物業(yè)管理機構第1頁/共86頁

物業(yè)管理機構第2頁/共86頁第一節(jié)物業(yè)服務公司

第三節(jié)業(yè)主大會與管委會第二節(jié)物業(yè)服務公司的設置第二章物業(yè)管理機構第四節(jié)物業(yè)服務公司與相關機構的關系第五節(jié)物業(yè)服務公司的管理制度第3頁/共86頁第一節(jié)物業(yè)服務公司

一、物業(yè)服務公司的性質(zhì)與類型（一）物業(yè)服務公司的含義物業(yè)服務公司是指具有法人資格，根據(jù)合同規(guī)定接受業(yè)主或業(yè)主管委會的委托，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應報酬的經(jīng)濟實體。組建原則：企業(yè)化、專業(yè)化、社會化，為用戶提供一個良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務性企業(yè)，具有很強的服務性，所以從本質(zhì)上講，物業(yè)服務公司是為業(yè)主和使用人服務的。從這一點來看提供優(yōu)質(zhì)服務就成了物業(yè)服務公司的首要任務。第4頁/共86頁（二）物業(yè)服務公司的性質(zhì)物業(yè)服務公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。專業(yè)性經(jīng)營性服務性法人資格第5頁/共86頁1．專業(yè)性業(yè)務內(nèi)容的專業(yè)性組織機構的專業(yè)性人員配備的專業(yè)性工具配備的專業(yè)性第6頁/共86頁2．經(jīng)營性經(jīng)營性主要體現(xiàn)在物業(yè)服務公司的經(jīng)營管理所需資源的取得，所提供的服務等都必須遵循等價交換的原則，物業(yè)服務公司用自己的經(jīng)營和管理活動所創(chuàng)造的收入來補償自己的支出，并取得一定的盈利，而不是無償?shù)娜〉煤透冻觥?．服務性物業(yè)服務公司與物業(yè)的業(yè)主或使用人之間的關系，是在商品經(jīng)濟條件下的服務與被服務、受托與委托的關系。從現(xiàn)階段來看，物業(yè)服務公司的服務活動又具有特殊的性質(zhì)，即物業(yè)服務公司在向業(yè)主提供服務的同時，也承擔了部分政府對城市管理的職能，是現(xiàn)代化城市建設和管理的重要組織部分。第7頁/共86頁4．法人資格物業(yè)服務公司經(jīng)由政府授權部門審查、批準、登記后方可從事經(jīng)營管理活動，它符合中國法律規(guī)定的企業(yè)法人的一般特性，有獨立的組織、獨立財產(chǎn)所有權和管理權，能以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。第8頁/共86頁（三）物業(yè)服務公司的類型按其存在的形式劃分獨立的物業(yè)服務公司附屬于物業(yè)開發(fā)公司的物業(yè)服務公司按服務范圍劃分綜合性物業(yè)服務公司專業(yè)性物業(yè)服務公司按投資主體分類全民、集體、聯(lián)營、私營、合資等類型按公司規(guī)模的大小劃分小型、中型和大型第9頁/共86頁按管理層次多少劃分按股東出資形式股份有限公司有限責任公司股份合作公司一個管理層兩個管理層三個管理層按經(jīng)營性質(zhì)劃分純粹的物業(yè)服務公司準物業(yè)服務公司“翻牌”的物業(yè)服務公司第10頁/共86頁二、物業(yè)服務公司的特征1、獨立法人2、獨立經(jīng)濟實體3、”一業(yè)為主、多種經(jīng)營”4、服務內(nèi)容多樣化、范圍窄5、政企分開6、管理體制法律化7、經(jīng)理負責制8、競爭求發(fā)展第11頁/共86頁三、物業(yè)服務公司的權利和義務

見《物業(yè)管理條例》、教材

中華人民共和國建設部第33號令發(fā)布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，一九九四年三月十一日經(jīng)第五次部常務會議通過，自一九九四年四月一日起施行。物業(yè)服務公司的權利：1）根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定物業(yè)管理辦法。2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費。4）有權制止違反規(guī)章制度的行為。5）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。

