房地產(chǎn)企業(yè)宣傳籌劃方案在進(jìn)行營銷籌劃時(shí)候，我們面臨兩個(gè)最大難題：一是怎樣將更多產(chǎn)品信息更精確地傳遞給目消費(fèi)群，二是要懂得目消費(fèi)群對(duì)產(chǎn)品有什么見解。而網(wǎng)絡(luò)，作為第四媒體興起，將這種大規(guī)?；?dòng)營銷設(shè)想變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。二十一世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)營銷將會(huì)繼上世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)興起而深遠(yuǎn)地發(fā)展下去，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營銷行為帶來一種怎樣變革?作為開發(fā)商，又應(yīng)怎樣做好“波瀾未動(dòng)帆先動(dòng)”應(yīng)對(duì)方略?上世紀(jì)突如其來非典疫情，使房地產(chǎn)業(yè)所有老式營銷渠道受阻，此時(shí)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢就逐漸顯現(xiàn)出來，在非常時(shí)期為發(fā)展商尋求突圍同步，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷其自身真正價(jià)值得到了人們重新認(rèn)識(shí)，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡(luò)營銷成為房地產(chǎn)樓盤推廣首選。一、房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析1、既是消費(fèi)者需要也是開發(fā)商義務(wù)互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身利益——衣、食、住、行行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等紛紛出現(xiàn)，充足體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)有機(jī)結(jié)合已經(jīng)是大勢所趨。房地產(chǎn)項(xiàng)目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤特點(diǎn)，配合樓盤銷售籌劃工作，可以運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行互動(dòng)式營銷，突出設(shè)計(jì)樓盤賣點(diǎn)，及時(shí)簡介工程進(jìn)展?fàn)顩r，配合現(xiàn)場熱賣進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)、預(yù)售狀況簡介、按揭狀況簡介、網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上征詢等服務(wù)，這是對(duì)消費(fèi)者一項(xiàng)便民服務(wù)，能為消費(fèi)者提供更多參照信息。2、既是迅速傳遞需要也是提高企業(yè)形象需求房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充足發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，突破地理空間和時(shí)間局限，及時(shí)公布企業(yè)樓盤動(dòng)態(tài)、房產(chǎn)信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完畢動(dòng)態(tài)營銷業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項(xiàng)目在網(wǎng)上著名度和美譽(yù)度，同步也能運(yùn)用圖文并視形式吸引消費(fèi)者目光，又可作為開發(fā)商品牌宣傳，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷由于其介質(zhì)自身特點(diǎn)，伴隨網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬優(yōu)勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有如下七大優(yōu)勢：1、有較為確定目消費(fèi)群，營銷命中率高與報(bào)紙、廣播、電視等老式媒體相比，老式媒體受眾雖然多，不過度布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷實(shí)際命中率很低，廣告效能不高。而新網(wǎng)絡(luò)營銷，卻由于上網(wǎng)人員特性，使得目消費(fèi)群較為集中。中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京公布《第21次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r記錄匯報(bào)》。截至20**年12月31日，我國網(wǎng)民總?cè)藬?shù)到達(dá)2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，估計(jì)在20**年初我國將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大國家。上網(wǎng)主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內(nèi)，28—35歲人群也將是房地產(chǎn)主力消費(fèi)群。銅川房產(chǎn)網(wǎng)作為銅川地方門戶,在目消費(fèi)群相對(duì)集中狀況下，保證了廣告命中率，廣告投放才能做到“有放矢”，實(shí)現(xiàn)真正高效營銷。