-0--0-武漢『長島』物業(yè)服務中心工程部工作手冊世邦魏理仕武漢分公謹 呈二零一一年六月--PAGE10-目 錄有線電視接收系統(tǒng)管理制度 …-3-電梯系統(tǒng)管理制度………………-4-交接班制度………………………-5-匯報制度…………………………-6-設備機房門禁管理制度…………-8-工程部夜間值班管理規(guī)定………………………-9-供配電管理制度…………………-10-供水管理制度……………………-11-配電室管理制度…………………-12-水泵房管理制度…………………-13-工具管理制度……………………-14-污水排放管理制度………………-15-鑰匙管理制度……………………-16-二次供水管理規(guī)程………………-17-水池水箱清洗規(guī)程………………-19-泵房設備保養(yǎng)規(guī)程………………-21-…………-23-電梯安全操作規(guī)程………………-25-電梯定期巡視規(guī)程………………-27-………………-29-油漆工操作流程 …-31-箱式變壓器保養(yǎng)規(guī)程……………-32-高壓配電操作規(guī)程………………-34-火災報警系統(tǒng)維保規(guī)程…………-36-土建操作規(guī)程……………………-37-………………………-38-高低壓開關操作記錄表…………-39-高低壓巡視記錄表………………-40-設備保養(yǎng)記錄表…………………-41-景觀巡視記錄表…………………-43-事故記錄表………………………-44-設備臺賬…………………………-46-設備維修記錄表…………………-47-生活泵房巡視表…………………-49-水池、水箱清洗記錄表…………-51-………………………-52-污水泵房巡視表…………………-53-消防泵房巡視記錄表……………-54-應急記錄表………………………-55-值班記錄表………………………-56-有線電視接收系統(tǒng)管理制度目的確保小區(qū)有線電視的接收符合國家相關標準。適用范圍小區(qū)有線電視。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對有線電視設施設備的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對有線電視設施設備的組織實施并監(jiān)督檢查。設備維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容配合有線傳輸部門的工作。不定期對有線電視放大器及饋電電源進行巡視檢查。設備維修工應主動巡視檢查有關設備運行情況，消除設備隱患，保證設備正常運行。設備維修工定期查驗設備、維護保養(yǎng)，保證系統(tǒng)運行完好，并做相關記錄。迅速準確排除故障，因條件不具備不能及時排除時，應立即上報不得延誤。清潔機房，保持機房衛(wèi)生整潔。機房重地非機房工作人員不經上級批準不得入內。愛護各項設備器材、正確使用，防止丟失和損壞。嚴禁吸煙和擅自攜帶易燃易爆品進入機房。不定期檢查高頻頭接口是否完好，防雨是否完好。不定期檢查光纖電纜是否遭到破壞，連接頭是否牢固。若巡視時發(fā)現(xiàn)設備損壞，或線路故障時，維修工應做好事故記錄，并向上級領導匯報。目的

電梯系統(tǒng)管理制度確保電梯設備正常有效的運行。適用范圍物業(yè)服務中心電梯維修工。職責電梯維修工負責小區(qū)電梯設備的日常運行巡視，及電梯維保服務質量監(jiān)督。機電領班負責小區(qū)電梯設備的日常管理。工程部主管負責組織小區(qū)電梯外包合同的評審。內容4.1電梯維修工需每兩天巡視一遍小區(qū)內電梯的運行情況，并做相關記錄。得合格證后方可投入運行。電梯操作人員必須持證上崗。電梯的保養(yǎng)維護工作必須由有資質的電梯專業(yè)公司承擔。電梯機房需清潔整齊、無雜物，符合安全及消防要求，無關人員禁止進入。交接班制度目的確保工程部工作有序運行。適用范圍物業(yè)服務中心工程部。職責工程部主管負責本制度的制定，并報物業(yè)服務中心經理審核批準。工程部值班人員應嚴格執(zhí)行本制度。內容交班人員應詳細填寫各項記錄，并做好值班室環(huán)境衛(wèi)生工作，遇有操作或工作任務時，應主動為下班做好準備工作。交班人員應將下列情況作詳盡介紹注意事項。工具、備品備件、鑰匙等是否齊全完整。下列情況不得交接班上班運行情況未交代清楚。接班人未到或未經工程部主管同意指定合適的替班人。設備故障影響運行或造成事故時。接班人員主動協(xié)助，當事故處理完畢時，再繼續(xù)辦理交接班手續(xù)。匯報制度目的明確各崗位的權限。適用范圍物業(yè)服務中心工程部。職責工程部主管負責本制度的制定并報物業(yè)服務中心審核批準及本制度的監(jiān)管。工程部員工嚴格執(zhí)行本制度相關內容。內容下列情況必須報告領班：主要設備非正常操作的開停。主要設備除正常操作外的調整。設備發(fā)生故障或停機檢修。零部件改造、代換或加工修理。運行人員短時間暫離崗位。維修人員工作去向。對外班組聯(lián)系。下列情況必須報告領班及工程主管：重點設備除正常操作外的調整。采用新的運行方式。主要設備發(fā)生故障或停機檢修。系統(tǒng)故障及檢修。重要零部件改造、代換或加工修理。加班、換班、補休、病假。外協(xié)聯(lián)系。下列情況必須報告工程主管。重點設備發(fā)生故障或停機檢修。影響正常工作的設備故障或施工。系統(tǒng)運行方式有較大改變。重點設備的主要零、部件改換。系統(tǒng)及主要設備技術改造或移位安裝。系統(tǒng)及設備的增改工程及外協(xié)施工。領班及以上人員崗位調整及班組的重大組織結構調整。工程領班病、事假、補休、換班。正常情況下，應逐級上報，不得越級上報。目的

