北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目綜述北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹目錄一、定義與分類二、政策三、流程四、土地一級開發(fā)與棚改項(xiàng)目的區(qū)別北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹定義與分類定義與分類我市棚改現(xiàn)狀北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹定義與分類棚戶區(qū)：在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋建成年限較長、房屋質(zhì)量較差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隱患，道路、通訊、水、電、氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全的區(qū)域。從改造對象分：城市棚戶區(qū)平房區(qū)院落修繕危舊房改造城中村邊角地整治新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治國有工礦棚戶區(qū)從擬改造土地性質(zhì)分：國有土地上的棚改項(xiàng)目國有集體土地混雜的棚改項(xiàng)目集體土地上的棚改項(xiàng)目從實(shí)施方式分：針對國有土地的一次性招投標(biāo)方式針對集體土地的一級開發(fā)方式北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹我市棚改現(xiàn)狀成績：根據(jù)2016年《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)：北京市2013-2015年棚改三年改造8萬戶目標(biāo)任務(wù)已超額完成，共啟動改造項(xiàng)目210余個，改善了8.6萬戶家庭住房條件。根據(jù)北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室官方網(wǎng)站12月29日消息，1-11月份，全市累計完成棚戶區(qū)改造協(xié)議簽訂、搬遷騰退或房屋修繕加固37652戶，超額完成全年改造任務(wù)(35000戶)。目標(biāo)：2013年，北京上報的棚改目標(biāo)是至2017年底完成15萬戶，2017年年初完成四環(huán)內(nèi)的全部棚改項(xiàng)目。根據(jù)目前已公開的數(shù)據(jù)，全市已完成棚戶區(qū)改造約12.4萬戶，約占總改造任務(wù)（15萬戶）的82.67%北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹國家政策及解讀地方政策及解讀政策北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹國家政策及解讀《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國務(wù)院[2007]24號）《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議）《國家林業(yè)局關(guān)于做好國有林區(qū)棚戶區(qū)改造試點(diǎn)工作的緊急通知》（林計發(fā)〔2008〕251號）《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）《財政部積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作》（財綜[2010]8號）《關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（建保[2010]56號）《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知（建保[2010]58號）》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2011]45號）《關(guān)于對國有工礦棚戶區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》（建保[2011]199號）《關(guān)于做好鐵路棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的通知》（鐵政法[2012]57號）《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建保[2012]190號）《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)[2014]36號）《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)[2015]37號）從2005年遼寧省率先啟動全省范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造，到2007年上一屆政府啟動保障性安居工程，再到2013年新一屆政府全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作至今，中央政府及各部委下發(fā)了大量文件推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。重民生重經(jīng)濟(jì)兩者兼重200720082013北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹國家層面棚戶區(qū)改造工作可以簡單分為三個階段：第一階段：立足民生階段。通過加大廉租住房建設(shè)等多種手段，滿足廣大低收入者的住房改善需求。第二階段：應(yīng)對金融危機(jī)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。通過保障性安居工程，應(yīng)對外部經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，提高內(nèi)需驅(qū)動在經(jīng)濟(jì)增長中的地位。第三階段：助推經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善階段。通過棚戶區(qū)改造，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時有效拉動投資、消費(fèi)需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議）《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國務(wù)院[2007]24號）國家政策及解讀北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國務(wù)院[2007]24號）……（二）總體要求。以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善?！ㄊ┘涌旒谐善飸魠^(qū)的改造。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。……（十六）落實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)政策和建房用地。一是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。二是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。三是對廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，各地要切實(shí)保證供應(yīng)。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標(biāo)時單獨(dú)列出。四是社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關(guān)政策。五是社會機(jī)構(gòu)投資廉租住房或經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治的，可同時給予相關(guān)的政策支持。（十七）確保住房質(zhì)量和使用功能。廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整治，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用的原則。要提高規(guī)劃設(shè)計水平，在較小的戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。要切實(shí)加強(qiáng)施工管理，確保施工質(zhì)量。有關(guān)住房質(zhì)量和使用功能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確?！瓏艺呒敖庾x北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹《擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長十項(xiàng)措施》（2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議）1.加快建設(shè)保障性安居工程。加快建設(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。2.加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3.加快鐵路、公路和機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4.加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。5.加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。6.加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。7.加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。8.提高城鄉(xiāng)居民的收入。9.在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。10.加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。國家政策及解讀北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號）棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。