯交樓階段

圖2-1施工階段工作流程圖

施工階段主要節(jié)點(diǎn)工作要點(diǎn)

±0.00以下施工階段工作要點(diǎn)

1.施工準(zhǔn)備

(1)放線、復(fù)核。對(duì)于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點(diǎn)，工程

部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核和做好保護(hù)措施。

(2)施工計(jì)劃編制。

(3)施工方案審查。

(4)質(zhì)量、安全技術(shù)交底。

(5)檢查施工單位施工用電、機(jī)械、人員等的到位情況。

(6)了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的要求：

(7)樁基礎(chǔ)檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監(jiān)督

檢驗(yàn)要求，土壤氫濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗(yàn)收

要求，±0.00以下部分中間驗(yàn)收要求,資料整理歸檔要求。

(8)需要簽訂的合同：

樁基礎(chǔ)檢測合同(含土壤承載力檢測合同)，土壤氫濃度檢測合同，防雷施

工合同，人防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同、消防工程施工合同。

2.基礎(chǔ)施工

詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程》

3.基礎(chǔ)檢測

(1)檢測方案編制(應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)卣募筮M(jìn)行編制)。

(2)檢測方案審杳。(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位簽字蓋

章后報(bào)質(zhì)監(jiān)站)

(3)簽訂檢測合同。

(4)檢測準(zhǔn)備工作。

(5)檢測結(jié)果咨詢。

4.基坑開拾

(1)邊坡支護(hù)方案審批。

(2)基坑開挖時(shí)，應(yīng)檢查土方開挖流程、邊坡支護(hù)及基坑觀測是否按審批

的專項(xiàng)方案進(jìn)行施工。

5.地下室施工注意事項(xiàng)

(1)基坑土方開挖時(shí)，根據(jù)承臺(tái)的方量適當(dāng)考慮超挖，以使承臺(tái)土方

開挖時(shí)不需外運(yùn)，加快進(jìn)度。

(2)地下室地板施工前應(yīng)做好塔吊基礎(chǔ)的施工及塔吊安裝，并取得準(zhǔn)

用證或辦理備案。塔吊的安裝位置應(yīng)考慮銷售的要求，不應(yīng)將塔吊設(shè)置在樣板房

所在的塔樓外。塔吊基礎(chǔ)面的標(biāo)高應(yīng)考慮室外管網(wǎng)的敷設(shè)，塔吊基礎(chǔ)面或平地下

室底板標(biāo)高或低于附近室外管網(wǎng)標(biāo)高。

(3)施工縫止水帶安裝、檢查。

(4)底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。

(5)側(cè)壁鋼筋安裝：人防設(shè)備構(gòu)件、給排水管、線管預(yù)留孔洞預(yù)留、

預(yù)埋、檢查。

(6)地下室頂板防水施工應(yīng)在后澆帶完工后立即穿插進(jìn)入。

(7)地下室頂板后澆帶完工模板拆除后，應(yīng)穿插進(jìn)入泵房、高低壓房

等土建的施工。

(8)化糞池的施工應(yīng)在地下室頂板(±0.00)完工時(shí)同時(shí)完工。

(9)專業(yè)協(xié)調(diào)：

地下室施工完成后，應(yīng)組織外電、外水、泵房設(shè)備、消防、人防、發(fā)電機(jī)組

設(shè)備、泳池設(shè)備、通風(fēng)、空調(diào)、機(jī)械車庫設(shè)備等施工單位到現(xiàn)場實(shí)地勘查，要求

總工室與專業(yè)施工單位溝通，深化機(jī)房布置平面設(shè)計(jì)，土建施工應(yīng)以總工室審查

的專業(yè)分包單位的圖紙為準(zhǔn)，不可盲目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工

和場地移交應(yīng)作為重要節(jié)點(diǎn)加以控制。

6.基礎(chǔ)、地下室中間驗(yàn)收

按公司制度要求在基礎(chǔ)、地下室實(shí)體施工完成后三個(gè)月內(nèi)取得中間驗(yàn)收登記

表。

裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)

1.準(zhǔn)備工作

(I)開工前組織±0.000以上大規(guī)模圖紙會(huì)審。

(2)涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報(bào)審。

(3)督促施工單位外排柵搭設(shè)方案報(bào)審。

(4)協(xié)調(diào)總工室取得沉降觀測測點(diǎn)布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體