設備機房門禁管理制度確保設備機房門禁的安全運行。適用范圍工程部所有員工。職責工程部主管負責本制度的批準及監(jiān)管。工程部所有人員必須嚴格遵守本制度的相關內容。內容外部人員因工作需要進入機房時，應按本單位內有關規(guī)定辦理相關手續(xù)，進入時值班人人員要隨同進入進行安全監(jiān)督。允許進入機房的人員要嚴格執(zhí)行機房內各項規(guī)定，不準攜帶易燃、易爆物品進入，不得隨意觸摸電器運行設備，要服從值班員的工作指揮。機房內不準堆放各種雜物，值班人員要按時清掃，保持室內衛(wèi)生，保證環(huán)境衛(wèi)生及安全消防通道暢通。提高警惕，備齊消防材料，有安全防火制度，防止壞人破壞事故和電器火災事故發(fā)生。目的

工程部夜間值班管理規(guī)定保證小區(qū)夜間突發(fā)事故處理及時性。適用范圍物業(yè)服務中心工程部值班人員。職責工程部主管負責本制度的編制報物業(yè)服務中心經理審核批準并負責本制度的監(jiān)管。工程部值班人員應嚴格執(zhí)行本制度。內容12小時值班制（17：308：30； 并做好夜間值班記錄。突發(fā)事件的處理或緊急故障的搶險。供配電管理制度目的確保安全有效供電。適用范圍小區(qū)供配電設施設備。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對供電設施設備的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對供電設施設備的組織實施并監(jiān)督檢查。持國家頒發(fā)的有效操作證的維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業(yè)人員。行管理水平，各級領導應對貫徹執(zhí)行本規(guī)程的情況進行檢查和監(jiān)督。工作，降低電能損耗，實現(xiàn)供電系統(tǒng)的安全、合理、經濟運行。查，加強設備缺陷管理，貫徹各項反事故措施。及和供電部門主管單位的技術業(yè)務聯(lián)系。 選用。部門。電力系統(tǒng)正常狀況下，供到用戶的端電壓允許的偏差為：10KV5%。220V7%10%。供水管理制度目的確保供水設施設備安全運行。適用范圍小區(qū)二次加壓泵房管理。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對供水設施設備的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對泵水設施設備的組織實施并監(jiān)督檢查。設備維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容不定期對小高層/高層生活消防水箱進行巡視。當遇有涉及其它專業(yè)、部門問題時應及時通知相關專業(yè)、部門并報告工程部領導。染的材料。不定期檢修溢水管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。間的門鎖完好，鑰匙由當班人員保管。不定期檢查供水設備，保證小區(qū)供水系統(tǒng)正常運行，做好節(jié)水減排工作。不定期對供水設備設施進行保養(yǎng)、維修，延長設備使用壽命。目的

