鹽城繽紛亞洲商業(yè)街營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)方案第1頁(yè)/共229頁(yè)做好繽紛亞洲項(xiàng)目必須解決的幾個(gè)問(wèn)題一、項(xiàng)目組人員的確定性與穩(wěn)定性房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商的時(shí)間較長(zhǎng)，講究可持續(xù)性發(fā)展，尤其需要營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)項(xiàng)目有全面、延續(xù)性的了解。所以項(xiàng)目小組人員必須確定和保持較大的穩(wěn)定性。二、項(xiàng)目組人員工作結(jié)構(gòu)流程的合理性從我司的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本項(xiàng)目的人員工作結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步調(diào)整合理，必須講究團(tuán)隊(duì)的充分合作。三、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案執(zhí)行的有效性由于是多方合作，在相互充分理解的前提下，一旦我們的策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案確定，必須保證它的有效執(zhí)行。四、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商工作的協(xié)調(diào)統(tǒng)一項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商進(jìn)度必須和項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時(shí)項(xiàng)目資金的回籠又影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。所以我們必須保證開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第2頁(yè)/共229頁(yè)繽紛亞洲策劃銷(xiāo)售人員結(jié)構(gòu)及工作流程圖項(xiàng)目經(jīng)理（顧婭）銷(xiāo)售助理（1人）策劃助理（1人）銷(xiāo)售組長(zhǎng)（1人）銷(xiāo)售組長(zhǎng)（1人）銷(xiāo)售人員（2人）銷(xiāo)售人員（2人）策劃人員（1人）合富輝煌團(tuán)隊(duì)合富輝煌（廣州）合富輝煌（安徽）說(shuō)明：項(xiàng)目經(jīng)理必須統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的策劃與銷(xiāo)售，總結(jié)分析策劃和銷(xiāo)售一線對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略的反饋，判斷合富輝煌方案的合理性，并進(jìn)行決策，同時(shí)將決策好的方案?jìng)鬟_(dá)落實(shí)到各部門(mén)。合富輝煌根據(jù)項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售以及市場(chǎng)綜合情況結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)提出策劃與銷(xiāo)售的具體方案。銷(xiāo)售助理和策劃助理迅速反饋一線情況，同時(shí)理解和執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理制定的策劃和銷(xiāo)售方案。銷(xiāo)售組長(zhǎng)執(zhí)行銷(xiāo)售方案，同時(shí)組織小組的銷(xiāo)售工作。設(shè)置銷(xiāo)售小組的目的是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)與配合機(jī)制，小組之內(nèi)相互配合，小組之間相互競(jìng)爭(zhēng)。策劃人員執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。決策層面思考層面理解與執(zhí)行層面執(zhí)行層面執(zhí)行層面第3頁(yè)/共229頁(yè)招商經(jīng)理（金總）項(xiàng)目組招商人員結(jié)構(gòu)及工作流程圖招商助理（1人）策劃助理（1人）策劃人員（1人）合富輝煌團(tuán)隊(duì)合富輝煌（廣州）合富輝煌（安徽）招商人員（2人）決策層面思考層面理解與執(zhí)行層面執(zhí)行層面說(shuō)明：招商經(jīng)理必須統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的招商策略與執(zhí)行，總結(jié)分析策劃和招商一線對(duì)策略的反饋，判斷合富輝煌建議的合理性，并進(jìn)行決策，同時(shí)將決策好的方案?jìng)鬟_(dá)落實(shí)到各部門(mén)。合富輝煌根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況、市場(chǎng)綜合情況結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)提出招商建議，并提供商戶信息。招商助理和策劃助理迅速反饋一線情況，同時(shí)理解和執(zhí)行招商經(jīng)理制定的招商方案。招商人員和策劃人員執(zhí)行項(xiàng)目招商方案的具體實(shí)施。招商方面的策劃人員可以與銷(xiāo)售方面策劃人員重疊。第4頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目整體定位的提煉與深化第5頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目整體定位的進(jìn)一步提煉繽紛亞洲——鹽城文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)“繽紛亞洲”既是本項(xiàng)目的案名，同時(shí)又是推廣名，是項(xiàng)目定位的核心?！袄_紛”是指多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂(lè)；“亞洲”是指我們必須吸收最具活力的亞洲生活的精華，倡導(dǎo)、引領(lǐng)鹽城進(jìn)入一種全新的商業(yè)消費(fèi)模式?！拔幕?、休閑、購(gòu)物”是本項(xiàng)目?jī)?nèi)容的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)。一方面本項(xiàng)目利用資源優(yōu)勢(shì)充分發(fā)展“文化產(chǎn)業(yè)”，另一方面將“休閑”與“購(gòu)物”兩個(gè)普通的元素上升到“休閑文化與購(gòu)物文化”的層面，使鹽城現(xiàn)有商業(yè)望我項(xiàng)背。這樣本項(xiàng)目的唯一性，即核心競(jìng)爭(zhēng)力就非常明顯。第6頁(yè)/共229頁(yè)體驗(yàn)亞洲繽紛休閑生活展現(xiàn)鹽城文化商娛風(fēng)采項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題的進(jìn)一步深化營(yíng)銷(xiāo)主題的重點(diǎn)是體驗(yàn)生活方式，“上海、香港、臺(tái)北、新加坡、韓國(guó)、日本”等是人們生活向往的地方，所以我們用“形”和“神”來(lái)包裝打造項(xiàng)目，目的是吸引項(xiàng)目的終端消費(fèi)者。“旺丁旺財(cái)”，有夠量的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，那么商家自然而然就被吸引過(guò)來(lái)，有了商家就不怕沒(méi)有投資者。所以我們的重點(diǎn)是如何把這種邏輯關(guān)系巧妙有效的傳達(dá)給我們的投資者與經(jīng)營(yíng)者。營(yíng)銷(xiāo)的另一重點(diǎn)是講繽紛亞洲的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

鹽城目前唯一的真正具有國(guó)際視野的文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)鹽城目前唯一的規(guī)模最大的室內(nèi)商業(yè)步行街鹽城目前唯一的以文化為主題的商業(yè)步行街

鹽城目前唯一的韓國(guó)風(fēng)情街、亞洲風(fēng)情街、繽紛生活館、繽紛文化城、美食無(wú)國(guó)界……第7頁(yè)/共229頁(yè)繽紛亞洲原業(yè)種業(yè)態(tài)分布(建議)東進(jìn)路東段東進(jìn)路西段內(nèi)街東北段內(nèi)街東南段內(nèi)街西北段內(nèi)街西南段沿河?xùn)|段沿河西段西樓一樓繽紛名店街韓國(guó)風(fēng)情街繽紛步行街美食無(wú)國(guó)界美麗新世界繽紛娛樂(lè)城國(guó)內(nèi)外精品品牌韓國(guó)時(shí)尚產(chǎn)品亞洲各國(guó)時(shí)尚產(chǎn)品風(fēng)味小吃女士用品咖啡茶座二樓繽紛數(shù)碼港流行前線繽紛數(shù)碼港流行前線美麗新世界美食無(wú)國(guó)界美麗新世界繽紛娛樂(lè)城數(shù)碼電腦飾品數(shù)碼電腦飾品女士用品風(fēng)味小吃女士用品桑拿三樓動(dòng)漫天地繽紛書(shū)城動(dòng)漫天地繽紛康城繽紛書(shū)城家居生活館繽紛康城家居生活館繽紛娛樂(lè)城電子游戲書(shū)籍音像電子游戲健身體育書(shū)籍音像家具產(chǎn)品健身體育家居產(chǎn)品KTV四樓繽紛美食城繽紛美食城繽紛娛樂(lè)城旗艦餐飲旗艦餐飲迪斯科從上面可以看出，原來(lái)我們對(duì)繽紛亞洲的業(yè)種業(yè)態(tài)的定位過(guò)于零碎，過(guò)于“繽紛”，使得不同樓層、同一樓層不同位置的功能布局不是重復(fù)就是稍有不合理，同時(shí)也不便于以后的統(tǒng)一管理。所以我們重新思考，并在充分考慮項(xiàng)目三期的整體提升的基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)整了一二期的功能布局與業(yè)種業(yè)態(tài)分布。第8頁(yè)/共229頁(yè)繽紛名店街繽紛名店街韓國(guó)風(fēng)情街韓國(guó)風(fēng)情街亞洲風(fēng)情街亞洲風(fēng)情街美食無(wú)國(guó)界美食無(wú)國(guó)界繽紛娛樂(lè)城（休閑中心）繽紛亞洲一二期一樓功能分布品牌主力店1品牌主力店2繽紛名店街：服裝、皮革、鞋類(lèi)品牌店韓國(guó)風(fēng)情街：工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分韓國(guó)特色商品，韓國(guó)元素包裝亞洲風(fēng)情街：工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分亞洲各國(guó)特色商品，多國(guó)元素包裝美食無(wú)國(guó)界：以中國(guó)各地美食小吃為主，兼有韓國(guó)日本料理燒烤和異域風(fēng)情美食（泰國(guó)、印度、越南、新加坡）。品牌主力店：一二樓連賣(mài)連租，KFC、麥當(dāng)勞、貝塔斯曼書(shū)屋等具有全球或全國(guó)號(hào)召力的品牌主力店，帶動(dòng)人氣。以餐飲或文化為主繽紛娛樂(lè)城：設(shè)休閑中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演藝廣場(chǎng)，以招商為主，如果銷(xiāo)售則為單層整體銷(xiāo)售二期項(xiàng)目一樓定位的提升：韓國(guó)風(fēng)情街——

