物業(yè)集團(tuán)前期工程管理制度1、目的規(guī)范前期項(xiàng)目管理，規(guī)避項(xiàng)目前期工程管理風(fēng)險(xiǎn)。2、范圍適用于物業(yè)集團(tuán)前期項(xiàng)目管理。3、項(xiàng)目評(píng)審各分公司成立由分公司前期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成的前期項(xiàng)目評(píng)審小組，小組成員名單于成立之日?qǐng)?bào)送至物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部備案。前期項(xiàng)目評(píng)審小組從物業(yè)管理角度提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，具體操作參照前期項(xiàng)目物業(yè)評(píng)審工作指引。4、項(xiàng)目施工介入項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)后5個(gè)月，物業(yè)分公司成立前期介入小組，小組成員為2至3人，要求專業(yè)搭配合理。介入小組要求現(xiàn)場跟進(jìn)施工質(zhì)量及缺陷，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決，并定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)。物業(yè)介入小組對(duì)發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)分公司高管，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。5、項(xiàng)目的接管項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)對(duì)獨(dú)立封閉空間內(nèi)能夠正常運(yùn)行的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行預(yù)接管，安排工程人員進(jìn)駐值班，并在當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)項(xiàng)目部及廠家指導(dǎo)下，對(duì)值班工程人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉設(shè)備操作方法、操作規(guī)程及突發(fā)問題處理規(guī)程。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心對(duì)設(shè)施設(shè)備全面檢查、檢測，滿足接管標(biāo)準(zhǔn)的辦理接管手續(xù)，具體操作參照物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)工作指引。正式接管時(shí)，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心與地產(chǎn)項(xiàng)目部共同確認(rèn)工程遺留問題清單，經(jīng)物業(yè)分公司審核經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)分公司同意認(rèn)可后，報(bào)物業(yè)集團(tuán)備案。6、項(xiàng)目的移交工程遺留問題整改完畢后，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)分公司和地產(chǎn)公司按照公司制度要求辦理正式移交手續(xù)；凡未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行移交的，將追究物業(yè)分公司第一負(fù)責(zé)人的責(zé)任。在正式移交前，由各地地產(chǎn)公司跟進(jìn)施工單位解決工程遺留問題；正式移交后，由項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)分公司、地產(chǎn)保修辦跟進(jìn)施工單位解決工程遺留問題。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)分公司對(duì)有關(guān)圖紙資料、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，具體操作參照物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)工作指引。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，物業(yè)分公司與地產(chǎn)公司對(duì)能源計(jì)量進(jìn)行交接確認(rèn)，在項(xiàng)目移交后60天內(nèi)，完成能源總表與分表計(jì)量偏差費(fèi)用的處理。7、工程遺留問題的整改7.1工程遺留問題包括以下四類：第一類：規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，進(jìn)而影響項(xiàng)目品質(zhì)的問題；第二類：原設(shè)計(jì)無法滿足日常物業(yè)管理需求的問題；第三類：施工質(zhì)量問題；第四類：施工未完項(xiàng)目。以上四類問題中，對(duì)于影響項(xiàng)目安全與運(yùn)營的重大問題，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心須在入伙前完成整改；其它類問題整改時(shí)限由物業(yè)公司與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部協(xié)商共同確定，整改時(shí)限原則上不得超過30天，并將確定后的整改期限報(bào)備至地產(chǎn)集團(tuán)工程管理部、客戶服務(wù)部、營銷管理部、物業(yè)集團(tuán)品質(zhì)及工程管理部，集團(tuán)控股風(fēng)險(xiǎn)管理部。工程遺留問題的整改7.3.1“第一類”問題由項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司共同確定整改方案及費(fèi)用測算。7.3.2“第二類”問題由項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心闡明原因及費(fèi)用測算，在年度工程整改預(yù)算中申報(bào)。7.3.3“第三類、第四類”問題，在入伙半年內(nèi)的由地產(chǎn)負(fù)責(zé)，入伙半年后至保修期結(jié)束的由物業(yè)保