2008年至2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧。但也要看到，目前仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中。這些棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時，有效拉動投資、消費(fèi)需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。國家政策及解讀北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹地方政策及解讀2007年市建委赴遼寧阜新、撫順調(diào)研棚戶區(qū)改造工作。2008年4月市建委主任調(diào)研門頭溝采空棚戶區(qū)。2008年9月市領(lǐng)導(dǎo)召開會議研究門頭溝采空棚戶區(qū)改造方案。2008年11月時任北京市市長郭金龍同志主持會議聽取門頭溝采空棚戶區(qū)改造匯報并審議通過。2009年門頭溝區(qū)委書記在北京市第十三屆人大一次會議中提出給予門頭溝采空棚戶區(qū)改造資金支持等一攬子優(yōu)惠政策的建議。2009年4月北京市委、市政府決定根據(jù)遼寧等地棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)做法和門頭溝采空區(qū)棚戶區(qū)等項(xiàng)目現(xiàn)狀啟動“三區(qū)三片”城市棚戶區(qū)試點(diǎn)改造工作。2011年……2016年《北京市加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號）《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問題的請示》（京國土用〔2014〕275號）《北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見》《北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)的指導(dǎo)意見（試行）》（京國土儲〔2014〕289號）《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》（京政發(fā)〔2014〕18號）《關(guān)于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)整和房屋銷售等政策加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見》（京建文〔2015〕34號）《關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》（京發(fā)改〔2015〕693號）《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問題的請示》（京國土用〔2015〕187號）調(diào)研嘗試總結(jié)經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大試點(diǎn)深化完善北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹《北京市加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號）地方政策及解讀《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》（京政發(fā)〔2014〕18號）為認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國務(wù)院[2007]24號）及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改一革委等部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建?！?009)295號）等文件精神，全面推進(jìn)本市城市和國有工礦棚戶區(qū)（以下簡稱棚戶區(qū)）改造工作，加快解決群眾住房困難，制定本實(shí)施方案。棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作是重大的民生工程、環(huán)境工程、安全工程和發(fā)展工程。黨中央、國務(wù)院和市委、市政府高度重視此項(xiàng)工作，做出了一系列決策部署，出臺了若干政策措施，有效推動了該項(xiàng)工作的順利開展。為全面實(shí)施《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號），進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作力度，加快解決棚戶區(qū)群眾的住房困難，并有效拉動投資、消費(fèi)需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推首都經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹地方政策及解讀《北京市加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實(shí)施方案》（京政辦發(fā)〔2011)1號）《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》（京政發(fā)〔2014〕18號）定義在國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋使用功能和市政基礎(chǔ)設(shè)施不全、居住環(huán)境惡劣、社會問題突出，采取土地一級開發(fā)等市場運(yùn)作方式無法實(shí)現(xiàn)資金平衡且難以改造的區(qū)域。包括城市棚戶區(qū)項(xiàng)目和國有工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目。其中，城市棚戶區(qū)項(xiàng)目包括：平房區(qū)院落修繕項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目、城中村邊角地整治項(xiàng)目、新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目。領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治領(lǐng)導(dǎo)小組和指揮部責(zé)任主體區(qū)縣政府、國有企業(yè)區(qū)縣政府相關(guān)部門重大項(xiàng)目辦住房城鄉(xiāng)建設(shè)委國資委發(fā)改委財政局規(guī)劃委國土局審計局監(jiān)察局地稅局文物局市政市容委環(huán)保局金融局公安局園林綠化局地勘及市政專業(yè)公司保障性住房建設(shè)投資中心重大項(xiàng)目辦住房城鄉(xiāng)建設(shè)委國資委發(fā)改委財政局規(guī)劃委國土局審計局監(jiān)察局地稅局文物局市政市容委環(huán)保局金融局公安局園林綠化局地勘及市政專業(yè)公司保障性住房建設(shè)投資中心北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹北京市國土資源局《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問題的請示》（京國土用〔2015〕187號）北京市發(fā)展和改革委員會北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室《關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》（京發(fā)改〔2015〕693號）北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門《關(guān)于明確我市棚戶區(qū)改造土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)整和房屋銷售等政策加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見》（京建文〔2015〕34號）北京市人民政府《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實(shí)施意見》（京政發(fā)〔2014〕18號）《北京市棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)的指導(dǎo)意見（試行）》（京國土儲〔2014〕289號）《北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見》北京市國土資源局《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問題的請示》（京國土用〔2014〕275號）2014年6月10日，突破了“城市和國有工礦棚戶區(qū)改造”的范疇。目前該文件全文內(nèi)容未知，按照上一文件請示內(nèi)容：“建議以市政府名義做出我市棚改用地政策規(guī)定為妥。我局代擬了《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地意見的通知》”，該文件應(yīng)為“請示”的正式文件。2014年6月20日，本文為上文的“配套文件”，文件明確了“棚改一次性招標(biāo)”工作的責(zé)任分工、組織實(shí)施、成本、利潤、政府收益、資金平衡方案、出讓合同、監(jiān)督管理等工作。2014年6月26日，文件充分考慮了北京市國土資源局《關(guān)于北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治有關(guān)用地問題的請示》（京國土用〔2014〕275號）文件的請示內(nèi)容，除未細(xì)化集體土地上的棚改項(xiàng)目運(yùn)作方式以外，國有土地上的棚改項(xiàng)目安置房建設(shè)方式、區(qū)縣政府作為一次性招投標(biāo)主體、資金籌措瓶頸等內(nèi)容都在本文件中予以明確。2015年3月30日，明確了一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目須全部為國有用地；投標(biāo)企業(yè)應(yīng)為中央、市屬、區(qū)屬或三者混合的全資國有企業(yè)；區(qū)縣政府提出項(xiàng)目資金平衡方案；回遷安置房產(chǎn)權(quán)為商品房；規(guī)劃指標(biāo)可適當(dāng)突破。2015年4月7日，文件正式將集體土地上的棚改項(xiàng)目納入全市棚改工作。2015年5月11日，1、關(guān)于適用范圍；2、關(guān)于一次性招標(biāo)