亞洲風(fēng)情街全新產(chǎn)品“美食無(wú)國(guó)界”的推出?！懊朗碂o(wú)國(guó)界”一二樓連賣(mài)。－功能定位：抓大放?。?頁(yè)/共229頁(yè)繽紛生活館（兒童街）美食無(wú)國(guó)界美食無(wú)國(guó)界繽紛亞洲一二期二樓功能分布繽紛生活館（學(xué)生街）繽紛生活館（淑女街）繽紛生活館（淑女街）品牌主力店1品牌主力店2繽紛生活館：二樓一、二期以“生活”為主題，主題不宜過(guò)多，共分三個(gè)街區(qū)：兒童街、學(xué)生街、淑女街。一期原定位不變，以學(xué)生、兒童商品為主；二期進(jìn)一步提升，專做女性文章，以年輕女孩服裝、皮革、鞋類(lèi)等為主。美食無(wú)國(guó)界：與一樓連賣(mài)，互不影響。品牌主力店：與一樓連賣(mài)，互不影響。二期項(xiàng)目二樓定位的提升：淑女街，專做女性的生意，根據(jù)猶太人的經(jīng)營(yíng)理念“專做婦女和兒童的生意”，一定會(huì)獲得成功。繽紛娛樂(lè)城（桑拿裕）第10頁(yè)/共229頁(yè)繽紛亞洲一二期三樓功能分布繽紛文化城（文體用品城）繽紛文化城（數(shù)碼港）繽紛文化城（鹽城書(shū)城）繽紛文化城（數(shù)碼港）繽紛文化城：項(xiàng)目成功的關(guān)鍵文化是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一方面，我們要做文化產(chǎn)業(yè)，另一方面我們要把購(gòu)物和休閑賦予文化的理念，提升本項(xiàng)目的品味。使之具有不易模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。繽紛文化城：除了鹽城書(shū)城外，文化體育用品城和數(shù)碼港都可以劃成小鋪對(duì)外銷(xiāo)售。繽紛文化城必須進(jìn)行重新定位與包裝，銷(xiāo)售時(shí)機(jī)和方式必須有所創(chuàng)新。繽紛娛樂(lè)城（KTV飚歌城）第11頁(yè)/共229頁(yè)餐飲旗艦店繽紛亞洲一二期四樓功能分布餐飲旗艦店錦江之星酒店及酒店式公寓錦江之星酒店及酒店式公寓餐飲旗艦店餐飲旗艦店：選擇2～3家，和五樓一起對(duì)外招租。目標(biāo)對(duì)象：江浙滬旗艦連鎖餐飲，如張生記、紅泥、小南國(guó)、獅王府、上海人家、長(zhǎng)興樓等等。公寓式酒店：錦江之星（已成功簽約）。酒店式公寓：在錦江之星的基礎(chǔ)上銷(xiāo)售應(yīng)該不會(huì)有太大問(wèn)題。繽紛娛樂(lè)城（迪士科演藝廣場(chǎng)）第12頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)方案第13頁(yè)/共229頁(yè)時(shí)間：2005年7月15日——2005年9月30日目標(biāo)：一樓韓國(guó)風(fēng)情街的銷(xiāo)售、二樓繽紛生活館剩余鋪位、三樓繽紛文化城（書(shū)城、文體用品城）的包裝推廣一期持續(xù)銷(xiāo)售階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注15/07/05－10/08/05二樓繽紛生活館（學(xué)生街、兒童街）消化挖掘有意向客戶（一對(duì)一跟蹤）01/08/05－20/08/05一樓韓國(guó)風(fēng)情街DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)21/08/05－10/09/05繽紛名店街DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)＃＃01/09/05－30/09/05三樓繽紛文化城（書(shū)城、文體用品城）繽紛文化城A計(jì)劃（事件營(yíng)銷(xiāo)）***18/09/05一期清盤(pán)、二期儲(chǔ)客中秋業(yè)主文化賞月活動(dòng)（事件營(yíng)銷(xiāo)）本階段重點(diǎn)：調(diào)整我們的整體定位、營(yíng)銷(xiāo)思路以及對(duì)項(xiàng)目工作人員的定員、定崗、培訓(xùn)，加強(qiáng)我們的銷(xiāo)售執(zhí)行力。確保一期順利銷(xiāo)售完畢。二期開(kāi)始儲(chǔ)客第14頁(yè)/共229頁(yè)繽紛文化城A計(jì)劃內(nèi)容第15頁(yè)/共229頁(yè)中秋業(yè)主文化賞月活動(dòng)內(nèi)容第16頁(yè)/共229頁(yè)時(shí)間：2005年10月1日——2005年10月31日目標(biāo)：三樓繽紛文化城新貨（數(shù)碼城）的開(kāi)盤(pán)，存貨（鹽城書(shū)城、文體用品城）的進(jìn)一步推廣。二樓繽紛生活館（淑女街）推出二期開(kāi)盤(pán)階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注01/10/05二期開(kāi)盤(pán)儀式（事件營(yíng)銷(xiāo)）01/10/05－31/10/05三樓繽紛文化城（數(shù)碼港）二樓繽紛生活館（淑女街）繽紛文化城B計(jì)劃（事件營(yíng)銷(xiāo)）DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)泛銷(xiāo)售計(jì)劃本階段重點(diǎn)：二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)是重中之重?？焖黉N(xiāo)售二期二樓、三樓的小鋪位。泛銷(xiāo)售計(jì)劃開(kāi)始實(shí)施第17頁(yè)/共229頁(yè)內(nèi)容：二期開(kāi)盤(pán)儀式第18頁(yè)/共229頁(yè)繽紛文化城B計(jì)劃內(nèi)容：第19頁(yè)/共229頁(yè)泛銷(xiāo)售計(jì)劃內(nèi)容：第20頁(yè)/共229頁(yè)二期持銷(xiāo)階段時(shí)間：2005年11月1日——2005年12月31日目標(biāo)：亞洲風(fēng)情街、美食無(wú)國(guó)界、酒店式公寓銷(xiāo)售推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注01/11/05－31/12/05亞洲風(fēng)情街美食無(wú)國(guó)界“繽紛亞洲游”活動(dòng)開(kāi)始（事件營(yíng)銷(xiāo)）DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)商家簽約活動(dòng)泛銷(xiāo)售計(jì)劃酒店式公寓DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)泛銷(xiāo)售計(jì)劃本階段重點(diǎn)：除酒店式公寓外本階段所推貨量總價(jià)較高，“繽紛亞洲游”活動(dòng)將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售有非常好的促動(dòng)作用酒店式公寓用直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)和泛銷(xiāo)售的方式快速清貨。我們的目標(biāo)：在2005年末基本銷(xiāo)售完畢一期二期貨量第21頁(yè)/共229頁(yè)繽紛亞洲游活動(dòng)——最后的華爾茲，再掀高潮元月1日，業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)，東南亞七日游10名與旅行社合作。第22頁(yè)/共229頁(yè)重點(diǎn)商家簽約活動(dòng)第23頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目媒體推廣計(jì)劃第24頁(yè)/共229頁(yè)日期報(bào)紙DM直投電視戶外活動(dòng)8月軟文：1、繽紛亞洲的定位、主題、榮譽(yù)、政府工程

2、繽紛亞洲的核心競(jìng)爭(zhēng)力（文化）

3、商家選擇繽紛亞洲之點(diǎn)滴

4、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴

5、繽紛亞洲倡導(dǎo)的文化休閑購(gòu)物方式硬廣：繽紛文化城即將隆重推出（1期）內(nèi)容：繽紛亞洲項(xiàng)目整體定位、主題、榮譽(yù)、核心理念若干的唯一性9月軟文：1、繽紛亞洲項(xiàng)目的提升（文化）

2、繽紛文化城A計(jì)劃

3、繽紛亞洲業(yè)主中秋賞月活動(dòng)

4、繽紛亞洲的升值潛力硬廣：繽紛文化城隆重推出（1期）繽紛亞洲二期即將隆重開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：繽紛文化城，以文化產(chǎn)業(yè)和休閑、購(gòu)物文化為重點(diǎn)事件專題報(bào)道：1、繽紛文化城A計(jì)劃2、業(yè)主中秋賞月活動(dòng)1、原有戶外形象調(diào)整，以文化為核心2、橫幅配合1、業(yè)主中秋賞月活動(dòng)2、繽紛文化城A計(jì)劃10月軟文：1、繽紛亞洲二期開(kāi)盤(pán)

2、繽紛文化城B計(jì)劃

3、一期銷(xiāo)售火爆，為二期造勢(shì)

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲二期隆重開(kāi)盤(pán)（1期）繽紛亞洲游活動(dòng)即將隆重推出（1期）內(nèi)容：二期開(kāi)盤(pán)為重點(diǎn)，推出繽紛文化城二期、繽紛生活館二期事件專題報(bào)道：1、二期開(kāi)盤(pán)2、銷(xiāo)售火爆3、繽紛文化城B計(jì)劃1、二期隆重開(kāi)盤(pán)2、橫幅配合1、繽紛亞洲二期開(kāi)盤(pán)繽紛亞洲2005年媒體全年投放計(jì)劃第25頁(yè)/共229頁(yè)日期報(bào)紙DM直投電視戶外活動(dòng)11月軟文：1、繽紛亞洲游活動(dòng)

