商品房買賣舉案說法培訓課件第1頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五法律風險無處不在!不一定都要懂得法律，但一定要有法律風險意識。不是事事處處都要照搬法條，不敢越雷池一步，而是要認清法律規(guī)則，警惕風險。警言第2頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五培訓說明【形式】：案例研討【參考法規(guī)】：民法通則、民事訴訟法、合同法、物權法、城市房地產管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、相關司法解釋

第3頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五培訓說明廣告宣傳中的法律風險及防范認購過程中的法律風險及防范因房屋質量問題所引起的法律風險及防范車位銷售過程中的法律風險及防范第4頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五[案例一]因廣告宣傳不當所引起的糾紛

開發(fā)商在銷售某樓盤7棟時，在宣傳資料中做了如下宣傳：“廳、臥、主衛(wèi)全部朝向高爾夫球場，均能享受到高爾夫景觀，”房屋交付后，7-1702業(yè)主投訴，兩次臥無高爾夫景觀，與銷售承諾不符，業(yè)主要求換至臥室均有高爾夫景觀的類似戶型，如無合適戶型，則要求退房。業(yè)主與開發(fā)商協商不成，最終以開發(fā)商違約為由向當地法院提起訴訟，請求追究開發(fā)商的違約責任。[案例][問題][分析]廣告宣傳第5頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五廣告宣傳資料的法律效力？開發(fā)商是否應當承擔違約責任？開發(fā)商應如何規(guī)避廣告宣傳所帶來的法律風險？[案例][問題][分析]廣告宣傳第6頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五廣告宣傳資料的法律效力[案例][問題][分析]廣告宣傳要約邀請紅線范圍內說明和允諾具體確定影響合同的訂立和價格要約要約邀請是希望他人向自已發(fā)出要約要約是當事人一方向對方發(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示

第7頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

廣告宣傳資料的法律效力問題：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

---《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（20030601）[案例][問題][分析]廣告宣傳第8頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

廣告宣傳資料的法律效力問題

關鍵詞：

說明和允諾具體確定

[案例][問題][分析]廣告宣傳第9頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

廣告宣傳資料的法律效力問題：

●XX項目，全市最低價?！袼趯W區(qū)內從幼兒園、小學到中學都是市屬或省屬重點名校。社區(qū)內將有老年大學和兒童興趣學校。紫薇幼兒園即將落成；并將引進市屬重點小學。[案例][問題][分析]廣告宣傳第10頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

廣告宣傳資料的法律效力問題：

合同法中關于“要約”的規(guī)定

第十四條要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。

司法解釋違反合同法的地方：排除了合同法構成要約的第二個要件“甘受約束”；并把“視為要約”與“視為合同內容”相混淆。

[案例][問題][分析]廣告宣傳第11頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

開發(fā)商應承擔的責任：

違約責任

[案例][問題][分析]廣告宣傳第12頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

廣告宣傳法律風險防范：發(fā)布廣告的原則：源頭控制，有把握才說

第一道防線：

發(fā)布前嚴格審查，避免夸張、不實、變更；

第二道防線：

全面設置廣告提示語，表明廣告不是要約；

第三道防線：

補充協議中明確約定廣告和宣傳資料的效力。

[案例][問題][分析]廣告宣傳第13頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五廣告提示語示例：第14頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五第15頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五[案例二]未及時退還“誠意金”引起的糾紛

某君向開發(fā)商提出申請，要求開發(fā)商退還“誠意金”，開發(fā)商稱還要等15天之后才能返還。因對開發(fā)商的拖延行為不滿，某君將該開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商返還誠意金本金以及所產生的利息。[案例][問題][分析]認購第16頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五[案例三]《認購書》的單方解除