2、低成本投入下面以某著名報(bào)紙為例：其一種整版彩色廣告價(jià)格為224000元人民幣，其全國發(fā)行量為65萬份，其是日?qǐng)?bào)，假設(shè)其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁頂端旗幟廣告價(jià)格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報(bào)紙人均成本為某網(wǎng)站13倍。再加上報(bào)紙讀者群非常寬泛。20個(gè)閱讀者之中大概只有1個(gè)有購房意向，而據(jù)調(diào)查某網(wǎng)站瀏覽者之中83％人有明確住宅需求。假如該項(xiàng)目沒有尤其突出賣點(diǎn)(如超低價(jià)位、尤其設(shè)計(jì)等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大概會(huì)有50個(gè)來電來訪，則其成本為4480元／個(gè)；通過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告一種月內(nèi)大概有270個(gè)來電來訪，其成本為222元／個(gè)，只有報(bào)紙二十分之一。并且，伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目不停開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對(duì)每個(gè)廣告關(guān)注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡(luò)廣告與老式廣告相比，不單止高效，并且低價(jià)。3、多媒體展示老式媒體體現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡(luò)媒體則通過網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用視頻展示、電子地圖、語音講解等技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受地區(qū)限制，有甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解效果24小時(shí)不間斷，沒有時(shí)間和天氣局限，讓購房者選購有更大自主性。據(jù)不完全記錄，購房者從決定買到最終簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量提供，就能讓購房者在家也能看到所關(guān)懷信息，從而大大提高了看房現(xiàn)場成交率，也對(duì)應(yīng)減少了售樓現(xiàn)場運(yùn)作成本。4、積極性與互動(dòng)性強(qiáng)與老式營銷相比，它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，由強(qiáng)勢促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)積極查詢分散在各處、感愛好房地產(chǎn)價(jià)格、地理位置、品牌、征詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費(fèi)者地位。企業(yè)也可以通過有效溝通，充足理解消費(fèi)者需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中地位。有網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進(jìn)行了鏈接，為購房者提供及時(shí)購房、貸款方面法律征詢。5、提高附加值許多人懂得，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買尚有環(huán)境、物業(yè)管理、小區(qū)文化等等。這一切也就是項(xiàng)目附加值。項(xiàng)目附加值越高，項(xiàng)目保值、增值能力就越強(qiáng)，在市場上就越有競爭力，越受消費(fèi)者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計(jì)地提高項(xiàng)目附加值，例如優(yōu)美小區(qū)環(huán)境、體貼物業(yè)服務(wù)、友好小區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場規(guī)定。為項(xiàng)目建立自己網(wǎng)站，為消費(fèi)者提供個(gè)性化、互動(dòng)化、有針對(duì)性24小時(shí)網(wǎng)上服務(wù)，也正是一種全新體現(xiàn)項(xiàng)目附加值方向。業(yè)主可以運(yùn)用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時(shí)與外界保持緊密聯(lián)絡(luò)，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂等各方面活動(dòng)。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)不停應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站將會(huì)日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項(xiàng)目網(wǎng)站也就立即開通。6、定向性強(qiáng)按照購房者詳細(xì)IP地址、地理區(qū)域、都市等進(jìn)行精確定向查看，或按照時(shí)間、計(jì)算機(jī)平臺(tái)或?yàn)g覽器類型進(jìn)行定向分析得出：對(duì)于房地產(chǎn)地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房，因此對(duì)銅川地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想，精確投放，效果明顯，定向性極強(qiáng)。