2、開(kāi)發(fā)商投重金對(duì)躍進(jìn)河改造，為三期造勢(shì)

3、二期銷(xiāo)售火爆

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)進(jìn)行中（2期）內(nèi)容：繽紛亞洲游活動(dòng)事件專題報(bào)道：1、繽紛亞洲游2、躍進(jìn)河改造1、繽紛亞洲游2、橫幅配合12月軟文：1、繽紛亞洲游活動(dòng)如火如荼進(jìn)行

2、一、二期銷(xiāo)售火爆，為三期造勢(shì)

3、重點(diǎn)商家簽約活動(dòng)

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)進(jìn)行中（2期）繽紛亞洲三期即將開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：繽紛亞洲游活動(dòng)事件專題報(bào)道：1、繽紛亞洲游2、商家簽約1、繽紛亞洲游2、橫幅配合1、重點(diǎn)商家簽約元月軟文：1、繽紛亞洲三期開(kāi)盤(pán)

2、全新三期，項(xiàng)目的進(jìn)一步提升與演繹

3、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)抽獎(jiǎng)儀式（1期）繽紛亞洲三期隆重開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：三期開(kāi)盤(pán)事件專題報(bào)道：1、繽紛亞洲游抽獎(jiǎng)2、三期開(kāi)盤(pán)1、三期隆重開(kāi)盤(pán)2、橫幅配合1、繽紛亞洲游抽獎(jiǎng)2、三期開(kāi)盤(pán)第26頁(yè)/共229頁(yè)重點(diǎn)培訓(xùn)計(jì)劃第27頁(yè)/共229頁(yè)月份內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間8月人員結(jié)構(gòu)調(diào)整的實(shí)戰(zhàn)演練、怎樣挖掘老客戶促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售7月底9月事件營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)8月底10月開(kāi)盤(pán)（新貨推出）相關(guān)事宜培訓(xùn)9月底11月泛銷(xiāo)售培訓(xùn)10月中旬12月事件營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)11月底1月儲(chǔ)客培訓(xùn)12月底繽紛亞洲2005年下半年?duì)帉?duì)性培訓(xùn)計(jì)劃結(jié)合繽紛亞洲2005年下半年的攻堅(jiān)站，我們制定了爭(zhēng)對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。第28頁(yè)/共229頁(yè)Theend思路決定出路！執(zhí)行決定成?。『细惠x煌?房地產(chǎn)合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所0733）成員第29頁(yè)/共229頁(yè)鹽城文化廣場(chǎng)項(xiàng)目最終匯報(bào)完稿合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.第30頁(yè)/共229頁(yè)不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣(mài)點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（躍進(jìn)河現(xiàn)狀）。項(xiàng)目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計(jì)？經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題我們工作的關(guān)鍵項(xiàng)目發(fā)展策略及定位對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃方案的調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第31頁(yè)/共229頁(yè)解決問(wèn)題的思路與方法資料收集實(shí)地調(diào)研問(wèn)卷調(diào)查客戶訪談市場(chǎng)分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析發(fā)展定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位功能/業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)第32頁(yè)/共229頁(yè)謀勢(shì)

順沿城市歷史軌跡，了解區(qū)域功能定位，把握項(xiàng)目發(fā)展核心。挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，項(xiàng)目必須站在打造城市配套功能的高度，勢(shì)而待發(fā)。第33頁(yè)/共229頁(yè)鹽城是蘇北區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，面臨巨大發(fā)展空間項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)辂}城行政、教育、文化中心項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，且處于城市新發(fā)展區(qū)域PART1區(qū)域分析第34頁(yè)/共229頁(yè)運(yùn)籌

把握市場(chǎng)現(xiàn)狀，研究消費(fèi)需求，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，參考成功個(gè)案，尋找發(fā)展機(jī)遇通觀全局，知己知彼，慎密策劃，方能百戰(zhàn)不殆。第35頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART2市場(chǎng)狀況分析整體市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析第36頁(yè)/共229頁(yè)整體市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅猛，市場(chǎng)供需兩旺住房條件日益改善，梯級(jí)消費(fèi)正在形成第37頁(yè)/共229頁(yè)商業(yè)市場(chǎng)分布集中，兩大商圈，南北互動(dòng)。銷(xiāo)售狀況好，但經(jīng)營(yíng)水平較差，后續(xù)供應(yīng)量大。產(chǎn)品特色不明顯，銷(xiāo)售水平有待提高。銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格不匹配，買(mǎi)家投資成份較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第38頁(yè)/共229頁(yè)銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)形式較好住宅市場(chǎng)板塊分布，向南發(fā)展趨勢(shì)明顯銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)域特征明顯，新城區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)較快產(chǎn)品多元化發(fā)展，品質(zhì)逐步改善，銷(xiāo)售水準(zhǔn)有待提高第39頁(yè)/共229頁(yè)現(xiàn)有星級(jí)酒店集中于老城區(qū)，普遍經(jīng)營(yíng)狀況較好旅游市場(chǎng)政府發(fā)展旅游業(yè)，建立鹽城市區(qū)旅游集散服務(wù)中心第40頁(yè)/共229頁(yè)調(diào)研方法調(diào)研結(jié)果住宅部分調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談商業(yè)部分調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談對(duì)項(xiàng)目期望調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談PART3消費(fèi)需求分析購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)，消費(fèi)需求穩(wěn)步上升市場(chǎng)調(diào)研（問(wèn)卷調(diào)查單位：鹽城城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)）第41頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析處于城市中心，周邊配套成熟位于城市主干道，交通十分便利地塊平整，沒(méi)有拆遷，躍進(jìn)河的改造對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用第42頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART5國(guó)內(nèi)相關(guān)個(gè)案參考揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)虎門(mén)步行街第43頁(yè)/共229頁(yè)帷幄

擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)，消除威脅思路決定出路，提煉項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一筆定乾坤第44頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART6項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展策略第45頁(yè)/共229頁(yè)謀略

根據(jù)定位，調(diào)整方案工欲善其事，必先利其器第46頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART7對(duì)現(xiàn)有方案的建議功能分區(qū)建議鋪位劃分建議交通組織建議景觀規(guī)劃建議建筑立面建議配套設(shè)施建議裝修風(fēng)格建議第47頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART8物業(yè)管理建議物業(yè)管理模式物業(yè)管理對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升物業(yè)管理內(nèi)容第48頁(yè)/共229頁(yè)P(yáng)ART9營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)主題和訴求內(nèi)容銷(xiāo)售價(jià)格策略整體銷(xiāo)售部署宣傳推廣策略項(xiàng)目包裝策略其他建議案名建議第49頁(yè)/共229頁(yè)謝謝！第50頁(yè)/共229頁(yè)第51頁(yè)/共229頁(yè)鏈接文件第52頁(yè)/共229頁(yè)鹽城面積l4983平方公里,總?cè)丝?95.61萬(wàn)人,轄8縣(市)l區(qū)古老與新興的結(jié)合鹽城有2100年歷史。古有“淮夷地”之稱,漢置鹽瀆縣,東晉安帝時(shí)更名為鹽城縣,以“環(huán)城皆鹽場(chǎng)”而得名。1983年設(shè)立鹽城市革命勝地和旅游勝地新四軍根據(jù)地、丹頂鶴國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、麋鹿國(guó)家自然保護(hù)區(qū)城市城市歷史第53頁(yè)/共229頁(yè)徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機(jī)鹽城城市第54頁(yè)/共229頁(yè)城市定位江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地。城市第55頁(yè)/共229頁(yè)開(kāi)放的鹽城.茉莉花節(jié)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)悅達(dá)產(chǎn)業(yè)，“以工興市”城市第56頁(yè)/共229頁(yè)鹽城國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度連續(xù)保持11％以上，高于全國(guó)7.6％的增幅。固定資產(chǎn)投資逐年增加，2003年增長(zhǎng)幅度高達(dá)44.1％。（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）城市城市狀況第57頁(yè)/共229頁(yè)鹽城市區(qū)人口逐年增長(zhǎng)，但增幅較緩。從2000年－2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，鹽城市第一產(chǎn)業(yè)比例逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，第三產(chǎn)業(yè)比例基本維持不變。（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）人口增長(zhǎng)緩慢，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強(qiáng)。城市第58頁(yè)/共229頁(yè)（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴(kuò)大面臨巨大的發(fā)展空間城市第59頁(yè)/共229頁(yè)鹽城機(jī)場(chǎng)通榆運(yùn)河宿淮鹽高速公路寧靖鹽高速公路連鹽通高速公路204國(guó)道新洋港鹽城市對(duì)外交通圖對(duì)外交通鹽城對(duì)外交通發(fā)達(dá)，有航空、鐵路、高速公路、水路等區(qū)域新長(zhǎng)鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善第60頁(yè)/共229頁(yè)區(qū)域功能城中片區(qū)新洋港以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、青年路以北。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)青年路以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、新河以北。以居住和行政、文化、教育功能為主。保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”的格局。新洋港青年路世紀(jì)大道西環(huán)路通榆運(yùn)河區(qū)域城中片區(qū)城南片區(qū)本項(xiàng)目城北片區(qū)城西片區(qū)西南片區(qū)河?xùn)|片區(qū)第61頁(yè)/共229頁(yè)區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展方向