第12頁/共86頁這些權利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，才能受到法律的保護。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權利來之于合同。第13頁/共86頁物業(yè)服務企業(yè)的義務1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。3）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準。4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。5）提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。第14頁/共86頁6）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告。7）物業(yè)管理合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費，公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構對物業(yè)管理財務狀況進行審計。8）至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目。第15頁/共86頁第二節(jié)物業(yè)服務公司的設置一、物業(yè)服務公司的組建形式（一）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司這類物業(yè)服務公司主要是管理由上級公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢就在于項目有保障，并對項目運行全過程有了較為全面的了解，便于與發(fā)展商（上級單位）協(xié)調(diào)關系。（二）由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)服務公司這類物業(yè)服務公司主要是管理原先已管理的公房。這類公司轉(zhuǎn)制時間不長，政企不分，行政色彩較濃。第16頁/共86頁（三）由大中型企事業(yè)單位自行組建的這類物業(yè)服務公司主要是管理單位自有房產(chǎn)。這類公司也有較重的福利色彩。（四）按照公司法的要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得物業(yè)管理權。這類物業(yè)服務公司比較有活力，但也必須適應市場、提供較好服務方可生存。（五）由街道辦事處組建的這類物業(yè)服務公司主要是管理所轄區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)。此類物業(yè)服務公司可以把基層組織對當?shù)厍闆r比較熟悉的優(yōu)勢發(fā)揮出來。第17頁/共86頁二、物業(yè)服務公司的資質(zhì)管理（一）資質(zhì)等級管理的目的物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力的管理。為了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業(yè)服務企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)服務企業(yè)進行資質(zhì)等級管理。物業(yè)服務企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關職責分工，審批各類物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進行對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。第18頁/共86頁（二）資質(zhì)條件與資質(zhì)等級物業(yè)服務公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。各地條件不同。一般的資質(zhì)條件主要包括：(1)物業(yè)服務公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊資金。(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。(4)有固定的辦公場地和設施。(5)有必要的管理機構和人員。(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。(7)能夠獨立承擔民事責任。第19頁/共86頁2004年2月24日建設部第29次常務會議討論通過發(fā)布了《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并自2004年5月1日起執(zhí)行，根據(jù)建設部頒布的《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級。各等級物業(yè)服務公司可承攬業(yè)務范圍不同。第20頁/共86頁（三）資質(zhì)等級審批資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。第21頁/共86頁新成立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：1.營業(yè)執(zhí)照。2.企業(yè)章程。3.驗資證明。4.企業(yè)法定代表人的身份證明。5.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書的勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。新設立的物業(yè)服務企業(yè)按照最低等級核定，并設一年的暫定期。第22頁/共86頁申請核定資質(zhì)等級，必須提交下列文件和資料：(1)資質(zhì)等級申報表；(2)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(3)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書的勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程和財務負責人的職稱證書和勞動合同；(5)物業(yè)服務合同復印件；(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。第23頁/共86頁（四）日常資質(zhì)管理1.實行年檢制度。2.取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件。3.不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務。4.不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。5.及時辦理變更手續(xù)。第24頁/共86頁（五）資質(zhì)不予審批的情況物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準。見教材P32（六）違規(guī)處理見教材P32第25頁/共86頁三、物業(yè)服務公司的機構設置（一）組織機構設置的基本要求1.具備服務性功能2.充分發(fā)揮公司職員的潛能3.關系協(xié)調(diào)4.高效、靈活第26頁/共86頁（二）物業(yè)服務公司組織機構設置的原則1.目標原則2.分工協(xié)作原則3.權責對應原則4.統(tǒng)一領導、分級管理原則5.有效管理幅度原則第27頁/共86頁（三）物業(yè)公司的機構設置本著有利于統(tǒng)一領導、分級管理、精干高效的原則按需設置機構，一般設六個部門：

1、經(jīng)理室：公司的最高級指揮決策機構

2、辦公室：經(jīng)理領導下的綜合管理部門、公司的窗口

3、財務部：經(jīng)濟管理部門

4、工程部：技術管理部門

5、管理部：業(yè)務主管部門

6、經(jīng)營服務（發(fā)展）部：從事各種經(jīng)營項目有的還有開發(fā)部、品管部等

第28頁/共86頁例：福州融僑物業(yè)管理有限公司福建省大型專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，成立于1997年10月，屬外商獨資的國家一級物業(yè)管理企業(yè)，公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。

