15/15目錄第一章摘要………03第二章項(xiàng)目介紹………04一、自然條件………04二、資源條件………05三、旅游區(qū)目標(biāo)市場定位…………06四、價(jià)值評(píng)估………07第三章投資分析………07一、建設(shè)投資………07二、效益預(yù)測………013第四章營銷策劃及管理………………17第五章附錄……………18第一章摘要南山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)位于湖南省西南邊陲，是以高山臺(tái)地草原風(fēng)光為主的生態(tài)旅游區(qū)。白云湖景區(qū)是南山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的一個(gè)獨(dú)立景區(qū)，位于巫水之麓，巫水之源，距廣西桂林市180公里，距邵陽市206公里，距長沙市420公里，主要包括白云洞和白云湖兩個(gè)景點(diǎn)及卡田、新寨兩個(gè)民俗村，景區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居風(fēng)格獨(dú)特，民風(fēng)原始古樸，文化底蘊(yùn)深厚，開發(fā)旅游業(yè)前景廣闊。開發(fā)宗旨是充分利用白云湖景區(qū)的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，將其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林國際旅游大都市的后花園，以旅游業(yè)發(fā)展帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)騰飛，促進(jìn)少數(shù)民族脫貧致富。白云湖景區(qū)已由廣東中山大學(xué)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制好建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)景區(qū)旅游開發(fā)已獲湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)立項(xiàng)批項(xiàng)（湘計(jì)產(chǎn)[2001]425號(hào)）總建筑面積12000平方米，總投資6710萬元，建設(shè)期至2005年完成。功能分區(qū)規(guī)劃為：白云洞公園、高峽平湖、民谷風(fēng)情村、水上游樂園、楚巫文化村等18個(gè)景點(diǎn)。白云湖景區(qū)由城步苗族自治縣旅游局主要負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)已完成了景區(qū)公路、游船碼頭、水電、通訊等前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尚需項(xiàng)目開發(fā)資金6200萬元。根據(jù)《湖南省關(guān)于鼓勵(lì)外商投資條例》精神，城步苗族自治縣人民政府進(jìn)一步制定了更加優(yōu)惠的招商引資政策，為投資者提供寬松穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。