【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】高新區(qū)內(nèi)干洗店投資經(jīng)營可行性分析***市干洗店情況介紹高新區(qū)情況介紹**上城項目介紹四、**·上城項目干洗店投資分析***市干洗店情況介紹***市的干洗店數(shù)量較多，此行業(yè)大體分為兩種形態(tài)：1、以普通衣物的干洗、漂染為主。如百潔、塞達、陽光、888等，這些店也可做皮衣、皮具的養(yǎng)護及清洗等服務(wù)，但由于設(shè)備和技術(shù)不夠先進，只是作為輔助形態(tài)。2、以皮衣、皮具的養(yǎng)護、清洗為主，如福奈特、依本色、伊爾薩等。本次調(diào)研共選了12家中檔及中高檔干洗店作為樣本，他們分別是：888連鎖、百節(jié)、福奈特、革王、塞達、生態(tài)、天天、鑫源、興源、陽光、伊爾薩、依本色。以下是對該行業(yè)的具體分析情況：1．1

分布情況上表所反映出的數(shù)字：**路商圈、紅旗街商圈、大馬路周邊的干洗店鋪數(shù)量較多，火車站商圈、***路商圈、文化廣場周邊分布的數(shù)量較少。但上表反映的只是本次調(diào)研樣本的分布情況，并不能準(zhǔn)確反映出整個***市干洗行業(yè)的分布情況。干洗店店鋪的位置是投資的一個重要因素。并不是每一個好地段都適合開洗衣店，干洗店一般在人口稠密的地區(qū)或商業(yè)繁華區(qū)比較集中。目前，***市的干洗店店鋪較多，分布范圍較廣，具體分布情況大體分為以下幾類：·大中型居住區(qū)附近在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近一般都有干洗店分布，一般干洗店的檔次與周邊小區(qū)檔次有一定關(guān)系，由于消費水平的差異，高檔小區(qū)附近的干洗店多為中高檔次，而普通居民區(qū)附近的干洗店一般為中低檔次。棚戶區(qū)周邊的干洗店數(shù)量最少。如果開在小區(qū)內(nèi)，一般設(shè)在業(yè)主比較順路的位置。另外，值得一提的是，十分高檔、專業(yè)的干洗店不一定非開在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，由于已具備較好的信譽及品牌，其位置并不占絕對因素?！懽珠g及政府機關(guān)附近寫字間較多的地段及政府機關(guān)附近有中高檔次的干洗店分布，如依本色、百潔、伊爾薩等，主要面對白領(lǐng)階層及政府機關(guān)人員。這類人群薪資收入較高，工作壓力大，生活節(jié)奏快，在穿著方面比較講究，從而推動了服飾的衍生行業(yè)——洗衣業(yè)的發(fā)展?！せ疖囌靖浇疖囌旧倘κ?**市人流密集的地區(qū)，這一商圈干洗店分布數(shù)量較多，多數(shù)為中低檔次，原因是火車站商圈整體檔次不夠，消費者身份復(fù)雜，類型較多。一般比較講究的人不會隨便將衣服交給沒有了解的洗衣店，且火車站周圍固定人員多為外地打工人員，消費水平較低?！ご笮蜕虉龈浇诖笮蜕虉龈浇卜植家恍┲懈邫n干洗店，如依本色、塞達干洗店等。原因是：一方面因為商場內(nèi)的大客流量會增加該店的認知度，另一方面，商場打樣的服裝由于時間久，會沾染上灰塵，商場便會將這些衣物送到附近檔次較高的干洗店清洗及熨燙。一些干洗店還兼有簡單的縫紉項目，商場一般會與高檔次干洗店達成協(xié)議，定期將蒙塵衣物及小問題衣物送到此干洗店清洗或縫紉，也就是包活兒。1.2經(jīng)營情況※經(jīng)營規(guī)模從上表中可以看出：生態(tài)干洗店的營業(yè)面積最大，到達330平方米；福奈特、依本色其次，營業(yè)面積為120平方米；888干洗店營業(yè)面積為92平方米；除此之外，其他家干洗店的營業(yè)面積較小，在60平方米以下。其中，伊爾薩的營業(yè)面積最小，因其是以便利店的形式經(jīng)營，也就是收衣點，因此，15平方米的面積足以滿足其經(jīng)營空間。但值得一提的是，伊爾薩的總店營業(yè)規(guī)模較大。員工人數(shù)方面：除塞達有2名員工外，其他家員工均為8人?！諣I業(yè)額和日客流量從上表中可以看出：福奈特的日營業(yè)額最多，到達2000元。福奈特收費標(biāo)準(zhǔn)在***市同行業(yè)中最高，也是全國性最為專業(yè)的干洗連鎖機構(gòu)；其次是生態(tài)、百潔、塞達、伊爾薩，日營業(yè)額在1000-1500元之間；依本色、888、興源、陽光、鑫源、革王、天天的日營業(yè)額相對較少，均不超過1000元。其中，屬天天的日營業(yè)額最少，為400元，天天干洗店屬于中檔偏低的消費水平。在日客流量方面：福奈特、生態(tài)干洗店的日客流量最大，到達200人，與其日營業(yè)額基本成正比；其次是依本色、塞達，日客流量在100-140之間；百潔、伊爾薩、鑫源、888、革王、興源、陽光、天天的日客流量較少，均不到100人。