投資利潤率；3、關(guān)于投標(biāo)資格審核；4、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃意見；5、關(guān)于安置房建設(shè)；6、關(guān)于轉(zhuǎn)為棚改項(xiàng)目成本清算問題地方政策及解讀北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹流程不同類型棚改項(xiàng)目流程工作內(nèi)容簡介北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹不同類型棚改項(xiàng)目流程申報實(shí)施北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹不同類型棚改項(xiàng)目流程項(xiàng)目申報棚改方案初步聯(lián)審會區(qū)政府市重大辦建立棚改分指揮部鎮(zhèn)街上報項(xiàng)目，進(jìn)行摸底調(diào)查及征求各委辦局意見初步方案各委辦局審核同意統(tǒng)一納入計劃申報流程北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹不同類型棚改項(xiàng)目流程一次性招標(biāo)拆建分離拆建國有土地集體土地異地回遷原地回遷非商品房原地回遷商品房國有土地原地回遷商品房平衡資金經(jīng)營性地塊平衡資金經(jīng)營性地塊實(shí)施北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹不同類型棚改項(xiàng)目流程棚改主體的確定方式招標(biāo)政府購買服務(wù)直接授權(quán)PPP棚改主體的確定目前有四種方式：北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹方案關(guān)鍵步驟工作內(nèi)容簡介國有土地征收集體土地征地拆遷土地驗(yàn)收立項(xiàng)棚改方案補(bǔ)償方案北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介方案提出意向棚改方案區(qū)各委辦聯(lián)審區(qū)政府審核市各委辦聯(lián)審納入計劃以鎮(zhèn)、街上或者意向主體提出棚改意向初步方案（PPT形式）區(qū)各部門審核同意通過審核并報市政府批準(zhǔn)后市各部門棚改方案的流程北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹方案工作內(nèi)容簡介棚改方案的內(nèi)容4、主要工作內(nèi)容及實(shí)施計劃5、征地實(shí)施方案6、騰退實(shí)施方案7、市政方案8、投資方案9、資金平衡分析10、項(xiàng)目工作措施及實(shí)施效果11、重點(diǎn)事項(xiàng)說明3、方案編制依據(jù)2、棚戶區(qū)改造的原則及方式1、項(xiàng)目基本情況工作內(nèi)容北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介方案補(bǔ)償方案的原則與內(nèi)容原則：1、公平公正、確保民生；2、依法合規(guī)、切實(shí)可行；3、因地制宜、結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)；4、聽取被征收人意見（針對國有土地）。內(nèi)容：總則：目的、項(xiàng)目范圍、主體、工作職責(zé)、被征收人、被拆遷人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵房屋安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）與臨時周轉(zhuǎn)：安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、安置對象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、安置房標(biāo)準(zhǔn)、安置房價格、安置房戶型選擇原則、全部放棄安置房補(bǔ)助、臨時周轉(zhuǎn)未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的處理意見。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)審批種類編制報告種類項(xiàng)目建議書可行性研究報告項(xiàng)目申請報告項(xiàng)目建議書（代可行性研究報告）審批（1）使用政府性資金投資建設(shè)的項(xiàng)目；（2）國家機(jī)關(guān)的基本建設(shè)項(xiàng)目；（3）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。核準(zhǔn)企業(yè)不使用政府資金投資建設(shè)的少數(shù)重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目（北京市政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄）。備案企業(yè)不使用政府資金投資建設(shè)的項(xiàng)目，除重大項(xiàng)目和限制類項(xiàng)目外。立項(xiàng)報告類型北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟立項(xiàng)報件所需材料（1）規(guī)劃條件（2）建設(shè)單位《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼》和公司章程，法定代表人身份證明書，授權(quán)委托書（3）一次性招標(biāo)方案（4）中標(biāo)通知書（5）實(shí)施方案（6）土地預(yù)審（7）棚改冊子（8）區(qū)縣人民政府關(guān)于建設(shè)主體的授權(quán)文件或委托協(xié)議（9）配建公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還需提交行業(yè)主管部門出具同意項(xiàng)目建設(shè)的意見。（10）綠通或環(huán)評批復(fù)項(xiàng)目編制所需材料（1）規(guī)劃條件（2）項(xiàng)目的實(shí)施方案（3）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（4）企業(yè)信息（5）貸款的比例北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介國家政策：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）《關(guān)于印發(fā)<國有土地上房屋征收評估辦法>的通知》（建房[2011]77號）北京政策：《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》（京政發(fā)[2011]27號）《關(guān)于印發(fā)<北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法>的通知》（京建法[2011]16號）