夢第二熱章名盾聰項(xiàng)目介紹一、自然條件票白云湖景區(qū)位筆于城步苗族自休治縣縣城東南侍部，由白云湖拌湖區(qū)與湖區(qū)周置邊白云洞、卡滑田村、新寨村剛四個(gè)部分組成義。白云湖湖區(qū)魔地貌多為規(guī)模夢不一的大小溪?jiǎng)俟群湾藻破鸱?cái)?shù)娜荷?，在大狡地?gòu)造上屬于在新華廈構(gòu)造體固系第三隆起帶幕的南端，系湘雹桂經(jīng)向構(gòu)造體薪系。這里是巫辨水源頭，多條榨溪水呈樹枝狀念分布，從東、焰西、南三面匯剝?nèi)氚自坪?，湖臺(tái)區(qū)常年水位剖為軌515臟-52盒0駁米動(dòng)，平均水足深肚8蕩3騙余米，總蓄水項(xiàng)量艙為枕3.謙6踏億立方米絞。白云洞系一套組喀斯特地貌拍溶洞群，地層遮復(fù)雜，巖溶發(fā)屑育完好，基巖急裸露，形成石兩牙、漏斗和地闖下河，多峰叢拴溶洼，奇洞異牌石，儲(chǔ)水構(gòu)造瓶多，地下河處旦于中等發(fā)育，埋水質(zhì)以碳酸鈣貴型為主，屬低叼礦化淡水，卡誤田村、新寨地方是兩個(gè)苗族村椅寨崖企，位于湖區(qū)周滑圍，以農(nóng)田耕府作和捕魚為主渠，至今保持原枝始的生活習(xí)俗裹，民居建筑具圖有濃郁的民族鄉(xiāng)特色，村寨風(fēng)拜光秀美如畫。伯白云湖景區(qū)地遇處中亞熱帶季捉風(fēng)濕潤氣候區(qū)識(shí)，屬中亞熱帶考山地氣候。冬院少嚴(yán)寒，夏無綠酷暑，四季分如明，雨量充沛枕，年均氣溫努1返6咽℃默，年均降水量霜1432.1橋mm難，無霜漂期市260-28虧6底天。景區(qū)內(nèi)植頓覆蓋率高，主反要分布常綠闊答葉林、杉木林他及馬尾松林，枝覆蓋率黎達(dá)攔85壽%皺。二、資源條件濃白云湖景區(qū)包靠括地文、水文裕、生物景觀等速自然旅游資源豬和苗族民俗、愿節(jié)慶文化、戲描曲文藝及特色筑民居等人文旅必游資源。地文廣景觀主狗要指白云洞溶扯洞群景觀。白涌云洞總面諷積份77講8據(jù)畝，上下共六告層，全長嘗340瓣0殃米咳，洞腔最高處憲4蠟8雕米輸，最大洞廳面跌積環(huán)420衫0是平方米弦，洞內(nèi)石乳、御石幔、石簾、秩石瀑、石柱、摔石筍、石禽、輝石獸等象形副解真，惟妙惟肖鈔，鵝管石等溶拖洞奇觀密布，解秋冬時(shí)節(jié)，常精有白霧從洞口弟升騰，狀如樵嬌夫炊煙，俗封稱史“童白云樵夕隱買”欄，乃城步著名徑古景之一。水掉文景觀主要指局白云湖，白云淡湖突起于貼12術(shù)1暖米抬高坎之上，湖肆面擇9.靜5倍平方公里擺，熟20知0誤余座山島點(diǎn)綴句其中，形成無均數(shù)的峽谷水巷報(bào)，綿延蒸1消8宮公里愚長，水質(zhì)純凈辮，水體清澈，三湖面時(shí)寬時(shí)窄蹤，沿岸山巒起巧伏，郁郁蔥蔥喪，湖光山氣相等映成趣，生物飾景觀主要指湖吩岸植被景觀和毀野生動(dòng)物、鳥拜類活動(dòng)，由于涉多種植物群落療的生長型、葉棚型及樹葉生長女周期的不同，親使植被外貌差毛異明顯，特色慨各異，具有一摟定有觀賞價(jià)值拾，巖羊、麂鹿駐、穿山甲、鷹忠面猴等野生動(dòng)純物經(jīng)常出沒于解山林間，白鷺腿、野鴨、黃鸝齒等多種鳥類也新時(shí)而展翅，時(shí)吩而戲水，時(shí)而畏歡鳴，體現(xiàn)出業(yè)人與大自然的煤和諧。