桃花源商業(yè)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷框架思路第1頁(yè)/共97頁(yè)第2頁(yè)/共97頁(yè)前言：紫陽(yáng)公園作為城東片區(qū)紫陽(yáng)板塊的核心，其價(jià)值不言而預(yù)。從其城市公園的地位來(lái)看，優(yōu)美景觀、大眾游嬉的城市后花園作用已經(jīng)成為其最大的價(jià)值所在，這是本項(xiàng)目天生麗質(zhì)的地方，而紫陽(yáng)公園的商業(yè)圍合公園而布，在建筑與景觀、商業(yè)與公園上已經(jīng)有了一個(gè)先天的完美結(jié)合。那么在如此優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上，如何更進(jìn)一步提升附加值？如何將景觀價(jià)值與商業(yè)進(jìn)行串聯(lián)，最終落點(diǎn)到商業(yè)上，如何深度挖掘景觀之外的人文、歷史、文化底蘊(yùn)？如何結(jié)合項(xiàng)目建筑特性建立差異化定位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？是項(xiàng)目乃至板塊推廣的重中之重。第3頁(yè)/共97頁(yè)一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判1、物業(yè)掃描上饒市紫陽(yáng)公園北靠鳳凰大道，南連茶圣路，西臨桃花源路，東接吉陽(yáng)路，四面臨街，總占地面積88431㎡，其中，公園用地面積73318㎡，周邊商業(yè)占地面積5230㎡，建筑面積12566㎡，項(xiàng)目為中式徽派風(fēng)格的獨(dú)棟別墅式商業(yè)；第4頁(yè)/共97頁(yè)2、項(xiàng)目顯性價(jià)值分析（1）板塊價(jià)值：隨著上饒城市發(fā)展的全面鋪開(kāi)、城市框架進(jìn)一步拉大，圍繞中心城市發(fā)展的六大片區(qū)規(guī)劃也已經(jīng)展開(kāi)，城市建設(shè)如火如荼，其中以130畝紫陽(yáng)公園為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊已是上饒城市總體規(guī)劃中確定的未來(lái)城市高尚居住中心，屬未來(lái)的中央CLD，是集生活、居住、商貿(mào)、金融等功能于一體的綜合型城市區(qū)域。特別是以06年火車站的東遷為契機(jī)啟動(dòng)的火車站片區(qū)的建設(shè)，給上饒的東部區(qū)域的崛起帶來(lái)了實(shí)際動(dòng)力，城東片區(qū)紫陽(yáng)板塊將是上饒城市東進(jìn)的一大極具成長(zhǎng)空間與升值潛力的熱點(diǎn)區(qū)塊，東區(qū)崛起勢(shì)在必行，升值潛力巨大。第5頁(yè)/共97頁(yè)（2）交通價(jià)值：交通價(jià)值會(huì)影響土地和項(xiàng)目的價(jià)值，由于區(qū)域可達(dá)性的提升，使得許多擁有優(yōu)質(zhì)資源的地區(qū)會(huì)獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)，例如本案；本項(xiàng)目就是位于1縱2橫的大交通網(wǎng)絡(luò)中，南北向紫陽(yáng)大道直抵高速入口，東西向鳳凰大道和三清山大道，貫穿上饒中心城區(qū)東西，是兩條上饒當(dāng)前最重要的交通主干道，交通的便捷性，是未來(lái)商業(yè)成型所需人流、商業(yè)流順利到達(dá)的基礎(chǔ)。第6頁(yè)/共97頁(yè)（3）公園價(jià)值：從紐約中央公園、倫敦海德公園、巴黎凡爾賽花園到北京的朝陽(yáng)公園版塊，都向我們證明了公園地產(chǎn)是世界公認(rèn)的最具價(jià)值的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首選地。130畝的“紫陽(yáng)公園”是上饒市政府的基礎(chǔ)工程，目的是將其打造成城市商住區(qū)中集娛樂(lè)、休閑、歷史文化教育、自然生態(tài)等多方面綜合性的城市景觀公園。板塊中其他項(xiàng)目都借公園做文章，而本項(xiàng)目自身就已占據(jù)了公園資源的稀缺性，從“借園”到“造園”是一個(gè)巨大的跨越，價(jià)值不可估量。第7頁(yè)/共97頁(yè)（4）景觀價(jià)值：公園就是景觀的代名詞，土地能與公園為伴是件幸事，而項(xiàng)目自身即是造園者，這是別人無(wú)法撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)。住宅需要景觀，同樣商業(yè)也需要景觀，情景交融，環(huán)境優(yōu)美，景觀體驗(yàn)式商業(yè)是本項(xiàng)目區(qū)別于當(dāng)前其他商業(yè)的最大特點(diǎn)，而且很多業(yè)態(tài)確實(shí)需要實(shí)實(shí)在在的景觀陪襯更能突出商業(yè)氛圍，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，可謂是天賜良“園”。第8頁(yè)/共97頁(yè)（5）沿街價(jià)值：項(xiàng)目圍合公園而布，環(huán)型商業(yè)，四面全臨街，沿街面長(zhǎng)，它不同于內(nèi)商場(chǎng)和線性沿街商業(yè)等類型，具有人流聚集便利、可不斷循環(huán)、有靈活的自我調(diào)節(jié)能力、商業(yè)培育快等眾多方面的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)也不存在管理統(tǒng)一難的問(wèn)題，能最大程度的縮短商業(yè)培育周期，加快街區(qū)商業(yè)的成熟。第9頁(yè)/共97頁(yè)3、項(xiàng)目隱性價(jià)值分析（1）板塊話語(yǔ)權(quán)城東片區(qū)紫陽(yáng)板塊雖然還處在新興開(kāi)發(fā)階段，但已經(jīng)有永隆城市廣場(chǎng)、紫陽(yáng)華庭等排頭兵打響了頭陣，但無(wú)論從項(xiàng)目體量、檔次、地段來(lái)看，本項(xiàng)目都有板塊王者的資質(zhì)條件。推項(xiàng)目有必要先推板塊，主動(dòng)聯(lián)合板塊內(nèi)其他項(xiàng)目一起包裝、推廣板塊，主動(dòng)扛起紫陽(yáng)板塊大旗，發(fā)揮帶頭大哥的作用，牢牢掌握板塊話語(yǔ)權(quán)，將項(xiàng)目的動(dòng)勢(shì)和板塊提升結(jié)合在一起，推項(xiàng)目由面及點(diǎn)，樹(shù)立起“大象領(lǐng)舞”的格局。第10頁(yè)/共97頁(yè)（2）文化底蘊(yùn)紫陽(yáng)——南宋著名理學(xué)家朱熹的別號(hào)，此地為了紀(jì)念這位本地知名的歷史名人，由此而得名，從地名上來(lái)看，就已經(jīng)多出了一份文化味。上饒歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)深厚，但還沒(méi)有一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在這個(gè)方面進(jìn)行更深一步的挖掘、整理、整合、提煉和弘揚(yáng)富有上饒?zhí)厣谋就廖幕?，城市有這個(gè)需求、政府有這個(gè)需求、項(xiàng)目發(fā)展有這個(gè)需求，關(guān)鍵的是本項(xiàng)目具備這樣的先天條件，必須加強(qiáng)文化軟實(shí)力的打造，深度挖掘文化底蘊(yùn)，拔高項(xiàng)目高度。第11頁(yè)/共97頁(yè)