《關(guān)于印發(fā)<北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法>的通知》（京建法[2011]18號）《關(guān)于國有土地上房屋征收和補(bǔ)償有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京建法[2012]19號）《關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會<北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案>的通知》(京建拆[2009]450號)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》(京建法[2016]19號)2017年2月15日起施行關(guān)鍵步驟國有土地征收北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟國有土地征收征收主體市縣級人民政府實(shí)施主體市、縣級人民政府確定的房屋征收部門房屋征收實(shí)施單位房屋征收部門或房屋征收部門委托的單位街道辦事處評估機(jī)構(gòu)征收勞務(wù)拆除服務(wù)審計公司提出征收申請發(fā)布暫停公告選定估價機(jī)構(gòu)開展入戶調(diào)查，預(yù)評估草擬征收補(bǔ)償方案并公布完善補(bǔ)償方案并修改補(bǔ)償方案再次公布認(rèn)定處理未登記建筑開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估落實(shí)補(bǔ)償資金及安置房源作出征收決定并公告公示估價結(jié)果并送達(dá)估價報告簽訂補(bǔ)償協(xié)議審計、結(jié)案北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹征地拆遷《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（2003京政令124號）1、集體土地房屋拆遷依據(jù)2、明確拆遷人的概念3、宅基地面積認(rèn)定的基本原則工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟集體土地征地拆遷&拆遷騰退拆遷騰退落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。提出農(nóng)民新村建設(shè)的拆遷補(bǔ)償問題。農(nóng)民合作建房，是農(nóng)民自己出資改善居住條件的一種建房形式，不同于國家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策不適用于《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村可根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿，自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹制定騰退工作方案召開騰退專題會，根據(jù)市、區(qū)兩級政府的相關(guān)文件，確定騰退實(shí)施主體組織實(shí)施對各服務(wù)公司的招標(biāo)工作組織入戶調(diào)查召開鄉(xiāng)代表會，初步確定區(qū)位價、房屋安置辦法等細(xì)則，并審議通過實(shí)施細(xì)則召開村級代表大會，宣傳政策正式啟動騰退工作，組織實(shí)施補(bǔ)償安置相關(guān)工作工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟集體土地拆遷騰退北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的大市政是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘市政驗(yàn)收、移交資料供地驗(yàn)收手續(xù)驗(yàn)收現(xiàn)場驗(yàn)收成本驗(yàn)收工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟土地驗(yàn)收北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹核查項(xiàng)目資料核查權(quán)屬文件地上物測繪及現(xiàn)場踏勘核查解押情況區(qū)（國土分局）組織項(xiàng)目現(xiàn)場驗(yàn)收并形成初審意見分局驗(yàn)收意見市中心部門內(nèi)審供地驗(yàn)收內(nèi)審會內(nèi)審會會議紀(jì)要其他項(xiàng)目：市場部組織土地入市企業(yè)為主體項(xiàng)目現(xiàn)場移交儲備部國土分局初審市國土局復(fù)核現(xiàn)場驗(yàn)收完成工作內(nèi)容簡介關(guān)鍵步驟土地驗(yàn)收北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹工作內(nèi)容簡介棚改全流程集體土地棚改流程國有土地棚改流程北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN

四、二者比較分析4.組織管理5.投融資方式6.回遷安置方式3.項(xiàng)目申報要求7.實(shí)施方案的位置和作用2.開發(fā)模式1.主體8.棚改和一級開發(fā)代征代拆遷地塊處理9.成本審計北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN1.主體：授權(quán)主體主要有：市土儲中心、區(qū)縣分中心、聯(lián)儲、通過公開招標(biāo)確定、直接授權(quán)國企等。實(shí)施主體主要是在前三種授權(quán)主體下再通過公開招標(biāo)、直接委托等方式確定項(xiàng)目具體實(shí)施企業(yè)（分帶資和不帶資）。

一級開發(fā)分為授權(quán)主體和實(shí)施主體。

北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN1.主體：

棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體和實(shí)施主體：

各區(qū)縣政府各區(qū)縣可通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等公開方式確定改造實(shí)施主體。實(shí)施主體責(zé)任主體主體北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN棚改購買服務(wù)主體及承接主體：

2016年5月16日，按照《關(guān)于政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)的實(shí)施意見》京財經(jīng)二[2016]770號文，

市重大辦和區(qū)住建委為購買服務(wù)主體，可采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判（磋商）、單一來源采購、政府授權(quán)等方式確定承接主體。各區(qū)縣住建委為了免責(zé)凡是在文件發(fā)布之后的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目承接主體大多都采用公開招標(biāo)方式。1.主體：北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN2.開發(fā)模式：參與土地一級開發(fā)企業(yè)的目的：大多前期參與土地一級開發(fā)公司，其初衷為了土地二級市場去拿這塊土地，主要對地塊情況更加了解，通過一定措施和手段有利于二級土地獲取：帶條件入市（回遷房建設(shè)），通過公開招標(biāo)方式做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村民工作對安置房及相關(guān)商業(yè)用房讓利于被拆遷人。棚戶區(qū)改造方式比較靈活：分為拆建分離模式土地一級開發(fā)模式和一次性招標(biāo)土地一二級開發(fā)聯(lián)動模式。主要涉及文件京國土用[2015]187號文，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地全部為國有存量土地的，可按有關(guān)規(guī)定將棚改前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)；對于主要為集體土地的棚改項(xiàng)目，建議仍按現(xiàn)行一級開發(fā)模式推進(jìn)。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN項(xiàng)目土地一級開發(fā)棚戶區(qū)改造自有資金不低于土地儲備開發(fā)成本的30%自有資金比例20%回遷房立項(xiàng)多采用三定三限項(xiàng)目，需要單獨(dú)選址單獨(dú)立項(xiàng)往往跟棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一起立項(xiàng)（單獨(dú)選址外遷除外），棚戶區(qū)改造主體同時也是回遷房建設(shè)主體成本審核前期允許回遷房的建設(shè)成本和安置房的銷售的差價計入土地一級開發(fā)成本，后期不允許計入。允許差價計入開發(fā)利潤率三定三限回遷房參照類似經(jīng)適房建設(shè)的利潤率3%進(jìn)行核定。拆建分離的項(xiàng)目利潤率參照37號文，一次性招標(biāo)的項(xiàng)目安置房利潤率不超過15%2.開發(fā)模式：北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN3.項(xiàng)目申報要求：土地一級開發(fā)項(xiàng)目必須具備地塊控規(guī)符合兩規(guī)。具體流程：編制一級開發(fā)實(shí)施方案—區(qū)國土審核—上報區(qū)政府審批—上報市土儲中心—專家會—聯(lián)席會—上報市政府。