某君與開發(fā)商簽訂《認購協議書》約定：由某君購買某樓盤3-1101房，《認購協議書》簽訂時，某君應支付房屋總價款20%的“訂金”，《認購協議書》簽訂之日起15日內，雙方簽訂《商品房買賣合同》，如某君違反本協議，不得要求返還已支付的“訂金”。如開發(fā)商違反本協議雙倍返還某君已支付的“訂金”。隨后，某君按照《認購協議書》的約定支付了“訂金”，但在《認購協議書》簽訂后，《商品房買賣合同》尚未簽訂前，因房價下跌，某君提出要求解除協議，并要求開發(fā)商退還已交付的“訂金”。[案例][問題][分析]認購第17頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五誠意金、訂金、與定金的法律效力？案例二中開發(fā)商該不該退還誠意金？案例三中開發(fā)商是否應返還已收取的“訂金”？[案例][問題][分析]認購第18頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

誠意金、訂金、與定金

“誠意金”作為自創(chuàng)的商業(yè)用語，在現在的商品房銷售中，由于供求關系緊張，處于賣方市場的開發(fā)商普遍強勢，由此采取了預售證獲得之前便收取費用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關的潛在機會。因此，所謂的“誠意金”不具有合同效力及法律保護的性質。

“誠意金”并非“定金”。開發(fā)商在預售前收取“誠意金”，并與排號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質。從法律意義上講，定金具有擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已經明確了標的物以及價格。

[案例][問題][分析]認購第19頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

誠意金、訂金、與定金

“訂金”通常是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買權。根據我國現行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預付款。但是最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第118條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”[案例][問題][分析]認購第20頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

誠意金、訂金、與定金

“定金”

《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?/p>

“定金”規(guī)則

1、交定金方違約：不返還；收定金方違約：雙倍返還。

2、定金≤總標的20%。

3、定金條款從實際交付定金之日起生效。[案例][問題][分析]認購第21頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

誠意金、訂金、與定金

“定金”與“違約金”

選擇使用、不累加

我國《合同法》第116條規(guī)定：“當事人既主張約定違約金，又主張定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款?！?/p>

[案例][問題][分析]認購第22頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

[案例四]因房屋質量問題所引起的糾紛業(yè)主與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定：業(yè)主購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)6-707號房，開發(fā)商應于2008年12月25日前將房屋交付業(yè)主使用，交付條件為經有關政府部門辦妥竣工驗收備案手續(xù)，開發(fā)商應提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《商品住宅交樓書》，開發(fā)商不出示上述證明文件及有關資料或出示不齊全，業(yè)主有權拒絕接受交付，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。2008年12月25日，業(yè)主到涉訟房屋收樓現場準備收樓，但以涉訟房屋存在質量問題為由拒絕收樓。開發(fā)商表示愿意對該房屋進行整修，并按合同約定延期交房責任條款賠償整修期間業(yè)主的損失。業(yè)主不同意以上處理方案，拒絕收樓。

2009年6月10日，業(yè)主向法院起訴，因房屋存在質量問題，不符合交付條件，要求追究開發(fā)商的延期交房責任。[案例][問題][分析]交付第23頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五因商品房質量問題所引起的責任有哪些？，法律關于保修期以及保修范圍如何規(guī)定？開發(fā)商的交付義務是什么？對于業(yè)主無理拒收問題，開發(fā)商如何對策？[案例][問題][分析]交付第24頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五因商品房質量問題所引起的責任

保修責任“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任?！保ā端痉ń忉尅罚?/p>

“在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”（《商品房銷售管理辦法》）

[案例][問題][分析]請注意：保修期和保修范圍！交付第25頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

因商品房質量問題所引起的責任

退房+賠償損失的兩種法定情形：

一、房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的。（《商品房銷售管理辦法》、《司法解釋》）必須以交付為前題；核驗應由業(yè)主提出申請；二、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（《司法解釋》）。何為“嚴重影響正常居住使用”?應從能否實現合同目的來分析，對喪失了主要功能或者正常生活狀態(tài)無法保持，而又無法修復的，才可以認定為“嚴重影響正常居住使用的”。

結論：絕大多數質量問題都達不到法律所要求的退房條件，這對開發(fā)商是有利的。開發(fā)商有權放寬退房條件，但應當獲得相應對價，至少應以不承擔賠償，不遭受損失為前提。

[案例][問題][分析]交付第26頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五賠償損失包括哪些范圍？