規(guī)定，需實(shí)行第三方觀測的，應(yīng)協(xié)調(diào)定標(biāo)部簽訂沉降觀測合同。

(5)轉(zhuǎn)換梁厚大體積混凝土澆筑專項(xiàng)施工方案報(bào)審。

2.控制要點(diǎn)：

(1)首層墻、柱位置放線后，項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)組織測量工程師進(jìn)行復(fù)核,

外邊線應(yīng)符合規(guī)劃要求。

(2)首層墻柱搗碎前，聯(lián)系沉降觀測單位設(shè)置沉降觀測點(diǎn)。

(3)高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行。驗(yàn)收時(shí)視當(dāng)?shù)?/p>

要求確定是否通知安監(jiān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。

(4)二層樓面鋼筋經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?，確定

是否通知設(shè)計(jì)，質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員參加驗(yàn)收。

(5)模板、鋼筋、混凝土等分項(xiàng)工程驗(yàn)收除應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定外，

還應(yīng)符合集團(tuán)公司的相關(guān)制度要求。

(6)首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在集團(tuán)公司計(jì)劃管理要求的10天以內(nèi)。

(7)險(xiǎn)泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板房施工，宜設(shè)置在塔樓建

筑外圍位置，不得設(shè)置在擬設(shè)樣板房的塔樓內(nèi)，不得已時(shí)，應(yīng)在外圍繞開樣板房

所在樓層。

(8)本階段安全文明施工控制要點(diǎn)：地下室外壁防水施工完成后，應(yīng)

及時(shí)進(jìn)行土方回填，后澆帶部位未進(jìn)行回填的，應(yīng)在坑邊做好圍護(hù)措施；材料堆

放，鋼筋加工場，施工道路等布置，場地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)方案進(jìn)行完

善，各種安全標(biāo)牌應(yīng)及時(shí)督促施工單位掛設(shè)。外排柵的搭設(shè)應(yīng)按已審批的搭設(shè)方

案進(jìn)行，外排柵內(nèi)側(cè)立柱與建筑物之間的距離應(yīng)綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外

墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，在保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不

足而重新搭設(shè)。

標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)

1.模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項(xiàng)工程的驗(yàn)收要求，若夾板模板脫皮、疏

松、變形嚴(yán)重，應(yīng)督促施工單位及時(shí)更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)

量。

2.外排柵卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開飄窗臺(tái)位置，以免影響以后飄窗安裝，

影響外墻收邊收口。

3.督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗(yàn)報(bào)告。

4.為達(dá)到集團(tuán)公司5.5天/層的進(jìn)度要求，必須督促施工單位至少準(zhǔn)備三套模

板。

5.7層樓面模板安裝完成時(shí)，應(yīng)督促施工單位進(jìn)行3層砌體施工，3層室內(nèi)給

水管、電線管、開關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織3層會(huì)驗(yàn)。

6.當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至5飛層時(shí)，應(yīng)督促施工單位安裝調(diào)試鋼井架或人貨籠等垂

直運(yùn)輸設(shè)備，盡早驗(yàn)收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運(yùn)建筑垃圾,

運(yùn)輸砌體材料，促進(jìn)現(xiàn)場文明施工及砌體施工進(jìn)度。

7.電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個(gè)月給電梯生產(chǎn)廠家下單排產(chǎn)。

8.主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個(gè)月內(nèi)完工。

9.市政管網(wǎng)（排污、排水、給水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時(shí)穿插進(jìn)入施工，至

單體時(shí)可預(yù)留接駁井，主體的外排柵應(yīng)盡量避免市政管網(wǎng)的位置。

10.外電（含高壓管網(wǎng)）的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前插入施工。

11.施工現(xiàn)場平面布置及文明施工管理必須完全達(dá)到施工組織設(shè)計(jì)要求。

12.砂漿機(jī)、提升機(jī)、人貨梯、塔吊等機(jī)械設(shè)備的安全裝置維護(hù)、保養(yǎng)，人員

操作情況等的檢查。

13.三寶"的使用，"四口""五臨邊"的防護(hù)，用電管理，防火器材配置等。

砌體施工施工階段工作要點(diǎn)

1.準(zhǔn)備工作

施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項(xiàng)：墻體材料的使用及施工工藝、驗(yàn)收

標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能方面的要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.應(yīng)注意的事項(xiàng)

(1)根據(jù)主體施工進(jìn)度，適時(shí)地安排施工單位完成三層(通常是第二

個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層)砌體的施工，并通知總工室組織三層會(huì)驗(yàn)，根據(jù)三層會(huì)驗(yàn)的決議