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目往往比較靈活，對應(yīng)尚未取得地塊控規(guī)，或者上位規(guī)劃沒有確定的項(xiàng)目可以納入儲備項(xiàng)目。具體流程：編制棚改開發(fā)實(shí)施方案（前期）—區(qū)住建委審核—區(qū)組織相關(guān)委辦局過會通過—報區(qū)政府—上報市重點(diǎn)辦—四委聯(lián)席會—上報市政府。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN4.組織管理：土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)項(xiàng)目管理對應(yīng)區(qū)國土分局土地儲備分中心，上級為市土儲中心。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目城六區(qū)各區(qū)重大辦，上級為市重大辦；近遠(yuǎn)郊區(qū)為區(qū)住建委棚改辦，上級為市保辦。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN5.投融資方式土地一級開發(fā)：自有資金+銀行貸款模式，對資金平衡有嚴(yán)格的要求，對抵押物也有要求，有銀行貸款、信托資金等方式存在高出國家規(guī)定利率情況，并在審計中不予確認(rèn)。棚改：可以存在虧損，政府承諾財政兜底（平谷府前街項(xiàng)目）。大致分為三類：（1）政府授權(quán)公司自營自有資金+銀行貸款模式；（2）政府購買棚改服務(wù)，購買服務(wù)范圍包括：征地拆遷服務(wù)及安置房籌集、公

益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(一次性招標(biāo)是典型政府購買服務(wù))；（3）PPP模式。參與政策性銀行有：國開行和農(nóng)發(fā)行。(注：

農(nóng)發(fā)行對借款主體要求：國有獨(dú)資及控股企業(yè)、融資平臺公司、央企

及所屬企業(yè)、非國有上市企業(yè)與地方政府或國有企業(yè)合資成立的項(xiàng)目公司。）北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式——房屋產(chǎn)權(quán)類型和定義集體占地

參經(jīng)（城六區(qū)多以危改轉(zhuǎn)土地一級開發(fā)項(xiàng)目）

三定三限（主要方式）Text商品房（帶條件入市還見商品房）回遷安置方式

土地一級開發(fā)：北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式

回遷安置方式參經(jīng)（普遍采用）參照三定三限商品房（一次性招標(biāo)）棚戶區(qū)改造：北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式

北京市國土資源局《關(guān)于加快辦理棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目有關(guān)用地手續(xù)問題的請示》（京國土用【2015】187號）中關(guān)于安置房建設(shè)指出：“三定三限三結(jié)合”項(xiàng)目是依據(jù)2007年市政府批準(zhǔn)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》（京國土市【2007】774號文），主要為解決當(dāng)時土地儲備和一級開發(fā)、國家及市重點(diǎn)工程等項(xiàng)目征地困難問題，其對現(xiàn)在的棚改工作中的安置房建設(shè)的適用性有待考量。原土地一級開發(fā)對應(yīng)審批的三定三限房項(xiàng)目，一級開發(fā)已經(jīng)有安置的需嚴(yán)格按照三限房要求進(jìn)行安置，富余三限房，按相關(guān)政策需區(qū)縣政府收回后，撤出土地一級開發(fā)三限房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而對棚戶區(qū)改造對接安置房，應(yīng)該可以打破人均50平方米安置限制，但會涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程相應(yīng)二次征稅的問題。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式回遷安置房的三種情況以地定安置房

以現(xiàn)有宅基地面積拆一還一，不受人口規(guī)模限制典型例子：三定三限以人定安置房既考慮人少地多，也兼顧人多地少二者結(jié)合北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式以地定安置房的模式：