重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以工興市，培育企業(yè)性增長(zhǎng)極，充分發(fā)揮工業(yè)化對(duì)城市化的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目處在城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域第62頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)單位數(shù)值指標(biāo)單位數(shù)值總用地面積萬(wàn)m22.98公寓面積萬(wàn)m21.723總建筑面積萬(wàn)m2地上6.1，地下0.4商業(yè)面積萬(wàn)m24.35商鋪個(gè)數(shù)個(gè)512汽車(chē)車(chē)位輛地上54，地下160項(xiàng)目第63頁(yè)/共229頁(yè)本項(xiàng)目位于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，是近期鹽城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶項(xiàng)目第64頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目第65頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，土地開(kāi)發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需兩旺各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)較快，2003年商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積，形式一片看好。住宅所占產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較大住宅銷(xiāo)售面積占全部商品房的95%，比上年提高了3.8％，辦公樓、商業(yè)用房供需大致平衡。整體市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀第66頁(yè)/共229頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位狀況良好，民間資本成為主渠道2003年全市資金來(lái)源合計(jì)26.2億元，比上年增長(zhǎng)27.4%，其中國(guó)內(nèi)貸款3.1億元，下降5.4%；自籌資金12.2億元，增長(zhǎng)54.1%；居民的定金和預(yù)收款8.1億元，增長(zhǎng)11.1%。民間資本已成為資金來(lái)源的主渠道。外地開(kāi)發(fā)商大勢(shì)進(jìn)入，開(kāi)發(fā)水平迅速提升，后續(xù)供應(yīng)量較大；中介機(jī)構(gòu)水平參差不齊上海、浙江、蘇南等外地開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍鹽城，不但帶來(lái)了雄厚的資金，同時(shí)也帶來(lái)了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念。全市57家中介機(jī)構(gòu)年檢合格的有46家，11家限期整改，其中3家注銷(xiāo)資質(zhì)，外地中介公司以上海和南京杭州為主。市場(chǎng)狀況分析第67頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析（資料來(lái)源：鹽城市房產(chǎn)局）鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房逐步改善，二手房交易量迅猛上升，住宅的階梯消費(fèi)體系逐步形成。第68頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析2003年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積首次超過(guò)竣工面積，說(shuō)明鹽城房地產(chǎn)消費(fèi)火爆，市場(chǎng)形式較好。第69頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)板塊城西南板塊鹽都新區(qū)板塊住宅板塊分布明顯第70頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析（亭湖區(qū)板塊）（城西南區(qū)板塊）陽(yáng)光世紀(jì)城八菱花園溫馨花園衡泰-冠城碧水豪苑錦繡北苑金色家園錦繡苑中茵-海華廣場(chǎng)鴻基花園東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá)—東園世紀(jì)花園牡丹花園永興佳園（鹽都新區(qū)摟板塊）桃源居翠洲嘉園八菱華莊偉廈花園住宅物業(yè)主要分布在亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)，城西南新建樓盤(pán)規(guī)模較大。住宅物業(yè)呈向南（鹽都新區(qū)）發(fā)展趨勢(shì)第71頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析產(chǎn)品狀況小區(qū)規(guī)模：一般規(guī)模較小，建筑面積大都在10萬(wàn)平方米之內(nèi)。建筑形態(tài)：以多層為主，小高層、別墅已有出現(xiàn)，多元化發(fā)展房型特點(diǎn)：以大二房和三房為主，主力面積二房90-100平方米；三房120~130平方米

社區(qū)環(huán)境：相對(duì)簡(jiǎn)單，新建部分住宅引進(jìn)了水景、日本枯山水的概念。社區(qū)品質(zhì)：多以中低檔為主；高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)漸成氣候。智能化開(kāi)始普遍運(yùn)用第72頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析目前出售之住宅物業(yè)都為改善居住類(lèi)型，現(xiàn)有一房單位皆為居住之用。中茵海華廣場(chǎng)已出現(xiàn)小戶型投資公寓，面積40－80平米。鹽城現(xiàn)有住宅比例示意圖第73頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析住宅物業(yè)銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售形勢(shì)良好（溫馨花園銷(xiāo)售率100％），預(yù)售速度較快，未售項(xiàng)目咨詢客源較多。購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以本地居民為主，自住，投資比例不高；異地購(gòu)房者較少，有待挖掘。形象推廣

依托售樓部對(duì)外形象展示，現(xiàn)場(chǎng)包裝較弱；售樓處裝修和布置簡(jiǎn)單，甚者使用臨時(shí)用房。銷(xiāo)售道具僅限于樓書(shū)和單頁(yè)等。銷(xiāo)售人員比較熱情，但專業(yè)水平有待提高。第74頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析住宅物業(yè)價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)看漲，市區(qū)平均價(jià)格增幅為6.1%，市中心一類(lèi)地區(qū)增幅較小，僅僅為1%；二類(lèi)和三類(lèi)地區(qū)增幅較大為5～7％之間；城市新區(qū)，四類(lèi)地區(qū)增幅迅猛，高達(dá)12.2％（資料來(lái)源：鹽城市房產(chǎn)局）第75頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析樓盤(pán)名稱銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）區(qū)域悅達(dá)都市花園均價(jià)：2398亭湖區(qū)世紀(jì)花園