7、快捷性由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播快捷性與“所見即所得”制作特點(diǎn)，從材料提交到公布，只需要數(shù)小時(shí)或更短時(shí)間就能把信息公布出去。三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷籌劃方案對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷研究要從其運(yùn)作機(jī)理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與老式營銷相比，最大特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，即樓盤開發(fā)商運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)，通過對(duì)樓盤展示平臺(tái),結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞公布系統(tǒng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)綜合應(yīng)用，分別對(duì)目消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生互相信息交流。其信息流向是雙向而并非單向。我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來闡明房地產(chǎn)企業(yè)怎樣在網(wǎng)上展示樓盤項(xiàng)目，讓更多潛在客戶成為您真正消費(fèi)者，其基本籌劃方案如下：1、樓盤展示平臺(tái)向客戶全方位展示樓盤展示平臺(tái)重要為商品樓預(yù)售、開盤促銷、商業(yè)市場招商、商鋪?zhàn)馐鄣染W(wǎng)上促銷推廣,按客戶規(guī)定制作上網(wǎng)公布,并在銅川房產(chǎn)門戶首頁圖片推薦。宣傳內(nèi)容包括：開發(fā)商簡介、企業(yè)專題報(bào)道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按規(guī)定顯示多幅圖片，每幅圖片配有標(biāo)題文字闡明、銷售熱線和其他消費(fèi)者需要資料。2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境感覺網(wǎng)絡(luò)視頻廣告既具有平面媒體信息承載量大特點(diǎn)，又具有電波媒體視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。并且，廣告公布不需印刷，節(jié)省紙張，不受時(shí)間、版面限制，顧客只要需要點(diǎn)擊即可。嶄新視頻時(shí)代已到來，我們力爭協(xié)助您把平面媒體滾動(dòng)起來，實(shí)現(xiàn)立體動(dòng)態(tài)，有線無線領(lǐng)域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴企業(yè)建立網(wǎng)上全景展示房屋和周圍環(huán)境平臺(tái)，減少帶客戶看房成本，增長您客戶，并為您客戶提供最佳服務(wù)。3、動(dòng)感橫幅廣告其藝術(shù)效果讓你過目不忘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自身建立網(wǎng)站，或者通過其他網(wǎng)站公布廣告等手段，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放第四個(gè)媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身特點(diǎn)和優(yōu)勢，這一點(diǎn)在銅川房產(chǎn)網(wǎng)上全面實(shí)現(xiàn)，如此藝術(shù)廣告讓你不看都覺得可惜。4、專題新聞公布讓更多客戶承認(rèn)運(yùn)用銅川房產(chǎn)網(wǎng)或?qū)ｉT設(shè)計(jì)網(wǎng)頁，進(jìn)行項(xiàng)目有關(guān)信息公布，例如項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、最新房產(chǎn)快報(bào)、樓盤促銷信息，項(xiàng)目某些方案意見征集等都可以迅速地公布出去。與老式信息公布媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營銷信息平臺(tái)不僅可以公布信息，并且可以通過評(píng)論、在線留言等及時(shí)地獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時(shí)得知開發(fā)企業(yè)決策方案，又能及時(shí)地對(duì)諸如房型設(shè)計(jì)、裝修原則等提出自己意見，實(shí)現(xiàn)真正互動(dòng)營銷。在信息互換基礎(chǔ)上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間交流平臺(tái)，即所謂網(wǎng)上小區(qū)，以增進(jìn)小區(qū)文化形成。5、項(xiàng)目網(wǎng)站全程為項(xiàng)目建設(shè)宣傳服務(wù)銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強(qiáng)大智能項(xiàng)目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)站將會(huì)為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新模式，可自行管理。通過項(xiàng)目網(wǎng)站可以及時(shí)自主公布樣板房、樓盤快報(bào)、招聘信息等，對(duì)提高企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果到達(dá)最優(yōu)化。