進(jìn)行大面積砌體的施工。

(2)混凝土小型空心砌塊特別容易出現(xiàn)裂縫現(xiàn)象，2004年建設(shè)部新出

了《混凝土小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程》JGJ/T14-2004,工程管理中心編制

了混凝土小型空心砌塊墻體防開裂措施，各公司應(yīng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)并貫徹落實(shí)。

(3)門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)

大面積打鑿。主要原因，一是各個(gè)階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單

位預(yù)留門洞時(shí)沒有準(zhǔn)確放線。所以砌體施工時(shí)，一定要結(jié)合裝修施工圖進(jìn)行。

樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點(diǎn)

1,銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定

完成±0.000前，落實(shí)綜合策劃和施工組織設(shè)計(jì)審查有關(guān)銷售環(huán)境的內(nèi)容,

并聯(lián)系銷售策劃部進(jìn)一步核實(shí)銷售環(huán)境及樣板房的布置要求。

2.圖紙會(huì)審

3.材料定板

4.場地移交

5.樣板房的門窗、外墻磚的施工應(yīng)考慮與上下樓層的對(duì)應(yīng)，避免樣板房使用

完成后拆除重新裝修。

6.樣板房所在樓層的上一樓層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內(nèi)墻天花批蕩等應(yīng)在

樣板房裝修完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂漿，以免后續(xù)的施工影

響樣板房的正常使用。

毛坯裝修施工階段工作要點(diǎn)

1.準(zhǔn)備工作

施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項(xiàng)：外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施

工工藝、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，鋁合金門窗、陽臺(tái)欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

防火門的驗(yàn)收要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，消防驗(yàn)收要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.應(yīng)注意的事項(xiàng)

(1)外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚

的模數(shù)相匹配。事前應(yīng)組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會(huì)議，

做到施工難點(diǎn)解決于施工前，施工質(zhì)量問題解決于施工中。

(2)室內(nèi)各安裝和裝修分部分項(xiàng)工程(如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺(tái)門

安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯

地面施工、電梯前室的各種強(qiáng)弱電及消防的開關(guān)按鈕底盒安裝、戶內(nèi)強(qiáng)弱電底盒

安裝)施工前，應(yīng)以統(tǒng)一的標(biāo)高控制線及相關(guān)圖紙確定各部位標(biāo)高，并逐層以書

面形式向各專業(yè)施工單位進(jìn)行交底。防止標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、

陽臺(tái)門、防火門的標(biāo)高及消防箱、開關(guān)插座的高度不符合要求。

(3)外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板；

(4)外墻清洗時(shí)，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有腐蝕液體。

清洗時(shí)，不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支

架，不得污染和腐蝕鋁合金門窗、空調(diào)百葉窗、陽臺(tái)欄桿。

(5)塔吊、提升機(jī)等垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除前，工程部應(yīng)審批施工單位的專項(xiàng)

拆除方案及拆除計(jì)劃，拆除時(shí)應(yīng)安排監(jiān)理人員對(duì)拆除施工的安全措施進(jìn)行檢杳。

3.應(yīng)協(xié)調(diào)的問題

(1)抹灰施工前應(yīng)先進(jìn)行打點(diǎn)、沖筋，水電專業(yè)根據(jù)打點(diǎn)、沖筋在墻體內(nèi)

預(yù)埋線管和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費(fèi)了大量的人工，也會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)

場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底盒，會(huì)導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進(jìn)去

很深，不符合精品工程的要求。

(2)本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝專業(yè)的實(shí)

際場地需求，另一方面要按計(jì)劃督促各施工單位按時(shí)移交場地和施工作業(yè)面。涉

及場地移交的主要有：電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓開關(guān)房、變壓器房、低壓配電

房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、混凝土結(jié)構(gòu)水箱、消防控制中心(兼監(jiān)控中心)、電梯底

坑、電梯井、水管井、強(qiáng)電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業(yè)

分包單位進(jìn)行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安裝、陽臺(tái)欄桿安裝入

戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。

裝修施工階段工作要點(diǎn)

1.準(zhǔn)備工作

(1)豪華裝修開工前，項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)對(duì)室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢

查驗(yàn)收，并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括

混凝土結(jié)構(gòu)外形質(zhì)量，砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和塞縫質(zhì)量，預(yù)留

門洞口尺寸及位置，陽臺(tái)欄桿的安裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管

道安裝和保護(hù)質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免裝修施工完成后或進(jìn)行中，由于主