2700起牡丹花園均價(jià)：2000溫馨花園住宅2000，別墅2500鹽都新區(qū)陽(yáng)光世紀(jì)城1980碧水豪苑*4000桃源居均價(jià)：1780城西南翠洲嘉園均價(jià)：2200八菱華莊均價(jià)：2600亭湖區(qū)人民路沿線2400-2700元/平方米；毓龍東路沿線2000-2200元/平方米鹽都新區(qū)多層2000元/平方米左右；聯(lián)體別墅2300-2500元/平方米；獨(dú)立別墅4000元/平米城西南區(qū)2200元/平方米左右，但物業(yè)品質(zhì)較毓龍東路沿線物業(yè)要高*鹽城市內(nèi)唯一的獨(dú)立式別墅物業(yè)。銷(xiāo)售價(jià)格分布第76頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析商業(yè)物業(yè)分布狀況分布圖錦繡北苑錦繡苑東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá)—東園牡丹花園永興佳園怡景花園-商業(yè)街中茵-海華廣場(chǎng)世紀(jì)花園華興路步行街建軍中路毓龍路沿街商鋪大型專業(yè)市場(chǎng)主要分布于汽車(chē)站附近百貨商場(chǎng)主要分布于建軍中路附近沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商業(yè)街偉廈花園溫馨花園陽(yáng)光世紀(jì)城新都花園鴻基－奧園－芝林廣場(chǎng)宏都花園本項(xiàng)目我們的思考？項(xiàng)目不處在商業(yè)集中區(qū)域,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？第77頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè)汽車(chē)站次商圈：該商圈特殊案例鹽度新區(qū)商圈地處原鹽都縣中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南路黃海路大慶中路解放路開(kāi)放大道本項(xiàng)目?jī)纱笊倘δ媳被?dòng)亭湖區(qū)商圈第78頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈業(yè)態(tài)商家專業(yè)市場(chǎng)高力裝飾城、招商場(chǎng)、城中城小商品市場(chǎng)、鴻基家具城大型超市上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂(lè)超市商業(yè)街建軍中路商業(yè)街步行街華興路步行街、通榆北村步行街百貨商城鹽阜人民商場(chǎng)、文峰大世界沿街商鋪毓龍路、人民路亭湖區(qū)商圈第79頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析第80頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析建軍中路華興路毓龍路人民路業(yè)種業(yè)態(tài)百貨公司，民居底層商鋪時(shí)尚類(lèi)服飾、鞋帽為主鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡新型商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次中高檔中檔中檔代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利鉆石、肯德基知名品牌較少，春竹、三槍精工眼鏡、金百合婚紗攝影百世德咖啡商鋪開(kāi)間開(kāi)間2-3米，進(jìn)深多為8-10米開(kāi)間4米，進(jìn)深8米開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8-10米開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8-10米租售情況租賃為主，租賃價(jià)格約為RMB4-6元/m2/天；中茵海華售價(jià)3萬(wàn)元/m2，亨達(dá)2萬(wàn)元/m2銷(xiāo)售：100％；經(jīng)營(yíng)：一層90％，二層5％。以租為主,租金1.5元/天/m2零星商鋪,租金1.5-1.7元/天/m2點(diǎn)評(píng)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營(yíng)較差主題相對(duì)集中,向東發(fā)展趨勢(shì)明顯為傳統(tǒng)商圈爭(zhēng)光添彩亭湖區(qū)商圈商業(yè)狀況一覽表第81頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析汽車(chē)站黃海路開(kāi)放大道商業(yè)分布：開(kāi)放大道與黃海路交匯處區(qū)域開(kāi)放大道沿線以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，黃海路沿線以大型超市、主題購(gòu)物場(chǎng)所和娛樂(lè)為主亭湖區(qū)商圈—汽車(chē)站次商圈第82頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈特點(diǎn)小結(jié)輻射范圍：步行街、沿街商鋪輻射市中心區(qū)域；大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、超市、百貨商場(chǎng)輻射整個(gè)鹽城市區(qū)經(jīng)營(yíng)定位：受規(guī)模和檔次的局限，定位模糊，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)個(gè)性不強(qiáng)消費(fèi)層次：為鹽城消費(fèi)力最高費(fèi)區(qū)域，人均單次消費(fèi)額百元左右業(yè)態(tài)發(fā)展：新型商業(yè)物業(yè)—酒店式公寓(悅達(dá)東園)已經(jīng)出現(xiàn)我們的思考？項(xiàng)目不在主要商圈，人流問(wèn)題如何解決？經(jīng)營(yíng)又如何差異化定位？項(xiàng)目的唯一性和核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？第83頁(yè)/共229頁(yè)鹽都新區(qū)商圈大慶中路解放南路西環(huán)路鹽都新區(qū)商圈市場(chǎng)狀況分析該商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)以大型專業(yè)市場(chǎng)為主（大世界家具、燈具、裝飾城，盛源裝飾材料市場(chǎng)，新都商貿(mào)城）。沿街商鋪主要集中在解放南路兩側(cè)第84頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析鹽都新區(qū)商圈輻射范圍：絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)輻射本區(qū)，輻射范圍較小。經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀普遍不佳，“新都-1996”餐飲主題經(jīng)營(yíng)一支獨(dú)秀我們的思考？“新都-1996”為什么一支獨(dú)秀？餐飲、娛樂(lè)、休閑是否是我們的發(fā)展方向？發(fā)展趨勢(shì)：新的行政中心即將落成，發(fā)展?jié)摿^大第85頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析原有商業(yè)以租賃為主，新建物業(yè)以出售為主。新建商業(yè)出售比例較高（華興步行街銷(xiāo)售率100％，溫馨花園只剩2套），但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。后續(xù)供應(yīng)量大（中茵海華、芝林廣場(chǎng)、亨達(dá)等），競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈鹽城商業(yè)物業(yè)供求分析我們的思考？我們?nèi)绾螌ふ沂袌?chǎng)的空白點(diǎn)？解決賣(mài)場(chǎng)與開(kāi)場(chǎng)的問(wèn)題？在茫茫商海中脫穎而出？第86頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析建筑結(jié)構(gòu)：多以框架結(jié)構(gòu)為主。商鋪層高：普遍為4.5-5米左右，最高為：6米（如牡丹花園）商鋪開(kāi)間：多為3.6-4.5米左右，最大為6米（如溫馨花園）外立面：無(wú)鮮明特色，個(gè)別項(xiàng)目(如裕達(dá)－都市花園)廊柱設(shè)計(jì)有點(diǎn)睛之處。鹽城商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析我們的思考？現(xiàn)有產(chǎn)品落后，但后續(xù)產(chǎn)品先進(jìn)，那么我們的產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)？第87頁(yè)/共229頁(yè)鹽城商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售分析市場(chǎng)狀況分析銷(xiāo)售情況較好。溫馨花園銷(xiāo)售率超過(guò)95％，牡丹花園銷(xiāo)售完畢，永興家園只剩二套，中茵－海華廣場(chǎng)尚未開(kāi)盤(pán)，但咨詢?nèi)耸拷j(luò)繹不絕；銷(xiāo)售水平較低，手段單一，現(xiàn)場(chǎng)包裝落后，銷(xiāo)售人員專業(yè)水平低買(mǎi)家以投資戶為主，經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)較少；以溫州為代表的江浙投資商家已現(xiàn)鹽城；我們的思考？后續(xù)供應(yīng)龐大，銷(xiāo)售狀況能否延續(xù)？本物業(yè)和現(xiàn)有銷(xiāo)售好的物業(yè)差異較大，能否用類(lèi)似銷(xiāo)售方法？第88頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析銷(xiāo)售價(jià)格：首層11,000-14,000元/㎡，二層3,000－4,000元/㎡之間所屬商圈樓盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)亭湖區(qū)中茵－海華廣場(chǎng)未售，預(yù)計(jì)底層30,000元/㎡永興家園3,300元/㎡（一、二層聯(lián)體）悅達(dá)－都市花園底層11,000元/㎡，二層3,000元/㎡（聯(lián)體銷(xiāo)售）鑫祥苑6,000元/㎡（一、二層聯(lián)體）鹽都新區(qū)溫馨花園底層：8,800元/㎡鴻基奧園－芝林廣場(chǎng)底層：20,000元/㎡以上怡景花園－商業(yè)街底層：14,000元/㎡以上百草園底層13,000元/㎡，2層3,000元/㎡，以上每層遞減100元/㎡商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析租金水平:首層最高3元/㎡/天，大多為1.0-1.5元/㎡/天；二層以上為0.5元/㎡/天。我們的思考？商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格和租金不匹配（怡景花園單價(jià)14000元/㎡，租金為1.5元/㎡/天，投資回收期為26年），項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)？銷(xiāo)售？第89頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地理位置：原市政府機(jī)關(guān)所在地項(xiàng)目進(jìn)展：土地平整，預(yù)計(jì)今年第二季度可正式開(kāi)工。開(kāi)發(fā)商：浙江省萊茵置業(yè)股份有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建16萬(wàn)平米，其中住宅4萬(wàn)平米，商業(yè)12萬(wàn)平方米。商業(yè)包括：SHOPPINGMALL，大型百貨、大型超市、商業(yè)街、美食街、娛樂(lè)休閑等，商業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全?？墒勖娣e：45-98平方米。銷(xiāo)售價(jià)格：商鋪首層3.5萬(wàn)元，二層7－8千元，三層5千元，4層4千元中茵—海華廣場(chǎng)第90頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析點(diǎn)評(píng)：1）商業(yè)規(guī)模和售價(jià)目前居于鹽城首席2）地段優(yōu)越，配套成熟3）注重概念炒作，業(yè)種業(yè)態(tài)定位不清晰，產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷第91頁(yè)/共229頁(yè)涌滄商業(yè)街市場(chǎng)狀況分析狀況：一期銷(xiāo)售率100％，1樓17000元/平米，2樓4000元/平米，3樓2500元/平米；二期沿劇場(chǎng)路一樓22000元/平米，2樓4200元/平米。點(diǎn)評(píng)：二層樓與樓之間連廊設(shè)置較多，開(kāi)間較大，7－8米。注重中庭等景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)。第92頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析鹽城星級(jí)酒店分布狀況望海大酒店鹽城飯店瀛洲賓館悅達(dá)國(guó)際大酒店鹽阜賓館鹽城賓館第93頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析第94頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析酒店經(jīng)營(yíng)狀況名稱星級(jí)設(shè)施客源開(kāi)房率標(biāo)間價(jià)格鹽城賓館四星餐廳酒巴、商場(chǎng)、桑拿、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)會(huì)議團(tuán)隊(duì)、散客70％－悅達(dá)國(guó)際大酒店四星會(huì)議、商場(chǎng)、康樂(lè)、商務(wù)外商、散客、韓國(guó)包房80％528元/天瀛洲賓館四星餐廳和多功能廳、咖啡廳、酒吧、桑拿、健身房、臺(tái)球室、美容美發(fā)、購(gòu)物商場(chǎng)商務(wù)接待、韓國(guó)包房80％568元/天望海大酒店三星商務(wù)中心、購(gòu)物中心、望海旅行社，棋牌室、健身房散客、旅游接待80－90％280元/天鹽城飯店三星商務(wù)中心、休閑中心、美容美發(fā)中心、健身房、會(huì)議室會(huì)議、接待90％300元/天星級(jí)酒店整體經(jīng)營(yíng)狀況較好第95頁(yè)/共229頁(yè)市場(chǎng)狀況分析丹頂鶴國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)泰山廟新四軍重建軍部紀(jì)念館星級(jí)酒店客房出租率較高，淡季在50-60%，旺季在70-90%；以商務(wù)、公務(wù)客為主。政府將邀請(qǐng)“美國(guó)泛亞易道”打造沿海濕地旅游度假。發(fā)展旅游業(yè)，建立鹽城市區(qū)旅游集散服務(wù)中心。旅游局辦公室達(dá)主任訪談[唐代的永寧禪寺][南宋丞相陸秀夫祠堂][明末著名書(shū)法家宋曹故居][《水滸傳》作者施耐庵故居][現(xiàn)代名人胡喬木、喬冠華的故里][新四軍重建軍部紀(jì)念館][是全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育基地][卞倉(cāng)枯枝牡丹園][大縱湖和九龍口風(fēng)景區(qū)][丹頂鶴、麋鹿自然保護(hù)區(qū)]我們的思考？本項(xiàng)目的住宅物業(yè)是否能與旅游市場(chǎng)相結(jié)合，尋找新的機(jī)會(huì)？第96頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析區(qū)域消費(fèi)者特征分析鹽城市區(qū)2000年-2003年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余額穩(wěn)步上升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)。居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)，需求穩(wěn)步上升（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）第97頁(yè)/共229頁(yè)鹽城市區(qū)居民人均可支配收入低于常州，但同比增長(zhǎng)幅度高于常州（常州比鹽城由1.71減少到1.39），差距在逐步縮小。鹽城市區(qū)居民人均消費(fèi)低于常州，同比增幅也低于常州，鹽城和常州人均消費(fèi)支出同比增幅為10.8和11.5。鹽城消費(fèi)力有待培育，但蘊(yùn)含巨大商機(jī)消費(fèi)需求分析第98頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析鹽城消費(fèi)水平提升。恩格爾系數(shù)為45％，已達(dá)小康水平第99頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析2004年5月鹽城8大類(lèi)消費(fèi)支出增幅統(tǒng)計(jì)，教育文化娛樂(lè)、食品、居住類(lèi)消費(fèi)支出大，增幅較快。第100頁(yè)/共229頁(yè)住宅/公寓需求調(diào)研說(shuō)明調(diào)研目的：了解鹽城潛在購(gòu)房者的特征，他們對(duì)居住的需求特點(diǎn)調(diào)研范圍鹽城市區(qū)調(diào)研方法定量調(diào)查，問(wèn)答式結(jié)構(gòu)問(wèn)卷樣本量100樣本樣本要求未來(lái)兩年內(nèi)打算購(gòu)房的家庭消費(fèi)需求分析5.2鹽城住宅消費(fèi)特征分析第101頁(yè)/共229頁(yè)年齡家庭所在地教育程度職業(yè)被訪者特征描述消費(fèi)需求分析第102頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)區(qū)域的選擇及購(gòu)房考慮因素選擇在亭湖區(qū)居住的比例最高有七成購(gòu)房者屬于二次或多次置業(yè)對(duì)價(jià)格、地段、房屋質(zhì)量、交通最為看重消費(fèi)需求分析第103頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)建筑風(fēng)格及裝修的接受情況建筑風(fēng)格則多喜歡現(xiàn)代時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)套內(nèi)喜歡錯(cuò)層、躍層的比例也比較高對(duì)有一半選擇不裝修的毛坯房消費(fèi)需求分析第104頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)戶型和面積的選擇分析單位：平方米選擇三房戶型的比例最高，面積區(qū)間集中在80-160平方米。