其中，天天的日客流量最小，為30人。1.3、商鋪價格情況※商鋪租售情況***市目前的干洗店店鋪大多數(shù)為租賃形式，購買及其他形式的只占少數(shù)部分。在所選樣本中，10家為租用，2家為購買?！啼佔赓U價格情況店鋪的租賃價格方面：依本色、塞達的租金價格最高，分別為：620元/平方米/月、468元/平方米/月；其次是伊爾薩，租金為111元/平方米/月；福奈特、生態(tài)、鑫源、888、興源、百潔、革王干洗店的租金價格最少，在100元以下不等。其中，革王干洗店的租金價格最少，為19元/平方米/月。高新區(qū)情況介紹有一片美麗的熱土一個呼之欲出的名字那里會聚著十幾萬知識精英那里擁有著上千家高新企業(yè)正因為亟待釋放的居住潛力正因為澄澈藍天吸住新貴的雙眸——***高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)置業(yè)***高新技術(shù)開發(fā)區(qū)素有“東北硅谷”之稱，位于***西南部，交通發(fā)達，與***至***高速公路相連，距***火車站2.5公里，生活舒適、環(huán)境優(yōu)美、根底設(shè)施完善，金融、工商、稅務(wù)、保險、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等服務(wù)體系健全。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有18所全日制高等院校，39個國家科研機構(gòu)和11個國家重點開放實驗室。有28位學(xué)部委員、科學(xué)院士、工程院士集中在開發(fā)區(qū)內(nèi)，科技人員占總數(shù)16.6%,具有豐富的智力資源和雄厚的科技創(chuàng)新能力。***高新技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有駐區(qū)企業(yè)1700多家，從業(yè)人員人均年收入是全市人均年收入的1.5倍，是***白領(lǐng)的聚集地，已成為***經(jīng)濟的主要增長點和智腦基地。附表：開發(fā)區(qū)近年來主要經(jīng)濟指標(biāo)年份總收入（億元）利稅（億元）19911.70.238419923.90.63919938.11.57199419.83.811995407.035199655.19.621199710816.194199813021199916629.720002123720**2604220**46081目前，**大學(xué)科技園、國家級科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，經(jīng)國家人事部、全國博士后管委會批準(zhǔn)的博士后科研工作站、海外學(xué)人創(chuàng)業(yè)園示范基地、國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家級光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)基地全部集中在***高新區(qū)內(nèi)。高新區(qū)已經(jīng)成為***市和某省各類高層人才的集聚中心，新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)中心，高新技術(shù)企業(yè)的培育孵化中心。20**年，全區(qū)有150個項目列入國家、省、市科技發(fā)展計劃，占全市總數(shù)的54%，占全省總數(shù)的39.4%;全區(qū)有11個產(chǎn)品被認定為國家級重點新產(chǎn)品，占全省總數(shù)的29%；有29個產(chǎn)品被認定為省級新產(chǎn)品，占全市總數(shù)的44%。在20**年8月份召開的全國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范工程授牌大會上，我省有7個項目獲獎，***高新區(qū)有3項，占43%；全省共評出15個“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范項目”，***高新區(qū)有6項，占40%。20**年***高新區(qū)獲得專利460項，占全市的54%。20**年，***高新區(qū)共申請專利627項，申請量占全市的52%，全省的33%。20**年***高新區(qū)有252個項目獲得國家、省、市各類科技計劃立項，分別占全市的50%以上，全省的30%以上?！熬盼濉币詠?，全區(qū)累計獲各種專利1271項，占全市總數(shù)的35%以上。2000年以來，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一直占全市的50%以上。