體或毛坯的施工質(zhì)量問題，使裝修的觀感達(dá)不到要求,不得不對(duì)主體或毛坯進(jìn)行

返工處理，這樣既對(duì)主體施工單位和豪裝施工單位造成了經(jīng)濟(jì)損失，也對(duì)豪裝工

期產(chǎn)生影響。

(2)豪華裝修各工序施工前，工程部應(yīng)向施工單位進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底。

(3)交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對(duì)已施工的給水管道重新試壓。

2.應(yīng)注意的事項(xiàng)

(1)在豪華裝修中，實(shí)行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做

法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，應(yīng)報(bào)

主管設(shè)計(jì)的公司領(lǐng)導(dǎo)審批，特殊部位報(bào)總裁審批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工。

(2)項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)對(duì)所有進(jìn)場的裝修及安裝材料進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收和書面驗(yàn)

收，質(zhì)量驗(yàn)收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的厚度(壁厚)是否與

設(shè)計(jì)文件相符，書面驗(yàn)收應(yīng)檢查材料的檢驗(yàn)報(bào)告和出廠合格證，檢驗(yàn)報(bào)告要求在

有效期內(nèi)，復(fù)印件復(fù)印后應(yīng)蓋有材料生產(chǎn)廠家的章印，必要時(shí)應(yīng)做破壞性實(shí)驗(yàn)。

(3)木門的入場驗(yàn)收應(yīng)檢查整體外觀質(zhì)量、尺寸、厚度，骨架的材質(zhì)，飾

面板的材質(zhì)、厚度，制作工藝。

(4)衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應(yīng)辦理工序驗(yàn)收手續(xù)。

(5)門套安裝木線前，應(yīng)對(duì)門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。

(6)木地板飾面地面，在木地板施工前，應(yīng)對(duì)地面找平層進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。

(7)裝修施工期間應(yīng)做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽臺(tái)鋁合金門及

門框的成品保護(hù)工作。嚴(yán)禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬

輪轂的手推車，大堂及首層電梯廳通道應(yīng)采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保

護(hù)，電梯轎箱、電梯門套、入戶門及門套應(yīng)采用夾板包裹，陽臺(tái)鋁合金門及門下

框應(yīng)有保護(hù)措施。

(8)散體物料及垃圾應(yīng)采用袋裝搬運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物，施工污水必須在塑

料桶內(nèi)靜置沉淀后方可通過地漏排放，嚴(yán)禁直接向排水管道、排污(糞)管道傾

倒施工污水。

(9)地面磚鋪貼完成后應(yīng)立即采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，

嚴(yán)禁在鋪好磚的地面堆沙。

(10)木地板鋪貼完成后應(yīng)立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，并在四周用

膠帶固定。

(11)油漆施工和焊接施工應(yīng)有防止門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺(tái)

石地面磚、開關(guān)面板、潔具、燈具等的污染措施。

配套施工主要控制要點(diǎn)

1.施工插入點(diǎn)

(1)靠近建筑物的化糞池、隔油池等地下構(gòu)筑物宜在建筑物基礎(chǔ)(地

下室)的施工過程中插入，有利于節(jié)省工期和減少投資。

(2)在工期緊張的情況下，應(yīng)注意路網(wǎng)施工后，種植土、大型苗木運(yùn)

輸?shù)男枰?/p>

2.工程部必須組織各安裝施工單位進(jìn)行綜合管線平衡現(xiàn)場交底，并形成書面

記錄。

3.配套場地移交園林施工前，應(yīng)完成室外給排水管道和燃?xì)夤艿腊惭b及功能

性試驗(yàn)，完成強(qiáng)弱電套管敷設(shè)，并辦理場地移交手續(xù)，做好地下管線成品

保護(hù)交底工作。

竣工驗(yàn)收及交樓階段主要工作要點(diǎn)

詳見《工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度》

工程管理制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度

（恒地司管字［2007］第063號(hào)，簽發(fā)人：蔡春萌，2007年6月22日）

第一條公司各相關(guān)部門在每月27日17:00前（2月份相應(yīng)提前至25日），

將下兩個(gè)月工作計(jì)劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，報(bào)綜合計(jì)劃部，并在公司計(jì)劃例會(huì)上

予以核定，否則，扣罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人100元。

第二條新開發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由建筑設(shè)計(jì)院牽頭，主管工程公司

領(lǐng)導(dǎo)主持召開項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)，參加人員為建筑設(shè)計(jì)院、工程