更重要是，網(wǎng)絡(luò)海量資訊，讓您想告訴消費(fèi)者品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺(tái)與交流平臺(tái)既服務(wù)于目消費(fèi)群又服務(wù)于業(yè)主，這闡明了小區(qū)信息將會(huì)有很大交互性，購房者不僅可以從廣告宣傳中理解樓盤，并且可以從業(yè)主口碑中理解，因此，對(duì)想理解樓盤客戶會(huì)有目地來理解更多信息。四、整合互補(bǔ)，網(wǎng)絡(luò)營銷成長之道網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新營銷模式，然而，限于房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)自身特點(diǎn)，它并沒有能力完全取代老式營銷模式獨(dú)立運(yùn)作，因此，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與老式營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷成長之道。到目前為止，老式營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷方略兩個(gè)有機(jī)構(gòu)成部分。老式營銷對(duì)象是房地產(chǎn)網(wǎng)站自身和房地產(chǎn)企業(yè)品牌，而網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)象是有關(guān)企業(yè)大量信息，這兩部分是缺一不可，只有整合才能使其發(fā)揮最大功能。對(duì)于房地產(chǎn)這種高價(jià)值產(chǎn)品，品牌效應(yīng)在消費(fèi)者購置決策者中是一種重要影響原因。良好品牌形象也是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)無形資產(chǎn)。借助網(wǎng)絡(luò)媒介宣傳品牌形象，是房地產(chǎn)企業(yè)目前很好方式。房地產(chǎn)企業(yè)營銷籌劃房地產(chǎn)企業(yè)營銷籌劃一、房產(chǎn)活動(dòng)營銷概念“房產(chǎn)活動(dòng)營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心籌劃、具有鮮明主題可以引起轟動(dòng)效應(yīng)，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值—一種單一、或是系列性組合營銷活動(dòng)，達(dá)至更有效品牌傳播和銷售增進(jìn)；它不僅是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷基礎(chǔ)之上全新營銷模式。二、房產(chǎn)活動(dòng)營銷產(chǎn)生背景縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段不一樣，大體可分為如下三個(gè)層次：1994年此前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動(dòng)營銷似乎是一種生僻詞語；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營銷便成了一種最時(shí)髦觀念；98年后來到目前，由于樓盤競爭日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對(duì)其詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊現(xiàn)象。三、房產(chǎn)活動(dòng)營銷發(fā)展階段1、促銷活動(dòng)——簡樸產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過是一種技巧手法，是局部修飾舉措，其成功帶有偶爾性，效益也僅限于產(chǎn)品自身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相讓利行為，它耀眼也大多曇花一現(xiàn)。2、行銷企劃——相對(duì)有組織、有系統(tǒng)營銷行為，是根據(jù)市場在原有基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對(duì)于促銷活動(dòng)而言，是一種質(zhì)飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置基礎(chǔ)之上。3、

營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)營銷決策，更著重于活動(dòng)營銷觀念與否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為每一種環(huán)節(jié)和每一種細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、小區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對(duì)購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所確定出最佳營銷計(jì)劃。小結(jié)：縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上活動(dòng)無疑更符合時(shí)代發(fā)展趨勢。但目前現(xiàn)實(shí)狀況是，房地產(chǎn)活動(dòng)營銷三個(gè)層次仍然互相并存、共同發(fā)展，它們在不一樣程度上服務(wù)于不一樣房地產(chǎn)企業(yè)。四、房產(chǎn)活動(dòng)營銷方略分析房地產(chǎn)營銷中“活動(dòng)營銷”方略，是基于其產(chǎn)品銷售獨(dú)特性、艱巨性、發(fā)明愈加強(qiáng)烈高效“信息傳遞”手段，盡量實(shí)現(xiàn)樓盤銷售短時(shí)間、高效率。