高新區(qū)內(nèi)生物醫(yī)藥、計算機軟件、光電技術(shù)、新材料、汽車工程五大領(lǐng)域人才、資金的快速集聚，研發(fā)力量的不斷強化，新技術(shù)、新產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，為全市乃至全省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供了創(chuàng)新源頭、人才和技術(shù)的支撐。高新區(qū)內(nèi)眾多科技園區(qū)和六大產(chǎn)業(yè)基地的建成，對全市乃至全省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用高新技術(shù)改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要的示范、輻射和帶動作用。目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被確定為***市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且增勢迅猛。高新區(qū)的生物醫(yī)藥園已經(jīng)成為全市、全省生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的龍頭。僅20**年高新區(qū)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就到達41億元，比10年前全市醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長10倍，20**年***高新區(qū)產(chǎn)值在億元以上的醫(yī)藥企業(yè)就達13戶，高新區(qū)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已上升為全市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)計算機軟件園的快速發(fā)展，不僅吸引了國內(nèi)外的IT人才和知名企業(yè)入園，迅速擴大了園區(qū)規(guī)模，而且還帶動了高校、職業(yè)學(xué)校專業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相繼成立了**大學(xué)信息學(xué)院等一批IT學(xué)院、IT專業(yè)，招生規(guī)模也在逐年擴大。高新區(qū)的光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，帶動了全市光電產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前全市光電企業(yè)發(fā)展到近200戶，比3年前增長2倍。***中國光谷已經(jīng)成為全市的一號工程，得到省市各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，正在舉全市、全省之力加快建設(shè)，計劃到20**年總產(chǎn)值到達400億元，將成為全市的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)的迅速增加，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的迅速擴大，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的提升和改造，也產(chǎn)生了巨大的催化、輻射作用。目前，全市的機械加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、醫(yī)藥企業(yè)中，已有近百戶與區(qū)內(nèi)高校、科研單位結(jié)成了科研生產(chǎn)聯(lián)合體，建立了多種形式的研發(fā)技改機構(gòu)。有近百戶國營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)形成了技術(shù)合作和股份制關(guān)系，共同開發(fā)、生產(chǎn)新產(chǎn)品，擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場占有率和競爭力。高新區(qū)已經(jīng)名副其實地成為了全市乃至全省的高新技術(shù)企業(yè)孵化器，新技術(shù)、新產(chǎn)品的供給地，改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的平臺。