直接損失：因質量問題而滅失的財產或支付的費用：被水泡壞的壁紙、地板、家具，借宿費用；間接損失：正常情況下的可得利益：誤工損失，房屋升值損失。可得利益不同于可能利益。精神損害賠償不屬于違約責任！侵權責任與違約責任不能同時主張。第27頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五保修期和保修范圍

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

----《建設工程質量管理條例》

[案例][問題][分析]交付第28頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五超過保修期和保修范圍如何處理

對于維修工作，我們建議處理的基本原則是：以保修期為依據，以下四種情況由我方提供維修：在保修期內報修而未修的；在保修期內報修，至今未修好的；在保修期內報修并經過修理，但現在由于完全相同的問題出現反復的；走訪時發(fā)現未報修的小問題，但顯然出現在保修期內的。不屬于上述情況的問題，套用社會收費標準，我方可提供維修服務。

[案例][問題][分析]交付第29頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

開發(fā)商的交付義務

按合同交付是開發(fā)商的義務；按合同收房也是買受人的義務司法解釋第十一條：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

[案例][問題][分析]交付第30頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五開發(fā)商的交付義務

在合同沒有其他約定的情況下開發(fā)商的法定交付義務竣工驗收合格；書面通知買受人。提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》容易出現的問題：通知行為難以舉證；業(yè)主以質量瑕疵為由拒不收房。[案例][問題][分析]交付第31頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五對通知與送達的要求通知應采用書面形式并須有效送達。通知書如無蓋章，視為未通知。電話通知、小區(qū)公告、報紙公告及其他非書面通知方式均不是有效的通知送達方式。買方收到書面通知時，拒絕簽收的，送達人可以邀請兩名無利害關系的證人到場，把通知書留在買方的通訊地址，并注明拒收原因和送達日期，由送達人、證人簽名即視為通知已送達。第32頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

對業(yè)主的解除合同的通知要重視

2009年5月13日，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）開始實行，其第二十四條規(guī)定當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

第33頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五關于業(yè)主無理拒收問題的對策

補充協議約定：未收到入伙通知的，即以合同中約定的交付時間為入伙時間；補充協議約定：出賣人具備了交付條件，買受人沒有合法的理由拒不接收房屋的，視為已交付；對拒絕收房的業(yè)主發(fā)催告信或律師函；[案例][問題][分析]交付第34頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五[案例五]銷售車位引起的糾紛某小區(qū)的地下停車位均由開發(fā)商辦理了產權，但在小區(qū)開盤銷售后，業(yè)主更愿意采用租賃的方式使用地下停車位，地下停車位的銷售情況很不理想。小區(qū)交付業(yè)主后，為加快地下停車位的銷售速度，開發(fā)商決定對全部未銷售的地下停車位采用“只售不租”的方式進行處分，并禁止未購買地下停車位的業(yè)主租賃使用地下停車位。于是開發(fā)商與業(yè)主矛盾開始激化，最終業(yè)主就小區(qū)的車位歸屬問題向法院提起訴訟。[案例][問題][分析]車位第35頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售？如何規(guī)避車位銷售過程中的法律風險？[案例][問題][分析]車位第36頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。

[案例][問題][分析]車位第37頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

----《物權法》“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他適用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！苯ㄔO單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。“建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”

（最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋）

我們認為：經過規(guī)劃批準的車位所有權歸開發(fā)商所有，因為在項目建設之初規(guī)劃報建時，當時不存在業(yè)主，整個項目的權利人只能是建設單位。但是在對車位進行銷售時應遵守法律法規(guī)的規(guī)定。[案例][問題][分析]車位第38頁，共42頁，2023年，2月20日，星期五

車位銷售過程中的法律風險防范一、以法律規(guī)定為依據二、廣告宣傳要避免誤導三、政府不合理規(guī)定不宜直接對抗四、銷售已出租的車位，要尊重承租人的知情權

A)按車位配置比例租賃車位的業(yè)主，在同等價格條件下享有優(yōu)先購買權。

B）已按規(guī)劃配置比例購買或獲贈了車位的業(yè)主，以及非業(yè)主的房屋使用人可以短期租賃車位，但出租時應排除其優(yōu)先購買權。五、車位宜與房屋同步銷售，交付后的車位可以委托物業(yè)代售[案例][問題][分析]