技術(shù)部、招投標(biāo)中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人。

未按時(shí)召開會(huì)議的，扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理200元。

此綜合策劃方案未審定，不得開工。否則，扣罰工程部經(jīng)理200元。

編制的綜合策劃方案出現(xiàn)漏編、錯(cuò)編的，每項(xiàng)扣罰工程部經(jīng)理100元。

第三條工程部必須在每期地下室、主體工程、裝修及園林工程開工前，組

織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由建筑設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)成本質(zhì)量控制中心、

工程技術(shù)部、招投標(biāo)中心、預(yù)決算部、質(zhì)量監(jiān)督部參加的大規(guī)模圖紙會(huì)審，否則，

扣罰工程部經(jīng)理100元。

第四條自行設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工圖會(huì)審時(shí)，單位工程中：建筑、結(jié)構(gòu)、園林、

裝修專業(yè)錯(cuò)誤數(shù)量各專業(yè)不得超過10處，其它專業(yè)錯(cuò)誤數(shù)量各專業(yè)不得超過5

處。錯(cuò)誤數(shù)量超過上述數(shù)量1?10處的，每超一處，扣罰設(shè)計(jì)師月工資的1%.

校對(duì)人月工資的0.5%0錯(cuò)誤數(shù)量超過上述數(shù)量10處以上的，每超一處，扣罰設(shè)

計(jì)師月工資的2隊(duì)校對(duì)人月工資的1%O

施工圖會(huì)審后，未經(jīng)審批不得變更。因設(shè)計(jì)差錯(cuò)確需變更的，經(jīng)審批后，每

變更一次，扣罰設(shè)計(jì)師月工資的0.6%.校對(duì)人月工資的0.3%,扣罰參加施工圖

會(huì)審的相關(guān)責(zé)任部門工程師月工資的0.4%o而應(yīng)出設(shè)計(jì)變更，未出設(shè)計(jì)變更的,

工程完工后，造成嚴(yán)重?fù)p失的，每出現(xiàn)一次，扣罰設(shè)計(jì)師月工資的10%.校對(duì)人

月工資的5%,未經(jīng)審批下發(fā)設(shè)計(jì)變更的，每單變更扣罰設(shè)計(jì)師1000元、校對(duì)人

500元。

第五條建筑設(shè)計(jì)院下發(fā)的施工圖紙必須經(jīng)設(shè)計(jì)成本質(zhì)量控制中心總經(jīng)理

審核、簽發(fā)，下發(fā)未經(jīng)審核簽發(fā)的設(shè)計(jì)圖紙，每項(xiàng)扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理200元。

第六條涉及總平面、單體外立面、單體平面功能調(diào)整、小區(qū)管線及小區(qū)園

林平面圖紙的設(shè)計(jì)變更下發(fā)前，建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)交給開發(fā)中心會(huì)簽。已銷售部分的

設(shè)計(jì)變更下發(fā)前，建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)交給開發(fā)中心及營銷中心會(huì)簽。未經(jīng)會(huì)簽的設(shè)計(jì)

變更，不得施工。未經(jīng)會(huì)簽下發(fā)設(shè)計(jì)變更的，扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理200元，實(shí)施

未經(jīng)會(huì)簽的設(shè)計(jì)變更，扣罰工程部經(jīng)理200元。

第七條在不影響工程造價(jià)、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯(cuò)誤和明

顯不合理之處，由工程部經(jīng)理現(xiàn)場處理解決。除此之外的設(shè)計(jì)問題，工程部傳真

至設(shè)計(jì)中心，設(shè)計(jì)中心按以下要求處理：

傳真時(shí)間起24小時(shí)內(nèi)設(shè)計(jì)中心必須有明確的處理意見傳真至現(xiàn)場，每超一

小時(shí)，扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理15元。

傳真時(shí)間起48小時(shí)內(nèi)設(shè)計(jì)中心必須下發(fā)變更圖紙或處理意見，不得影響現(xiàn)

場施工，每影響施工或下發(fā)每超一小時(shí)，扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理15元。

傳真時(shí)間起7天內(nèi)設(shè)計(jì)中心必須下發(fā)正式變更圖到現(xiàn)場，每延遲一天，扣罰

設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理15元。

第八條營銷中心銷售策劃部必須在項(xiàng)目開工前確定樣板房的位置、數(shù)量及

有關(guān)要求，否則，扣罰銷售策劃部經(jīng)理100元。

第九條每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，設(shè)計(jì)中心牽頭組織營銷中

心、開發(fā)中心、工程部、預(yù)決算中心進(jìn)行綜合會(huì)驗(yàn)，否則，扣罰設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理