隨著***高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟總量的不斷擴大，在全市經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出。20**年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市的50%以上，工業(yè)總產(chǎn)值占全市的20%以上，財政收入占全市的15%，引進外資占全市的22%。從業(yè)人員占全市二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的10%以上。區(qū)內(nèi)企業(yè)人均年收入是全市城市職工年均收入的1.5倍。根據(jù)市統(tǒng)計局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計資料，20**年***高新區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額、財政收入均占***市5個開發(fā)區(qū)總量的一半以上?？萍夹鲁菂^(qū)的快速崛起，使***市市區(qū)向西南延伸了20多平方公里?，F(xiàn)代化、國際化的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、人居環(huán)境，使這里人氣劇增，生機無限，魅力無窮。高新區(qū)已經(jīng)成為***市最亮麗的一道風(fēng)景線，已經(jīng)成為吸引中外客商投資、各類人才集聚的棲息地，已經(jīng)成為全市最有生機活力、最能代表***發(fā)展未來的一方熱土。

按照省市的要求，高新區(qū)到20**年實現(xiàn)的具體目標(biāo)是：實現(xiàn)GDP345億元，年均增長37%；實現(xiàn)技工貿(mào)總收入1110億元，年均增長34%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，年均增長34%；實現(xiàn)利稅195億元，年均增長32%；完成招商引資（內(nèi)外資合計）126億元，年均增長71%?！?*·上城”項目介紹在理想與現(xiàn)實之間，在中國***與歐洲居住文化之間，在**集團全情演繹之間，——上城，你詮釋歐洲優(yōu)雅浪漫的真諦，你遷徙西方文明在***高新上演。生活不在別處，——**·上城高貴在此，品味在此。**·上城占地58萬平方米，定位“***市首席低層低密度”高尚社區(qū)，致力打造真正的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)生活。由別墅、洋房、公寓三種低密度形態(tài)構(gòu)成。容積率0.76，綠地率高達40%。建筑設(shè)計表達了歐洲小鎮(zhèn)閑適、輕松、優(yōu)雅的風(fēng)格。景觀由香港貝爾高林設(shè)計公司擔(dān)綱，摒棄常見大型公建景觀場所設(shè)計，用真正歐洲情趣景觀小品點綴生活。投資前景**·上城高新區(qū)磅礴的經(jīng)濟活力，各大發(fā)展商聯(lián)袂于此開發(fā)打造，距***最具實力人群聚集地——“一汽”缺陷10分鐘的經(jīng)濟距離，政府南遷的政策面引導(dǎo)——**·上城驕傲不僅在于美麗，還有你不言自明的投資潛力！ 自***筑業(yè)地產(chǎn)在***高新技術(shù)開發(fā)區(qū)首家開發(fā)，**置地、天安（中國）、*****等各路發(fā)展商紛紛駐足，已成為***高尚居住區(qū)的代名詞，儼然貴族新領(lǐng)地。**·上城位于高新區(qū)規(guī)劃中心，處于上風(fēng)上水得天獨厚的高端地勢，與**大學(xué)比肩而鄰，人文氣息濃郁，距中國一汽集團僅需10分鐘車程。優(yōu)越的地理位置，一汽集團和高新區(qū)高于全市人均年收入1.5倍的需求潛力，加之***市政府南移已定的利好消息，成就其天時、地利、人和的升值潛力。**·上城項目干洗店投資分析從鋪位投資價值上看，高新區(qū)“陽光城”、“天安第一城”、“學(xué)俯世家”的底商價格分別為9200元、9000元、8000元。而**·上城項目商鋪的價格目前與其接近，并在其根底上，開發(fā)商按照投資回報率第一年6％，第二年7％，第三年8％的比例（根據(jù)市場發(fā)展趨勢測算，此地塊的投資回報率呈逐年遞增的趨勢），一次性在首付中返還三年租金，為投資者尋找租客免除后顧之憂，另外，發(fā)展商組織了一批精干的招商隊伍，為投資者開展尋找租客的服務(wù)，投資者還可同時有收取在前三年之內(nèi)發(fā)生的租金的權(quán)利。由此可見，**·上城的開發(fā)商有足夠的資金實力，引導(dǎo)消費市場，帶動商鋪發(fā)展，全力為投資者打造更加巨大的升值空間。