配電室管理制度確保配電室設備設施安全運行。適用范圍轄區(qū)中心配電室。職責工程部主管負責本制度的制定并報物業(yè)服務中心審核批準及本制度的監(jiān)管。工程部員工嚴格執(zhí)行本制度相關內容。內容配電室內應干燥、清潔無雜物。24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日《高低止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。器。配電室內應放置有效的電器消防器材，且應設置醒目標志。配電室內設備及線路重大變更要上報公司領導批準。配電室除值班人員及工程部相關工作人員外，其它未經批準人員禁止進入。加強日常維護、檢修，保證配電室內公共照明、應急照明、顯示燈等設備的完好。電部門取得聯(lián)系。配電室內高壓部分應有醒目的提醒標識。系統(tǒng)和設備在運行或檢修時，應掛上相應的警示牌，嚴防誤操作。配電室門鎖應確保完好，鑰匙由當班人員管理。配電室內專用工具嚴禁借出使用，如遇特殊情況，應征得上級主管同意后方可辦理外借手續(xù)。配電室內嚴禁存放易燃、易爆、腐蝕性、有毒等氣、物品。水泵房管理制度目的確保泵房設備安全有效運行。適用范圍適用于小區(qū)泵房管理。職責工程部主管負責本制度的制定并報物業(yè)服務中心審核批準及本制度的監(jiān)管。工程部員工嚴格執(zhí)行本制度相關內容。內容泵房內設備由工程部機電組負責運行操作、維護保養(yǎng)。泵房內禁止堆放易燃、易爆、腐蝕、有毒等危險物品。保持泵房內清潔、干燥無其它不相關雜物。保持泵房內控制屏（柜）各器件完好有效運行。未經工程部領導批準的其它人員禁止進入泵房。泵房巡視記錄表格，應懸掛于醒目位置。應確保泵房內消防設施的完整性。定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。保證泵房內各個水泵閥門處于良好狀態(tài)。保證水箱間或泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱觀察孔、泵房門鎖完好，鑰匙應由當班設備維修員保管。嚴禁在水箱間內進行任何有污染的活動或施工。目的

工具管理制度確保維修工具齊全，延長維修工具的使用壽命。適用范圍物業(yè)服務中心工程部。職責工程部主管負責本制度的制定并報物業(yè)服務中心審核批準及本制度的監(jiān)管。工程部員工嚴格執(zhí)行本制度相關內容。內容個人工具的配置。水電工基本工具配置：萬用表或鉗形表，老虎鉗、尖嘴鉗、梅花起（大，小、平口起（大，?。㈣囎印⒕沓?、錘子、扳手（根據維修性質的不同，再分發(fā)其它的專用工具，詳見個人工具清單）。泥工基本工具配置：尖嘴鉗、梅花起（大，?。⑵娇谄穑ù?，小）刀、卷尺（具體配置見個人工具清單）。油漆工基本工具配置：滾筒、鏟子、鐵板（具體配置見個人工具清單）。工具的管理存放及管理一般工具由維修工自己保管，大型工具分類擺放，并做標識，由文員保管。個人使用工具領用及更換由各組領班及工程部主管簽字方可領用。大型工具由文員保管，對新購進的工具應建立完整的明細賬。由維修人員自行保管的（02）按使用年限折舊賠償。工自己賠償（在使用期限內，在使用期限外的，憑舊工具換新工具。辦公室倉庫管理員隨時檢查維修工的工具配備情況，并記錄于個人清單的檢查情況一欄中。更換下來的舊工具和報廢共用工具，每季度由文員與辦公室倉庫管理員進行交接。污水排放管理制度目的有效的控制未經處理的污染源流入市政管網，確保污水排放達到國家標準。適用范圍小區(qū)污水管網。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對污水排放設施設備的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對污水排放設施設備的組織實施并監(jiān)督檢查。維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容排污設施的設計、施工，應由具有相應資質的單位承擔。排污設施建成后，由建設行政主管部門組織驗收，經驗收合格后方可使用。向排污設施排污，其水質必須符合國家規(guī)定的排放標準。不符合污水排放標準的，放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物質。禁止在排污設施安全距離范圍內修筑建筑物、構筑物和堆放物品。因城市建設確需在排污設施安全距離范圍內修筑建筑物、構筑物和堆放物品時，須經建設行政主管部門批準，井由建設單位采取保護措施后方可施工。住宅樓化糞池至住房室內的排污設施由物業(yè)管理企業(yè)負責，化糞池(不含化糞池)外的排污設施由污水處理廠負責。城市道路上設置的排污設施檢查井蓋出現(xiàn)破損、位移或者丟失的，維修責任單位應通。排污設施發(fā)生爆裂、堵塞、冒溢的，維修責任單位應及時搶修。鑰匙管理制度目的規(guī)范鑰匙的發(fā)放和統(tǒng)一管理。范圍物業(yè)服務中心工程部。職責服務中心文員負責備用鑰匙的保管和公用鑰匙的發(fā)放。工程部領班負責鑰匙的收集。工程部主管負責本制度的編制和修改。內容工程部現(xiàn)有鑰匙種類：泵房鑰匙、水位觀察口鑰匙、消防報警中心鑰匙、二三級配電箱（柜鑰匙、工具房鑰匙、工程部辦公室鑰匙。小區(qū)泵房、水位觀察口、二三級配電箱（柜鑰匙。設備房的鑰匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另兩套存放于工程部資料柜，由服務中心文員統(tǒng)一保管。領用鑰匙由領用人自己保管，在離（退職）前應將鑰匙返還發(fā)放處。正常情況下電梯機房、泵房鑰匙應存放于工程部值班室，只有在日常巡查時才能從值班室借出，鑰匙借用應遵循隨借隨還原則。工具房鑰匙由工程部領班、夜間值班人員各執(zhí)一把，其余有服務中心文員保管。工程部個人工具柜鑰匙一柜兩把，使用人領用一把，其余由服務中心文員保管。高壓配電室鑰匙由當班人員保管；備用鑰匙由服務中心文員保管。目的