湖區(qū)內(nèi)菠聚居的多為苗民族，清一色的悅吊腳樓，苗拳殃、藥浴、油茶坦等民風(fēng)盛行，返慶鼓壇、青草養(yǎng)節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)璃熱鬧非凡，儺粉戲、舞龍耍獅擱、苗族歌舞等悶戲曲文藝節(jié)目據(jù)異彩紛呈，白攻云湖旅游區(qū)內(nèi)貿(mào)的人文旅游資淘源豐富而獨(dú)特表。柏三、旅游區(qū)目稼標(biāo)市場定位影從城步苗族自突治縣的地緣位障置及近中期交日通狀況來分析林，對(duì)照城步縣容旅游市場調(diào)查打及預(yù)測，白云皂湖旅游區(qū)建成糞后的目標(biāo)市場頂布局分為三級(jí)被：餡一級(jí)目標(biāo)市場識(shí)：城步及其鄰槳縣、邵陽市。病這些地區(qū)是游面客來源快的主力，是先禾導(dǎo)市場。檔二級(jí)目標(biāo)市場葉：懷化、張家魚界、長沙、湘至潭、株洲、永置州等槳50賄0幟公里波以內(nèi)的湖南市姓縣及廣西桂林育、龍勝、資源利和貴州黎平等曉鄰近市縣。銷三級(jí)目標(biāo)市場恒：廣東、湖北逃、上海等中國撞南方地區(qū)。四、價(jià)值評(píng)估遇白云湖景區(qū)包疾涵一定的自然貞景觀和人文景蟲觀，以溶洞景獄觀、山水風(fēng)光宴、苗族民俗風(fēng)濟(jì)情為主要內(nèi)容機(jī)，是既有一定情觀賞性，又具讀備較強(qiáng)參與性谷的生態(tài)旅游區(qū)忽，生態(tài)環(huán)境良夫好。景區(qū)內(nèi)水盞電供應(yīng)充足，雖無喘“億三具廢染”珍和勿“屈躁縣音鍵”運(yùn)污染，空氣清察新，水質(zhì)清沌翠，安詳寧靜，墳環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良瘦，特別甘是漿“和慶鼓惹壇眼”寬與窯“檔儺乞戲黎”饞等民族文化旅羞游資源與國內(nèi)尋同類地區(qū)相比棵，具有突出優(yōu)織勢，可作為白悅云湖景區(qū)的特殃色資源基礎(chǔ)。摧整個(gè)景區(qū)開發(fā)否投資估算引為懸671漫0嚴(yán)萬元，投資規(guī)神模中等，隨著暴南山風(fēng)景名勝儀區(qū)的大力開發(fā)標(biāo)建設(shè)，以桂林兔旅游市場為依鴿托，只要充分先搞好市場營銷嘗策劃，不斷開骨拓占領(lǐng)客源市次場就能在較短擁期間收回投資洪，效益明顯，樂因此，投資白僚云湖景區(qū)開發(fā)鵲是十分可行的瘦。雹第三較章壯慶脹投資分析膚根據(jù)《白云湖堆景區(qū)開發(fā)可行他性論證報(bào)告》刪和《白云湖景森區(qū)修建性詳細(xì)蠢規(guī)劃》，景區(qū)賄整體開發(fā)投資宋估算進(jìn)為吐671呼0宇萬元，（見葬表私1薪-識(shí)表愧5擱）一、建設(shè)投資薯（一）、景點(diǎn)立項(xiàng)目建設(shè)投資鋪景點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)拍投資推框算表忠體案頌賄斷末駕棄表培1棄序號(hào)凝景點(diǎn)名稱沸建未皂設(shè)破搭內(nèi)抽范容標(biāo)金耐額肺(購萬鑄元童)江1芝白云洞公園斤9富公里洞內(nèi)盤桓擱游道柄250禁590雀白云書院膀30途詩詞碑林刪10昆白云洞避暑同商莊珍180識(shí)購物中心聯(lián)60怕白證黨云你奪寺劈40折天然冷凍庫譜20餐2宴高峽平湖猛觀俊漿景柿驚亭騎80尖320卵鐵索雁橋杜—撐—姨高架飛越疏200普娛樂索橋建40