100元。

第十條所有進(jìn)場材料、設(shè)備、構(gòu)配件均必須進(jìn)行驗(yàn)收并辦理《材料使用許

可證》后方可使用。辦理了《材料使用許可證》或工序驗(yàn)收后，如經(jīng)檢查仍發(fā)現(xiàn)

材料不符合要求的，屬工程部經(jīng)理審核的材料，給予工程部經(jīng)理降一級(jí)工資的處

罰；其他材料，給予相關(guān)責(zé)任人降一級(jí)工資的處罰。

第十一條在三層會(huì)驗(yàn)時(shí)，工程部必須建立材料樣板間，否則，扣罰工程部

經(jīng)理100元。現(xiàn)場樣板每丟失一件，扣罰當(dāng)事人100元。

第十二條在工程建設(shè)中，實(shí)行樣板先行制度。樣板施工完畢，有調(diào)整意見,

涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外

觀效果的，應(yīng)報(bào)主管設(shè)計(jì)的公司領(lǐng)導(dǎo)審批，特殊部位報(bào)總裁審批。

未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工，否則，降工程部經(jīng)理一級(jí)工資。

第十三條在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經(jīng)理組織全體

監(jiān)理人員和施工單位班組長以上參加的工程質(zhì)量交流會(huì)。未召開的，每次扣罰工

程部經(jīng)理100元。

第十四條工程部應(yīng)嚴(yán)格按政府要求，確保工地安全文明施工達(dá)標(biāo)。工地因

安全文明施工原因被政府每通報(bào)一次，降工程部經(jīng)理一級(jí)工資。工地因安全文明

施工原因被政府每停工一次，降工程部經(jīng)理兩至三級(jí)工資。

第十五條工程雖經(jīng)驗(yàn)收，經(jīng)抽檢仍不合格的，每項(xiàng)扣罰簽字人50元、工

程部經(jīng)理20元。

第十六條隱蔽工程未辦理隱蔽驗(yàn)收手續(xù)就進(jìn)入下道工序的，每項(xiàng)扣罰工程

部經(jīng)理200元。

第十七條工程實(shí)體經(jīng)驗(yàn)收后，仍發(fā)現(xiàn)未按圖施工并影響結(jié)構(gòu)安全的，每單

扣罰工程部經(jīng)理200元。

第十八條工程部在收到簽證單后2天內(nèi)必須簽署完畢并在臺(tái)帳上記錄，每

違反一次，給予工程部經(jīng)理降一級(jí)工資的處罰；一個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過3次的，予以

開除處分。

工程簽證的原始憑證，監(jiān)理工程師必須當(dāng)天簽署完畢，并返回施工單位，同

時(shí)留存T分，上報(bào)工程部經(jīng)理后存檔，每違反一次，給予監(jiān)理工程師降一級(jí)工資

的處罰；一個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過3次的，予以開除處分。

第十九條由于設(shè)計(jì)、合同的漏項(xiàng)、差錯(cuò)等原因造成多次簽證的，由工程技

術(shù)部每月1日前匯總反饋意見給相關(guān)部門及質(zhì)量監(jiān)督部。未按時(shí)反饋意見的，每

次扣罰工程技術(shù)部責(zé)任人100元。

因合同原因造成簽證的，每項(xiàng)扣罰招標(biāo)文件部經(jīng)理200元。

因設(shè)計(jì)原因造成簽證的，每項(xiàng)扣罰設(shè)計(jì)師200元、校對(duì)人100元。

第二十條未按《房地產(chǎn)開發(fā)管理流程》要求時(shí)限完成工程結(jié)算資料提交的，

每延遲一次，扣罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人100元，并納入公司計(jì)劃考核。

第二十一條預(yù)決算部、預(yù)決算審計(jì)部未按《房地產(chǎn)開發(fā)管理流程》時(shí)限完

成工程結(jié)算的，每延遲一單，扣罰相關(guān)部門經(jīng)理100元，并納入公司計(jì)劃考核。

第二十二條工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司及施工單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收

并整改完畢，否則，扣罰工程部經(jīng)理200元。

第二十三條交樓后2個(gè)月內(nèi)，工程實(shí)體質(zhì)量出現(xiàn)《房地產(chǎn)開發(fā)管理流程》

中要求杜絕質(zhì)量問題的，每項(xiàng)扣罰責(zé)任工程師50元、項(xiàng)目經(jīng)理20元、工程部經(jīng)