二次供水管理規(guī)程安全管理二次供水設備設施。適用范圍小區(qū)二次加壓供水。職責二次供水由指定的機電維修工負責管理。工程部主管負責每次清洗后的水質監(jiān)測，報驗工作。內容機電維修工負責水池的管理工作，要求每個水池須結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。12月制定下年度不少于兩次的水池清洗及消毒計劃。機電領班于每次水池清洗及消毒計劃實施前兩天通知小區(qū)。24須提前到清洗、消毒水池的前一段時間進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。二次供水清洗、消毒程序具、用具。安全準備,電源：水池內作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電，應急燈；三相水泵要裝有漏電開關。有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通差，可在水如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。除雜物和清洗:先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池的頂部、四周墻壁、水池底部，依次反復刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗，排出污水。消毒:用水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池蓋好，封閉半小時后排出消毒水。水池注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，清洗出消毒藥水。注水:在清洗工作徹底完成后，開閘向水池注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。取樣送檢:水樣抽取及送檢工作由機電部主管安排機電人員完成。水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。在抽水樣的當天應由機電部主管安排機電人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負責取回《衛(wèi)生檢測結果報告單》交物業(yè)服務中心文件管理員存檔。若《衛(wèi)生檢測結果報告單》結果不合格時，應由物業(yè)服務中心經理安排重新清洗和消毒水池，必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。記錄和報告字后，交文件管理員存檔。4.5.7.1衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結果報告單》原件存檔，復印件由服務中心文員保留一份備查。目的

水池水箱清洗規(guī)程保證二次供水水質達到國家要求。適用范圍小區(qū)二次供水水池（箱。職責工程部主管負責組織人員對小區(qū)二次供水水池（箱）的實施清洗。工程部水質清洗專業(yè)人員執(zhí)行實施清洗。內容清洗工作由取得合格證的專業(yè)人員執(zhí)行，清洗人員要有健康合格證。每年對水池（箱）公司取水樣化驗，水質達到國家衛(wèi)生飲用水的標準后取證。清洗前的準備工作清洗人員應準備好所需的相關工具和消毒工具、消毒藥物。天通知客服中心停水時間和范圍，以便客服中心告知業(yè)戶做好貯水準備。清洗程序關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。2排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。事項。把燃著的蠟燭放入池底，如不熄滅說明水池內不缺氧。36V行燈供水池、水箱內照明用。清洗和檢修人員進入池內工作。清洗人員刷洗六面體水池（箱）橫、豎各三遍，檢修人員對水池（箱）及浮球、水位控制器進行維修。（箱（箱并灑漂白精消毒。封閉24小時后，打開泄水閥排空水池（箱）中的積水，再次進入水池（箱）內沖洗，最后消毒一次后，打開泄水閥排空池中的積水。在清洗水池的同時，另派人檢修、清理緊固閥門，清洗過濾網以及檢查電氣控線路。檢查各種設施正常后，注水入池，聯(lián)系自來水公司對水池（箱）取水樣化驗取證。加蓋加鎖，并貼上清洗日期封條，以便于確定下次清洗時間。安全注意事項使用安全電壓行燈，導線絕緣良好，并安裝漏電開關。上、下水池應穿防滑鞋，傳送工具等物品應用防滑的繩子。未經試驗水池中有無氧氣前，不得進入水池。消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。目的