凍3炕民俗風(fēng)情村搖香梢脂碧邊310鳳4調(diào)水上游樂區(qū)半購置各種游船硬280創(chuàng)350化水上建筑折40截島上建筑港30碌5乳野生動(dòng)物園炒購買、喂養(yǎng)各啦種野生動(dòng)物功50限50煎6怨狩獵探險(xiǎn)區(qū)顧森林探險(xiǎn)站喉30矩185喜觀房想景辮未臺(tái)盟50達(dá)購置獵槍蠶5閥動(dòng)物飼養(yǎng)場某100幼7檔花奇考寄島渡培植花卉愛50蹄110融建亭、榭怨60豬序號(hào)拖景點(diǎn)名稱膨建違飛設(shè)鞏磚內(nèi)淚蝶容欠金軌額讓(傭萬燃元遺)示8鍋經(jīng)濟(jì)植物園酒藥殿譯材飛控林服70受250悼杉、松木林狼50鄰筍套賤竹引橋林惱50射珍稀樹種林懷80維9混休閑療養(yǎng)區(qū)標(biāo)水莊、渡假別牙墅影400料990搖渡假賓館貌510翅老年活動(dòng)中心鴿80戰(zhàn)10勤青巒碧影區(qū)情瘡評(píng)人戴瓶島蜜30踢100鐵風(fēng)雨橋、仿生娘建筑舊70遮11都古木老林焰游道、林木?；谧o(hù)、涼亭恨150稿150悉12膚垂釣觀魚島剃土堤、釣魚臺(tái)赴70效148迫仿生建筑、燒傍烤場妖78瓦13些飛瀑流泉例引水建人工瀑減布挺80雕80書14扇梁山水寨斑建晌10螺8解座水榭、聚義蔑堂糊200耗200抬15株山野漁村查新建或搬等遷教10掉0增戶漁戶村景450圾450寫16紅湖區(qū)上游接待糧站痛新建中高檔床扮位不15那0纖張鉗300糠300貼17繡小廬山游樂城桐（白云洞至白遠(yuǎn)云湖中途）臟三星級(jí)民族賓杜館弓300谷480陣網(wǎng)漏屢球越害場隆20番保齡球館戲70科游營奪泳菊藍(lán)池挽30斯娛墾役樂鉛姻城墓60省18躲景點(diǎn)維護(hù)娛維護(hù)性建設(shè)延150蹲150動(dòng)合鼠嘩期計(jì)于5214第5214尤（二）景區(qū)公至路建設(shè)改造投績資鳳景區(qū)公路建設(shè)腸改造投資框算部表咐團(tuán)障季披藏服畏選表頁2勾序號(hào)巨走遺扁諒向應(yīng)等級(jí)采紅線寬拼度戚(殺m)鷹性質(zhì)企長度段（蔽k萄m迷）撇金額授(拔萬暈元鞏)塘1仔白云洞公煮園踐-乓湖區(qū)碼頭掠游道撒10居改造言3.20歉42電2董碼橫云史頭贊-鵲休閑療養(yǎng)區(qū)差游道其6外新建瑞2.60撥30畏3戰(zhàn)休閑療養(yǎng)因區(qū)偷-虹野生動(dòng)物園甲游道療6埋新建琴4.00瘋50推4梁休閑療養(yǎng)獄區(qū)陣-切經(jīng)濟(jì)植物園太游道慢4較新建扭4.80飲55傘5遙碼鈴眉紡頭截-揮渡假賓館別墅祝游道在6晃新建猶3.25投44渴6勾休閑療養(yǎng)拐區(qū)掉-煉上游接待站撕林蔭道赤10賴新建光4.20眼38危7庸碼格頭惕-觀民俗文化饒村傻(騾東、名西耕)照游道逝6休新建盞東犬2.85監(jiān)西淚3.62蒸66許8姑碼糞頭諒-奸青巒碧砌影郵-伙梁山水項(xiàng)寨癢鏡游道顫5欣新建咐6.32厭107鈴合死轉(zhuǎn)飲殘計(jì)假36.84依432眼（三）、景區(qū)睜停車場建設(shè)投購資龍景區(qū)停車場建掌設(shè)投資框算表麻檔水諷憲尸網(wǎng)潮誦表艦3廁序號(hào)采停車場位置委面積但（態(tài)m恒2弓）浮金額（萬元）密1粉碼頭停車坪頃1100暢10陵2役渡假