公司由“一室五部十八處”組成管理架構，即總經(jīng)室、人力資源部、質(zhì)量保證部、計劃財務部、工程部、安全事務部，下屬單位有元洪大廈物業(yè)管理中心（元洪大廈物業(yè)管理處、元洪公寓物業(yè)管理處、規(guī)劃大廈管理處、國土大廈管理處）、融僑花園Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)物業(yè)管理處、元洪錦江花園物業(yè)管理中心（元洪花園Ｉ期管理處、商場）、融僑錦江花園物業(yè)管理中心（融僑錦江花園A、B、C、D、E區(qū)物業(yè)管理處）、江南水都物業(yè)管理中心（水鄉(xiāng)別墅物業(yè)管理處、水都物業(yè)管理處、杰座管理處）、金域藍灣物業(yè)管理處、水印長天、福清項目（福清公館、融僑城）公司現(xiàn)有員工1164余人，員工經(jīng)崗前培訓，專業(yè)技術人員、業(yè)務骨干持證上崗率均為100%。

第29頁/共86頁公司組織結構圖第30頁/共86頁分公司組織結構圖第31頁/共86頁物業(yè)管理處組織結構圖第32頁/共86頁（四）物業(yè)服務公司主要機構的職責1．辦公室辦公室是總經(jīng)理室領導下的綜合行政管理部門，負責處理日常行政事務、管理公司的人事檔案的后勤工作。它的工作范圍是：1)貫徹黨的路線、方針、政策和上級指示。2)負責公司級會議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會議期間各部門工作的開展以及會議決定的督促和檢查。3)根據(jù)領導的布置和要求及時準確地起草或打印、復印各類文件資料。第33頁/共86頁4)做好文書檔案和有關資料的管理工作。5)做好人事管理工作，保管好員工的檔案，根據(jù)需要做好人力資源管理工作。6)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作。根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休工作，并負責辦理員工請假、休假的有關手續(xù)。7）負責公司員工的文化教育、知識更新、思想政治教育的有關管理工作。8）負責各自有關辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。第34頁/共86頁2．財務部負責統(tǒng)籌整個公司物業(yè)管理費用的收入和支出。在總經(jīng)理領導下，積極參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好會計核算工作。具體職責范圍是：1)制定公司年度財務計劃和管理費預算方案。2)監(jiān)督各管理處的管理費收繳工作，監(jiān)控管理費的使用。3)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚，在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表。4)按銀行有關制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，加強現(xiàn)金管理，做好結算工作。對各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況，進行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導。5)妥善保存會計檔案資料，接受稅務機關、上級主管部門和本單位領導的監(jiān)督檢查，及時提供財務資料，如實反映情況。第35頁/共86頁3.工程部工程部是企業(yè)重要的技術管理部門，其具體職責范圍包括：1)制定設施、設備運行和維修管理總體方案；編制維修計劃和年度預算方案。2)擬定各項工程運行維修管理制度、規(guī)定和工作程序3)負責能源供應、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)的運行管理。4)全面負責各種動力設備、機器設備、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水管道、各種用具等設施、設備的維修與管理工作，保證各種設施、設備始終正常運轉(zhuǎn)。5)隨時檢查各種設施、設備技術狀況，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，并組織貫徹實施。6)每年搞好設備換季檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。7）負責設施、設備更新改造組織工作。第36頁/共86頁4．綜合管理部這是體現(xiàn)物業(yè)管理職能的核心部門，負責對各管理處實施全面的指導、協(xié)調(diào)和管理。其職責范圍包括：1)負責公司對外聯(lián)系、公司形象宣傳、社區(qū)活動創(chuàng)意等。2)負責向各管理處傳達公司有關指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。3)協(xié)調(diào)公司同業(yè)主的關系，組織召開業(yè)主大會或管委會會議。4)負責對業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。第37頁/共86頁5)建立和管理業(yè)主檔案。6)負責小區(qū)內(nèi)市政設施和綜合環(huán)境的檢查。7）負責住戶裝修方案的審批。8)負責小區(qū)內(nèi)違章建筑的處理。9)對管理處的工作進行經(jīng)常性檢查監(jiān)督，及時總結和匯報情況。10）協(xié)助、協(xié)調(diào)工程部、保安部、保潔綠化部等部門的工作。第38頁/共86頁5.保安部負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、車輛和消防安全管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身和財產(chǎn)安全，保證正常的工作生活秩序。6．保潔綠化部負責物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化。如公共區(qū)域的清掃、水池的清潔、化糞池清理、噴灑藥水、養(yǎng)護花草樹木、布置園林小品、提供有償清潔、花木租售等服務7．經(jīng)營發(fā)展部負責籌劃和從事各種經(jīng)營項目，為業(yè)主（或使用人）提供全方位的生活、辦公服務，包括各種居家服務和綜合代辦服務，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、家電維修等多種經(jīng)營服務。第39頁/共86頁作業(yè)：查找福州泰禾物業(yè)管理有限公司（或其他物業(yè)公司）部門崗位職責