泵房設備保養(yǎng)規(guī)程規(guī)范泵房設備保養(yǎng)過程，降低泵房設備故障率。適用范圍泵房內生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵的保養(yǎng)。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對泵房設施設備的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對設施設備的組織實施并監(jiān)督檢查。設備維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容對生活泵、穩(wěn)壓泵每季進行一次小修，每年進行一次大修。進行一次大修。對潛水泵每半年進行一次小修。對水泵房內的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。設備的保養(yǎng)內容記錄于《設備保養(yǎng)記錄表》中。保養(yǎng)內容泵體a檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。b檢查盤根完好情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。c補充潤滑油，若油質變色、有雜質，應予更換。d聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。e緊固機座螺絲并做防銹處理。f轉動靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機軸在同一中心線上。閥門、管道、附件。a閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關閉嚴密、內外無漏水。b單向閥動作靈活、無漏水。c管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。d壓力表指針靈活，指示準確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。電機a外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有防護罩，接地線連接良好。b拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值不低于0.5MΩ。c電機接線盒內三相導線及連接片連接緊密牢靠，無發(fā)熱變色跡象，標志清晰。外連接線無移動或妨礙操作。控制柜a斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。b檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。c清潔控制柜內外灰塵。試運轉a合上控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，檢查電源指示應正常。b手動盤車，轉動靈活。c啟動水泵，觀察轉向、起動電流、電器動作順序應正常。d觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于20%。目的

泵房設備安全操作規(guī)程避免設備誤操作造成設備的損壞。適用范圍生活泵房、消防泵房、綠化泵房、污水泵房設備操作。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改。工程部領班負責本規(guī)程的組織與監(jiān)管。工程部維修工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容各閥門是否打開。生活泵的手動操作把生活泵控制柜面板上的轉換開關撥到“手動”位置。把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。合上生活泵控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。1#、2#、3＃泵啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。生活泵的自動操作把生活泵控制柜面板上的轉換開關撥到自動位置。3自動循環(huán)工作，重新斷電接通斷開泵工作電流，合上生活泵控制柜總空開進入自動運行狀態(tài)，同時監(jiān)測運行壓力是否正常。后又恢復正常運行。消火栓泵的手動操作把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關撥到“手動”位置。把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。合上消火栓泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。1#2#6kg/cm210kg/cm2時，手動停泵。潛水泵的手動操作把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“手動”位置。把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。按下泵的啟動、停止按鈕，可以就地手動控制潛水泵的啟停。潛水泵的自動操作把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“自動”位置。合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。潛水泵的運行受集水池內的液位浮球信號控制，高水位時啟泵，低水位時停泵。注意事項生活泵只有處于“自動”運行方式時，才能夠進行恒壓控制?！笆謩印保ㄈ缱冾l器檢修才使用。目的

電梯安全操作規(guī)程確保操作者不傷害自己和傷害他人及保證電梯的正常運行。適用范圍工程部電梯維修工。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改。工程部領班負責本規(guī)程的組織與監(jiān)管。工程部電梯工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容電梯行駛前的檢查與準備工作開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。開啟轎內照明。層門關閉后，從層門外不能用手拔啟，當層門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。平層的準確度應無顯著變化（在規(guī)定范圍內。經常清潔轎廂內壁、轎門地槽及可見部分。電梯行駛中管理人員應注意事項轎廂的載重量不超過額定載重量。加安全保護措施后裝運。不允許開啟轎頂安全窗或轎廂安全門，來裝運超長物件。電梯在行駛中，應勸阻乘客不要靠在轎廂門上。轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置它物。當電梯使用中發(fā)生如下故障時，維修人員應及時處理層門、轎廂門完全關閉后，電梯未能正常行駛時。運行速度顯著變化時。層門、轎廂門關閉前，電梯自行行駛時。行駛方向與選定方向相反時。如內選、召喚等按鈕及指層信號失靈失控時。發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。安全鉗誤動作時。發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦糊的臭味時。發(fā)生緊急事故時，設備管理人員應采取下列措施企圖跳出轎廂，并作好承受因轎廂急停而產生沖擊的思想準備。全退出轎廂。目的

電梯定期巡視規(guī)程規(guī)范設備的管理將故障防患于未然。適用范圍小區(qū)所有電梯。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改及對電梯巡視情況的監(jiān)督檢查。工程部領班負責對電梯運行情況實施監(jiān)督檢查。電梯工應嚴格執(zhí)行本規(guī)程。內容先關閉總電源，檢查控制柜，各接電點，主要接觸器、電阻、電容器等的清潔情況。電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪及油質量的檢查。減速器油量、油質的檢查。限速器及其開關的檢查、清掃、活動部位潤滑。制動器的行程、動作、靈活性、制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。電動機冷卻扇注油。各回路絕緣電阻測量（半年一次。主機及井道（安全開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等。內外門開關動作及門腳膠檢查。條、路軌檢查清掃。內外門閘鎖及廳轎門聯(lián)鎖開關內部檢查及接點清潔、廳轎門聯(lián)鎖開關接線檢查。接合開關裝置，快慢門的各活動部位清掃，注油。各種碰撞開關、刀、接點檢查。鋼帶清掃、抹油、鋼帶開關檢查。超重開關清掃、注油。（起動、行車、加速、減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等。各訊號燈檢查及燈泡更換。各油盅油量檢查補充、張緊輪加油。檢查承重梁、緩沖器、導軌、導軌支架等機械部分是否生銹，如有銹，應除銹刷防銹漆。井底各設備檢查、清掃、各種安全開關、急停開關、地坑照明開關等有效確認。電梯工應嚴格按規(guī)定的巡視內容進行巡視，并詳細填寫《電梯巡視記錄表》目的