（3）建筑語(yǔ)言潔白的粉墻、黝黑的屋瓦、飛挑的檐角、高低錯(cuò)落、層層昂起的馬頭墻……帶有濃郁古典元素的典型徽派建筑風(fēng)格，復(fù)古的痕跡非常明顯，徽派建筑是中式建筑的一座高峰，古典中式的建筑之風(fēng)，能展現(xiàn)歷史傳承之美，有條件成為代表上饒風(fēng)情風(fēng)貌的一張建筑名片。第12頁(yè)/共97頁(yè)（4）出文化牌的基礎(chǔ)作為山水旅游城市，上饒市政府不論是在城市建設(shè)的研討會(huì)上，還是在政府權(quán)威媒體上都不斷發(fā)出了這樣一個(gè)聲音，“城市特色和個(gè)性的決定性因素是文化，影響未來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)力的還是文化。我們就是要充分挖掘上饒的歷史文化和傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，以文化軟實(shí)力促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。”——政府有打文化牌的要求上饒至今還沒(méi)有一個(gè)地方可以成為城市名片，例如上海有新天地，南昌有八一廣場(chǎng)，這些都能充分代表了一座城市，這就是城市的個(gè)性魅力，一個(gè)城市必須要有一個(gè)代表性的地方?！鞘杏写蛭幕频囊笞详?yáng)公園本就是為宣揚(yáng)朱熹文化而設(shè)，是政府欽定的特色文化公園，本身即蘊(yùn)涵了深厚的文化底蘊(yùn)，這與后天強(qiáng)硬填鴨上的文化有本質(zhì)的區(qū)別，其次，作為文化載體的建筑，古典的徽派建筑語(yǔ)言很完美的符合了文化的營(yíng)造體現(xiàn)；再者，商業(yè)項(xiàng)目不僅要做好，還要做得久，做得有口皆碑，那就必須跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目，不僅需要有一個(gè)主題、還要提升到城市的高度，讓項(xiàng)目擁有持久的生命力。——項(xiàng)目有打文化牌的要求綜上三方面所述，本項(xiàng)目都具備出文化牌的基礎(chǔ)！第13頁(yè)/共97頁(yè)4、項(xiàng)目營(yíng)銷定位前的思考A、復(fù)古商業(yè)街的文化底蘊(yùn)挖掘與附加值營(yíng)造；歷史和人文底蘊(yùn)在建筑上表現(xiàn)通過(guò)以傳統(tǒng)建筑的硬件符號(hào)和形式為主體(如建筑外立面、園林景觀、街道、公共標(biāo)識(shí)等)，以軟件服務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為輔助(如傳統(tǒng)小吃、傳統(tǒng)手工藝等)以及城市節(jié)慶等活動(dòng)來(lái)不斷營(yíng)造；第14頁(yè)/共97頁(yè)B、業(yè)態(tài)定位的目的性消費(fèi)明晰與差異性定位；地段在一定程度上決定了商業(yè)的業(yè)態(tài)定位，本案雖未來(lái)前景美好，但現(xiàn)狀尚屬一塊次生地，商業(yè)配套和氛圍都還較為欠缺，與市中心成熟的老商業(yè)區(qū)不同的是，這里的消費(fèi)行為必定是帶有非常明顯的目的性的一種行為，隨意性消費(fèi)不會(huì)在這里發(fā)生，因此，在業(yè)態(tài)的設(shè)置上也必須要明晰，想要買什么類型的東西，吃什么樣的食品，上饒僅此一地！第15頁(yè)/共97頁(yè)C、環(huán)型線狀物業(yè)形態(tài)的向心力與內(nèi)外資源融合；“商業(yè)街最好像迷宮”讓購(gòu)物的人在里面一直回流，當(dāng)然這是一種理想的想法。本項(xiàng)目商業(yè)圍合公園而布，屬于環(huán)型線狀商業(yè)布局，線性商業(yè)的問(wèn)題在于如何留住人流、商業(yè)流，由于它的暢達(dá)度非常好，人流往往就很容易流過(guò)，相對(duì)于直線線狀商業(yè)，雖然環(huán)型商業(yè)有一個(gè)大環(huán)回形的人流回流，但仍缺少節(jié)點(diǎn)性的停留空間，如何解決好環(huán)型商業(yè)的向心力以及將公園景觀資源與商業(yè)資源融合，增加客流、延長(zhǎng)購(gòu)物時(shí)間是本案需要解決的問(wèn)題；第16頁(yè)/共97頁(yè)D、出文化牌不可獨(dú)自唱戲，需借勢(shì)、借力，整合多方資源；文化不具像，是一種精神內(nèi)涵，對(duì)于文化的理解，也是各人見(jiàn)仁見(jiàn)智，出文化牌，其實(shí)就是一場(chǎng)炒作，如果僅憑一家之言，難起大勢(shì)，必須聯(lián)合政府資源、板塊內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商資源、品牌商家資源、名人資源、文化資源等，整合多方資源，合力炒作，眾生唱戲，傾全城之力，才可打響這張文化牌。第17頁(yè)/共97頁(yè)E、梳理上饒文化及歷史傳承，找到可結(jié)合借力的突破點(diǎn)；上饒的文化源源流長(zhǎng)，博大精深，覆蓋不同領(lǐng)域，因此出文化牌必定要先梳理上饒的文化及歷史傳承，要擇其與地產(chǎn)、與商業(yè)有結(jié)合點(diǎn)的用以借力發(fā)揮，譬如“百年老店、老字號(hào)、傳統(tǒng)工藝、地域特產(chǎn)、傳統(tǒng)小吃”等，不僅是一種與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)聯(lián)密切的商貿(mào)景觀，更重要的還是一種歷史傳統(tǒng)文化現(xiàn)象。第18頁(yè)/共97頁(yè)F、線性商業(yè)街的銷售組合及租售配比思考；作為線性商業(yè)街，若全盤銷售后，業(yè)態(tài)的自發(fā)組合有一定的隨意性，后續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)將可能雜亂無(wú)章，尤其是對(duì)帶有主題商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)來(lái)說(shuō)，難免會(huì)破壞整體性；而完全的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，畢竟是做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不是做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以項(xiàng)目銷售為第一目的，因此，要采取有效的租與售的結(jié)合的方式，制定合理的租售配比，以招商帶動(dòng)銷售。第19頁(yè)/共97頁(yè)第1問(wèn)

街區(qū)文化塑造能提升至城市文化與歷史傳承的高度嗎？經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市文化與歷史傳承已經(jīng)很好的嫁接到了經(jīng)濟(jì)范疇，街區(qū)就是一個(gè)很好的載體，街區(qū)可以成為一個(gè)城市的縮影。二、項(xiàng)目定位前的天問(wèn)第20頁(yè)/共97頁(yè)第2問(wèn)