第40頁/共86頁（五）物業(yè)公司的人員配置及職責根據(jù)所處的崗位和承擔的責任分3個層次：（1）高級管理人員：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、三總師（總會計師、總工程師、總經(jīng)濟師）（2）中級管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各項目的主管負責人（3）一般員工：從事管理和經(jīng)營服務活動的具體工作者第41頁/共86頁上述三個層次人員的基本素質(zhì)：（1）要有服務至上的服務意識（2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德（3）要有較寬的知識面、層次越高、要求越高（4）要有所從事崗位的必備知識和相應能力各個不同的崗位還應由各自的崗位職責。第42頁/共86頁第三節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會一、業(yè)主的權利和義務（一）業(yè)主的權利根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。3）提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。第43頁/共86頁4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權。5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權。6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第44頁/共86頁（二）業(yè)主的義務根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中、必須履行下列義務：1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等多方面的規(guī)章制度。3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。5）按時交納物業(yè)服務費用。6）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。第45頁/共86頁二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會（一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務的業(yè)主自治管理組織。如果業(yè)主人數(shù)過多，可由按照一定比例推選出的業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權力機構。業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上持投票權的業(yè)主出席方能召開。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。業(yè)主大會一般每年至少召開一次，還可根據(jù)需要召開臨時會議。第46頁/共86頁（二）業(yè)主大會的召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的召集人是業(yè)務行政管理部門和開發(fā)建設單位，按照法定程序和形式召集。當入住率達到一定比例時（如50%）或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交業(yè)主使用已滿兩年時，可召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。以后每年應召開一次業(yè)主大會，由業(yè)主大會選舉出的業(yè)主委員會負責召集。根據(jù)需要，還可以召開業(yè)主大會臨時會議。第47頁/共86頁臨時會議的召開條件是：1）發(fā)生重大事件有及時處理的必要，經(jīng)物業(yè)管理組織或業(yè)主委員會請求時。2）經(jīng)過占全體業(yè)主一定比例（20％以上）有投票權的業(yè)主，以書面形式說明召集的目的和理由。業(yè)主大會必須達到法定人數(shù)才可召開。法定人數(shù)為已入住且有投票權的業(yè)主的50％以上?！段飿I(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。第48頁/共86頁（三）業(yè)主大會的職責1）制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等文件。2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。3）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。5）制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。首次業(yè)主大會上，還應聽取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所做的物業(yè)管理前期報告，以及物業(yè)服務企業(yè)關于物業(yè)驗收的報告。第49頁/共86頁三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會概述業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準的代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主合法權益的社團組織。其合法權益受國家法律保護。業(yè)主委員會具有重要作用：業(yè)主委員會代表了全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主、物業(yè)服務公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的橋梁。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，代表業(yè)主或使用人的利益，協(xié)助物業(yè)服務公司落實各項管理工作。第50頁/共86頁（二）業(yè)主委員會組織的產(chǎn)生與注冊產(chǎn)生：業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。第一屆業(yè)主委員會的產(chǎn)生是由物業(yè)管理行政主管部門（居民委員會）會同開發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，登記注冊。所提交的材料為：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主大會會議紀錄和會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員基本情況。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進行審查，如果都符合有關法規(guī)和條例規(guī)定，則應在接到申請書之后的15日內(nèi)，批準設立業(yè)主委員會。每屆業(yè)主委員會任期為3年，由業(yè)主大會進行改選。第51頁/共86頁（三）業(yè)主委員會的組織業(yè)主委員會由業(yè)主大會選出的代表組成。代表人數(shù)的多少主要取決于物業(yè)規(guī)模的大小。實踐中，代表的數(shù)量一般取業(yè)主總數(shù)的20％左右，選舉出的代表要具有代表性，一般是5-13人。業(yè)主委員會設立主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書1-2名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務，執(zhí)行秘書可以不是委員會委員。業(yè)主委員會主任、副主任、秘書可以是專職的，也可以是兼職的。根據(jù)承擔的工作情況，可以適當領取一定報酬。第52頁/共86頁（四）業(yè)主委員會的職責《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責。第53頁/共86頁四、業(yè)主委員會委員1．委員的產(chǎn)生由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。任期3年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，由業(yè)主大會確認。第54頁/共86頁2．委員的名額分配原則：做到科學、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。名額的分配方式應考慮占有物業(yè)的多少。名額的分配還應注意空間的分布，盡量做到一處物業(yè)內(nèi)空間上均勻分布委員的名額。如果物業(yè)是一個住宅區(qū)，則每棟樓之間分配要平衡，每一棟樓各樓層、朝向、方位也要均衡。名額分配還應考慮業(yè)主性質(zhì)、階層等的均衡。第55頁/共86頁3.擔任委員的條件擔任委員的業(yè)主要具備以下條件：1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具有完全民事行為能力的業(yè)主。2）遵守國家有關法律法規(guī)。3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。5）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力。6）具有必要的工作時間。