弱電系統(tǒng)維護流程規(guī)范操作步驟，避免由誤操作而帶來的設備損壞或故障適用范圍小區(qū)弱電維修工職責工程部主管負責本流程的編制，并報物業(yè)服務中心經理審核、批準。工程部維修工應嚴格執(zhí)行本流程相關內容進行操作和保養(yǎng)。內容每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、樓層解碼器進行一次全面檢查保養(yǎng)。對講系統(tǒng)維修保養(yǎng)操作規(guī)程故障維修當班人員發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應及時通知工程部維修工。維修工接到故障保修后，立即作出響應，在故障無法修復時立即上報工程領班。維修工到達現(xiàn)場后確認故障現(xiàn)象（例：無顯示，則先查看電源。領班接到故障無法修復后，立即到現(xiàn)場進行確認，確認后通知相關單位進行維修。維修工應做好相關記錄。保養(yǎng)18V48V均在＋5%3%范圍內，緊固各接線螺絲，清掃機箱內外灰塵。短開主回路電源，檢測后備電源有無斷電現(xiàn)象。試撥幾個號碼或與中控室進行通話，檢測通話質量，并詢問話質和圖像質量。保養(yǎng)時嚴禁隨意拔動解碼器開關，嚴禁隨意移動、拆裝系統(tǒng)相關部件。對講系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄由相關的保養(yǎng)人記錄在《設備保養(yǎng)記錄表》中監(jiān)控系統(tǒng)的維護保養(yǎng)規(guī)程故障維修鏡頭焦距，清理鏡片和防塵罩上灰塵，最后檢查攝像機鏡頭是否損壞。視頻連線有無斷裂、松脫，最后檢查攝像機或鏡頭是否損壞。云臺不能控制；檢查控制信號 檢查云臺工作電源 檢查云臺驅動電機。保養(yǎng)每三個月檢查室外防護罩的密封并清潔除塵，擦洗鏡頭，清理降溫風扇。每三個月檢查攝像設備是否牢固，避雷針接地是否良好，轉動部分導線是否破裂。每三個月檢查固定柱外觀防腐、防銹涂料是否需要填補。檢查控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。維修工應將保養(yǎng)內容詳細記錄于《設備保養(yǎng)記錄表》內。4..4 車輛道閘系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復。取下頂蓋，打開箱門，對各轉動軸加油潤滑。補充減速箱內機油。加固接線柱螺絲。檢查控制器，若有問題，立即維修或更換換，檢查手動和搖控操作是否正常。檢查箱門、箱蓋密封情況，防止雨水進入。每年對減速箱進行檢查一次，用柴油清洗減速箱，并更換齒輪油。維修工應詳細將保養(yǎng)內容記錄于《設備保養(yǎng)記錄表》內。廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程檢查錄放音機、CD機、轉播接收機、功率放大器的工作電源是否正常。檢查揚器是否正常發(fā)聲，如果不正常，檢測揚聲裝置是否損壞傳輸線路是否有信功率放大器是否有輸入、輸出信號 功率放大器是否損壞。檢查傳輸線路是否連接緊固，各設備間過機線是否相應連接良好，是否有破裂、老化現(xiàn)象。清理系統(tǒng)設備灰塵，保持干凈適宜運行環(huán)境。油漆工操作流程目的規(guī)范油漆工操作程序。適用范圍工程部油漆維修工。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改。工程部領班負責本規(guī)程的監(jiān)督。內容室內墻面涂料室內墻面施工要求對墻面進行清掃用乳膠水溶液濕潤 填補縫隙 局部刮膩子 用砂子磨平 第一遍滿刮膩子 砂子磨刷第一遍涂料 磨平 刷第二遍涂料外墻涂料施工要求對外墻進行清掃 填補縫隙 局部刮外墻膩子 用砂子磨平 刷外墻涂料二遍鐵架子、欄桿油漆施工要求對鐵架除銹、除油（對于局部生銹進行點除銹）點刷防銹漆 對焊縫刮膩子 用子磨平 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆木制座椅油漆施工要求清理木板表面灰塵 修補基層 用砂子打平 打底刮膩子 第一遍滿刮膩子 砂子磨光 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆箱式變壓器保養(yǎng)規(guī)程目的規(guī)范操作杜絕電器安全事故的發(fā)生。使用范圍本規(guī)程適用于小區(qū)箱式變壓器保養(yǎng)。職責工程部主管負責參照相關文件編制本規(guī)程和對本規(guī)程的修改。工程部領班負責本規(guī)程的實施和監(jiān)督。工程部高低壓配電工負責本規(guī)程的具體實施。內容高低壓配電班長應制定詳細的保養(yǎng)維護計劃，報工程部領班、主管審核。箱式變壓器保養(yǎng)必須由兩個以上，且持有高壓入網證的人員進行操作。3天通知客戶服務中心主管，停電區(qū)域和停電時間?！坝腥瞬僮鹘购祥l”示牌，在保養(yǎng)的箱式變壓器前放置“工作進行中”或“維修中”三角標示牌。保養(yǎng)使用的工具：高壓驗電器、接地線、搖表、老虎夾、毛刷、抹布、棉紗、絕緣手套和絕緣靴。保養(yǎng)使用的標示牌：“停電檢修”“線路有人工作禁止合閘”“維修中”或“工作進行中”。保養(yǎng)步驟先停低壓側斷路再拉低壓側隔離開關。斷開低壓儲能開關。斷開低壓刀閘隔離開關。斷開高壓側斷路器。斷開高壓隔離開關。觀察確定高壓斷路器已斷開。掛接地線進行放電（注意操作高壓必需帶絕緣手套、穿絕緣鞋，將接地線先接地再依A、B、C相進行放電。進行變壓器及低壓側進行清掃塵土、蜘蛛網等清潔工作；清掃完畢后檢查變壓器高低壓側絕緣套管有無破損裂紋和放電燒傷痕跡，有上述現(xiàn)象必須更換絕緣套管。檢查接線端子等連接點的接觸是否良好，檢查油面的高度和封閉處有無滲漏沒現(xiàn)象及沒標管內的油色，并檢查低壓各開關觸點是否良好。檢查各二次回路連接點的接觸點是否良好、檢接地、接零保護裝置連接點是否松動、氧化，檢電容柜電氣是否完好。對變壓器進行絕緣、接地裝置進行測量。清理現(xiàn)場各工具拆出接地線，再進行送電。斷開高壓開柜接地開關，并觀察確認接地已斷開。合上高壓柜送電開關。合上低壓儲能開關。合上低壓刀閘開關。合上低壓負載開關。合上補償柜各開關。觀察各負載開關和高壓開關工作正常后，清理現(xiàn)場工具及取下各標示牌。在確保各負載工作正常后通知客戶服務中心已送電。填寫《設備保養(yǎng)記錄表》目的