以現(xiàn)有宅基地面積進(jìn)行拆一還一，目前實(shí)行區(qū)縣有密云、懷柔，適用于遠(yuǎn)郊區(qū)縣人少地多情況。法理依據(jù)物權(quán)法。優(yōu)缺點(diǎn)分析，只要充分掌握了棚戶區(qū)改造宅基地的量，在棚改方案中安置房規(guī)模只需考慮戶型和選房造成安置面積超出總控制標(biāo)準(zhǔn)的，如一戶宅基地超出面積設(shè)定20平方米或安置房按現(xiàn)有宅基地面積乘以1.1作為安置房總控制規(guī)模；不受人口規(guī)模限制。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式以人定安置房的模式：

典型例子就是三定三限，原先在全市土地一級開發(fā)范圍內(nèi)全面推行，目前在編制棚戶區(qū)改造實(shí)施方案中我們也經(jīng)常作為安置房總規(guī)?？刂埔罁?jù)。法理按照全國建設(shè)用地平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定。優(yōu)缺點(diǎn)分析人均50平方米安置面積不足的問題，原來土地一級開發(fā)項(xiàng)目多報安置人口，經(jīng)常對現(xiàn)有人員安置進(jìn)行放大50%-100%，三定三限項(xiàng)目收緊后，嚴(yán)格按照戶籍內(nèi)和戶籍外人口的人均50進(jìn)行安置。海淀山后人均安置面積到75平方米，潞城棚改人均62平方米。

北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN6.回遷安置方式上述二者結(jié)合的模式：

既考慮人少宅基多情況下按宅基地面積的100%（海淀肖家河）、70%（通州潞城棚改、順義項(xiàng)目）；同時也兼顧人口多地少按照被安置人均50平方米安置房的需求。適用城區(qū)、近郊區(qū)。再次提醒我們棚改方案編制人員人均50平方米安置房到底行不行？北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN7.實(shí)施方案的位置和作用不同

土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制：

從審批類到咨詢類過度前提具備控規(guī)

編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案

區(qū)土儲中心

區(qū)政府市土儲中心（專家會），完成土地一級開發(fā)授權(quán)。

審核依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：《北京市土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制和審核暫行辦法》（送審稿）經(jīng)市土儲中心一級開發(fā)實(shí)施方案專家評審會議紀(jì)要通過項(xiàng)目，作為通過招標(biāo)方式確定實(shí)施主體計取開發(fā)利潤率基數(shù)和依據(jù)，不會因最終審計成本變化而調(diào)整。北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN7.實(shí)施方案的位置和作用不同棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的編制

入計劃大表棚改方案編制

主體授權(quán)前的細(xì)化實(shí)施方案

主體授權(quán)后的棚改細(xì)化方案的編制

各個區(qū)縣不斷出臺相關(guān)配套方案辦法完善棚戶區(qū)改造12334

西集鎮(zhèn)中心區(qū)棚改安置方案問題和具體應(yīng)用5北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN

2013年、2014年入大表棚改項(xiàng)目幾乎沒有編制前期方案，直接由實(shí)施單位上報基本情況。2015年重大辦組織聯(lián)席會涉及近遠(yuǎn)郊區(qū)縣采用693號文棚改項(xiàng)目時需要編制前期棚改方案。相比較土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案的審核，棚改前期方案比較寬松，在不具備地塊控規(guī)可以納入儲備項(xiàng)目，對資金平衡也比較寬松。編制標(biāo)準(zhǔn)參照土地一級開發(fā)實(shí)施方案。棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的編制（1）入計劃大表棚改方案編制北京市土地一級開發(fā)與棚改區(qū)別介紹金利安JINLIAN（2）主體授權(quán)前的細(xì)化實(shí)施方案：細(xì)化方案在棚改位置——昌平區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作流程圖

從行政審批類到咨詢類，給棚改實(shí)施方案提出更高水平和要求，即如何真正能體現(xiàn)棚改實(shí)施方案價值和作用，如何對得起咱們的合同額和服務(wù)內(nèi)容。更加強(qiáng)調(diào)實(shí)施方案對棚戶區(qū)改造重要的指導(dǎo)作用：

①規(guī)劃實(shí)施方案；②征地補(bǔ)償方案；③拆遷補(bǔ)償和安置方案；

④回遷房建設(shè)方案；⑤項(xiàng)目分期方案；⑥耕地占補(bǔ)平衡方案；