理20元。

第二十四條每項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收后10天內(nèi)，工程部必須向資格審查部提交

參建施工單位評(píng)價(jià)意見，并將評(píng)定為不合格的單位報(bào)入管理監(jiān)察中心備案，否則，

扣罰工程部經(jīng)理100元。

不合格單位經(jīng)管理監(jiān)察中心審核后，確認(rèn)屬實(shí)的，每單扣罰資格審查部總經(jīng)

理200元。

如管理監(jiān)察中心檢查發(fā)現(xiàn)經(jīng)備案的不合格單位仍被接受參加招投標(biāo)的，每發(fā)

現(xiàn)一單，給予資格審查部總經(jīng)理降一級(jí)工資的處罰。

不合格單位主要表現(xiàn)為：隊(duì)伍的資金實(shí)力、技術(shù)力量、或管理水平等很差，

造成工期嚴(yán)重延誤或被迫更換施工企業(yè)，以及經(jīng)招投標(biāo)程序中標(biāo)后所供的主要工

程材料及設(shè)備，在同等價(jià)格下質(zhì)量特別差的材料供應(yīng)商。

第二十五條每月工程部必須向資格審查部報(bào)送施工單位的履約情況，遇不

合格的單位未及時(shí)上報(bào)的，扣罰工程部經(jīng)理100元。

第二十六條主體工程竣工后90天內(nèi)，應(yīng)達(dá)到公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)。

否則，每超過一天，扣罰工程部經(jīng)理100元、開發(fā)中心總經(jīng)理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后30天內(nèi)取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，否則，扣罰

開發(fā)中心總經(jīng)理100元。

工程部必須在工程竣工后60天內(nèi)取得《質(zhì)量驗(yàn)收意見書》，否則，扣罰工

程部經(jīng)理100元。

工程部必須在工程竣工后75天內(nèi)取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》，

否則，扣罰工程部經(jīng)理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗(yàn)收備案表》，否則，扣罰

開發(fā)中心總經(jīng)理100元。

開發(fā)中心必須在工程竣工后90天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》

及全部分戶圖，否則，扣罰開發(fā)中心總經(jīng)理100元，并納入公司計(jì)劃考核。

主體工程竣工后180天內(nèi)，應(yīng)達(dá)到公司要求的工程交樓標(biāo)準(zhǔn)。否則，每超過

一天，扣罰工程部經(jīng)理100元、開發(fā)中心總經(jīng)理100元。

第二十七條工程部應(yīng)督促施工單位按時(shí)提交的工程資料，逾期提交超過30

天后，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理100元。

第二十八條銷售部必須在交樓30天前牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組，并召

開綜合協(xié)調(diào)會(huì)，否則，扣罰銷售部經(jīng)理100元。

第二十九條工程部在交樓前，必須組織成立維修大隊(duì)，否則，扣罰工程部

經(jīng)理100元。

交樓后2個(gè)月內(nèi)，如因現(xiàn)場維修服務(wù)問題，造成業(yè)主投訴到集團(tuán)客戶服務(wù)部

的，每項(xiàng)投訴扣罰工程部經(jīng)理及物業(yè)公司負(fù)責(zé)人各20元。

第三十條交樓出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，每期對(duì)設(shè)計(jì)中

心、開發(fā)中心、預(yù)決算部、工程部中的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人扣罰200元（注：面積誤

差比系指實(shí)測計(jì)價(jià)面積與合同約定計(jì)價(jià)面積之差與合同約定計(jì)價(jià)面積之比）。

第三十一條營銷中心應(yīng)在每月5日前召開會(huì)議，針對(duì)銷售過程中工程部、

建筑設(shè)計(jì)院、物業(yè)公司等部門存在的問題，提出書面意見，反饋到相關(guān)部門，并

報(bào)公司執(zhí)行總裁和董事局主席。未召開會(huì)議或未將相關(guān)部門存在的問題反饋的，

扣罰營銷中心總經(jīng)理200元。

每月5日前，各部門應(yīng)將營銷中心提出的相應(yīng)問題整改完畢，并將整改情況

書面反饋營銷中心，同時(shí)報(bào)公司執(zhí)行總裁和董事局主席。未將相應(yīng)問題整改完畢

或未將整改情況書面反饋營銷中心的，扣罰相關(guān)部門經(jīng)理200元。

第三十二條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》出現(xiàn)錯(cuò)誤或漏項(xiàng)的，每期扣罰開發(fā)二部