能與城市旅游發(fā)展掛鉤，成為城市景點(diǎn)與特色嗎？上海新天地，人為打造的具有國(guó)際水平的集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂(lè)為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街，如今已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。這就是榜樣！第21頁(yè)/共97頁(yè)第3問(wèn)

能將上饒的傳統(tǒng)文化、地方特色及民俗結(jié)合到項(xiàng)目中嗎？地方特色及民俗的發(fā)揚(yáng)需要空間，本項(xiàng)目就是致力于對(duì)歷史文化、民俗文化、商業(yè)文化等傳統(tǒng)文化的尊重和傳承，在堅(jiān)持“上饒味”的原則基礎(chǔ)上與時(shí)俱進(jìn)地注入現(xiàn)代商業(yè)元素作為提升的動(dòng)力，推動(dòng)本項(xiàng)目作為一個(gè)推動(dòng)上饒旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商貿(mào)文化的主場(chǎng)。第22頁(yè)/共97頁(yè)第4問(wèn)

打造城市名片、文化之窗，政府能為項(xiàng)目宣傳吆喝嗎？政府需要形象工程，城市需要展示窗口，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)投資做城市文化宣傳，政府作為主體出面幫助吆喝，城市年旅游收入多增加半個(gè)點(diǎn)就是無(wú)尚的政績(jī)!政府何樂(lè)不為？第23頁(yè)/共97頁(yè)第5問(wèn)

能將企業(yè)的銷售行為變成明星企業(yè)與老字號(hào)評(píng)選的榮譽(yù)嗎？單純的項(xiàng)目銷售，別人有更中心的地段、更聚集的客流、更優(yōu)惠的政策……平庸的銷售沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，那么就讓我們?cè)僭O(shè)置點(diǎn)門檻吧！如果能讓企業(yè)轉(zhuǎn)個(gè)身，擠身明星排行，他們的選擇又會(huì)如何？第24頁(yè)/共97頁(yè)有了政府配合，品牌商與投資者能不請(qǐng)自來(lái)往里鉆嗎？當(dāng)下奧運(yùn)會(huì)正如火如荼，全球知名品牌爭(zhēng)相成為其合作伙伴，雖然這是舉國(guó)大事件，但可見(jiàn)政府行為的號(hào)召力何等之強(qiáng)。本項(xiàng)目申請(qǐng)政府配合，借勢(shì)政府行為參與，套上官方色彩，商家資源必定不請(qǐng)自來(lái)。第6問(wèn)

第25頁(yè)/共97頁(yè)三、上饒歷史文化的梳理1、上饒傳統(tǒng)民俗活動(dòng)（1）板龍燈每年的元宵節(jié)前后，在玉山、婺源、上饒縣等一帶的農(nóng)村都有舞板龍燈的習(xí)俗。即用竹骨彩紙?jiān)升堫^龍尾，龍身由各戶自扎，每戶各置一長(zhǎng)條形板凳，上扎二至五個(gè)花燈為龍身。各節(jié)花燈內(nèi)點(diǎn)蠟燭，每節(jié)板上兩盞花燈，長(zhǎng)達(dá)2米，由一人手持。一條龍燈由上百節(jié)板燈連接組成。元宵之夜，穿行于村鎮(zhèn)小道，燈光映天，如巨龍游走。引來(lái)萬(wàn)人空巷，場(chǎng)面非常壯觀。第26頁(yè)/共97頁(yè)板龍燈第27頁(yè)/共97頁(yè)（2）賽龍舟每年的端午前后，上饒市的信州區(qū)和濱湖地區(qū)的波陽(yáng)、余干等縣都會(huì)舉辦各種規(guī)模的龍舟賽。在信江流域，在鄱陽(yáng)湖上，彩旗招展，鼓聲陣陣，各式龍船爭(zhēng)先恐后，吸引了兩岸大批民眾加油喝彩，一時(shí)道路為之堵塞。第28頁(yè)/共97頁(yè)賽龍舟第29頁(yè)/共97頁(yè)（3）串堂班串堂班是信州區(qū)、婺源民間每有婚嫁壽誕等喜事是被請(qǐng)去在宴席間演奏，場(chǎng)面十分熱鬧?？腿诉叧院冗吢?tīng)奏樂(lè)，別有一番趣味。串堂班是一種民間音樂(lè)組織，成員一般六到八人，有的是以此為生的樂(lè)隊(duì)，有的是農(nóng)閑時(shí)臨時(shí)邀集而成，如今基本上是后一種。串堂班有大鑼、云鑼、小鑼、鼓、鈸、嗩吶、笛子、二胡、京胡、三弦等樂(lè)器。每人擅長(zhǎng)二三種樂(lè)器，班主由文、武場(chǎng)技巧全面者擔(dān)任。打擊樂(lè)器固定在一個(gè)特制的擔(dān)子上面，可挑可拆，便于串堂。腔調(diào)有微腔、京腔、黃梅戲。第30頁(yè)/共97頁(yè)“串堂班”面臨失傳第31頁(yè)/共97頁(yè)（4）地戲是婺源民間的一種由鄉(xiāng)民穿戴戲衣，化裝成人們熟悉的一組組戲劇人物亮相游行的敬神與娛樂(lè)相統(tǒng)一的傳統(tǒng)活動(dòng)。每逢農(nóng)歷正月初、三月三、四月八和迎秋打醮時(shí)，不少地方都會(huì)演出地戲。地戲有地戲、馬戲、抬閣和高蹺等形式。扮演者穿戴戲衣，飾成生、旦、丑、末、凈等角色，依次亮相。在地上行走者稱地戲；乘馬而游者，謂馬戲；抬閣帽是由四至八個(gè)人抬著一張大型臺(tái)桌，臺(tái)桌分高低層和前后區(qū)。扮演者（多位靈巧的兒童）各飾某一戲劇中的角色，穿戴考究。形態(tài)或站、或坐、或倒立、或懸空，組成一個(gè)個(gè)精彩畫(huà)面。如《桃園三結(jié)義》、《鬧天宮》、《單刀赴會(huì)》、《打金枝》、《三岔口》、《拾玉鐲》等。上述三種，只配以鑼鼓絲弦，扮演者不演不唱。而高蹺則是腳上綁定木棍，短的一尺，長(zhǎng)的一尺半。扮演者邊走邊演，一般多為插科打諢，逗人嬉笑。藝高者甚至表演武術(shù)、或劈叉、或空翻。第32頁(yè)/共97頁(yè)地戲第33頁(yè)/共97頁(yè)（5）抬閣由數(shù)名兒童扮演古裝戲劇人物，站立在四方形的高閣子上由人抬著行走的一種險(xiǎn)中求趣的娛樂(lè)形式。扮演者各飾某一傳統(tǒng)戲曲中的角色，根據(jù)劇情，組成一個(gè)個(gè)精彩的造型，固定在抬閣的鐵柱或支架上。造型有三層或五層不等，高達(dá)三至五米，一般每層一人，也有的底層四人，中層五至六人，頂層一人。抬閣由四人或八人扛著游走。為了扮演者的安全和保持抬閣行走時(shí)的平衡，抬閣支架上置有兩根長(zhǎng)飄帶，一前一后交由地面人員拉扯控制，左右兩側(cè)還各有一個(gè)手持長(zhǎng)叉的"保鏢"護(hù)衛(wèi)，兼送食品給抬閣上的小演員以示鼓勵(lì)和助興。抬閣造型優(yōu)美，畫(huà)面壯觀，加上鑼鼓相伴，十分氣派，一直為群眾所喜聞樂(lè)見(jiàn)。第34頁(yè)/共97頁(yè)抬閣第35頁(yè)/共97頁(yè)2、上饒傳統(tǒng)戲種曲藝（1）弋陽(yáng)腔又名弋腔，演唱時(shí)只用鑼鼓，不用管弦，由一人干唱，眾人以高聲幫腔，故又名高腔。其特點(diǎn)是粗獷、豪放、激越、明快。它元末明初起源于弋陽(yáng)一帶，很快便在南北流行繁衍開(kāi)來(lái)，在京謂之京腔，粵謂之高腔，楚稱為清戲，形成了中國(guó)戲劇中的高腔腔系，有40多個(gè)劇種，與昆劇并稱于一時(shí)。弋陽(yáng)腔是曲牌體，保留下的曲牌有100多個(gè)，保留劇目18個(gè)整本，20多個(gè)單折，建國(guó)后曾獲中央領(lǐng)導(dǎo)“秀美嬌甜”的贊嘆。