第56頁/共86頁出現(xiàn)以下情形之一的，其委員資格終止：1）任期屆滿的。2）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。3）因疾病等原因喪失民事行為能力的。4）因犯罪被依法限制人身自由的。5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的。6）不履行業(yè)主法定義務的。7）無故缺席委員會會議連續(xù)3次以上。8）因其他原因不宜繼續(xù)擔任的。有前款第一至第四項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第五至第八項所列情形之一的，需經(jīng)業(yè)主大會會議決定。第57頁/共86頁五、管理規(guī)約管理規(guī)約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權利義務的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要基礎性文件，它一般由管委會依據(jù)當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。第58頁/共86頁管理規(guī)約所應包括的主要內(nèi)容1）物業(yè)名稱、地點、面積及戶數(shù)。2）公共場所及公用設施狀況。3）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項的方式。4）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、公用設施的權益。5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利與應承擔的義務。6）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務公司的監(jiān)督權。7）物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護及管理等各項費用的繳納。8）業(yè)主應遵守的行為準則。9）違反管理規(guī)約的責任。10）其他有關事項。第59頁/共86頁第四節(jié)物業(yè)服務公司與相關機構的關系一、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理機構，它們共同擁有著一定范圍內(nèi)的物業(yè)。業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，而物業(yè)服務企業(yè)是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)，由此形成了它們之間一定的關系。第60頁/共86頁1．經(jīng)濟上的合同關系物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主通過簽訂物業(yè)管理委托合同，雙方分別承擔各自的權利和義務，物業(yè)服務企業(yè)應按合同規(guī)定及要求提供相應的服務，并在日常的工作中接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；同時，業(yè)主和業(yè)主委員會應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展工作，并按時繳納物業(yè)管理委托合同中寫明的各項費用。雙方在經(jīng)濟上的關系是平等的。第61頁/共86頁特點有：（1）聘用與被聘用的關系聘用者是業(yè)主委員會，被聘用者是物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權選擇不同的物業(yè)服務公司提供服務與管理。（2）委托與被委托關系業(yè)主委員會愿意以多少錢購買什么樣的服務，物業(yè)服務企業(yè)提供何種服務按什么標準收費，為誰提供服務，完全是一種經(jīng)濟活動中的委托代理關系。委托代理是基于被代理人的委托而產(chǎn)生的代理關系，是通過委托合同實現(xiàn)的。（3）相對獨立的運作關系物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會都是獨立運作的組織，都無權干預對方的內(nèi)部活動。第62頁/共86頁2．法律上的平等關系物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會之間是提供服務和享受服務的關系，受委托人和委托人之間的關系在法律地位上是平等的，簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)服務企業(yè)的自由，物業(yè)服務企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。第63頁/共86頁3．工作上的合作關系在物業(yè)管理工作中，由于業(yè)主委員會代表所有業(yè)主，故在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理活動中，不可避免地經(jīng)常同物業(yè)服務企業(yè)進行聯(lián)系，由此產(chǎn)生了雙方之間的合作關系。雙方應根據(jù)委托合同中規(guī)定和要求的權利和義務進行合作。