第一，“活動(dòng)營銷”方略，要努力傳遞樓盤信息中獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營銷顯示出它獨(dú)特功能。第二，信息傳遞方式必須是獨(dú)到、精彩——即盡量引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞高效性，樓盤產(chǎn)品信息傳遞，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性特色活動(dòng)，以獨(dú)特“形式”，高強(qiáng)度刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感愛好，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目在于使特定公眾故意識(shí)、積極性地接受到產(chǎn)品獨(dú)特信息。第三，信息傳遞對(duì)象應(yīng)當(dāng)“精確”——必須是針對(duì)特定公眾。一種產(chǎn)品所針對(duì)“公眾”與一般公眾不是一種概念，那些有也許成為該產(chǎn)品消費(fèi)者人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)公眾。五、常見房產(chǎn)活動(dòng)營銷手法列舉1、按市面上房產(chǎn)活動(dòng)營銷展現(xiàn)實(shí)狀況況---即橫向按市場面展開⑴產(chǎn)品闡明會(huì)——目是通過一種互動(dòng)性很強(qiáng)闡明會(huì)，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位演講，把樓盤中細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。⑵客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤銷售整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一種或幾種關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉行多種類型促銷活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一種整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一種特定樓盤品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。⑶體驗(yàn)活動(dòng)——房地產(chǎn)體驗(yàn)活動(dòng)涵蓋從產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直到營銷推廣整個(gè)過程每一種環(huán)節(jié)，是在整個(gè)營銷過程中，一切圍繞著購房者這個(gè)中心來設(shè)計(jì)營銷措施。如樣板間試住、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、風(fēng)情節(jié)等⑷展覽活動(dòng)——分常規(guī)展覽（如各地假日大型房展會(huì)）和特色展覽（結(jié)合樓盤特質(zhì)、屬地、屬性舉行如攝影、奢侈品比照等有關(guān)展覽）兩大類，前者一般帶有更多地承擔(dān)樓盤亮相、合計(jì)客戶和增進(jìn)銷售作用，后者則常常是對(duì)樓盤定位、形象最大支撐。⑸客戶會(huì)形式——售樓之前先售會(huì)。客戶會(huì)波及到開發(fā)每個(gè)環(huán)節(jié)，后期物業(yè)管理，入伙后業(yè)主生活，此類客戶會(huì)一般都是由品牌開發(fā)商所推崇，其操作無非就是進(jìn)行積分兌付會(huì)刊、活動(dòng)、優(yōu)惠商家、銀行卡等工作。⑥商家聯(lián)盟方式——通過發(fā)展vip會(huì)員，舉行有關(guān)活動(dòng)，予以購房或簡介朋友購房積分形式，甚至發(fā)放商家聯(lián)盟優(yōu)惠卡來吸引客戶。這種延伸性價(jià)值服務(wù)對(duì)提高品牌美譽(yù)度，增進(jìn)銷售起到了積極作用。⑦聘任代言人手法——品牌是一種投資，房產(chǎn)企業(yè)聘任形象代言人，其實(shí)就是它樹立品牌形象一種重要外在體現(xiàn)。明星做產(chǎn)品和項(xiàng)目形象代言人，對(duì)明星和商家而言，乃雙贏之舉，前者賺了銀子，后者則借明星形象打造出了高著名度。2、按市面上樓盤推廣實(shí)戰(zhàn)思緒---即縱向按樓盤銷售周期展開⑴導(dǎo)入期作為初期訊息傳播，重點(diǎn)在引起消費(fèi)者好奇與期待，吸引購置者注目和行動(dòng)。因此，活動(dòng)目應(yīng)定為“造勢、聚攬人氣”，活動(dòng)參與者應(yīng)定位為以目客戶為主，面向廣大市民，活動(dòng)形式多種多樣，但都規(guī)定具有轟動(dòng)性，如采用向社會(huì)公開征集項(xiàng)目案名等。⑵預(yù)熱期為求迅速地進(jìn)行市場告知,積累有效客戶,喚醒潛在客戶,由最初導(dǎo)入期大張旗鼓轉(zhuǎn)變?yōu)榛顒?dòng)形式,如采用簽約具有一定著名度形象代言人，或采用面談會(huì)、參觀團(tuán)、展覽會(huì)、客戶會(huì)等方式來預(yù)熱樓盤。⑶售樓處公開期售樓處是一種產(chǎn)品形象和企業(yè)形象窗口,對(duì)售樓處建立,也就標(biāo)志著一種新樓盤崛起。因此，對(duì)售樓處啟動(dòng)和開放都要有重大活動(dòng)支撐。如采用售樓處啟動(dòng)典禮、售樓處開放活動(dòng)、大型產(chǎn)品闡明會(huì)等形式，吸引社會(huì)關(guān)注。⑷開盤期樓盤被正式推向市場,其活動(dòng)營銷籌劃重要目是產(chǎn)生最大效益“銷售力”。