還拍攝了《珍珠記》、《還魂記》等影片。第36頁(yè)/共97頁(yè)弋陽(yáng)腔第37頁(yè)/共97頁(yè)（2）贛劇是弋陽(yáng)腔的嫡系后裔，在晚清時(shí)形成，特點(diǎn)是動(dòng)作大，線條粗，身段嚴(yán)謹(jǐn)，場(chǎng)面熱鬧等。分廣信、饒河兩系，廣信以玉山、貴溪為中心，饒河主要盛行于波陽(yáng)、萬(wàn)年、余干、樂(lè)平、都昌、彭澤一帶。兩系風(fēng)格略有不同，饒河保留原弋陽(yáng)腔程式、風(fēng)格較多，廣信改革較大。其活動(dòng)地區(qū)除江西外，還有浙西、閩北、皖南大片地區(qū)，深受群眾尤其是上饒群眾歡迎。贛劇的劇目和唱腔很豐富，唱腔分高腔、昆腔、彈腔三大類，彈腔是其主要腔調(diào)，有二簧、西皮、秦腔等，還有許多小調(diào)。行當(dāng)角色由“九角頭”增為“十二角”等。第38頁(yè)/共97頁(yè)贛劇第39頁(yè)/共97頁(yè)（3）鄱湖漁歌是波陽(yáng)縣湖濱地區(qū)流行的一種民間歌曲，唱者多為鄱陽(yáng)湖中的漁民，他償一邊劃船撒網(wǎng)，一邊引吭高歌，因而具有濃郁的水鄉(xiāng)風(fēng)情。其特點(diǎn)是形式短小精悍，多為四句、八句；形象生動(dòng)，善于見(jiàn)景生情；語(yǔ)言通俗易懂，富有地方特色，其音調(diào)依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼Z(yǔ)氣及吐字、發(fā)音和氣口的運(yùn)用，構(gòu)成了鄱湖漁歌的獨(dú)特風(fēng)格，并對(duì)地方戲曲產(chǎn)生了影響。第40頁(yè)/共97頁(yè)鄱湖漁歌第41頁(yè)/共97頁(yè)（4）贛東北采茶戲是土生土長(zhǎng)的小劇種。發(fā)源于鉛山縣，是在當(dāng)?shù)孛窀琛⒉韪韬筒锜舻幕A(chǔ)上，吸收了黃梅戲的發(fā)育而成。由初期的一旦一丑和一旦二丑的“對(duì)子戲”和“三角班”到“七子班”和“半班”，由用民歌小曲到板腔音樂(lè)。從演唱小戲到演出大戲，在上饒廣為流行，還發(fā)展到浙、閩一帶。其特點(diǎn)是輕快、活潑，和它載歌載舞、生動(dòng)活潑、樸實(shí)風(fēng)趣的表演藝術(shù)正好吻合，有濃厚的生活氣息。第42頁(yè)/共97頁(yè)采茶戲第43頁(yè)/共97頁(yè)（5）儺舞又稱鬼戲，是漢族最古老的一種祭神跳鬼、驅(qū)瘟避疫、表示安慶的娛神舞蹈，被譽(yù)為舞蹈的活化石。婺源儺舞歷史悠久。近年來(lái)，婺源徽劇團(tuán)傳承發(fā)揚(yáng)這一古文化，取得了優(yōu)異的成績(jī)。2005年，婺源儺舞在中國(guó)江西儺文化節(jié)演出中獲得金獎(jiǎng)。2006年，婺源儺舞入選國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。第44頁(yè)/共97頁(yè)儺舞第45頁(yè)/共97頁(yè)3、上饒傳統(tǒng)手工技藝（1）夏布（信州）夏布生產(chǎn)歷史悠久，沙溪等地的夏布制作技藝傳統(tǒng)源于清代，并與古代服飾的發(fā)展有緊密聯(lián)系。上饒市信州區(qū)的夏布生產(chǎn)以該區(qū)沙溪鎮(zhèn)為中心，是江西省乃至全國(guó)夏布生產(chǎn)的重要集散地，該區(qū)域夏布生產(chǎn)總量約占全國(guó)三分之一。沙溪鎮(zhèn)當(dāng)?shù)丶爸苓叺拇迕裨谙牟贾谱髦校恢笔褂醚永m(xù)了數(shù)千年的手工制作。改革開(kāi)放后，沙溪鎮(zhèn)農(nóng)民企業(yè)家徐忠興等人貸款創(chuàng)辦了第一家夏布廠。從此誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量為先，迅速打開(kāi)了銷售市場(chǎng)，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷韓、日、美、英等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。第46頁(yè)/共97頁(yè)夏布第47頁(yè)/共97頁(yè)（2）連四紙（鉛山）連四紙，又叫"連泗紙"，紙質(zhì)較厚者又稱為"海月紙"。相傳是福建邵武連姓兄弟經(jīng)過(guò)多年研制，精工抄造而成，因他們排行老三、老四而得名。明、清兩代的書(shū)畫(huà)名家、文人騷客能得到皇上御賜的鉛山正品連四紙，是榮膺鄉(xiāng)里的大事，官府、文人墨客也將連四紙作為友好交往的禮品相贈(zèng)。鉛山連四紙產(chǎn)地分布在武夷山脈南、北麓，鼎盛時(shí)期有紙槽兩千余張。"片紙不易得，措手七十二"，連四紙的制作工藝有72道，道道精湛，十分考究。原料要用毛竹的嫩竹竿，在立夏前后嫩竹將要長(zhǎng)出兩對(duì)芽葉的時(shí)候砍伐取用。紙料需經(jīng)幾個(gè)月的日曬雨淋，使之自然漂白，生產(chǎn)周期長(zhǎng)達(dá)一年。第48頁(yè)/共97頁(yè)連四紙第49頁(yè)/共97頁(yè)（3）歙硯（婺源）歙硯為中國(guó)四大名硯之一，是硯史上與端硯齊名的珍品。以硯石在古歙州府治加工和集散而得名。歙硯雕刻經(jīng)過(guò)歷代硯雕名家的辛勤耕耘也取得了很大發(fā)展。尤其是近幾十年來(lái)涌現(xiàn)出許多名家高手，并形成了多種流派。雕刻技法和設(shè)計(jì)繼承傳統(tǒng)之精華，又棄其俗氣、匠氣，使這項(xiàng)傳統(tǒng)工藝更具收藏價(jià)值。在國(guó)事交往中，歙硯多次被選作國(guó)禮，贈(zèng)送給國(guó)外友人。目前，歙硯硯石原料奇缺，傳統(tǒng)工藝后繼乏人，急需加大保護(hù)力度。第50頁(yè)/共97頁(yè)歙硯第51頁(yè)/共97頁(yè)（4）脫胎漆器（鄱陽(yáng)）鄱陽(yáng)漆器始于漢代，明、清以后享譽(yù)江南，是波陽(yáng)縣傳統(tǒng)名產(chǎn)，具有色彩古樸素雅，造型簡(jiǎn)練新穎，質(zhì)地輕巧玲瓏，色澤光潤(rùn)照人等特點(diǎn)。曾兩次承制人民大會(huì)堂江西廳的全部脫胎漆器，有2000多個(gè)花色的700多種產(chǎn)品。多次參與人民大會(huì)堂江西廳的髹漆工程。第52頁(yè)/共97頁(yè)脫胎漆器第53頁(yè)/共97頁(yè)4、上饒傳統(tǒng)小吃（1）貴溪燈芯糕貴溪燈芯糕形似燈芯，含油豐富，用火一點(diǎn)即燃，它用上等糯米、白糖、麻油，再配以滇桂、緬桂、肉桂、丁香、當(dāng)歸、白芷、陳皮等30多種中藥加工精制。其色澤晶瑩潔白，富有奇異之香，甜香不膩，有順氣、健胃、活血等功能，是江西地方的傳統(tǒng)名產(chǎn)。傳說(shuō)乾隆皇帝下江南，經(jīng)貴溪，吃了貴溪龍興鋪的燈芯糕，大為贊賞，便御筆親題“京省馳名，獨(dú)此一家”。從此，貴溪燈芯糕聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，暢銷海內(nèi)外。第54頁(yè)/共97頁(yè)（2）弋陽(yáng)醋雞醋雞，是弋陽(yáng)城鄉(xiāng)人民自制臘味中的上等品。由于采用精細(xì)的腌制方法。輔以多種調(diào)料，因食用時(shí)具有濃郁的香醋味，故稱“醋雞”也叫“酸辣雞”。弋陽(yáng)醋雞還具有皮肉脆嫩，色紅味香，油而不膩的特點(diǎn)，是年節(jié)待客的美味。醋雞只有在立冬后至立春前才能腌制。