經(jīng)理100元。

第三十三條商品房分戶圖出現(xiàn)錯(cuò)誤或漏項(xiàng)的，每期扣罰開發(fā)二部經(jīng)理100

JUo

第三十四條財(cái)務(wù)總部、銷售部遺失購房發(fā)票（辦證聯(lián)），每遺失一張，扣

罰財(cái)務(wù)總部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理200元。

第三十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯(cuò)誤的，每戶扣罰銷售部經(jīng)理

100元。

第三十六條銷售部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí)，出現(xiàn)《商

品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的，每發(fā)現(xiàn)一宗，每宗

扣罰銷售部經(jīng)理100元。

第三十七條本制度由質(zhì)量監(jiān)督部負(fù)責(zé)考核。

第三十八條公司員工違反本制度相關(guān)規(guī)定的，除依據(jù)本制度進(jìn)行考核外，

根據(jù)盾節(jié)嚴(yán)重程度，公司可依據(jù)相關(guān)獎(jiǎng)懲制度給予相關(guān)責(zé)任人行政及經(jīng)濟(jì)處分，

直至追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

第三十九條本制度自文件下發(fā)之日起執(zhí)行。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

二00七年六月二十二日

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程（2007.6修改版）

（恒地司管字［2007］第063號(hào)，簽發(fā)人：蔡春萌，2007年6月22日）

第一章工程建設(shè)計(jì)劃管理

第一節(jié)總則

第一條建設(shè)工程的竣工標(biāo)準(zhǔn)：

主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物

相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含

地下室），所有臨時(shí)建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。

第二條建設(shè)工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)：

各項(xiàng)工程全面完工，在合同約定的交樓時(shí)間前完成相關(guān)驗(yàn)收并取得以下驗(yàn)

收合格證書或意見：

1、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

2、質(zhì)量監(jiān)督意見書；

3、人防驗(yàn)收備案表；

4、消防驗(yàn)收意見書；

5、環(huán)保驗(yàn)收意見書；

6、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。

第二節(jié)工程建設(shè)過程管理

第三條新開發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由建筑設(shè)計(jì)院牽頭，主管工程公司

領(lǐng)導(dǎo)主持召開項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)，參加人員為建筑設(shè)計(jì)院、工程

技術(shù)部、招投標(biāo)中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)的內(nèi)容（附：開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案會(huì)

簽審批表）：

1、施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計(jì)量等。

2、施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計(jì)量等。

3、施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電?jì)量等。

4、施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)

系等。

5、施工場地劃分、圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足

銷售需要等。

6、施工場地的土方平衡：考慮場地的豎項(xiàng)布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡

量平衡等。

7、制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計(jì)劃。

8、制定各類材料采購供應(yīng)計(jì)劃。

9、制定各類施工設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃。

10、制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計(jì)劃。

11、制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計(jì)劃。

第四條在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)

理人員和施工單位班組長以上參加的工程質(zhì)量交流會(huì)。

一、工程質(zhì)量交流會(huì)內(nèi)容：

1、工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機(jī)構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)

系方式；

2、工程部介紹公司的運(yùn)作模式、驗(yàn)收程序及進(jìn)度、結(jié)算申報(bào)流程等；

3、施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進(jìn)度、安全的保證措施；

4、工程部針對(duì)質(zhì)量控制措施進(jìn)行技術(shù)交底，并提出意見和要求；

5、施工單位就技術(shù)交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度；

6、施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見；

7、工程部就施工單位的問題進(jìn)行解答；

9、會(huì)議紀(jì)要應(yīng)由工程部負(fù)責(zé)起草，并經(jīng)與會(huì)各方代表會(huì)簽。

第五條項(xiàng)目主體開工前，工程部負(fù)責(zé)組織建筑設(shè)計(jì)院、工程技術(shù)部、營銷

中心參加施工組織設(shè)計(jì)審查會(huì)。

第六條項(xiàng)目發(fā)售前，管理中心綜合計(jì)劃部負(fù)責(zé)組織匯總工程建設(shè)中心、營

銷中心意見，確定項(xiàng)目的竣工及交樓時(shí)間，并提交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

第七條項(xiàng)目主體開工前，由招投標(biāo)中心組織工程部、合同管理部到現(xiàn)場開

會(huì)，落實(shí)針對(duì)主體合同的立項(xiàng)及合同