高壓配電操作規(guī)程規(guī)范操作，杜絕誤操作帶來的設備損壞和人員傷亡。適用范圍本規(guī)程適用于小區(qū)高壓配電維修工。職責工程部主管負責本規(guī)程的審核和修改。工程部領班負責本規(guī)程的編制。高低壓配電工必須嚴格遵守本規(guī)程。內容停電檢修保養(yǎng)前必須征得上級主管同意后方可實施。操作前必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋（靴、安全帽。保養(yǎng)操作前必須合上接地刀閘和掛接接地線。停電通知客戶服務中心主管停電區(qū)域及停電時間。斷開低壓負載開關。斷開負載隔離開關。斷開低壓儲能開關。斷開高壓柜開關，并合上接地開關。懸掛“有人操作，禁止合閘”標示牌。送電通知客戶服務中心主管馬上送電。斷開高壓柜接地開關。合高壓送電開關。合低壓儲能開關。合低壓隔離刀閘。合低壓負載開關。取下標示牌。倒閘主供回路停電后，立即通知工程領班、主管和客戶服務中心主管。斷開主供高壓柜供電開關，合上主供柜接地開關。斷開聯(lián)絡柜開關，并取下機械互鎖鑰匙。用機械互鎖鑰匙打開備供機械鎖。斷開備供高壓柜接地開關，合上高壓備供送電開關。合低壓儲能開關。合低壓隔離刀閘。合低壓負載開關。高壓室日常維護高低壓配電工應每日對高壓配電室環(huán)境進行一到兩次清潔，確保無積塵。高低壓配電工每周，對高壓供電設備及附屬配套設備設施表面進行保潔。外借。高壓室應整潔，物品放置合理；除高壓室相關設施外嚴禁堆放其它物品?；馂膱缶到y(tǒng)維保規(guī)程目的降低設備的故障率。使用范圍本規(guī)程適用于小區(qū)弱電維修工。職責工程部主管負責本規(guī)程的編制和修改。工程部領班負責本規(guī)程的監(jiān)督。內容日常維護打開火災報警主機運行記錄，查看有無異常運行設備。記錄異常設備地址，以便維修。按下主機上復位按鈕，使系統(tǒng)恢復一次。按下火災報警主機各自檢按鈕，再察看有無重復故障點或報警點，并再次記錄。到各火災報警從機處一次按上述步驟操作一次。位。保養(yǎng)用萬用表測量，市電電壓是否在規(guī)定值（AC220V±5%）范圍內。當斷開市電后，用電流表檢測備用電源干電池供電電流是否正常（3A。斷開市電電源和備用電源，檢測干電池電壓是否正常（。加固各接線點螺絲，并清理機器內部積塵。保養(yǎng)完成后清理現(xiàn)場工具。在確認無誤后將各電源開關合上，恢復使用。土建操作規(guī)程目的確保土建維修時安全作業(yè)。適用范圍本規(guī)程適用于小區(qū)土建維修項目作業(yè)。職責工程部主管負責本規(guī)程的制定和修改，并報物業(yè)服務中心經理審核批準。工程部土建防水工程師應嚴格執(zhí)行本規(guī)程相關內容。內容地面作業(yè)在作業(yè)位置周圍設置標示欄（帶）或標示牌。4.4.2維修作業(yè)人員應穿相關防護服及防護手套、靴，例：大理石切割時，應佩戴護目鏡、穿勞保服、帶勞保手套。高空作業(yè)在高空作業(yè)相應的地面設置安全護欄，并須設置警示牌。高空作業(yè)人員在有監(jiān)護人的情況下，方可進行高空作業(yè)。相關作業(yè)人員必須佩戴安全帽、登高靴、勞保手套。作業(yè)人員應保證，作業(yè)工具及材料不墜落。作業(yè)時嚴禁嬉戲打鬧，土建防水工程師發(fā)現(xiàn)時應立即制止。作業(yè)完畢后應做到場清料盡，有效避免遺留物品在自然力作用下墜落。附：相關記錄表格電視接收系統(tǒng)巡視記錄表區(qū)域： 年 月 日內容序號接收天線饋電電源供電電源信號接收放大器個頻道接收器混頻器巡視時間巡視人1234567備注：-38-