選擇一房一衛(wèi)住宅比例較少，僅為1％，抗性較強(qiáng)消費(fèi)需求分析第105頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)價(jià)格的接受情況單價(jià)總價(jià)可接受單價(jià)2200元/平方米以上中高價(jià)位住宅的購(gòu)房者有近兩成。單位：萬(wàn)元單位：元/平方米消費(fèi)需求分析第106頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析有三成的比例的購(gòu)房者有購(gòu)買(mǎi)意向一半以自用為目的，一半為投資可接受2000元以上單價(jià)的比例有28%對(duì)投資小戶型公寓的意向第107頁(yè)/共229頁(yè)鹽城商業(yè)需求調(diào)研說(shuō)明調(diào)研對(duì)象鹽城消費(fèi)者鹽城經(jīng)營(yíng)者調(diào)研方法入戶、街頭攔截訪問(wèn)，定量調(diào)查街鋪、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者訪問(wèn)，定量訪問(wèn)樣本量150100調(diào)研目的了解消費(fèi)者對(duì)目前鹽城商業(yè)的消費(fèi)偏好，對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意向及期望了解經(jīng)營(yíng)者目前的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向和期望消費(fèi)需求分析5.2鹽城商業(yè)消費(fèi)特征分析第108頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析消費(fèi)者職業(yè)以企業(yè)職工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主第109頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求分析消費(fèi)目的性強(qiáng)，以購(gòu)物為主，平均單次消費(fèi)在200元以下第110頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)者對(duì)鹽城目前商業(yè)的滿意程度消費(fèi)需求分析集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費(fèi)者歡迎。第111頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)需求分析鹽城市民出行方式出行方式中自駕車(chē)、的士、摩托車(chē)共占比例38％第112頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)方面的主要需求消費(fèi)需求分析特色食街、大型健身館、卡拉OK/迪吧/酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費(fèi)者的主要消費(fèi)需求。第113頁(yè)/共229頁(yè)調(diào)研之經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有商鋪情況消費(fèi)需求分析經(jīng)營(yíng)1間商鋪的比例高達(dá)82％，積蓄了較大的投資群體?，F(xiàn)有商鋪面積主要集中在50平米以下。第114頁(yè)/共229頁(yè)現(xiàn)有商鋪?zhàn)赓?gòu)比例與經(jīng)營(yíng)狀況15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%單位：元/平方米.月每月租金單價(jià)消費(fèi)需求分析現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。第115頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目住宅的購(gòu)買(mǎi)意向有購(gòu)買(mǎi)意向的比例非常高，近七成購(gòu)買(mǎi)后常住的有78%，投資者有14%消費(fèi)需求分析5.3對(duì)本項(xiàng)目需求特征分析本項(xiàng)目做普通住宅有一定的抗性！第116頁(yè)/共229頁(yè)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。第117頁(yè)/共229頁(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向消費(fèi)需求分析經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的期望檔次為中檔和中高檔，購(gòu)買(mǎi)意向達(dá)41％。第118頁(yè)/共229頁(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積與租金方式的選擇消費(fèi)需求分析消費(fèi)者可接受本項(xiàng)目商鋪面積比較分散，50平米以下比例稍多，租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營(yíng)。第119頁(yè)/共229頁(yè)開(kāi)發(fā)條件分析地塊自身?xiàng)l件分析區(qū)位條件優(yōu)項(xiàng)目位于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，新建市級(jí)行政中心，區(qū)位條件優(yōu)。人文氣氛濃周邊有鹽城中學(xué)、鹽城第一小學(xué)、市政府，建設(shè)局、廣電中心等機(jī)關(guān)單位。人文氣氛濃。商業(yè)價(jià)值高沿街面長(zhǎng)（沿東進(jìn)路300米，解放南路100米），規(guī)模大，商業(yè)價(jià)值高。第120頁(yè)/共229頁(yè)地塊周邊環(huán)境開(kāi)發(fā)條件分析教育：鹽城中學(xué)、鹽城第一小學(xué)、鹽城工業(yè)管理學(xué)院住宅：八菱花園、溫馨花園、南苑小區(qū)、百草園、鹽南新村等交通：13、208、17、18、26、9、101、新亞汽車(chē)站醫(yī)療：鹽城市中醫(yī)院、鹽城新世紀(jì)肝膽醫(yī)院、東方紅醫(yī)藥連鎖店銀行：鹽城市商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行單位：廣電中心、人事局、市行政中心、建設(shè)局、電視臺(tái)、供電公司、體育館商業(yè)：濱?；緢?chǎng)、萬(wàn)家福超市、鴻基家具裝飾廣場(chǎng)、解放路綜合市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)：鹽城體育館、解放廣場(chǎng)、公園、健身中心項(xiàng)目周邊配套以政府機(jī)構(gòu)和市政為主，且正在完善中現(xiàn)有消費(fèi)群體與成熟市區(qū)差異較大。第121頁(yè)/共229頁(yè)開(kāi)發(fā)條件分析本項(xiàng)目解放南路東進(jìn)路交通狀況位于城市主干道解放路和東進(jìn)路，周邊公交線路有多條公交線路，長(zhǎng)途汽車(chē)站有新亞汽車(chē)站。交通極其便利。第122頁(yè)/共229頁(yè)開(kāi)發(fā)條件分析西：老民居房（舊、破）南：躍進(jìn)河（臭、臟）東：解放南路（新、美）北：東進(jìn)路（在建）地塊平整、無(wú)拆遷地塊現(xiàn)狀第123頁(yè)/共229頁(yè)開(kāi)發(fā)條件分析躍進(jìn)河現(xiàn)狀：臟、臭、窄，河對(duì)岸是破舊的平房，對(duì)項(xiàng)目沿河商鋪的銷(xiāo)售有致命的影響沿河商業(yè)第124頁(yè)/共229頁(yè)揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)參考個(gè)案成功的原因：位于揚(yáng)州市區(qū)的商業(yè)中心和旅游中心，集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)、展覽、旅游多功能為一體，以經(jīng)營(yíng)為主，極少部分賣(mài)使用權(quán)，受南京都市圈和蘇錫常都市圈輻射較強(qiáng)。第125頁(yè)/共229頁(yè)參考個(gè)案項(xiàng)目概況占地面積2．3萬(wàn)平方米，總面積為6．88萬(wàn)平方米，主體5層。室內(nèi)長(zhǎng)85米寬17米，為華東地區(qū)首條室內(nèi)商業(yè)步行街。商業(yè)定位揚(yáng)州首家大型多功能摩爾購(gòu)物中心。第126頁(yè)/共229頁(yè)功能分布一樓：世紀(jì)珠寶、時(shí)裝、世界名表店、羅馬假日婚紗攝影、品牌專賣(mài)店、大禾壽司等二樓：品牌女裝、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐廳三樓：品牌男裝、男鞋、廣源國(guó)美電器商城、歡樂(lè)天地游樂(lè)中心四樓：世紀(jì)電影城、百姓人家家常菜館、明星琴行、寶貝城、床上用品、新華鴻圖書(shū)城五樓：皇朝休閑會(huì)所、生活創(chuàng)意天地東西樓之間：世界流行通道參考個(gè)案世界流行通道一樓：歐洲街、倫敦地鐵；二樓：星馬泰、香港、日本街；三樓：迪士尼、荷里活、NBA第127頁(yè)/共229頁(yè)鋪號(hào)面積（m2）總價(jià)首付貸款5年總投資（含按揭利息）5年總收益（含總投資）總回報(bào)3－56815.671360166601670000158264.820402445759.2參考個(gè)案時(shí)代廣場(chǎng)西投資實(shí)例分析表單位：元經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)代廣場(chǎng)主樓：1－4租賃情況較好。5樓暫未開(kāi)業(yè)。只賣(mài)時(shí)代廣場(chǎng)西三樓，賣(mài)5年使用權(quán)，年投資回報(bào)8％；5年后回購(gòu)，回購(gòu)的同時(shí)再付總房?jī)r(jià)10％的回報(bào)?？偦貓?bào)50％世界流行通道：不能分割，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只能出租一樓商鋪?zhàn)赓U在95％以上，二樓商鋪?zhàn)赓U85％左右，三樓商鋪70％左右。我們的思考？多種功能（購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、展覽、旅游）的組合以及消費(fèi)理念的創(chuàng)新是否能給我們啟示？第128頁(yè)/共229頁(yè)參考個(gè)案虎門(mén)步行街概況：歐陸風(fēng)格“騎樓”建筑，兩期開(kāi)發(fā)，一期4條商業(yè)街，500米/條，總建約90000平方米。有頂棚，樓高4層，鋪位1000個(gè)，設(shè)有4000平方米的文化廣場(chǎng)和2000平方米的室內(nèi)中心廣場(chǎng)2003年試業(yè),2004年五月正式開(kāi)業(yè)。引進(jìn)“前店后廠”的模式。定位：文化、旅游、城市品位第129頁(yè)/共229頁(yè)參考個(gè)案目標(biāo)顧客：本地居民和游客功能分布：首、二層以服飾為主，三、四層設(shè)有美食廣場(chǎng)、中西餐廳、好又多、數(shù)碼影院、全鎮(zhèn)最大的書(shū)店、兒童歡樂(lè)天地、國(guó)美電器等經(jīng)營(yíng)狀況：廣場(chǎng)以規(guī)模大、功能齊全、現(xiàn)代建筑風(fēng)格和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念與其他商業(yè)街、購(gòu)物中心形成差異，突出休閑和文化主題。試業(yè)初期雖已引入一批品牌零售店，但客流稀少。隨后三、四層的主力店陸續(xù)開(kāi)業(yè)，廣場(chǎng)招牌和場(chǎng)內(nèi)形象的重新布置，同時(shí)增加了虎門(mén)特色的旅游元素和文化活動(dòng)，使得廣場(chǎng)客流逐漸增多，商家的經(jīng)營(yíng)狀況也漸入佳境。我們的思考？主力店的作用不可低估！第130頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位7.1項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)——位于新老城區(qū)交匯處，屬城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利周邊人文條件較好沒(méi)有拆遷安置問(wèn)題沿街面長(zhǎng)，利于發(fā)展商用物業(yè)劣勢(shì)——項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善本項(xiàng)目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足躍進(jìn)河現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目有較大的影響項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)存在較大缺陷威脅——亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅后續(xù)商業(yè)的威脅機(jī)會(huì)——處在新老城區(qū)結(jié)合部，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)需求由大眾化向個(gè)性化過(guò)渡，需求形式發(fā)生改變市場(chǎng)上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營(yíng)管理較好的商業(yè)街第131頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)新穎業(yè)態(tài)的缺乏主力消費(fèi)的需求項(xiàng)目發(fā)展策略與市場(chǎng)定位區(qū)位價(jià)值最大化、區(qū)位形象的提升細(xì)分、捕捉可發(fā)展空間抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建項(xiàng)目唯一性產(chǎn)品，客戶，營(yíng)銷(xiāo)，把握有效市場(chǎng)機(jī)會(huì)SWOT分析小結(jié)第132頁(yè)/共229頁(yè)主題鮮突，引領(lǐng)市場(chǎng)需求整合資源，提升區(qū)域價(jià)值強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目市場(chǎng)定位第133頁(yè)/共229頁(yè)城中片區(qū)以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)以居住和行政、文化、教育功能為主。新洋港青年路城中片區(qū)城南片區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)定位我們的思考？除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？區(qū)域功能分析第134頁(yè)/共229頁(yè)傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求時(shí)尚，但品味不夠項(xiàng)目市場(chǎng)定位第135頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位五星級(jí)酒店高檔住宅生活區(qū)解放廣場(chǎng)還缺少休閑的生活方式！以本項(xiàng)目的啟動(dòng)全面提升區(qū)域形象——CRD中央休閑區(qū)初現(xiàn)雛形區(qū)域資源：[重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域][行政中心][五星級(jí)酒店]（規(guī)劃中）[城市廣場(chǎng)][黃海公園][新都-1996]生態(tài)飲食廣場(chǎng)[鹽城文化廣場(chǎng)]第136頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位CRD（中央休閑區(qū)）重塑區(qū)域新形象：改變商圈弱勢(shì)，重新劃分市場(chǎng)格局；開(kāi)辟新的領(lǐng)域，確立本案龍頭地位；利用特殊地位，展示項(xiàng)目商業(yè)前景；項(xiàng)目差異定位，獲取市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)高度。CRD：CentreRecreationDistrict英文縮寫(xiě)，意為城市休閑娛樂(lè)中心源生地：發(fā)源地、啟動(dòng)點(diǎn)、中心作用鹽城文化廣場(chǎng)定格為鹽城中央休閑區(qū)源生地第137頁(yè)/共229頁(yè)休閑美食第138頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位購(gòu)物娛樂(lè)第139頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位7.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位發(fā)展理念創(chuàng)建鹽城乃至蘇北地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的主題式商業(yè)項(xiàng)目全方位打造本項(xiàng)目與鹽城現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng)。使項(xiàng)目成為展示鹽城城市新形象的名片，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展、品牌提升的戰(zhàn)略目標(biāo)。第140頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位鹽城地區(qū)最大的餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街項(xiàng)目定位繽紛亞洲休閑廣場(chǎng)第141頁(yè)/共229頁(yè)繽紛：多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位第142頁(yè)/共229頁(yè)繽紛：多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的第143頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位繽紛：多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的第144頁(yè)/共229頁(yè)Korea項(xiàng)目市場(chǎng)定位第145頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位Japan第146頁(yè)/共229頁(yè)HongKong項(xiàng)目市場(chǎng)定位第147頁(yè)/共229頁(yè)Singapore項(xiàng)目市場(chǎng)定位第148頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)需求：餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街在鹽城乃至蘇北地區(qū)尚未出現(xiàn)。消費(fèi)需求：1）鹽城公款消費(fèi)占據(jù)主流，其中又以餐飲、娛樂(lè)、休閑為主。