活動(dòng)目應(yīng)定位于展示樓盤特色品質(zhì)，打造小區(qū)文化；活動(dòng)參與者應(yīng)具有針對(duì)性，應(yīng)定位為業(yè)主和目客戶；活動(dòng)形式可定位為在小區(qū)內(nèi)會(huì)所或售樓部或園林景觀帶等場所內(nèi)進(jìn)行文化藝術(shù)活動(dòng)。如采用邀請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及代言人參與開盤剪彩典禮，引起社會(huì)及媒體關(guān)注。⑸強(qiáng)銷期為公開期后續(xù)銷行為，也是銷售目量最大時(shí)期，考慮到形象初步樹立，這一階段重要任務(wù)就是強(qiáng)力凸顯重要賣點(diǎn)，豐富支撐品牌形象?；顒?dòng)營銷目在于怎樣點(diǎn)燃消費(fèi)者購房置業(yè)熱情，加緊樓盤銷售進(jìn)度。此期間往往是多種營銷方式結(jié)合組合營銷，如采用短期內(nèi)系列化活動(dòng)等。⑥持續(xù)強(qiáng)銷期在銷售持續(xù)期，活動(dòng)營銷首先要為項(xiàng)目銷售服務(wù)，另首先是為了提高樓盤品牌和發(fā)展商品牌服務(wù)。如采用首先可定位為面向目客戶體驗(yàn)活動(dòng)及商家聯(lián)盟促銷活動(dòng)，另首先定位為面向業(yè)主和廣大市民小區(qū)文化藝術(shù)活動(dòng)。⑦尾盤期指在樓盤中已進(jìn)入銷售最終階段少部分剩余房屋。由于位置、面積等原因制約，尾盤促銷重要方式是降價(jià)或通過贈(zèng)送等活動(dòng)來變相降價(jià)，如活動(dòng)中價(jià)格方略采用運(yùn)用等。⑧清盤期在銷售最末期，為使產(chǎn)品盡快去化，如采用組織大型抽獎(jiǎng)活動(dòng)，送大禮等活動(dòng)營銷方式或進(jìn)行有針對(duì)性ds活動(dòng)，對(duì)著名企業(yè)和廠家進(jìn)行一對(duì)一專人推廣。同步，形式、價(jià)格上優(yōu)惠，吸引企業(yè)購房做福利房。六、成功活動(dòng)營銷借鑒1、各地樓盤成功案例舉要：①聘任代言人手法——樓盤名：北京星河城XX年3月，星河城正式推向市場，葛優(yōu)形象先聲奪人，一鳴驚人，成為南城盡人皆知新樓盤，力助星河城發(fā)明了30天銷售800套市場奇跡。李小雙與葛優(yōu)雙星攜手代言，再次提高了星河城二期著名度，不到兩月時(shí)間二期近400套住宅便已幾近售罄。1000萬元聘任關(guān)之琳擔(dān)任形象代言三期，星河城在市場實(shí)踐中所獨(dú)特形成明星推廣方略，也已成為北京乃至中國樓市經(jīng)典借鑒。樓盤名：世茂濱江花園世茂集團(tuán)自XX年于上海推出香港著名影星梁朝偉代言世茂濱江花園以來，不僅加強(qiáng)了其在海內(nèi)外華人世界著名度，也逐漸構(gòu)建起一種在全國乃至全球重要都市推展其品牌形象及房地產(chǎn)項(xiàng)目大型營銷平臺(tái)。范圍波及長江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及臺(tái)灣地區(qū)。海外則覆蓋新加坡、馬來西亞、印度尼西亞，以及北美洛杉磯、舊金山、紐約、休斯頓、溫哥華等都市，歐洲巴黎、倫敦和大洋洲悉尼及澳克蘭等，并已獲得空前成功。②客戶會(huì)形式——樓盤名：萬科?光谷都市花園XX年7月10日，武漢萬科都市花園一期內(nèi)部優(yōu)先選房，在沒有廣告宣傳，僅僅只通過萬科“萬客會(huì)”內(nèi)部消息公布狀況下，200多名持續(xù)關(guān)注萬科樓盤客戶冒雨前來參與內(nèi)部優(yōu)先選房意向登記，萬科光谷都市花園挑起武昌市場新一輪沖擊波力度已勢不可擋。樓盤名：招商?依云郡XX年8月5日，位于九亭區(qū)域依云郡別墅舉行首批vip客戶選房活動(dòng)，當(dāng)日去化160多套房源，銷售率近100%！由招商地產(chǎn)開辦國內(nèi)第一種業(yè)主俱樂部——招商會(huì)，提供諸多特色貼心服務(wù)，真正體現(xiàn)了品牌開發(fā)商到處為業(yè)主著想可持續(xù)發(fā)展理念。據(jù)悉，首批vip客戶中，不少人是招商地產(chǎn)品牌忠實(shí)追隨者。伴隨招商地產(chǎn)全國化戰(zhàn)略推廣，他們也是跟隨招商置業(yè)中國。而招商在蘇州開發(fā)聯(lián)排別墅依云水岸4月份推出一期200多套，幾天內(nèi)被搶購一空，上海項(xiàng)目更是延續(xù)了此番熱銷場景。③商家聯(lián)盟方式——樓盤名：合生?珠江帝景“珠江合生會(huì)商家聯(lián)盟”成立大會(huì)XX年8月6日在位于cbd關(guān)鍵區(qū)珠江帝景項(xiàng)目現(xiàn)場舉行。珠江地產(chǎn)在京曾創(chuàng)下珠江帝景、珠江駿景、珠江綠洲等著名樓盤銷售佳績。本次成立“珠江合生會(huì)商家聯(lián)盟”，表明北京房地產(chǎn)市場正在走向成熟，服務(wù)意識(shí)正開始為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所接受。④活動(dòng)形式——奧林匹克花園樣板房“零底價(jià)拍賣”上海奧林匹克花園于XX年11月26日舉行了“0底價(jià)拍賣樣板房”活動(dòng)。在不到一天時(shí)間，大概500多位購房者來電征詢。萬里雅筑“率先降價(jià)”XX年6月27日，普陀區(qū)上海萬里城中心區(qū)域萬里雅筑二期開盤前幾天，高調(diào)向媒體公布了最新價(jià)格：最低7350元/平方米，均價(jià)8500元/平方米。相較今年上六個(gè)月區(qū)域一手房價(jià)一度到達(dá)13000元/平方米高位，一躍成為萬里板塊最低價(jià)新盤。萬里雅筑二期7月2日開盤，售樓處出現(xiàn)罕見購房者爆滿場面。錦繡滿堂假日樓市統(tǒng)一價(jià)XX年國慶黃金周期間，錦繡滿堂首推“統(tǒng)一價(jià)”——這一非常大眾化卻很經(jīng)典促銷方式應(yīng)對(duì)“假日樓市”。不分樓層(1——18樓)所有實(shí)行11000元/平方米，“統(tǒng)一價(jià)”期間，錦繡滿堂共銷售商品房近30套。華潤置地客戶資源“滾雪球”嘗試華潤置地在上海蟄伏了3年時(shí)間。3年磨劍，出了一本書和一種項(xiàng)目