從鋪位經(jīng)營的角度上講，開發(fā)商將提供免除三年租金的優(yōu)惠措施：一方面，轉(zhuǎn)嫁了干洗店三年內(nèi)的經(jīng)營風(fēng)險，大大降低了經(jīng)營過程中的風(fēng)險系數(shù)。另一方面，通過減免三年租金，從而降低進駐門檻，減緩經(jīng)營過程中現(xiàn)金流的壓力。下面著重分析經(jīng)營可行性情況：從高新區(qū)的干洗店分布情況來說，大體上可分為二大類：第一類：位于高校內(nèi)或附近，占據(jù)便利性優(yōu)勢，商業(yè)輻射區(qū)域較小。同一區(qū)域內(nèi)干洗店數(shù)量較多，存在相互間圍繞價格展開的不良競爭。由于受消費層次影響，其經(jīng)營規(guī)模較小、經(jīng)營種類較少、檔次較低，目標(biāo)客戶直接鎖定為校區(qū)內(nèi)的廣闊師生，最具有代表性的是**大學(xué)南校區(qū)內(nèi)的干洗店；第二類：在社區(qū)內(nèi)或社區(qū)附近分布，作為社區(qū)的配套。根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的消費層次，決定其干洗店的規(guī)模、服務(wù)水平、經(jīng)營種類等業(yè)態(tài)因素。同一社區(qū)內(nèi)干洗店數(shù)量較少，其位置一般選在小區(qū)內(nèi)人流量最大的地方，多項選擇址在小區(qū)入口處或附近。**·上城項目內(nèi)的干洗店從分布情況上看屬于第二類。位于社區(qū)入口處附近、人流量較大的區(qū)域，而且開發(fā)商為保證其經(jīng)營業(yè)態(tài)的投資回報率，每種業(yè)態(tài)只授權(quán)一家經(jīng)營合作伙伴，有效的回避了單純打價格不良競爭，可以把全部物力、人力、財力放在開拓市場上。一方面，提升其服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營種類，創(chuàng)造出差異性優(yōu)勢，另一方面，擴大其商業(yè)影響力及輻射范圍，吸引更多周邊的目標(biāo)客群。**項目干洗店的消費人群及消費力情況**·上城項目干洗店的消費人群情況**·上城干洗店的消費人群主要由以下幾個部分構(gòu)成**·上城項目的業(yè)主、**項目的業(yè)主、天安項目的業(yè)主、對面大學(xué)城內(nèi)數(shù)萬計的師生群體、附近超達創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)、項目周邊的企事業(yè)單位等。**·上城項目的業(yè)主（直接服務(wù)群體）現(xiàn)今，本項目一期主體已經(jīng)基本建設(shè)完畢，并且將在明年春季實現(xiàn)入住，項目一期共建造560戶業(yè)主，按照平均每戶3.5人計算，那么在明年春季實現(xiàn)入住后，本項目的居住人口將到達2000人左右；整個社區(qū)入住業(yè)主將在10000人左右，項目業(yè)主基本上屬于社會的中堅力量，能夠主導(dǎo)消費方向，因此，龐大的消費群體和強大的消費能力足以支持干洗店的正常盈利性經(jīng)營。**項目的業(yè)主（直接服務(wù)群體）**也將在明年啟動**項目旁邊的地塊，保守估計，**明年也將建筑至少600戶物業(yè)單位，平均每戶3.5人計算，也將具備2000人的購買力。天安項目的業(yè)主（臨近服務(wù)群體）相對來講，天安項目是最早實現(xiàn)入住的，現(xiàn)在入住率已經(jīng)到達至少70%，實際入住人口也將到達1800人左右，但目前以天安周邊的配套情況來看，根本無法滿足已入住居民的日常生活需要，因此，選擇園區(qū)外最方便、最近的干洗店將成為大家共同的選擇項目對面大學(xué)城內(nèi)的師生（直接服務(wù)群體）在項目的對面，有著***市著名的大學(xué)城，省市領(lǐng)導(dǎo)都對大學(xué)城有著超乎尋常的熱切關(guān)注，并且針對大學(xué)城的建設(shè)，***市政府還出資1.5億，改建大學(xué)城。另一方面，據(jù)可靠數(shù)字：現(xiàn)在的大學(xué)城內(nèi)有包括“**大學(xué)前衛(wèi)校區(qū)”、“**大學(xué)動畫學(xué)院”、“**大學(xué)對外貿(mào)易學(xué)院”等在內(nèi)的數(shù)家學(xué)校的師生總?cè)藬?shù)已經(jīng)超過6萬人，這個數(shù)字對干洗店來說將是強大的消費力的有效保障。超達創(chuàng)業(yè)園和周邊企事業(yè)單位情況（臨近服務(wù)群體）目前在高新區(qū)內(nèi)有39個國家科研機構(gòu)和11個國家重點開放實驗室。有28位學(xué)部委員、科學(xué)院士、工程院士集中在開發(fā)區(qū)內(nèi)，科技人員占總數(shù)16.6%,具有豐富的智力資源和雄厚的科技創(chuàng)新能力。*