2）在鹽韓國(guó)客人較多，但符合他們消費(fèi)愛(ài)好的餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少；區(qū)域需求：項(xiàng)目周邊主要集中行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校和住宅區(qū)等，缺乏集餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型的消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目需求：1）特色餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游可以較好聚集人氣；

2）本定位便于項(xiàng)目的炒作，符合經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的需要。定位依據(jù)第149頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位第150頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位公寓部分——酒店式公寓（辦公、居住、服務(wù)）商業(yè)部分——主題式商業(yè)街（餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游）第151頁(yè)/共229頁(yè)以2002年為例，全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入27.6億元，比上年增長(zhǎng)11.9%；接待國(guó)內(nèi)外游客377萬(wàn)人次，增長(zhǎng)14%；旅游飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.2億元，增長(zhǎng)15%；全市旅行社組團(tuán)接待旅客2.5萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2000萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)14%和12%。旅游飯店25家。其中四星級(jí)3家，分布于亭湖區(qū)；國(guó)內(nèi)旅行社：30家；旅游景點(diǎn)：30余個(gè)。其中國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)2處，國(guó)家AA級(jí)景點(diǎn)1處交通便捷成熟商務(wù)配套（依靠本案商業(yè)定位）臨近政府行政機(jī)關(guān)辦公聚集地第三產(chǎn)業(yè)（旅游為主）發(fā)展迅速其他酒店或商務(wù)場(chǎng)所沒(méi)有本案如此齊全的商業(yè)配套設(shè)施市場(chǎng)上未出現(xiàn)小戶型商務(wù)用途為主的產(chǎn)品項(xiàng)目市場(chǎng)定位住宅定位酒店式公寓第152頁(yè)/共229頁(yè)中低檔中檔中高檔中高檔主題式消費(fèi)存在空缺大型百貨和超市基本飽和，以本地消費(fèi)為主。沿街商業(yè)和商業(yè)街缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，購(gòu)物環(huán)境欠佳，檔次低。中高檔主題式餐飲、休閑、娛樂(lè)商業(yè)街存在切入機(jī)會(huì)商業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位第153頁(yè)/共229頁(yè)商業(yè)部分方案一：主力店+美食街＋休閑中心＋特色購(gòu)物中心商業(yè)部分方案二：美食街＋休閑中心＋特色購(gòu)物中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位第154頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)分布（方案一）名稱分布業(yè)種業(yè)態(tài)主力店A1、C1的1－2層百貨/餐飲娛樂(lè)/餐飲無(wú)國(guó)界A、B的3、4層大型餐飲連鎖店美食街C和D的3層特色美食、各地美食休閑中心E的1－4層桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪廳、美容美發(fā)、SPA韓國(guó)街A3、C2和C3首層具有特色的服裝、飾品、鞋帽、旅游用品、運(yùn)動(dòng)用品、美容美發(fā)用品、化妝品、娛樂(lè)用品、通訊、數(shù)碼、紀(jì)念品、電玩、書(shū)店、藥店等日本街A3、C2和C3二層上海街B2、DI和D2首層香港街B2、DI和D2二層名店街A2和B1首層品牌專賣(mài)店A1B1B2C1C2D2D1E項(xiàng)目平面示意圖C3A2A3第155頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位一層散鋪二層散鋪三層百貨三層飲食四層百貨四層飲食第156頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)分布（方案二）名稱分布業(yè)種業(yè)態(tài)餐飲無(wú)國(guó)界A、B的3、4層大型餐飲連鎖店美食街C和D的3層特色美食、各地美食休閑中心E的1－4層桑拿、卡拉OK、沐足、酒吧、迪廳、美容美發(fā)、SPA韓國(guó)街A2、C1和C2首層具有特色的服裝、飾品、鞋帽、旅游用品、運(yùn)動(dòng)用品、美容美發(fā)用品、化妝品、娛樂(lè)用品、通訊、數(shù)碼、紀(jì)念品、電玩、書(shū)店、藥店等日本街A2、C1和C2二層上海街B2、DI和D2首層香港街B2、DI和D2二層名店街A1和B1首層品牌專賣(mài)店B1B2C1D2D1E項(xiàng)目平面示意圖C2A1A2第157頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位青少年群體中青年群體老年群體按照消費(fèi)者特征劃分劃分原則：按照消費(fèi)者的年齡和消費(fèi)的活躍性劃分。消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)群體：餐飲、娛樂(lè)、休閑以中青年群體為主；購(gòu)物以青少年和中青年兩類(lèi)群體為主按照消費(fèi)者范圍劃分核心消費(fèi)者：如周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校、八菱花園、溫馨花園等消費(fèi)者。次級(jí)消費(fèi)者：鹽城市區(qū)亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)消費(fèi)者。游離消費(fèi)者：鹽城地域區(qū)縣和周邊等外地消費(fèi)者投資者經(jīng)營(yíng)者以鹽城市區(qū)投資者為主，蘇南、浙江投資者為輔以鹽城市區(qū)和所轄區(qū)域經(jīng)營(yíng)者為主第158頁(yè)/共229頁(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位商業(yè)街一層：15000元/平米商業(yè)街二層：4800元/平米項(xiàng)目平均價(jià)格建議公寓：2200元/平米第159頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議一、整體功能分區(qū)建議：第五層第四層第三層第二層第一層酒店式公寓酒店式公寓餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)風(fēng)情商業(yè)街娛樂(lè)風(fēng)情商業(yè)街娛樂(lè)第六層酒店式公寓名店街第160頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議一、整體功能分區(qū)建議——風(fēng)情街分區(qū)建議：韓國(guó)街新加坡街根據(jù)前面的定位分析所建議的四種風(fēng)情街，具體劃分建議如下：日本街香港街第161頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——首層風(fēng)情街鋪位劃分：首層鋪位劃分每層單獨(dú)銷(xiāo)售，但在設(shè)計(jì)上保持靈活性，使得一二層或一二三層能連在一起銷(xiāo)售首層保持鋪位劃分的原有設(shè)計(jì)方案46.61原方案交通路線不暢，不利于引導(dǎo)顧客向商場(chǎng)內(nèi)部流動(dòng)，通過(guò)在首層再設(shè)置兩條通道來(lái)解決（見(jiàn)后頁(yè)）第162頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——二層風(fēng)情街鋪位劃分：修改方向：連貫交通流線增加兩條內(nèi)部通道，使整體交通流線連貫流暢；第163頁(yè)/共229頁(yè)