別墅、賓沸館億900規(guī)7崇3漸上游接待站孝600教4聯(lián)4欺小廬山游樂城唇500明5彎合計(jì)挺3100菊26橫（四）、景區(qū)響建設(shè)征地投資隔景區(qū)建設(shè)征地膏投資框算表循瘦復(fù)乘吹貍禽貍窯表墓4窯序號(hào)均用地類型岔面積昏(傅km劃2燥)認(rèn)征地價(jià)格君(賽萬元絲/患畝因)掘金井額烘(苦萬娛元爭)得1好旅游建設(shè)用地余0.2屯0.7限180酬2俊移民建設(shè)用地萍0.08栽0.4鈴110陜3決其它用地道1.4集0.3球133粱合計(jì)派1.68依423金(釀五閣)誓、市政及其它昂建設(shè)投資鍛市政及其它建旱設(shè)投資框算表熊獅利看予烈夸弟殘表鎮(zhèn)5昂序號(hào)抓工程項(xiàng)目井建設(shè)內(nèi)容及工勤程量裳金鑄額烈(鉆萬禁元違)脈1柜綠凳墊立化適1假．建筑景點(diǎn)環(huán)闊境綠化，謝2忙、森林防火及骨病蟲害防治。揚(yáng)40脊2鞏電力系統(tǒng)候建鞏2k沒v炸開閉所船、甚2番個(gè)變電室、卵輸電線路邁80暴3輔電曾鋪憂訊并建桂2以個(gè)訊號(hào)塔滑、承I法P覆電話亭、咬3仿個(gè)郵政所、光輕纜粥100工4樂給排水系統(tǒng)宗供水干管、排池水干管、妻供水池、水站洗90杏5晉交通工程歸旅游車輛軌，續(xù)3好個(gè)碼頭，運(yùn)輸廊船只附230掩6局海牲篇束所澆60嚷7豐景區(qū)管理費(fèi)琴10申/皇年億8擊不可預(yù)計(jì)費(fèi)斗5賽合計(jì)味615因目前，已由城筆步苗族自治縣過人民政府完成砌投穿入布51鍵0康萬元，修建了鉗湖區(qū)入口公路沈、碼頭、電訊辦等部分設(shè)施建持設(shè)，尚欣需追620浸0痰萬元開發(fā)建設(shè)藥資金。二、效益預(yù)測斯白云湖景區(qū)可臟遵砌循顯“燃邊投資、邊經(jīng)拔營、邊受狀益哨”喬開發(fā)原則，根純據(jù)目前城步苗吉族自治縣游客頑接待調(diào)查統(tǒng)計(jì)此分析，完成投菊資役50嶄%兼后可按年接炭待差2毯5雨萬人次浪的迎10刃%匯遞增比預(yù)測投量資收益。仇（一）白云洞盆公園景點(diǎn)誰1選、年游客客肉量檢=2蔽5凝萬人次上×釋10%=2.賺5簡萬人次模2無、年旅游總收非入輝韻=辯年游客量嫂×眉每萬人次消費(fèi)蜓數(shù)筋=2.曾5構(gòu)萬人次總×雞20求0霉萬元現(xiàn)/殊萬人次=500萬元蔥3泛、年總利眼潤然給=疲年旅游總收入趁×滋利率錘（拳40架%貍）線=50勻0昌萬元涼×胳40%=20怪0拼萬元嘆（二）高峽平枕湖景點(diǎn)蟻1餅、年游客勒量遮=2脖5蔽萬人次蓄×鉆5%=1.2召5捷萬人次遵2茄、年旅游總收臥入甲=1.2笛5愿萬人次天×熄15音0鑼萬元由/涼萬人次拘濱同=18達(dá)7.章5拳萬元蠟3開、年總利毛潤趙=187.槽5夠萬元適×纏35%=65貴.6醋3轎萬元啄（三）民俗風(fēng)仁情村景點(diǎn)型1倘、年游客械量新=2素5梯萬人次兼×劫5%=1.2縱5鄙萬人次用2缺、年旅游總收饞入趨=1.2船5睬萬人次點(diǎn)×移25謀0魔萬元到/柜萬人次捏年破=31癢2.虧5耕萬元丘3誕、年總利燙潤威=312.漿5什萬元晴×煌40%=12鞠5科萬元真（四）水上游政樂區(qū)景點(diǎn)蹄1豆、年游客贈(zèng)量科=2絨5此萬人次餅×贊10%=2.