NO：序號單位開關地址停 電送 電時間操作人備注時間操作人備注123456789101112131415161718-39-

NO：項目日期高壓柜低壓柜記錄人開關柜外觀（KV）環(huán)境室溫（KVA）電流（A）環(huán)境審核人： 日期：-40---PAGE41-設備保養(yǎng)記錄表設備類別： NO：設備編號設備名稱保養(yǎng)內容：保養(yǎng)前后效果：所用材料：保養(yǎng)開始時間：保養(yǎng)完成時間：保養(yǎng)人：責任人：驗收人意見：備注：填寫須知1、此表作為設備的運行資料保存，填寫完畢后按設備編號分類存檔，無設備編號的按設備類別分類存檔；2、此表的“NO：00?！睘樵O備保養(yǎng)記錄表的序列號，根據設備保養(yǎng)記錄表目錄依次排列；3、此表由保養(yǎng)人填寫，每一項保養(yǎng)工作完成后，必須在當天填寫完畢，并交與責任人；4、責任人必須在24小時內對此次內容及材料進行核實，如有不實應更正，并在備注欄中注明；5、責任人確認后報驗收人，驗收人應在二個工作日內簽署驗收意見，并交工程部存檔；6、服務中心文員在收到記錄表的當天應將驗收意見反饋給責任人；景觀巡視記錄表巡視人: 巡視日期：地 點內容設備編號控制柜管道噴頭水池其它巡視時間備注有水無水審核人：1．請按巡視標準對所檢項目進行確認，正常“√”非正常打“×”維修中打“○”（注明詳見×××表）巡視時間為到達時間。對存在較大問題無法解決請以書面形式上報給上級領導。事故記錄表事故主題發(fā)生時間□人為事故 □自然事故事故情況：事故原因：原因分析及處理方案：責任人：事故處理人事故處理開始時間事故處理完成時間驗收人意見：備注：填寫須知1、此記錄表是記錄一個事故的整個過程，詳細描述整個過程的每一個細節(jié)，