海納廣告大湖之都島策略提報第1頁/共71頁時隔兩年零三個月，海納再次站在大湖岸邊……第2頁/共71頁零九年的二月寒天，在大湖第3頁/共71頁第4頁/共71頁一一年的五月艷陽天，依然在大湖第5頁/共71頁Good-looking!Beautiful!Wonderful!

第6頁/共71頁MAKETHECHANGE.改變是態(tài)度[大湖之都島3營銷策略提報]第7頁/共71頁

胡文瑩（大湖置業(yè)顧問）如是說：我在大湖三年。大湖的確改變了很多，漂亮了。樣板段依然是觀瀾郡。西岸沿湖景觀很好。大湖的工程跟不上銷售。大湖賣不起價，但大湖不愁賣。（最后一句）我是絕對不會在大湖買房子的?，F(xiàn)實。真實。誠實。第8頁/共71頁我們應該為大湖的改變鼓鼓掌，但同時，我們也應該深知改變大湖依然任重道遠。第9頁/共71頁島3是什么？第10頁/共71頁

島3建成N年。島3依然在湖邊。島3雜草叢生。島3有人有菜地。島3破敗難堪。島3產品陳舊。島3離悍民很近。島3九月開賣。島3改造中。（最重要的）島3是別墅+洋房。第11頁/共71頁百廢待興島3是大機會THECHANCE[海納觀點]第12頁/共71頁針對島3海納做一個簡單的推論題：現(xiàn)有的團隊配置+慣性營銷策略+產品升級+現(xiàn)場改造=島3依然售罄同時，島3=升級版原有客戶層=昌南價值低廉別墅洋房島3=大湖之都第13頁/共71頁

最關鍵的是島3可以賣掉（關鍵是有無企圖心）。那么，海納可以再大膽一些，做一些有益的嘗試，做一些加分動作：在“溫飽問題”可以解決的前提條件下，島3的價值是時候放大了?。ㄌ炀车闹薪ㄈ止さ貥影寰褪切盘枺┑?4頁/共71頁島3之于大湖：由于島3是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3有機會拔高，有機會跳出昌南邊緣地帶。由于島3是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3可以獨立存在。由于島3是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3可以重新定位、重新定價、重新定客群。由于島3是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3有機會指導、掩護后期項目開發(fā)。第15頁/共71頁島3之于南昌正榮品牌：由于島3是別墅洋房，九月入市，不奢求其為正榮御朝陽添彩增色，但同檔期上市的兩個項目在別墅氣質上應當保持一致，在南昌正榮全面釋放高端產品供應商形象上保持一致。第16頁/共71頁島3之于大湖是機會，之于南昌正榮品牌是站位。Summary總結第17頁/共71頁上天給了大湖一次重來的機會，我們必須抓住。[如何做]第18頁/共71頁（售樓處）正榮會改造成島3營銷中心樣板段湖上登陸碼頭湖上看房動線看完樣板段陸地回程動線第19頁/共71頁售樓處湖上看房動線陸地看房通道園林路面改造建議湖上看房游船停放碼頭島三沿湖岸改造建議圍墻圍檔回售樓處座觀光車處保案站崗小船停放島3第20頁/共71頁島3營銷大原則一將島3單獨剝離出大湖之都營銷體系，營銷推廣層面視島3為獨立別墅項目創(chuàng)作。第21頁/共71頁島3營銷大原則二思考第22頁/共71頁青云譜區(qū)政府南昌縣政府本案匯仁陽光花園棕櫚灣幸福時光力高國際城保集半島偉夢清水灣景城銘郡金色學府魏瑪峰尚豐源淳和璽園英倫國際主要競爭樓盤高層競爭樓盤次要競爭樓盤大湖之都目前競爭樓盤分布圖第23頁/共71頁以大湖慣性營銷模式下的競爭別墅洋房分布圖閩順項目本案青山湖艾溪湖瑤湖象湖前湖丹石街區(qū)英倫國際鹿鼎愛丁堡第24頁/共71頁大湖之都周邊洋房競爭樓盤恒茂英倫國際洋房銷售價格：6000元左右/㎡綠都丹石街區(qū)洋房銷售價格：5800元左右/㎡第25頁/共71頁本案天沐君湖銀億上尚城水謝花都萬科潤園萬科青山湖御湖國際香溢花城中大青山湖浪琴灣凱美怡和凡爾塞宮中興和園青山湖艾溪湖瑤湖象湖海域香廷前湖紫金園綠湖豪城黃家湖紅谷一品香逸瀾灣蝶子湖香緹溪岸世紀風情南昌市湖景別墅洋房參考項目分布圖第26頁/共71頁一、青山湖：官墅區(qū)二、艾溪湖：商墅區(qū)三、梅湖、前湖、象湖：文化湖墅區(qū)四、黃家湖、碟子湖：自造湖景資源墅區(qū)南昌湖景別墅總結一第27頁/共71頁南昌湖景別墅總結二[第一價值梯隊樓盤]萬科青山湖、浪琴灣、凡爾塞宮等（別墅：2.8-4萬元/㎡）[第二價值梯隊樓盤]萬科潤園、御湖國際、綠地海域香廷、香逸瀾灣等（別墅：2-3萬元/㎡，洋房：1.1-1.3萬元/㎡精裝