第55頁(yè)/共97頁(yè)（3）燈盞馃鉛山特色燈盞馃，以大米為原料，采用大米磨成漿，用大火煮成團(tuán)，手工做成燈盞馃模子，成碗狀，再把準(zhǔn)備好的豆芽、香菇、肉末等嵌入模子，入籠蒸，味可口、鮮美。第56頁(yè)/共97頁(yè)（4）龜峰扣肉系30年代蔣經(jīng)國(guó)的名廚涂光明所傳，因制作精細(xì)、風(fēng)味獨(dú)特而流傳民間，具有濃郁的江南風(fēng)味，是江南民間菜系中不可缺少的一道美味佳肴。（5）燙米粉用上饒?zhí)赜械拇譂衩追?，?jīng)水撈后依不同口味，加入不同佐料燙、煮、炒而成，有豬肝粉、大排粉、羊肉粉、肥腸粉。（6）肉餡燒餅餡飽汁多，味鮮、辣。第57頁(yè)/共97頁(yè)龜峰扣肉燙米粉肉餡燒餅第58頁(yè)/共97頁(yè)5、上饒土特產(chǎn)（1）名茶婺綠“婺綠”是我國(guó)綠茶中的珍品。它以色碧天然，香味濃郁，葉清厚潤(rùn)”的特點(diǎn)馳名中外。早在唐代，茶祖陸羽在《茶經(jīng)》中，就有“歙州茶生婺源山谷”的記載?！端问贰な池洝穼⑵旁吹闹x源茶，列為全國(guó)六種絕品茶之一。明清兩朝，婺綠被列為貢品，并御賜金牌。婺綠種類繁多，其大多為高檔產(chǎn)品，著名有茗眉、奇峰、天香云翠、川太雀舌、佩天云峰等均獲商業(yè)部和省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品獎(jiǎng)。山江牌婺綠特珍特級(jí)、特珍一級(jí)獲國(guó)家銀質(zhì)獎(jiǎng)，川太雀舌等5個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為省傳統(tǒng)名茶。婺綠茶園均在峰巒起伏的山區(qū)，那里氣候溫和，土壤肥沃，適應(yīng)婺綠的生長(zhǎng)。婺源縣現(xiàn)有茶園15.2萬(wàn)畝，年產(chǎn)量8萬(wàn)擔(dān)，是我國(guó)重點(diǎn)主要外銷茶葉生產(chǎn)基地之一。第59頁(yè)/共97頁(yè)（2）上饒?jiān)缋媾c早"利“

很早以前，上饒人就把梨當(dāng)作吉利的象征（梨與利諧音），故家家種梨（利），人人得梨（利）。因此上饒縣素有喜愛(ài)種梨的傳統(tǒng)習(xí)俗。特別是田墩、黃市、花廳等所產(chǎn)的梨比其他鄉(xiāng)更勝。他們所種的梨不僅比一般梨成熟早，而且還具有個(gè)頭（一般都在一斤左右）、表皮細(xì)薄、肉質(zhì)脆嫩、核少汁多、味道香甜等特點(diǎn)，曾被列為"貢品"，真可謂是種梨得利之鄉(xiāng)。近幾年，上饒?jiān)缋娣N植已有很大發(fā)展，年產(chǎn)量達(dá)36萬(wàn)多斤，還是供不應(yīng)求。

第60頁(yè)/共97頁(yè)（3）婺源荷包紅鯉婺源荷包紅鯉魚(yú)在婺源已有300多年的養(yǎng)殖歷史，它由于色澤鮮紅，頭小尾短、背高體寬，形似荷包而得名。婺源荷包紅鯉魚(yú)肉質(zhì)肥美，營(yíng)養(yǎng)豐富，具有“好安孕，好顏色，止咳逆，療腳氣，消水腫，治黃膽”等醫(yī)療功效，受到國(guó)內(nèi)外人士的偏愛(ài)。第61頁(yè)/共97頁(yè)（4）萬(wàn)年貢米萬(wàn)年貢米產(chǎn)于萬(wàn)年縣荷橋山區(qū)，它粒大體長(zhǎng)，質(zhì)細(xì)如玉，性軟似糯，清香爽口，尤以蛋白質(zhì)含量高而署稱，是江西傳統(tǒng)的名貴大米。在南北朝時(shí)，被皇帝看中，傳旨：“代代耕食，歲歲納貢”，從此便有了貢米之稱。除白色貢米外，萬(wàn)年還有屬糯性的黑色貢米，它質(zhì)地細(xì)密堅(jiān)硬，營(yíng)養(yǎng)成分多集中于米皮，做成飯后清香撲鼻。有滋陰補(bǔ)腎，調(diào)中益氣之功能。現(xiàn)萬(wàn)年每年產(chǎn)米達(dá)100萬(wàn)斤，1962年貢米開(kāi)始出口，備受各國(guó)人民的歡迎。第62頁(yè)/共97頁(yè)6、上饒歷史文化名人陶侃（259—332）字士行，鄱陽(yáng)（今鄱陽(yáng)）人。是我國(guó)東晉時(shí)期著名的政治家、軍事家與文學(xué)家。陶侃雄毅明決，勤勞忠貞，惜時(shí)愛(ài)民，節(jié)物尚廉等高貴品德，千古傳頌。他是有晉一代文韜武略的名臣，其孫陶淵明為著名詩(shī)人。王貞白（875—？），字有道，號(hào)靈溪。廣豐人。王貞白詩(shī)以《御溝水》最為稱著。名句“一寸光陰一寸金”，至今民間廣為流傳。王貞白卒葬于縣城西門外，并建有有道公祠。第63頁(yè)/共97頁(yè)

朱熹（1130—1200）字元晦，一字仲晦，別號(hào)蘭亭、紫陽(yáng)，小名沈郎，小字季延，婺源松巖里人。是中國(guó)歷史上著名的哲學(xué)家、教育家和文學(xué)家。他一生寫(xiě)詩(shī)作文，整理文學(xué)書(shū)籍，留下了極為豐富的詩(shī)文作品和文學(xué)研究專著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朱熹詩(shī)文創(chuàng)作50多年，存詩(shī)達(dá)1150首。詹天佑（1862—1919）字眷成，婺源廬坑人。中國(guó)最早的杰出的鐵道工程專家。詹天佑為中國(guó)第一批赴美留學(xué)幼童，畢業(yè)于耶魯大學(xué)土木工程系。詹天佑的一生，為中國(guó)鐵路建設(shè)作出了卓越的貢獻(xiàn)。京張鐵路提前兩年竣工，被外國(guó)工程師視為奇跡，大長(zhǎng)了中國(guó)人的志氣和民族自信心。方志敏（1899—1935），原名遠(yuǎn)鎮(zhèn)，乳名正鵠，號(hào)慧生，志敏系學(xué)名，弋陽(yáng)縣漆公鎮(zhèn)湖塘村人。無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家,軍事家,杰出的農(nóng)民運(yùn)動(dòng)領(lǐng)袖，寫(xiě)下了《可愛(ài)的中國(guó)》、《獄中紀(jì)實(shí)》等13萬(wàn)字的文稿和信件，表現(xiàn)了中國(guó)共產(chǎn)黨人的高貴品德和愛(ài)國(guó)情操。是中國(guó)人民極其寶貴的精神財(cái)富。第64頁(yè)/共97頁(yè)四、項(xiàng)目總體定位及業(yè)態(tài)布局建議1、項(xiàng)目總體定位本項(xiàng)目的總體定位，既要涵概上饒地域經(jīng)濟(jì)、地域文化的特色，又要涵概歷史和時(shí)代的主旋律。在這樣的背景前提下，才可能挖掘、展現(xiàn)、弘揚(yáng)本項(xiàng)目的深厚內(nèi)涵。第65頁(yè)/共97頁(yè)（一）案名定位本項(xiàng)目公園名為紫陽(yáng)公園，而整體案名已經(jīng)有了“桃花源”，但考慮到在這次先行推廣的是全商業(yè)部分，而與即將開(kāi)發(fā)的后續(xù)地塊又相對(duì)隔離，原來(lái)的總體案名既難以涵蓋所有這些內(nèi)容，又不足以顯示項(xiàng)目所要體現(xiàn)的主題和特色，因此在未來(lái)的正式宣傳推廣中有必要重新確定一個(gè)名稱。第66頁(yè)/共97頁(yè)風(fēng)雅紫陽(yáng)·印象上饒（桃花源風(fēng)雅文化商業(yè)街）建議本項(xiàng)目推廣案名定位為：定位闡述：展現(xiàn)紫陽(yáng)板塊傳承千年的歷史文化底蘊(yùn)。展現(xiàn)信州大地豐富獨(dú)特的歷史民俗文化。展現(xiàn)上饒城市建設(shè)規(guī)劃的山水生態(tài)文化。