第64頁/共86頁二、物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系從是否存在隸屬關系來看，有兩種情況：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附設物業(yè)服務企業(yè)該種物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從屬關系。2．委托專業(yè)物業(yè)服務公司實施物業(yè)管理一般來說，業(yè)主委員會成立之前，第一次選聘物業(yè)服務企業(yè)的工作由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成，可以通過公開招投標的方式選聘專門從事物業(yè)管理的企業(yè)實施物業(yè)管理，這樣，物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構成了聘用的合同關系，雙方依照合同規(guī)定行使各自的權利并履行各自的義務。當業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)服務公司則由業(yè)主委員會負責。第65頁/共86頁三、物業(yè)服務企業(yè)與政府管理部門的關系1．物業(yè)服務企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關系房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的歸口管理工作，物業(yè)服務企業(yè)須在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導下開展工作。但政府管理部門不直接參與物業(yè)服務企業(yè)管理活動。各級房地產(chǎn)行政主管部門負責城市物業(yè)管理的宏觀管理和調(diào)控制定城市有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策，并組織實施監(jiān)督和檢查，組織引導物業(yè)管理工作的工作方向等。應當特別強調(diào)指出的是，政府在物業(yè)管理中就是立法、指導、推動、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施，把政府自身的各項行政管理工作落到實處。第66頁/共86頁房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)進行行政管理的主要工作包括：物業(yè)管理合同備案管理；物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)審批；對物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)人員進行業(yè)務培訓、考核與注冊；檢查監(jiān)督物業(yè)維修基金的管理與使用；組織物業(yè)服務企業(yè)參加物業(yè)管理評比等。第67頁/共86頁房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導工作，體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）組織物業(yè)服務企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》，房地產(chǎn)行政主管部門對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行達標考評?？荚u合格的，發(fā)給達標合格證書。（2）負責對物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批每兩年核定一次（3）對物業(yè)管理人員進行職業(yè)培訓為了提高物業(yè)管理人員對物業(yè)的規(guī)范管理，房地產(chǎn)行政主管部門應該與勞動管理部門密切配合，組織對物業(yè)管理人員進行職業(yè)技能培訓，要求物業(yè)管理人員做到持證上崗，規(guī)范管理。第68頁/共86頁2．物業(yè)服務企業(yè)與工商行政管理部門的關系物業(yè)服務企業(yè)應向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可對外經(jīng)營工商行政管理部門每年都會對企業(yè)進行年度檢查，物業(yè)服務企業(yè)也不例外。3．物業(yè)服務企業(yè)與稅收管理部門的關系稅收管理部門有權對物業(yè)服務企業(yè)的納稅情況進行業(yè)務檢查和指導。物業(yè)服務企業(yè)雖可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的利稅優(yōu)惠政策，但仍應遵守有關稅收政策，依法納稅。第69頁/共86頁4.物業(yè)服務企業(yè)與物價管理部門的關系物業(yè)管理的收費應按有關部門規(guī)定的收費標準收取，不得隨意增加收費項目和提高收費標準。對政府部門尚未制定收費標準的服務項目，物業(yè)服務企業(yè)應將涉及廣大普通群眾的收費標準上報物價部門備案。5．物業(yè)服務企業(yè)與其他行政管理部門的關系物業(yè)服務企業(yè)的各項服務工作均要接受相對應的行政管理部門的指導與監(jiān)督。比如物業(yè)治安管理要接受公安部門的監(jiān)督與指導；治安管理人員由派出所進行培訓和指導；物業(yè)的消防管理接受消防部門的監(jiān)督、檢查和指導；清潔工作應接受環(huán)衛(wèi)部門的指導與監(jiān)督；綠化工作接受園林部門的指導等。