）[第三價值梯隊樓盤]凱美怡和、香緹溪岸、綠湖豪城、水謝花都二期、天沐君湖、紫金園（別墅：1.6-2.5萬元/㎡，洋房9千元/㎡

）[第四價值梯隊樓盤]紅谷一品、銀億上尚城、中興和園（別墅：1.3-2萬元/㎡，洋房8千元/㎡

）第28頁/共71頁[島3可預計銷售價格區(qū)間]別墅：參考1.3萬元/㎡定價洋房：6000元/㎡—8000元/㎡定價（市場分析見附件）第29頁/共71頁島3營銷大原則二將島3納入到南昌湖墅大范疇中（寧做鳳尾，不為雞頭）如此營銷才能將島3的湖資源價值認同化、最大化。將母體為“乙級”的島3納入到“甲級聯(lián)賽”中競爭，即使姿態(tài)放到最低，其價值也能更大，先站住腳跟再謀求更高發(fā)展。島3如果成功，對于后續(xù)朗逸灣的市場認知和價值攀升又是一記強心劑。第30頁/共71頁[總結島3兩大營銷原則]南昌湖墅家族一員+獨立私屬墅區(qū)第31頁/共71頁[島3的賣點梳理]

一、湖，當然是湖，依然是湖，依然是最大的賣點。（但：南昌唯一內湖湖岸墅區(qū)）二、私屬獨立別墅。三、英倫風格。四、（改造后）疊墅（洋房），贈送空間。（由于前期資料提供有限，其他賣點進一步完善）第32頁/共71頁[島3定位語]湖中央英倫墅第33頁/共71頁似乎感覺還在談湖。大湖已經談了七年的湖了。湖已經被說干了、說死了。南昌人民都懂的。對不起，海納要給到島3新的生命力，看湖的人不一樣了，所以看湖的心也不一樣了。第34頁/共71頁琥珀（墅）音通“湖泊”。琥珀是數(shù)千萬年前的樹脂被埋藏于地下，經過一定的化學變化后形成的一種化石珍寶，和大湖項目的開發(fā)進程極為相似。琥珀自古以來是歐洲貴族佩戴的傳統(tǒng)飾品，代表著高貴、古典、含蓄的美麗，亦和英倫建筑風格、氣質一致。具有強大的辟邪化煞能量，亦可招財。[島3案名]第35頁/共71頁第36頁/共71頁第37頁/共71頁第38頁/共71頁第39頁/共71頁品牌、地段、資源、總價決定島3是改善型類別墅產品。客群中偏高，追求性價比和湖景生活相結合。第40頁/共71頁從英格蘭的湖說起。第41頁/共71頁那是大地的眼睛，望著它的人能測出他自己天性的深與淺。湖邊的樹木是睫毛一樣的鑲邊，而四周森林蓊郁的群山和山崖是它的濃密突出的眉毛。

——梭羅的《瓦爾登湖》淺淺的一層溪水流逝了,但永恒留在了原處。

——梭羅的《瓦爾登湖》卷首與卷尾語在瓦爾登湖，梭羅回歸自然，崇尚簡單純樸的生活，追求理性空靈的精神境界。看湖、聽湖，找到生活的本義。第42頁/共71頁這是眼睛和心靈享受的地方。

——英國著名詩人威廉·華茲華斯讓人忘掉生活中的區(qū)別:年齡、財富。

——英國浪漫主義詩人濟慈在溫德米爾湖，忘卻塵世的喧囂，忘記自己。境界，由湖而生。第43頁/共71頁“非淡泊以明志”。當人生修為到一定程度后，內心平靜，使得盡善美。讓我住進湖的心里。默然。寂靜。歡喜。非海。非江河。平靜的漣漪開來。第44頁/共71頁[島3廣告語]層層歷練心泊坦然大湖的心境需如此、正如此，島3亦如此。第45頁/共71頁第46頁/共71頁視覺表現(xiàn)提示第47頁/共71頁第48頁/共71頁第49頁/共71頁第50頁/共71頁第51頁/共71頁第52頁/共71頁第53頁/共71頁第54頁/共71頁第55頁/共71頁第56頁/共71頁戶外表現(xiàn)提示第57頁/共71頁第58頁/共71頁第59頁/共7