舊商鋪間隔方案建議修改方案對(duì)現(xiàn)有方案的建議二、鋪位劃分建議——二層風(fēng)情街鋪位劃分建議：修改方向：改善開(kāi)間進(jìn)深比將原來(lái)的四排商鋪改為六排開(kāi)間進(jìn)深比例合理的中小商鋪；建議開(kāi)間改為7.8米，縮短進(jìn)深，面積控制在41㎡～62.4㎡第164頁(yè)/共229頁(yè)三、四層和東面相對(duì)獨(dú)立的部分，根據(jù)項(xiàng)目定位是作為餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，以招租或自行經(jīng)營(yíng)為主，其平面間隔不需事先隔好，而是根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要或招租需要在二次裝修中完成。二、鋪位劃分建議——其它部分劃分建議：對(duì)現(xiàn)有方案的建議第四層第三層酒店式公寓餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)第165頁(yè)/共229頁(yè)三、交通組織建議——平面交通組織建議對(duì)現(xiàn)有方案的建議原方案分析：出入口設(shè)置數(shù)量太少，不利于大型商業(yè)街人流的疏導(dǎo)；聚集人流的主廣場(chǎng)不夠大氣，不利于日后經(jīng)營(yíng)中舉辦各種商業(yè)活動(dòng)；第166頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議首層平面交通的調(diào)整建議：強(qiáng)調(diào)西入口廣場(chǎng)的處理，吸引人流從西門(mén)進(jìn)入商場(chǎng)，增加人流的滯留時(shí)間。在東部和西部各增加一條練習(xí)內(nèi)外的通道，便于人流的疏導(dǎo)和流動(dòng)，增加商鋪價(jià)值確保視線通透，景觀共享，通過(guò)景觀廣場(chǎng)增加人流的滯留時(shí)間。第167頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議通過(guò)設(shè)置各組團(tuán)廣場(chǎng)景觀節(jié)點(diǎn)和休息區(qū)，增加人流的滯留時(shí)間三、交通組織建議——平面交通組織建議首層平面交通的調(diào)整建議：第168頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議通過(guò)增加連廊，使各分離的組團(tuán)之間練習(xí)更加緊密。二層平面交通的調(diào)整建議：第169頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議通過(guò)增加空中休息平臺(tái)，可設(shè)置咖啡茶座等人性化的休息區(qū)三、交通組織建議——平面交通組織建議三層平面交通的調(diào)整建議：第170頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——平面交通組織建議通過(guò)空中連廊，將餐廳與公寓聯(lián)系起來(lái)，便于日后根據(jù)需要靈活使用。（四樓公寓式辦公可作為配套的酒店式公寓或卡拉OK包房等）四層平面交通的調(diào)整建議：第171頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——立體交通的調(diào)整建議東邊的二期建筑建議作為相對(duì)獨(dú)立的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，其垂直交通要增加一個(gè)豎向的觀光電梯，便于顧客使用；需增加的垂直交通：第172頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議三、交通組織建議——立體交通的調(diào)整建議由于東部和西部首層增加兩條通道，原豎向樓梯的位置請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院根據(jù)消防要求考慮相應(yīng)的調(diào)整需調(diào)整的垂直交通：公寓的專用電梯應(yīng)每一層都預(yù)留門(mén)口，通過(guò)電梯設(shè)定停留層數(shù)，便于日后電梯的靈活使用。第173頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——對(duì)躍進(jìn)河的改造通過(guò)人工節(jié)流，將污水通過(guò)河道下的管道引離項(xiàng)目，避免污水對(duì)項(xiàng)目形象的影響。通過(guò)注入清水，使污水河變?yōu)楦蓛舻乃熬坝^，營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的大型水景景觀商業(yè)風(fēng)情街。第174頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議上海萬(wàn)科四季花城對(duì)污水河的處理第175頁(yè)/共229頁(yè)四、景觀規(guī)劃建議——對(duì)河邊園林景觀的的營(yíng)造對(duì)現(xiàn)有方案的建議通過(guò)有特色的園林小品、雕塑等結(jié)合綠化營(yíng)造出優(yōu)美的休閑購(gòu)物環(huán)境配圖第176頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——商業(yè)街各入口空間的景觀營(yíng)造沿街入口廣場(chǎng)靠東進(jìn)路河解放路的入口為主要的入口，要營(yíng)造出強(qiáng)烈商業(yè)氣氛，吸引顧客進(jìn)入商業(yè)文化廣場(chǎng)內(nèi)部。河邊各入口河邊的各入口空間的景觀主要是營(yíng)造出具有休閑度假感覺(jué)的園林氛圍第177頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議四、景觀規(guī)劃建議——商業(yè)街內(nèi)部空間的景觀營(yíng)造主景觀節(jié)點(diǎn)次景觀節(jié)點(diǎn)次景觀節(jié)點(diǎn)內(nèi)部街道第178頁(yè)/共229頁(yè)對(duì)現(xiàn)有方案的建議五、建筑立面的建議——增加廣告位外立面預(yù)留的廣告牌的位置不夠，建議在二樓三樓增加廣告招貼位。一可利于商業(yè)氛圍的形成，二來(lái)可增加發(fā)展商日后的廣告招租效應(yīng)。第179頁(yè)/共229頁(yè)五、建筑立面的建議——局部形體調(diào)整建議對(duì)現(xiàn)有方案的建議本項(xiàng)目為沿街面較長(zhǎng)的多層建筑，形體比較對(duì)稱，為了增加建筑的氣勢(shì)，豐富形體的變化，建議將東邊相對(duì)獨(dú)立的二期建筑的體量進(jìn)行豎向拔高，增加到六層，起到豐富天際線的作用。第180頁(yè)/共229頁(yè)五、建筑立面的建議——光蓬修改建議對(duì)現(xiàn)有方案的建議建議將原光蓬的位置調(diào)整到四層屋面的位置，通過(guò)升高光蓬使室內(nèi)空間更開(kāi)闊、更有氣勢(shì)。第181頁(yè)