政府的其他行政職能管理部門應在法律、法規(guī)規(guī)定和其職責范圍內(nèi)進行管理和提供服務，并對物業(yè)服務企業(yè)的有關工作和專業(yè)工作按各自的職責分工進行指導和監(jiān)督。第70頁/共86頁四、物業(yè)服務企業(yè)與各專業(yè)服務公司的關系專業(yè)服務工作是物業(yè)管理過程中的重要工作，物業(yè)管理中的全方位服務，需要通過專業(yè)服務公司實現(xiàn)。物業(yè)服務企業(yè)可以通過選聘專業(yè)的服務公司，與其簽訂合同，建立合同關系、完成專業(yè)服務工作，也可以聘用專業(yè)服務人員，自設服務部門完成專業(yè)服務工作。第71頁/共86頁五、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系1）物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導思想一致物業(yè)管理和社區(qū)管理都以物質(zhì)文明建設和精神文明建設為內(nèi)容，以加強城市管理為重點，以物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)為載體。2）物業(yè)管理和社區(qū)管理目標也是一致的物業(yè)管理和社區(qū)管理都要以人為中心，開展多種多樣活動，為人們的生活、工作、學習提供良好的空間。第72頁/共86頁3）社區(qū)管理是一個系統(tǒng)，是由互相作用著的若干要素，按一定方式組成的統(tǒng)一整體。在這個統(tǒng)一體中包含政府組織、企事業(yè)單位、社團組織、居民委員會等，物業(yè)管理作為社區(qū)管理的子系統(tǒng)，二者自然是整體與部分之間的關系。因此，物業(yè)管理離不開社區(qū)管理，必須服從社區(qū)管理，才能在社區(qū)管理中確定自己的地位。第73頁/共86頁（二）物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別1．管理主體不同物業(yè)管理是以物業(yè)服務企業(yè)為主的企業(yè)行為，一般都要通過有償服務的形式實現(xiàn)。而社區(qū)管理的主體是以地方政府街道辦事處出面組織的政府行為，一般不向群眾收取任何費用。2．性質(zhì)手段不同物業(yè)管理是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理。主要是對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)及其配套設備、設施及環(huán)境進行管理，社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的基礎性社會管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領導下的行政性管理，是在街道辦事處組織領導下，社區(qū)內(nèi)有關單位和居民共同參與的圍繞“人的社會生活”而實施的管理。第74頁/共86頁3．管理功能不同物業(yè)管理區(qū)域建設以完善物業(yè)及其配套設備、設施的質(zhì)量使人們得到滿足，而社區(qū)建設側(cè)著眼于調(diào)解人際關系，塑造社區(qū)文化氛圍，使人們得到滿足。4．管理手段不同物業(yè)管理強調(diào)業(yè)主至上，服務第一，突出為業(yè)主和住用人服務，而社區(qū)管理則主要以行政手段進行協(xié)調(diào)為重點，對社區(qū)實施管理。第75頁/共86頁（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系兩者是互相依賴、互相支持、互相促進、共同發(fā)展的關系。具體體現(xiàn)為：1.社區(qū)建設依賴于小區(qū)建設2.物業(yè)管理需要社區(qū)指導3.社區(qū)管理應當尊重物業(yè)管理的自主權4.物業(yè)管理要配合社區(qū)管理總之在物業(yè)管理過程中，必須確定物業(yè)管理法律關系中各個主體間的法律地位和相互之間的權利、義務關系，其中最主要的主體是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主及使用人，兩者之間是平等的民事主體關系，是委托與被委托的關系，各級政府主管部門及相關部門與上述兩個主體之間，是宏觀的、間接的、以政策法規(guī)為主要調(diào)控手段的監(jiān)督指導關系。第76頁/共86頁第五節(jié)物業(yè)服務公司的管理制度一、建立健全物業(yè)服務公司管理制度的意義物業(yè)服務公司的管理制度是指物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理活動所必須遵循的規(guī)則或行為準則。因此，建立健全物業(yè)服務公司的管理制度具有重要意義。具體說有：（一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)（二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要（三）健全的管理制度能提高管理效率（四）健全的管理制度可以限制不良的行為第77頁/共86頁二、物業(yè)服務公司管理制度的基本內(nèi)容（一）公司內(nèi)部行政管理方面的管理制度1.勞動人事管理制度2.設備物質(zhì)管理制度3.組織管理制度4.決策與領導制度5.財務管理制度6.后