展現(xiàn)上饒工商貿(mào)易源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的發(fā)展歷程。第67頁(yè)/共97頁(yè)（二）概念形象定位從項(xiàng)目的歷史文化傳承、特色和功能方面，建議本項(xiàng)目在形象表現(xiàn)上可以貫徹以下幾個(gè)概念主題：（1）上饒版的“清明上河圖”：古典的“中式”、“徽派”風(fēng)貌結(jié)合，展現(xiàn)古上饒風(fēng)情，代表著上饒的商業(yè)文明，上千年的歷史傳承特別是明清時(shí)期曾經(jīng)輝煌鼎盛的商埠文化遺存，均能有代表性地體現(xiàn)上饒古往今來(lái)繁華相續(xù)的社會(huì)生活長(zhǎng)卷。第68頁(yè)/共97頁(yè)（2）永不落幕的“民俗show”：未來(lái)將是上饒民俗的集中展現(xiàn)的主場(chǎng)，體現(xiàn)上饒?jiān)l(xiāng)文化遺存的大型民俗活動(dòng)，既能依存商業(yè)街道舉行，又能自辟場(chǎng)地臨時(shí)舉辦并蔚然成為一個(gè)流動(dòng)的民俗商業(yè)街，其組織形式不但新穎有趣，將逛街、廟會(huì)、節(jié)日、地方名特產(chǎn)、觀光旅游等有機(jī)結(jié)合在一起，將這種上饒?zhí)厣M(jìn)到我們商業(yè)街，無(wú)形中便能成為該商業(yè)街區(qū)獨(dú)一無(wú)二的“魂”，從而有效地以文促商，以商興街，提升項(xiàng)目品位，優(yōu)化城市魅力。第69頁(yè)/共97頁(yè)（3）未來(lái)上饒風(fēng)情的“RBD”：公園、文化、古建筑；民俗、時(shí)尚、新潮流，一切種種均演繹著上饒風(fēng)情、上饒味。項(xiàng)目位于上饒城市東部區(qū)域，四周毗鄰繁華的眾多居住區(qū)和大型商務(wù)區(qū)，打造RBD（休閑游憩商務(wù)區(qū)）具有優(yōu)越的天時(shí)地利人和，正好順應(yīng)了一張一弛之道。有別于其他城市中以現(xiàn)代時(shí)尚為幌子，無(wú)論形神皆高度類同，是帶有濃烈特色的不可“克隆”的RBD。第70頁(yè)/共97頁(yè)（4）上饒歷史發(fā)展和城市活力的“縮微版”：當(dāng)前，上饒被評(píng)為最具投資潛力的城市，上饒?jiān)跉v史發(fā)展的基礎(chǔ)上與時(shí)俱進(jìn)，現(xiàn)代城市、現(xiàn)代工商業(yè)的活力元素在上饒有著廣闊的生存土壤和發(fā)展空間，本項(xiàng)目的概念規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位都非常清晰的體現(xiàn)，作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，不僅要展現(xiàn)傳統(tǒng)商貿(mào)風(fēng)情，更要在全新競(jìng)爭(zhēng)格局和新時(shí)代環(huán)境中令人矚目，成為城市的最佳形象代言人。第71頁(yè)/共97頁(yè)（三）功能定位本項(xiàng)目是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光、文化、展示等于一體的全面展現(xiàn)上饒歷史民俗風(fēng)情、迎合現(xiàn)代人生活需要的多功能、復(fù)合型、包容性的“一站式”大型商業(yè)街區(qū)，項(xiàng)目蘊(yùn)含的主要功能如下：第72頁(yè)/共97頁(yè)·民俗展示功能：布置上饒傳統(tǒng)工藝展、龍舟燈彩民俗展、地方傳統(tǒng)小吃展，經(jīng)常性舉辦上饒傳統(tǒng)民俗活動(dòng)，使得大量的、優(yōu)秀的、獨(dú)特的上饒非物質(zhì)文化遺產(chǎn)能夠集中得到保護(hù)并亮相，并形成規(guī)模效應(yīng)，是當(dāng)代上饒人了解、傳承上饒優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的有效平臺(tái)，也是展現(xiàn)上饒傳統(tǒng)文化魅力的窗口，更是外地游客了解上饒的形象載體?！ち闶圪?gòu)物功能：本項(xiàng)目主打民俗主題，與尋常的商業(yè)街有很大不同，以品牌購(gòu)物、傳統(tǒng)工藝品、地方名特優(yōu)產(chǎn)品、主題專業(yè)街、個(gè)性精品商鋪等業(yè)態(tài)組合，特別注重原汁原味的“上饒?zhí)厣?，能夠滿足不同類型、不同層次人們零售購(gòu)物之欲望，特別是對(duì)外地游客來(lái)說(shuō)，在這里既能購(gòu)買“上饒制造”的價(jià)廉物美的特色產(chǎn)品，也能隨心所欲地挑選有藝術(shù)價(jià)值和紀(jì)念意義的上饒傳統(tǒng)工藝品。第73頁(yè)/共97頁(yè)·餐飲美食功能：本項(xiàng)目的餐飲小吃既主要引進(jìn)上饒本土特色的餐飲店、小吃店，又引進(jìn)了上饒本土有經(jīng)營(yíng)特色的現(xiàn)代咖啡吧、酒吧、茶吧，特別是將日常比較分散的各地著名上饒小吃聚集一處，省去美食家奔波尋找之勞，對(duì)進(jìn)一步打響“食在上饒”有著積極的意義?！ば蓍e娛樂(lè)功能：本項(xiàng)目除了引進(jìn)了與休閑相關(guān)性較大的餐飲美食、養(yǎng)生健身等業(yè)態(tài)之外，項(xiàng)目本身與紫陽(yáng)公園等在民俗文化開(kāi)發(fā)的前提下有機(jī)結(jié)合在一起，積極打造上饒?zhí)厣摹癛BD”，成為人們工作、購(gòu)物、觀光之余的“生活加油站”。第74頁(yè)/共97頁(yè)·觀光游覽功能：自身的民俗文化傳承、傳統(tǒng)歷史底蘊(yùn)、現(xiàn)代展示功能經(jīng)過(guò)有機(jī)組合后能夠成為千年上饒成長(zhǎng)發(fā)展史的縮影，豐富了觀光游覽的內(nèi)涵，將成為上饒旅游商貿(mào)的亮點(diǎn)，對(duì)保護(hù)上饒歷史文化、創(chuàng)建全國(guó)文明城市、優(yōu)秀旅游城市有重大而深遠(yuǎn)的意義。·文化演繹功能：本項(xiàng)目處處浸透著、體現(xiàn)著、演繹著上饒的本土文化，如民俗文化、歷史文化、名人文化、商貿(mào)文化等等，文化是本項(xiàng)目的靈魂，項(xiàng)目的建筑特色、街區(qū)規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、活動(dòng)組織等無(wú)一不是文化的演繹，并將傳統(tǒng)文化和當(dāng)代文化有機(jī)銜接在一起，組成上饒?zhí)厣摹扒迕魃虾訄D”，成為上饒文化演繹傳播最直接、最廣泛的理想場(chǎng)所。第75頁(yè)/共97頁(yè)（四）目標(biāo)客戶群定位和目標(biāo)市場(chǎng)定位一級(jí)市場(chǎng)——來(lái)饒觀光游客市場(chǎng)以近1000萬(wàn)人次的年游客量作為消費(fèi)者目標(biāo)，為其提供集約服務(wù)一站服務(wù)的旅游服務(wù)核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購(gòu)住行于一體；二級(jí)市場(chǎng)——上饒本土城市居民為出外創(chuàng)業(yè)的上饒人提供回鄉(xiāng)觀光、文化尋根和招待客戶的理想消費(fèi)游覽場(chǎng)所，為城市常住居民（包括新上饒人）提供城市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。