臟5千萬人次拆2性、年旅游總收漢入暮=2.把5滲萬人次葛×外18抄0遷萬元即/全萬人次紗突覺=45漿0婦萬元?jiǎng)?辨、年總利傍潤州=45冶0椒萬元勿×引30%=13災(zāi)5敗萬元蒸（五）野生動(dòng)氏物園景點(diǎn)渾1裝、年游客疼量曬=2焦5親萬人次析×劉3%=0.7冊5名萬人次吩2眠、年旅游總收贈(zèng)入棗=0.7線5接萬人次兆×板9多0迅萬元璃/授萬人次衛(wèi)念舞=67慶.排5過萬元捧3螺、年總利求潤山=67.粗5敗萬元聾×悄50%=33刑.7廢5薯萬元翠（六）山野漁焦村景點(diǎn)壓1子、年游客撐量鉛=2搬5嗎萬人次氧×善3%=0.7咬5福萬人次冤2真、年旅游總收駐入柴=0.7伍5貸萬人次潮×1舞9低0平萬元敬/退萬人次奏曾撫=14支2.誠5始萬元右3張、年總利趨潤檢=142.切5美萬元慘×盛40%=5端7抬萬元節(jié)（七）狩獵探尤險(xiǎn)區(qū)景點(diǎn)長1傲、年游客半量艙=2錯(cuò)5鹽萬人次役×題2%=0.可5散萬人次漏2檔、年旅游總收波入斗=0.兩5鳴萬人次念×400史萬元善/率萬人次終號(hào)倚=20負(fù)0云萬元涌3迷、年總利權(quán)潤屈=20被0休萬元頑×化35%=7釘0跌萬元笨（八）花島景獅點(diǎn)誰1睡、年游客孫量懷=2候5夠萬人次樣×同3%=0.7絮5仿萬人次胡2恩、年旅游總收今入仙=0.7矩5腿萬人次銀×190柿萬元陵/畢萬人次渾檔途=14摟2.渴5睡萬元珍3艷、年總利解潤帝=142.魂5脫萬元柔×襲30%=42武.7偵5悄萬元識(shí)（九）經(jīng)濟(jì)植腎物園景點(diǎn)欺1墊、年游客禮量和=2皮5再萬人次絡(luò)×鼠2%=0.擇5姨萬人次寸2音、年旅游總收龍入取=0.謙5計(jì)萬人次斗×100咽萬元?dú)?竭萬人次雜鋸榴=5篇0許萬元氏3惕、年總利望潤為=5坡0舒萬元滴×禽50%=2性5司萬元霞（十）休閑療耳養(yǎng)區(qū)景點(diǎn)陶1占、年游客宵量舍=2曬5找萬人次駕×找5%=1.貿(mào)2部5猶萬人次下2性、年旅游總收套入寧=1.2到5榴萬人次矩×100絞萬元繼/量萬人次艙爺誦=12輛5鄉(xiāng)0昏萬元億3駛、年總利尺潤幕=125饅0萬萬元餡×改30%=37錯(cuò)5某萬元綠（十一）青巒輩碧影景點(diǎn)邪1慌、年游客何量作=2犬5粒萬人次瓦×狠5%=1.鬼2抹5悼萬人次何2袖、年旅游總收稅入躬=1.2辭5激萬人次梨×180相萬元拳/脅萬人次妻忠泉=22回5配萬元追3樂、年總利謠潤雨=22絨5嫁萬元丑×須30%=67懲.酬5課萬元穗（十二）古木蜂老林景點(diǎn)折1既、年游客叫量摔=2斷5租萬人次圖×嘉2%=0.疤5箱萬人次年2三、年旅游總收舟入任=0.律5揚(yáng)萬人次階×60剩萬元多/蛾萬人次謊撓伙=3右0探萬元魂3席、年總利萬潤思=3倚0稱萬元陸×道40%=1村2敬萬元軟（十三）其它蟲景點(diǎn)累1員、年游客若量熊=2烘5絲萬人次傭×拼10%=2.續(xù)恰5志萬人次豎2暢、年旅游總收躲入尾=2.欲5追萬人次鮮×200推萬元慨/紹萬人次椒田胖=50渴0秤萬元脆3漫、年總利竹潤糖=50轉(zhuǎn)0名萬元企×盲20%=10鴨0歉萬元啄（十四）湖區(qū)連上游接待站基1敲、年游客耐量劑=2美5爛萬人次弦×促10%=2.哀影5陜?nèi)f人次凱2崗、年旅游總收野入秤=2.罪5雄萬人次躺×150杯萬元序/衡萬人次傷冠公=37闖5思萬元窩3辣、年總利跨潤刃