第76頁(yè)/共97頁(yè)（五）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念定位1、特色經(jīng)營(yíng)、主題突出本項(xiàng)目以上饒民俗風(fēng)情為靈魂，主題特色十分明晰，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象容易落到實(shí)處，整體效應(yīng)可以得到很好的發(fā)揮，更容易成行成市，也填補(bǔ)了上饒市區(qū)旅游購(gòu)物的空白，有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景。第77頁(yè)/共97頁(yè)2、長(zhǎng)短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合本項(xiàng)目與一般商業(yè)項(xiàng)目不同的是，各商業(yè)業(yè)態(tài)之間的品牌影響和創(chuàng)利能力差別很大，甚至有不少特殊的業(yè)態(tài)很難指望創(chuàng)造利潤(rùn)。整個(gè)市場(chǎng)在成長(zhǎng)期中也需要扶持和培育，達(dá)到長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持特色，堅(jiān)持誠(chéng)信，強(qiáng)化現(xiàn)代化商業(yè)的規(guī)范管理，打造項(xiàng)目品牌。動(dòng)靜結(jié)合，是指在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中，也要考慮到人氣聚集，將靜態(tài)的有形的商業(yè)街區(qū)與動(dòng)態(tài)的無(wú)形的民俗活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，生動(dòng)活潑，雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置?。?8頁(yè)/共97頁(yè)3、優(yōu)勢(shì)整合、借勢(shì)發(fā)展借本項(xiàng)目的上饒?zhí)厣珮I(yè)態(tài)的集中規(guī)模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的獨(dú)特性和不可替代性；借本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)理念，強(qiáng)化人流聚集優(yōu)勢(shì)；借本項(xiàng)目“公園”的休閑配套成熟之勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目的休閑、觀光、旅游氛圍。在借勢(shì)借力的同時(shí)，樹(shù)立本項(xiàng)目在上饒的獨(dú)特地位，在保護(hù)優(yōu)秀旅游城市、創(chuàng)建全國(guó)文明城市和歷史文化名城的大好形勢(shì)下謀取發(fā)展。第79頁(yè)/共97頁(yè)（六）項(xiàng)目貢獻(xiàn)力定位健全城市功能；優(yōu)化城市形象，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力；帶動(dòng)多種行業(yè)特別是傳統(tǒng)行業(yè)健康發(fā)展；提供更多的直接就業(yè)機(jī)會(huì)與間接就業(yè)機(jī)會(huì)；創(chuàng)造利稅。第80頁(yè)/共97頁(yè)2、商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃意見(jiàn)（一）業(yè)態(tài)定位原則對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在總體方向性定位建議把握好如下幾個(gè)方面：（1）大體上實(shí)行功能分區(qū)，但要把握好主力型、穿插型、配套型等各種具體業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)關(guān)系；（2）在總體上實(shí)施商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；（3）把握好總體協(xié)調(diào)，保證整體經(jīng)營(yíng)檔次、商業(yè)繁榮和展示形象；（4）組建可控的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)管理隊(duì)伍。第81頁(yè)/共97頁(yè)（二）各沿街業(yè)態(tài)規(guī)劃為了給本項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定持久經(jīng)營(yíng)的基石，同時(shí)指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營(yíng)管理方向，對(duì)本項(xiàng)目提出如下業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：1、沿鳳凰大道作為整個(gè)商業(yè)街的門面及公園的主入口端，它的定位在很大程度上決定了整條街區(qū)的基調(diào)，綜觀整個(gè)街區(qū)，把文化作為靈魂，沿鳳凰大道商鋪的標(biāo)志性地位不能顯得商業(yè)味太重，這樣就湮沒(méi)了文化的氣息，需要一種既能體現(xiàn)上饒?zhí)厣?，同時(shí)也帶有商業(yè)的東西來(lái)體現(xiàn)。推薦入駐業(yè)態(tài)：上饒百年老店或老字號(hào)等婦孺皆知的本地強(qiáng)勢(shì)品牌商家第82頁(yè)/共97頁(yè)2、沿桃花源路沿桃花源路以特色展示為主，上饒?zhí)厣a(chǎn)品的門廳，可以與對(duì)街紫陽(yáng)華庭的商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)隔，更能形成獨(dú)具地方特色的商業(yè)風(fēng)情街。推薦入駐業(yè)態(tài)：古玩字畫(huà)、工藝禮品、土特產(chǎn)、刺繡、茶葉茶具、文化用品、旅游用品；3、沿茶圣路沿茶圣路商業(yè)街，成熟程度為四面臨街中最弱的部分，我們考慮將這個(gè)部分商業(yè)設(shè)置為以餐飲、休閑娛樂(lè)組合一體為主，其中小吃、特色餐飲等品牌也是穿插型布置，既是考慮到集中布置對(duì)排污、衛(wèi)生管理等方面帶來(lái)的不便，同時(shí)對(duì)游客也有便利之處。推薦入駐業(yè)態(tài)：特色小吃、茶樓茶室、休閑餐廳、娛樂(lè)健身、特色酒吧、琴藝棋藝（培訓(xùn)）、拳藝館等；4、沿吉陽(yáng)路由于沿吉陽(yáng)路只有轉(zhuǎn)角兩處有商業(yè)，體量非常小，因此，本部分商業(yè)可以還是延續(xù)休閑娛樂(lè)、餐飲的業(yè)態(tài)設(shè)置；也可以穿插金融、通訊、郵政、醫(yī)藥等配套型服務(wù)，在入駐門檻上相對(duì)可以略為寬松。第83頁(yè)/共97頁(yè)五、營(yíng)銷策略：1、聯(lián)動(dòng)政府（文化局、商業(yè)局、旅游局等），提交項(xiàng)目打造的方向思路，共同整合資源，打造城市文化概念，可與政府共同組成招商部，批上榮譽(yù)的外衣，項(xiàng)目的附加值可得到提升；2、以保存非物質(zhì)文化遺產(chǎn)為核心口號(hào)，結(jié)合組織老字號(hào)、知名品牌、名小吃、土特產(chǎn)品（與旅游相結(jié)合對(duì)縣里的名優(yōu)產(chǎn)品更有吸引力）、傳統(tǒng)工藝技藝等代表上饒文化品牌的大型評(píng)選（公眾參與）活動(dòng)，增強(qiáng)社會(huì)形象力；3、結(jié)合紫陽(yáng)公園的建成，組織民俗民風(fēng)相關(guān)活動(dòng)或文化展示以及論壇型活動(dòng)，根據(jù)當(dāng)?shù)孛袼捉Y(jié)合提煉宣傳口號(hào)，具體活動(dòng)形式有元宵燈會(huì)、舞獅、舞龍、鑒寶活動(dòng)、古玩字畫(huà)展等；4、確定合理的租售配比，不利于銷售部分作為品牌招商預(yù)留，先租后售，其余人為設(shè)置門檻，以政府介入來(lái)提高進(jìn)入價(jià)值，蓄積銷售勢(shì)能。第84頁(yè)/共97頁(yè)5、推廣流程：概念先行--包裝提升—政府支持—整合推廣（開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)唱戲、政府配合）—sp活動(dòng)舉辦—概念提升（銷售接待）—招商開(kāi)展—代表品牌篩選—招商發(fā)布會(huì)—品牌簽約秀及說(shuō)明會(huì)—正式開(kāi)盤銷售—持續(xù)不斷的活動(dòng)延續(xù)銷售溫度—尾盤銷售6、銷售時(shí)間節(jié)奏建議項(xiàng)目銷售前準(zhǔn)備期1個(gè)月，十月份推廣正式啟動(dòng)，銷售蓄勢(shì)3個(gè)月，共分兩期，年底銷售一期，第二期物業(yè)先行招商，視一期銷售情況具體再定開(kāi)盤日期；

7、實(shí)行分區(qū)推廣，鳳凰大道商業(yè)作為項(xiàng)目龍頭商業(yè)先期招商為主，以保證整體商業(yè)街的氛圍形成，桃花源路商業(yè)業(yè)態(tài)特色充足、業(yè)種豐富、賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)明顯，作為先推物業(yè)，以特色街帶動(dòng)整體銷售；第85頁(yè)/共97頁(yè)六、特色推廣方式創(chuàng)新本項(xiàng)目作為兼?zhèn)渖虡I(yè)性和公益性的商業(yè)街，在利用電視廣告、報(bào)刊廣告、電臺(tái)廣告、網(wǎng)站鏈接廣告、路牌廣告、形象宣傳冊(cè)以及開(kāi)街儀式、周年慶、傳統(tǒng)節(jié)日、民俗活動(dòng)光盤紀(jì)念品等常規(guī)推廣方式的基礎(chǔ)上，建議更要從本項(xiàng)目本身的特色和發(fā)展需要出發(fā)，采取一些特色化的推廣方式：1、系列民俗活動(dòng)推廣結(jié)合本項(xiàng)目有計(jì)劃地舉行“上饒傳統(tǒng)燈彩節(jié)”、“上饒舞龍節(jié)”、“上饒民間歌舞節(jié)”、“上饒傳統(tǒng)戲曲節(jié)”、“上饒傳統(tǒng)工藝品制作兒童比賽”、“上饒傳統(tǒng)美食節(jié)”等一系列與項(xiàng)目本身關(guān)聯(lián)性較大的節(jié)日，以節(jié)旺街，以街興市。同時(shí)，這些活動(dòng)本身也能夠以動(dòng)態(tài)的形式展示上饒的傳統(tǒng)歷史文化和地域民俗風(fēng)情。舉辦系列民俗活動(dòng)的費(fèi)用可以采用“財(cái)政支援一點(diǎn)、商家贊助一點(diǎn)、管理公司自籌一點(diǎn)”的方式。第86頁(yè)/共97頁(yè)2、專題網(wǎng)站推廣建設(shè)開(kāi)通“中國(guó)·上饒歷史民俗風(fēng)貌區(qū)”網(wǎng)站，設(shè)置“項(xiàng)目介紹、上饒歷史、民俗展示、品牌購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游觀光、名人紀(jì)念、特色工藝、食在上饒、網(wǎng)上購(gòu)物、互動(dòng)論壇”等子欄目，全面系統(tǒng)地展示本項(xiàng)目，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)手段使該網(wǎng)站成為本項(xiàng)目的延伸，并達(dá)到突破時(shí)空距離的傳播效果，吸引更多的游人了解本項(xiàng)目并前來(lái)實(shí)地觀光、體驗(yàn)。3、專題電波節(jié)目推廣與上饒電視臺(tái)、上饒人民廣播電臺(tái)合作開(kāi)辦專題節(jié)目，定期播報(bào)、介紹、評(píng)點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)及民俗活動(dòng)動(dòng)態(tài)，譬如與上饒電視臺(tái)合作，利用上饒?jiān)挘ㄉ橡埛窖砸彩巧橡埖赜蛱厣幕闹匾M成部分）趣味性地播報(bào)商業(yè)街的動(dòng)態(tài)新聞。第87頁(yè)/共97頁(yè)4、旅游節(jié)推廣本項(xiàng)目的建成運(yùn)營(yíng)將極大地豐富上饒旅游商貿(mào)圈的內(nèi)容和內(nèi)涵，因此將成為我市新的旅游觀光場(chǎng)所，建議提請(qǐng)參與每年舉辦“上饒旅游節(jié)”（包括各縣市組織的區(qū)域性旅游節(jié)）進(jìn)行互動(dòng)，并有機(jī)會(huì)與外地省市來(lái)溫舉行的旅游推廣活動(dòng)互相銜接，可以有針對(duì)性地?cái)U(kuò)大對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客群的傳播效果。5、專題刊物推廣建議不定期地與《上饒生活》等雜志合作，或自行組織出版發(fā)行《風(fēng)雅紫陽(yáng)》專刊，系統(tǒng)地介紹、推廣本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商家、民俗活動(dòng)、民俗風(fēng)情、管理動(dòng)態(tài)等內(nèi)容，內(nèi)刊本身也是一種推廣的有效載體，可以吸引游客以投稿的形式互動(dòng)性地參與編撰，同時(shí)可以用于有關(guān)管理部門關(guān)于本項(xiàng)目工作協(xié)調(diào)的交流資料，也可以用于與其他旅游類機(jī)構(gòu)進(jìn)行行業(yè)交流。對(duì)本項(xiàng)目的廣大游客及民俗工藝愛(ài)好者來(lái)說(shuō)，該內(nèi)刊還有一定的紀(jì)念性價(jià)值的特殊收藏品。此外，內(nèi)刊與自辦網(wǎng)站在內(nèi)容的設(shè)置上也可以互動(dòng)，還可以制作成電子版在自辦網(wǎng)站上進(jìn)行鏈接。第88頁(yè)/共97頁(yè)七、項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)管理策略建議1、招商基本原則本項(xiàng)目作為市政府重點(diǎn)打造的特色商業(yè)街，由政府投資建設(shè)，商業(yè)長(zhǎng)線運(yùn)作，租售配合，通過(guò)幾年精心培育最終創(chuàng)造出一個(gè)具有上饒鄉(xiāng)土風(fēng)貌特色街區(qū)。以體現(xiàn)上饒?zhí)厣幕癁樵瓌t。本項(xiàng)目的招商以上饒地方特色的產(chǎn)品、服務(wù)、品牌為主要對(duì)象